1.0 Allgemeine und wichtige Informationen zum Jahreswechsel

a) Veräußerung von privaten Immobilien (Immobilien im Privatvermögen)
und
b) Veräußerung von Immobilien im Betriebsvermögen
Gewinne aus der Veräußerung von privaten Immobilien (alte Rechtslage diesbezüglich siehe
www.polster-steuerberatung.at) werden nach der neuen Rechtslage ab 01.04.2012 generell und
unabhängig von einer wie bisher (bis 31.03.2012) geltenden Spekulationsfrist steuerpflichtig.
Dadurch werden auch bereits seit Jahrzehnten in Besitz befindliche Immobilien steuerhängig(=bei
Verkauf steuerpflichtig).
Die neue Immobilienbesteuerung im Privatvermögen ab 1.4.2012 siehe genaue Ausführungen unten.
Nach der alten Rechtslage (bis 31.03.2012) waren Gewinne aus dem Verkauf von privaten Immobilien
nur einkommensteuerpflichtig, sofern diese innerhalb einer Spekulationsfrist von allgemein 10 Jahren
bzw. 15 Jahren mit Gewinnen verkauft wurden. Die 10-Jahresspekulationsfirst galt allgemein während
die 15-Jahresspekulationsfirst bei beschleunigter 10-/15tel Abschreibung nach dem 31.3.1997, somit
also bei Beanspruchung einer vorzeitigen Abschreibung zu beachten war.
Bei Veräußerung von Immobilien im Betriebsvermögen gilt folgendes:
Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien im Betriebsvermögen wurden bisher nur bei
buchführungspflichtigen Gewerbetreibenden (voller Betriebsvermögensvergleich nach §5 EstG) voll
besteuert; für Einnahmen- Ausgabenrechner nach § 4 Abs 3 EstG und Unternehmer mit einem
eingeschränkten Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs 1 EstG waren Gewinne aus der Veräußerung
von nacktem Grund und Boden nur innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre bzw 15 Jahre wie oben
ausgeführt) zu versteuern.
Mit der neuen Rechtslage, die bereits ab 1.4.2012 in Kraft getreten ist, werden sämtliche Verkäufe
von Immobilien – unabhängig von der Behaltedauer und der Zurechnung zu Privat- oder
Betriebsvermögen – erfasst und einkommensteuerpflichtig.
Die neue Rechtslage gilt bereits ab 1.4.2012 , maßgeblich für die steuerliche Zurechnung ist der
Abschluss des Kaufvertrages.
Die neu geschaffene Immobilienertragsteuer erfasst den Veräußerungsgewinn nunmehr mit
einem Sondersteuersatz in Höhe von 25 % unabhängig davon, ob die Immobilien dem Privatoder
Betriebsvermögen zuzurechnen sind.
Die Ermittlung des 25 % steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnes erfolgt jedoch unterschiedlich
im Privat- und Betriebsvermögen, und außerdem ist noch die Unterscheidung in Neuvermögen
und Altvermögen zu berücksichtigen. Für Altvermögen (gibt es nur bei Privatvermögen und
nichtbuchführungspflichtigen Unternehmen nach § 5 EStG) sind besondere Begünstigungen bei der
Veräußerungsgewinnermittlung zur Anwendung des Sondersteuersatzes von 25 % vorgesehen, sodass
hier tatsächlich sodann 3,5 % bzw. 15 % vom Veräußerungserlös bzw. 25 % Steuer vom
Veräußerungsgewinn zu entrichten sind, soweit nicht eine gänzliche Steuerbefreiung (z.B.
Hauptwohnsitzbefreiung) greift. Diesbezügliche Informationen werden jedoch in den nachfolgenden
Ausführungen detailliert dargestellt.
1.9.2. Die neue Immobilienbesteuerung im Privatvermögen ab 1.4.2012
Private Liegenschaftsverkäufe unterliegen seit 1.4.2012 generell der Steuerpflicht, unabhängig davon,
wie lange sich die Liegenschaft bereits im Eigentum des Verkäufers befunden hat. Der Steuersatz für
die so genannte Immobiliensteuer beträgt einheitlich und einkommensunabhängig 25%.
Steuerfrei ist der Verkauf eines Eigenheimes welches als Hauptwohnsitz diente (siehe Ausführungen
unten).
DR. POLSTER FRANZ Wirtschaftstreuhänder Steuerberatung-Unternehmungsberatung Klienteninfo Dezember 2012 Seite 8