Machbarkeitsstudie Schloss Senden - Gemeinde Senden

Konzeptstudie
Machbarkeitsstudie Schloss Senden
im Auftrag der Gemeinde Senden
IMORDE Projekt- & Kulturberatung GmbH
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 1

IMORDE
PROJEKT & KULTURBERATUNG GMBH
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INHALT
Erläuterungen zum Gutachten S. 04
I Thesen S. 04
II Vision S. 06
III Nutzungsbausteine S. 08
IV Darstellung der Raumnutzung S. 12
V Träger- und Betriebsmodell S. 17
VI Wirtschaftlichkeit S. 24
VII Erfolgsfaktoren S. 31
VIII Nutzenbegründung S. 32
IX Handlungsempfehlungen S. 33
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Erläuterungen zum Gutachten
Die Imorde Projekt- & Kulturberatung GmbH wurde von der Gemeinde Senden
mit einer Studie beauftragt, welche die inhaltlich-strukturelle und wirtschaftliche
Machbarkeit der Einrichtung eines Kunst- und Kulturzentrums auf Schloss Senden
überprüft. Die von der Gemeinde Senden gestellten Auflagen/Fragen besagten
hierbei:
1. Inwieweit eine rein kulturelle Nutzung wirtschaftlich überhaupt möglich sei,
2. das Konzept müsse förderungstauglich sein im Hinblick auf eine Bewerbung
bei der Regionale 2016,
3. das Kulturzentrum müsse sich selbst wirtschaftlich tragen können.
Um dies zu gewährleisten, wurden folgende Leistungsbausteine im Rahmen eines
Gutachtens vereinbart:
1. Inhaltliches Konzept (Konkretisierung und Beschreibung der Nutzung, Raumnutzung
und davon ausgehend Vorschläge für den Umbau und die Sanierung
des Schlosses)
2. Betreiberkonzept (Entwicklung eines möglichen Betreiberkonzepts vor dem
Hintergrund von juristischen und wirtschaftlichen Aspekten)
In der Analyse wurde schnell deutlich, dass ein reines Kunst- und Kulturzentrum
nicht unter den von der Gemeinde Senden geforderten Bedingungen zu realisieren
sei.
Vor diesem Hintergrund haben die Gutachter das Konzept in der Form weiterentwickeln,
dass die o.g. Kriterien erfüllt werden können und somit eine realistische
Umsetzungschance möglich ist.
I. Thesen
1. These: Eine Machbarkeit ist nur möglich mit der Förderung der Regionale
2016
Das Schloss Senden befindet sich in einem teilweise sehr maroden, baufälligen
Zustand. Rund zehn Jahre ungenutzten Brachliegens sowie der in jüngster Zeit
häufiger aufgetretene Vandalismus haben außen und innen ihre Spuren hinterlassen.
Nach sachkundiger Rücksprache mit dem Architekturbüro Hillebrand + Welp
werden die Sanierungskosten auf ca. sieben Millionen Euro geschätzt (unwägbare
Kosten, etwa durch nicht absehbare zusätzliche Schäden am Bau, sind dabei nicht
mit einkalkuliert). So entstünden nicht nur die Erwerbskosten, sondern auch die
Sanierungskosten der Immobilie.
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Die Sanierung kann daher allenfalls mit Fördermitteln erfolgen. Darum muss sich
das Profil des Kunst- und Kulturzentrums Schloss Senden an den Förderkriterien
der Regionale 2016 messen lassen.
2. These: Ein reines Kunst- und Kulturzentrum bietet nicht das Potenzial eines
Alleinstellungsmerkmals
Die erste Betrachtung zeigte sehr schnell, dass ein sich selbst tragender Betrieb
mit einem reinen Kunst- und Kulturzentrum nicht realistisch ist. Zum einen ist das
Einnahmepotenzial zu gering, zum anderen sind die Gebäudekosten durch Art und
Umfang des Gebäudes zu hoch.
Ein Kunst- und Kulturzentrum auf Schloss Senden tritt automatisch in Konkurrenz
mit anderen Kultureinrichtungen im näheren Umkreis. Die Wettbewerbssituation
von Münsterländer Kulturzentren in historischen Gemäuern untereinander
ist zudem immens: Burg Vischering in Lüdinghausen bietet ein Rittermuseum für
Kinder, regelmäßige Konzerte und Ausstellungen; Schloss Nordkirchen ist nicht
nur Veranstaltungsort, sondern auch Aus- und Weiterbildungsstätte; Burg Hülshoff
in Havixbeck stellt ein Droste-Museum und eine Gartenanlage; das Kloster
Bentlage beherbergt ein Zentrum für Druckgraphik mit eigenen Sammlungen und
veranstaltet regelmäßige Symposien für Künstler; auch das DA-Kunsthaus Kloster
Gravenhorst setzt den Schwerpunkt auf Kunst und Vermittlung und stellt im
Rahmen von Workshops und Seminaren die Verbindung zwischen Künstlern und
Laien her. – Um nur einige zu nennen …
Ein reines Kunst- und Kulturzentrum mit Museum und/oder Ausstellungsbetrieb
wird in seiner Strahlkraft also nicht aus der Masse hervorstechen, außerdem ist
fraglich, ob ‚eine weitere‘ Einrichtung dieser Art auf der Regionale Gehör findet.
3. These: Das Schloss Senden muss regionale, im besten Fall überregionale
Ausstrahlungskraft bekommen
Um also überhaupt fördertauglich zu sein, bedarf es im Konzept eines Alleinstellungsmerkmals,
welches nicht nur das regionale Profil schärft, sondern bestenfalls
auch an überregionaler Ausstrahlungskraft gewinnt. Dies ist nach Einschätzung
der Regionale Agentur durch ein rein kulturelles Angebot nicht zu erreichen, da,
wie erläutert, die Wettbewerbssituation zu groß ist. Das Nutzungskonzept soll
daher im Folgenden erweitert werden. Eine solche Positionierung muss zunächst
durch strategisches und anschließend durch operatives Marketing erfolgen!
4. Schloss Senden muss sich zu einer Marke entwickeln, d. h. eine klare Vision
haben und für greifbare Werte stehen
Um regionale und sogar überregionale Strahlkraft zu bekommen, muss Schloss
Senden sich zu einer Marke entwickeln. Diese Marke setzt sich aus einer klaren
Vision und greifbaren Werten zusammen, die von der Dachmarke über jeden ein-
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zelnen Nutzungsbaustein bis hin zum Kleinstprodukt deutlich kommuniziert werden
müssen!
5. Die Lage des Schlosses Senden birgt viel Potenzial
Erfolgversprechend ist die Lage Schloss Sendens. In der Nähe des Ortskerns angesiedelt,
kann es nicht nur von der gemeindlichen Infrastruktur profitieren, sondern
ist zugleich in ein Ruhe spendendes Naturidyll eingebettet – ein nicht zu unterschätzendes
Tourismuspotenzial! Zudem ist Schloss Senden Station der 100
Schlösser Route, wodurch es an Wochenenden der Sommerzeit von bis zu 400
passierenden Radtouristen frequentiert wird.
Die schnelle Anbindung zur Autobahn ist günstig für regionales und überregionales
Publikum und die geringe Entfernung zu Münster als mittelgroßer historischer
Gemeinde ein zusätzlicher Attraktionsfaktor.
II. Vision
Der im Folgenden entwickelten Vision für Schloss Senden sollen, wie bereits erörtert,
die thematischen Richtlinien der Regionale 2016 als Basis zugrunde gelegt
werden, damit gegebenenfalls eine Bewerbung erfolgen kann.
Das Thema der Regionale 2016 lautet „ZukunftsLAND“ und steht unter den Leitsätzen:
Flächen nachhaltig nutzen
Qualifikation als Zukunftsinvestition
Versorgung neu denken
Unsere Gesellschaft ist von fundamentalen Problemlagen gekennzeichnet. Der
wirtschaftliche Aufschwung in den Industrieländern der letzten rund 150 Jahre hat
nicht nur die Ausbeutung natürlicher Ressourcen mit sich gebracht, sondern auch
menschlicher. Wir sind einerseits mit enormen Umwelt- und Energieproblemen
konfrontiert; andererseits mit einer stetig älter werdenden Gesellschaft (Stichwort:
demografischer Wandel), deren Arbeitsbedingungen zunehmend von Unsicherheit
gekennzeichnet sind. Das unsere Gesellschaft prägende Krankheitsphänomen wird
daher häufig als Burn-out diagnostiziert. Zudem werden gerade der Bildungs- und
Integrationssektor – Faktoren, die unsere Zukunft sichern sollen – häufig vernachlässigt.
Insbesondere ländliche Regionen haben mit den Problemen des demografischen
Wandels zu kämpfen, da die jungen qualifizierten Nachwuchskräfte in die größeren
Städte abwandern und die Mobilität der Älteren auf dem Land, auf welchem
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weitere Entfernungen zurückgelegt werden müssen, nur ungenügend gewährleistet
ist.
Wie können wir heute diesen Problemen von morgen vorbeugen? Wie kann eine
bessere Zukunft gestaltet werden? Wie kann das ZunkunftsLAND aussehen?
Die Antwort lautet: Es müssen neue Leitbilder geschaffen werden, welche dazu
inspirieren, bewusster und Ressourcen schonender zu leben, Klimaschutz und
Energieversorgung neu zu denken, menschlicher und gemeinschaftlicher zu handeln,
Kreativität und Innovation zu fördern und neue Bildungsformen zu erproben.
Schloss Senden soll daher ein Leuchtturm für fortschrittliches Denken und Handeln
werden; ein Vorbildort, an dem
Kreativität und Inspiration,
Gemeinschaft und Gesundheitsbewusstsein,
neues Lernen und ganzheitliche Bildung,
Natur und Entschleunigung
neu bzw. wieder entdeckt werden können.
Kurzum: Schloss Senden steht für ein Leben mit Zukunft!
Seine Werte sind:
Menschenfreundlichkeit,
Klimaschutz und
Ressourcen-Schonung.
Diese Werte sollen und müssen im Alltagsbetrieb aktiv von den Mitarbeitern gelebt,
umgesetzt und kommuniziert werden. Allem voran muss sich aber auch die
Sanierung des Gebäudes an diesen Maßstäben richten. Das bedeutet, es muss ein
innovatives Sanierungs- und Restaurierungskonzept entwickelt werden, das sich
hinsichtlich seines Energieverbrauchs im Idealfall an einem Passivhaus messen
lässt. Hierdurch gewönne Schloss Senden nicht nur ein Alleinstellungsmerkmal in
der Münsterländer Kunst-und Kulturlandschaft, sondern es würde auch das Klimaschutz-Profil
der Gemeinde Senden schärfen und könnte damit auch als Aushängeschild
fungieren.
Von der Vision lassen sich die einzelnen Nutzungsbausteine ableiten. Hierbei ist
es für eine erfolgreiche Markenführung unerlässlich, dass jedes Nutzungselement
pars pro totum die Vision widerspiegelt.
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III.
Nutzungsbausteine:
Die Nutzungsbausteine sind in vier Kategorien gegliedert, die stets dem Anspruch
der Vision sowie auch den Richtlinien der Regionale 2016 folgen.
1. Bildung
2. Kunst & Kultur
3. Gemeinschaft
4. Natur & Klimaschutz
1. Bildung
Anzudenken ist hier ein vielfältiges Bildungs- und Weiterbildungsangebot, das
sich an ein ebenso breites Publikum richtet. Eine konkrete Zielgruppe gibt es daher
nicht, vielmehr geht es darum, Menschen unabhängig von Alter, Herkunft und
sozialem Status zusammenzubringen. Einzubinden wären auch die Angebote der
Volkshochschule.
Diverse Kurse & Workshops zu Themen und Aktivitäten, die sich von der Vision
ableiten, sind denkbar. Beispielhaft werden genannt: Integration, Tage der Besinnung,
Tanzen, Bogenschießen, Singen oder Yoga, Qi-Gong, Pilates und Meditation
aber auch energieschonendes Alltagsleben und Kochkurse mit regionalensaisonalen
Produkten u.v.m. Sie richten sich an Kinder und Jugendliche, Migranten,
Privatpersonen. Hierbei ermöglichen Gästezimmer verschiedenen Formats
auch die Anreise und Unterbringung eines überregionalen Publikums.
Tagungen & Seminare legen den Grundstein für neue Wege in die Zukunft.
Nach dem Soziologen Prof. Paul H. Ray und der Psychologin Ruth Anderson sind
gerade Kulturell-Kreative die Vordenker für neue, ganzheitliche Werte im Berufsund
Alltagsleben. Sie suchen nicht nur nach einem Sinn in ihrer Tätigkeit, sondern
pflegen ebenso einen gesundheits-, gesellschaftlich- und umweltbewussten Lebensstil.
Um solcherlei Werte rückwirkend in Unternehmen zu implementieren,
sollen auf Schloss Senden Veranstaltungen angeboten werden, die zukünftiges
Handeln durch die Verknüpfung von Wirtschaft mit ethischen Fragen vermitteln.
Mögliche Themen könnten daher sein: Personalmanagement (innovative Modelle
im Umgang mit Mitarbeitern); Visionen, Leitbildentwicklung und Werte in Unternehmen;
Teambuildung und Leadership-Coaching; Ressourcenschonendes
Wirtschaften und regenerative Energieversorgung; Energie, Wirtschaft und
Wachstum.
Schloss Sendens Angebot bestünde dabei einerseits in der eigenständigen Organisation
von Veranstaltungen, andererseits im Vermieten von Räumlichkeiten an
Unternehmen, die eine inspirierende Location suchen.
Schloss Senden soll daher auch eine Ideenschmiede werden und eine Plattform
bilden für Erfahrungsaustausch, das Knüpfen und die Pflege von Netzwerken,
Vortragsreihen und den Austausch von Kontakten, Ideen und Know-how. Unter
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dem Schlagwort „Zukunftswerkstatt“ können innovative Unternehmer Arbeitsplätze
innerhalb einer offenen Raumstruktur anmieten. Die Ideenschmiede richtet
sich daher an kreative Persönlichkeiten und Personen, die innovative Ideen anpacken
wollen und den Wunsch haben, ihre Umwelt positiv zu gestalten.
Das Anliegen Generationen übergreifenden Lernens trifft den Nerv der Zeit,
indem es den demografischen Wandel für sich nutzbar macht. Zum einen geht es
darum, ältere aus dem Berufsleben ausgeschiedene Menschen rückwirkend wieder
stärker in die Gesellschaft einzubinden, z. B. in Form von Computerkursen, die es
erlauben, auf dem ‚neuesten Stand der Technik‘ zu bleiben; aber auch älteren
Menschen Tätigkeiten zu vermitteln, die ihrem Leben wieder einen Sinn geben
sowie das Gefühl, gebraucht zu werden. Dies kann in kleinem Rahmen etwa durch
Kinder- und Hausaufgabenbetreuung sowie gemeinsamen Aktivitäten zwischen
Jung und Alt erfolgen. Im größeren Rahmen sollen in Anlehnung an das Prinzip
von „Business-Angels“ und „Senior-Experten-Service“, das Know-how erfahrener
Menschen an Junge weitergegeben werden können. Mögliche Diskussionsgegenstände
könnten z. B. Unternehmensübertragung an die nächste Generation,
Mentoring oder das Thema Ehrenamt sein.
2. Kunst & Kultur
Der Kunst- und Kulturbereich setzt sich ebenfalls aus unterschiedlichen Bausteinen
zusammen, um den verschiedensten Interessensgebieten flächendeckend zu
begegnen.
Eine multifunktionale Kreativ-Werkstatt bietet eine Vielfalt von künstlerischer
bis handwerklicher Betätigung an, Mal-/Zeichenkurse, Bildhauerei, Aquarellmalerei,
Druckgraphik und Kunsthandwerk können hier erprobt und in Spezialwerkstätten
und Kreativ-Workshops vertieft werden. Das Angebot richtet sich dabei an
alle Altersgruppen. Denkbar ist hier eine zeitlich begrenzte sowie auch dauerhafte
Vermietung der Räumlichkeiten an Dritte. So könnte etwa die Kunstschule Senden
weiterhin die Räumlichkeiten anmieten und/oder die Kunst- und Kulturinitiative
Senden neu integriert werden. Zudem könnten Kooperationen mit der Kunstakademie
Münster sowie den Volkshochschulen aus dem Umkreis in die Wege
geleitet werden. Außerdem stünden die Werkstätten Firmen, freischaffenden
Künstlern und Handwerkern („artist in residence“) zur Verfügung.
Als Referenz kann hier die Europäische Kunst Akademie Trier angeführt werden,
die sich in 35 erfolgreichen Jahren einen guten Ruf als private Kunstschule erarbeitet
hat.
An ein speziell junges Publikum richtet sich das Kinder-Labor. Dieses steht unter
dem Motto: Kunst & Wissenschaft zum Anfassen und Mitmachen. Auf spielerische
Weise sollen Kinder an künstlerische Betätigung und naturwissenschaftliches
Experimentieren herangeführt werden. Als Programmpunkte bzw. Veranstaltungen
sind hier Hands-on-Ausstellungen, Kindergeburtstage, Ferienprogramme
und Angebote für Kindertagesstätten und Schulen möglich. Das Kindermuseum in
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Duisburg, Wuppertal und Frankfurt/Main und das Explorado in Oberhausen sind
Vorreiter erfolgreicher Lern- und Erlebnisstätten und entsprechen der kindlichen
Neugier, sich Wissen durch Ausprobieren anzueignen.
Kunst im öffentlichen Raum ist seit den Skulpturprojekten allseits ein Thema im
Münsterland geworden. In Deutschland weniger bekannt ist der Bereich der sogenannten
Land Art, wodurch sich für Schloss Senden ein Alleinstellungsmerkmal
ergäbe. Mit seinen großzügigen Grünflächen und Ländereien wäre Schloss Senden
geradezu prädestiniert für die Auseinandersetzung von Kunst im natürlichen
Raum. Vorstellbar wäre in diesem Zusammenhang auch ein Skulpturengarten,
in welchem die Kunstschüler ihre Arbeiten präsentieren. Ein solcher Ansatz, der
das konventionelle Verständnis von Museumsräumen und Ausstellungsflächen
sprengen würde, wäre im Münsterland einzigartig.
Für den Bereich Kulturveranstaltungen ist eine Umgestaltung der Remise erforderlich
(mehr dazu unter Kapitel Raumnutzung). Indem in der Remise die Decke
durchbrochen und so die erste Etage eingebüßt wird, ergibt sich ein großer lichtdurchlässiger
Raum, der multifunktional genutzt werden kann. Tagsüber ein Cafébetrieb
mit Ausstellungsfläche, kann das Sitzmobiliar nach Bedarf beliebig umbzw.
weggeräumt werden, um Platz für Abendveranstaltungen zu geben, wie etwa
Lesungen und Vorträge, Konzerte, Theater und Kabarett (hierzu wäre eine kleine
mobile Bühne von Vorteil), aber genauso auch für Tanztees und Partys.
3. Natur & Klimaschutz
Die Voraussetzung für ein Alleinstellungsmerkmal Schloss Sendens und damit
auch für eine regionale und überregionale Ausstrahlung ist ein innovatives Sanierungskonzept,
welches auf den modernsten Technologien von Niedrig-Energie-
Management fußt.
In den vergangen Jahren hat sich in der Bau-Branche ein Fachbereich herausgebildet,
der sich gerade auf die Herausforderung von energieeffizienter Sanierung
denkmalgeschützter Gebäude spezialisiert hat. So ist hier etwa die Akademie
Schloss Raesfeld e.V. zu nennen, die als staatlich anerkannte Fachschule im Bereich
angewandte Baudenkmalpflege die energieeffiziente ökologische Altbauerneuerung
ausbildet. Hier wäre eine Kooperation naheliegend.
Solch eine Sanierung höbe nicht nur Schloss Senden von anderen Kunst- und Kulturbetrieben
im Münsterland ab, sondern es würde außerdem dem Gemeinde-
Profil als Aushängeschild dienen. Da Senden bereits im Jahr 2008 und 2011 mit
dem EEA European-Energy-Award in Gold ausgezeichnet wurde, wäre der Umbau
des Schlosses zu einem Niedrig-Energiegebäude nicht nur konsequent, sondern
auch ein gelungenes Werbemittel für die Gemeinde.
Hier sollte durch sachkundige Beratung überprüft werden, inwieweit mittels Nutzung
der eigenen Gewässer, LED-Lichttechnik, Photovoltaik und Wärmedämmung
das Ziel eines sich nahezu energetisch autark versorgenden Gebäudes erreicht
werden kann.
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Einen ähnlichen Ansatz verfolgt das Wasserschloss Erkenbrechtshausen in Baden-
Württemberg, dessen Eigentümer – Spezialist für PV-Anlagen – das Gebäude seit
2001 nach und nach zu einem E-Schloss umbaut und dabei stets das Prinzip von
Nachhaltigkeit verfolgt.
Konsequenterweise sollte sich diese Nachhaltigkeit auch im Einkauf der Produkte
und Dienstleistungen widerspiegeln. Durch Verwendung von regionalen und
saisonalen Angeboten (Lebensmittel aus lokaler/regionaler Herkunft; Einbindung
von lokalen/regionalen Handwerksunternehmen z. B. bei der Sanierung usw.)
wird nicht nur die eigene Wirtschaft unterstützt, sondern auch Klimaschutz gewährleistet.
Auch dies kann und sollte in der operativen Markenkommunikation
genutzt werden.
4. Gemeinschaft
Unter das Thema Gemeinschaft fallen verschiedene von Schloss Senden angebotene
Dienstleistungen.
Einen großen Bereich nimmt die Gastronomie ein, die sich in ein Restaurant mit
gehobener Küche und ein Bistro/Café aufteilt, somit unterschiedliche Funktionen
erfüllt und verschiedene Zielgruppen anspricht. Das Bistro/Café wird in der
umgestalteten Remise untergebracht und ist durch Tagesbetrieb und niedrigpreisige
Angebote besonders für Familien und Ausflügler geeignet. Gleichzeitig bietet
es die Räumlichkeiten für größere Veranstaltungen, da die Einrichtung extra mobil
und flexibel gestaltet ist.
Hier sowie auch im Restaurant werden ausschließlich regionale und saisonale
Produkte verwendet und gesund zubereitet. Das Restaurant mit angeschlossenem
Weinkeller füllt den Abendbetrieb aus und ist außerdem für Hochzeiten, Tagungen
und andere Gesellschaften buchbar. Hierfür sollen die Räumlichkeiten der
Bel-Étage im Herrenhaus-Trakt genutzt werden, von denen einer der Räume zu
einem Trauzimmer umgestaltet werden kann.
Für beide Betriebe gilt, dass Atmosphäre, Gestaltung und Angebot die Vision
widerspiegeln müssen.
In den oberen Etagen sollen Gästezimmer verschiedenen Typs eingerichtet werden,
die unterschiedliche Besuchergruppen ansprechen: Mehrbettzimmer für Jugendfahrten,
Familien; Doppelzimmer inkl. einer Hochzeitssuite für Gesellschaften
sowie einfache und hochwertige Einzelzimmer für Ausflügler, Workshop- und
Tagungsgäste.
Die ausgedehnten Grünflächen um das Schloss herum erlauben großformatige
Außenveranstaltungen (da es keine direkten Nachbarn gibt, sollte es hier auch
mit dem Lärmpegel bei Abendveranstaltungen wenige Schwierigkeiten geben). So
können etwa saisonale Märkte und Feste stattfinden (Osterfeuer, Erntedank, Advents-,
Weihnachts-, Neujahrsveranstaltungen und Wochenmarkt) sowie auch
Schlosskonzerte, Theater und Kabarett.
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Im rechten Flügel des Schloss soll zudem ein Shop untergebracht werden, der
zum einen als Tourismus-Info-Point und zum anderen als Produzenten-Galerie
dient. Hier stehen Produkte „madeby Schloss Senden“ zum Verkauf, die als Marke
die Vision widerspiegeln. Angeboten werden z. B. spezielle Produkte der
Schloss-Gastronomie sowie Kunsthandwerk- und Designobjekte (der auf dem
Schloss tätigen Künstler), außerdem Radkarten, Infobroschüren, Postkarten etc.
Möglich wäre es, hier den Tourismus-Info-Point der Gemeinde Senden aufzunehmen,
da Schloss Senden mit seiner unmittelbaren Lage an verschiedenen
Radwegen, u. a. an der 100 Schlösserroute, eine hohe Besucherfrequenz erzielt.
Um den Tourismus-Faktor zu erhöhen, könnte zusätzlich eine kleine Fahrradwerkstatt,
ein Fahrradverleih und eine Aufladestation für E-Bikes angeboten werden.
Auf diese Weise wäre nicht nur für Verpflegung (Restaurant/Bistro) und Unterbringung
(Gästezimmer) von Touristen gesorgt.
IV Darstellung der Raumnutzung
Um zu prüfen, ob und wie die oben genannten Ideen überhaupt in dem vorhandenen
Gebäude umsetzbar sind, ist eine Verortung erforderlich, die ein Architekturbüro
vorgenommen hat.
Insgesamt stehen zurzeit 2.879,87 qm an Nutzfläche zur Verfügung. Durch die
Umbauarbeiten wird diese Zahl variieren.
Die folgende Übersicht zeigt die Verortung der jeweiligen Nutzungen auf die Geschosse
und ihre Flächengröße:
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Kellergeschoss:
Der bisher ungenutzte Keller des Herrenhauses und Romberg-Traktes sollte bei
einer Sanierung für eine Nutzung freigelegt werden. Der historische Gewölbekeller
bietet eine geeignete Atmosphäre für einen Weinkeller, der das darüber liegende
Restaurant gut ergänzen könnte. Außerdem bietet der Keller Fläche für Toiletten
und Lager.
Erdgeschoß:
Das Erdgeschoß im linken Trakt wurde bisher bereits als Restaurant genutzt und
sollte auch in Zukunft für diese Nutzung stehen. Diverse historische Räume bieten
unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten für den Gastronomen auch z. B. geschlossene
Gesellschaften zu beköstigen. Das an der Front des Traktes liegende
Zimmer bietet sich optimal als Trauzimmer an.
Im mittleren Trakt lässt sich das Café bzw. der Veranstaltungsraum verorten. Da
die vordere Hauswand nicht dem Denkmalschutz unterliegt, gibt es vielfältige
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Möglichkeiten, den Raum baulich z. B. durch Verglasung oder große Türen zu
‚öffnen‘. Der Vorplatz wäre als Ergänzung im Sommer mit Bestuhlung zu nutzen.
Zurzeit ist in diesem Trakt eine Zwischendecke eingezogen, so dass im oberen
Geschoss kleinere Gästezimmer eingerichtet waren. Die Gutachter empfehlen,
diese Zwischendecke zu entfernen, um so einen hohen atmosphärischen Raum zu
schaffen, was sowohl für das Café aber vor allem für Veranstaltungen einen deutlichen
Mehrwert bringt. Die wegfallenden Quadratmeter lassen sich anderweitig
auffangen.
Der rechte Flügel sollte für den Kunst- und Kulturbereich zur Verfügung stehen,
d. h. für Ateliers, Kreativräume, Werkstätten etc.
Die Rentei bietet Platz für einen Shop bzw. eine Touristikinfo.
Das angrenzende Mannenhaus könnte für einen ‚artist in residence‘ genutzt werden
oder auch als Hausmeisterwohnung fungieren.
Obergeschoss:
Im linken Flügel ist der Büro- und Bildungsbereich verortet. Da das Restaurant
abends betrieben wird, gibt es zwischen diesen Nutzungen keine Kollision. Die
Stiftung hätte hier ihre Büroräume aber auch das Sekretariat mit Anmeldungen für
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die Bildungseinrichtung. Die Größe der Bildungsräume kann mit der Sanierung
festgelegt werden. Das Gebäude bietet Potenzial für unterschiedliche Größen, so
dass kleine Seminarräume aber auch größere Tagungsräume denkbar sind.
Das Obergeschoss des mittleren Traktes entfällt, wenn die jetzige Zwischendecke
herausgenommen wird.
Der rechte Flügel würde auch im Obergeschoss vom Kulturbereich genutzt werden.
Hier wäre die Verortung des Kinderlabors möglich.
Rentei und Mannenhaus bieten Nebenräume bzw. Wohnflächen.
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Dachgeschoss:
Der linke Flügel verfügt zusätzlich über ein Dachgeschoss und einen Spitzboden.
Das Dachgeschoss bietet sich an für die Unterbringung der Gäste. Auch hier sind
unterschiedliche Raumgrößen und Gestaltungsformen denkbar je nach Zielgruppe.
Auch sind größere Mehrbettzimmer für z. B. Schülergruppen denkbar.
Der etwas abgeschiedene Spitzboden eignet sich für weitere Aktionsräume z. B.
für Kurse oder auch Tage der Besinnung.
Die Pläne machen deutlich, dass eine Verortung aller Nutzungen möglich ist und
dass auch mögliche Kollisionen (z. B. durch Lärm oder konträre Zielgruppen)
durch eine räumliche und zeitliche Entzerrung zu vermeiden sind.
Der linke Trakt beherbergt neben der Gastronomie den Bildungsbereich, während
der rechte Trakt vornehmlich den Kunst- und Kulturbereich verortet. Die Remise
als Verbindung beider Flügel bietet sich auch durch die zentrale Position sehr gut
an als Tagescafé und Veranstaltungsraum. Die drei Flügeltüren bieten architektonisch
Spielraum für eine offene und einladende Atmosphäre.
Bei allen Planungen und Umbauten muss die Barrierefreiheit für alle Gebäudeteile
gewährleistet werden.
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V Träger- und Betriebsmodell
Die verschiedenen Nutzungsarten lassen sich unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten
in zwei Gruppen aufteilen:
‣ strukturell wirtschaftliche Bereiche (Profit-Center)
‣ strukturell defizitäre Bereiche (Cost-Center).
Die strukturell defizitären Bereiche
• Denkmalpflege (Pflege und Erhalt des Baudenkmales Schloss Senden)
• kulturelle Veranstaltungen
• Bildung von Jugendlichen und Erwachsenen
sind dabei gleichzeitig die Bereiche, die teilweise als steuerbegünstigte (gemeinnützige!)
Zwecke im Sinne der §§ 52 AO realisiert werden können.
Die Profit-Bereiche sind die Bereiche, die potenziell Überschüsse erzielen, dazu
gehören sowohl
• Überschüsse aus Vermietung und Verpachtung als auch
• Überschüsse aus profitablen Aktivitäten und Veranstaltungen (z. B. Tagungen,
Feiern, Märkte, Feste).
Es muss ein Weg gefunden werden, die Non-Profit-Bereiche aus den Profit-
Centern zu finanzieren!
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Verteilt man die konkreten Nutzungsarten – sowie in dieser Abbildung dargestellt
– auf die Geschäftsbereiche wäre es denkbar, den Geschäftsbereich „Bildung,
Kultur-& Denkmalpflege“ als Verwirklichung der entsprechenden gemeinnützigen
Zwecke nach § 52 AO darzustellen. Voraussetzung dabei ist, dass der Träger
des Geschäftsbereichs „Bildung, Kultur & Denkmalpflege“ die Zwecke
• Förderung der Bildung
• Förderung der Kultur
• Förderung der Denkmalpflege
unmittelbar und ausschließlich selbst verfolgt. Die Zweckerreichung durch Hilfspersonen
setzt voraus, dass der Träger des Geschäftsbereichs die Kontrolle über
seine eigenen Kräfte hat.
Insbesondere Vermietung und Verpachtung zählt dabei jedoch nicht als unmittelbare
Zweckerfüllung. Die Vermietung an eine bestehende Einrichtung, beispielsweise
die VHS ist daher keine Verwirklichung des Zweckes „Bildung“; die Vermietung
an die Kunstschule ist daher keine Verwirklichung des Zweckes „Kultur“.
Vermietung und Verpachtung ist dessen ungeachtet dann gemeinnützigkeitsunschädlich,
wenn es sich um die Vermietung und Verpachtung eigenen Vermögens
handelt und die Vermietung nicht gewerblich ist.
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Wird kein eigenes Vermögen sondern fremdes Vermögen vermietet, oder besteht
das Risiko „gewerblicher Vermietung“, sollte die Vermietung sicherheitshalber
dem Geschäftsbereich „Vermietung & Gewerbe“ zugeordnet werden.
Gewerbliche Tätigkeit neben dem Satzungszweck ist gemeinnützigen Trägern
erlaubt, soweit sie nicht den Schwerpunkt der Aktivitäten des Trägers bilden; die
Steuerbegünstigung entfällt aber für diese sogenannten „wirtschaftlichen Geschäftsbetriebe“.
Weil aber der Schwerpunkt eines gemeinnützigen Trägers die Erfüllung der gemeinnützigen
Zwecke sein muss, wird die Gemeinnützigkeit gefährdet, wenn das
Übergewicht der Tätigkeit auf der gewerblichen Tätigkeit liegt.
Im Geschäftsbereich „Bildung, Kultur und Denkmalpflege“ haben nur Aktivitäten
Raum, die von dem Träger selbst und unmittelbar im eigenen Namen ausgeführt
werden.
Da die Finanzierung der gemeinnützigen Zweckerfüllung nur aus Erträgen erfolgen
kann, muss dessen Umsatzvolumen unter Umständen größer sein als das Volumen
des Geschäftsbereiches „Bildung, Kultur & Denkmalpflege“. Dies könnte
ein Indiz für das Überwiegen des gewerblichen Teils sein.
Es muss sichergestellt werden, dass:
‣ der Geschäftsbereich „Vermietung & Gewerbe“ den gemeinnützigen Geschäftsbereich
„Bildung, Kultur & Denkmalpflege“ sicher finanzieren kann,
‣ ohne dessen Gemeinnützigkeit zu gefährden.
Hierzu muss der Geschäftsbereich Vermietung & Gewerbe so gestaltet werden,
dass er für die diversen Nutzungsarten sowohl die Vermietung als auch die Durchführung
eigener gewerblicher Aktivitäten erlaubt.
Als denkbares Träger- und Betriebsmodell empfehlen die Gutachter vor diesem
Hintergrund eine Stiftung bürgerlichen Rechts sowie die Gründung einer
gewerblichen Tochtergesellschaft für potenziell gemeinnützigkeitsschädliche
Nutzungsarten.
Vorteile einer Stiftung:
• langfristige Sicherung des Schlosses in einer Hand
• hohe Identifikationsmöglichkeit und Mobilisierungswirkung der Sendener
Bürger
• positive Belegung des Begriffs einer gemeinnützigen Stiftung
• höchste Bestandsgarantie aller Rechtsformen
• Überführung von Vermögen in eine Stiftung entzieht dieses dauerhaft dem
Zugriff anderer wie der Geber
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• die Stiftungsbehörde wacht darüber, dass nur die satzungsmäßig festgelegten
Ziele verfolgt werden
• Stiftungen zahlen weder Erbschafts- noch Schenkungs- oder Kapitalertragssteuern,
sondern können die Zuwendungen ohne Abzüge für die Umsetzung
des Stiftungszwecks verwenden
Nachteile einer Stiftung:
• bei der Genehmigung der Stiftung ist die Möglichkeit der Zweckerfüllung aus
dem Stiftungskapital nachzuweisen
• die Stiftung unterliegt der Aufsicht der Stiftungsbehörde
• die Einhaltung der Gemeinnützigkeitsvorschriften werden durch die Finanzverwaltung
geprüft, insbesondere
die Vermögensbindung und
die zeitnahe Mittelverwendung
• Umstrukturierungen sind aufwendig zu realisieren
Folgende Abbildung zeigt die empfohlene Struktur:
Eine Stiftung bürgerlichen Rechts bedarf zu ihrer Entstehung der Genehmigung
durch die Landesstiftungsbehörde. Diese wird nur erteilt, wenn die Erfüllung des
Stiftungszweckes aus dem Stiftungskapital plausibel erscheint.
Dazu ist eine Kapitalausstattung allein mit einer Immobilie in der Regel nicht ausreichend,
weil die Immobilie ja auch Lasten nach sich zieht. Dies gilt insbesondere
bei Stiftungszwecken, deren Verwirklichung voraussichtlich defizitär ist, wie
hier bei den Zwecken:
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• Denkmalpflege (durch Erhalt von Schloss Senden)
• Förderung der Kultur (durch kulturelle Veranstaltungen)
• Förderung der Bildung (durch Seminare, Workshops)
Das Stiftungskapital muss daher zusätzlich mit Finanzierungsquellen ausgestattet
werden:
Geschäftsanteilen an der gewerblichen Tochter nebst Mietvertrag mit der Stiftung
weitere Mietverträge, beispielsweise mit Standesamt, Kita, Volkshochschulkreis
etc.
Alternativ kann, wenn die Immobilie Schloss Senden im Eigentum der Gemeinde
Senden verbleiben soll, ein Nutzungsrecht der Stiftung oder ihrer gewerblichen
Tochter eingeräumt werden, das letztere gewerblich verwertet.
Die Einzelheiten der Gestaltung müssen (steuer-)rechtlich geprüft und mit der
Finanzverwaltung vorabgestimmt werden.
Ebenfalls ist zu entscheiden, ob die Stiftung
‣ eine Bürgerstiftung (ggf. mit Vertretung der Gemeinde Senden in Stiftungsrat
und Vorstand) oder
‣ eine örtliche Stiftung gemäß § 100 GO NRW (verwaltet durch die Gemeinde
Senden als selbstständiges Sondervermögen)
sein soll.
Bei der Abwägung ist zu beachten:
Nach § 100 Abs. 3 GO NRW gilt:
„Gemeindevermögen darf nur im Rahmen der Aufgabenerfüllung der Gemeinde
und nur dann in Stiftungsvermögen eingebracht werden, wenn der mit der Stiftung
verfolgte Zweck auf andere Weise nicht erreicht werden kann.“
Dies kann dazu führen, dass das Schloss auf eine Stiftung nicht übertragen werden
kann – oder nur auf eine „örtliche“ Stiftung, weil die Gemeinde Senden aufgrund
der zwingend bei ihr liegenden Verwaltung der Stiftung die nachhaltige Aufgabenerfüllung
durch die Stiftung besser absichern kann.
Sowohl die Bürgerstiftung als auch die örtliche Stiftung können gemeinnützig
sein. Dies hängt allein von der Einhaltung der Voraussetzungen der AO ab, insbesondere
vom satzungsmäßigen Zweck.
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 21

Empfehlungen für den Betrieb:
Nur, wenn die Stiftung gemeinnützig sein soll (geeignet wäre der Geschäftsbereich
„Bildung, Kultur & Denkmalpflege“), bedarf es der Aufteilung in einen gemeinnützigen
Bereich und Vermögensverwaltung.
Von der Integration „wirtschaftlicher Geschäftsbetriebe“ in die gemeinnützige
Stiftung wird aus einer Vielzahl von Gründen abgeraten. Die Gutachter empfehlen
daher, das wirtschaftliche/gewerbliche Handeln in eine gewerbliche Tochter
GmbH zu verlagern, deren Geschäftsanteile im Rahmen der Vermögensverwaltung
gehalten werden.
Ist der Geschäftsbereich „Bildung, Kultur & Denkmalpflege“ nur teilweise gemeinnützig,
muss der ggf. nicht gemeinnützige Teil ebenfalls in die gewerbliche
Tochter ausgelagert werden.
Die Vergabe des Betriebs eines Teils des gemeinnützigen Bereichs setzt voraus,
dass der Betreiber „Hilfsperson“ der Stiftung ist, diese also Kontrolle über ihn hat,
wie über einen eigenen Organisationsbereich. Das wird bei einem Konzessionär,
der eigenes wirtschaftliches Risiko trägt (sonst ist es keine Dienstleistungskonzession,
sondern ein Dienstleistungsauftrag) schwierig sein: Er muss kalkulieren und
braucht Planungssicherheit, um seine Erträge erwirtschaften zu können.
Zu beachten ist außerdem, dass Vermietung/Verpachtung von Wohn- und Gewerberäumen
nicht ohne weiteres Teil der Zweckerfüllung „Denkmalpflege“ ist. Nur,
wenn das Finanzamt dies bestätigt hat, kann auf jeden Fall direkt aus der Stiftung
heraus vermietet werden.
Solange diese Bestätigung nicht vorliegt, gilt Folgendes:
Die Vermietung/Verpachtung kann nur dann unmittelbar durch die Stiftung erfolgen,
wenn die Stiftung Eigentümer des Schlosses ist oder eigentumsgleiche Rechte
hat (Erbbaurecht): Nur dann ist das Schloss eigenes Vermögen der Stiftung, das
verwaltet werden kann.
Alternativ kann und muss die Vermietung/Verpachtung ebenfalls über die gewerbliche
Tochter erfolgen.
Die tageweise Vermietung von Unterkünften oder Veranstaltungsräumen ist gewerbliche
Vermietung bzw. Beherbergung und fällt kaum unter „Vermögensverwaltung“;
sie ist daher in jedem Fall bei der gewerblichen Tochter anzusiedeln.
Die Gemeinnützigkeit hat Vor- und Nachteile:
‣ Vorteil:
weitgehende Steuerbefreiung
Möglichkeit, abzugsfähige Spendenbescheinigungen zu erstellen
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 22

exklusiver Zugang zu bestimmten Fördermitteln und Zuwendungsgebern
‣ Nachteil:
Vermögensbindung
Gebot der zeitnahen Mittelverwendung
Kontrolle durch die Finanzverwaltung
Hier ist eine Abwägung erforderlich. Die Gutachter empfehlen eine Gemeinnützigkeit.
Um einen professionellen Betrieb zu gewährleisten, ist eine komplette oder teilweise
Fremdvergabe des Betriebes der Geschäftsbereiche ganz oder teilweise an
Dritte zu überlegen. Hier bieten sich rechtlich folgende Möglichkeiten:
• private Bürgerstiftung:
Aus einer privaten Bürgerstiftung heraus ist eine Fremdvergabe jederzeit
möglich. Bei einer gemeinnützigen Stiftung müssen allerdings die Voraussetzungen
der AO geprüft und mit dem FA abgestimmt werden.
• örtlichen Stiftung:
Aus einer örtlichen Stiftung, verwaltet durch die Kommune, heraus kommt es
bei einer Fremdvergabe gegen Entgelt zu einem öffentlichen Dienstleistungsauftrag.
Im Wesentlichen kann dabei gewählt werden zwischen dem
offenen Verfahren (wenn die Leistung wenigstens funktional abschließend
beschrieben werden kann) und dem wettbewerblichen Dialog (wenn die Leistung
erst in Zusammenarbeit mit den Bietern definiert werden soll).
Wird dem Betreiber kein Entgelt bezahlt, kommt es zu einer Dienstleistungskonzession.
Dabei wird zwar die Leistung des Betriebes definiert, aber
statt Bezahlung wird hierfür das Recht gewährt, von Dritten (Besuchern, Veranstaltern)
Entgelte zu erheben. Denkbar ist ein Wettbewerbsverfahren, in
dem der Bieter mit dem besten Konzept den Zuschlag erhält. Dies ist in vielen
Betreiberverfahren üblich. Ein Zuschuss kann in Aussicht gestellt werden,
solange dieser dem Betreiber nicht das wirtschaftliche Risiko abnimmt.
• Die gewerbliche Tochter GmbH kann ohne jeden Wettbewerb die Betreibung
der gewerblichen Bereiche an Dritte vergeben.
Zusammenfassung
Vor diesem Hintergrund empfehlen die Gutachter die Gründung einer Bürgerstiftung,
auf die von der Gemeinde Senden das Schloss übertragen und somit deren
Eigentum wird. Auf diese Weise erreicht die Stiftung bereits ein für die Gründung
notwendiges Stiftungskapital.
Die Stiftung hat die Geschäftsbereiche: Vermögensverwaltung, Kultur und Bildung
sowie Denkmalschutz. Daneben wird eine gewerbliche Tochter GmbH ge-
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 23

gründet, die den wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb unterhält und die Miete bzw.
Gewinne an die Stiftung überführt. Die übrigen Geschäftsbereiche Kultur, Bildung
und Denkmalschutz sollten gemeinnützig betrieben werden. Denkbar ist ein
Betrieb durch die Stiftung oder eine Fremdvergabe an einen externen Betreiber.
Folgende Abbildung stellt das Betriebsmodell zusammenfassend dar:
VI Wirtschaftlichkeit
Erläuterung zum Vorgehen:
Bei der Analyse der Wirtschaftlichkeit wurde von den Gutachtern lediglich der
laufende Betrieb – ungeachtet der Erwerbs- und Sanierungskosten sowie deren
Finanzierung – betrachtet. Für eine solide Berechnung der Investitionskosten ist
eine fachliche Untersuchung der Bausubstanz notwendig. Dies übersteigt im Umfang
deutlich den Rahmen der Machbarkeitsstudie. Im Übrigen empfehlen wir
eine Investitionskostenermittlung erst mit der Entscheidung, einen Antrag bei der
Regionale o. a. zu stellen.
Um bei den laufenden Kosten jedoch die Instandhaltungskosten kalkulieren zu
können, die sich immer prozentual von der Bausumme ableiten, wurde im Folgenden
in zwei Szenarien gerechnet: Szenario 1 geht von einer Bausumme von
6,5 Mio. € aus, Szenario 2 von einer Bausumme in Höhe von 9,5 Mio. €. Diese
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 24

Zahlen wurden in Anlehnung an die Machbarkeitsstudie der Architekten Miksch +
Partner aus dem Jahr 2002 bestimmt.
Betrachtet wird die Wirtschaftlichkeit aus der Sicht der Trägergesellschaft, der
wie oben dargestellt folgende Geschäftsbereiche hat:
1. Kultur und Bildung
2. Denkmalschutz und
3. Vermögensverwaltung.
Im Rahmen des beauftragten Gutachtens ist es nicht möglich, für die jeweiligen
Geschäftsbereiche detaillierte Businesspläne zu erarbeiten. Die Präsentation der
Nutzungsbausteine hat deutlich gemacht, wie viel Aktivitätspotenzial in den jeweiligen
Bereichen möglich ist. Dabei wurde darauf geachtet, dass in jedem Bereich
Einnahmepotenziale gegeben sind. Art und Umfang hängen jedoch sehr
stark von den Personen ab, die die Geschäftsführung übernehmen.
Um trotzdem eine Kalkulation aus Sicht des Trägers machen zu können, wurde
daher angenommen, dass jeder Bereich für sich autark arbeitet und an den Träger
Miete zahlt, deren Höhe je nach Tätigkeit variiert. Ziel ist es, dass diese Mieteinnahmen
die Kosten des Trägers, d. h. den Gebäudeerhalt und die Verwaltung,
finanzieren können. Die Überlebensfähigkeit der Stiftung, d. h. die Erfüllung des
Stiftungszwecks muss mit den Einnahmen gewährleistet werden.
Die Geschäftsbereiche Bildung und Kultur müssen jeweils kostendeckend arbeiten,
zahlen aber nur eine geringe Miete. Durch die Gemeinnützigkeit ist es diesen
Bereichen jedoch möglich, durch Zuwendungen und geförderten Maßnahmen
weitere Einnahmen zu generieren und ihr Programm dementsprechend anzupassen.
Kurse, Workshops, Seminare und sonstige Angebote bleiben jedoch die wesentlichen
Einnahmequellen.
Die Tochtergesellschaft führt Mieten und mögliche Gewinne (durch Shop und
Veranstaltungen) an die Stiftung ab.
Analyse der Kosten
Vor dem oben genannten Hintergrund ergeben sich folgende Kostenarten:
1. Gebäudekosten
Dies sind die wesentlichen Kosten des Trägers und beinhalten die Reparaturund
Instandhaltungskosten des Gebäudes. Viele Beispiele ähnlicher Bauten
zeigen, dass diese Position häufig nicht finanziert werden kann, es dadurch zu
erheblichen Investitionsstaus kommt und schließlich enorme Finanzmittel aufgebracht
werden müssen. Gebäudekosten werden in Prozent von der Bausumme
berechnet. Die Gutachter sind von 1,2 Prozent ausgegangen.
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 25

2. Außenpflege
Die Garten-, Park- und Wasseranlage des Schlosses bedarf einer eigenen Pflege.
Der monatliche Betrag von 200 € liegt dabei eher im unteren Bereich.
3. Personalkosten
An Personalkosten fällt für den Träger zunächst lediglich die Position des Geschäftsführers
an, der die Verwaltung und Vermietung zu übernehmen hat.
Ggfs. ist eine Assistentenstelle oder ein Sekretariat notwendig. Mit 5.000 € pro
Monat ist diese Position ausreichend dotiert, um eine entsprechend qualifizierte
Person für die Geschäftsführung inklusive einer Assistenz gewinnen zu können.
Alles weitere Personal wird den einzelnen Geschäftsbereichen zugeschrieben,
die sich selbst tragen müssen. Die Anzahl und Art des Personals hängt von der
jeweiligen Ausgestaltung der Bereich ab und kann in diesem Planungsstand
nicht kalkuliert werden. Ähnlich wie die Rohrmeisterei Schwerte kann sich der
Personalstamm der Stiftung nach und nach aufbauen, sobald eine Finanzierung
denkbar ist.
4. Verwaltung
Auch die Verwaltungskosten wurden mit 1.500 € zunächst niedrig angesetzt.
Hiermit sind Büro- und Betriebskosten gemeint.
Energiekosten sind nicht erfasst, da sie zum einen durch den innovativen Umbau
und gegebenenfalls eigenen Energieressourcen maximal reduziert werden
sollen und damit erst in der weiteren Projektierung geklärt werden. Zum anderen
werden sie auf die Mieter/Betreiber umgelegt und sind damit durchlaufender
Posten.
Szenario 1: Baukosten in Höhe von 6,5 Mio. €
Kostenart BezugsgrößeEinzelkosten Kosten/Jahr 1 Kosten/Jahr 2 Kosten/Jahr 3 Kosten/Jahr 4 Kosten/Jahr 5
1,2% d.
Bausumme
1. Gebäudekosten (6,5 Mio.€) 78.000,00 € 80.340,00 € 82.750,20 € 85.232,71 € 87.789,69 €
2. Außenpflege pro Mt. 200,00 € 2.400,00 € 2.472,00 € 2.546,16 € 2.622,54 € 2.701,22 €
3. Personal pro Mt. 5.000,00 € 60.000,00 € 61.800,00 € 63.654,00 € 65.563,62 € 67.530,53 €
4. Verwaltung pro Mt. 1.500,00 € 18.000,00 € 18.540,00 € 19.096,20 € 19.669,09 € 20.259,16 €
GESAMTKOSTEN 158.400,00 € 163.152,00 € 168.046,56 € 173.087,96 € 178.280,60 €
Szenario 2: Baukosten in Höhe von 9,5 Mio. €
Kostenart BezugsgrößeEinzelkosten Kosten/Jahr 1 Kosten/Jahr 2 Kosten/Jahr 3 Kosten/Jahr 4 Kosten/Jahr 5
1,2% d.
Bausumme
1. Gebäudekosten (9,5 Mio.€) 114.000,00 € 117.420,00 € 120.942,60 € 124.570,88 € 128.308,00 €
2. Außenpflege pro Mt. 200,00 € 2.400,00 € 2.472,00 € 2.546,16 € 2.622,54 € 2.701,22 €
3. Personal pro Mt. 5.000,00 € 60.000,00 € 61.800,00 € 63.654,00 € 65.563,62 € 67.530,53 €
4. Verwaltung pro Mt. 1.500,00 € 18.000,00 € 18.540,00 € 19.096,20 € 19.669,09 € 20.259,16 €
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 26
GESAMTKOSTEN 194.400,00 € 200.232,00 € 206.238,96 € 212.426,13 € 218.798,91 €

Der Vergleich der beiden Szenarien zeigt, dass sich die höhere Bausumme in den
laufenden Kosten bei der Position Gebäudekosten mit ca. 40.000 € an Mehraufwand
auswirkt.
Analyse der Einnahmen:
Die Analyse der Einnahmen erfolgte aus Sicht des Trägers nach drei Einnahmearten:
1. Bereich Kultur und Bildung
2. Einnahmen über die Tochtergesellschaft
3. Einnahmen aus Spenden und Sponsoring.
Aus der ersten Einnahmeart „Bereich Kultur und Bildung“ sind die Einnahmen
zunächst mit einem Mietzins kalkuliert worden. Dieser Mietzins ist mit 3 € zwar
sehr niedrig angesetzt, wird aber zusätzlich zu den Nebenkosten eine Aufgabe
werden für die Betreiber, diese Miete aufzubringen. Die Einnahmen aus diesem
Bereich per Mietzins zu kalkulieren bedeutet in der Organisationsform, dass es
eine Art Erfüllungsgehilfen gibt, d. h. einen weiteren Betreiber, der den Kulturund
Bildungsbereich quasi als Akademie führt. Die dafür notwendige Organisationsform
ist im vorhergehenden Kapitel ausführlich dargestellt.
Alternativ ist ein eigener Betrieb möglich, wie es das Referenzbeispiel Stiftung
Rohrmeisterei zeigt. In diesem Fall würden statt Mieten die Einnahmen aus Kursen
bzw. aus beantragten Fördermitteln die Verwaltungskosten des Trägers decken.
Die Einnahmen der Tochtergesellschaft sind ebenfalls über einen Mietzins kalkuliert,
der deutlich höher ist als im Bereich Kultur und Bildung. Die Höhe der
Mietzinsen ergeben sich zum einen aus dem Grundstücksmarktbericht 2012 der
Gemeinde Senden. Zum anderen wurden in einer Art Market Testing gastronomische
Betreiber gefragt, welchen Mietzins sie bereit wären zu zahlen. Genannt
wurden 12 € pro qm für die Gastronomie. In der Berechnung wurde mit 10 € pro
qm kalkuliert.
Für die Veranstaltungen im Innenraum wurden pauschal 200 € an Mieteinnahmen
kalkuliert. Eine maximale Auslastung wurde mit 96 Veranstaltungen pro Jahr angesetzt.
Im ersten Jahr wurde eine Auslastung von 30% angenommen.
Für Veranstaltungen im Außenbereich im ersten Jahr wurden Einnahmen in Höhe
von 3.000 € prognostiziert, die sich bis zum fünften Jahr auf 15.000 € gesteigert
haben. Hier sehen die Gutachter ein großes Potenzial des Schlosses Senden, sich
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 27

mit Großveranstaltungen z. B. Schlosskonzerten, Weihnachts- und diversen anderen
Märkten, oder großen Messen, wie das andere Schlösser erfolgreich zeigen, zu
profilieren.
Als dritte Einnahmeart ergeben sich Spenden/Sponsoring/Zuschüsse. Ohne diese
Einnahmequelle wird es schwierig werden, die Mittel aufzubringen. Zu bedenken
ist hierbei, dass an dieser Stelle lediglich Zuschüsse und Spenden für das Schloss
bzw. die Stiftung gemeint sind. Für Aktivitäten und Angebote im Bildungs- und
Kulturbereich gibt es ein weiteres Potenzial v. a. Fördermittel zu akquirieren.
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 28

Eine detaillierte Kalkulation auf fünf Betriebsjahre zeigt folgende Tabelle:
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 29

Zusammenfassend ergibt die Analyse folgendes Ergebnis:
Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5
Einnahmen 151.299 € 173.620 € 191.319 € 211.206 € 218.126 €
Kosten (6,5 Mio €) 158.400 € 163.152 € 168.047 € 173.088 € 178.281 €
Gewinn/Verlust - 7.101 € 10.468 € 23.272 € 38.118 € 39.845 €
Kosten (9,5 Mio €) 194.400 € 200.232 € 206.239 € 212.426 € 218.799 €
Gewinn/Verlust - 43.101 € - 26.612 € - 14.920 € - 1.220 € - 673 €
Die Kalkulation zeigt deutlich, dass bei einer Bausumme von 9,5 Mio. € erst im
fünften Jahr annähernd ein Ausgleich der Kosten erreicht werden kann.
Neben Spenden/Sponsoring/Zuschüsse/Zuwendungen ergeben sich jedoch weitere
Einnahmepotenziale durch Gewinne der Tochtergesellschaft aus den Bereichen
Shop, Gästezimmer und Veranstaltungen. Auch könnte eine erfolgreiche Umsetzung
der Nutzungsbausteine in den Bereichen Kultur und Bildung einen finanziellen
Beitrag zur Finanzierung der Stiftungskosten beitragen. Kultur- und Bildungsangebote
müssen nicht zwangsläufig defizitär sein, wenn sie als Akademie professionell
geführt werden.
Die Stiftung Rohrmeisterei in Schwerte und die Akademie Schloss Raesfeld als
auch die Kunstakademien in Salzburg und Trier zeigen anschaulich, mit welchem
Erfolg vergleichbare Konzepte umgesetzt werden können.
Wesentlichen Einfluss auf den Erfolg und vor allem auf den finanziellen Erfolg
des Schlosses Senden sehen die Gutachter im Konzept des Gastronomen. Die
Gastronomie wird von der äußeren Wahrnehmung den stärksten Eindruck auf das
Image des Schosses geben. Aber auch finanziell leistet die Gastronomie ca. 50 %
der Gesamteinnahmen. Das Mietausfallrisiko ist entsprechend hoch. Flächenmäßig
entfallen 35 % der Gesamtfläche auf den Nutzungsbaustein Gastronomie. Allerdings
werden 22 % davon durch den Veranstaltungsraum multifunktional genutzt
(d. h. reine Gastronomie: 27 %).
Möglichkeiten, dieses Mietausfallrisiko (aber auch ein Auslastungsrisiko) auszugleichen
bietet im Grunde nur eine Erhöhung des Stiftungskapitals. Wird mit einem
Zinssatz von 3 % kalkuliert, müsste das Stiftungskapital 3,3 Mio. € betragen,
um einen Mietausfall des Gastronomen auffangen zu können.
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 30

VII Erfolgsfaktoren
Nach Meinung der Gutachter bietet das Schloss Senden das Potenzial, ein sich
selbst tragendes Referenzobjekt zu werden, das für die Gemeinde Senden einen
großen Mehrwert bringen könnte (vgl. folgendes Kapitel).
Für eine erfolgreiche Entwicklung sind jedoch folgende Faktoren aus Gutachtersicht
zwingend notwendig zu berücksichtigen:
1. Sanierung mit innovativem Baukonzept
Wie oben beschrieben empfehlen wir ein innovatives Baukonzept. Zwar wird
dies heutzutage bei vergleichbaren Bauten bzw. Sanierungen vorausgesetzt.
Aber trotzdem gibt es ein oberes Level an Innovationsgrad, das Richtschnur für
Senden sein sollte. Denkbar wäre beispielsweise die Zusammenarbeit mit Universitäten
oder der Akademie Raesfeld. Schloss Senden müsste mit der Sanierung
ein Exempel statuieren, so dass im besten Fall Studenten und Experten
nach Fertigstellung Schloss Senden aus diesem Grund besichtigen wollen. Die
Ergebnisse bzw. die Vorgehensweise könnte auch in die Akademie thematisch
einfließen.
2. Anspruch der maximalen Reduzierung der Energiekosten
Ähnlich wie der o.g. Punkt gilt hier auch ein Höchstmaß an Innovation und
‚State-of-the-Art‘. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass die Gemeinde
Senden damit einen weiteren Baustein hätte, um sich noch stärker als klimaorientierte
Gemeinde zu profilieren und die Zertifizierung mit dem EEA ergänzt.
Neben dieser Profilierung sind die Energiekosten bei der Größe des Gebäudes
außerdem ein entscheidender Kostenfaktor, der durch eine möglichst autarke
Energieversorgung reduziert werden muss.
3. Umsetzung eines innovativen Kultur- und Bildungskonzepts, das sich
permanent nach den Fragen der Zukunft ausrichtet.
Es gibt viele Kultur- und Bildungseinrichtungen, die ein breites Angebot an
Kursen, Workshops, Tagungen etc. anbieten. Um sich davon abzuheben, muss
ein eigenes Profil geschaffen werden. Die Gutachter sehen in der konsequenten
Ausrichtung auf zukunftsweisende Fragen das Alleinstellungsmerkmal. Angebote
und Dozenten müssen entsprechend gewählt werden. Auch hier gilt ein
‚State-of-the-Art‘, d. h. eine Vorreiterrolle einzunehmen und sich mit Fragen
zu beschäftigen, auf die es noch keine Antwort gibt.
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 31

4. Umsetzung eines Trägermodells mit größtmöglicher Eigenverantwortung
der Beteiligten und einer entsprechenden Personal- bzw. Betreiberauswahl.
Der hohe Anspruch an Innovation und die Vielschichtigkeit der Aufgaben erfordert
eine sehr flexible und eigenverantwortliche Organisationsstruktur. Entscheidungen
müssen schnell und unbürokratisch erfolgen können, die Motivation
der Beteiligten nicht durch Unflexibilitäten gebremst werden. Im Grunde
gilt es, der Handlungsfähigkeit eines Wirtschaftsunternehmens zu entsprechen,
gleichzeitig aber gemeinnützige Strukturen zu gewährleisten. Das vorgeschlagene
Trägermodell mit einer Stiftung und einer privatwirtschaftlichen Tochtergesellschaft
könnte diesen Anforderungen gerecht werden.
5. Eine Markenbildung muss konsequent verfolgt werden.
Entscheidender Erfolgsfaktor des Schlosses Senden wird es sein, ein eigenes
Profil zu entwickeln, sich konsequent auf die Vision auszurichten und alle
Maßnahmen davon abzuleiten. Nur dadurch kann das Ziel erreicht werden, ein
Exempel zu statuieren in der Vielzahl der zum großen Teil nicht erfolgreichen
Konzepte umgenutzter Spezialimmobilien. Eine Marke zu haben heißt, ein
Versprechen an die Abnehmer zu geben, dass sie sich auf die Werte verlassen
können. Im Falle des Schlosses Senden heißt es also, dass alle Maßnahmen und
Aktivitäten einem innovativen, zukunftsweisenden Anspruch gerecht werden
müssten.
VIII Nutzenbegründung
• Die Gemeinde Senden kann sich das bisher ungenutzte Potenzial des Schlosses
zu Nutze machen. Unumstritten ist, dass die Umgebung und – im sanierten Zustand
– die Anlage des Schlosses sehr schön sind und eine hohe Aufenthaltsqualität
bergen. Die Lage ist nahezu optimal durch die Nähe zum Ortskern und
deren Infrastruktur, aber die Lage gleichzeitig eine besondere Atmosphäre der
Abgeschiedenheit und der Natur vermittelt. Schloss Senden hätte das Potenzial:
– Referenzprojekt zu werden mit regionaler, sogar überregionaler Ausstrahlung
– der Stolz der Sendener Bürger zu werden und
– als Identifikationsmittel zu dienen (v. a. vor dem Hintergrund der hohen
Anzahl Zugezogener): Schloss Senden als Bürgerschloss.
• Ein Verfall wird sich mittelfristig deutlich schädlicher auswirken.
Da der Verfall des Gebäudes quasi unmittelbar ‚vor der Tür‘ der Gemeinde
stattfindet und damit einen permanent sichtbaren und offensichtlichen Wermutstropfen
symbolisiert, wird es immer ein negativ besetztes Diskussions-
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 32

thema der Bürger bleiben. Immer wieder auftretender Vandalismus verschärft
die Negativität. Hinzu kommt, dass mit jedem Jahr der Verfall der Bausubstanz
weiter fortschreitet.
• Weitere Profilierung der Gemeinde Senden als Vorreiter im Bereich Klimaschutz
(Weiterführung des Preisgewinns des European-Energy-Award). Die
Gemeinde Senden könnte sich mit diesem Projekt überregional profilieren und
dies marketingtechnisch sehr gut nutzen. Bereits jetzt positioniert sich die Gemeinde
Senden sehr stark als Klimaschutz-Gemeinde. Das vorgeschlagene
Konzept würde diese Positionierung optimal ergänzen.
• Historisches wird bewahrt und Fortschritt wird gefördert, Geschichte und Zukunft
werden im Schloss Senden vereint.
• Die Regionale 2016 bietet eine vorerst einmalige Chance für eine finanzielle
Unterstützung für die Sanierung.
• Schloss Senden leistet einen Beitrag zur Umwegrentabilität (Baumaßnahmen,
Gastronomie, Wirtschaftsstandort u. a.). Unter Umwegrentabilität versteht man
die Umsätze, die Wertschöpfung und die Steuereinnahmen, welche auf Grund
der Ausgaben, die durch das Schloss initiiert werden, in diversen Branchen
sowie beim Staat und bei der Kommune geschaffen werden bzw. anfallen. Dieser
Effekt beginnt mit der Beauftragung örtlicher Dienstleister für den Umbau,
wird aber vor allem durch die Umsätze der Gastronomie, der (Groß-) Veranstaltungen
und der anderen Geschäftsbereiche entstehen.
• Schloss Senden leistet einen Beitrag zur Touristik und zum Image der Gemeinde.
Wenn es gelingt, mit dem Schloss Senden eine Referenz für zukunftsorientiertes
Leben zu schaffen, kann das Schloss entscheidend zu einer Profilierung
und Imagebildung beitragen und müsste entsprechend im Stadtmarketing verankert
werden. Mit der Anbindung an die Radwanderroute gibt es ein großes
touristisches Potenzial, das bisher nicht genutzt werden kann.
• Durch das Stiftungsmodell als Betreibergesellschaft ist das Risiko für die Gemeinde
Senden gering. Ein Haftungsrisiko entsteht lediglich in der Umbauphase.
Aber auch das müssen die politischen Gremien abwägen.
IX Handlungsempfehlungen
Auch wenn die Verwaltung und die Politik der Gemeinde Senden die Risiken abwägen
muss, die sich einerseits aus dem Kauf und Sanierung des Schlosses ergeben
und andererseits mit Haftungsfragen verbunden sein können, ergeben sich für
die Gutachter aus den oben dargestellten Ausführungen folgende Handlungsempfehlungen
an die Gemeinde Senden:
1. Ausformulierung des Konzepts als Regionale-Antrag
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 33

Das von den Gutachtern erarbeitete Konzept gilt es, in enger Zusammenarbeit
und Absprache mit der Regionale einen entsprechenden erfolgversprechenden
Antrag auszuformulieren.
2. Abklärung der Landesförderung und auch hier Formulierung bzw. Anpassung
des Konzepts entsprechend der Förderbedingungen.
3. Antragstellung an Fördermittelgeber.
Die Antragsformulierung erfordert bzw. erlaubt gleichzeitig eine endgültige Determinierung
des Konzepts, von der sich die weiteren Handlungsschritte – auch in
zeitlicher Hinsicht – zur konkreten Umsetzung ableiten:
1. Erwerb und Sanierung des Schlosses durch die Gemeinde Senden
2. Entscheidung über:
(1) die Initiierung einer Stiftung als örtliche Stiftung oder als Bürgerstiftung
(2) die Übertragung des Schlosses auf die Stiftung
3. Gründung der beschlossenen Stiftung und einer gewerblichen Tochter
4. Übertragung des Schlosses (samt etwa geschlossener Mietverträge) auf die
Stiftung bzw. die gewerbliche Tochter
5. Ausschreibung für Betreiber (Hilfsperson)
Münster, den 05. Juli 2012
Jens Imorde
IMORDE Projekt- & Kulturberatung GmbH
IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 34