Datei herunterladen - Regionalverband Südniedersachsen
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Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Tendenzen<br />
auf dem<br />
südniedersächsischen Grundstücksmarkt
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Gutachterausschüsse für<br />
Grundstückswerte in Niedersachsen<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 2
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Aufgaben der Gutachterausschüsse<br />
Transparenz<br />
des Grundstücksmarktes<br />
- Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung<br />
- Ermittlung von Bodenrichtwerten<br />
- Ermittlung sonstiger Marktdaten<br />
(Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten,<br />
Vergleichsfaktoren, Indexreihen)<br />
- Erstellung von Gutachten<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 3
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Kaufpreissammlung<br />
Kaufvertrag<br />
Notar<br />
Liegen-<br />
schafts-<br />
Kataster<br />
Bauleitplanung<br />
Anfrage<br />
bei<br />
Gemeinde<br />
Fragebogen<br />
an den<br />
Eigentümer<br />
Gebäudefoto<br />
Baulandflächen<br />
bebaute Grundstücke<br />
Eigentumswohnungen<br />
land- und forstwirtschaftliche Flächen<br />
sonstige Flächen<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 4
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Auswertung der Kaufpreissammlung<br />
Analysen auf Grundlage der AKS<br />
Umsatzstatistik<br />
Indexreihen<br />
statistische Analysen<br />
Vergleichswerte für Gutachten<br />
Auswertungen für Bodenrichtwertermittlung<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 5
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Baulandpreise in Deutschland<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 6
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Mittleres Bodenrichtwertniveau<br />
in <strong>Südniedersachsen</strong><br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 7
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Verschiedene Bodenrichtwerte innerhalb einer Ortslage<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 8
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Kaufpreise für Ein/Zweifamilienhäuser im Vergleich<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 9
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Vergleichspreise für Ein/Zweifamilienhäuser im Vergleich<br />
Göttingen<br />
Rosdorf<br />
Hann. Münden<br />
Adelebsen<br />
Duderstadt<br />
Northeim<br />
Uslar<br />
Greene<br />
Osterode am Harz<br />
Bad Sachsa<br />
Lerbach<br />
168<br />
145<br />
153<br />
172<br />
139<br />
112<br />
135<br />
125<br />
92<br />
200<br />
255<br />
2009<br />
0 50 100 150 200 250 300<br />
Vergleichswert in 1.000 €<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 10
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Umsatzentwicklung Bauland<br />
Anzahl der Kauffälle für Baugrundstücke im Gesamtbereich<br />
1200<br />
1000<br />
- 70 %<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 11
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Anzahl der Kauffälle für Baugrundstücke in in unterschiedlichen Bereichen<br />
450<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
- 78 - % 74 %<br />
+/- 0 %- 83 %<br />
Stadt/Rand Göttingen<br />
Stadt/Rand Stadt/Rand Göttingen Göttingen<br />
übriger Stadt/Rand Landkreis Göttingen<br />
übriger Landkreis Göttingen übriger Landkreis GöttingenGöttingen<br />
Landkreis übriger Northeim Landkreis Göttingen<br />
Landkreis Northeim Landkreis Northeim<br />
Landkreis Landkreis Osterode Northeim<br />
Landkreis Landkreis Osterode<br />
Landkreis<br />
Osterode<br />
Osterode<br />
Trend<br />
Trend Trend Trend<br />
0<br />
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 12
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Umsatzentwicklung Bauland<br />
Umsatzentwicklung für Bauland in Mittelzentren<br />
200<br />
180<br />
160<br />
- 75 %<br />
Anzahl der Kauffälle<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 13
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Umsatzentwicklung Bauland<br />
Baugrundstücke in Mischgebieten<br />
- Anteil am Gesamtumsatz-<br />
30%<br />
25%<br />
20%<br />
15%<br />
10%<br />
5%<br />
0%<br />
1990 1995 2000 2005 2010<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 14
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Preisentwicklung Bauland<br />
Preisentwicklung für Bauland<br />
im Landkreis Northeim<br />
150<br />
125<br />
100<br />
75<br />
Verbraucherindex<br />
50<br />
25<br />
0<br />
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 15
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Umsatzentwicklung Ein/Zweifamilienhäuser<br />
Umsatzentwicklung für Ein/Zweifamilienhäuser<br />
1600<br />
1400<br />
Anzahl der Kauffälle<br />
1200<br />
1000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
Stadt/Rand Göttingen Landkreis Göttingen Landkreis Northeim Landkeis Osterode<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 16
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Umsatzentwicklung Ein/Zweifamilienhäuser<br />
Anteil der Verkäufe für Ein/Zweifamilienhäuser am<br />
Gesamtumsatz in Problembereichen<br />
45%<br />
40%<br />
35%<br />
30%<br />
25%<br />
20%<br />
15%<br />
10%<br />
5%<br />
0%<br />
1990 1995 2000 2005 2010<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 17
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Umsatzentwicklung Ein/Zweifamilienhäuser<br />
Besonders untersuchte Bereiche:<br />
Landkreis Göttingen: Adelebsen, Gieboldehausen, Rhumspringe,<br />
Wollbrandshause, Wollershausen<br />
Landkreis Northeim: Bodenfelde, Bereich Dassel, Markoldendorf, Bereich<br />
Kalefeld, Uslar, Kreiensen, Bereich Bad Gandersheim<br />
Landkreis Osterode: Bartolfelde, Lonau, Neuhof, Osterhagen, Riefensbeek,<br />
Sieber, Steina, Tettenborn, Lerbach, Zorge<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 18
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
im Landkreis Northeim<br />
150<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
Baujahr ab 1946<br />
Baujahr bis 1945<br />
ohne Baujahrsangabe<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 19
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Preisentwicklung für 1/2 Familienhäuser Baujahr ab 1946<br />
140<br />
130<br />
120<br />
- 25 %<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
1990 1995 2000 2005 2010<br />
Göttingen insgesamt<br />
Stadt/Rand Göttingen<br />
Landkreis Göttingen<br />
Landkreis Northeim<br />
Landkreis Osterode<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 20
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
110<br />
Preisentwicklung für Ein/Zweifamilienhäuser<br />
Baujahr bis 1945<br />
105<br />
100<br />
95<br />
90<br />
- 40 %<br />
85<br />
80<br />
75<br />
70<br />
65<br />
60<br />
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
Stadt und LandkreisGöttingen<br />
Göttingen, Stadt/Rand<br />
Göttingen, Landkreis<br />
Northeim, Landkreis<br />
Osterode a.H., Landkr.<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 21
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
im Landkreis Northeim<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
Baujahr ab 1946<br />
Baujahr bis 1945<br />
Baujahr bis 1945<br />
ohne Baujahrsangabe<br />
ohne Bauland Baujahrsangabe<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 22
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Anzahl der Eigenheimgrundstücke, für die der Kaufpreis nicht signifikant über<br />
dem Bodenwert liegt<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
Osterode<br />
Northeim<br />
Göttingen<br />
20<br />
10<br />
0<br />
1990 1995 2000 2005<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 23
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Zusammenfassung<br />
Bauland<br />
Trotz deutlich nachlassender Nachfrage ist das Preisniveau für Bauland<br />
weitgehend konstant geblieben. Eine unterschiedlicher Trend für<br />
unterschiedliche Lagen ist nicht nachweisbar. Ein signifikanter Preisrückgang<br />
für Bauland in den Ortskernen (Mischgebieten) ist nicht zu beobachten.<br />
Der Rückgang erfolgt ausschließlich zu Lasten des ländlichen Raumes: Für<br />
den großstädtischen Bereich der Stadt Göttingen bleibt der Umsatz stabil.<br />
Eine herausgehobene Attraktivität der Mittelzentren ist dagegen nicht<br />
nachweisbar. Die Mittelzentren heben sich in Bezug auf die Nachfrage nach<br />
Bauland nicht von dem sie umgebenden ländlichen Raum ab.<br />
Auch die Nachfrageentwicklung nach Bauland in den Ortskernen<br />
(Mischgebieten) unterscheidet sich nicht vom allgemein festzustellenden<br />
Trend: Ein überproportionaler Nachfragerückgang ist nicht beobachten.<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 24
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Zusammenfassung<br />
Bauland<br />
Die Umsatzzahlen für Bauland sind seit Mitte der 1990iger Jahre drastisch<br />
zurückgegangen. Gegenüber dem Höchststand 1993/1997 wird gegenwärtig<br />
nur noch ein Viertel des Umsatzes registriert.<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 25
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Zusammenfassung<br />
Ein/Zweifamilienhausgrundstücke<br />
Bei den jüngeren Immobilien mit Baujahr ab 1946 liegt der Preisrückgang<br />
bei durchschnittlich 25 % bei den älteren (überwiegend in den Ortskernen<br />
gelegenen) Objekten liegt der Rückgang bei durchschnittlich 40 %.<br />
Selbst für Orte mit besonders ungünstiger demographischer Entwicklung ist<br />
kein spürbarer Umsatzrückgang feststellbar.<br />
Umgekehrt sind relativ konstante Umsatzzahlen in ländlichen Gebieten nur<br />
auf überproportional nachlassende Kaufpreise zurückzuführen. Dabei spielt<br />
sowohl die nachlassende Attraktivität der Lage als auch der schlechte<br />
bauliche Zustand der verkauften Objekte eine Rolle.<br />
Es hat in den letzten Jahren einen Trend zu vergleichsweise stabilen bzw.<br />
wieder ansteigenden Preisen in gefragten Lagen und für jüngere Baujahre<br />
gegeben. In begehrten Lagen der Stadt Göttingen übersteigt mittlerweile<br />
die Nachfrage das Angebot.<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 26
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Zusammenfassung<br />
Ein/Zweifamilienhausgrundstücke<br />
Bezüglich der Umsatzzahlen für Ein/Zweifamilienhausgrundstücke ist in<br />
den letzten 20 Jahren kein eindeutiger Entwicklungstrend feststellbar.<br />
Auch der Umsatzanteil von bebauten Grundstücken in den Ortskernen hat<br />
sich nicht signifikant verändert.<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 27
Gutachterausschuss für Grundstückswerte<br />
Northeim<br />
Danke<br />
für Ihre Aufmerksamkeit !<br />
Northeim 24.08.2010 Ingo Gerloff 28
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