Nachträgliche Schuldzinsen Das Urteil des BFH vom 20.6.20102 ...

Beispiel
A. hat im Jahre 2005 ein Grundstück für 1 Mio. € gekauft. Er hat die Anschaffungskosten für
dieses Grundstück zu 100 % fremdfinanziert und keine Tilgung vorgenommen.
Im Jahre 2013 verkauft er das Grundstück für 1,2 Mio. €. Das Restdarlehen beträgt zu diesem
Zeitpunkt 900.000 €. Den Verkaufserlös verwendet er nur in Höhe von 800.000 € zur Tilgung
des Darlehens. In Höhe von 400.000 € verwendet er den Erlös zum Erwerb eines
selbstgenutzten Einfamilienhauses.
Lösung
In diesem Fall sind die Schuldzinsen auf das Restdarlehen von 100.000 € nicht als
nachträgliche Werbungskosten absetzbar. Das Restdarlehen ist nicht dadurch verursacht, dass
A das Grundstück mit Verlust verkauft hat. A hat vielmehr in Höhe von 100.000 € darauf
verzichtet, das Darlehen zu tilgen. Nur wenn A mit dem restlichen Teil des Erlöses eine
Immobilie gekauft hätte, mit der er wiederum Mieteinnahmen erzielt, könnte er die
Werbungskosten abziehen – von den Mieteinnahmen aus diesem Haus (vgl. dazu weiter unten
Teil xyx).
Wenn er mit den 400.000 € keine selbstgenutzte Immobilie, sondern Aktien oder Anleihen o.ä.
gekauft hätte, könnte er die Schuldzinsen ebenfalls nicht abziehen, weil gemäß § 20 Abs. 9
EStG von den Einnahmen aus Kapitalvermögen keine Werbungskosten abgezogen werden
dürfen.
Schließlich kann ein fortdauernder Zusammenhang der nachträglichen Schuldzinsen mit den
früheren Mieteinnahmen nicht mehr angenommen werden, wenn der Steuerpflichtige seine
Absicht, mit dem Grundstück Mieteinnahmen zu erzielen, bereits vor der Veräußerung
aufgegeben hat. Dies dürfte insbesondere der Fall sein, wenn die Immobilie vor der
Veräußerung leer stand und der Eigentümer sie nicht mehr vermieten wollte.
Hinweis
Steht die Immobilie vor der Veräußerung leer, so muss der Eigentümer also unbedingt – neben
den Verkaufsbemühungen - auch Bemühungen unternehmen, die Immobilie zu vermieten.
Diese Bemühungen müssen nachweisbar sein, etwa durch den Abschluss eines
entsprechenden Maklervertrages. Bemüht der Eigentümer sich nach dem Auszug des Mieters
nicht um eine Neuvermietung, sondern ausschließlich um einen Verkauf, so kann er schon die
Kosten, die während des Leerstandes anfallen, nicht als Werbungkosten abziehen. Erst recht
kann er in diesem Fall die nachträglichen Schuldzinsen nicht als Werbungskosten abziehen.
Verkauf nach Ablauf der 10 Jahre
Findet die Veräußerung erst nach Ablauf der Frist von 10 Jahren statt, so gelten für den Abzug
der Schuldzinsen auf ein Restdarlehen die Grundsätze der bisherigen Rechtsprechung weiter.
Dies bedeutet, dass nachträgliche Schuldzinsen – wie bisher - grundsätzlich nicht als
Werbungskosten abzugsfähig sind.