Nachträgliche Schuldzinsen Das Urteil des BFH vom 20.6.20102 ...

A. hat im Jahre 2009 ein vermietetes Grundstück I für 1Mio. € erworben und die
Anschaffungskosten in Höhe von 1 Mio. € zu 80 % mit einem Darlehen finanziert. Für das
Darlehen hat er eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren vereinbart.
Im Jahre 2012 verkauft er das Grundstück I für 1,2 Mio. €. Den Verkaufserlös verwendet er
nicht, um das Darlehen zu tilgen. Um die ansonsten zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung
zu vermeiden, finanziert er mit dem Geld vielmehr die Anschaffungskosten eines neuen
Grundstücks II.
Der Kaufpreis für das neue Grundstück beträgt
a) 1,2 Mio. € (oder mehr)
b) 1,0 Mio. €. Den übersteigende Teil des Verkaufserlöses verwendet A für den privaten
Lösung:
Konsum
a) A kann die Schuldzinsen für das Darlehen als Werbungskosten bei den Einkünften aus
dem Grundstück II abziehen. Voraussetzung ist allerdings, dass er nachweisen kann,
dass er den Erlös tatsächlich und gegenständlich zur Bezahlung des Kaufpreises für
das Grundstück II verwendet hat. Diese Voraussetzung ist nur erfüllt, wenn er den
Verkaufserlös nicht mit anderen Geldern vermengt hat. Er muss ihn also entweder
direkt von dem Erwerber des Grundstücks I auf das Notaranderkonto betreffend das
Grundstück II überweisen lassen oder bis zur Bezahlung des Kaufpreises für das
Grundstück II auf einem gesondert geführten Konto bei der Bank „parken“. Das Geld
darf nicht auf ein Konto gelangen, auf dem sich schon andere Mittel wie etwa
Eigenkapital befinden.
Verkaufserlös
Haus I
Konto
Haus II
Darlehen
Surrogationstheorie:
Der Erlös tritt an die Stelle des
Wirtschaftsgutes.
Das mit dem Erlös erworbene Wirtschaftsgut
tritt an die Stelle des Erlöses.
Das Darlehen gilt als zur Finanzierung von
Haus II verwendet.