Nachträgliche Schuldzinsen Das Urteil des BFH vom 20.6.20102 ...

Ausnahmen von dem Abzugsverbot
Hiervon gab es jedoch schon immer Ausnahmen. Der Grundsatz, dass - bei einem Verkauf
nach 10 Jahren - nachträgliche Schuldzinsen nicht als Werbungskosten abgezogen werden
dürfen, gilt nur für Schuldzinsen auf das Restdarlehen. Denn nur diese Schuldzinsen sind
dadurch verursacht, dass der Verkauf mit Verlust erfolgte und der Verkaufserlös nicht
ausgereicht hat, das Restdarlehen zu tilgen. Nachträgliche Schuldzinsen können daher dann
als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn es sich um Schuldzinsen handelt, die
- während der Vermietung entstanden sind, deren Bezahlung aber auf die Zeit nach der
Veräußerung verschoben wurde (BFH, Urt. Vom 21. Dezember 1982, Az. VIII R
48/82, BStBl. II 1983, S. 373 und vom 23. Januar 1990, Az. IX R 8/85, BStBl. II
1990, S. 464)
oder
- ein Darlehen betreffen, das nicht zur Bezahlung der Anschaffungskosten, sondern
während der Vermietung zur Bezahlung von Aufwendungen aufgenommen wurde, die
als sofort abziehbare Werbungskosten zu beurteilen waren (BFH, Urteile vom 16.
September 1999, Az. IX R 42/97, BStBl. II 2001, S. 528 und vom 12. Oktober 2005,
Az. IX R R 28/04, BStBl. II 2006, S. 407).
Beispiel (gestundete Schuldzinsen)
A hat im Jahre 1998 eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 gekauft. Er hat den
Kaufpreis zu 80 % fremdfinanziert. Seit dem Jahre 2007 kann A die Schuldzinsen nicht mehr
voll bezahlten. Die Bank stundet ihm diese, indem sie sie dem Darlehen hinzurechnet.
Im Jahre 2013 kann A die Wohnung für 320.000 € verkaufen. Mit dem Verkaufserlös tilgt er
das Darlehen, das nunmehr 310.000 € beträgt. Davon sind 50.000 € gestundete Zinsen.
Die 50.000 € kann A in dem Zeitpunkt, indem er sie an die Bank zahlt, als Werbungkosten bei
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Die Rechtsprechung, nach der
nachträgliche Schuldzinsen nicht abzugsfähig sind, greift hier nicht ein, weil die betreffenden
Schuldzinsen bereits während der Vermietung entstanden sind. Lediglich die Bezahlung dieser
Schuldzinsen findet nach Verkauf der Immobilie statt. Es handelt sich nicht um Schuldzinsen
für das nach Verkauf der Immobilie verbliebene Restdarlehen (§ 24 Nr. 2 EStG).
Beispiel
(Schuldzinsen für ein Darlehen, das zur Instandhaltung oder Modernisierung
aufgewendet wurde)
A. hat im Jahre 2002 ein Grundstück für 1 Mio. € gekauft. Er hat die Anschaffungskosten für
dieses Grundstück zu 100 % fremdfinanziert.
Im Jahre 2008 modernisiert er das Gebäude für 200.000 €. Die Modernisierungskosten, die
steuerlich Erhaltungsaufwand darstellen, finanziert er in vollem Umfang mit Fremdmitteln.
Im Jahre 2013 verkauft er das Grundstück für 1.500.000 €. Den Verkaufserlös verwendet er
nur zur Tilgung des Anschaffungsdarlehens. Das Darlehen, das er zur Modernisierung
aufgenommen hat, tilgt er nicht. Den verbleibenden Teil des Verkaufserlöses verwendet er für
den privaten Konsum /zur Anschaffung von Aktien.
Lösung
Die für das Restdarlehen zu zahlenden Zinsen kann A als nachträgliche Werbungskosten bei
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Denn dieses Darlehen ist
nicht zur Bezahlung der Anschaffungskosten aufgenommen worden.
In diesem Fall kommt es nicht darauf an, dass der erzielte Verkaufserlös ausgereicht hätte,
auch das für die Modernisierung aufgenommene Darlehen zu tilgen. Der durch die
tatsächliche Verwendung des Darlehens zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten