BERGERSCHES HAUS JOSEPHINENSTRASSE 18 IN LEIPZIG ...

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Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen
Auswirkungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Bestandsimmobilien
nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage
(Stand 01.01.2006) dargestellt. Die Gebäude wurden
1999 fertig gestellt. In den nachfolgenden Ausführungen
wird davon ausgegangen, dass der Erwerber in Deutschland
unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist.
A. IMMOBILIENERWERB
ZUR FREMDVERMIETUNG
1. GRUNDLAGEN DER STEUERLICHEN
BERÜCKSICHTIGUNG
Ein Investor, der die Immobilie vermietet, erzielt Mieteinkünfte,
die i. d. R. nach § 21 Einkommensteuergesetz der
Einkommensteuer unterliegen. Die Einkünfte ermitteln sich
als Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten.
Soweit die Miete unter 75 % des marktüblichen Niveaus
liegt, gelten Besonderheiten hinsichtlich der Abzugsfähigkeit
der Werbungskosten, welche in dem BMF-Schreiben
vom 08.10.2004 (BStBl. I 2004, S. 933) dargestellt sind.
Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 75 % der
ortsüblichen Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand
einer Überschussprognose zu überprüfen. Bei einer
positiven Prognose ist das Vorliegen einer solchen Absicht
zu bejahen mit der Folge, dass die mit der verbilligten
Überlassung zusammenhängenden Werbungskosten in
voller Höhe abziehbar sind. Bei einer negativen Überschussprognose
ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen
und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Der
unentgeltliche Teil ist steuerlich nicht relevant. Die entsprechenden
anteiligen Werbungskosten können insoweit
nicht abgezogen werden. Gleiches gilt, wenn der Mietzins
unabhängig von der Überschussprognose weniger als 56
% der ortsüblichen Mieten beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).
Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag mit Zustimmung
des Bundesrates das Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs
im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen
beschlossen. Damit wurde unter anderem ein § 15 b ins
Einkommensteuergesetz eingeführt. Dieser neue Paragraph
gilt für Verluste aus Steuerstundungsmodellen, de-
Bergersches Haus X. Die steuerlichen Auswirkungen
nen ein Steuerpflichtiger nach dem 10.11.2005 beitritt
oder für die nach dem 10.11.2005 mit dem Außenvertrieb
begonnen wurde. Bestandteil dieser Gesetzesänderung ist
eine Regelung, nach der Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen
weder mit anderen positiven Einkünften
verrechnet noch nach § 10 d EStG abgezogen werden dürfen.
Diese Verluste mindern jedoch die Einkünfte, die der
Steuerpflichtige in den folgenden Wirtschaftsjahren aus
derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell
liegt nach dieser Vorschrift vor, wenn aufgrund einer
modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile in Form von
negativen Einkünften erzielt werden sollen. Diese Regelung
soll jedoch nur Anwendung finden, wenn innerhalb
der Verlustphase das Verhältnis der Summe der prognostizierten
Verluste zur Höhe des gezeichneten und nach dem
Konzept auch aufzubringenden Kapitals oder bei Einzelinvestitionen
des eingesetzten Eigenkapitals 10 vom Hundert
übersteigt. Betroffen von dieser neuen Regelung sind
insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen, geschlossene
Immobilienfonds und ähnliche Konstruktionen.
Diskutiert wird auch die Frage, ob Fälle, in denen ein Bauträger
Objekte mit Modernisierungszusage an Anleger
veräußert, vom § 15 b EStG erfasst werden. Teilweise wird
die Ansicht vertreten, dass in solchen Fällen aufgrund der
vom Anbieter vorformulierten Verträge eine Modellhaftigkeit
anzunehmen sei und es damit zu einer Verlustabzugbeschränkung
nach § 15 b EStG kommt. Überwiegend
wird diese Rechtsauffassung jedoch abgelehnt. Eine Modellhaftigkeit
soll nach dieser Gegenmeinung nur dann
vorliegen, wenn der Erwerber im Zusammenhang mit dem
Kauf und der Sanierung des Objekts weitere Verträge über
Nebenleistungen abschließt. Diese Rechtsauffassung wird
auch in der Gesetzesbegründung zu § 21 Abs. 1 Satz 2
EStG, der § 15 b EStG auch für die Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung für anwendbar erklärt, bestätigt. In
der Gesetzesbegründung heißt es, dass von der Neuregelung
„Bauträgergestaltungen, in denen ein Bauträger ein
Objekt in einem Sanierungsgebiet oder ein Denkmal saniert,
für die Sonderabschreibungen geltend gemacht werden
können, und bei denen vor Beginn der Sanierung die
Grundstücke oder Eigentumswohnungen an Erwerber außerhalb
einer Fondkonstruktion veräußert werden“, nicht
betroffen seien. In solchen Fällen soll grundsätzlich keine
modellhafte Gestaltung vorliegen. In dieser Gesetzesbegründung
wird weiter ausgeführt, dass nur in Fällen, in de-
nen der Bauträger neben der Sanierung/Modernisierung
und dem Verkauf auch weitere Dienstleistungen (z. B. Finanzierung)
erbringt, eine modellhafte Gestaltung gegeben
sein könnte. In diesem Zusammenhang wird auch die
Frage diskutiert, dass bei Verträgen über Nebenleistungen
eine Modellhaftigkeit nur dann gegeben ist, wenn für die
Nebenleistungen Entgelte verlangt werden, die als Werbungskosten
abziehbar sind.
Im vorliegenden Fall wird dem Erwerber nur ein Kaufvertrag
über eine Bestandsimmobilie ohne eine Modernisierungszusage
angeboten. Da der Erwerb der Immobilie
nicht darauf ausgerichtet ist, steuerliche Vorteile zu erhalten,
sondern als langfristige Rendite orientierte Investition
angelegt ist, geht die Prospektherausgeberin davon aus,
dass die Regelungen des § 15 b EStG in der Regel keine
Anwendung finden dürften. Eine abschließende Rechtssicherheit
darüber, ob der Abschluss weiterer Verträge
(z. B. zur Finanzierung der Investition zur Grundstücksverwaltung,
zum Mietpool, d. h. zur Absicherung der Erträge
o. ä.) eine Modellhaftigkeit begründet, die bei etwaigen
Anfangsverlusten zu einem Verlustverrechnungsverbot
nach § 15 b EStG führt, besteht auf Grund von fehlender
Rechtsprechung und weiterführenden Äußerungen der Finanzverwaltung
derzeit nicht.
2. ABGRENZUNG ZWISCHEN
VERMÖGENSVERWALTUNG UND GEWERBEBETRIEB
Ferner ist zu prüfen, ob es sich um Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz)
oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 Einkommensteuergesetz)
handelt.
Eine private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn
der Investor eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung
vermietet (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).
Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung wird
in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der Fremdvermietung
neben der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen
Dienstleistungen erbracht werden.
Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert,
geht die Finanzverwaltung davon aus, dass die Grenze
der privaten Vermögensverwaltung überschritten wird
(sog. Drei-Objekt-Grenze), da nicht mehr die Substanznutzung,
sondern die Substanzwertsteigerung in den Vor-