Grundbuch als Erkenntnisquelle - Finanz Colloquium Heidelberg

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Grundbuch als Informationsquelle für die Werthaltigkeit der Grundschuld 09:00 –17:00 Uhr Daniel Kemter, Bausparkasse Mainz AG und Sascha Bruns, HypoVereinsbank/UniCredit Bank AG Grundbuch als relevante Informationsquelle für die Bank • Erläuterungen zu Abteilung I mit spezifizierten Erklärungen zu den Anteilsverhältnissen und den rechtlichen Konsequenzen mit konkreten Beispielen • Gläubigerrelevante Unterschiede zwischen Flurstücken und Grundstücken • Verfahren und Probleme bei Grundbucheintragungen: Entstehung einer Grundschuld, Praxishinweise zum Umgang mit den strengen Anforderungen • Vorteile des öffentlichen Glauben des Grundbuchs für die Bank: Auswirkungen und Tragweite des öffentlichen Glaubens auf Grundstückserwerb und Rangverhältnisse • Beispielfälle und Konsequenzen von Eintragungsfehlern für die Werthaltigkeit der Grundschuld und notwendige Schritte, die in einem solchen Fall einzuleiten sind • Gefahren für den Grundschuldgläubiger bei Versäumnissen der Prüfung von Grundbuchauszügen und Eintragungsvermerken • Auswirkungen von Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerk auf dingliche Verfügungen • Was wird dem Bankpraktiker das neue Datenbankgrundbuch bringen? • Grundschuld als Erlösquelle für die Bank, insbesondere Zubehörhaftung, wesentliche Bestandteile, Erzeugnisse, Miet- und Pachtforderungen, Versicherungsansprüche, Grenzfälle Rangverhältnisse der Rechte: Grundschuldrelevanz • Rangverhältnisse der Rechte innerhalb einer Abteilung sowie zwischen den Abteilungen • Erläuterungen zum Tempus- und Locusprinzip, Aufteilung von Rechten und Rangvorbehalt • Konsequenzen von nachträglichen Rangänderungen durch Vorrangeinräumung • Praxisbeispiele zu komplexen Rangbestimmungen • Relative Rangverhältnisse und deren Auswirkungen auf die Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses; konkrete Berechnung relativer Rangverhältnisse am Beispielsfall aus der Praxis • Ausgleich zwischen vor- und nachrangigem Grundschuldgläubiger: insbesondere Ablösungsrechte (dinglich und schuldrechtliche) BGH, 10.06.2010 sowie die Beachtung der Rückgewähransprüche und Durchsetzung des gesetzlichen Löschungsanspruches Grundpfandrechte im Grundbuch: Eintragung, Vollstreckungsunterwerfung, Klauselumschreibung etc. • Briefrechte und Vor- und Nachteile in der Praxishandhabung versus Buchrechte • Abwicklungsprobleme bei Zustimmungserfordernissen: Grundschuldbestellung durch gesetzliche Vertreter, Nacherben, Testamentsvollstrecker • Richtige Eintragung einer GbR im Grundbuch, Grundsatzentscheidung des BGH v. 4.12.08 und Gutglaubensschutz bei GbR-Eintragung seit 1.10.09 nach GrundbuchmodernisierungsG • Nachweisproblematik der Vertretungsverhältnisse bei Löschung der (Zwangssicherungs-)Grundschuld/Hypothek einer GbR etc., BGH v. 13.11.11 • Praxisprobleme mit Beispielsfällen zur Sicherungsgrundschuld und der Sicherungszweckerklärung • Sind die Praxisprobleme nach Grundsatzurteilen u.a. zur Vollstreckungsunterwerfung, BGH v. 30.3.10 und v. 29.6.11 inzwischen gelöst? Besteht keinerlei Handlungsbedarf mehr oder kann/muss eine Lösung per Vertrag zu Gunsten Dritter erfolgen? OLG Schleswig vom 18.3.2013 • Ablösungs- und Formrisiken der Zwangsvollstreckungsunterwerfung über einen zuletzt zu zahlenden/letztrangigen Teilbetrag in der Grundschuldbestellungsurkunde zur Kostenminimierung, BGH v. 29.3.07; totaler Verzicht auf die Unterwerfung praktikabel? • Probleme der Verjährung des abstrakten Schuldanerkenntnisses: 3 oder 30 Jahre? Verwertung nach Verjährung der Darlehensforderung (3 Jahre!) möglich? BGH v. 17.11.09 • Grundschuldzinsen • Pflicht zur Anmeldung nicht benötigter Grundschuldzinsen in der Zwangsversteigerung durch die Bank und Auskehr an den Schuldner!? OLG München v. 21.5.10 • Unzulässige Übersicherung der Bank durch 12 %, 15 % oder 18 % trotz Verjährung von Grundschuldzinsen nach jetzt sogar 3 Jahren? • Zulässigkeit und Sinn der Eintragung von variablen Grundschuldzinsen wie B+5 %? Höchstbetrag nötig? Werthaltigkeit von Grundschulden bei Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs • Folgen für die rechtliche Position der Bank und für die Werthaltigkeit der Grundschuld: (Grund-)Dienstbarkeiten, beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten, dingliches Wohn-/Dauernutzungsrecht, Wegerechte, Nießbrauchsrechte, Unterlassungsdienstbarkeiten, Wohnrechte nach BGB und
Rangverhältnisse, Klauselumschreibung, Vollstreckungsunterwerfung, WEG, Abt. II etc. WEG, Immissionsduldungsrechte, Ausschlussdienstbarkeiten, Reallasten, Altenteile, Vor- und Wiederkaufsrechte etc. • Bewertung von Rechten in Abteilung II anhand von Beispielsfällen • Möglichkeiten zur Ausnutzung des Wohnrechtes und Risiken für den Grundpfandgläubiger • Auflassungsvormerkung im Vorrang vor der Grundschuld: Rangrücktritt nötig oder reicht der Bank ein Wirksamkeitsvermerk? Kostenvorteil versus Risiken • Schutz für den Auflassungsvormerkungsberechtigten im Insolvenzverfahren • Verbesserung der Werthaltigkeit einer Grundschuld durch den Herrschvermerk als Absicherung • Risiken einer schuldrechtlich erloschenen Rückauflassungsvormerkung • Auswirkung von Vorkaufsrechten in der Zwangsversteigerung • Prüfung von Vormerkungen im Einzelfall je nach Ausgestaltung auf Wertminderung oder Bestandsgefährdung; eingetragene Widersprüche und deren Relevanz • Verfügungsbeschränkungen nach § 1010 BGB, Testamentsvollstreckungsvermerk, Nacherbenvermerk, Nachlassverwaltungsvermerk, Bodenreformvermerk, Reichsheimstätte, Zwangsversteigerungs-und Zwangsverwaltungsvermerk, Insolvenzvermerk • Einträge nach dem Baugesetzbuch wie Umlegungsoder Sanierungsvermerk • Sonderfälle wie Entschuldungsvermerk, Fideikomissvermerk etc. • Fotovoltaikanlage in Abteilung II, Eigentümerfotovoltaikdienstbarkeit, Grunddienstbarkeit zur Duldung, Risiko Verkauf/Versteigerung, Problem Zubehör, Risiko Einspeisevergütung, Lösung: Besser Zwangsverwaltung als Zwangsversteigerung? Erbbaugrundbuch: Grundschuldsicherung bei Bau auf Erbbaurecht • Sicherheit des Erbbaurechts und damit der Grundschuld darauf, insbes. in der Zwangsversteigerung, wirtschaftlicher Sinn des Erbbaurechts je nach Bodenpreisen und Zinslandschaft • Problem des vorrangigen Erbbauzinses (vernünftige Höhe aus Banksicht) und dessen Kapitalisierung, Erbbauzinsreallast • Wertsicherungsklausel und Absicherung im Grundbuch • Vereinbarung über versteigerungsfesten Erbbauzins mit Rangvorbehalt versus Stillhalteerklärung, Formulierungs-Check, Muster Bestehenbleibensvereinbarung • Verjährung von Erbbauzinsen: 3 oder 10 Jahre? BGH v. 9.10.09 Zulässige Anpassungs-/Erhöhungsvereinbarungen zum Erbbauzins, z. B. Koppelung an Grundstückswert, • Risiken aus gespaltener Eigentümerzustimmung zur Veräußerung/Belastung und Aufklärungspflichten des Notars, Problemfall Untererbbaurecht z.B. bei „Gemeindemodellen“: Folgen beim Heimfall oder in der Versteigerung und negative Folgen für die Werthaltigkeit der Grundschuld und Hilfskonstruktionen, Voraussetzungen an den Obererbauberechtigten • Abgrenzung Gesamterbbaurecht vom (wann?) unwirksamen Nachbarerbbaurecht und Folgen für die Beleihung • Spezialfragen bei Beleihung und Veräußerung des Erbbaurechts: Zustimmungsersetzung des Grundstückseigentümers Wohnungseigentumsrecht & Baulasten • Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrecht, offensichtliche Fehler in der Teilungserklärung, die sich auf die Grundschuld auswirken • Rechtliche Probleme und Eintragungsvoraussetzungen bei Eigentumswohnungen etc. • Zustimmungserfordernis des WEG-Verwalters zur Zuschlagserteilung • Probleme für die Werthaltigkeit der Grundschuld außerhalb des Grundbuchs: Öffentliches (Bau-) Recht: Baulasten(verzeichnis) z. B. Grenzabstand, Überbau; Risiken (insbes. bei nachträglicher Eintragung von Baulasten) und Möglichkeiten der Bank: Grunddienstbarkeit/Herrschvermerk 12:30 bis 14:00 Mittagspause mit anschließendem Kaffee, außerdem am Vor- und Nachmittag jeweils eine Kaffeepause, 17:00 Ende des Seminars Referenten Daniel Kemter Dipl.-Rechtspfleger (FH), Prokurist, Leiter Sanierung und Kreditvollstreckung, Bausparkasse Mainz AG und Geschäftsführer BKM Immobilienservice GmbH Berufserfahrung in der Grundschuldsicherung bei verschiedenen Banken, als Referent zum Thema ausgewiesen. Sascha Bruns Dipl.-Rechtspfleger, stellv. Abteilungsdirektor, Abwicklungsmanagement Immobilien, HypoVereinsbank | UniCredit Bank AG, Hamburg Auf Immobilien als Sicherheiten/Grundschulden spezialisiert und jahrelange Erfahrungen als Terminsvertreter für Gläubiger in der Zwangsversteigerung.
Seite 1: FCH-Sicherheitenkompendium 4. Aufla

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