![Wohnungsmarktbericht 2013 [pdf, 6,3 MB] - Stadt Dortmund](https://img.yumpu.com/22499251/1/500x640/wohnungsmarktbericht-2013-pdf-63-mb-stadt-dortmund.jpg)
Wohnungsmarktbericht 2013 [pdf, 6,3 MB] - Stadt Dortmund
Wohnungsmarktbericht 2013 [pdf, 6,3 MB] - Stadt Dortmund
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<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Ergebnisse des Wohnungsmarktbeobachtungssystems 2012
Tradition<br />
und Moderne<br />
120 Jahre Geschichte – 120 Jahre Zukunft<br />
Am 4. März 1893 legen weitschauende <strong>Dortmund</strong>er Bürger den<br />
Grundstein für unsere Genossenschaft - getragen von einer Idee<br />
der sozialen Verantwortung. 120 erfolgreiche Jahre später treibt<br />
sie uns noch immer an, diese Idee. Auch wenn wir mit Steinen<br />
bauen, steht für uns jeder einzelne Mensch mit all seinen Bedürfnissen<br />
im Mittelpunkt.<br />
Früher. Heute. Und in der Zukunft.<br />
Kampstraße 51 · 44137 <strong>Dortmund</strong> · Telefon: 02 31/18 20 30 · Telefax: 02 31/18 20 3-166 · www.sparbau-dortmund.de
Inhalt<br />
Seite<br />
Vorwort 7<br />
Ausgewählte Strukturdaten <strong>Dortmund</strong>s und anderer Städte 8<br />
1. Allgemeine Entwicklungen in Deutschland und<br />
wichtige Trends auf dem <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarkt 9<br />
1.1 Allgemeine Entwicklungen und wirtschaftliche<br />
Rahmenbedingungen in Deutschland 9<br />
1.2 Wichtige Trends in <strong>Dortmund</strong> 10<br />
2. Grundstücks- und Immobilienmarkt 13<br />
2.1 Bodenumsätze in <strong>Dortmund</strong> 13<br />
2.2 Immobilienpreisentwicklung in <strong>Dortmund</strong> 15<br />
2.3 Bodenmarkt im regionalen Vergleich 19<br />
2.3.1 Unbebaute Grundstücke 19<br />
2.3.2 Bebaute Grundstücke 22<br />
2.4 Städtisches Baulandmanagement 24<br />
2.4.1 Ergebnisse des Baulandmonitorings 24<br />
2.4.2 Wohnbauflächenpotenziale 26<br />
3. Wohnungsangebot 29<br />
3.1 Wohnungsneubau in Deutschland und Nordrhein-Westfalen 29<br />
3.2 Wohnungsneubau in <strong>Dortmund</strong> 30<br />
3.3 Wohnungsbestand 33<br />
3.3.1 Eigenheimbestand 34<br />
3.3.2 Geschosswohnungsbestand 35<br />
3.3.2.1 Mietwohnungen 35<br />
3.3.2.2 Eigentumswohnungen 36<br />
3.3.3 Wohnungsleerstände 38<br />
3.3.4 Zwangsversteigerungen 39<br />
3.3.5 Finanzinvestoren auf dem <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarkt 41<br />
4. Wohnungsnachfrage 44<br />
4.1 Demografische Entwicklung 44<br />
4.1.1 Bevölkerungsentwicklung 44<br />
4.1.2 Haushaltsentwicklung und Konsequenzen für die<br />
Wohnungsnachfrage 45<br />
4.2 Wanderungsbewegungen 48<br />
4.2.1 <strong>Stadt</strong>umlandwanderung 48<br />
4.2.2 Innerstädtische Wanderungsbewegungen 51<br />
4.3 Nachfrage nach preiswertem Wohnraum 52<br />
4.3.1 Sozialleistungsempfänger 52<br />
4.3.2 Studentisches Wohnen 53<br />
4.3.3 Wohnungssuchende im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau 53
Inhalt<br />
Seite<br />
5. Mietentwicklung 55<br />
5.1 Mietentwicklung in Deutschland 55<br />
5.2 Mietentwicklung in <strong>Dortmund</strong> 55<br />
5.2.1 Mietniveau in <strong>Dortmund</strong> – kleinräumige Betrachtung 56<br />
5.2.2 Mietniveau in <strong>Dortmund</strong> – Kosten der Unterkunft SGB II 58<br />
6. Prognosen zur mittel- und langfristigen demografischen Entwicklung 60<br />
7. Kleinräumige und regionale Wohnungsmarktbeobachtung 61<br />
7.1 Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung 61<br />
7.2 Regionale Wohnungsmarktbeobachtung 62<br />
8. Kommunales Stimmungsbarometer 64<br />
Verzeichnis der Abbildungen, Tabellen und Karten 67<br />
Abbildungen 67<br />
Tabellen 68<br />
Karten 68
Vorwort<br />
Liebe Leserinnen, liebe Leser,<br />
was sich im Jahre 2011 bereits andeutete, hat sich 2012 verfestigt: In<br />
einigen Teilbereichen des <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarktes sind mehr oder<br />
weniger deutliche Anspannungstendenzen erkennbar. Dies betrifft vorwiegend<br />
den preiswerten Mietwohnungsmarkt. Gesamtstädtisch betrachtet<br />
ist die Situation zwar immer noch als ausgeglichen zu bezeichnen. Jedoch<br />
hat sich der Zeiger des „Wohnungsmarktbarometers“ nach jahrelangem<br />
Stillstand in Bewegung gesetzt.<br />
Birgit Zoerner<br />
Vorschneller Aktionismus ist auf Grund dieser Entwicklungen nicht<br />
angebracht. Dennoch können alle Wohnungsmarktakteure die hier aufbereiteten<br />
Informationen nutzen, um rechtzeitig und gezielt eventuelle<br />
Handlungsbedarfe für die unterschiedlichen Marktsegmente abzuleiten.<br />
Als ergänzende Informationsquelle empfehlen wir Ihnen den ersten<br />
<strong>Dortmund</strong>er Bericht zum kleinräumigen Wohnungsmarktmonitoring.<br />
Er ist auf der Internetseite des Amtes für Wohnungswesen abrufbar.<br />
Mehr Bewegung sollte nun in die Stärkung der Eingriffsmöglichkeiten<br />
gegen die Vernachlässigung von Wohnungsbeständen kommen. Dazu muss<br />
die Umsetzung der Handlungsempfehlungen der Enquete-Kommission<br />
„Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den<br />
Wohnungsmärkten in NRW“ auf den verschiedenen politischen Ebenen<br />
zügig eingeleitet werden. Parallel dazu wird die <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> weiter<br />
auf die zur Verfügung stehenden Instrumente zurückgreifen und gemeinsam<br />
mit engagierten Partnerinnen und Partnern die Situation in Quartieren<br />
mit vernachlässigten Gebäuden und Schrottimmobilien verbessern.<br />
Thomas Böhm<br />
Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre des<br />
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong>es <strong>2013</strong>.<br />
Birgit Zoerner<br />
<strong>Stadt</strong>rätin<br />
Thomas Böhm<br />
Leiter des Amtes für<br />
Wohnungswesen<br />
7
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Ausgewählte Strukturdaten <strong>Dortmund</strong>s und anderer Städte<br />
Ausgewählte Daten des Wohnungsmarktbeobachtungssystems<br />
in <strong>Dortmund</strong><br />
Indikatoren 31.12.2011 31.12.2012<br />
Einwohner 1) 580.956 581.616<br />
Wohnungsbestand 1) 311.825 - 5)<br />
Baufertigstellungen 1, 2) davon: Wohngebäude mit<br />
einer und zwei Wohnung/en<br />
1, 2)<br />
Baugenehmigungen<br />
davon: Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
innerstädtische Umzugshäufigkeit<br />
(je 1.000 Einwohner) 3)<br />
1.118<br />
534<br />
1.287<br />
743<br />
806<br />
384<br />
737<br />
370<br />
76,2 80,4<br />
Arbeitslosenquote 4) 12,5 12,9<br />
<strong>Dortmund</strong> im Städtevergleich – Ausgewählte Strukturdaten – 2012<br />
Großstädte im<br />
Vergleich 6)<br />
Fläche in km² Einwohner Arbeitslosenquote<br />
4)<br />
Fertigstellungen<br />
Wohnungen 2)<br />
<strong>Dortmund</strong> 280,7 581.616 12,9 806<br />
Essen 210,3 574.441 12,3 807<br />
Köln 405,2 1.027.081 9,2 3.110<br />
Düsseldorf 217,2 596.411 8,9 1.068<br />
Bremen 325,4 550.406 10,3 2.968<br />
Stuttgart 207,4 618.431 7) 5,6 1.602<br />
Frankfurt/Main 248,3 702.792 7,2 2.682<br />
1)<br />
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen<br />
2)<br />
Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden, inkl. Saldo der Umbauten<br />
3)<br />
Quelle: <strong>Dortmund</strong>er Statistik<br />
4)<br />
Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen in %, Stand 30.09.2012, Bundesagentur für Arbeit<br />
5)<br />
Die Fortschreibung der amtlichen Statistik erfolgt erst Ende <strong>2013</strong><br />
6)<br />
Quellen: Statistische Landesämter<br />
7)<br />
Stichtag 30.09.2012<br />
8
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
1. Allgemeine Entwicklungen in<br />
Deutschland und wichtige Trends auf<br />
dem <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarkt<br />
1.1 Allgemeine Entwicklungen und wirtschaftliche<br />
Rahmenbedingungen in Deutschland<br />
Bruttoinlandsprodukt<br />
Das Bruttoinlandsprodukt stieg im Jahre 2012 um 0,7 % im Vergleich zum<br />
Vorjahr an. In den beiden Vorjahren fiel der Anstieg mit einem Plus von<br />
3,0 % bzw. 4,2 % deutlich kräftiger aus. Vor allen Dingen im vierten<br />
Quartal 2012 kühlte sich die Konjunktur ab.<br />
Kapitalmarktbedingungen<br />
Der Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung<br />
von über zehn Jahren sank in der zweiten Jahreshälfte 2012 nochmals um<br />
mehr als einen halben Prozent auf 2,94 % im Dezember. Nach wie vor stellt<br />
dieses sehr niedrige Zinsniveau einen erheblichen Anreiz für Investitionswillige<br />
dar.<br />
Bauinvestitionen<br />
Die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe stiegen im Vergleich zum<br />
Vorjahr um 4,2 %. Der Umsatz im Bauhauptgewerbe lag jedoch nur 0,5 %<br />
über dem Niveau des Vorjahres, was vor allen Dingen auf die witterungsbedingten<br />
Behinderungen Ende des Jahres 2012 zurückzuführen ist. Die<br />
Baukonjunktur wird vor allem vom Wohnungsbau gestützt. Hier erhöhten<br />
sich sowohl der Umsatz (plus 4,7 %) als auch die Auftragseingänge (plus<br />
9,2 %). Die Unsicherheiten auf den Finanzmärkten und die niedrigen<br />
Zinsen sind die Triebfeder der Baukonjunktur.<br />
Verbraucherpreise und verfügbares Einkommen<br />
Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahre 2012 um<br />
2,0 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Teuerungsrate lag somit unter der<br />
des Vorjahres mit 2,3 %. Die überdurchschnittliche Preisentwicklung der<br />
Energieprodukte prägte zusammen mit dem Segment der Nahrungsmittel<br />
die Teuerungsrate im Jahre 2012.<br />
Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte erhöhte sich um 2,2 %<br />
im Jahre 2012. Die Sparquote verringerte sich von 11,0 % im Jahre 2011 auf<br />
10,3 % im Jahre 2012.<br />
Arbeitsmarkt<br />
Die Zahl der Erwerbstätigen und der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten<br />
stieg trotz einer leicht abgeschwächten wirtschaftlichen Dynamik im<br />
Jahre 2012 weiter an. Auch der Arbeitsmarkt zeigt sich solide: Die Arbeitslosenquote<br />
verringerte sich im Vorjahresvergleich von 7,1 % auf 6,8 % im<br />
Jahresdurchschnitt.<br />
ifo-Geschäftsklimaindex 8)<br />
Nach dem der ifo-Geschäftsklimaindex von März bis Oktober 2012 kontinuierlich<br />
rückläufig war, konnte diese Entwicklung im vierten Quartal 2012<br />
gestoppt werden. Seit dem steigt der ifo-Geschäftsklimaindex kontinuierlich<br />
und diese positive Entwicklung prägt auch die ersten Monate des<br />
Jahres <strong>2013</strong>. Laut Aussage der ifo-Konjunkturexperten nimmt die deutsche<br />
Wirtschaft wieder deutlich an Fahrt auf.<br />
8)<br />
Ein monatlich vom Institut für Wirtschaftsforschung erstellter Indikator für die<br />
konjunkturelle Entwicklung in Deutschland<br />
9
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
1.2 Wichtige Trends in <strong>Dortmund</strong><br />
Bautätigkeit weiterhin auf hohem Niveau<br />
Die positive Baukonjunktur des Vorjahres setzt sich auch im Jahre 2012 in<br />
<strong>Dortmund</strong> fort. Es wurden über 1.200 9) Baugenehmigungen für Wohnungen<br />
erteilt. Bei den Baufertigstellungen zeigt sich ein leichter Rückgang<br />
von 15 % auf rund 950 9) im Jahr 2012.<br />
Hohe Nachfrage nach Bestandsimmobilien<br />
Der Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern ist in <strong>Dortmund</strong> sehr stark<br />
nachgefragt. Im Sinne einer präventiven <strong>Stadt</strong>entwicklung sollten die<br />
alternden Ein- und Zweifamilienhausgebiete weiter beobachtet werden.<br />
Der Markt für Bestandseigentumswohnungen bleibt im Vergleich zum Vorjahr<br />
konstant. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen spielte<br />
2012 nur noch eine untergeordnete Rolle.<br />
Die Vernachlässigung von Wohnungsbeständen entwickelt sich zunehmend<br />
zum Problem in einzelnen Wohnquartieren.<br />
Überwiegend stabiles Immobilienpreisniveau<br />
Die Preise auf dem <strong>Dortmund</strong>er Immobilienmarkt sind nach wie vor durch<br />
ein hohes Maß an Stabilität gekennzeichnet, jedoch mit Tendenzen zu<br />
Preissteigerungen in einzelnen Segmenten wie zum Beispiel den frei<br />
stehenden Bestandseigenheimen und den Bestands- und Neubaueigentumswohnungen.<br />
Großzügiges Angebot an Wohnbauflächen<br />
Ende 2012 standen stadtweit rund 136 Hektar Wohnbauflächen für<br />
circa 4.300 Wohnungen in rechtsverbindlichen Bebauungsplänen zur Verfügung.<br />
Für weitere rund 3.300 Wohnungen wurden Bebauungsplanverfahren<br />
eingeleitet.<br />
Die Inanspruchnahme von Wohnbauland in den größeren Baugebieten<br />
in <strong>Dortmund</strong> verläuft weiterhin auf einem relativ hohen Niveau. Für eine<br />
planerische räumliche Steuerung der Bautätigkeit besteht derzeit keine<br />
Notwendigkeit.<br />
Leicht steigende Bestandsmieten – Angebot an hochpreisigen Neubaumietwohnungen<br />
Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen sind im Jahre 2012 erneut<br />
leicht gestiegen. Der Durchschnittswert beträgt 5,38 €/m² (netto kalt). Im<br />
Neubaubereich sind seit Jahren kontinuierliche Preissteigerungen bei den<br />
Angebotsmieten festzustellen. Auf den einschlägigen Immobilienplattformen<br />
im Internet wurden 2012 weniger Neubauwohnungen, aber dafür<br />
überwiegend im oberen bzw. Luxus-Preissegment angeboten, so dass der<br />
Median der Angebotsmieten 10,13 €/m² betrug. Dieser Wert spiegelt allerdings<br />
nicht das durchschnittliche Preisniveau aller Neubaumietwohnungen<br />
wider.<br />
10<br />
9)<br />
Diese Zahl wurde nachträglich ermittelt und konnte daher nicht in die offizielle Statistik<br />
des IT.NRW für das Jahr 2012 einfließen. Somit gibt es Abweichungen zu den<br />
Bautätigkeitszahlen des IT.NRW.
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Das Angebot an angemessenen Mietwohnungen im Sinne des Sozialgesetzbuches<br />
II kann als ausreichend bezeichnet werden.<br />
Erneut weniger Wohnungsleerstände<br />
Die gesamtstädtische Leerstandsquote betrug 2,0 % zum Stichtag<br />
31.12.2012. Somit verringerte sich die Leerstandsquote zum Vorjahresstichtag<br />
um 0,5 Prozentpunkte.<br />
Stabile Bevölkerungszahl<br />
Zum Stichtag 31.12.2012 lebten 581.616 Einwohner in <strong>Dortmund</strong>. Dies<br />
bedeutet das zweite Jahr in Folge einen leichten Anstieg der <strong>Dortmund</strong>er<br />
Bevölkerung.<br />
Erneuter Anstieg der Haushaltszahlen<br />
306.300 Haushalte 10) lebten zum Stichtag 31.12.2012 in <strong>Dortmund</strong> und<br />
somit rund 1.800 private Haushalte mehr als im Vorjahr. Dieser Anstieg<br />
wird fast ausschließlich durch die Zunahme von Ein-Personen-Haushalten<br />
verursacht.<br />
Positive Wanderungsbilanz<br />
Die Wanderungsbilanz fiel sowohl im Außenwanderungs- (plus 2.353 Personen)<br />
als auch im Nahwanderungsbereich (plus rund 200 Personen) positiv<br />
aus.<br />
Hohe Nachfrage nach preiswertem Wohnraum<br />
Nach preiswertem Wohnraum besteht eine vielfältige Konkurrenznachfrage<br />
von Haushalten mit geringem Einkommen. Der Personenkreis mit Transfereinkommen<br />
hat sich im Vergleich zum Vorjahr vergrößert. Dabei bilden<br />
die Ein-Personen-Haushalte die mit Abstand größte Gruppe. Zusätzlich<br />
suchen immer mehr Studierende eine preiswerte Wohnung in <strong>Dortmund</strong>.<br />
Wohnungsmarktexperten stellen außerdem eine hohe Nachfrage nach<br />
bezahlbaren, familiengerechten Mietwohnungen fest.<br />
10)<br />
Grundlage ist die wohnberechtigte Bevölkerung<br />
11
Und wo schlägt Ihr Herz?<br />
Vivawest Wohnen GmbH<br />
Kundencenter <strong>Dortmund</strong><br />
Kronprinzenstraße 53<br />
44135 <strong>Dortmund</strong><br />
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<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
2. Grundstücks- und Immobilienmarkt<br />
2.1 Bodenumsätze in <strong>Dortmund</strong><br />
Die Kauffälle für bebaute und unbebaute Grundstücke sind im Jahre 2012<br />
um 7,2 % zurückgegangen. Mit insgesamt 3.353 Kaufverträgen liegt die<br />
Zahl jedoch noch deutlich über denen der Jahre 2006 bis 2010.<br />
Tab. 1: Kaufverträge nach Teilmärkten<br />
2008 2009 2010 2011 2012<br />
Gesamtzahl der<br />
Kaufverträge<br />
für bebaute und<br />
2.830 2.998 3.252 3.612 3.353<br />
unbebaute Grundstücke 11)<br />
Auswertung der<br />
Kaufverträge nach<br />
Teilmärkten<br />
darunter:<br />
Eigentumswohnungen 1.204 1.330 1.431 1.733 1.603<br />
Ein- und Zweifamilienhäuser,<br />
Reihenhäuser<br />
881 951 974 1.040 987<br />
Mehrfamilienhäuser 400 298 314 356 281<br />
Unbebaute Grundstücke<br />
für Wohnzwecke<br />
221 249 388 341 289<br />
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> – Grundstücksmarktbericht <strong>2013</strong><br />
Der Rückgang zeigt sich in allen Teilmärkten jedoch in unterschiedlich<br />
starker Ausprägung. Reduzierten sich die Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
um lediglich rund 5 %, so sank die Zahl der abgeschlossenen<br />
Kaufverträge für Mehrfamilienhäuser um über 21 %.<br />
11)<br />
Hierin enthalten sind auch die Kaufverträge für unbebaute Grundstücke für gewerbliche<br />
Nutzung<br />
13
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau stiegen im Jahre<br />
2012 in guten Lagen sehr deutlich um 40 €/m² auf nun 410 €/m² an. Die<br />
Preise für mittlere und mäßige Lagen blieben unverändert.<br />
Die Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke für den misch- und mehrgeschossigen<br />
Wohnungsbau blieben in allen Lagekategorien stabil.<br />
Einen Überblick über die Bodenrichtwerte gibt die folgende Tabelle:<br />
Tab. 2: Übersicht über die Bodenrichtwerte gemäß § 13 Abs. 1 GAVO NRW<br />
Baureife Grundstücke für den individuellen<br />
Wohnungsbau 12)<br />
Frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
Grundstücksfläche: 450–700 m²<br />
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser<br />
Grundstücksfläche: 300–360 m²<br />
Reihenmittelhäuser<br />
Grundstücksfläche: 180–220 m²<br />
Baureife Grundstücke für<br />
Geschosswohnungsbau 12)<br />
Wohnungen oder Mischnutzungen mit<br />
einem gewerblichen Anteil bis 20 %<br />
des Rohertrages<br />
GFZ circa 1, 2, Geschosse: III<br />
gute<br />
Lage<br />
(€/m²)<br />
Entwicklung<br />
zum<br />
Vorjahr<br />
mittlere<br />
Lage<br />
(€/m²)<br />
Entwicklung<br />
zum<br />
Vorjahr<br />
mäßige<br />
Lage<br />
(€/m²)<br />
410 230 175<br />
410 230 175<br />
410 230 175<br />
390 260 155<br />
Entwicklung<br />
zum<br />
Vorjahr<br />
Eigene Abbildung nach Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> – Grundstücksmarktbericht <strong>2013</strong><br />
12)<br />
Abgabenfrei (Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB und Ausgleichsbeträge nach §§ 135 a bis 135 c (Naturschutzbeiträge)<br />
14
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
2.2 Immobilienpreisentwicklung in <strong>Dortmund</strong><br />
Die Immobilienpreisentwicklungen in <strong>Dortmund</strong> werden auf der Grundlage<br />
der empirica-Preisdatenbank dargestellt. Seit dem Jahre 2012 gibt es<br />
leichte Änderungen in der Datengrundlage, die sich in geringeren Fallzahlen<br />
bei den Kaufobjekten widerspiegeln. Dieser Rückgang resultiert aus<br />
dem Ausschluss von Zwangsversteigerungsobjekten, Bauträger-Inseraten<br />
ohne Grundstücke sowie bewussten Fehlinseraten. Insgesamt flossen im<br />
Jahre 2012 rund 5.000 Immobilieninserate für Eigentumsmaßnahmen aus<br />
diversen Internetplattformen in die Auswertung ein. Nach wie vor handelt<br />
es sich um die Angebots- und nicht um die tatsächlich erzielten Verkaufspreise,<br />
so dass bei der Dateninterpretation zu beachten ist, dass eine gewisse<br />
Preisverzerrung nach oben wahrscheinlich ist.<br />
Das Niveau der durchschnittlichen Angebotspreise für neue frei stehende<br />
Einfamilienhäuser befindet sich das vierte Jahr in Folge auf einem konstanten<br />
Niveau zwischen 290.000 € und 300.000 €. Bei den frei stehenden Einfamilienhäusern<br />
im Bestand hingegen zeigt sich seit 2010 ein Anstieg der<br />
Angebotspreise auf nun durchschnittlich 299.000 €. Durch diesen Anstieg<br />
gleichen sich die Angebotspreise für neue und bestehende frei stehende<br />
Einfamilienhäuser an.<br />
Im Segment der Doppelhäuser zeigt sich im Vergleich zum Vorjahr bei den<br />
neu gebauten Objekten ein Anstieg der Angebotspreise von rund 226.000 €<br />
auf 240.000 €. Die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestandsobjekte<br />
sind hingegen das dritte Jahr in Folge auf einem konstanten Niveau von<br />
220.000 €.<br />
Ein sehr deutlicher Anstieg um über 50.000 € zeigt sich bei den Angebotspreisen<br />
für neu gebaute Reihenhäuser. Jedoch muss hierbei berücksichtigt<br />
werden, dass lediglich 37 Objekte in die Auswertung eingeflossen sind und<br />
die Repräsentativität fraglich ist. Die tendenziell leicht steigenden Angebotspreise<br />
für Reihenhäuser aus dem Bestand setzen sich auch im Jahre 2012<br />
fort. Sie werden für durchschnittlich 190.000 € auf dem <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarkt<br />
angeboten. Dies sind 11.000 € mehr als im Jahre 2009.<br />
Abb. 1: Entwicklung der Angebotspreise nach Bautyp,<br />
Neubau und Bestand 2005–2012<br />
Euro<br />
400.000<br />
375.000<br />
350.000<br />
325.000<br />
300.000<br />
275.000<br />
250.000<br />
225.000<br />
200.000<br />
175.000<br />
150.000<br />
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
RH Neubau<br />
DHH Neubau<br />
frei stehende EFH Neubau<br />
RH Bestand<br />
DHH Bestand<br />
frei stehende EFH Bestand<br />
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis ab 2012: empirica-Systeme GmbH,<br />
bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH)<br />
15
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Die Angebotspreise für neue Eigentumswohnungen sind im Vergleich zum<br />
Vorjahr deutlich um rund 250 €/m² angestiegen. Mit rund 2.450 €/m² wird<br />
der bislang höchste Quadratmeterpreis seit Erfassung durch die empirica-<br />
Preisdatenbank verlangt.<br />
Auch die in der Vergangenheit tendenziell rückläufigen Angebotspreise<br />
für Bestandseigentumswohnungen sind im Jahre 2012 um rund 150 €/m²<br />
angestiegen.<br />
Die Angebotspreise für Bestandseigentumswohnungen werden in der<br />
folgenden Karte kleinräumig dargestellt. Auf Grund der geringen Fallzahl<br />
werden Immobilieninserate aus den Jahren 2011 und 2012 zusammengefasst.<br />
Trotz dieser Zusammenfassung liegen in 113 Statistischen Unterbezirken<br />
weniger als fünf auswertbare Inserate vor, so dass diese auf Grund der<br />
mangelnden Belastbarkeit nicht in die Auswertung einfließen und in der<br />
Karte weiß dargestellt sind.<br />
Karte 1: Mittlere Angebotspreise für Bestandseigentumswohnungen<br />
in €/m²<br />
mittlere Preise Bestands-ETW in €/m 2<br />
Inserate aus 2011 und 2012<br />
1.100 bis 1.500 €/m 2 (10)<br />
800 bis unter 1.100 €/m 2 (27)<br />
unter 800 €/m (20)<br />
keine ausreichende Angebotszahl (113)<br />
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis ab 2012: empirica-Systeme GmbH, bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH)<br />
16
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Die Karte zeigt das noch immer vorhandene Nord-Süd-Gefälle hinsichtlich<br />
der Immobilienpreise in <strong>Dortmund</strong>. Im Durchschnitt wurde in den Jahren<br />
2011 und 2012 eine Bestandseigentumswohnung für 1.195 €/m² angeboten.<br />
Vor allen Dingen in der nördlichen Innenstadt, den nördlichen und nordwestlichen<br />
Vororten liegen die Angebotspreise mit weniger als 800 €/m²<br />
deutlich unter diesem städtischen Durchschnitt. Überdurchschnittliche<br />
Angebotspreise werden in der östlichen und westlichen Innenstadt<br />
(zum Beispiel Tremonia 1.388 €/m² und Westfalenhalle 1.290 €/m²) sowie in<br />
einigen der im <strong>Dortmund</strong>er Süden gelegenen Statistischen Unterbezirken<br />
(zum Beispiel Kirchhörde-Ost 1.200 €/m², Hörde 1.250 €/m² und Schüren-Alt<br />
1.500 €/m²) aufgerufen.<br />
Abb. 2: Preisspannen in <strong>Dortmund</strong> 2012<br />
600.000<br />
550.000<br />
500.000<br />
450.000<br />
400.000<br />
Euro<br />
350.000<br />
300.000<br />
250.000<br />
200.000<br />
150.000<br />
100.000<br />
Neubau-<br />
Reihenhäuser<br />
Neubau-<br />
Doppelhaushälften<br />
Neubau-EFH<br />
(frei stehend)<br />
Bestands-<br />
Reihenhäuser<br />
Bestands-<br />
Doppelhaushälften<br />
Bestands-EFH<br />
(frei stehend)<br />
niedrigster Wert höchster Wert Median<br />
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-Systeme GmbH)<br />
Die Preisspannen variieren in den unterschiedlichen Segmenten sehr deutlich.<br />
Im Segment der Neubau-Reihenhäuser gibt es eine Differenz zwischen<br />
den niedrigsten und den höchsten Angebotspreisen von rund 115.000 €.<br />
Bei den Bestands-Einfamilienhäusern beträgt diese Differenz sogar 370.000 €.<br />
Ausschlaggebend für diese Preisdifferenz sind Grundstücksgröße, Gebäudesubstanz,<br />
Ausstattung und Lage im <strong>Stadt</strong>gebiet.<br />
17
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
In der folgenden Karte werden die Angebotspreise für Einfamilienhäuser<br />
(frei stehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser) im<br />
Neubau und Bestand in den <strong>Dortmund</strong>er Umlandkommunen dargestellt.<br />
Grundlage ist auch hier die empirica-Preisdatenbank. Es wird deutlich, dass<br />
<strong>Dortmund</strong> mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 1.850 €/m²<br />
am unteren Rand des höheren Preisniveaus liegt. Die Angebotspreise für<br />
Einfamilienhäuser sind in Herdecke mit 2.000 €/m² und Holzwickede mit<br />
1.944 €/m² am höchsten. Am günstigsten ist der Immobilienerwerb in<br />
Kamen und Hamm mit 1.468 €/m².<br />
Karte 2: Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser im<br />
<strong>Dortmund</strong>er Umland im Jahr 2012<br />
Einfamilienhäuser<br />
(frei stehend, Reihenhaus, Doppelhaus)<br />
Preise in €/m 2 für Neubau und Bestand<br />
unter 1.600 €/m 2<br />
1.600 bis unter 1.800 €/m 2<br />
über 1.800 €/m<br />
Quelle: empirica-systeme Preisdatenbank (empirica-systeme GmbH)<br />
18
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
2.3 Bodenmarkt im regionalen Vergleich<br />
Kaufinteressierte Haushalte suchen oftmals in einer für sie im Vorfeld<br />
abgesteckten Region nach einem passenden Grundstück. Die letztendliche<br />
Wohnstandortentscheidung steht am Ende eines Abwägungsprozesses, in<br />
den persönliche Präferenzen hinsichtlich der Lage und Infrastrukturausstattung<br />
einfließen. Erfahrungen aus Forschungsprojekten zeigen, dass die<br />
entstehenden Mobilitätskosten bislang eher eine untergeordnete Rolle<br />
spielen. Eine wichtige Rolle spielen jedoch in den meisten Fällen die Baulandpreise.<br />
2.3.1 Unbebaute Grundstücke<br />
Einen Überblick über die Preise auf dem regionalen Grundstücksmarkt<br />
bietet der Grundstücksmarktbericht 2012 des Oberen Gutachterausschusses<br />
für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen. Die genannten Zahlen<br />
beziehen sich auf den Berichtszeitraum 01.01.2011 bis 01.01.2012.<br />
Die Preise für erschließungsfreie Baugrundstücke für frei stehende Ein- und<br />
Zweifamilienhäuser in mittleren Wohnlagen bewegen sich in Nordrhein-<br />
Westfalen innerhalb eines sehr weiten Spektrums mit deutlichen Unterschieden<br />
zwischen städtischen und ländlichen Regionen. Die höchsten<br />
Bodenpreise werden in Düsseldorf und Köln mit 480 bzw. 370 €/m² erzielt.<br />
In einigen ländlich geprägten Regionen wie dem Kreis Euskirchen oder<br />
Höxter sind hingegen mittlerweile Werte von unter 50 €/m² die Realität.<br />
Mit einem Preis von 230 €/m² befindet sich <strong>Dortmund</strong> landesweit gesehen<br />
im oberen Drittel der Preisspanne.<br />
19
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Karte 3: Preisniveau 2011 für Baugrundstücke für Ein- und<br />
Zweifamilienhäuser in mittlerer Lage – Gemeindegliederung<br />
DO<br />
Preisniveau 2011<br />
in Euro/m 2<br />
325 bis 480<br />
300 bis 324<br />
275 bis 299<br />
250 bis 274<br />
225 bis 249<br />
200 bis 224<br />
175 bis 199<br />
150 bis 174<br />
125 bis 149<br />
100 bis 124<br />
75 bis 99<br />
50 bis 74<br />
bis 49<br />
Keine Angabe<br />
Quelle: Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2012<br />
Die Baulandpreise für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau<br />
hielten sich 2011 in den betrachteten kreisfreien Städten auf<br />
einem konstanten bzw. leicht steigenden Niveau. In <strong>Dortmund</strong> erhöhten<br />
sich die Baulandpreise in guten Lagen von 350 auf 370 €/m² und auch in<br />
Bochum gab es in guten Lagen einen Anstieg um 10 €/m². Auffällig ist der<br />
signifikante Preisanstieg in Köln in allen Lagekategorien.<br />
In den kreisangehörigen Gemeinden hingegen gab es teilweise negative<br />
Preisentwicklungen. So verringerten sich die Baulandpreise in einfachen<br />
Lagen in Holzwickede von 150 auf 120 €/m² und in Schwerte von 175 auf<br />
140 €/m².<br />
20
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Tab. 3: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke<br />
Individueller Wohnungsbau<br />
Geschosswohnungsbau<br />
(Ein- und Zweifamilienhäuser)<br />
(Mietwohnungen oder gemischte<br />
Nutzung mit einem gewerblichen<br />
Anteil bis 20 % des Rohertrages)<br />
2011 2011<br />
einfache<br />
Lage<br />
€/m²<br />
Tendenz<br />
mittlere<br />
Lage<br />
€/m²<br />
Tendenz<br />
gute<br />
Lage<br />
€/m²<br />
Tendenz<br />
einfache<br />
Lage<br />
€/m²<br />
Tendenz<br />
mittlere<br />
Lage<br />
€/m²<br />
Kreisfreie Städte<br />
Bochum 200 250 310 180 230 280<br />
<strong>Dortmund</strong> 175 230 370 155 260 390<br />
Gelsenkirchen 135 175 290 155 185 265<br />
Hagen 110 160 240 110 155 170<br />
Köln 260 370 850 360 460 520<br />
Weitere Städte/Gemeinden<br />
Castrop-Rauxel 130 185 230 140 190 210<br />
Herdecke 190 235 150 180 205<br />
Holzwickede 120 175 205<br />
Lünen 140 175 240 135 150 170<br />
Schwerte 140 185 230<br />
Unna 140 185 230 115 150 180<br />
Witten 180 190 220 140 170 200<br />
Tendenz<br />
gute<br />
Lage<br />
€/m²<br />
Tendenz<br />
Quelle: Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2012<br />
Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau sind in den kreisfreien<br />
Vergleichsstädten von einem teilweise deutlichen Preisanstieg in allen<br />
Lagekategorien gekennzeichnet. Auch in <strong>Dortmund</strong> erhöhen sich die<br />
Baulandpreise um jeweils 10 €/m² in einfacher, mittlerer und guter Lage. In<br />
Bochum gibt es für Grundstücke in guter Lage sogar einen Preisanstieg um<br />
35 €/m².<br />
Die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau in den kreisangehörigen<br />
Vergleichsstädten sind durchweg konstant im Vergleich zum Vorjahr.<br />
21
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
2.3.2 Bebaute Grundstücke<br />
Der IVD Preisspiegel <strong>2013</strong> gibt die Preisentwicklung der Immobilienmärkte<br />
in 122 nordrhein-westfälischen Städten im Jahre 2012 wieder.<br />
Tab. 4: Durchschnittliche Kaufpreise in € für Eigenheime und für eine<br />
Eigentumswohnung von 80 m² im regionalen Vergleich<br />
Kreisfreie Städte<br />
Bestand<br />
frei stehende<br />
Eigenheime<br />
– inkl. Garage –<br />
mittlere Lage<br />
2012<br />
Tendenz<br />
gegenüber<br />
den<br />
Vorjahren<br />
Bestand<br />
Reihenhäuser<br />
– ohne Garage –<br />
mittlere Lage<br />
2012<br />
Tendenz<br />
gegenüber<br />
den<br />
Vorjahren<br />
Neubau<br />
Eigentumswohnung<br />
von 80 m²<br />
Erstbezug<br />
mittlere Lage<br />
2012<br />
Tendenz<br />
gegenüber<br />
den<br />
Vorjahren<br />
Bestand<br />
Eigentumswohnung<br />
von 80 m²<br />
Bezugsfrei<br />
mittlere Lage<br />
2012<br />
Bochum 310.000 190.000 132.000 76.000<br />
<strong>Dortmund</strong> 285.000 175.000 144.000 96.000<br />
Essen 330.000 240.000 128.000 72.000<br />
Gelsenkirchen 210.000 170.000 104.000 62.400<br />
Hagen 220.000 200.000 120.000 88.000<br />
Weitere Städte/Gemeinden<br />
Holzwickede 195.000 135.000 136.000 80.000<br />
Schwerte 200.000 200.000 128.000 72.000<br />
Unna 200.000 120.000 128.000 64.000<br />
Witten 210.000 180.000 120.000 72.000<br />
Tendenz<br />
gegenüber<br />
den<br />
Vorjahren<br />
Quelle: Preisspiegel <strong>2013</strong> Wohnimmobilien NRW des Immobilienverbands IVD West e. V. für Nordrhein-Westfalen<br />
Wie bereits im Vorjahr 2011 sind die Preise für frei stehende Eigenheime<br />
sowie Reihenhäuser im Bestand in den aufgeführten Vergleichsstädten von<br />
einer überwiegend stabilen Entwicklung geprägt. Auffällig ist jedoch, dass<br />
in den drei Ruhrgebietsstädten <strong>Dortmund</strong>, Essen und Bochum die Preise<br />
für frei stehende Eigenheime leicht anziehen. Reihenhäuser aus dem Bestand<br />
hingegen verzeichnen in Bochum deutliche und in <strong>Dortmund</strong> leichte<br />
Preisrückgänge.<br />
Sowohl Neubau- als auch Bestandseigentumswohnungen sind in den verglichenen<br />
kreisfreien Ruhrgebietsstädten auf einem konstanten Preisniveau.<br />
In den kreisangehörigen Gemeinden Holzwickede und Unna zeigen sich<br />
jedoch Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr.<br />
22
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Ergebnis:<br />
Die Preise auf dem <strong>Dortmund</strong>er Immobilienmarkt sind nach wie vor<br />
durch ein hohes Maß an Stabilität jedoch mit Tendenzen zu Preissteigerungen<br />
in einzelnen Segmenten gekennzeichnet. So steigen<br />
sowohl die Angebotspreise für frei stehende Eigenheime aus dem<br />
Bestand als auch für neu gebaute Doppel- und Reihenhäuser. Eigentumswohnungen<br />
erleben in <strong>Dortmund</strong> sowohl im Bestand als auch im<br />
Neubau Preissteigerungen.<br />
Hinsichtlich der Entwicklung der Baulandpreise zeigen sich zunehmend<br />
Unterschiede zwischen den größeren kreisfreien Städten mit<br />
überwiegenden Preissteigerungen und den kreisangehörigen Gemeinden<br />
mit deutlichen Tendenzen zu Preisrückgängen.<br />
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23
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
2.4 Städtisches Baulandmanagement<br />
Eine zentrale Handlungsempfehlung aus dem Kommunalen Wohnkonzept<br />
ist die Überprüfung des vorhandenen <strong>Dortmund</strong>er Baulandangebotes, mit<br />
dem Ziel einer kontinuierlichen marktgerechten Anpassung der Baulandvorbereitung.<br />
Dazu hat die Verwaltung ein Baulandmonitoringsystem aufgebaut, das<br />
erstmals eine qualitative Analyse des <strong>Dortmund</strong>er Wohnbauflächenangebotes<br />
unter Berücksichtigung von zuvor ermittelten Anforderungen der<br />
Nachfrager ermöglicht.<br />
2.4.1 Ergebnisse des Baulandmonitorings<br />
Die Inanspruchnahme von Wohnbauland in den größeren Baugebieten in<br />
<strong>Dortmund</strong> verläuft weiterhin auf einem relativ hohen Niveau. Für eine<br />
planerische räumliche Steuerung der Bautätigkeit besteht derzeit keine<br />
Notwendigkeit. Im Nachfolgenden werden die vier Entwicklungsschwerpunkte<br />
für den Wohnungsneubau auf dem <strong>Dortmund</strong>er <strong>Stadt</strong>gebiet<br />
dargestellt. Die Entwicklungsflächen sowie deren räumliche Lage sind<br />
aus der nachfolgenden Karte 4 zu entnehmen:<br />
Karte 4: Entwicklungsschwerpunkte für Wohnungsneubau<br />
(Stand 2012)<br />
Erdbeerfeld<br />
Brechtener Heide<br />
<strong>Stadt</strong>quartier Ost –<br />
Teilbreich West<br />
Hohenbuschei<br />
<strong>Stadt</strong>quartier Ost –<br />
Teilbreich Ost<br />
Flächenpotenziale (m 2 ) der<br />
Entwicklungsschwerpunkte<br />
Stand 31.12.2012<br />
250.000<br />
125.000<br />
25.000<br />
Quelle: <strong>Stadt</strong>planungs- und Bauordnungsamt<br />
24
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Ziel der Wohnbauflächenentwicklungsplanung ist es, auf Grund der zahlreichen<br />
vermarktungsfähigen Einzelgrundstücke in diesen Neubaugebieten<br />
die Realisierungs- und Vermarktungsphasen möglichst kurz zu halten, den<br />
Ausbau der Infrastruktur zu koordinieren und Flächenkonkurrenzen (durch<br />
zu viele gleichartige Angebote) im Umfeld zu vermeiden. Das Baugebiet<br />
PHOENIX See ist zwar auch ein Schwerpunkt der Bautätigkeit, besitzt aber<br />
im Kontext des Baulandmonitorings eine Sonderstellung. Das Baugebiet ist<br />
auf Grund seiner Lagegunst in Verbindung mit dem Alleinstellungsmerkmal<br />
„Wohnen am Wasser“ nahezu konkurrenzlos und zielt stark auf eine<br />
gesamtstädtische und regionale Nachfrage.<br />
In der folgenden Abbildung 3 wird die Entwicklung in den Baugebieten<br />
Erdbeerfeld, Brechtener Heide, Hohenbuschei und dem <strong>Stadt</strong>quartier Ost in<br />
den vergangenen Jahren dargestellt.<br />
Abb. 3: Veränderung der Gesamtflächenreserven in den drei Entwicklungsschwerpunkten<br />
infolge der Bautätigkeit (2009–2012)<br />
35,0<br />
30,0<br />
33,1<br />
31,2<br />
25,0<br />
24,4<br />
20,0<br />
15,0<br />
16,0 15,7<br />
14,3 13,7<br />
ha<br />
10,0<br />
5,0<br />
7,3 7,0 6,8 6,6<br />
7,8<br />
6,3<br />
0,0<br />
Erdbeerfeld<br />
Brechtener<br />
Heide<br />
Hohenbuschei<br />
<strong>Stadt</strong>quartier<br />
Ost 1+2<br />
Dez. 2009 Dez. 2010 Dez. 2011 Dez. 2012<br />
Quelle: <strong>Stadt</strong>planungs- und Bauordnungsamt<br />
Die Entwicklungsdynamik der einzelnen Baugebiete wird anhand der jährlichen<br />
Flächeninanspruchnahme dargestellt. Zur Methode ist zu beachten,<br />
dass dieser Flächenverbrauch über die Anzeige des Baubeginns erhoben<br />
wird. Die Flächenangaben liefern somit keine Auskunft über den Vermarktungsstand.<br />
Ebenso sind die Grundstücke nicht berücksichtigt für die lediglich<br />
ein Bauantrag gestellt oder genehmigt wurde. Allein die angezeigte<br />
Bautätigkeit ist maßgeblich.<br />
Die Vermarktung der Grundstücke innerhalb des Bebauungsplanes <strong>Stadt</strong>quartier<br />
Ost (Summe der Teilbereiche Ost und West) begann erst im Laufe<br />
des Jahres 2012. Die Flächenreduktion ist daher im Wesentlichen auf<br />
die erfolgte Umrechnung von Brutto- auf Nettoflächen zurückzuführen.<br />
Gleichwohl ist die Vermarktung innerhalb des ersten Jahres bereits sehr<br />
gut angelaufen, was durch die schon vorliegenden Baubeginnanzeigen<br />
dokumentiert wird.<br />
25
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Im Baugebiet Erdbeerfeld wird derzeit der dritte Bauabschnitt vermarktet.<br />
Die Entwicklungsdynamik ist dort als konstant zu bezeichnen.<br />
Für das Baugebiet Brechtener Heide begann 2008 die Vermarktung des ersten<br />
Bauabschnitts. Mittlerweile ist der zweite Bauabschnitt hinzu gekommen.<br />
Was den Flächenverbrauch und die Entwicklungsdynamik betrifft,<br />
fand im Jahre 2011 die höchste Bautätigkeit statt. Es wurden circa 1,4 ha<br />
bebaut, fast zwei Drittel mehr als in den Jahren 2010 und 2012.<br />
Von den vier betrachteten Entwicklungsschwerpunkten vollzieht sich<br />
derzeit die größte Dynamik im Baugebiet Hohenbuschei. Hier wurden<br />
bereits im ersten Vermarktungsjahr 2011 circa 1,9 ha bebaut. Eine deutliche<br />
Steigerung erfolgte noch mal in 2012. Im letzten Jahr wurden Grundstücke<br />
in der Gesamtgröße von circa 6,8 ha bebaut.<br />
Das Baulandmonitoringsystem wird weiter verfeinert und aktualisiert. Die<br />
Informationen und Ergebnisse des Baulandmonitorings werden in das<br />
Prüfverfahren zur Einleitung von Bebauungsplanverfahren eingebunden,<br />
um auch zukünftig eine nachfragegerechte Baulandvorbereitung zu<br />
gewährleisten.<br />
2.4.2 Wohnbauflächenpotenziale<br />
Ende des Jahres 2012 standen im <strong>Dortmund</strong>er <strong>Stadt</strong>gebiet rund 136 Hektar<br />
Wohnbauflächen für circa 4.300 Wohnungen in rechtsverbindlichen Bebauungsplänen<br />
zur Verfügung. Für weitere 121 Hektar Bruttowohnbauflächen<br />
– einschließlich Grün- und Erschließungsflächen – wurden Bebauungsplanverfahren<br />
für knapp 3.300 Wohnungen eingeleitet. Als zusätzliche Planungsreserve<br />
weist der Flächennutzungsplan noch einmal 190 Hektar aus,<br />
die einer Wohnbebauung zugeführt werden können. Ergänzend dazu ist<br />
eine Baulandreserve in sogenannten Baulücken (§ 34 Baugesetzbuch) von<br />
insgesamt rund 26 Hektar für circa 600 Wohnungen vorhanden.<br />
Der Geschosswohnungsbau hat bei den aktuellen und in Aufstellung befindlichen<br />
B-Plänen in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen. Auch<br />
wenn gemessen an der Zahl der geplanten Wohneinheiten noch immer<br />
der Ein- und Zweifamilienhausbau mit circa 4.500 gegenüber 3.200 Wohnungen<br />
für den Geschosswohnungsbau dominiert. Dies entspricht in etwa<br />
einem Verhältnis von 60 zu 40. Im Jahre 2008 waren noch 70 % für Einfamilienhäuser<br />
und 30 % für den Geschosswohnungsbau vorgesehen. Der<br />
Empfehlung aus dem Kommunalen Wohnkonzept, bei der Baulandausweisung<br />
den Geschosswohnungsbau auf Grund des demografischen Wandels<br />
stärker zu berücksichtigen, wird damit Rechnung getragen.<br />
26
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Die genannten Wohnbaupotenziale für die Gesamtstadt verteilen sich wie<br />
folgt auf die zwölf <strong>Dortmund</strong>er <strong>Stadt</strong>bezirke:<br />
Abb. 4: Wohnbauflächenpotenziale in den zwölf <strong>Stadt</strong>bezirken<br />
(rechtsverbindliche und in Aufstellung befindliche B-Pläne)<br />
Anzahl Wohneinheiten<br />
1.200<br />
1.000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
Eving<br />
Scharnhorst<br />
Brackel<br />
Aplerbeck<br />
Hörde<br />
Hombruch<br />
Lütgendortmund<br />
Huckarde<br />
Mengede<br />
Innenstadt-West<br />
Innenstadt-Nord<br />
Innenstadt-Ost<br />
Einfamilienhäuser<br />
Geschosswohnungsbau<br />
Quelle: <strong>Stadt</strong>planungs- und Bauordnungsamt, Stand: Dezember 2012<br />
Auch in der Grafik wird die Bedeutung der Großprojekte PHOENIX See und<br />
Hohenbuschei sowie der anderen drei Entwicklungsschwerpunkte sichtbar.<br />
Daneben befinden sich im gesamten <strong>Stadt</strong>gebiet verteilt überwiegend<br />
kleinere und mittlere Wohnbauflächenpotenziale. Nahezu alle Siedlungsschwerpunkte<br />
verfügen über Baulandreserven.<br />
Informationen über die städtischen Grundstücksangebote können unter<br />
www.liegenschaftsamt.dortmund.de abgerufen werden.<br />
Ergebnis:<br />
Durch das Baulandmonitoring kann belegt werden, dass das<br />
derzeitige Baulandangebot der Zielsetzung aus dem Kommunalen<br />
Wohnkonzept, ein vielfältiges und nachfragegerechtes Angebot<br />
an Wohnbauland bereitzustellen, gerecht wird. Bei zukünftigen<br />
Planverfahren für den Wohnungsneubau werden die erarbeiteten<br />
Qualitätskriterien berücksichtigt, um die Vielfalt und Attraktivität<br />
des <strong>Dortmund</strong>er Baulandangebotes für unterschiedliche Zielgruppen<br />
zu sichern und die Entwicklung der einzelnen <strong>Stadt</strong>quartiere<br />
und Ortsteile zu stärken.<br />
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<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
3. Wohnungsangebot<br />
3.1 Wohnungsneubau in Deutschland und Nordrhein-Westfalen<br />
Die seit dem Jahre 2010 anhaltende positive Entwicklung der Baugenehmigungen<br />
für Wohnungen im Bundesgebiet setzt sich auch im Jahre 2012<br />
fort. Im Vergleich zum Vorjahr gab es einen Anstieg um 4,8 % auf insgesamt<br />
239.500 genehmigte Wohnungen. Es wurden erneut mehr Baugenehmigungen<br />
für Mehrfamilienhäuser (plus 13,3 %) als für Zweifamilienhäuser<br />
(plus 3,6 %) erteilt. Die Genehmigungen für Einfamilienhäuser gingen<br />
dagegen um 5,8 % zurück.<br />
Abb. 5: Entwicklung der Fertigstellungen und Genehmigungen in NRW<br />
Wohnungen<br />
110.000<br />
100.000<br />
90.000<br />
80.000<br />
70.000<br />
60.000<br />
50.000<br />
40.000<br />
30.000<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
Baufertigstellungen<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
2011<br />
Baugenehmigungen<br />
2012<br />
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen<br />
Im Jahre 2012 wurden in Nordrhein-Westfalen 39.989 13) Baugenehmigungen<br />
erteilt. Dies bedeutet einen Anstieg von 3 % im Vergleich zum Vorjahr. Diese<br />
positive Entwicklung ist vor allem auf die deutlich gestiegene Zahl der<br />
Baugenehmigungen im Segment der Mehrfamilienhäuser zurückzuführen.<br />
Die Zahl der genehmigten Einfamilienhäuser verringerte sich hingegen.<br />
Die Zahl der Baufertigstellungen erhöhte sich in Nordrhein-Westfalen<br />
im Vergleich zum Vorjahr um rund 6 %. Im Jahre 2012 wurden somit<br />
36.434 Wohnungen fertig gestellt. Dieser Anstieg ist größtenteils auf die<br />
positive Entwicklung im Segment der Mehrfamilienhäuser (plus 17,9 %)<br />
zurückzuführen.<br />
13)<br />
Inklusive der Wohnungen in Wohnheimen<br />
29
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
3.2 Wohnungsneubau in <strong>Dortmund</strong><br />
Die positive Baukonjunktur des Vorjahres setzt sich auch im Jahre 2012 in<br />
<strong>Dortmund</strong> fort. Systembedingte Engpässe bei der Übermittlung der Baugenehmigungszahlen<br />
hatten leider zur Folge, dass nur ein Teil der tatsächlich<br />
im Jahre 2012 erteilten Baufertigstellungen und Baugenehmigungen an<br />
das IT.NRW gemeldet wurde. Somit spiegelt die amtliche landesweite<br />
Statistik nicht die tatsächliche Baukonjunktur in <strong>Dortmund</strong> wider.<br />
Abb. 6: Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in <strong>Dortmund</strong><br />
Wohnungen<br />
1.400<br />
1.200<br />
1.000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
1.287<br />
1.077 1.104 1.118<br />
884<br />
899<br />
750<br />
499<br />
2008 2009 2010 2011<br />
Baufertigstellungen<br />
Baugenehmigungen<br />
806 737<br />
2012<br />
14)<br />
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen<br />
Die nachträgliche Aufarbeitung der Rückstände, die jedoch erst in die<br />
amtliche Statistik des Jahres <strong>2013</strong> Eingang findet, zeigt, dass im Jahre 2012<br />
rund 1.280 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt wurden. Somit<br />
konnte das Niveau des Vorjahres gehalten werden. Schwerpunkte bilden<br />
weiterhin die beiden großen Baugebiete PHOENIX See und Hohenbuschei.<br />
Die Baufertigstellungen betrugen nach der Aufarbeitung der noch fehlenden<br />
Fälle im Jahre 2012 circa 950. Dies entspricht einem leichten Rückgang<br />
von rund 15 % im Vergleich zum Vorjahr.<br />
Sachwerte sind bei den Anlegern nach wie vor besonders gefragt. Das<br />
durch die weltweite Finanzkrise hohe Risikomaß der Finanzmärkte sorgt<br />
in Kombination mit der Angst vor hohen Inflationsraten für diesen Nachfrageboom<br />
nach Immobilien als Geldanlage. Die Immobilie genießt auf<br />
Grund der Wertbeständigkeit weiterhin den Status eines „sicheren Hafens“<br />
und stellt daher eine attraktive Art der Altersvorsorge dar.<br />
Das sehr niedrige Zinsniveau ist ebenfalls ein wesentliches Kaufargument.<br />
Der Rückgang des Zinsniveaus auf unter 3 % hat Ende des Jahres 2012 den<br />
Transaktionsmarkt noch einmal belebt.<br />
14)<br />
Auf Grund von Systemumstellungen, der Erfassung zusätzlicher Daten für die<br />
Hochbaustatistik und personeller Engpässe konnten nicht alle Genehmigungen aus<br />
dem Jahre 2012 fristgerecht an das IT.NRW gemeldet werden.<br />
30
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Abb. 7: Entwicklung des effektiven Hypothekenzinssatzes mit einer<br />
Laufzeit von über zehn Jahren, jeweils zum 01.01. des Jahres<br />
5,5 %<br />
5,0 %<br />
4,5 %<br />
4,0 %<br />
3,5 %<br />
3,0 %<br />
2,5 %<br />
2,0 %<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 <strong>2013</strong><br />
Quelle: Monatsbericht der Deutschen Bundesbank<br />
Die positiven Prognosen für den Standort <strong>Dortmund</strong>, zum Beispiel hinsichtlich<br />
der Preisentwicklung und der langfristig guten Vermietungsaussichten<br />
(steigende Haushaltszahlen), sind ein wesentliches Motiv in der Entscheidungsfindung<br />
zum Erwerb einer Immobilie in <strong>Dortmund</strong>.<br />
Generell nehmen die Expertinnen und Experten des ImmobilienCenters der<br />
Sparkasse <strong>Dortmund</strong> eine starke Verbundenheit zum Wohnstandort <strong>Dortmund</strong><br />
wahr. Wer in <strong>Dortmund</strong> (zur Miete) wohnt, möchte in der Regel hier<br />
auch Eigentum erwerben. Der Preisvorteil der angrenzenden Gemeinden<br />
scheint bei der Wohnstandortwahl zunehmend an Bedeutung zu verlieren<br />
(vergleiche Kapitel 2.2).<br />
Laut Aussagen der Experten der Sparkasse <strong>Dortmund</strong> sind Immobilien in<br />
integrierten Lagen nach wie vor am stärksten nachgefragt. Jedoch zeigen<br />
sich bei den Lagekriterien deutliche Unterschiede je nach Alter der potenziellen<br />
Käufer. Junge Familien legen mehr Wert auf ein grünes Wohnumfeld<br />
und präferieren oftmals Lagen in Vororten. Seniorinnen und Senioren<br />
hingegen schätzen vermehrt citynahe Lagen, die eine im besten Fall fußläufige<br />
Erreichbarkeit von Kultur- und Freizeitangeboten ermöglichen.<br />
Die Zuordnung der nachträglich ermittelten Baugenehmigungen und<br />
Baufertigstellungen auf die Teilsegmente der Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
und des Geschosswohnungsbaus war nicht möglich. Daher können in<br />
diesem Jahr keine Aussagen und grafischen Darstellungen der Bautätigkeit<br />
erfolgen.<br />
Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
Kaufinteressenten entscheiden sich oftmals für das neu gebaute Eigenheim,<br />
da hier in Bezug auf Wärmedämmung und Energieeffizienz der<br />
neueste Stand erreicht wird. Nach der Fertigstellung vergehen meist rund<br />
zehn Jahre bevor größere Instandhaltungsarbeiten anfallen.<br />
31
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Mit 73 familiengerechten Wohnungen konnte das Amt für Wohnungswesen<br />
2012 fast genauso viele Einfamilienhäuser als Eigentumsmaßnahmen<br />
fördern wie im Jahr zuvor. Die Zahl der geförderten Mieteinfamilienhäuser<br />
erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr von 14 auf nun 24 Einheiten. Die<br />
Zahlen der Vorjahre konnten allerdings nicht erreicht werden. Dies hat<br />
seine Ursache auch in den günstigen langfristigen Immobilienkrediten, die<br />
eine Finanzierung ohne Landesmittel ermöglichen.<br />
Geschosswohnungsbau<br />
Wie bereits im Vorjahr zeigt sich in <strong>Dortmund</strong> ein deutlicher Trend zum<br />
hochwertigen Geschosswohnungsbau. Hier kommt es in citynahen und<br />
anderen Top-Lagen teilweise zu deutlichen Preissteigerungen. Die Experten<br />
der Sparkasse <strong>Dortmund</strong> sehen vor allen Dingen in den sogenannten High<br />
Potentials eine wichtige Zielgruppe des <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarktes.<br />
Mehrfamilienhäuser werden als Anlageform mit hohem Inflationsschutz<br />
nach wie vor nachgefragt. Das relativ niedrige Mietniveau in <strong>Dortmund</strong><br />
(vergleiche Kapitel 5) hat jedoch zur Folge, dass im Mietwohnungsneubau<br />
Investitionen oftmals nicht rentabel sind, da sie nur bedingt auf die Miete<br />
umgelegt werden können.<br />
Das Segment der geförderten Mietwohnungen erlitt im vergangenen<br />
Jahr einen erheblichen Einbruch. So konnten im Jahre 2012 lediglich<br />
18 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau gefördert werden. Auf<br />
Grund verbesserter Förderkonditionen für den Mietwohnungsbau ist ein<br />
Anstieg der Förderzahlen für <strong>2013</strong> nicht ausgeschlossen.<br />
Die Investitionsbereitschaft in den geförderten Wohnungsbau ist im<br />
vergangenen Jahr stark zurückgegangen. Die Anreize für die notwendige<br />
Ausweitung der sozialen Wohnraumförderung sind insgesamt zu gering,<br />
weil im frei finanzierten Wohnungsbau auf Grund der geringen Zinsen und<br />
höheren Mieten höhere Gewinne erwartet werden können.<br />
Ergebnis:<br />
Die Bautätigkeit in <strong>Dortmund</strong> war im Jahre 2012 auf einem ähnlich<br />
hohen Niveau wie bereits im Vorjahr. Verantwortlich für diese<br />
anhaltend positive Entwicklung ist weiterhin die Wertbeständigkeit<br />
der Immobilie als Anlageform und das günstige Zinsniveau. Darüber<br />
hinaus tragen vor allen Dingen die großen Baugebiete PHOENIX See<br />
und Hohenbuschei zu dieser regen Bautätigkeit bei.<br />
Im Geschosswohnungsbau zeigt sich momentan ein Trend zum hochwertigen<br />
Wohnen, der zum Beispiel den Ansprüchen der Zielgruppe<br />
der High Potentials entspricht.<br />
Im sozialen Wohnungsbau wurden in <strong>Dortmund</strong> im vergangenen Jahr<br />
115 Wohnungen gefördert.<br />
32
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
3.3 Wohnungsbestand<br />
Die Bestandspflege und -entwicklung hat eine hohe Bedeutung zur<br />
langfristigen Sicherung der Attraktivität des Wohnstandortes <strong>Dortmund</strong>.<br />
Auf Grund des hohen Anteils älterer Gebäude besteht sowohl unter den<br />
Gesichtspunkten des Klimaschutzes und der Energieeffizienz als auch durch<br />
die Herausforderungen des demografischen Wandels dringender Handlungsbedarf.<br />
Tab. 5: Bestand an Wohngebäuden und Wohnungen in Wohn- und<br />
Nichtwohngebäuden jeweils zum 31.12. des Jahres<br />
Wohngebäude<br />
Wohnungen in Wohnund<br />
Nichtwohngebäuden<br />
2003 88.128 304.634<br />
2004 88.925 305.718<br />
2005 89.507 306.577<br />
2006 90.254 307.765<br />
2007 90.763 308.447<br />
2008 91.128 309.084<br />
2009 91.523 309.817<br />
2010 92.009 310.814<br />
2011 92.528 311.825<br />
2012 15) - -<br />
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen<br />
Hinweis zum Zensus 2011:<br />
Ende Mai <strong>2013</strong> wurden die Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung<br />
im Rahmen des Zensus 2011 vom IT.NRW veröffentlicht. Das umfangreiche<br />
Datenmaterial bezieht sich auf den Stichtag 09.05.2011 und ist damit<br />
eine Momentaufnahme. Die Fortschreibung der amtlichen Statistik auf<br />
Grundlage der Ergebnisse erfolgt erst Ende <strong>2013</strong>. Eine Fortschreibung der<br />
bisherigen amtlichen Statistik (siehe Tab. 5) ist nicht vorgesehen.<br />
15)<br />
Die Fortschreibung der amtlichen Statistik erfolgt erst Ende <strong>2013</strong>.<br />
33
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
3.3.1 Eigenheimbestand<br />
Nach dem Entschluss für den Erwerb von Immobilieneigentum stellt sich<br />
den potenziellen Käufern die Frage, ob sie einen Neubau oder ein Bestandsobjekt<br />
präferieren. Oftmals wird der vergleichsweise niedrige Kaufpreis als<br />
Argument für den Bestandserwerb in den Vordergrund gestellt. Jedoch ist<br />
das zusätzlich zum Kaufpreis zu investierende Kapital bei dem Erwerb einer<br />
Bestandsimmobilie schwer zu kalkulieren. Die Neubauimmobilie hingegen<br />
punktet aus Käufersicht mit den (meistens) vorhersehbaren Kosten. Die<br />
Entscheidung eines potenziellen Käufers für eine Neubau- oder Bestandsimmobilie<br />
hängt von der Mentalität bzw. der Bereitschaft zur Einbringung<br />
von (handwerklicher) Eigenleistung ab. Erwerber einer Bestandsimmobilie<br />
planen eher die eigene „Muskelhypothek“ mit ein.<br />
Die Ein- und Zweifamilienhäuser in bestehenden Siedlungen sind in<br />
<strong>Dortmund</strong> sehr stark nachgefragt. Vor allen Dingen die oftmals integrierten<br />
Lagen mit einer guten infrastrukturellen Ausstattung sind wichtige<br />
Pro-Argumente für den Bestandserwerb. Nennenswerte Leerstände gibt es<br />
in diesem Segment in <strong>Dortmund</strong> zurzeit nicht. Im Sinne einer präventiven<br />
<strong>Stadt</strong>entwicklung müssen die Entwicklungen in diesem Teilmarkt mittelfristig<br />
jedoch auch im Rahmen des kleinräumigen Wohnungsmarktmonitorings<br />
bzw. der Quartiersanalyse beobachtet werden, um ggf. frühzeitig<br />
Handlungsoptionen zu entwickeln. Dies könnte zukünftig zum Beispiel für<br />
alternde Ein- und Zweifamilienhäuser an Bedeutung gewinnen.<br />
Immobilienexperten der Sparkasse <strong>Dortmund</strong> weisen auf die teilweise<br />
überzogenen Preisvorstellungen der Verkäufer von Bestandsimmobilien<br />
hin. Zwingend anstehende Modernisierungsmaßnahmen werden in die<br />
Preiskalkulation nicht einbezogen, so dass sich für potenzielle Käufer<br />
inklusive der Modernisierungs- bzw. Umbaukosten ein (im Vergleich zum<br />
Neubauerwerb) nicht zu rechtfertigender Preis ergeben würde.<br />
Bei Eigentümern einer Bestandsimmobilie zeigt sich eine zunehmende<br />
Bereitschaft zu Investitionen in ihre eigenen vier Wände. So ist zum<br />
Beispiel das Finanzierungsvolumen für Bestandsinvestitionen der Sparkasse<br />
<strong>Dortmund</strong> im Jahre 2012 deutlich angestiegen.<br />
34
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
3.3.2 Geschosswohnungsbestand<br />
Der Geschosswohnungsbestand teilt sich in Miet- und Eigentumswohnungen<br />
auf.<br />
3.3.2.1 Mietwohnungen<br />
Das Mietwohnungsangebot im Geschosswohnungsbestand umfasste im<br />
Jahre 2012 insgesamt rund 223.000 Wohnungen. Hiervon sind nach überschlägigen<br />
Berechnungen 16) circa 195.000 Wohnungen frei finanziert.<br />
Im Segment des geförderten Mietwohnungsbestandes kann auf Datenmaterial<br />
des Amtes für Wohnungswesen zurückgegriffen werden. Zum<br />
Stichtag 31.12.2012 reduzierte sich die Zahl der geförderten Mietwohnungen<br />
leicht auf 27.977. Der geförderte Mietwohnungsbestand hat sich in<br />
den letzten Jahren kontinuierlich verringert, wenn auch mit „gedrosselter“<br />
Geschwindigkeit. Trotzdem wird sich das Angebot an geförderten Mietwohnungen<br />
zukünftig weiter reduzieren, da momentan davon auszugehen<br />
ist, dass die Bindungsausläufe nicht von den Baufertigstellungen in<br />
diesem Segment kompensiert werden. Voraussichtlich wird der geförderte<br />
Mietwohnungsbestand im Jahre 2021 nur noch rund 20.000 Wohnungen<br />
umfassen.<br />
Förderung von Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand<br />
Durch die <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> konnten 2012 insgesamt 28,4 Mio. € für den<br />
geförderten Wohnungsbau bewilligt werden. Mit 16,7 € entfiel der größte<br />
Anteil der Landesfördermittel wie im Jahre 2011 auf Modernisierungsmaßnahmen<br />
im Mietwohnungsbestand zum Abbau von Barrieren und für die<br />
energetische Anpassung der Gebäude. Neben einer überschaubaren Anzahl<br />
kleinerer Einzelmaßnahmen konnten die bereits im Vorjahr begonnenen<br />
kommunalen Handlungskonzepte fortgesetzt werden. Von den Förderungen<br />
profitieren Mieterinnen und Mieter in rund 600 Wohnungen.<br />
Der Neubau von geförderten Mietwohnungen erfolgt seit Jahren in nur<br />
sehr geringem Maße. Der Förderung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen<br />
im Geschosswohnungsbau kommt neben der Energieeinsparung<br />
somit eine weitere wichtige Bedeutung zu, da durch die Bewilligung<br />
dieser Fördermittel eine Mietpreis- und Belegungsbindung begründet bzw.<br />
eine bereits bestehende verlängert wird. Allein in den letzten drei Jahren<br />
konnten Bindungen für knapp 1.600 Mietwohnungen gesichert werden.<br />
Vernachlässigung von Wohnungsbeständen<br />
Im Rahmen des Kommunalen Stimmungsbarometers (vergleiche Kapitel 8)<br />
stuften die befragten Experten die „Vernachlässigung von Wohnungsbeständen“<br />
zuletzt regelmäßig als eines der Hauptprobleme des <strong>Dortmund</strong>er<br />
Mietwohnungsmarktes ein. Neben einigen stark vernachlässigten<br />
Siedlungsbeständen von meist internationalen Finanzinvestoren (siehe<br />
Kapitel 3.3.5) gerieten zuletzt vermehrt sogenannte „Schrott- oder Problemimmobilien“<br />
von privaten Einzeleigentümern in den Fokus. Damit sind<br />
16)<br />
Es werden nur Mietwohnungen im Geschosswohnungsbestand, also keine vermieteten<br />
Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbst genutzte Eigentumswohnungen, berücksichtigt.<br />
35
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
aus wohnungswirtschaftlicher Sicht in der Regel Wohngebäude gemeint,<br />
die sich in einem schlechten bautechnischen Gesamtzustand befinden und<br />
überwiegend bis vollständig leer stehen. Die Objekte strahlen negativ auf<br />
die Nachbarimmobilien und das direkte Wohnumfeld aus – nicht nur auf<br />
Grund des Erscheinungsbildes, sondern auch, weil diese Gebäude häufig<br />
weitere Probleme anziehen wie zum Beispiel Vermüllung, Einbruch, Vandalismus,<br />
Prostitution und Drogenkonsum.<br />
Die Eigentümer solcher Immobilien sind oftmals finanziell nicht handlungsfähig<br />
und/oder mit der Bewirtschaftung überfordert. Streitigkeiten innerhalb<br />
von Eigentümer- bzw. Erbengemeinschaften können ebenfalls Ursache<br />
von verwahrlosten Immobilien sein. In Einzelfällen sind auch illegale<br />
Hintergründe nicht auszuschließen.<br />
Schrottimmobilien gab es schon immer und wird es wohl auch immer geben.<br />
Auch trifft diese Beschreibung – bezogen auf den gesamten <strong>Dortmund</strong>er<br />
Wohnungsmarkt – rein mengenmäßig nur auf einen sehr geringen Teil<br />
der Wohnungen zu. Problematisch wird die Situation, wenn sich mehrere<br />
verwahrloste Gebäude kleinräumig konzentrieren und damit ganze Wohnquartiere<br />
belasten. Dies war zuletzt in der <strong>Dortmund</strong>er Nordstadt und im<br />
angrenzenden Teilbereich des <strong>Stadt</strong>bezirks Eving festzustellen.<br />
Ein wichtiges Signal stellte daher der Ankauf von Schrottimmobilien<br />
und vernachlässigten Wohngebäuden in diesen Quartieren durch die<br />
DOGEWO21 dar. Weitere Beiträge zur Quartiersaufwertung sind zum Beispiel<br />
die Modernisierung von Wohnungsbeständen im Hoeschpark-Viertel<br />
durch die Vivawest Wohnen GmbH oder im Schüchtermanncarrée durch<br />
ein lokales mittelständiges Wohnungsunternehmen sowie der Ankauf und<br />
die Sanierung einer problematischen Immobilie im Brunnenstraßenviertel<br />
durch einen privaten Investor. Dies sind gute Beispiele, durch die andere<br />
Eigentümer und seriöse Investoren motiviert werden können, selbst in ihre<br />
Immobilien zu investieren oder vernachlässigte Gebäude aufzukaufen und<br />
herzurichten.<br />
Um der Problematik wirksam zu begegnen gibt es kein Patentrezept, da<br />
die Problemlagen und Hintergründe zu vielschichtig sind. In <strong>Dortmund</strong><br />
nimmt man sich daher der Herausforderung an, in dem man auf eine Mischung<br />
von öffentlichen und privaten Engagement setzt (Einsatz hoheitlicher<br />
Instrumente, Projekte der <strong>Stadt</strong>erneuerung, Investorenakquirierung<br />
etc.).<br />
3.3.2.2 Eigentumswohnungen<br />
Die Umwandlung bisheriger Mietwohnungen in Eigentumswohnungen<br />
wirkt sich auf die Eigentumsquote einer <strong>Stadt</strong> aus.<br />
Die Abgeschlossenheitserklärung dokumentiert zunächst nur die Absicht<br />
einer möglichen Umwandlung. Erst mit der Anlage des neuen Wohnungsgrundbuchblattes<br />
ist die Umwandlung abgeschlossen.<br />
36
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Abb. 8: Entwicklung der Abgeschlossenheitserklärungen und<br />
Umwandlungen<br />
Anzahl der Wohnungen<br />
1.400<br />
1.200<br />
1.000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
Abgeschlossenheitserklärungen<br />
Umwandlungen<br />
Quelle: <strong>Stadt</strong>planungs- und Bauordnungsamt, Amt für Wohnungswesen<br />
Insgesamt wurden innerhalb der letzten zehn Jahre für rund 6.200 Wohnungen<br />
Abgeschlossenheitserklärungen erteilt und rund 5.800 Wohnungen<br />
tatsächlich umgewandelt. Die Zahl der Abgeschlossenheitserklärungen befindet<br />
sich seit einigen Jahren auf einer kontinuierlichen Talfahrt. Wurden<br />
bis 2006 jährlich noch für über 1.000 Wohnungen Abgeschlossenheitserklärungen<br />
erteilt, waren es im Jahre 2012 nur 105. Die Zahl der tatsächlich<br />
vorgenommenen Umwandlungen stieg nach einem deutlichen Rückgang<br />
zwar zuletzt wieder leicht an. Allerdings ist nun auch die Zahl der umgewandelten<br />
Wohnungen im Jahre 2012 mit 176 auf einem Tiefpunkt angelangt<br />
und hat sich allein im Vergleich zum Vorjahr um über 60 % reduziert.<br />
Nach dem aktuellen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses<br />
für Grundstückswerte in der <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> sind die Erstverkäufe nach<br />
Umwandlung mit 119 Kauffällen in etwa konstant geblieben. Die Zahl der<br />
Weiterverkäufe von Wohnungseigentum sank im Jahre 2012 im Vergleich<br />
zum Vorjahr leicht von 1.446 auf 1.306.<br />
Ergebnis:<br />
Der Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern ist in <strong>Dortmund</strong> sehr<br />
stark nachgefragt. Nennenswerte Leerstände gibt es zurzeit nicht. Im<br />
Sinne einer präventiven <strong>Stadt</strong>entwicklung sollten die alternden Einund<br />
Zweifamilienhausgebiete weiter beobachtet werden.<br />
Die Modernisierungsförderung des Landes NRW stellt seit Jahren eine<br />
wichtige Säule zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit des <strong>Dortmund</strong>er<br />
Mietwohnungsbestandes mit bezahlbaren Mieten dar.<br />
Die Vernachlässigung von Wohnungsbeständen entwickelt sich zunehmend<br />
zum Problem in einzelnen Wohnquartieren.<br />
Der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen stagnierte 2012<br />
nach der leichten Belebung im Vorjahr. Die Umwandlung von Miet- in<br />
Eigentumswohnungen spielt momentan allerdings nur noch eine sehr<br />
untergeordnete Rolle im Bereich der Eigentumsbildung im Wohnungsbestand.<br />
37
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
3.3.3 Wohnungsleerstände<br />
Seit mittlerweile acht Jahren werden in <strong>Dortmund</strong> die Leerstände nach der<br />
Stromzählermethode ermittelt. Hierzu werden jährlich zum Stichtag 31.12.<br />
vom örtlichen Stromanbieter DEW21 die sogenannten Leer- und Minderverbrauchsanlagen<br />
gemeldet. Da diese Methodik stetig weiterentwickelt<br />
und präzisiert wurde, ist der Aufbau einer durchgängigen Zeitreihe leider<br />
nicht möglich. Aktuell ist die <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> mit dieser Methodik Fallkommune<br />
in dem bundesweiten Forschungsprojekt „Aktuelle und zukünftige<br />
Entwicklungen von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands<br />
– Datengrundlagen, Erfassungsmethoden und Abschätzungen“ des Bundesministeriums<br />
für Verkehr, Bau und <strong>Stadt</strong>entwicklung (BMVBS).<br />
Die Auswertungen beziehen sich immer auf den strukturellen Leerstand,<br />
d. h. alle Wohnungen, die dauerhaft länger als drei Monate leer stehen,<br />
werden registriert. Kurzfristige, meist fluktuationsbedingte Leerstände,<br />
werden nicht berücksichtigt.<br />
Die Leerstandsquote zum Stichtag 31.12.2012 betrug 2,0 %. Sie hat sich<br />
damit nochmals um 0,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr reduziert.<br />
Dieser verminderte Leerstand zeigt sich nahezu im gesamten <strong>Stadt</strong>gebiet.<br />
Auffällig ist jedoch der steigende Leerstand in Dorstfeld (plus 2,7 Prozentpunkte),<br />
der MSA-Siedlung (plus 1,3 Prozentpunkte) und Nordmarkt-Süd<br />
(plus 1,2 Prozentpunkte).<br />
Der sich weiterhin vollziehende Rückgang der Leerstandsquote zeigt die<br />
steigende Nachfrage nach Wohnraum in <strong>Dortmund</strong>. Die weiterhin wachsende<br />
Zahl der in <strong>Dortmund</strong> lebenden Haushalte (vergleiche Kapitel 4.1.2)<br />
spiegelt sich in dieser rückläufigen strukturellen Leerstandsquote wider.<br />
Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung ist in <strong>Dortmund</strong> von einer ausgeglichenen<br />
Wohnungsmarktsituation zu sprechen. Dies soll jedoch nicht<br />
darüber hinwegtäuschen, dass es in einzelnen Segmenten, zum Beispiel<br />
kleinen preiswerten Wohnungen und großen Wohnungen für Familien, zu<br />
Engpässen kommen kann.<br />
Die folgende Karte zeigt die räumliche Verteilung der Leerstände in den<br />
170 Statistischen Unterbezirken.<br />
38
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Karte 5: Leerstandsquote auf Unterbezirksebene –<br />
Struktureller Leerstand zum 31.12.2012<br />
Leerstandsquote auf Unterbezirksebene<br />
Struktureller Leerstand zum 31.12.2012<br />
0 bis unter 2 % (105)<br />
2 bis unter 4 % (54)<br />
4 bis unter 9 % (11)<br />
Quelle: Amt für Wohnungswesen<br />
3.3.4 Zwangsversteigerungen<br />
Bundesweit konnte im Jahre 2012 erneut ein Rückgang der Zwangsversteigerungstermine<br />
für Immobilien um 15 % im Vergleich zum Vorjahr<br />
verzeichnet werden. Seit 2007 hat sich die jährliche Zahl der Zwangsversteigerungstermine<br />
von rund 92.000 auf nunmehr 61.500 verringert.<br />
In <strong>Dortmund</strong> dagegen blieb die Zahl der angesetzten Zwangsversteigerungstermine<br />
mit 459 relativ konstant. Die Zahl der durchgeführten Versteigerungen,<br />
bei denen es zur Zuschlagserteilung kam, sank geringfügig<br />
von 224 auf 197.<br />
39
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Abb. 9: Entwicklung der Zwangsversteigerungen in <strong>Dortmund</strong><br />
600<br />
Zahl der Fälle<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
418<br />
482<br />
216 219 224<br />
441 459<br />
197<br />
432<br />
239<br />
100<br />
0<br />
2008 2009 2010 2011 2012<br />
Zwangsversteigerungstermine<br />
durchgeführte Zwangsversteigerungen (mit Zuschlag)<br />
Quellen: Eigene Auswertung auf Grundlage des Zwangsversteigerungsportals der<br />
Landesjustizverwaltung NRW; Grundstücksmarktbericht <strong>2013</strong> des Gutachterausschusses<br />
für Grundstückswerte in der <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong><br />
Der Anstieg der erfolgreich durchgeführten Zwangsversteigerungen kann<br />
unter anderem mit der verstärkten Nachfrage nach Bestandsimmobilien<br />
erklärt werden.<br />
In diesem Zusammenhang setzt sich auch ein bereits im Jahre 2011<br />
festgestellter Trend fort:<br />
Die Zahl der Fälle, in denen der Zuschlagspreis den ermittelten Verkehrswert<br />
überschreitet oder diesem in etwa entspricht, stieg im Vergleich zum<br />
Vorjahr erneut an. Dies traf in 56 der 239 Fälle zu. Nach wie vor werden die<br />
meisten Zuschläge mit (teils deutlichen) Unterschreitungen des Verkehrswertes<br />
erteilt.<br />
Abb. 10: Abweichung der Zuschläge von den sachverständig<br />
ermittelten Verkehrswerten<br />
Zahl der Fälle<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
167<br />
103 103 98 102<br />
95<br />
89<br />
89<br />
88<br />
71<br />
56<br />
36<br />
24 18<br />
26<br />
2008 2009 2010 2011 2012<br />
≤ - 40% > - 40 bis ≤ - 10% > - 10%<br />
Quelle: Grundstücksmarktberichte 2011 bis <strong>2013</strong> des Gutachterausschusses<br />
für Grundstückswerte in der <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong><br />
40
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
3.3.5 Finanzinvestoren auf dem <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarkt<br />
In <strong>Dortmund</strong> wurde im Jahre 2012 nur ein tatsächlicher Verkauf von<br />
Wohnungsbeständen an neue Finanzinvestoren bekannt: Die neu gegründete<br />
Gesellschaft „Die Eiche GmbH“ hat einen Gebäudekomplex mit<br />
112 Wohnungen in <strong>Dortmund</strong>-Westerfilde erworben. Die Objekte liegen<br />
im Bereich Speckestraße/Gerlachweg und damit innerhalb des Geltungsbereichs<br />
der für die Wohnsiedlung in Westerfilde bestehenden Satzung, die<br />
der <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> ein besonderes Vorkaufsrecht einräumt. Somit gab<br />
es die Möglichkeit, direkten Kontakt mit der Käuferin aufzunehmen. Die<br />
Käuferin hat das Vorkaufsrecht nach § 27 Baugesetzbuch abgewendet und<br />
sich verpflichtet, innerhalb von zwölf Monaten nach erfolgtem Eigentumsübergang<br />
den erworbenen Wohnungsbestand komplett zu renovieren. Die<br />
bis Jahresmitte durchgeführten Maßnahmen stimmen optimistisch, dass die<br />
zwischen der <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> und der Käuferin abgeschlossene Vereinbarung<br />
eingehalten wird.<br />
Darüber hinaus gab es noch mehr Bewegung auf dem Transaktionsmarkt in<br />
<strong>Dortmund</strong>. Im Frühjahr 2012 hat ein indirekter Eigentümerwechsel bei über<br />
800 Wohnungen unter anderem in der Erpinghofsiedlung, im Jungferntal<br />
(beides Huckarde) und im Echeloh (Kley) stattgefunden, während die Firmenanteile<br />
der Terra Heimbau Zwei und Terra Heimbau 407 Ltd. & Co. KG,<br />
die als Eigentümerinnen dieser Wohnungsbestände im Grundbuch eingetragen<br />
sind, an internationale Fondsgesellschaften verkauft wurden. Weit<br />
verzweigte Unternehmensbeteiligungen führen dabei zur Firma Grand City<br />
Properties S. A. aus Luxemburg, die bereits im Jahre 2011 Wohnungsbestände<br />
in Aplerbeck (Weiße-Ewald-Straße/Erbpachtstraße) aufgekauft hat.<br />
Anfang <strong>2013</strong> hat ein weiterer Firmen-Eigentümerwechsel stattgefunden,<br />
von dem Wohnungsbestände in <strong>Dortmund</strong> – unter anderem in Westerfilde –<br />
betroffen waren. Die Gesellschaftsanteile der Griffin Rhein-Ruhr GmbH,<br />
Eigentümerin von rund 5.000 Wohnungen in NRW, davon circa 1.700 Wohnungen<br />
in <strong>Dortmund</strong>, wurden vom Schweizer Private Equity Fonds Corestate<br />
Capital AG aufgekauft. Das Leistungsspektrum des deutschen Tochterunternehmens<br />
Corestate Capital Advisors GmbH umfasst nach eigenen Angaben<br />
unter anderem die Durchführung von Exit-Strategien. Dies spricht nicht<br />
für eine nachhaltige Bestandsbewirtschaftung. In der Presseerklärung zur<br />
Übernahme der Griffin Rhein-Ruhr wurde seitens des Corestate Capital AG<br />
festgestellt, dass es sich bei den Wohnungsbeständen um Vermögenswerte<br />
handelt, „die von einem Instandhaltungsrückstand charakterisiert sind und<br />
ein wesentliches Maß an Kapitaleinsatz erfordern“. Ob hier tatsächlich<br />
werterhaltende bzw. -verbessernde Investitionen getätigt werden, ist auf<br />
Grund der offensichtlichen Unternehmensstrategie eher zweifelhaft.<br />
Da in diesem Fall das immobilienhaltende Unternehmen aufgekauft und<br />
somit keine Grundstückskaufverträge abgeschlossen wurden, lagen die<br />
Voraussetzungen zur Anwendung des Vorkaufsrechts der <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong><br />
in Westerfilde nicht vor.<br />
Durch diese sogenannten Share Deals, bei denen Gesellschaftsanteile<br />
verkauft werden, umgehen die Erwerber auch die Zahlung der Grunderwerbssteuer.<br />
41
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Enquetekommission „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren<br />
auf den Wohnungsmärkten in NRW“<br />
Ende März <strong>2013</strong> hat die Enquetekommission dem Landtag NRW ihren<br />
Abschlussbericht vorgelegt. Er enthält neben einer detaillierten Situationsund<br />
Hintergrundbeschreibung eine Reihe von wertvollen Lösungsansätzen<br />
zu den herausgearbeiteten Handlungsfeldern bzw. Problembereichen. Die<br />
Handlungsvorschläge richten sich in erster Linie an die Landesregierung.<br />
Sie betreffen aber auf Grund der Komplexität der Thematik und der damit<br />
verbundenen Rechtsgebiete auch die Bundesebene. Die Vorschläge sind<br />
sehr vielschichtig und beinhalten unter anderem<br />
auf Landesebene:<br />
• Stärkung der Wohnungsaufsicht<br />
• Anwendungshinweise zu den Kosten der Unterkunft<br />
• Entwicklung von Auffanglösungen unter Einbeziehung von Privatkapital<br />
• Anwendung des besonderen Städtebaurechts<br />
auf Bundesebene:<br />
• Beseitigung von Steuerfreiheit und Gesetzeslücken zur Umgehung der<br />
Grunderwerbssteuerpflicht beim Handel von immobilienbezogenen<br />
Gesellschaftsanteilen<br />
• Wohnungsgemeinnützigkeit<br />
• Modernisierung des Wohneigentumsgesetzes<br />
• Verbesserung von städtebaulichen Instrumenten im Baugesetzbuch<br />
• Verbesserung des Mieterschutzes<br />
• Sicherung der Kostenerstattung für öffentliche Ersatzvornahmen<br />
• Anreize für Instandsetzungen und Modernisierungen im Einkommenssteuergesetz<br />
Der komplette Bericht mit einer ausführlichen Darstellung aller<br />
Handlungsvorschläge ist auf der Homepage des Landtages NRW<br />
(www.landtag.nrw.de) als Drucksache 16/2299 zu finden.<br />
Ergebnis:<br />
Bei über 2.500 Wohnungen in <strong>Dortmund</strong> – zumeist in stark renovierungs-<br />
bzw. modernisierungsbedürftigem Zustand – gab es im vergangenen<br />
Jahr einen direkten oder indirekten Eigentümerwechsel<br />
von einem Finanzinvestor zum nächsten. Durch die Auswirkungen<br />
der Finanzkrise, steuerlichen Vorteilen und anderen Rahmenbedingungen<br />
stellen Immobilientransaktionen in Deutschland weiterhin<br />
ein lukratives Geschäftsmodell dar. Ein Ende der Verkaufsketten ist<br />
momentan nicht abzusehen.<br />
Die zügige Umsetzung der vielfältigen Handlungsvorschläge der<br />
Enquetekommission auf verschiedenen staatlichen Ebenen könnte<br />
die Problematik und die negativen Folgen der Wohnungsverkäufe in<br />
den betroffenen Wohnquartieren zumindest teilweise eindämmen.<br />
42
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<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
4. Wohnungsnachfrage<br />
4.1 Demografische Entwicklung<br />
4.1.1 Bevölkerungsentwicklung<br />
Zum Stichtag 31.12.2012 lebten 581.616 Personen mit Hauptwohnsitz<br />
in <strong>Dortmund</strong>. Dies bedeutet einen leichten Anstieg um 660 Personen im<br />
Vergleich zum 31.12.2011. Die <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> verzeichnet damit eine sehr<br />
stabile Bevölkerungsentwicklung.<br />
Tab. 6: Entwicklung der Hauptwohnbevölkerung in <strong>Dortmund</strong><br />
jeweils zum 31.12. des Jahres 17) Hauptwohnbevölkerung<br />
2003 589.661<br />
2004 588.680<br />
2005 588.168<br />
2006 587.624<br />
2007 586.909<br />
2008 584.412<br />
2009 581.308<br />
2010 580.444<br />
2011 580.956<br />
2012 581.616<br />
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen<br />
Das Säulendiagramm zeigt, dass in den letzten 20 Jahren alle Altersgruppen<br />
bis 45 Jahre prozentual zur Gesamtbevölkerung abgenommen haben.<br />
Besonders deutlich wird dies in der Altersklasse der 18- bis 30-Jährigen. Ihr<br />
Anteil verringerte sich von 19,8 % auf 16,8 %, dies entspricht einem absoluten<br />
Rückgang von rund 23.400 Personen.<br />
Parallel zu dieser rückläufigen Entwicklung in den jüngeren Altersgruppen<br />
erhöhte sich der prozentuale Anteil der Altersklassen der über 45-Jährigen.<br />
Der Anteil der 65- bis 79-Jährigen erhöhte sich innerhalb von 20 Jahren um<br />
2,6 % bzw. um rund 11.700 Personen. Diese Entwicklung zeigt, wie wichtig<br />
nach wie vor die Thematik einer alternden Gesellschaft und ihre Auswirkungen<br />
auf die Wohnungsmärkte ist. Hierbei gilt es, sowohl im Neubau<br />
barrierefreien Wohnraum zu schaffen als auch insbesondere im Bestand<br />
den Abbau von Barrieren voranzutreiben und somit ein möglichst langes<br />
Leben in den angestammten vier Wänden zu ermöglichen.<br />
44<br />
17)<br />
Amtliche Statistik basierend auf der Volkszählung 1987
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Abb. 11: Altersaufbau der <strong>Dortmund</strong>er Hauptwohnbevölkerung<br />
1992 und 2012<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
4,0% 5,5%<br />
12,3%<br />
14,9%<br />
25,1%<br />
21,9%<br />
19,8%<br />
26,7%<br />
20,3%<br />
16,8%<br />
10,8% 10,8%<br />
6,0% 4,9%<br />
1992 2012<br />
0–5 Jahre<br />
6–17 Jahre<br />
18–30 Jahre<br />
31–45 Jahre<br />
46–64 Jahre<br />
65–79 Jahre<br />
80 Jahre und älter<br />
Quelle: <strong>Dortmund</strong>er Statistik<br />
Hinweis zum Zensus 2011:<br />
Ende Mai <strong>2013</strong> wurden die Ergebnisse der Bevölkerungszählung im<br />
Rahmen des Zensus 2011 vom IT.NRW veröffentlicht. Das umfangreiche<br />
Datenmaterial bezieht sich auf den Stichtag 09.05.2011 und ist damit eine<br />
Momentaufnahme. Inzwischen hat das IT.NRW die vorläufige Einwohnerzahl<br />
zum Stichtag 31.12.2012 auf der Grundlage der Zensus-Ergebnisse<br />
errechnet. Demnach lebten zu diesem Zeitpunkt 572.087 Personen in<br />
<strong>Dortmund</strong>.<br />
Bis zur vollständigen Auswertung und abschließenden Prüfung der Ergebnisse<br />
der Bevölkerungszählung 2011 gelten die Einwohnerzahlen aus der<br />
amtlichen Statistik basierend auf der Volkszählung 1987 (siehe Tabelle 6).<br />
4.1.2 Haushaltsentwicklung und Konsequenzen für die<br />
Wohnungsnachfrage<br />
Der Wohnungsbedarf in der <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> berechnet sich nach der Zahl<br />
der hier lebenden Haushalte. Eine alleinige Betrachtung dieses Mengengerüstes<br />
reicht für eine nachfragegerechte Wohnungspolitik jedoch nicht aus.<br />
Vielmehr entscheiden die Zusammensetzung der unterschiedlichen Haushaltstypen<br />
zusammen mit ihren persönlichen Wohnstandortpräferenzen<br />
und den finanziellen Möglichkeiten über den nachgefragten Wohnraum.<br />
Die <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> verzeichnet auch im Jahre 2012 einen deutlichen<br />
Anstieg der Haushaltszahlen. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die<br />
Anzahl um rund 1.800 auf insgesamt 306.300 Haushalte auf Grundlage der<br />
wohnberechtigten Bevölkerung.<br />
45
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Dieser Zugewinn ist primär auf den Anstieg der Ein-Personen-Haushalte zurückzuführen.<br />
Ihre Anzahl erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um rund<br />
2.600 auf nun insgesamt 145.930. Geringfügig erhöhte sich die Anzahl der<br />
Fünf-Personen-Haushalte (plus 78) sowie der Sechs- und Mehr-Personen-<br />
Haushalte (plus 62). Relativ deutlich fallen die Verluste bei den Drei-Personen-Haushalten<br />
(minus 500) und den Vier-Personen-Haushalten (minus 322)<br />
aus.<br />
Die durchschnittliche Haushaltsgröße in <strong>Dortmund</strong> verringert sich wie<br />
bereits im Vorjahr leicht auf nun 1,92 Personen je Haushalt.<br />
Nach wie vor stellen die Ein-Personen-Haushalte mit fast 48 % die größte<br />
Gruppe der in <strong>Dortmund</strong> lebenden Haushalte dar. Ihr kontinuierlicher<br />
Anstieg verdeutlicht die Notwendigkeit der verstärkten Beachtung dieser<br />
Nachfragergruppe in Fragen der <strong>Stadt</strong>- und Quartiersentwicklung. Hierzu<br />
zählt insbesondere auch das „Studentische Wohnen“, das in <strong>Dortmund</strong><br />
einen hohen Stellenwert hat und im Rahmen des Masterplan Wissenschaft<br />
als ein wesentlicher Standortfaktor herausgestellt wurde. Im Februar 2012<br />
fand der erste Runde Tisch „Studentisches Wohnen“ auf Initiative des Amtes<br />
für Wohnungswesen statt. Ziel ist, der stärkere Austausch der in diesem<br />
Feld tätigen Akteure und letzten Endes natürlich eine verbesserte Wohnraumversorgungssituation<br />
für Studenten in <strong>Dortmund</strong>.<br />
Abb. 12: Haushalte nach Anzahl der Personen zum 31.12.2012<br />
Quelle: <strong>Dortmund</strong>er Statistik<br />
Ein weiteres Augenmerk der <strong>Dortmund</strong>er Wohnungspolitik muss auf der<br />
Zielgruppe der großen Haushalte mit fünf und mehr Personen liegen. Diese<br />
sind mit 10.600 Haushalten eine konstante bzw. sogar leicht wachsende<br />
Nachfragergruppe auf dem <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarkt und bedürfen<br />
unter anderem unter dem Aspekt des bezahlbaren Wohnraums besonderer<br />
Beachtung.<br />
46
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Ergebnis:<br />
Zum Stichtag 31.12.2012 lebten 581.616 Einwohner in <strong>Dortmund</strong>.<br />
Dies bedeutet das zweite Jahr in Folge einen leichten Anstieg der<br />
<strong>Dortmund</strong>er Bevölkerung.<br />
Im Vergleich zum Vorjahr steigt die Anzahl der privaten Haushalte<br />
um rund 1.800 auf nun insgesamt 306.300. Dieser Anstieg wird fast<br />
ausschließlich durch die Zunahme von Ein-Personen-Haushalten<br />
verursacht.<br />
Prädikat: wertvoll<br />
Viele Abfälle privater Haushalte sind Wertstoffe und werden zu Rohstoffen für neue Produkte. Die Sammlung<br />
der Abfälle in Behältern, in Depotcontainern, an Recyclinghöfen und an der Möbelbörse sowie die Bereitstellung<br />
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47
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
4.2 Wanderungsbewegungen<br />
4.2.1 <strong>Stadt</strong>umlandwanderung<br />
Die Wanderungen – sowohl Außen- als auch Nahwanderung – gewinnen in<br />
Zeiten negativer natürlicher Bevölkerungsbewegungen zur Stabilisierung<br />
der Bevölkerungszahl für <strong>Dortmund</strong> zunehmend an Bedeutung.<br />
Auch im Jahre 2012 verzeichnete die <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> mit 2.353 Personen<br />
ein deutliches Plus in der Außenwanderungsbilanz. Abbildung 13 zeigt das<br />
Mobilitätsverhalten der unterschiedlichen Haushaltstypen mit Start- oder<br />
Zielort in <strong>Dortmund</strong>. Die Ein-Personen-Haushalte sind mit insgesamt rund<br />
24.600 Zu- und Fortzügen der mobilste Haushaltstyp. Über 13.300 Zuzüge<br />
zeigen den hohen Stellenwert dieses Haushaltstyps für den <strong>Dortmund</strong>er<br />
Wohnungsmarkt. Hier gilt es, ein breit gefächertes Wohnungsangebot<br />
hinsichtlich der Lage- und Preissegmente bereitzustellen.<br />
Abb. 13: Außenwanderung 2012 (Personen) nach Haushaltstypen<br />
Personen in den jeweiligen Haushalten<br />
14.000<br />
12.000<br />
10.000<br />
8.000<br />
6.000<br />
4.000<br />
2.000<br />
0<br />
-2.000<br />
2.074<br />
Ein-Personen-<br />
Haushalt<br />
550<br />
(Ehe-)Paare<br />
ohne Kind<br />
(Ehe-)Paare<br />
mit Kind(ern)<br />
Zuzüge Fortzüge Bilanz<br />
-474 -116 -113<br />
Alleinerziehende<br />
Haushalt<br />
Sonstige<br />
Mehr-Personen-<br />
Haushalt<br />
Quelle: <strong>Dortmund</strong>er Statistik<br />
In der Gruppe der (Ehe-)Paare mit Kindern zeigt sich wie bereits im Vorjahr<br />
noch deutlicher Handlungsbedarf, denn hier fällt die Wanderungsbilanz<br />
mit minus 474 negativ aus. Es muss somit nach wie vor Ziel der <strong>Dortmund</strong>er<br />
Wohnungspolitik sein, die bestehenden Bemühungen für eine familiengerechte<br />
Wohnungspolitik fortzusetzen und ein sowohl quantitativ als auch<br />
qualitativ umfassendes Bauland- und Immobilienangebot anzubieten.<br />
Der Nahwanderungssaldo fiel im Jahre 2012 mit einem Plus von rund<br />
200 Personen das dritte Jahr in Folge positiv aus.<br />
48
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Abb. 14: <strong>Stadt</strong>umlandwanderung 2008–2012<br />
Personen<br />
6.600<br />
6.400<br />
6.200<br />
6.000<br />
5.800<br />
5.600<br />
5.400<br />
5.200<br />
5.000<br />
6.347<br />
6.144<br />
6.060<br />
5.928<br />
5.886<br />
5.910 5.887<br />
5.792<br />
5.851<br />
5.521<br />
2008 2009 2010 2011 2012<br />
Zuzüge Fortzüge<br />
Quelle: <strong>Dortmund</strong>er Statistik<br />
Nachdem die ausbildungs- bzw. studiumsbedingten Zuzüge in der Altersgruppe<br />
der 18- bis 30-Jährigen bereits in den Vorjahren die größte Gruppe<br />
der Zugezogenen darstellen, hat sich ihre Zahl im Jahre <strong>2013</strong> nochmals auf<br />
nun rund 3.100 Personen erhöht. Das positive Wanderungssaldo erhöht<br />
sich erneut auf nun 795 Personen. Dieser Anstieg zeigt die Notwendigkeit<br />
zur Schaffung adäquaten Wohnraums mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis<br />
in infrastrukturell gut erschlossenen Lagen. Wohnen ist ein wichtiger<br />
Standortfaktor für die Universitätsstadt <strong>Dortmund</strong>, mit dem sie sich von<br />
anderen Städten mit angespannten und somit überteuerten Wohnungsmärkten<br />
positiv abheben kann.<br />
Abb. 15: <strong>Stadt</strong>umlandwanderung 2012 nach Altersklassen<br />
Personen<br />
3.500<br />
3.000<br />
2.500<br />
2.000<br />
1.500<br />
1.000<br />
500<br />
0<br />
-500<br />
795<br />
-224<br />
-161 -77 -130<br />
0–17 Jahre 18–30 Jahre 31–45 Jahre 46–64 Jahre 65 Jahre<br />
Zuzüge Fortzüge Bilanz<br />
und älter<br />
Quelle: <strong>Dortmund</strong>er Statistik<br />
Die Altersgruppe der 31- bis 45-Jährigen stellt die zweitgrößte Gruppe<br />
bezüglich der Wanderungsbewegungen dar. Über 1.400 Personen aus<br />
dieser Altersklasse zogen im Jahre 2012 nach <strong>Dortmund</strong>, jedoch verließen<br />
knapp unter 1.600 Personen <strong>Dortmund</strong> auch wieder. Das insgesamt hohe<br />
Wanderungsvolumen zeigt die Bedeutung dieser Altersgruppe für die<br />
<strong>Dortmund</strong>er Wohnungspolitik. Die Spannweite ist hier sehr groß und reicht<br />
von der familienfreundlichen <strong>Stadt</strong>entwicklung bis hin zur Schaffung von<br />
Wohnraum für sogenannte High Potentials.<br />
49
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Die folgende Karte stellt die Wanderungsverflechtungen <strong>Dortmund</strong>s mit<br />
dem Umland dar. In der Karte grün eingefärbt sind die Kommunen, mit<br />
denen <strong>Dortmund</strong> eine positive Wanderungsbilanz verzeichnet und mit den<br />
rot eingefärbten hingegen eine negative.<br />
Karte 6: Wanderungsaustausch mit dem Umland 2012<br />
000 Zuzüge nach <strong>Dortmund</strong><br />
000 Fortzüge aus <strong>Dortmund</strong><br />
Quelle: <strong>Stadt</strong>planungs- und Bauordnungsamt nach Daten der <strong>Dortmund</strong>er Statistik<br />
50
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
4.2.2 Innerstädtische Wanderungsbewegungen<br />
Die Zu- und Abnahme der innerstädtischen Umzugshäufigkeit ist ein<br />
Gradmesser für Anspannungs- oder Entspannungstendenzen auf dem<br />
lokalen Wohnungsmarkt. In einem angespannten Wohnungsmarkt sinkt<br />
auf Grund des geringen Angebotes die Umzugsmotivation. Ein entspannter<br />
Wohnungsmarkt hingegen bietet den Bewohnerinnen und Bewohnern ein<br />
großes Wohnungsangebot und erhöht somit die Umzugsaktivitäten.<br />
Abb. 16: Relative innerstädtische Umzugshäufigkeit<br />
(Umgezogen je 1.000 Einwohner)<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
67<br />
78 77 81<br />
92<br />
97 94<br />
91 90 90 88 88 87<br />
1993<br />
1994<br />
1995<br />
1996<br />
1997<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
82 82 82 81 79 76 80<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
2011<br />
2012<br />
Quelle: <strong>Dortmund</strong>er Statistik<br />
Im Jahre 2012 stieg die innerstädtische Umzugshäufigkeit erstmalig seit<br />
1998 wieder an. Nachdem im Vorjahr der Tiefststand mit 76 Umzügen je<br />
1.000 Einwohner registriert wurde, stieg die innerstädtische Umzugshäufigkeit<br />
im Jahre 2012 leicht auf 80 Umzüge je 1.000 Einwohner an.<br />
Ergebnis:<br />
Die Wanderungsbilanz fiel sowohl im Außenwanderungs- als auch im<br />
Nahwanderungsbereich positiv aus. Wie bereits im Vorjahr sind die<br />
Ein-Personen-Haushalte mit insgesamt 24.600 Zu- und Fortzügen der<br />
mobilste Haushaltstyp. Dazu tragen in erheblichem Maße auch die<br />
Zuzüge der 18- bis 30-Jährigen, die aus Studien- oder Ausbildungsgründen<br />
nach <strong>Dortmund</strong> ziehen, bei.<br />
51
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
4.3 Nachfrage nach preiswertem Wohnraum<br />
Die Sicherstellung des kommunalen Wohnraumversorgungsauftrages stellt<br />
eine wichtige Aufgabe der örtlichen Wohnungspolitik dar. Die Nachfrageentwicklung<br />
für Wohnungen im unteren Preissegment muss kontinuierlich<br />
beobachtet werden. Nach preiswertem Wohnraum besteht eine vielfältige<br />
Konkurrenznachfrage von Haushalten mit geringem Einkommen.<br />
4.3.1 Sozialleistungsempfänger<br />
Viele <strong>Dortmund</strong>er Bürgerinnen und Bürger sind auf staatliche Transferleistungen<br />
angewiesen, da sie ihren Lebensunterhalt nicht aus eigenen Mitteln<br />
sicherstellen können. Arbeitslosigkeit ist die häufigste Ursache für die Abhängigkeit<br />
von Transferleistungen. Vielfach ist aber auch das Erwerbseinkommen<br />
zu gering, um die Lebenshaltungskosten zu decken. So erhalten<br />
über 30 % der Bedarfsgemeinschaften trotz Erwerbseinkommen aus nicht<br />
selbstständiger oder selbstständiger Tätigkeit ergänzende Leistungen nach<br />
dem Sozialgesetzbuch II (SGB II).<br />
Tab. 7: Ausgewählte <strong>Dortmund</strong>er Sozialstrukturdaten 2009–2012<br />
Dezember<br />
...<br />
Arbeitslosenquote<br />
in % 18)<br />
SGB II<br />
Personen<br />
SGB II<br />
Bedarfsgemeinschaften<br />
Grundsicherung<br />
(SGB XII)<br />
Personen<br />
2009 13,0 81.493 42.106 8.207<br />
2010 12,8 81.897 42.671 8.610<br />
2011 12,5 79.361 41.845 9.226<br />
2012 12,9 79.721 42.231 9.524<br />
Quellen: Bundesagentur für Arbeit; <strong>Dortmund</strong>er Statistik<br />
Nachdem im Jahre 2011 eine Verbesserung bei den Sozialstrukturdaten<br />
festzustellen war, ist 2012 in allen Leistungsbereichen wieder eine leichte<br />
Erhöhung der Haushalte bzw. Personen mit Transfereinkommen eingetreten.<br />
Auffällig ist der stetige Anstieg bei den Empfängern von Grundsicherungsleistungen.<br />
Die größte Personengruppe bilden dabei die alleinlebenden<br />
Seniorinnen und Senioren.<br />
Die generelle Entwicklung hin zu mehr Ein-Personen-Haushalten zeigt sich<br />
in starkem Maße auch bei den SGB II-Bedarfsgemeinschaften. Im Dezember<br />
2012 gab es rund 22.300 sogenannte Single-Bedarfsgemeinschaften<br />
(circa 53 %). Dies sind 300 mehr als noch im Vorjahresmonat.<br />
18) Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen, Stand 30.09.<br />
52
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
4.3.2 Studentisches Wohnen<br />
Studierende bilden eine typische Nachfragergruppe nach preiswertem<br />
Wohnraum, da sie in der Regel nur geringe Unterstützungsleistungen erhalten<br />
bzw. neben dem Studium eher niedrige Erwerbseinkünfte erzielen.<br />
An der Technischen Universität und an der Fachhochschule <strong>Dortmund</strong><br />
waren zum Wintersemester 2012/<strong>2013</strong> fast 41.000 Studierende eingeschrieben.<br />
Dies bedeutet eine Erhöhung um knapp 4.000 im Vergleich zum<br />
Vorjahr. Zum Wintersemester <strong>2013</strong>/2014 wird auf Grund des doppelten<br />
Abiturjahrgangs mit einem weiteren deutlichen Anstieg gerechnet.<br />
Die <strong>Dortmund</strong>er Hochschulen sind auf Grund der Lage im Ballungsraum<br />
und der verkehrsmäßigen Anbindung auch für auswärtige Studierende gut<br />
erreichbar. Natürlich ziehen trotzdem auch viele Studentinnen und Studenten<br />
nach <strong>Dortmund</strong>. Die rund 3.000 Plätze in den <strong>Dortmund</strong>er Studentenwohnheimen<br />
sind vollständig belegt. Es gibt lange Wartelisten. Leider<br />
liegen der <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> keine aussagekräftigen Datenquellen vor, die<br />
Rückschlüsse darauf zulassen, wie viele Studierende außerhalb von offiziellen<br />
Wohnheimen in <strong>Dortmund</strong> in einer eigenen Wohnung leben bzw. wie<br />
viele wegen des Studiums nach <strong>Dortmund</strong> ziehen.<br />
Bereits im vergangenen Jahr haben Wohnungsmarktakteure eine erhöhte<br />
Wohnraumnachfrage von Studierenden festgestellt. Es ist davon auszugehen,<br />
dass sich diese entsprechend den steigenden Studierendenzahlen<br />
weiter verstärkt. Die Wohnansprüche der Studierenden haben sich in den<br />
letzten Jahren ausdifferenziert. Zwar ist die Wohnform der Wohngemeinschaft<br />
bei einem Teil der Studierenden nach wie vor beliebt. Die Mehrheit<br />
wünscht sich inzwischen aber eher Appartements oder kleine Wohnungen<br />
zur Alleinnutzung.<br />
4.3.3 Wohnungssuchende im öffentlich geförderten<br />
Mietwohnungsbau<br />
Die Zahl der Wohnungssuchenden hat sich 2012 im Vergleich zum Vorjahr<br />
erneut leicht erhöht. Am 31.12.2012 waren beim Amt für Wohnungswesen<br />
knapp 1.300 Haushalte wohnungssuchend vorgemerkt.<br />
Insgesamt haben im vergangenen Jahr 2.722 Haushalte mit der Unterstützung<br />
des Amtes für Wohnungswesen eine geförderte Wohnung beziehen<br />
können. Es ist auch weiterhin festzustellen, dass kinderreiche Familien und<br />
andere Haushalte mit mehr als vier Personen verstärkt auf die Hilfe bei<br />
der Wohnraumversorgung angewiesen sind, da das Angebot an großen<br />
Wohnungen knapp ist. Diese Problematik wird auch im Rahmen des Kommunalen<br />
Stimmungsbarometers (vergleiche Kapitel 8) von den befragten<br />
Wohnungsmarktexperten bestätigt.<br />
53
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Ergebnis:<br />
Der Personenkreis, der auf Grund der Einkommenssituation auf<br />
preiswerten Wohnraum angewiesen ist, hat sich im Jahre 2012<br />
vergrößert. Im Fokus stehen die Ein-Personen-Haushalte, die bei den<br />
Transferleistungsbeziehern die mit Abstand größte Gruppe bilden.<br />
Zusätzlich suchen immer mehr Studierende eine preiswerte Wohnung<br />
in <strong>Dortmund</strong>.<br />
Wohnungsmarktexperten stellen außerdem eine hohe Nachfrage<br />
nach bezahlbaren, familiengerechten Mietwohnungen in zentrumsnahen<br />
Lagen fest, der kein ausreichendes Angebot gegenübersteht.<br />
54
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
5. Mietentwicklung<br />
5.1 Mietentwicklung in Deutschland<br />
Laut Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes sind die Nettokaltmieten<br />
in Deutschland 2012 gegenüber dem Vorjahr um 1,1 % gestiegen.<br />
Allein für Neu- und Wiedervermietungsmieten hat das Bundesinstitut für<br />
Bau-, <strong>Stadt</strong>- und Raumforschung eine durchschnittliche Steigerungsrate<br />
von 3,7 % ermittelt. Der aktuelle Mietspiegelindex 2012 des Forschungsinstitutes<br />
F + B weist eine bundesweite Durchschnittsmiete für Bestandswohnungen<br />
in Höhe von 6,13 €/m² monatlich (netto kalt) aus.<br />
Da die Mietentwicklung stark von regionalen bzw. lokalen Rahmenbedingungen<br />
beeinflusst wird und die teils sehr deutlichen Mietpreisunterschiede<br />
in Deutschland nivelliert werden, haben diese statistischen Durchschnittswerte<br />
nur bedingte Aussagekraft.<br />
5.2 Mietentwicklung in <strong>Dortmund</strong><br />
Die Analyse der Mietentwicklung in <strong>Dortmund</strong> erfolgt auf Basis der empirica-<br />
Preisdatenbank 19) . Es handelt sich bei den dargestellten Mieten um Angebotspreise<br />
(Nettokaltmiete). Merkmale wie Ausstattung, Baualter, Modernisierungszustand<br />
etc. werden nicht berücksichtigt. Im Jahre 2012 wurden<br />
über 10.000 Angebote ausgewertet. Die Entwicklung der Angebotsmieten<br />
für Bestands- und Neubauwohnungen in den letzten fünf Jahren kann der<br />
folgenden Tabelle entnommen werden. Der angegebene Mietpreis-Median<br />
stellt den Zentralwert aller ausgewerteten Inserate dar.<br />
Tab. 8: Mietangebote in <strong>Dortmund</strong> 2008–2012<br />
(Nettokaltmieten in €/m² Wohnfläche monatlich)<br />
Bestand<br />
Neubau<br />
Jahr<br />
Anzahl<br />
der<br />
Angebote<br />
Mietpreis<br />
Median<br />
in €/m²<br />
Anzahl<br />
der<br />
Angebote<br />
Mietpreis<br />
Median<br />
in €/m²<br />
2008 8.812 5,31 166 7,07<br />
2009 9.890 5,25 242 7,17<br />
2010 11.877 5,25 145 7,18<br />
2011 10.011 5,31 152 7,88<br />
2012 10.151 5,38 88 10,13<br />
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis ab 2012: empirica-Systeme GmbH,<br />
bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH)<br />
19)<br />
Die Datenbereitstellung erfolgte bis 2011 durch die IDN ImmoDaten GmbH und ab 2012<br />
durch die empirica-systeme GmbH<br />
55
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Besonders auffällig ist die Entwicklung im Neubaubereich. Es gab im<br />
Jahre 2012 einerseits weniger Angebote auf den einschlägigen Immobilienplattformen<br />
im Internet als in den Jahren zuvor, andererseits eine extreme<br />
Erhöhung des Medianwertes der Angebotsmieten auf 10,13 €/m². Die<br />
Spannbreite der Neubaumietangebote belief sich dabei zwischen rund 5,90<br />
und 13,10 €/m². Es wird deutlich, dass sich die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau<br />
tendenziell stärker auf das obere Preissegment konzentriert<br />
als in der Vergangenheit. In die Auswertung ist unter anderem eine Reihe<br />
von Angeboten für luxuriöse Neubaumietwohnungen am Phoenix See<br />
eingeflossen. Laut Expertenmeinungen steht den Angeboten im hochwertigen<br />
bzw. hochpreisigen Mietwohnungsbau in <strong>Dortmund</strong> eine entsprechende<br />
Nachfrage gegenüber.<br />
Es muss allerdings berücksichtigt werden, dass nicht alle Neubaumietwohnungen<br />
über das Internet oder Tageszeitungen angeboten werden und<br />
damit nicht in die Auswertung eingerechnet werden. Als ein Beispiel sei die<br />
Vermietung von Neubauwohnungen der Wohnungsbaugenossenschaften<br />
genannt, die in der Regel über Voranmeldungen bzw. Wartelisten an die<br />
Mitglieder erfolgt.<br />
Auf Grund der geringeren Anzahl von Neubauangeboten kommt es schneller<br />
zu Verzerrungen. Der Medianwert von 10,13 €/m² spiegelt daher nicht<br />
die Durchschnittsmiete aller Neubauwohnungen wider. Trotzdem kann die<br />
oben beschriebene Entwicklung zum hochwertigen Mietwohnungsbau als<br />
Trend für das Jahr 2012 festgehalten werden.<br />
Der Median der Angebotsmieten für Bestandswohnungen stieg im Verlauf<br />
der letzten Jahre dagegen nur leicht an und betrug zuletzt 5,38 €/m².<br />
Aber auch hier scheint sich inzwischen eine moderate Preissteigerung als<br />
Tendenz durchzusetzen.<br />
5.2.1 Mietniveau in <strong>Dortmund</strong> – kleinräumige Betrachtung<br />
Zur Darstellung der unterschiedlichen Miethöhen innerhalb <strong>Dortmund</strong>s<br />
werden die mittleren Angebotsmieten auf der Ebene der Statistischen<br />
Unterbezirke ausgewertet. Die Mietangebote für Neubau- und Bestandswohnungen<br />
aus zwei Jahren (2011/2012) werden zusammengefasst, um<br />
eine ausreichende Datengrundlage zu bilden. Trotzdem lagen für einige<br />
Statistische Unterbezirke keine oder nur wenige Inserate vor, so dass für<br />
diese keine aussagekräftige Auswertung möglich war. Die Statistischen<br />
Unterbezirke mit weniger als fünfzehn Angeboten sind in der Karte weiß<br />
dargestellt.<br />
56
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Karte 7: Kleinräumige Darstellung der mittleren Angebotsmieten<br />
Kleinräumige Darstellung der mittleren Angebotsmieten<br />
Inserate aus 2011 und 2012 – Nettokaltmieten<br />
6,00 bis 8,20 €/m 2<br />
4,90 bis unter 6,00 €/m 2<br />
unter 4,90 €/m 2<br />
keine ausreichende Angebotszahl<br />
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis ab 2012: empirica-Systeme GmbH,<br />
bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH)<br />
Traditionell ist das Mietniveau in den südlichen <strong>Stadt</strong>bezirken höher einzustufen.<br />
Die höchsten durchschnittlichen Angebotsmieten sind in den Statistischen<br />
Unterbezirken Syburg und Lücklemberg mit knapp 8,20 €/m² bzw.<br />
7,25 €/m² netto kalt zu finden. In den Unterbezirken Westfallenhallen und<br />
Gartenstadt-Süd fallen die mittleren Angebotsmieten zwar etwas geringer<br />
aus, liegen mit 6,87 €/m² aber ebenfalls deutlich über dem städtischen<br />
Durchschnitt. Die niedrigsten Mieten werden für Wohnungen im Statistischen<br />
Unterbezirk Siedlung Siepmannstraße (Kirchlinde/Westrich) mit<br />
durchschnittlich 4,13 €/m² und in Scharnhorst-Ost mit 4,25 €/m² verlangt.<br />
57
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
5.2.2 Mietniveau in <strong>Dortmund</strong> – Kosten der Unterkunft SGB II<br />
Die Mietangebote aus der empirica-Preisdatenbank werden auch nach<br />
Erfüllung der Angemessenheitskriterien der Kosten der Unterkunft für die<br />
Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II (SGB II) ausgewertet.<br />
Die Höchstgrenzen für die monatliche Nettokaltmiete betragen in <strong>Dortmund</strong><br />
5,24 €/m² für Wohnungen bis 50 m² und 4,86 €/m² für Wohnungen<br />
über 50 m². Die angemessene Wohnfläche – bezogen auf die Haushaltsgröße<br />
– orientiert sich an den Vorgaben für den sozialen Wohnungsbau<br />
(max. 50 m² für einen Ein-Personen-Haushalt zuzüglich 15 m² für jede<br />
weitere Person).<br />
Nach einem Urteil des Bundessozialgerichtes ist die Angemessenheit der<br />
Unterkunftskosten nach der sogenannte „Volumentheorie“ bzw. „Produktmethode“<br />
zu bewerten. Demnach darf die Miethöhe das mathematische<br />
Produkt aus angemessener Wohnungsgröße und angemessenem Quadratmeterpreis<br />
nicht überschreiten 20) . Damit wird den Leistungsempfängern die<br />
Möglichkeit eröffnet, größere Wohnungen anzumieten, wenn gleichzeitig<br />
der Quadratmeterpreis niedriger ist und umgekehrt. Die Grafik stellt dar,<br />
wie viele Wohnungen (unterteilt nach Raumzahl) zu dem für die jeweilige<br />
Haushaltsgröße maximal angemessenen Mietpreis im Jahre 2012 angeboten<br />
wurden.<br />
Abb. 17: Angemessene Mietangebote (SGB II) 2012<br />
nach der Produktmethode<br />
Angemessene Gesamtmiete (netto kalt)<br />
max. 534,60 €<br />
(5-Pers.-HH)<br />
max. 461,70 €<br />
(4-Pers.-HH)<br />
max. 388,80 €<br />
(3-Pers.-HH)<br />
max. 315,90 €<br />
(2-Pers.-HH)<br />
max. 262,00 €<br />
(1-Pers.-HH)<br />
1.074<br />
3.621<br />
3.532<br />
531<br />
1.066<br />
3.441<br />
3.149<br />
395<br />
1.051<br />
3.028<br />
2.400 191<br />
971 2.308 1.031 50<br />
791 1.196 242<br />
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000<br />
Anzahl Angebote<br />
1-Zimmer-Wohnung<br />
3-Zimmer-Wohnung<br />
2-Zimmer-Wohnung<br />
4- und mehr Zimmer-Wohnung<br />
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme GmbH)<br />
20)<br />
Beispiele für die Produktmethode:<br />
50 m² x 5,24 €/m² = 262,00 € maximale Nettokaltmiete monatlich für einen Ein-Personen-<br />
Haushalt, 95 m² x 4,86 €/m² = 461,70 €/m² maximal für einen Vier-Personen-Haushalt.<br />
58
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Für Ein-Personen-Haushalte wurden im Jahre 2012 circa 2.230 angemessene<br />
Wohnungen angeboten. Unterstellt, dass von den 22.300 Single-Bedarfsgemeinschaften<br />
entsprechend der innerstädtischen Umzugshäufigkeit<br />
circa 8 %, also rund 1.800, jährlich innerhalb <strong>Dortmund</strong>s umziehen<br />
(vergleiche Kapitel 4.2.2 und 4.3.1), ist rein rechnerisch ein mehr als<br />
ausreichendes Angebot vorhanden. Ähnlich sieht es auch für die anderen<br />
Haushaltstypen aus. Allerdings muss berücksichtigt werden, dass es in der<br />
Praxis sowohl weitere Angebotsquellen als auch eine Konkurrenznachfrage<br />
nach diesen preiswerten Wohnungen (zum Beispiel durch Studierende und<br />
andere Personen mit geringem Einkommen) gibt.<br />
Ergebnis:<br />
In den <strong>Dortmund</strong>er Mietwohnungsmarkt ist Bewegung gekommen.<br />
Nachdem die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in der<br />
Vergangenheit leicht rückläufig bzw. konstant waren, ist nun ein<br />
leichter Aufwärtstrend zu spüren.<br />
Einen deutlichen Sprung nach oben machte der Medianwert für<br />
die angebotenen Neubaumietwohnungen. Die Neubautätigkeit im<br />
Geschosswohnungsbau konzentrierte sich tendenziell stärker auf das<br />
obere Preissegment als in der Vergangenheit.<br />
Das Angebot an angemessenen Wohnungen für SGB II-Bedarfsgemeinschaften<br />
ist als ausreichend zu beschreiben.<br />
59
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
6. Prognosen zur mittel- und langfristigen<br />
demografischen Entwicklung<br />
Das IT. NRW veröffentlichte im Jahre 2012 eine neue Bevölkerungsvorausberechnung<br />
für die kreisfreien Städte und Kreise in Nordrhein-Westfalen.<br />
Berechnungszeitraum sind die Jahre 2011 bis 2030/2050.<br />
Für Nordrhein-Westfalen wird ein Bevölkerungsrückgang um minus 3,7 %<br />
vorausberechnet. Die Prognose für die <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> stellt sich mit einem<br />
Bevölkerungsrückgang von minus 3,1 % (von 580.400 auf 562.600 Einwohner)<br />
positiver dar. Auch von der Entwicklung in den anderen Städten des<br />
Ruhrgebietes mit durchschnittlich minus 7,1 % hebt sich <strong>Dortmund</strong> positiv<br />
hervor.<br />
Der sich vollziehende demografische Wandel zeigt sich selbstverständlich<br />
auch in der neuen Vorausberechnung des IT. NRW: Die Zahl der jungen<br />
Menschen – mit Ausnahme der 3- bis 5-Jährigen – nimmt ab. Besonders<br />
deutlich wird dies bei den 19- bis 24-Jährigen, die bis 2030 einen Rückgang<br />
von 10.400 Personen verzeichnen. Die Zahl der 65-Jährigen und Älteren<br />
steigt hingegen deutlich um insgesamt 19.500 Personen an.<br />
Abb. 18: Altersaufbau der <strong>Dortmund</strong>er Bevölkerung 2011 und 2030<br />
(prozentuale Verteilung)<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
5,6% 7,2%<br />
15,3%<br />
17,8%<br />
35,6% 32,7%<br />
18,8% 20,2%<br />
7,6% 6,0%<br />
8,7% 7,6%<br />
8% 8,5%<br />
2011 2030<br />
0–10 Jahre 10–19 Jahre 19–25 Jahre 25–40 Jahre<br />
40–65 Jahre 65–80 Jahre 80 Jahre und älter<br />
Quelle: Amt für Wohnungswesen nach Daten des IT.NRW<br />
Die in der Vorausberechnung angezeigte Bevölkerungsentwicklung in<br />
<strong>Dortmund</strong> ist sicherlich im Grundsatz hinsichtlich der Auswirkungen des demografischen<br />
Wandels korrekt, jedoch muss bei der Interpretation immer<br />
beachtet werden, dass Prognosen lediglich Modellcharakter haben und ihr<br />
Eintreffen von unterschiedlichen Faktoren (zum Beispiel Wanderungsverhalten)<br />
abhängig ist. Die Vorhersage der Entwicklung der maßgeblichen<br />
Einflussgrößen wird mit zunehmender zeitlicher Dimension immer schwieriger.<br />
Je länger der prognostizierte Zeitraum umso höher das Prognoserisiko.<br />
Prognosen können nur eine Richtschnur zur Gestaltung der zukünftigen<br />
Wohnungspolitik sein. Das Aufzeigen von Tendenzen ist zur frühzeitigen<br />
Entwicklung von Strategien und Maßnahmen von wesentlicher Bedeutung,<br />
um dem prognostizierten Trend entgegenzusteuern oder ihn ggf. abzuschwächen.<br />
60
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
7. Kleinräumige und regionale<br />
Wohnungsmarktbeobachtung<br />
7.1 Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung<br />
Quartiersanalysen<br />
Bereits seit dem Jahre 2007 verfolgt das Amt für Wohnungswesen durch<br />
seine umfangreichen Quartiersanalysen diesen kleinräumigen Ansatz, der<br />
mittlerweile zum unverzichtbaren Bestandteil der <strong>Stadt</strong>- bzw. Siedlungsentwicklung<br />
geworden ist. Insbesondere durch die Einbeziehung qualitativer<br />
Aspekte in Form von Bewohnerbefragungen und Experteninterviews sind<br />
die Analyseergebnisse und entwickelten Handlungsoptionen zur wichtigen<br />
Informationsbasis und Entscheidungsgrundlage für Kommunalpolitik, Verwaltung,<br />
Wohnungswirtschaft und andere Akteure geworden.<br />
Im Jahre 2012 wurden zwei Quartiersanalysen erstellt und den politischen<br />
Gremien zugeleitet.<br />
Alle Abschlussberichte können im Internet unter<br />
www.wohnungswesen.dortmund.de > Kleinräumige Quartiersanalyse<br />
heruntergeladen werden.<br />
Die Ergebnisse der kleinräumigen Quartiersanalysen werden nach Ablauf<br />
von circa drei bis vier Jahren evaluiert. Die Evaluationsberichte für die<br />
Quartiersanalysen Rheinische Straße, Hörder Neumarkt und Westerfilde<br />
wurden 2012 den zuständigen Bezirksvertretungen und dem Ausschuss für<br />
Umwelt, <strong>Stadt</strong>gestaltung, Wohnen und Immobilien zur Kenntnis gegeben.<br />
Sie stehen ebenfalls unter der genannten Internetadresse zur Verfügung.<br />
Kleinräumiges Wohnungsmarktmonitoring<br />
Das kleinräumige Monitoring ist eine wichtige Ergänzung zur seit Jahren<br />
bewährten kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung. Denn trotz einer<br />
gesamtstädtisch weitestgehend ausgeglichenen Wohnungsmarktsituation<br />
zeigen sich zunehmend in kleinräumigen Bereichen wohnungs-, sozial- und<br />
stadtentwicklungspolitische Handlungsfelder. Gleichzeitig benötigen Politik,<br />
Verwaltung und Wohnungsmarktakteure Entscheidungsgrundlagen<br />
bzw. Steuerungsmöglichkeiten für einen effizienten Ressourceneinsatz.<br />
Vor diesem Hintergrund wächst die Bedeutung von Analysen kleinteiliger<br />
Daten und Informationen.<br />
Am 02.05.<strong>2013</strong> wurde der erste Bericht dem Rat der <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong> vorgestellt.<br />
Er veranschaulicht mithilfe von Karten und Diagrammen die Situation<br />
in den 170 Statistischen Unterbezirken in <strong>Dortmund</strong>.<br />
Es wurde eine Fülle von wohnungsmarktrelevanten Daten aufbereitet und<br />
nach einer gemeinsam mit dem Fachbereich Statistik und dem Institut empirica<br />
GmbH entwickelten Methodik gebündelt. So wird die Aufmerksamkeit<br />
auf Statistische Unterbezirke gelenkt, in denen im Sinne der Teilziele<br />
des Kommunalen Wohnkonzeptes Handlungsbedarf bestehen könnte.<br />
Durch die Fokussierung auf bestimmte Bereiche wird das kleinräumige<br />
Wohnungsmarktmonitoring zum Bindeglied zwischen gesamtstädtischer<br />
Wohnungsmarktbeobachtung und der Quartiersanalyse. Es sorgt für mehr<br />
Transparenz im Auswahlprozess der im Rahmen der Quartiersanalysen zu<br />
untersuchenden Bereiche.<br />
61
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Gleichzeitig dienen die Indikatoren des kleinräumigen Wohnungsmarktmonitoringsystems<br />
als eine Art Baukasten, aus dem sich verschiedene Akteure<br />
die benötigten Daten je nach Interessenlage zusammenstellen können.<br />
Es ergeben sich vielfältige Verknüpfungsmöglichkeiten zu bereits bestehenden<br />
Instrumenten der Verwaltung (Masterpläne, integrierte <strong>Stadt</strong>bezirksentwicklungskonzepte,<br />
Sozialraumanalysen etc.). Auch der Politik und<br />
externen Wohnungsmarktakteuren (zum Beispiel Wohnungswirtschaft,<br />
Banken, Mietervereine) werden hilfreiche Informationen über räumliche<br />
Entwicklungen geliefert.<br />
Es ist geplant, den Bericht alle drei Jahre zu aktualisieren.<br />
Der erste Bericht zum kleinräumigen Wohnungsmarktmonitoring kann auf<br />
der Internetseite des Amtes für Wohnungswesen<br />
www.wohnungswesen.dortmund.de > Wohnungsmarktbeobachtung<br />
heruntergeladen werden.<br />
7.2 Regionale Wohnungsmarktbeobachtung<br />
Auf Einladung der elf Städte und vier Kreise der Wohnungsmarktregion<br />
Ruhr wurde auf der Fachveranstaltung „Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“<br />
am 03.07.2012 in Gelsenkirchen der zweite Regionale <strong>Wohnungsmarktbericht</strong><br />
vorgestellt. Rund 200 Tagungsgäste aus Verwaltung, Politik, Wohnungswirtschaft<br />
und Fachöffentlichkeit nahmen an der Diskussion über die<br />
vorgestellten Ergebnisse teil. Die WIR-Kooperation 21) , die NRW.BANK und<br />
der Regionalverband Ruhr (RVR) waren Partner der Veranstaltung.<br />
Die Veranstaltung bildete den Auftakt zur Erstellung der sogenannten<br />
„Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr“. Das Projekt baut auf der langjährig<br />
bestehenden Kooperation der Kommunen und Kreise auf. Wesentliche<br />
Zielsetzung ist es, die Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes Ruhr<br />
durch die Kommunen und Kreise zu gestalten. Dies soll in Zusammenarbeit<br />
mit den in der Region tätigen Wohnungsunternehmen und dem für die<br />
Neuaufstellung des Regionalplans zuständigen RVR erfolgen.<br />
62<br />
21)<br />
Kooperation der neun kommunal(nah)en Wohnungsunternehmen im Ruhrgebiet (GEBAG,<br />
Duisburg; swb mbH, Mülheim an der Ruhr; Allbau AG, Essen; GWG mbH, Gladbeck; ggw<br />
mbH Gelsenkirchen; HGW mbH, Herne; VBW BAUEN UND WOHNEN G<strong>MB</strong>H, Bochum; SGW<br />
mbH, Witten; DOGEWO21 mbH, <strong>Dortmund</strong>)
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Auf strategischer Ebene werden gemeinsame (regionale) Überlegungen angestellt,<br />
wie sich die Wohnungsmarktentwicklung in den nächsten Jahren<br />
ausgestalten und wie in diesem Zusammenhang die Wohnungspolitik des<br />
Landes NRW und der Kommunen konkret ausgerichtet sein sollte, um den<br />
verschiedenen Herausforderungen zu begegnen. Dies beinhaltet vor allem<br />
Themen aus den Bereichen<br />
• Bestandsentwicklung (zum Beispiel Energieeffizienz, Aktivierung<br />
Einzeleigentümer, Leerstände, Schrottimmobilien, Rückbau),<br />
• zukünftige Wohnbauflächenentwicklung (Entwicklung Neubau, Verknüpfung<br />
mit dem Regionalplan, Prognosemodelle, Qualitätsdebatte),<br />
• Förderpolitik (Welche Förderung braucht die Region?),<br />
• wohnungspolitische Instrumente/Gesetze und<br />
• Datenerfassung/Methoden (zum Beispiel Erfassung von Leerständen).<br />
Zu diesen Themenblöcken werden aufbauend auf zu erarbeitenden Leitlinien<br />
und Zielen Handlungsbedarfe formuliert, die es regional und lokal<br />
anzugehen gilt.<br />
Die Ergebnisse des Projektes werden voraussichtlich im Frühjahr 2014<br />
vorliegen.<br />
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63
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
8. Kommunales Stimmungsbarometer –<br />
Einschätzung der Wohnungsmarktsituation<br />
in <strong>Dortmund</strong> durch Experten der<br />
Bau-, Wohnungs- und Finanzwirtschaft<br />
Anfang <strong>2013</strong> wurden für die Erstellung des Kommunalen Stimmungsbarometers<br />
45 Wohnungsmarktexperten gebeten, sich anhand eines Fragebogens<br />
zu Entwicklungen des <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarktes zu äußern.<br />
Abgefragt wurden keine objektiven Daten, sondern subjektive Einschätzungen.<br />
An der Befragung beteiligten sich 33 Experten aus der Bau- und<br />
Wohnungswirtschaft, von Finanzierungsinstituten, von Gutachter-, Architektur-<br />
und Planungsbüros, aus der Wissenschaft und von verschiedenen<br />
Interessensverbänden. Nicht jeder hat sich zu allen Teilmärkten geäußert.<br />
Die Einschätzung der Marktlage erfolgte jeweils aus der Perspektive der<br />
Nachfrage. „Anspannung“ bedeutet hohe Nachfrage bei geringem Angebot<br />
und „Entspannung“ geringe Nachfrage bei hohem Angebot.<br />
Der Fragebogen zum Kommunalen Stimmungsbarometer steht im Internet<br />
unter<br />
www.wohnungswesen.dortmund.de<br />
als Download zur Verfügung.<br />
Die Ergebnisse werden im Folgenden zusammengefasst:<br />
Wie beurteilen Sie die aktuelle Wohnungsmarktlage in den verschiedenen<br />
Segmenten des <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarktes?<br />
Noch vor fünf Jahren wurde die <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarktsituation als<br />
entspannt bis ausgewogen beschrieben. Im Durchschnitt wird die aktuelle<br />
Lage zwar als ausgewogen bezeichnet, aber der Zeiger des Stimmungsbarometers<br />
wandert vermehrt in Richtung Anspannung.<br />
Mietwohnungsmarkt<br />
Die Situation im oberen und mittleren Preissegment wird von einer deutlichen<br />
Mehrheit der Experten als ausgewogen einschätzt. Bei den preiswerten<br />
und geförderten Mietwohnungen entfiel dagegen circa die Hälfte der<br />
Stimmen auf eine angespannte bzw. ausgewogene Lage.<br />
Eigentumsmarkt<br />
Für selbst genutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zeigt<br />
sich ein vergleichbares Bild. Im oberen und mittleren Preissegment treffen<br />
Nachfrager auf eine ausgewogene Marktsituation. Der Markt für preiswerte<br />
Einfamilienhäuser wird deutlich angespannter eingestuft. Bei Eigentumswohnungen<br />
im niedrigen Preissegment verteilen sich die Stimmen der<br />
Wohnungsmarktakteure relativ gleichmäßig auf die drei Kategorien mit<br />
einer leichten Anspannungstendenz.<br />
Wo bestehen aus Ihrer Sicht aktuelle Probleme auf dem <strong>Dortmund</strong>er<br />
Mietwohnungsmarkt?<br />
Die meisten Experten bemängeln die Vernachlässigung von Mietwohnungsbeständen,<br />
fehlende barrierefreie/barrierearme Mietwohnungen und dass<br />
zu wenig Wohnungen den aktuellen energetischen Standards entsprechen.<br />
Sehr häufig wird auch der Mangel an großen Mietwohnungen im unteren<br />
und mittleren Preissegment genannt. Die Einkommenssituation der Mieterinnen<br />
und Mieter wird vermehrt als problematisch eingestuft.<br />
64
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Wo bestehen aus Ihrer Sicht aktuelle Probleme auf dem Eigentumsmarkt?<br />
Als Hauptprobleme werden einerseits die überhöhten Preisvorstellungen<br />
beim Verkauf von Bestandsimmobilien und andererseits die Reduzierung<br />
der öffentlichen Eigentumsförderung gesehen. Auch die mangelnde Verfügbarkeit<br />
von Bauland in attraktiven Lagen bezeichnet rund ein Drittel<br />
der Experten als problematisch.<br />
Wie wird sich nach Ihrer Einschätzung die Lage in den einzelnen<br />
Segmenten des <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarktes in den nächsten drei<br />
Jahren verändern?<br />
Beim „Blick in die Zukunft“ vermuten die meisten Experten, dass sich die<br />
Situation auf dem <strong>Dortmund</strong>er Wohnungsmarkt nahezu identisch zur<br />
aktuellen Lage darstellen wird (siehe Auswertung zur ersten Frage). Nur im<br />
Segment des geförderten Mietwohnungsbaus erwarten mehr Wohnungsmarktakteure,<br />
dass sich die Marktlage deutlich weiter anspannen wird.<br />
Wie schätzen Sie in <strong>Dortmund</strong> das aktuelle Investitionsklima in den folgenden<br />
Marktsegmenten ein?<br />
Neubau<br />
Ein ausgewogenes bzw. tendenziell gutes Investitionsklima besteht aus<br />
Expertensicht für Eigentumsmaßnahmen. Im Gegensatz dazu wird das<br />
Investitionsklima im Mietwohnungsneubau häufiger als schlecht bewertet -<br />
ganz besonders im öffentlich geförderten Wohnungsbau.<br />
Bestand<br />
Für alle Teilmärkte und Maßnahmen im Bestand (Sanierung, Modernisierung<br />
und Erwerb) wird das aktuelle Investitionsklima vorwiegend als<br />
neutral mit positiven Tendenzen bezeichnet.<br />
Welche Faktoren beeinflussen derzeit das Investitionsklima ...<br />
• beim Neubau im Eigentumsbereich?<br />
Wie nicht anders zu erwarten, stellen die aktuellen Kapitalmarktbedingungen<br />
mit ihrem niedrigen Zinsniveau den mit Abstand wichtigsten<br />
Anreiz dar. Häufig wurde auch die Konjunkturlage als positiv<br />
herausgestellt. Als Hemmnis werden die Arbeitsmarktsituation und das<br />
Steuer- bzw. Abschreibungsrecht bezeichnet. Das Angebot an Bestandsimmobilien<br />
wirkt sich aus Expertensicht so gut wie gar nicht auf die<br />
Neubautätigkeit im Eigentumsbereich aus.<br />
• beim Neubau von Mietwohnungen?<br />
Die eingeschränkte Zahlungsfähigkeit der Mieterinnen und Mieter wirkt<br />
sich wie auch im Vorjahr für die meisten Experten hemmend auf das<br />
Investitionsklima im Mietwohnungsneubau aus. Den geringen Renditeerwartungen<br />
sowie den Regularien des Miet- sowie des Steuer- bzw. Abschreibungsrechts<br />
werden ebenfalls negative Effekte zugeschrieben. Die<br />
Kreditvergabe ist dabei ein deutlicher Investitionsanreiz. Teilweise wird<br />
auch die demografische Entwicklung als Argument für entsprechende<br />
Investitionen gesehen.<br />
65
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
• bei Investitionen in den Bestand?<br />
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Auswirkungen auf das Investitionsklima<br />
im Wohnungsbestand. Das Mietrecht, die eingeschränkte Realisierbarkeit<br />
von Mieterhöhungen und insbesondere die mangelnde<br />
Zahlungsfähigkeit der Mieter werden hier am häufigsten als Investitionshürden<br />
genannt. Aus Expertensicht wirken sich auch die Anforderungen<br />
aus den Energieeinsparverordnungen negativ aus. Einzig die Kreditvergabe<br />
wird in dieser Kategorie von den Akteuren mehrheitlich als positiv<br />
bewertet.<br />
Ein Ausblick: Wie wird sich das Investitionsklima in <strong>Dortmund</strong> in den<br />
nächsten drei Jahren voraussichtlich entwickeln?<br />
Die meisten Experten erwarten im Durchschnitt keine merklichen Veränderungen<br />
beim Investitionsklima. Tendenziell positiv wird die Entwicklung<br />
beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern und beim Neubau von Eigentumswohnungen<br />
eingestuft. Fast die Hälfte der Experten geht von einer Verschlechterung<br />
beim Neubau von öffentlich geförderten Mietwohnungen<br />
aus.<br />
Wie beurteilen Sie das aktuelle Wohnraumangebot auf dem <strong>Dortmund</strong>er<br />
Mietwohnungsmarkt für Familien?<br />
Eine deutliche Mehrheit der Experten beschrieb die Situation für große<br />
Mietwohnungen (mindestens vier Zimmer) und Mieteinfamilienhäuser als<br />
angespannt. Das Wohnraumangebot für familiengeeignete Eigentumsmaßnahmen<br />
wird überwiegend als ausreichend betrachtet. So wird auch die<br />
Angebotssituation für spezielle Wohnprojekte eingeschätzt. Wobei immerhin<br />
ein Drittel der Experten die Marktlage für diese besonderen Wohnformen<br />
als angespannt bezeichnet.<br />
Seit Jahren fällt die Wanderungsbilanz von Familienhaushalten mit dem<br />
Umland aus <strong>Dortmund</strong>er Sicht negativ aus. Welche Ursachen könnte dies<br />
aus Ihrer Sicht haben und welche weiteren Probleme bestehen beim<br />
Thema Wohnen für Familien in <strong>Dortmund</strong>?<br />
Insbesondere der Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Familien in zentrumsnahen<br />
Lagen wird als Ursache benannt. Auch sieht die Mehrheit der<br />
Experten die hohen Baulandpreise im Vergleich zum Umland als problematisch<br />
an. Von einigen Experten wird zusätzlich auf das Thema Sicherheit im<br />
Wohnquartier hingewiesen.<br />
Allen Teilnehmerinnen und Teilnehmern sei an dieser Stelle nochmals ausdrücklich<br />
für ihre Unterstützung gedankt. Die praxisbezogenen Einschätzungen<br />
der Experten stellen für das Wohnungsmarktbeobachtungssystem<br />
einen wichtigen qualitativen Analysebaustein dar.<br />
66
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Verzeichnis der Abbildungen, Tabellen<br />
und Karten<br />
Abbildungen<br />
Seite<br />
Abb. 1: Entwicklung der Angebotspreise nach Bautyp,<br />
Neubau und Bestand 2005–2012 15<br />
Abb. 2: Preisspannen in <strong>Dortmund</strong> 2012 17<br />
Abb. 3: Veränderung der Gesamtflächenreserven in den drei Entwicklungs-<br />
Schwerpunkten infolge der Bautätigkeit (2009–2012) 25<br />
Abb. 4: Wohnbaupotenziale in den zwölf <strong>Stadt</strong>bezirken (rechtsverbindliche<br />
und in Aufstellung befindliche B-Pläne) 27<br />
Abb. 5: Entwicklung der Fertigstellungen und Genehmigungen in NRW 29<br />
Abb. 6: Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in <strong>Dortmund</strong> 30<br />
Abb. 7: Entwicklung des effektiven Hypothekenzinssatzes mit<br />
einer Laufzeit von über zehn Jahren, jeweils zum 01.01. des Jahres 31<br />
Abb. 8: Entwicklung der Abgeschlossenheitserklärungen<br />
und Umwandlungen 37<br />
Abb. 9: Entwicklung der Zwangsversteigerungen in <strong>Dortmund</strong> 40<br />
Abb. 10: Abweichung der Zuschläge von den sachverständig ermittelten<br />
Verkehrswerten 40<br />
Abb. 11: Altersaufbau der <strong>Dortmund</strong>er Hauptwohnbevölkerung 1992 und 2012 45<br />
Abb. 12: Haushalte nach Anzahl der Personen zum 31.12.2012 46<br />
Abb. 13: Außenwanderung 2012 (Personen) nach Haushaltstypen 48<br />
Abb. 14: <strong>Stadt</strong>umlandwanderung 2008–2012 49<br />
Abb. 15: <strong>Stadt</strong>umlandwanderung 2012 nach Altersklassen 49<br />
Abb. 16: Relative innerstädtische Umzugshäufigkeit (Umgezogen<br />
je 1.000 Einwohner) 51<br />
Abb. 17: Angemessene Mietangebote (SGB II) 2012 nach der Produktmethode 58<br />
Abb. 18: Altersaufbau der <strong>Dortmund</strong>er Bevölkerung 2011 und 2030<br />
(prozentuale Verteilung) 60<br />
67
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Tabellen<br />
Seite<br />
Tab. 1: Kaufverträge nach Teilmärkten 13<br />
Tab. 2: Übersicht über die Bodenrichtwerte gemäß § 13 Abs. 1 GAVO NRW 14<br />
Tab. 3: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke 21<br />
• individueller Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) 2011,<br />
• Geschosswohnungsbau (Mietwohnungen oder gemischte Nutzung<br />
mit einem gewerblichen Anteil bis 20 % des Rohertrages) 2011<br />
Tab. 4:<br />
Tab. 5:<br />
Tab. 6:<br />
Durchschnittliche Kaufpreise in € für Eigenheime und für eine<br />
Eigentumswohnung von 80 m² im regionalen Vergleich 22<br />
Bestand an Wohngebäuden und Wohnungen in Wohn- und<br />
Nichtwohngebäuden jeweils zum 31.12. des Jahres 33<br />
Entwicklung der Hauptwohnbevölkerung in <strong>Dortmund</strong> jeweils<br />
zum 31.12. des Jahres 44<br />
Tab. 7: Ausgewählte <strong>Dortmund</strong>er Sozialstrukturdaten 2009–2012 52<br />
Tab. 8: Mietangebote in <strong>Dortmund</strong> 2008–2012 55<br />
Karten<br />
Karte 1: Mittlere Angebotspreise für Bestandseigentumswohnungen in €/m² 16<br />
Karte 2: Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser im<br />
<strong>Dortmund</strong>er Umland im Jahr 2012 18<br />
Karte 3: Preisniveau 2011 für Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
in mittlerer Lage – Gemeindegliederung 20<br />
Karte 4: Entwicklungsschwerpunkte für Wohnungsneubau (Stand 2012) 24<br />
Karte 5: Leerstandsquote auf Unterbezirksebene - Struktureller Leerstand<br />
zum 31.12.2012 39<br />
Karte 6: Wanderungsaustausch mit dem Umland 2012 50<br />
Karte 7: Kleinräumige Darstellung der mittleren Angebotsmieten 57<br />
68
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Impressum<br />
Herausgeberin: <strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong>,<br />
Amt für Wohnungswesen,<br />
Südwall 2–4, 44137 <strong>Dortmund</strong><br />
Telefon: (0231) 50-2 26 49/2 54 11<br />
Telefax: (0231) 50-2 39 48<br />
www.wohnungswesen.dortmund.de<br />
Redaktion:<br />
Titelbild:<br />
Thomas Böhm (verantwortlich)<br />
Julia Meininghaus<br />
Sonja Kretschmann<br />
Bildnachweis: PHOENIX See Entwicklungsgesellschaft<br />
Gestaltungskonzept, Titelgestaltung und Druck:<br />
<strong>Stadt</strong> <strong>Dortmund</strong>, <strong>Dortmund</strong>-Agentur – 08/<strong>2013</strong><br />
69
<strong>Wohnungsmarktbericht</strong> <strong>2013</strong><br />
Notizen<br />
70
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Wir machen den Weg frei.<br />
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www.dovoba.de
![Schulungskatalog 2014 [pdf, 5,2 MB] - Stadt Dortmund](https://img.yumpu.com/23392662/1/184x260/schulungskatalog-2014-pdf-52-mb-stadt-dortmund.jpg?quality=85)
![Terminplan zum Jahresprogramm [pdf, 49 kB] - Stadt Dortmund](https://img.yumpu.com/23392645/1/184x260/terminplan-zum-jahresprogramm-pdf-49-kb-stadt-dortmund.jpg?quality=85)
![Veranstaltungen [pdf, 4,1 MB]](https://img.yumpu.com/23392644/1/190x135/veranstaltungen-pdf-41-mb.jpg?quality=85)
![in [pdf, 19 kB] - Stadt Dortmund](https://img.yumpu.com/23392640/1/184x260/in-pdf-19-kb-stadt-dortmund.jpg?quality=85)
![Nachrichtentechnik [pdf, 17 kB] - Stadt Dortmund](https://img.yumpu.com/23392639/1/184x260/nachrichtentechnik-pdf-17-kb-stadt-dortmund.jpg?quality=85)
![r [pdf, 34 kB] - Stadt Dortmund](https://img.yumpu.com/23392637/1/184x260/r-pdf-34-kb-stadt-dortmund.jpg?quality=85)
![(AVwGebO NRW) [pdf, 74 kB] - Stadt Dortmund](https://img.yumpu.com/23392635/1/190x245/avwgebo-nrw-pdf-74-kb-stadt-dortmund.jpg?quality=85)
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