Download - Hannover Leasing

211
Stadttor Düsseldorf
Immobilien-Investment mit dem Land Nordrhein-Westfalen als Hauptmieter
Werbemitteilung
Stand: 16. Dezember 2013

2 / 12
HANNOVER Leasing ❙ Stadttor Düsseldorf
Werbemitteilung
Wesentliche Risiken der Beteiligung (Auszug) 1
Maximales Risiko
Es besteht das Risiko des Totalverlusts der Kapitaleinlage
nebst Agio. Individuell können dem Anleger zusätzliche
Vermögensnachteile, z. B. aufgrund von zu leistenden
Steuerzahlungen, Ersatzpflichten gegenüber Dritten, der
Gesellschaft, den Gesellschaftern und den übrigen Anlegern
sowie aufgrund von Zahlungsverpflichtungen aus
einer gegebenenfalls abgeschlossenen persönlichen
Fremdfinanzierung der Vermögensanlage, entstehen.
› Es besteht das Risiko einer Rückabwicklung der Fondsgesellschaft,
sofern das Kommanditkapital nicht platziert
werden kann und der Platzierungsgarant seiner Verpflichtung
aus der Platzierungsgarantie nicht nachkommt.
› Es bestehen Risiken hinsichtlich der Erfüllung von mietvertraglichen
Verpflichtungen, der Mieteinnahmen (Zahlungsunfähigkeit
der Mieter), der Anschlussvermietungen
sowie der Veräußerbarkeit der Fondsimmobilie. Investitionskosten
sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
können höher als prognostiziert sein.
› Immobilienspezifische Risiken, wie unvorhersehbare
Baumängel und Altlasten, Standortentwicklung oder
technischer Fortschritt können die Wertentwicklung
der Fondsimmobilie negativ beeinflussen.
› Der mittelbare Erwerb der Fondsimmobilie durch den
Kauf von Gesellschaftsanteilen birgt Risiken, die bei
einem unmittelbaren Erwerb der Fondsimmobilie durch
den Emittenten nicht bestehen würden.
› Langfristige unternehmerischen Beteiligung, die eine
ordentliche Kündigung während der Laufzeit der Fondsgesellschaft
(einschließlich etwaiger Verlängerungen)
ausschließt.
› Geringere Einnahmen und/oder höhere Ausgaben als
prognostiziert können für den Emittenten, die Objektbzw.
Betreibergesellschaft zu Liquiditätsengpässen und
zu Zahlungsschwierigkeiten bis hin zu dessen Insolvenz
führen (Liquiditäts- sowie Insolvenzrisiko).
› Sofern die Objektgesellschaft die vereinbarten Darlehensraten
der Langfristigen Fremdfinanzierung nicht oder
nicht vollständig zahlen kann oder vertraglich vereinbarte
Kennzahlen nicht eingehalten werden können, besteht
das Risiko, dass die Bank Zusatzsicherheiten fordert bzw.
das Darlehen kündigt.
› Schlüsselpersonen (z. B. Asset Manager sowie dessen
Mitarbeiter) fallen aus oder erfüllen ihre Aufgaben nicht
vollständig und ordnungsgemäß.
› Änderungen der steuerlichen, rechtlichen und/oder
regulatorischen Rahmenbedingungen in Deutschland
und in Luxemburg (ggf. auch rückwirkend) u. a. durch die
zum 22.07.2013 in Kraft getretene Änderung des Kapitalanlagenrechts
in Deutschland sowie unvorhergesehene
tatsächliche Entwicklungen können sich auf die Ertragslage
bzw. Werthaltigkeit der Vermögensanlage nachteilig
auswirken.
› Die Haftung des Anlegers kann durch Auszahlungen über
die Laufzeit wieder aufleben, sofern die Einlage des Anlegers
unter den Betrag der im Handelsregister eingetragenen
Haftsumme (1 % der anfänglichen Pflichteinlage ohne
Agio) sinkt (sog. Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung).
› Mangels eines etablierten Zweitmarkts ist voraussichtlich
eine Veräußerung der Beteiligung während der Laufzeit
nicht oder nicht zu einem angemessenen Preis möglich.
› Grundannahmen, Schlussfolgerungen und/oder Prognosen,
welche dieser Vermögensanlage zu Grunde liegen,
können sich als ungenau oder falsch herausstellen. Das
wirtschaftliche Ergebnis kann sich durch eine Vielzahl
unbeeinflussbarer Faktoren, wie der Entwicklung des
Immobilienmarkts verschlechtern.
1 Beispielhafte, nicht abschließende Darstellung und Aufzählung einiger wesentlicher Risiken der Beteiligung. Bitte entnehmen Sie die
ausführliche Darstellung der wesentlichen Risiken dem Kapitel 5 des Verkaufsprospekts Seite 26 ff. sowie dem Nachtrag Nr. 1 vom
16.12.2013 Seite 2 f.

HANNOVER Leasing ❙ Stadttor Düsseldorf 3 / 12
© Stadt Düsseldorf – Vermessungs- und Liegenschaftsamt – Lizenz Nr.: 62/62-082/2013
Stadttor Düsseldorf
Lage der Fondsimmobilie, Blick von Norden
Investieren in einen Immobiliensachwert
› Investition im Zentrum der Metropolregion Rhein-Ruhr
Neben Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg und München zählt Düsseldorf zu den fünf wichtigsten,
global verflochtenen Wirtschafts-, Verkehrs-, Kultur- und Politikzentren in Deutschland.
› »Landmark-Immobilie« 1 mit herausragender Architektur
Die Fondsimmobilie ist ein Wahrzeichen der Düsseldorfer Skyline. Die mit zwei Immobilien-Awards ²
ausgezeichnete Landmarkimmobilie zeichnet sich durch eine hohe Nachhaltigkeit, ein effizientes Flächenlayout
und eine hohe Drittverwendungsfähigkeit aus.
› Derzeit vollständige Vermietung 3
Die Fondsimmobilie ist derzeit zu 100 % voll vermietet. Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit
der Mietverträge beträgt 9,5 Jahre (inklusive einer Mietgarantie für die Flächen der Boston Consulting
Group von rd. 2,3 Jahren). Hauptmieter ist das Land Nordrhein-Westfalen mit rund 46 % der Mietfläche
und einer Restlaufzeit des Mietvertrages von 15 Jahren.
› Laufende prognostizierte Auszahlung von anfänglich 5,10 % 4 p. a.
1 Als Landmark-Immobilie wird eine markante Immobilie bezeichnet, die durch ihre Größe oder Höhe als Orientierungspunkt dient oder
aufgrund ihrer Bedeutung ein Wahrzeichen darstellt.
2 Details entnehmen Sie bitte dieser Broschüre auf Seite 6 oder dem Verkaufprospekt Kapitel 6, Seite 60 f.
3 Es bestehen Risiken hinsichtlich der Erfüllung von mietvertraglichen Verpflichtungen, der Mieteinnahmen (Zahlungsunfähigkeit des
Mieters), der Anschlussvermietung sowie der Veräußerbarkeit der Fondsimmobilie, Investitionskosten sowie Instandhaltungs- und
Instandsetzungskosten können höher als prognostiziert sein.
4 Bezogen auf das Eigenkapital ohne Agio vor Steuern jedoch nach Abgeltungsteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls
Kirchensteuer). Die tatsächlichen Auszahlungen können niedriger oder höher sein oder ganz ausfallen. Erste geplante Auszahlung im
Januar 2015 für das Geschäftsjahr 2014. Die steuerliche Behandlung ist von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden
abhängig und kann Änderungen unterworfen sein.

4 / 12 HANNOVER Leasing ❙ Stadttor Düsseldorf
Werbemitteilung
Standort und Büroimmobilienmarkt
Düsseldorf
› Düsseldorf zählt zu den sogenannten »A-Städten« 1 und
ist neben Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, München,
Köln und Stuttgart einer der wichtigsten deutschen
Bürostandorte.
› Düsseldorf ist zudem Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr,
einem der größten europäischen Ballungszentren und
einer der führenden international ausgerichteten Wirtschaftsstandorte
Deutschlands.
Stadt Düsseldorf
Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens ist das politische
und wirtschaftliche Zentrum des bevölkerungsreichsten
deutschen Bundeslands. Die Rheinmetropole zählt zu
den fünf wichtigsten, global verflochtenen Wirtschafts-,
Verkehrs-, Kultur- und Politikzentren Deutschland. Düsseldorf
ist zudem Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr, einem
der größten europäischen Ballungsräume.
Düsseldorf ist eine der zehn größten deutschen Städte und
zählt zu den führenden international ausgerichteten Wirtschaftsstandorten
in Europa. Die Rheinmetropole gilt als
Zentrum der Kommunikations-, Unternehmensberatungs-,
Werbe-, Medien- und Modebranche und ist zudem ein
wichtiger Messe-, Banken- und Börsenplatz in Deutschland.
Als Landeshauptstadt ist Düsseldorf mit dem Landtag und
der Staatskanzlei Nordrhein-Westfalens, aber auch mit
seinen zahlreichen Landesbehörden und Verbänden der
zentrale Standort der öffentlichen Verwaltung. Zugleich
steht die Stadt für Lebensqualität, Kultur und Tradition.
Überregional bekannt ist Düsseldorf neben der Königsallee
-einem der luxuriösesten Shopping-Boulevards Europas -
auch für seine historische Altstadt und den Karneval. Die
facettenreiche Kulturszene und das pulsierende Leben in
der Innenstadt und an der Rheinuferpromenade sind Anziehungspunkt
für Touristen ebenso wie für Einheimische.
eines der bekanntesten »Landmark-Buildings« neben dem
Dreischeibenhaus, dem Kö-Bogen, dem Arag Tower und
dem Vodafone Campus die Skyline der Landeshauptstadt.
Der Standort der Fondsimmobilie wird dem Büroteilmarkt
»Medienhafen« zugeordnet und hat sich seit 1990 auf dem
citynahen Hafenareal zu einem der attraktivsten Bürostandorte
Düsseldorfs entwickelt. Heute sind hier rund
800 Unternehmen mit rund 8.600 Beschäftigten ansässig.
Insbesondere die Medien- und Modebranche, Anwaltskanzleien
und Unternehmensberatungen sind hier vertreten
und bilden einen hochwertigen Branchenmix. Die einzigartige
Verbindung von zentraler urbaner Rheinuferlage und
internationaler Architektur hat heute bereits zahlreiche
namhafte Unternehmen wie Baker & McKenzie, Booz & Co.,
Kienbaum, Bain & Company und E.ON überzeugt. 2 Angrenzend
an das nordrhein-westfälische Regierungsviertel und
den Landtag verfügt das Stadttor über eine gute Erreichbarkeit
innerhalb dieses renommierten Quartiers.
Anbindung ÖPNV / Individualverkehr
Die Fondsimmobilie ist optimal an den öffentlichen Nah-
Rheinturm
3
City / Bankenviertel
Bürozentrum
Cityrand
Bürogebäude
4
Medienhafen - Standort der Fondsimmobilie
Das Stadttor Düsseldorf befindet sich ca. 1,5 km südwestlich
der Innenstadt im Stadtteil Unterbilk, in unmittelbarer
Nachbarschaft zum Regierungsviertel, dem Rheinufer
und dem Medienhafen. Die Fondsimmobilie liegt in einem
Dreieck von repräsentativen Solitärbauten, das aus dem
nordrhein-westfälischen Landtag, dem Rheinturm und den
modernen Wohn- und Bürohochhäusern des Medienhafens
besteht. In weiterer Nachbarschaft der Fondsimmobilie liegen
das Medienzentrum des Westdeutschen Rundfunks sowie
weitere Fernseh- und Rundfunksender, die so genannte
Kreativmeile und der Jachthafen. Das Stadttor ergänzt als
1) Stadttor
2) GAP 15
Stadttor Düsseldorf
Medienhafen
1
3) Kö-Bogen
4) Dreischeibenhaus
1 Die sog. »A-Städte« verfügen zusammen über rund 78 Mio. m 2 Bürofläche – etwa ein Viertel des gesamten deutschen Büroflächenbestands.
2 Diese Firmen sind keine Mieter der Fondsimmobilie
2

HANNOVER Leasing ❙ Stadttor Düsseldorf 5 / 12
Blick von der Fondsimmobilie auf den Medienhafen
verkehr angebunden. Je zwei Straßenbahn- und Buslinien
haben eigene Haltestellen direkt am Stadttor. Die unmittelbar
unter dem Gebäude verlaufende Bundesstraße 1 sorgt
für eine hervorragende Anbindung an den regionalen und
überregionalen Verkehr.
Büroimmobilienmarkt Düsseldorf
Düsseldorf ist mit rund 7,5 Millionen m² Bürofläche der
fünftgrößte Büromarkt in Deutschland. Insgesamt verfügt
das Düsseldorfer Marktgebiet über 22 Büroteilmärkte einschließlich
der Städte Neuss, Ratingen und Hilden. Düsseldorf
zeichnet sich, wie die meisten gewachsenen europäischen
Städte, durch eine polyzentrische Struktur aus, mit
starken Bürostandorten in und im unmittelbaren Umkreis
der Innenstadt. Die Top-Bürostandorte von Düsseldorf konzentrieren
sich dementsprechend auf die wenigen innerstädtischen
bzw. innenstadtnahen Lagen in den Teilmärkten
City / Bankenviertel, Medienhafen (Standort der Fondsimmobilie)
und Kennedydamm.
Leerstand 1
Der von der BulwienGesa AG untersuchte Leerstand im
Marktgebiet Düsseldorf lag Ende 2012 mit rund 855.000 m²
unterhalb der 1 Mio. m² Marke 2 und ist im Jahresverlauf 2013
geringfügig auf rund 845.000 m² gesunken. 3 Die entsprechende
Leerstandsquote hat sich ebenfalls leicht auf 11,2 %
(2012: 11,4 %) reduziert. 3 Der Leerstand wird dabei vor allem
aus freigezogenen älteren Bestandsflächen gespeist, die
aus der Verlagerung von Unternehmen innerhalb des Stadtgebiets
resultieren. Das Immobilienresearch der Deutsche
Genossenschafts-Hypothekenbank AG (DG Hyp) stellt in
seiner im Juni 2012 erschienenen Studie »Immobilienmarkt
Nordrhein-Westfalen 2012« fest, dass rund 8 % der Büroflächen
in Düsseldorf aktuell keinen marktfähigen Standard
mehr aufweisen und damit als so genannter Sockelleerstand
gelten. Die BulwienGesa AG stellt in ihrem Marktreport
weiterhin fest, dass die im Vergleich mit den anderen
A-Städten in Deutschland (Leerstand Deutsche A−Städte:
rund 9 %) höhere Leerstandsquote in Düsseldorf insbesondere
dem Leerzug verschiedener Großgebäude mit nicht
mehr marktfähigem Standard geschuldet ist.
Mietpreisentwicklung 1
Düsseldorf hat aktuell deutschlandweit den fünftgrößten
Flächenumsatz für Büronutzungen. Der Flächenumsatz lag
2012 mit rund 348.000 m² zwar knapp unter dem Vorjahreswert,
übertraf jedoch trotzdem etwas den durchschnittlichen
Flächenumsatz der letzten zehn Jahre. Für das Jahr
2012 ist am Düsseldorfer Büromarkt eine solide Vermietungsleistung,
flankiert von steigenden Spitzenmieten für
Neubauobjekte und Kernsanierungen, festzustellen, wobei
die Spitzenmiete in Düsseldorf historisch betrachtet auf
niedrigerem Niveau als die durchschnittliche Spitzenmiete
der übrigen deutschen A-Städte liegt. Die Spitzenmiete in
Düsseldorf zeigte allerdings in den vergangenen Jahren eine
steigende Tendenz und wurde fast ausschließlich in den
Büroteilmärkten City, Bankenviertel und Medienhafen realisiert.
Die zunehmende Verknappung moderner und attraktiver
Flächen hat die Spitzenmiete im Jahr 2012 aufgrund
mehrerer größerer Abschlüsse im hochpreisigen Segment
und gleichzeitig in bester innerstädtischer City-Lage um
weitere 8 % auf einen neuen Höchstwert von 26 Euro / m² /
Monat ansteigen lassen. Im Büroteilmarkt Medienhafen wird
mit 23,50 Euro / m² / Monat die zweithöchste Spitzenmiete
verzeichnet. Laut dem Immobilienberatungsunternehmen
Jones Lang LaSalle wurde in den ersten drei Quartalen 2013
mit einem Flächenumsatz von rund 309.400 m² (+ 26 % im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum) ein sehr guter Wert und
mit 27,50 EUR / m² / Monat ein neues Rekordniveau bei der
Spitzenmiete erreicht. 4
Entwicklung der Spitzenmieten in Düsseldorf 1 in Euro / m 2
25
20
15
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 5
Düsseldorf Medienhafen
Düsseldorf CBD / Bankenviertel
1 Die Entwicklung der Vergangenheit lässt keinen Schluss auf
die künftige Entwicklung zu.
2 bulwiengesa AG: RIWIS Online - Regional Property Market
Information System, Stand: April/2013
3 BNP Paribas Real Estate, Büromarkt Düsseldorf Q3 / 2013
4 Jones Lang LaSalle on.point Büromarktüberblick Düsseldorf,
3. Quartal 2013
5 In 2013 wird die Entwicklung der Spitzenmieten in Düsseldorf
für das dritte Quartal (Q3) dargestellt. Quelle: BNP Paribas Real
Estate, Büromarkt Düsseldorf Q3 / 2013
Q3 /

6 / 12
HANNOVER Leasing ❙ Stadttor Düsseldorf
Werbemitteilung
Landmark-Immobilie »Stadttor Düsseldorf«
› Das Stadttor ergänzt als eine der bekanntesten »Landmark-Immobilien«
die Skyline der Landeshauptstadt.
› Die eindrucksvolle und elegante Hochhausarchitektur
und eine gleichzeitig durchdachte Gebäudestruktur mit
Ressourcen schonender Gebäudetechnik sorgen für ein
modernes und effizientes Arbeitsumfeld.
Das Stadttor wurde 1998 als eines der ersten Gebäude im
Medienhafen fertiggestellt und überzeugte bereits im
Entstehungsjahr die internationale Immobilienfachwelt als
Gewinner bei der internationalen Immobilienmesse »MIPIM«
in gleich zwei Kategorien: »Bestes Bürogebäude« und den
im Rahmen der Immobilienmesse verliehenen »Special Jury
Price« als weltweit bestes Gebäude des Jahres. 1
Architektur
Die insgesamt rund 75 m hohe und architektonisch anspruchsvoll
gestaltete Immobilie stellt einen zweiflügeligen
Bau dar, der von einer Glasfassade umschlossen wird. Die
beiden Glastürme bilden in ihrer Mitte somit eine 56 m hohe
gläserne Halle und damit die namensgebende Torsituation.
Das großzügige Atrium sorgt mit seinem lichtdurchfluteten
Entrée für eine höchst repräsentative Eingangssituation.
Die eindrucksvolle Klima-Glasfassade verleiht dem Anlageobjekt
- neben ihren ökologischen und ökonomischen
Aspekten - ein einmaliges Erscheinungsbild. Die zwei Türme
der insgesamt 22 Geschosse umfassenden Immobilie sind
spiegelbildlich erbaut und in den obersten drei Etagen durch
so genannte Attikageschosse konstruktiv miteinander verbunden.
Die Büroflächen bieten dabei einen eindrucksvollen
Panoramablick über den Medienhafen, das Regierungsviertel,
den Rhein und die Düsseldorfer City. Der Turm West und
der Turm Ost bieten Büro-Regelgeschosse, die in einigen
Stockwerken über Brücken teilweise verbunden sind bzw.
nach Bedarf miteinander verbunden werden können, sodass
auf diesen Etagen eine zusammenhängende Nutzung der
Mietbereiche möglich ist.
Moderne Flächenqualität und hohe Flexibilität
Das Stadttor zeichnet sich insbesondere bei den Büroflächen
durch flexible Flächenaufteilungsmöglichkeiten aus.
Die Flächen können je nach Bedarf als Einzel-, Kombi- oder
Großraumbüros ausgestaltet werden. Die Raumhöhe von
rund 3 m ermöglicht dabei unterschiedliche Raumvariationen
bei optimaler Nutzungsqualität.
Das Stadttor ist großflächig und zusammenhängend vermietbar,
aber auch in kleinere Mieteinheiten ab ca. 780 m²
Bürofläche teilbar. Die für die Klimatisierung notwendigen
Komponenten befinden sich in der abgehängten Decke,
bodentiefe Fenster leuchten die Räume angenehm mit
Tageslicht aus und die Versorgung mit Elektrizität sowie der
Anschluss an das Datennetzwerk erfolgt über Doppelböden
und Bodentanks.
Parkhaus und Stellplätze
Aufgrund der Lage des Gebäudes über der Bundesstraße 1
befinden sich die Parkmöglichkeiten für die Nutzer des
Stadttors in einem separaten Parkhaus unmittelbar anschließend
an die Fondsimmobilie. Das zum Teil öffentlich
genutzte Parkhaus verfügt über 488 Stellplätze sowie 47
Außenstellplätze.
Energieeffizienz
Das Klima- und Energiekonzept der Fondsimmobilie folgt
ökonomischen und ökologischen Prinzipien gleichermaßen.
Es basiert im Wesentlichen auf der Nutzung vorhandener
Ressourcen wie Sonneneinstrahlung, Grundwasser und
Frischluft.
1 Die MIPIM Awards werden seit 1991 im Rahmen der internationalen Immobilienmesse MIPIM (Marché International des Professionnels
de l’immobilier) ausgeschrieben und prämieren weltweit herausragende Immobilienprojekte. Die Auszeichnungen werden derzeit in
9 Kategorien verliehen, zudem vergibt die Jury einen Special Jury Award. Mit dem Stadttor erhielt erstmals ein Bauwerk sowohl den
MIPIM Award für das beste Bürogebäude als auch den Preis der Jury für das beste Gebäude überhaupt.
Eingangsfoyer der Fondsimmobilie

HANNOVER Leasing ❙ Stadttor Düsseldorf 7 / 12
Die zweischalige Fassade sorgt durch eine großflächige Verglasung
für hohe Tageslichtdurchflutung und dient gleichzeitig
auch als Klimapuffer. Zwischen innerer und äußerer
Fassade ist ein begehbarer Korridor, der hinterlüftet wird.
Mit dieser Hinterlüftung sowie den an der Innenfassade installierten
Jalousien kann bei hohen Außentemperaturen
das Raumklima ohne jeglichen Energieeinsatz reguliert
werden. Im Winter dient dieser Korridor bei deaktivierter
Hinterlüftung als Pufferbereich, um einer schnellen Abkühlung
der Räume effektiv entgegenwirken zu können.
Im Stadttor wird zum Heizen die Abwärme eines nahe gelegenen
Gas- und Dampfturbinenkraftwerks genutzt. Diese
Fernwärme dient zum Heizen in der kalten Jahreszeit und im
Sommer für den Betrieb der Kühlung. Über einen Wärmetauscher
wird das Kühlsystem durch die Nutzung von kaltem
Grundwasser unterstützt. Die individuelle Klimatisierung in
den Räumen erfolgt über Heiz- und Kühldecken sowie über
ein Lüftungssystem, das einen mehrfachen Luftwechsel und
somit stetige Frischluftversorgung sicherstellt. Die intelligente
Gebäudetechnik ermöglicht eine stets den Umweltbedingungen
angepasste Steuerung von Jalousien, Heizung,
Klima, Lüftung sowie der Beleuchtung und sorgt für einen
fortwährend hocheffizienten Energieeinsatz.
Zertifizierung als Green Building
Für die Fondsimmobilie wurden Green Building-Zertifizierungen
nach »DGNB« 1 und »LEED« 2 beauftragt. Das Stadttor
konnte aufgrund der guten Qualität in den Bereichen
»Ökonomische Qualität«, »Gesundheit / Komfort«,
»Funktionalität« sowie »Technische Qualität « eine Silber-
Zertifizierung nach »Bestand DGNB Büro- / Verwaltungsgebäude
Version 2011« erreichen. Die Zertifizierung nach LEED
wird voraussichtlich Anfang 2014 abgeschlossen.
Für Investoren und Nutzer von Büroimmobilien hat das
Thema Nachhaltigkeit in den vergangenen Jahren zunehmend
an Bedeutung gewonnen. Dabei spielen die Faktoren
Energie, Umwelt, Gesundheit, Nutzungsqualität und
Zukunftswert der Immobilie eine wesentliche Rolle. Neben
ökologischen Aspekten sind zertifizierte Gebäude in wirtschaftlicher
Hinsicht bedeutsam, da eine energieeffiziente
Bauweise den Mietern niedrigere laufende Betriebskosten
über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie ermöglicht.
Wert der Fondsimmobilie
Der Objektwert der Fondsimmobilie beträgt gemäß Anteilskaufvertrag
134.700.000 Euro (100 %) und entspricht damit
rund dem 17,43-fachen der Jahresnettomieteinnahmen
zum 01.01.2014 inklusive Mietgarantie (ohne Erwerbsnebenkosten).
Entsprechend eines Wertgutachtens von Dr.-Ing.
Keunecke & Partner, Berlin, vom 13.12.2012 beträgt der Verkehrswert
der Fondsimmobilie 138.800.000 Euro (Wertermittlungsstichtag:
10.12.2012).
Anlageobjekt
Adresse
Vermietbare Fläche gesamt
- davon Bürofläche
- davon übrige Mietflächen
Stellplätze
Geschosszahl
Büroimmobilie mit Parkhaus
Stadttor 1, 40219 Düsseldorf
rd. 28.698 m²
rd. 25.908 m²
rd. 2.790 m²
488 PKW-Stellplätze im
Parkhaus, 47 Außenstellplätze
18 Obergeschosse
1 Erdgeschoss
1 Sockelgeschoss
2 Untergeschosse
Grundstücksgröße rd. 9.120 m²
Blick auf die Fondsimmobilie
1 DGNB steht für »Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V.« und ist ein gemeinnütziger Verein zur Förderung des nachhaltigen
Bauens und Betreibens der gebauten Umwelt. DGNB zertifizierte Immobilien weisen in den Kategorien Ökologie, Ökonomie, soziale und
funktionale Aspekte, Technik, Prozesse und Standort einen besonders hohen Standard auf. Nach DGNB sind die Bewertung Bronze,
Silber und Gold erreichbar. Bereits um die unterste Zertifizierungsstufe zu erreichen, müssen Immobilien deutlich mehr als die gesetzlichen
Standards erfüllen.
2 Die »Leadership in Energy and Environmental Design« (Führerschaft in energie- und umweltgerechter Planung) ist ein System zur
Klassifizierung für ökologisches Bauen. Es definiert eine Reihe von Standards für umweltfreundliches, Ressourcen schonendes und
nachhaltiges Bauen. Die Beurteilung von Gebäuden erfolgt beim LEED-Bewertungsverfahren durch Punktevergabe für einzelne
Kriterien. Die Summe der erreichten Punkte entscheidet, wie das Bauwerk bei der Zertifizierung eingestuft wird (Zertifiziert, Silber,
Gold oder Platin).

8 / 12
HANNOVER Leasing ❙ Stadttor Düsseldorf
Werbemitteilung
100 % Vermietung und das Land Nordrhein-
Westfalen als Hauptmieter
› Das »Stadttor Düsseldorf« ist derzeit zu 100 % voll vermietet.
› Das Objekt hat aktuell fünf Bürohauptmieter, die zusammen
rund 92 % der gesamten Mieterträge im Objekt
erwirtschaften.
› Die durchschnittliche gewichtete Restmietlaufzeit der
Mietverträge beträgt 9,5 Jahre. 1
Hauptmieter
Mit dem Land Nordrhein-Westfalen (NRW) hat das Stadttor
einen Hauptmieter mit sehr guter Bonität. Genutzt werden
die Mietflächen von der Staatskanzlei des Landes NRW.
Dieser noch über 15 Jahre laufende Mietvertrag und der
Beitrag von aktuell über rund 46 % der Gesamtmieterträge
stellt das Hauptmietverhältnis für das Gesamtinvestment
dar. Aufgabe der Staatskanzlei ist es, die derzeitige Regierungschefin
bei der Festlegung und Umsetzung der politischen
Richtlinien sowie in ihrer Funktion als Repräsentantin
des Landes zu unterstützen. Neben der Unterstützung
der Ministerpräsidentin gehören zu deren Aufgaben die
Regierungsplanung und Ressortkoordination, Verfassungsangelegenheiten,
Protokoll- und Ordensangelegenheiten,
Rechtsaufsicht über den Rundfunk sowie die Presse- und
Öffentlichkeitsarbeit der Landesregierung.
Zusammen mit den weiteren vier Hauptmieter (The Boston
Consulting Group GmbH, Kapellmann und Partner Rechtsanwälte,
McDermott Will & Emery Rechtsanwälte Steuerberater
LLP und Regus Düsseldorf Medienhafen GmbH
& Co. KG) erwirtschaften diese fünf Mieter rund 92 % der
gesamten Mieteinnahmen im Objekt.
Weitere Mieter
Neben den fünf Hauptmietverträgen bestehen weitere
Mietverhältnisse für Büro-, Praxis-, Gastronomie- und
Serviceflächen. Diese so genannte Multi-Tenant-Struktur,
also die Vermietung der Fondsimmobilie an mehrere Nutzer,
stellt eine Diversifizierung der Mieterstruktur dar und trägt
mit einer gewichteten Mietvertragsrestlaufzeit von noch
über neun Jahren zu einer entsprechenden Planungssicherheit
bei. Die bereits erfolgten Mietvertragsverlängerungen
dokumentieren die Bindung und Zufriedenheit der bisherigen
Mieter mit der Fondsimmobilie. Darüber hinaus können
zeitlich gestaffelte Mietvertragslaufzeiten und unterschiedliche
Flächengrößen erfahrungsgemäß die Möglichkeit einer
zukünftigen Nachvermietbarkeit verbessern.
»Wertgesicherte« Mieteinnahmen / Optionen
Sämtliche Büromietverträge sind über Indexierungen bzw.
vordefinierte Mietzinserhöhungen »wertgesichert «, das
heißt Mietanpassungen werden über Staffelmietvereinbarungen
oder Anpassungen an den Verbraucherpreisindex
(VPI) vorgenommen. Darüber hinaus sind nahezu alle Mietverträge
mit Vertragsverlängerungsoptionen für die Mieter
abgeschlossen worden.
Land Nordrhein-Westfalen (Staatskanzlei)
Bonität gemäß
Creditreform 2
Bonität gemäß Ratingagenturen
2
182, »sehr gute Bonität«
Standard & Poor`s: AA-
Fitch: AAA
Moody`s: Aa1
Mieter seit 01.02.1999
Ende Festmietzeit 31.01.2029
Mietfläche
- davon Büro
- davon Archiv / Lager
ca. 13.329 m²
ca. 12.221 m²
(rd. 21,78 Euro 3 / m² /Monat)
ca. 1.108 m²
(rd. 8,92 Euro 3 / m² / Monat)
Stellplätze 214 im Parkhaus
(davon 94 fest zugeordnet)
und 5 im Außenbereich
Gesamtmietertrag p. a. 3 3.528.772 Euro
Verlängerungsoptionen
für den Mieter
2 x 10 Jahre
Blick aus der Fondsimmobilie
1 Inklusive einer Mietgarantie für die Flächen der Boston Consulting Group von 2,3 Jahren.
2 Creditreformauskunft vom 28.05.2013; Ratingnoten gemäß Pressemeldung Landesregierung Nordrhein-Westfalen vom 13.07.2012
bzw. 13.09.2012.
3 Angaben zu Mietpreisen in Euro / m 2 / Monat und zum Gesamtmietertrag jeweils zum Stichtag 01.01.2014 (Gesamtmietertrag p. a.
hochgerechnet für 2014).

HANNOVER Leasing ❙ Stadttor Düsseldorf
9 / 12
Turm West
Turm Ost
Technik
Mobilfunkantenne
Technik
Geschoss
20
19
The Boston Consulting Group GmbH
Büroflächenanteil: 24,5% /
Restlaufzeit: 3,5 Jahre
Regus Düsseldorf Medienhafen
GmbH & Co. KG
Büroflächenanteil: 2,9 % /
Restlaufzeit: 1,2 Jahre
Kapellmann und Partner Rechtsanwälte
Büroflächenanteil: 11,4 % /
Restlaufzeit: 7,0 Jahre
18
17
16
15
14
Brücke
McDermott Will & Emery Rechtsanwälte
und Steuerberater LLP
Büroflächenanteil: 8,8 % /
Restlaufzeit: 6,0 Jahre
Savills Immobilien Beratungs-GmbH
Büroflächenanteil: 2,9 % /
Restlaufzeit: 7,0 Jahre
13
Brücke
12
11
10
Staatskanzlei NRW
Büroflächenanteil: 45,8 % /
Restlaufzeit: 15,1 Jahre
9
Brücke
8
7
6
5
Empfang
4
3
Dr. Jens Hartmann und Prof. Peter Wehling
GbR, Sürek Consulting GmbH & Co. KG
Eingangsbereich
2
Restaurant Rossini GmbH,
Sparda-Bank West eG, Oral Venture AG
Staatskanzlei NRW, McDermott
Will & Emery Rechtsanwälte
und Steuerberater LLP,
Hermes und Ruschepaul
1
0
Archivfläche
und Technik
Staatskanzlei NRW
Archivfläche und Technik
-1
Archivfläche
und Technik
Archivfläche
und Technik
Mietvertrag The Boston Consulting Group GmbH (BCG)
Der Vertrag läuft bis zum 31.03.2015 und wird vorraussichtlich
nicht verlängert. Bei der frei werdenden Büromieteinheit
handelt es sich mit den drei obersten Stockwerken
um die attraktivsten Flächen der Fondsimmobilie, die eine
zusammenhängende Bürofläche von rund 6.500 m² bieten.
Ein Nachvermietungsauftrag für die Mietflächen von BCG
ist bereits an einen Makler erteilt. Für diese Mietflächen
besteht zudem eine Mietgarantie 1 des Verkäufers, die einer
Kompensation von kalkulierten Vermietungskosten und
einem angenommenen Mietausfall sowie einer eventuellen
Differenz zwischen dem tatsächlich erzielten Mietertrag
und dem für die Anschlussvermietung kalkulierten Mietertrag
dient. Die Mietgarantie ist auf maximal 5,5 Millionen
Euro und eine Laufzeit von maximal fünf Jahren ab dem
Mietende von BCG begrenzt.
1 Die Mietgarantie wird auf einem Treuhandkonto hinterlegt. Sie gewährleistet - auf Basis der kalkulierten jährlichen Brutto-Warm-
Miete für die Anschlussvermietung dieser Flächen in Höhe von rund 2.390.292 Euro ab dem 01.04.2015 - auch ohne Realisierung einer
entsprechenden Anschlussvermietung rund weitere 2,3 Jahre Ersatz der kalkulierten Mieteinnahmen. Mit der regulären Restlaufzeit des
Mietvertrags BCG von rund 1,2 Jahren sind die kalkulierten Mietzahlungen ab dem 01.01.2014 damit für insgesamt rund 3,5 Jahre bis
zum 30.06.2017 abgesichert.

10 / 12
HANNOVER Leasing ❙ Stadttor Düsseldorf
Werbemitteilung
Produktmerkmale im Überblick
Fondgesellschaft / Emittent
Art der Vermögensanlage
Anlageobjekte
Asset Manager
Geplantes Emissionskapital
Mindestbeteiligung
Einzahlung
Fondslaufzeit
PALMYRA Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG
Geschlossener Fonds, der indirekt in die Immobilie »Stadttor Düsseldorf« investiert
Der Emittent beabsichtigt, sich zu 94,8 % an der PALMYRA Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. Vermietungs KG S.e.n.c. (Objektgesellschaft) sowie zu 100 % an der
LOMBARDO Verwaltungsgesellschaft mbH (Betreibergesellschaft) zu beteiligen. Die
Fondsimmobilie »Stadttor Düsseldorf« steht im Eigentum der Objektgesellschaft. Die
»Parkhausschrankenanlage nebst Bezahlsystem und zu übernehmenden Verträgen«
(nachfolgend: Parkhausschrankenanlage) steht im Eigentum der Betreibergesellschaft.
Über die dargestellte Beteiligungsstruktur sollen die Fondsimmobilie und die
Parkhausschrankenanlage mittelbar erworben werden.
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
77.250.000 Euro zzgl. 5 % Agio in Höhe von 3.862.500 Euro
10.000 Euro (höhere Beträge müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein)
zzgl. 5 % Agio
Lastschrifteinzug jeweils zum letzten Bankarbeitstag des Monats nach Zeichnung,
sofern die vollständigen Beitrittsunterlagen bis zum 15. des Monats bei Treuhänder
eingegangen sind.
Der Prognosezeitraum beträgt 10 Jahre und 6 Monate, wobei die Annahme zugrunde
gelegt wurde, dass die Gesellschafter mit qualifizierter Mehrheit der abgegebenen
Stimmen in der Gesellschafterversammlung die Veräußerung des Fondsvermögens
bzw. die Liquidation zum 30.06.2024 beschließen.
Wichtiger Hinweis: Jedem Anleger wird empfohlen, im eigenen Interesse die in dieser Broschüre enthaltenen Angaben,
insbesondere die Risikofaktoren (vgl. Kapitel 5 des Verkaufsprospekts) und steuerlichen Rahmenbedingungen, unter
Berücksichtigung seiner persönlichen Situation kritisch zu würdigen und ggf. fachkundigen Rat unabhängiger Dritter
einzuholen.
Anlegerkreis
Das Angebot richtet sich an natürliche Personen, die in
Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, ihre Beteiligung
im Privatvermögen halten und diese nicht fremdfinanzieren
wollen. Ausdrücklich ausgeschlossen ist der Beitritt
von Staatsbürgern der USA, Kanada, Australien und Japan.
Gleiches gilt für Inhaber einer »Greencard« oder Personen
mit Wohn- oder Geschäftssitz in den vorgenannten
Ländern.
Zielpersonen des Angebots sind solche Anleger, die eine
mittelbare Sachwertanlage in eine Immobilie in Düsseldorf
suchen und damit langfristig mit einem Teil ihres
Vermögens an den Chancen der Vermietung und späteren
Veräußerung der Immobilie partizipieren möchten (unternehmerische
Beteiligung), die mit Immobilienanlagen
erfahren sind, denen die eingeschränkte Fungibilität der
Vermögensanlage bewusst ist, die keinen Bedarf haben,
während der Fondslaufzeit über die angelegten Mittel bzw.
die prognostizierten Auszahlungen zu verfügen und die bereit
sind, die mit der Vermögensanlage verbundenen Risiken
bis hin zum Totalverlust zu tragen. Die Vermögensanlage
sollte nur einen entsprechend der Risikobereitschaft des
Anlegers angemessenen Anteil an seinem Vermögensportfolio
darstellen.

HANNOVER Leasing ❙ Stadttor Düsseldorf 11 / 12
Fonds- und Prognosedaten
2014 bis 2024 1
Fondsimmobilie
Gesamtfinanzierung (inkl. Agio)
über alle Gesellschaftsebenen
- Geplantes Eigenkapital ohne Agio
- Agio 2
- Geplantes Fremdkapital
Büroimmobilie »Stadttor Düsseldorf«
143.207.000 Euro (100,00 %)
77.250.500 Euro (53,94 %)
3.862.500 Euro (2,70 %)
62.094.000 Euro (43,36 %)
Fremdkapitalkonditionen 3,10 % p. a. Festzinssatz bis zum 30.06.2024
Tilgung: 1 % p. a. ab dem 01.01.2014; 1,5 % p. a. ab dem 01.01.2021
Prognostizierte anfängliche Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft
Einzahlung
1,95 Mio. Euro (Stand 01.01.2014)
100 % zzgl. 5 % Agio
Prognostizierte laufende Auszahlungen 5,10 % 1, 3 p. a.(2014 bis 2021), 5,50 % 1, 3 p. a. (2022 bis 2024)
Prognostizierte Gesamtauszahlung
Veräußerungsannahmen
160,65 % 1, 3, 4 bezogen auf das Zeichnungskapital ohne Agio
Der prognostizierte Verkaufspreis der Fondsimmobilie zum Ende des Prognosezeitraums
beläuft sich auf 150.195.131 Euro. Bezogen auf die für das Jahr 2024
prognostizierte Jahresnettomiete in Höhe von 8.993.720 Euro entspricht der
Verkaufspreis einem Faktor von rund 16,70. 5
Besteuerung der Anleger 6
Der Anleger erzielt aus der angebotenen Vermögensanlage
konzeptionsgemäß Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
aus der mittelbaren Vermietung der Fondsimmobilie
durch die Objektgesellschaft sowie Einkünfte aus Kapitalvermögen
aus der Anlage der Liquiditätsreserve und der
Beteiligung an der Betreibergesellschaft, wenn er als natürliche
Person ausschließlich in Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig ist und seine Beteiligung am Emittenten im
Privatvermögen hält.
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen
der Einkommensteuer. Maßgebend für die Ermittlung der
steuerlichen Einkünfte ist der Überschuss der Einnahmen
über die Werbungskosten. Die Einkünfte aus Kapitalvermögen
unterliegen grundsätzlich der Abgeltungsteuer. Sofern
die Fondsimmobilie bzw. die Anteile an der Objektgesellschaft
anders als konzeptionsgemäß vorgesehen vor Ablauf
von zehn Jahren nach dem Beitritt des Anlegers verkauft
werden, wird ein Veräußerungsgewinn voraussichtlich voll
besteuert werden.
Eine vollständige Darstellung und Erläuterung der steuerlichen
Grundlagen und etwaiger steuerlicher Risiken sind
ausschließlich dem Verkaufsprospekt zu dieser Vermögensanlage
zu entnehmen.
1 Die Entwicklung der Vergangenheit lässt keinen Schluss auf die künftige Entwicklung zu. Die tatsächlichen Auszahlungen können
niedriger oder höher sein oder ganz ausfallen. Nähere Informationen zu den Fonds- und Prognosedaten entnehmen Sie bitte dem
Verkaufsprospekt Kapitel 7 Wirtschaftliche Grundlagen.
2 5 % auf das Emissionskapital; wird nicht zur Finanzierung verwendet. Weitere Kosten siehe Verkaufsprospekt.
3 Prognostizierte Auszahlungen, bezogen auf das Eigenkapital ohne Agio vor Steuern jedoch nach deutscher Abgeltungsteuer (zuzüglich
Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer). Die steuerliche Behandlung ist von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen
Kunden abhängig und kann künftig Änderungen unterworfen sein.
4 Inklusive prognostiziertem Veräußerungserlös. Im Zusammenhang mit der Veräußerung besteht ein Wertentwicklungsrisiko.
5 Abschlag von 0,7 Jahresnettomieten (rd. 6,57 Mio. Euro) gegenüber dem Einkaufsfaktor von 17,43
6 Siehe Verkaufsprospekt Kapitel 9 Steuerliche Grundlagen, Seite 170 bis 185 sowie Kapitel 5. D Steuerliche Risiken, Seite 32 bis 36

Wichtige Hinweise
© HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG (Anbieter), Stand: 16. Dezember 2013
Die in dieser Werbemitteilung enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung, keine Steuerberatung
und auch keine Empfehlung dar, sondern geben lediglich eine zusammenfassende Kurzdarstellung
der beschriebenen unternehmerischen Beteiligung (Geschlossener Fonds).
Wichtige weitere Informationen, insbesondere zur Struktur, den Risiken und steuerliche Informationen
enthält der Verkaufsprospekt einschließlich Nachtrag Nr. 1 vom 16.12.2013 (einschließlich etwaiger,
weiterer Nachträge), der die allein maßgebliche Verkaufsunterlage darstellt. Dieser ist kostenfrei
bei Ihrem Berater oder bei der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG, Wolfratshauser Straße 49,
82049 Pullach, zu beziehen. Das öffentliche Angebot der Vermögensanlage beginnt erst mit der Veröffentlichung
des Verkaufsprospekts.
Dem Verkaufsprospekt (einschließlich etwaiger Nachträge) ist zu entnehmen, inwieweit der Vertrieb
des Produkts unzulässig oder eingeschränkt ist (z.B. Beschränkungen für bestimmte Rechtsordnungen
oder ausländische Personen, wie insbesondere U.S. Bürger).
Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Anbieters wieder, die ohne vorherige
Ankündigung geändert werden kann.
Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z.B. bei Quellenangaben),
wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers
abgestimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse.
Initiator / Anbieter
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Wolfratshauser Straße 49
82049 Pullach
T +49 (0) 89 21 104 0
F +49 (0) 89 21 104 325
fonds@hannover-leasing.de
Hannover Leasing zählt zu den führenden Anbietern von Sachwertanlagen in Deutschland.
Anteilseigner sind die Landesbank Hessen-Thüringen (49,34 Prozent), die Hessisch-Thüringische
Sparkassen-Beteiligungsgesellschaft mbH (48,00 Prozent) sowie das Management
(2,66 Prozent). Die Unternehmensgruppe mit Sitz in Pullach bei München konzipiert strukturierte
Finanzierungen sowie geschlossene Fonds und andere Beteiligungsmöglichkeiten für
private und institutionelle Investoren. Die Investitionsschwerpunkte liegen auf den Assetklassen
Immobilien Inland, Immobilien Ausland und Flugzeuge. Insgesamt haben sich bislang mehr
als 63.500 private und institutionelle Anleger an Fonds von Hannover Leasing beteiligt und dabei
insgesamt 9,1 Milliarden Euro Eigenkapital investiert. Das Gesamtinvestitionsvolumen der von
Hannover Leasing verwalteten Vermögenswerte beläuft sich auf rund 15,2 Milliarden Euro.
(Stand: 31.12.2012)
Bildnachweis: CADMAN, Martin Menke, Barbara Staubach, Stadt Düsseldorf