Rundschreiben - Haus & Grund - Sindelfingen

Haus & Grund Württemberg, Werastraße 1, 70182 Stuttgart
An unsere Mitgliedsvereine
Haus & Grund Württemberg
Landesverband Württembergischer Haus-
Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.
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Datum
We/hs
05.02.2009
- Rundschreiben Nr. 9/2009 –
Steuern
1. BFH-Urteil vom 28.10.2008 – IX R 1/07 –
Werbungskosten bei Leerständen
- Vermieter müssen aktiv Mieter suchen -
2. Aufsatz: Häusliches Arbeitszimmer
– Steuerliche Anerkennung nicht immer ausgeschlossen -
Vorsitzender Michael Hennrich MdB
Geschäftsführer Ottmar H. Wernicke Telefon 0711 / 237 65 10
Ust-IdNr. DE 169 503 212 Telefax 0711 / 237 65 88
Bankverbindung Stuttgarter Volksbank AG BLZ 600 901 00, Konto 299 611 000 Anschrift Werastraße 1, 70182 Stuttgart
Mitglied der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland,
email@hausundgrund-wuerttemberg.de
Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.
www.hausundgrund-wuerttemberg.de

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Sehr geehrte Damen und Herren,
nachstehend informieren wir Sie über die beiden oben genannten steuerlichen Themen.
Das Urteil des BFH vom 28.10.2008 – IX R 1/07 – haben wir für Sie in der Anlage beigefügt.
Mit freundlichen Grüßen
Ottmar H. Wernicke
Geschäftsführer

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1. BFH-Urteil vom 28.10.2008 – IX R 1/07 –
Werbungskosten bei Leerständen - Vermieter müssen aktiv Mieter suchen -
Grundsätzlich können Vermieter auch die Kosten von leerstehenden Immobilien als Werbungskosten
steuerlich geltend machen. Die Finanzbehörden müssen Leerstandskosten allerdings nur
dann anerkennen, wenn der Vermieter nachweist, dass er sich ernsthaft um eine Vermietung
der freien Wohnungen bemüht hat. Das hat jüngst der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt.
In seinem Urteil vom 28. Oktober 2008 (Az. IX R 1/07) machten die Münchner Richter deutlich,
dass nur ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen eine steuerliche Anerkennung
von Leerstandkosten rechtfertigen. Ansonsten fehle es an der Einkunftserzielungsabsicht. Im zu
entscheidenden Fall hatte der spätere Vermieter eine von ihm erworbene Eigentumswohnung
zunächst selbst genutzt. Nach seinem Auszug 1996 stand die Wohnung mehr als fünf Jahre lang
leer. Erst Ende 2000 gelang es ihm, für die Wohnung einen Mieter zu gewinnen, der im Frühjahr
2001 einzog. Im Jahr 1999 machte er die Kosten der leerstehenden Wohnung (Schuldzinsen,
Abschreibungen, Erhaltungsaufwand) als Werbungskosten geltend. Bis dahin hatte er lediglich
eine Vermietungsanzeige veröffentlicht und eine Wohnungsbesichtigung durchgeführt. Das
Finanzamt erkannte die Kosten nicht an, weil der Vermieter seine Vermietungsabsichten nicht
nachgewiesen habe. Das anschließend angerufene Finanzgericht folgte dieser Auffassung,
weshalb es zu dem BFH-Verfahren kam.
Dieser wiederum entschied, dass Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung einkommensteuerlich
nur dann anerkannt werden, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen
hat, mit der Wohnung Mieteinnahmen zu erzielen und diese Entscheidung später nicht
wieder aufgibt. Ein Vermieter habe sich in den Fällen noch nicht endgültig zur
Einkünfteerzielung entschieden, in denen er alternativ erwäge, die Wohnung zu veräußern. Da
die endgültige Vermietungsabsicht eine innere Tatsache sei, müsse nach Auffassung des BFH aus
objektiven Tatsachen auf das Fehlen oder Vorhandensein einer endgültigen Vermietungsabsicht
geschlossen werden können. Derartige Tatsachen seien nachhaltige und ernsthafte
Vermietungsbemühungen, welche im vorliegenden Fall gefehlt hätten.
Hinweis
Vermieter mit leerstehenden Immobilien sollten ihre Vermietungsbemühungen ernsthaft
betreiben und im Zweifel auch nachweisen können. Es sollten also zumindest regelmäßig
Zeitungsanzeigen geschaltet werden. Auch das Anbieten der Wohnungen im Internet oder die
Beauftragung eines Maklers mit der Wohnungsvermittlung stellt eine nachhaltige und
ernsthafte Vermietungsbemühung dar, ohne die der Werbungskostenabzug bei Leerständen
künftig schwieriger sein dürfte.
RA Stefan Walter

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2. Aufsatz: Häusliches Arbeitszimmer
– Steuerliche Anerkennung nicht immer ausgeschlossen
Seit 2007 zählen die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer nicht mehr zu den Werbungskosten.
Von diesem Abzugsverbot gibt es lediglich zwei Ausnahmen:
• entweder das Arbeitszimmer bildet den Mittelpunkt der gesamten beruflichen und
betrieblichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen
• oder es handelt sich um ein externes, „außerhäusliches Arbeitszimmer“.
In diesen Fällen sind die Aufwendungen für das Arbeitszimmer auch aktuell als
Werbungskosten abzugsfähig.
Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass ein Einzimmerapartment, welches der
Eigentümer eines Dreifamilienhauses im Rahmen seiner selbstständigen Tätigkeit nutzt, kein
häusliches Arbeitszimmer ist. Damit seien die Aufwendungen für dieses Zimmer auch als Werbungskosten
abziehbar. Dies gelte selbst dann, wenn der Eigentümer in demselben Haus wohnt
und eine weitere Wohnung vermietet sei (Urteil vom 10. Juni 2008, Az. VIII R 52/07).
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses
im Rahmen seiner Steuererklärung auch die Kosten für ein Arbeitszimmer geltend gemacht.
Dieses befindet sich im Obergeschoss des von ihm selbst bewohnten Hauses und verfügt über
einen separaten Eingang. Eine ebenfalls in dem Haus befindliche Wohnung war vermietet. Das
Finanzamt erkannte die Aufwendungen für das Arbeitzimmer nicht in voller Höhe an, weil es
sich um ein häusliches Arbeitszimmer handele. Dementsprechend kürzten die Beamten den
Werbungskostenabzug auf die in den Streitjahren (1998 bis 2000) geltende Höchstgrenze von
2.400 DM. Die gegen die Entscheidung gerichtete finanzgerichtliche Klage hatte Erfolg, so dass
das Finanzamt Revision beim BFH einlegte, wo es letztlich scheiterte.
Die Münchner Richter betonten, dass von einem häuslichen Arbeitszimmer nur dann ausgegangen
werden kann, wenn sich das beruflich genutzte Zimmer in einem Raum befinde, der zur
privat genutzten Wohnung oder zum Wohnhaus des Steuerpflichtigen einschließlich der Zubehörräume
wie Abstell-, Keller und Speicherräume gehöre. Voraussetzung dafür sei, dass die für
berufliche Zwecke genutzten Räumlichkeiten aufgrund der unmittelbaren räumlichen Nähe mit
den privaten Wohnräumen des Steuerpflichtigen als gemeinsame Wohneinheit verbunden sind
(„häusliche“ Verbindung). Dies sei beispielsweise dann der Fall, wenn sich das Arbeitszimmer
• im Keller des vom Steuerpflichtigen und seiner Familie bewohnten Einfamilienhauses,
• in einem nur vom straßenabgewandten Garten aus zu betretenden Anbau im Dachgeschoss
eines Einfamilienhauses oder
• in einem zur Wohnung gehörenden Hobbyraum im Keller eines Mehrfamilienhauses
befindet.
An einer „häuslichen“ Verbindung fehle es nach Auffassung des höchsten deutschen Steuergerichts,
wenn der Steuerpflichtige in einem Mehrfamilienhaus - zusätzlich zu seiner privaten
Wohnung - noch eine weitere Wohnung vollständig als Arbeitszimmer nutzt. Allein die Tatsache,
dass sich die als Arbeitszimmer genutzten Räumlichkeiten unter einem Dach mit der Privatwohnung
des Steuerpflichtigen befinden, rechtfertige nicht die Annahme eines häuslichen
Arbeitszimmers. Die Kosten für das Arbeitszimmer seien daher anzuerkennen.
RA Stefan Walter