Rundschreiben - Haus & Grund - Sindelfingen

Haus & Grund Württemberg, Werastraße 1, 70182 StuttgartAn unsere MitgliedsvereineHaus & Grund WürttembergLandesverband Württembergischer Haus-Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.Unser ZeichenAnsprechpartner /inDatumhs06.08.2009- Rundschreiben Nr. 63/2009 -Recht1. BGH-Urteil vom 18.06.2009 – VII ZR 196/08 –Gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümerkann angeordnet werden2. BGH-Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08 –Trittschallschutz gemäß Stand der Technik bei Gebäudeerrichtung3. BGH-Urteil vom 04.06.2009 – VII ZR 57/07 –Trittschallschutz bei der Errichtung von Eigentumswohnungen4. BGH-Urteil vom 04.07.2009 – V ZB 2/09 –Alternativität der Vergütungen des Zwangsverwalters5. BGH-Urteil vom 09.07.2009 – III ZR 104/08 –zum Provisionsanspruch des Maklers6. BGH-Urteil vom 07.07.2009 – VI ZR 278/08 –Schlichtungsbedürftigkeit ist Zulässigkeitsvoraussetzungbei Klagehäufung7. BGH-Urteil vom 10.07.2009 – V ZR 69/08 –Kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahrenbei Zahlungsanspruch in HessenVorsitzender Michael Hennrich MdBGeschäftsführer Ottmar H. Wernicke Telefon 0711 / 237 65 10Ust-IdNr. DE 169 503 212 Telefax 0711 / 237 65 88Bankverbindung Stuttgarter Volksbank AG BLZ 600 901 00, Konto 299 611 000 Anschrift Werastraße 1, 70182 StuttgartMitglied der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland,email@hausundgrund-wuerttemberg.deZentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.www.hausundgrund-wuerttemberg.de

2 / 9Sehr geehrte Damen und Herren,nachfolgend informieren wir Sie über sieben BGH-Entscheidungen.Damit Sie die Entscheidungen einfacher ablegen können, beginnen wir diese jeweils mit einerneuen Seite.Die verfügbaren sechs Urteile des BGH haben wir im Volltext für Sie beigefügt.Mit freundlichen GrüßenSevil Heß

3 / 91. BGH-Urteil vom 18.06.2009 – VII ZR 196/08 –Gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer kann angeordnet werdenDer Leitsatz der Entscheidung lautet:WEG § 10 Abs. 6 und 8I.§ 10 Abs. 6 und § 10 Abs. 8 WEG stehen einer durch Landesgesetz angeordnetengesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft alsMiteigentümer des Grundstücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigungnicht entgegen.Besprechung der Entscheidung:II.In seinem Urteil vom 18. Juni 2009 (Az. VII ZR 196/08) hat der VII. Zivilsenat des BGHentschieden, dass § 10 WEG einer durch Landesrecht angeordneten gesamtschuldnerischenpersönlichen Haftung der Wohnungseigentümer nicht entgegenstehe.Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die Klägerin, die als Anstalt des öffentlichenRechts für die Abfallentsorgung und Straßenreinigung zuständig ist, verlangt von einemMitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner mit den anderenWohnungseigentümern das Entgelt für die Straßenreinigung und Abfallentsorgung. Sie beruftsich hierbei auf das Straßenreinigungsgesetz des Landes, nach dem mehrere Eigentümer einesGrundstücks als Gesamtschuldner für die Entgelte der Straßenreinigung und der Abfallentsorgunghaften.Der BGH hat jetzt entschieden, dass § 10 Abs. 6 WEG nicht besage, dass neben einer Haftungder Gemeinschaft nicht auch eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer inBetracht komme, wenn diese durch den Gesetzgeber klar angeordnet werde. Dies sei imRahmen des Landesstraßenreinigungsgesetzes geschehen. Die eigentumsanteilsabhängigeHaftung gemäß § 10 Abs. 8 WEG greife nur für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Solltedurch Gesetz eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft alsMiteigentümer des Grundstücks festgesetzt sein, dann greife die anteilsabhängige Haftung des§ 10 Abs. 8 WEG hingegen nicht.RA Gerold Happ

4 / 92. BGH-Urteil vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08 –Trittschallschutz gemäß Stand der Technik bei GebäudeerrichtungDer Leitsatz der Entscheidung lautet:BGB §§ 535, 536I.Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderesvereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutzden zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann,wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wirdund sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnungverschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, NJW 2005,218).Besprechung der Entscheidung:II.Mit seinem Urteil vom 17. Juni 2009 (Az. VIII ZR 131/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden,dass eine Mietwohnung in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, wenn derTrittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht.Dies gilt nach Auffassung des BGH auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnungdarüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüberdem Zustand bei Anmietung verschlechtert.Mit dem Urteil stellt der BGH fest, dass die vermietete Wohnung nicht deswegen mit einemMangel behaftet ist, weil es infolge der Erneuerung des Fußbodens der darüber liegendenWohnung zu einer Verschlechterung des Trittschallschutzes gekommen war. Es würde nunmehrzwar der Grenzwert für den Trittschallschutz nach der DIN 4109 i. d. F. von 1989 überschritten,nicht aber der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltende Trittschallschutz nachderselben DIN-Norm i. d. F. von 1962. In Ermangelung ausdrücklicher Parteiabreden zurBeschaffenheit der Mietsache ist nach Ansicht des BGH die Einhaltung der maßgeblichentechnischen Normen geschuldet, die bei der Errichtung des Gebäudes galten.In Abgrenzung zu seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 (Az. VIII ZR 355/03) entschied der Bundesgerichtshof,dass in diesem Fall aus zwei Gründen nicht die zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen heranzuziehen waren. Zum einen habe in diesem Fall nicht der Eigentümer der streitgegenständlichenWohnung die Umbauarbeiten ausgeführt, sondern der Eigentümer der darüberliegenden Wohnung. Auch wenn der Vermieter selbst nach § 14 Nr. 1 WEG vomhandelnden Wohnungseigentümer die Unterlassung der Maßnahme oder jedenfalls einefachgerechte Ausführung zum Zwecke der Verringerung der Lärmemission verlangen könne, seidies für das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unerheblich. Zum zweiten sei derAustausch eines Bodenbelages nicht mit dem erstmaligen Ausbau eines Dachgeschosses – wie imFall des Senats-urteils aus 2004 – vergleichbar. Die Intensität des Eingriffs in dieGebäudesubstanz sei in diesem Fall nicht mit dem Ausbau des Dachgeschosses gleichzusetzen.Werde nur der Bodenbelag ausgetauscht, handele es sich nicht um eine Maßnahme, die imAnschluss den Anforderungen der aktuellen DIN-Norm gerecht werden muss.RA Dr. Kai H. Warnecke

5 / 93. BGH-Urteil vom 04.06.2009 – VII ZR 57/07 –Trittschallschutz bei der Errichtung von EigentumswohnungenBesprechung der Entscheidung:Mit seinem Urteil vom 4. Juni 2009 (Az. VII ZR 57/07) hat der Bundesgerichtshof entschieden,dass sich bei Vereinbarung eines üblichen Qualitäts- und Komfortstandards in einem Vertragüber die Errichtung einer Eigentumswohnung das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieserVereinbarung orientieren muss. Auch wenn im Vertrag auf eine Schalldämmung nach DIN 4109Bezug genommen werde, ließe dies nicht die Annahme zu, es seien lediglich die Mindestmaßeder DIN 4109 vereinbart. Die Werte dieser DIN seien keine anerkannten Regeln der Technik fürdie Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen, die üblichen Qualitäts- undKomfortstandards genügen.Der BGH hatte sich mit einer Leistungsbeschreibung und einem Vertrag über die Errichtungeiner Wohnung auseinanderzusetzen, die hohe Erwartungen im Hinblick auf die Qualitäts- undKomfortstandards aufkommen ließ. So wurde von „gehobener Ausstattung“, „neuestemStand“, „repräsentativer Konstruktion“, „hochwertiger Anlage“, „unverwechselbarerArchitektur“ und „lichtdurchfluteten Wohnungen“ gesprochen. Andererseits fand sich in derBaubeschreibung der Hinweis, dass der Wärme- bzw. Trittschallschutz gemäß DIN 4109ausgeführt werde. Die DIN 4109 in der Version von 1989 erfüllt nach Auffassung des Gerichtesjedoch nicht den Schallschutzstandard, den der Erwerber einer Wohnung oderDoppelhaushälfte mit üblichen Komfort- und Qualitätsansprüchen erwarten darf. Unabhängigdavon, ob die Parteien keine ausdrückliche Vereinbarung zum Schallschutz getroffen habenoder ob gar im Hinblick auf die Schalldämmung auf die DIN 4109 Bezug genommen wird,könne diese nicht als anerkannte Regel der Technik herangezogen werden, um das Bausoll zudefinieren. Der Erwerber habe vielmehr einen Anspruch darauf, dass entweder dieSchalldämmung den angepriesenen „üblichen Qualitäts- und Komfortstandards“ entsprecheoder aber dass er vom Bauunternehmer darauf hingewiesen werde, dass die Folgen einerBauweise entsprechend den Vorschriften der DIN 4109 nicht den angepriesenen Standardsgenügen.RA Dr. Kai H. Warnecke

6 / 94. BGH-Urteil vom 04.07.2009 – V ZB 2/09 –Alternativität der Vergütungen des ZwangsverwaltersDer Leitsatz der Entscheidung lautet:ZwVwV §§ 18, 19I.Bei der Zwangsverwaltung von vermieteten Grundstücken steht dem Zwangsverwalter fürdenselben Abrechnungszeitraum entweder die Regelvergütung nach § 18 ZwVwV oder dieZeitaufwandvergütung nach § 19 ZwVwV zu; die Festsetzung sowohl der einen als auch deranderen Vergütung ist ausgeschlossen.Besprechung der Entscheidung:II.In seinem Urteil vom 4. Juli 2009 (Az. V ZB 2/09) hat der V. Zivilsenat des BGH entschieden, dassdem Zwangsverwalter für denselben Abrechnungszeitraum entweder die Regelvergütung nach§ 18 ZwVwV oder die Zeitaufwandsvergütung nach § 19 ZwVwV zustehe. Die Festsetzungsowohl der einen als auch der anderen Vergütung sei jedoch ausgeschlossen.Der Entscheidung des BGH lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Für ein vermietetes Mehrfamilienhauswurde die Zwangsverwaltung angeordnet. Da der Zwangsverwalter anfänglich keineMieteinnahmen erzielte, ließ er seine Vergütung zunächst nach der für die Verwaltungerforderlichen Zeit festsetzen. Für einen späteren Zeitraum, in dem er inzwischenMieteinnahmen erzielte, ließ er seine Vergütung hingegen nach der Regelvergütung festsetzen.Gleichzeitig beantragte der Zwangsverwalter bei der zweiten Festsetzung für den gesamtenZeitraum der Zwangsverwaltung die Festsetzung eines Beitreibungszuschlags für vertraglichgeschuldete, jedoch nicht eingezogene Mieten. Für den Zeitraum, für den der Zwangsverwalterdie erforderliche Zeit zugrunde gelegt hatte, wurde die Festsetzung einesBeitreibungszuschlages verweigert. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde blieberfolglos.Die eingereichte Rechtsbeschwerde hat der BGH zurückgewiesen. Schon dem Wortlaut des § 19Abs. 2 ZwVwV sei zu entnehmen, dass beide Vergütungsarten in einem Regel-Ausnahme-Verhältnis stehen, welches ein gleichzeitiges Nebeneinander ausschließe. Auch der Verordnungsbegründungsei zu entnehmen, dass der Verwalter sich alternativ für eine der beidenBerechnungsarten entscheiden müsse. Zwar sei es möglich, dass sich erst am Ende desVerfahrens herausstelle, dass trotz intensiver Einzugsbemühungen keine Mieten eingegangenseien. Dies sei allerdings bei der Abrechnungsmöglichkeit nach dem Zeitaufwand nach § 19Abs. 2 ZwVwV bereits berücksichtigt.In der vorliegenden Konstellation wäre es dem Verwalter allerdings möglich gewesen, anstelleder früheren Berechnungen nach dem Zweitaufwand nunmehr auch für diesen früherenAbrechnungszeitraum die Festsetzung einer Regelvergütung zu beantragen.RA Gerold Happ

7 / 95. BGH-Urteil vom 09.07.2009 – III ZR 104/08 –zum Provisionsanspruch des MaklersI.Der Leitsatz der Entscheidung lautet:BGB § 463 (F: bis 31. Dezember 2001), § 652 Abs. 1Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt unberührt, wenn sein Kunde wegen des von ihmnachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags den Verkäufer wegen arglistig verschwiegenerMängel auf den „großen Schadensersatz“ im Sinne des § 463 BGB in der bis zum 31. Dezember2001 geltenden Fassung in Anspruch nimmt (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 14. Dezember2000 – III ZR 3/00 – NJW 2001, 966).II.Besprechung der Entscheidung:In seinem Urteil vom 9. Juli 2009 (Az. III ZR 104/08) hat der III. Zivilsenat des BGH entschieden,dass ein Provisionsanspruch des Maklers auch dann berechtigt ist, wenn der Käufer wegenarglistig verschwiegener Mängel seinen entgangenen Gewinn im Wege des „großenSchadensersatzes“ nach § 463 BGB a. F. vom Verkäufer verlange und daher den vermitteltenKaufvertrag nicht anfechte.Die Entscheidung beruhte auf folgendem Sachverhalt: Der Käufer hatte einen vom Makler vermitteltenKaufvertrag über eine Gewerbeimmobilie geschlossen. Er lehnte jedoch die Annahmedes Grundbesitzes und die Zahlung des Kaufpreises ab, da der Verkäufer ihn nicht über gravierendeMängel informiert hatte. Der Käufer focht den Vertrag nun jedoch nicht gemäß § 124Abs. 1 BGB an, sondern verlangte im Wege des § 463 BGB a. F. den Ersatz seines Nichterfüllungsschadens.Der Verkäufer trat daher nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung vom Vertragzurück. Nun verlangt der Makler vom Käufer die vereinbarte Provision für seine Maklertätigkeit.Der BGH entschied, dass der Provisionsanspruch des Maklers von dem Umstand, dass der Kaufvertragnicht durchgeführt wurde, nicht berührt werde. Für das Entstehen der Maklerprovisionsei lediglich das Zustandekommen des Hauptvertrages infolge des Nachweises oder der Vermittlungerforderlich, nicht jedoch seine Ausführung. Auch das Verlangen nach dem „großenSchadensersatz“ nach § 463 BGB a. F. berühre die Provisionspflicht nicht, da sie die Wirksamkeitdes Kaufvertrags nicht beeinflusse. Die Konstellation sei auch nicht vergleichbar mit den Fällen,bei denen der Käufer aufgrund einer arglistigen Täuschung statt der Anfechtung eineWandlung nach § 462 BGB a. F. verlange. In diesen Fällen ergebe sich nach beiden Varianten fürbeide Parteien dieselbe Rechtsfolge, nämlich die Rückgängigmachung des Kaufvertrags. DasVerlangen nach dem „großen Schadensersatz“ habe hingegen ein anderes Ziel. Mit ihmverfolge die Käuferin zusätzlich eine Entschädigung für den entgangenen Gewinn. Die Käuferinversuche so einen Nutzen aus dem Kaufvertrag zu ziehen. Daher sei sie auch provisionspflichtiggegenüber dem Makler.RA Gerold Happ

8 / 96. BGH-Urteil vom 07.07.2009 – VI ZR 278/08 -Schlichtungsbedürftigkeit ist Zulässigkeitsvoraussetzung bei KlagehäufungDer Leitsatz der Entscheidung lautet:EGZPO § 15 a; BaySchlG Art. 1 Nr. 3I.In den Fällen des § 15a Abs. 1 Satz 1 Nrn. 2 und 3 EGZPO entfällt ein nach dem Landesgesetzbestehendes Schlichtungserfordernis nicht deshalb, weil der schlichtungsbedürftige Antrag imRechtsstreit mit einem nicht schlichtungsbedürftigen Klageantrag verbunden wird. Hinsichtlichdes schlichtungsbedürftigen Antrags ist die Klage als unzulässig abzuweisen, wenn keinSchlichtungsverfahren durchgeführt wurde.II.Besprechung der Entscheidung:Mit seinem Urteil vom 7. Juli 2009 (Az. VI ZR 278/08) hat der BGH entschieden, dass ein nacheinem Landesgesetz bestehendes Schlichtungserfordernis nicht deshalb entfällt, weil derschlichtungsbedürftige Antrag im Rechtsstreit mit einem nicht schlichtungsbedürftigenKlageantrag verbunden wird. Hinsichtlich des schlichtungsbedürftigen Antrags sei die Klage alsunzulässig abzuweisen, wenn kein Schlichtungsverfahren durchgeführt wurde.Mit dieser Entscheidung beendet der BGH einen jahrelangen Rechtsstreit zu der Frage, ob dasSchlichtungserfordernis entfällt, wenn ein an sich schlichtungsbedürftiger Antrag mit einemnicht schlichtungsbedürftigen Antrag zusammentrifft. Gut die Hälfte aller Bundesländer hat vonder Regelung des § 15a EGZPO Gebrauch gemacht und die obligatorische Streitschlichtung u. a.für Nachbarstreitigkeiten unter Privatpersonen eingeführt.RA Dr. Kai H. Warnecke

9 / 97. BGH-Urteil vom 10.07.2009 – V ZR 69/08 -Kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren bei Zahlungsanspruch in HessenDer Leitsatz der Entscheidung lautet:EGZPO § 15a Abs. 1 Nr. 1; HessSchlG § 1I.In Hessen bildet das Schlichtungsverfahren nach § 15a Abs. 1 EGZPO für einen auf Zahlunggerichteten Anspruch auch dann keine Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Klage, wenn derAnspruch mit der Verletzung nachbarrechtlicher Pflichten begründet wird.Besprechung der Entscheidung:II.Mit seinem Urteil vom 10. Juli 2009 (Az. V ZR 69/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dassdas Streitschlichtungsverfahren für einen auf Zahlung gerichteten Anspruch in Hessen auchdann keine Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Klage ist, wenn der Anspruch mit derVerletzung nachbarrechtlicher Pflichten begründet wird.Der Bundesgerichtshof entschied, dass es für Ansprüche auf Zahlung in Hessen keineobligatorische Streitschlichtung gebe. Ausdrücklich habe der hessische Landesgesetzgeber dieZahlungsansprüche im Rahmen der letzten Novelle des hessischen Streitschlichtungsgesetzes ausden Ansprüchen herausgenommen, für die eine Streitschlichtung durchzuführen ist. Dieses seiim Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens ausdrücklich hervorgehoben worden.Der im Hinblick auf die Streitschlichtungsgesetze anderer Bundesländer geführte Streit, ob auchBeseitigungs-, Bereicherungs- und Schadensersatzansprüche unter die Ermächtigung von § 15aEGZPO fallen, soweit die geltend gemachten Ansprüche darin ihre Grundlage finden, dass Ästeoder Wurzeln über eine Grundstücksgrenze hinausgewachsen sind, musste infolgedessen vomBGH nicht entschieden werden. Eine Übertragung dieser Rechtsprechung auf denvorbezeichneten Meinungsstreit lässt sich daher nicht vornehmen.RA Dr. Kai H. Warnecke