Rundschreiben - Haus & Grund - Sindelfingen

Haus & Grund Württemberg, Werastraße 1, 70182 Stuttgart
An unsere Mitgliedsvereine
Haus & Grund Württemberg
Landesverband Württembergischer Haus-,
Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.
Unsere Zeichen hs
Ansprechpartner/in
Datum 28.11.2010
- Rundschreiben Nr. 78/2010 -
Recht
1. BGH-Urteil vom 15.09.2010 - VIII ZR 181/09 -
zur Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl
2. BGH-Urteil vom 15.09.2010 - XII ZR 188/08 -
zur außerordentlichen Kündigung des Gewerberaummieters
3. BGH-Urteil vom 06.10.2010 - VIII ZR 271/09 -
zur Beauftragung von Rechtsanwälten durch gewerbliche
Großvermieter
Vorsitzender Michael Hennrich MdB
Geschäftsführer Ottmar H. Wernicke
Vereinsregister Amtsgericht Stuttgart VR 2396 Telefon 07 11 / 2 37 65 0
USt-IdNr. DE 169 503 212 Telefax 07 11 / 2 37 65 88
Bankverbindung Stuttgarter Volksbank AG BLZ 600 90 100, Konto 299 611 000
Anschrift Werastraße 1, 70182 Stuttgart
Mitglied der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland,
email@hausundgrund-wuerttemberg.de
Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.
www.hausundgrund-wuerttemberg.de

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Sehr geehrte Damen und Herren,
nachfolgend informieren wir Sie über drei BGH-Entscheidungen, die wir für Sie jeweils im
Volltext in der Anlage beigefügt haben.
Mit freundlichen Grüßen
Ottmar H. Wernicke
Geschäftsführer
Anlagen

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1. BGH-Urteil vom 15.09.2010 - VIII ZR 181/09 -
zur Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl
I.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet:
BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 und 3, § 259
Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die
Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil
vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, juris).
II.
Besprechung der Entscheidung:
Mit seinem Urteil vom 15. September 2010 (Az. VIII ZR 181/09) hat der Bundesgerichtshof
entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl nicht deshalb
unwirksam ist, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben wurde.
In der strittigen Betriebskostenabrechnung waren einige Positionen nach Gesamteinheiten
von „20,39 Personen“ u. Ä. aufgeschlüsselt. Auf die beklagten Mieter entfielen jeweils „2,0
Personen“. Das Instanzgericht hielt die Betriebskostenabrechnung für formell unwirksam,
weil der Abrechnung ein nicht verständlicher Umlageschlüssel nach Personen in Bruchteilen
zugrunde gelegt worden sei.
Dem widersprach der Bundesgerichtshof. Der Umlagemaßstab „Personen“ sei als
Verteilerschlüssel allgemein verständlich. Für einen Mieter sei es auch ohne Erläuterung
ersichtlich, dass sich bei diesem Umlageschlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem
Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit
insgesamt wohnenden Personen bestimme. Es sei nicht erforderlich, dass der Vermieter
angibt, wie er eine mit einem Bruchteil angegebene Gesamtpersonenzahl im Einzelnen
ermittelt habe. Die Angabe dieses Details sei auf der formellen Ebene nicht erforderlich.
RA Dr. Kai H. Warnecke

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2. BGH-Urteil vom 15.09.2010 - XII ZR 188/08 –
zur außerordentlichen Kündigung des Gewerberaummieters
I.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet:
BGB § 543 Abs. 1
Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen
Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne
berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des
Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende
Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der
beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung
eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann.
II.
Besprechung der Entscheidung:
Mit seinem Urteil vom 15. September 2010 (Az. XII ZR 188/08) hat der Bundesgerichtshof
entschieden, dass dem Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung eines gewerblichen
Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB zustehen kann, wenn der Vermieter gegenüber
Dritten Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters
nachhaltig zu beeinträchtigen.
Der Bundesgerichtshof führte aus, dass eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen
Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB hat, wenn infolge des Verhaltens des anderen
Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen Zerstörung der das Schuldverhältnis
tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter
Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum
Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch
bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann. Über die
Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung sei aufgrund einer umfassenden
Interessenabwägung zu entscheiden. Dafür seien die Interessen des Kündigenden an der
Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des
Mietverhältnisses zu ermitteln, zu bewerten und abzuwägen. Dabei können auch frühere
Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners berücksichtigt werden.

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In diesem Fall bejahte der Bundesgerichtshof eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des
Gewerberaummietverhältnisses, weil der Vermieter die Mieterin nicht nur gegenüber Dritten
beleidigt haben soll, sondern auch versucht habe, durch missfällige Äußerungen und
Verdächtigungen den Geschäftsbetrieb der Klägerin zu diffamieren. Der Vermieter hatte
wiederholt behauptet, dass die Klägerin, die in den Geschäftsräumen einen Wellnessbetrieb
unterhielt, dort ein „schlüpfriges Geschäft mit Sexspielchen“ oder „einen verdeckten Puff“
betreibe. Des Weiteren äußerte er, dass die Mieterin eine Sekte betreibe.
RA Dr. Kai H. Warnecke

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3. BGH-Urteil vom 06.10.2010 - VIII ZR 271/09 -
zur Beauftragung von Rechtsanwälten durch gewerbliche Großvermieter
I.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet:
BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 2, § 254 Abs. 2
In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher
Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines
Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl
beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten.
II.
Besprechung der Entscheidung:
In seinem Urteil vom 6. Oktober 2010 (Az. VIII ZR 271/09) hat der BGH entschieden, dass es
gewerblichen Großvermietern in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen
zuzumuten ist, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Unterstützung zu verfassen.
Sollten sie dennoch einen Rechtsanwalt hiermit beauftragen, müssen die hierdurch
entstehenden Kosten nicht vom Mieter erstattet werden.
Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Ein wohnungswirtschaftliches
Unternehmen verfügt über eine Vielzahl von Wohnungen und vermietet diese gewerblich.
Als einer seiner Mieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand geriet, erklärte das
Unternehmen mit anwaltlichem Schreiben die fristlose Kündigung. Anschließend klagte das
Unternehmen auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung der durch das
Kündigungsschreiben verursachten anwaltlichen Kosten.
Der BGH hat nun entschieden, dass Kosten, die aus der Sicht des Vermieters nicht zur
Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig sind, vom Mieter
auch nicht als Verzugsschaden zu ersetzen seien. Bei tatsächlich und rechtlich gelagerten
Fällen bedürfe ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug
gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe. Dies gelte auch dann, wenn der
Großvermieter nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfüge.
Für private Vermieter dürfte diese Entscheidung zunächst keine Auswirkung haben.
Allerdings muss der Begründung der veröffentlichten Entscheidung entnommen werden, ob
der BGH Ausführungen zur Abgrenzung zwischen privaten Vermietern und gewerblichen
Großvermietern gemacht hat. Steuerrechtlich wird eine gewerbliche Vermietung
angenommen, wenn der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschritten wird und
die Vermietung unternehmerische Formen annimmt. Hierbei kommt es auf eine
Gesamtbetrachtung an und nicht lediglich auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen.
RA Gerold Happ