Rundscheiben - Haus & Grund - Sindelfingen

Haus & Grund Württemberg, Werastraße 1, 70182 Stuttgart
An unsere Mitgliedsvereine
Haus & Grund Württemberg
Landesverband Württembergischer Haus-
Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.
Unser Zeichen
Ansprechpartner /in
Datum
We/hs
04.02.2009
- Rundschreiben Nr. 8/2009 -
Recht
1. BGH-Urteil vom 15.10.2008 – XII ZR 1/07 –
Hartz-IV-Behörde als Mietminderungsgrund?
2. BGH-Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/08
zur Wirksamkeit von unbefristeten Staffelmietvereinbarungen
3. BGH-Urteil vom 12.12.2008 – V ZR 106/07 –
zum Befahren eines Notweges mit Kraftfahrzeugen
4. BGH-Urteil vom 05.12.2008 – V ZR 144/07 –
zur Haftung des Geschäftsführers einer Bauträger-GmbH
5. BGH-Beschluß vom 14.01.2009 – VIII ZR 70/08
zur Nacherfüllung wegen Unverhältnismäßigkeit
Vorsitzender Michael Hennrich MdB
Geschäftsführer Ottmar H. Wernicke Telefon 0711 / 237 65 10
Ust-IdNr. DE 169 503 212 Telefax 0711 / 237 65 88
Bankverbindung Stuttgarter Volksbank AG BLZ 600 901 00, Konto 299 611 000 Anschrift Werastraße 1, 70182 Stuttgart
Mitglied der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland,
email@hausundgrund-wuerttemberg.de
Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.
www.hausundgrund-wuerttemberg.de

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Sehr geehrte Damen und Herren,
nachfolgend informieren wir Sie über fünf BGH-Entscheidungen.
Die vier im Betreff genannten Urteile sowie ein weiteres Urteil - XII ZR 2/07 -, auf das in der
Besprechung Bezug genommen wird, haben wir für Sie im Volltext beigefügt. Des weiteren die
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs zum Beschluß vom 14.01.2009 - VIII ZR 70/08 -.
Mit freundlichen Grüßen
Ottmar H. Wernicke
Geschäftsführer

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1. BGH-Urteil vom 15.10.2008 – XII ZR 1/07 –
Hartz-IV-Behörde als Mietminderungsgrund?
I.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet:
BGB § 536 Abs. 1
Zur Frage, wann Art und Umfang des Publikumsverkehrs eines gewerblichen Mitmieters (hier:
Arbeitsgemeinschaft der Bundesagentur für Arbeit und des Landkreises) in einem vor
Vertragsschluß als exklusiv angepriesenen Bürohochhaus als Mangel der Mietsache anzusehen
ist.
II.
Besprechung der Entscheidung:
Mit seinem Urteil vom 15. Oktober 2008 (Az. XII ZR 1/07) hat der Bundesgerichtshof
Ausführungen zu Art und Umfang des Publikumsverkehrs eines gewerblichen Mitmieters und
deren Einordnung als Mangel der Mietsache gemacht.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Mangel der Mietsache nicht schon deswegen vorliegt,
weil Büroräume im selben Objekt an eine ARGE (Hartz-IV-Behörde) vermietet worden sind. Dies
gelte auch dann, wenn das Objekt – ein Bürohaus – mit dem Hinweis auf ein „einmaliges Ambiente“
und eine „angenehme Atmosphäre“ angeboten worden sei. Daraus lasse sich keine Verpflichtung
des Vermieters ableiten, einen bestimmten „Mietermix“ oder ein bestimmtes
„Milieuniveau“ zu bewahren. Durch eine bestimmte Vielzahl oder ein bestimmtes Verhalten der
Kunden und Besucher eines Mitmieters sei ein den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume
mehr als nur unwesentlich beeinträchtigender Mangel erst dann anzunehmen, wenn sich
daraus Unzuträglichkeiten oder Belästigungen ergeben, die sich konkret auf den Mieter und
seinen Betrieb auswirken.
Eine ähnliche Feststellung sei auch für die Frage maßgeblich, ob die im Vertrag vereinbarte
„Zugangssicherung durch ein Codekartensystem“, die bei Betriebsaufnahme der ARGE entfallen
und durch einen Sicherheitsdienst ersetzt worden war, eine mehr als nur unerhebliche
Gebrauchsminderung darstellt.
Eine letzte – wenn hier auch sachfremde – Erkenntnis über die Arbeitsbelastung der Behörde
lässt sich dem Urteil auch noch entnehmen: Im Rahmen der Feststellung der Frequentierung der
Büroräume stellte der BGH fest, dass den täglich 280 „Kunden“ der Behörde die stattliche
Mitarbeiterzahl von 109 Beamten und Angestellten gegenübersteht.
Eine überwiegend wortgleiche Entscheidung ist im Hinblick auf einen dritten Mitmieter unter
dem Aktenzeichen XII ZR 2/07 ebenfalls am 15. Oktober 2008 ergangen.
RA Dr. Kai H. Warnecke

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2. BGH-Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/08
zur Wirksamkeit von unbefristeten Staffelmietvereinbarungen
I.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet:
MiethöheRegG § 10 Abs. 2 Satz 2; BGB § 139
Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte
Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von
zehn Jahren hinausgeht.
II.
Besprechung der Entscheidung:
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 17. Dezember 2008 (Az. VIII ZR
23/08) entschieden, dass eine unter der Geltung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG)
ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete nur insoweit
unwirksam ist, wie sie über die damalige Höchstdauer von 10 Jahren hinausgeht.
In der vom BGH zu entscheidenden Revision wird über die Wirksamkeit einer unter Geltung des
MHG geschlossenen unbefristeten Staffelmietvereinbarung gestritten. Zwischen den Parteien
kam 1996 ein Mietvertrag über eine Wohnung zustande. In diesem Vertrag wurde u. a. vereinbart,
dass sich die monatliche Miete jedes Jahr um 50 DM erhöht. Nun verlangte der Vermieter
die Zahlung rückständiger Miete nebst Zinsen, während der Mieter im Wege der Widerklage die
Erstattung von seiner Meinung nach zu viel gezahlter Miete verlangte.
Das Berufungsgericht gab der Klage weitestgehend statt und begründete seine Entscheidung
damit, dass die Staffelmietvereinbarung zwar gegen § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG verstoße. Dort
heißt es, dass die Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses nur einen Zeitraum bis zu jeweils
10 Jahre umfassen darf. Jedoch habe dies nicht zur Folge, dass die Staffelmietvereinbarung
insgesamt nichtig sei, sondern lediglich hinsichtlich der Unbefristetheit. Gemäß § 10 MHG sei
schließlich die Vereinbarung einer Staffelmiete grundsätzlich zulässig, solange sie in ihrer
Wirksamkeit auf 10 Jahre begrenzt ist. Das hier lediglich eine Teilnichtigkeit der Vereinbarung
in Betracht komme, folge auch schon daraus, dass bei trennbaren Teilen einer Vereinbarung
auch nur der vom Verbot des § 134 BGB erfasste Teil nichtig sei und die Teilnichtigkeit nicht
weiter reichen dürfe als das Verbotsgesetz. Eine zeitlich unbegrenzte Staffelmiete sei daher für
die Dauer von 10 Jahren wirksam und lediglich der darüber hinausgehende Teil sei unwirksam.
Diesen Ausführungen stimmte der BGH zu. Zwar verstoße die zeitlich nicht begrenzte Staffelmietvereinbarung
gegen die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgebliche Vorschrift des § 10
Abs. 2 Satz 2 MHG, jedoch führe dies nicht zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung mit der
Folge, dass der Mieter nur die jeweilige Ausgangsmiete schulde. Die Annahme einer bloßen

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Teilnichtigkeit der Vereinbarung sei richtig, da die damalige gesetzliche Regelung
Staffelmietvereinbarungen nicht grundsätzlich verboten hatte, sondern nur eine zehn Jahre
übersteigende Bindung der Parteien untersagte. Eine Teilnichtigkeit führe aber gemäß § 139
BGB nicht zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgeschäfts, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien
es auch ohne den nichtigen Teil geschlossen hätten. Dies sei hier der Fall. Die Vereinbarung
einer Staffelmiete biete für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit
bezüglich der Miethöhe und sei darüber hinaus auch für den Mieter vorteilhaft, da
Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder anhand des Vergleichsmietensystems
für den Geltungszeitraum ausgeschlossen seien. Mangels anderer Anhaltspunkte sei daher
davon auszugehen, dass die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit der zeitlich unbegrenzten
Staffelmietvereinbarung eine Vereinbarung mit der höchstmöglichen zeitlichen Begrenzung
geschlossen hätten.
Die Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung ergebe sich auch nicht aus einem
Verstoß gegen die Formvorschrift des § 10 Abs. 2 MHG. Dort ist festgesetzt, dass der Mietzins
für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden kann. In der
Vertragsurkunde wurde eine jährliche Mieterhöhung der Ausgangsmiete um jeweils 50 DM
bestimmt. Somit sei die Schriftform des § 126 BGB eingehalten.
Ass. jur. Gerold Happ

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3. BGH-Urteil vom 12.12.2008 – V ZR 106/07 –
zum Befahren eines Notweges mit Kraftfahrzeugen
I.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet:
BGB § 917 Abs. 1
a) Einem Wohngrundstück fehlt die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige
Verbindung mit einem öffentlichen Weg, wenn es nur zu Fuß oder mit dem Fahrrad über
eine öffentliche Fläche erreicht werden kann; in diesem Fall kommt ein Anspruch des
Grundstückseigentümers gegen seine Nachbarn auf Duldung der Benutzung ihrer
Grundstücke zum Befahren mit Kraftfahrzeugen in Betracht, damit er mit diesen sein
Grundstück erreichen kann.
b) Benutzt neben dem Berechtigten auch der duldungspflichtige Grundstückseigentümer die
für einen Notweg in Anspruch genommene Fläche, tragen sie die Unterhaltungskosten
anteilig.
II.
Besprechung der Entscheidung:
Mit seinem Urteil vom 12. Dezember 2008 (Az. V ZR 106/07) hat der Bundesgerichtshof
entschieden, dass ein Anspruch des Grundstückseigentümers gegen seinen Nachbarn auf
Duldung der Benutzung des Grundstücks zum Befahren mit Kraftfahrzeugen grundsätzlich auch
dann in Betracht kommt, wenn er es andernfalls nur zu Fuß oder mit dem Fahrrad über eine
öffentliche Fläche erreichen kann.
Die Parteien stritten um die Benutzung einer „Privatstraße“, die über ihre Grundstücke verläuft.
Die Grundstücke sind im Übrigen nur über einen öffentlichen Fuß- und Radweg zu erreichen.
Der BGH entschied, dass die Verbindung eines Grundstückes mit einer öffentlichen Straße über
den auf der angrenzenden städtischen Fläche verlaufenden Rad- und Fußweg nicht den Anforderungen
an eine zur ordnungsgemäßen Grundstücksnutzung notwendigen Verbindung für ein
Wohngrundstück genügt. Die Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug sei bei einem
Wohngrundstück in der Regel notwendig. Insoweit verweist der BGH auf die Versorgung mit
Energie (Öllieferung) und die Entsorgung von Müll. Es gehöre zur ordnungsgemäßen
Benutzung die Möglichkeit, ein Wohngrundstück mit dem eigenen Kraftfahrzeug anfahren zu
können. Dies gelte jedenfalls dann, wenn es sich nicht lediglich um das Abstellen von
Kraftfahrzeugen auf dem Grundstück handele, sondern Gegenstand des Notweges die
grundsätzliche Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen sei.
Mit dieser Entscheidung widerspricht der BGH den wohl meisten Oberlandesgerichten, die
regelmäßig im Rahmen eines Notwegerechts keine Nutzung mit dem eigenen Kraftfahrzeug
anerkannt haben.
RA Dr. Kai H. Warnecke

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4. BGH-Urteil vom 05.12.2008 – V ZR 144/07 –
zur Haftung des Geschäftsführers einer Bauträger-GmbH
I.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet:
BGB § 823 Abs. 2 Bf.
MaBV §§ 3, 7
a) § 3 und § 7 MaBV sind Schutzgesetze im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB.
b) Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert auch den Anspruch auf Verschaffung des
Eigentums an dem verkauften Grundstück.
II.
Besprechung der Entscheidung:
Mit seinem Urteil vom 5. Dezember 2008 (Az. V ZR 144/07) hat der Bundesgerichtshof
entschieden, dass auch der Geschäftsführer einer Bauträger-GmbH bei Verstößen gegen die
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) persönlich haften kann.
Die Prozessparteien streiten über die Abwicklung eines Bauträgervertrages. Dem Bauträger war
es auch nach Jahren nicht gelungen, dem Erwerber die vertraglich vereinbarte
Grundstücksfläche vollständig zu übereignen. Der Bauherr machte gegen den Geschäftsführer
der Bauträger-GmbH persönlich einen Schadensersatzanspruch geltend.
Der BGH entschied, dass sowohl § 3 (Verbot der Entgegennahme von Zahlungen) sowie § 7
(Ausnahmevorschriften für bestimmte Gewerbetreibende) Schutzgesetze i. S. v. § 823 Abs. 2
BGB sind. Damit gilt grundsätzlich, dass ein Geschäftsführer einer Bauträgergesellschaft wegen
Verletzung der Regelungen in §§ 3 und 7 MaBV nach § 823 Abs. 2 BGB persönlich haften kann.
RA Dr. Kai H. Warnecke

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5. BGH-Beschluß vom 14.01.2009 – VIII ZR 70/08
zur Nacherfüllung wegen Unverhältnismäßigkeit
Mit seinem Beschluss vom 14. Januar 2009 (Az. VIII ZR 70/08) hat der BGH den EuGH zur
Auslegung der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie (1999/44/EG) im Hinblick auf die Unverhältnismäßigkeit
einer Nacherfüllung aufgefordert.
Gemäß § 439 Abs. 3 BGB kann ein Verkäufer die Nacherfüllung wegen absoluter Unverhältnismäßigkeit
der dafür erforderlichen Kosten verweigern. Im vorliegenden Fall hatte der BGH eine
solche Unverhältnismäßigkeit angenommen, weil die Kosten der Nacherfüllung in Gestalt der
Lieferung neuer Fliesen und des Ausbaus der mangelhaften Fliesen den Wert der Fliesen im
mangelfreien Zustand um deutlich mehr als 150 Prozent überschritten. Der BGH will nunmehr
vom EuGH wissen, ob diese Regelung gegen die Verbrauchsgüterkaufrichtlinie der Europäischen
Union verstößt.
RA Dr. Kai H. Warnecke
Die Pressemitteilung vom 14.01.2009 fügen wir angeschlossen für Sie bei. Sobald der Beschluß
im Volltext vorliegt, werden wir Ihnen diesen übersenden.