Flyer Bayernfonds Niederlande 1 (pdf, 2 MB)

Bayernfonds Niederlande 1
Das „herausragende“ Immobilieninvestment in Amsterdam

Aussichtsreiche Investitionschancen
bei unseren Nachbarn
Die Niederlande gehören weltweit zu den erfolgreichsten
und effizientesten Wirtschaftsnationen und
verfügen über äußerst günstige Standortfaktoren.
Mit dem „Bayernfonds Niederlande 1“ haben Sie jetzt
die Möglichkeit, mit einem ausgewählten Fondsobjekt
in Amsterdam, dem niederländischen Staat als
Mieter bester Bonität und einem langfristig geschlossenen
Mietvertrag nachhaltig attraktive Einnahmen
zu erzielen.
Drei gute Gründe für eine Beteiligung
Niederländischer Staat als Mieter mit
bester Bonität
Die „Landmark“-Büroimmobilie in Amsterdam ist
vollständig an den Rijksgebouwendienst vermietet.
Der Mieter Rijksgebouwendienst verwaltet und
entwickelt das Immobilien-Portfolio des Staates. Der
Mieter gehört dem niederländischen Staat an und ist
Teil des Minis teriums für Wohnungswesen, Raumordnung
und Umwelt (VROM). 1) Genutzt wird die
Büroimmobilie vom Belastingdienst, der staatlichen
Zoll- und Steuerbehörde .
Langfristiger Mietvertrag
Der Mietvertrag wurde über eine Grundmietzeit von
15 Jahren bis zum 31.01.2025 abgeschlossen. Soweit
der Mieter nicht 24 Monate vor Ablauf der Mietdauer
kündigt und den Mietvertrag damit beendet,
verlängert sich der Mietvertrag zweimal automatisch
jeweils um fünf weitere Jahre und danach auf unbestimmte
Zeit. Dieser unbefristete Mietvertrag kann
dann vom Vermieter bzw. dem Mieter unter Einhaltung
einer Kündigungsfrist von 24 Monaten ordentlich
gekündigt werden. Bei dem Mietvertrag handelt
es sich um einen marktüblichen Brutto-Mietvertrag.
Die Miete wird gemäß den mietvertraglichen Regelungen
jährlich indexiert (Wertsicherungsklausel).
Attraktive Ausschüttungen von anfänglich
6 Prozent p. a. ansteigend auf 6,5 Prozent p. a.
vor Steuern 2) prognostiziert
Bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Anlegers
(ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum eine Ausschüttung
von anfänglich 6 Prozent p. a. ansteigend
auf 6,5 Prozent p. a. vor Steuern 2) prognostiziert.
Die steuerlichen Details bzw. Grundlagen und Angaben
zu den möglichen Ausschüttungen nach Steuern
siehe Verkaufsprospekt Tz. 7.6 bzw. Tz. 7.7 sowie
Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“.
2

Amsterdam – eine Stadt mit Format
Amsterdam ist nicht nur die Stadt der Museen, der
Kunst und Geschichte. Die Hauptstadt der Niederlande
ist weit mehr als das. Sie ist europäisches Finanz- und
Dienstleis tungszentrum, bedeutende internationale Verkehrsdrehscheibe.
Internationale Konzerne wie Heineken
und Philips haben hier ihren Konzernsitz. In Amsterdam
liegt nicht nur ein Hauptsitz des niederländischen Staatsoberhauptes,
Königin Beatrix – auch andere staatliche
Organe, wie z. B. Ministerien und Behörden, sind in der
Stadt vertreten. Dazu gehört der Rijksgebouwendienst,
der Mieter des Fondsobjekts. Diese Institution entwickelt
und verwaltet den Immobilienbestand des Staates, zu dem
auch zahlreiche Gebäude und Einrichtungen in Amsterdam
gehören.
Quelle: „25 Gebäude, die Sie sehen sollten“, 2004 (Vorwort: C. Nooteboom);
amsterdam.info, August 2010; rgd.nl, August 2010
Das Angebot
Fondsobjekt 3)
Prognostizierte
Ausschüttungen 2)
Prognostizierte Ausschüttungen 3)
130 %
120 %
110 %
100 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
Büroimmobilie
Kingsfordweg 1, Amsterdam
anfänglich 6 % p. a., ansteigend
auf 6,5 % p. a.
6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 127,96 %
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Vermietbare Fläche 39.330 m²
Laufzeit Mietvertrag
zunächst 15 Jahre
(Grundmietzeit bis 31.01.2025)
zzgl. Verlängerungs optionen
Jahresnettomiete
7.835.365 Euro
(volle Jahresmiete für 2010)
Einkaufsfaktor 4)
rd. das 15,1-Fache der Jahresnettomiete
Kaufpreis Fondsobjekt 4) 107.000.000 Euro
Vermietungsstand 100 %
Fremdkapital
64.130.000 Euro (rd. 46,3 % der Gesamtinvestitions
kosten ohne Agio)
Eigenkapital 5)
74.370.000 Euro (rd. 53,7 % der Gesamtinvestitions
kosten ohne Agio)
Gesamtinvestitionsvolumen 5) 138.500.000 Euro
Prognostizierte Laufzeit ca. 15 Jahre
Empf. Mindestbeteiligung 15.000 Euro zzgl. 5 % Agio
1) Rijksgebouwendienst, www.rgd.nl
2) Prognostizierte jährliche Ausschüttungen vor Steuern in den Niederlanden und
Deutschland inkl. Kapitalrückzahlungen an die Anleger während der Prognosedauer
bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital (ohne Agio) für das
jeweilige Geschäftsjahr (während der Platzierungsfrist ggf. zeitanteilig ab dem
Monatsersten des der Einzahlung des Beteiligungskapitals folgenden Monats,
frühestens aber ab dem 01.04.2011).
3) Details hierzu siehe im Verkaufsprospekt, Tz. 5.1 sowie in Tz. 10.4.1.
4) Im Rahmen des Kaufvertrags übernimmt der Käufer vom Verkäufer die Verpflichtung,
neben dem Kaufpreis in Höhe von 107 Millionen Euro dem Mieter
zugesagte Investitionen in das Fondsobjekt bis zur Höhe von brutto 10,5 Millionen
Euro zu finanzieren (Details hierzu siehe Verkaufsprospekt, Tz. 10.4.2).
Der Einkaufsfaktor unter Hinzuziehung dieser im Rahmen des Kaufvertrags
übernommenen Verpflichtung beträgt ca. das 16,6-Fache der Jahresnettomiete.
5) Zzgl. 5 Prozent Agio auf das Eigenkapital (Beteiligungskapital).
3

Ein kleines Land mit großer
Leistungsstärke
Bevölkerungsreiche EU-Nation
Die Niederlande sind eine parlamentarische Monarchie,
mit Königin Beatrix von Oranien-Nassau als
amtierendem Staatsoberhaupt. Die Hauptstadt des
Landes ist Amsterdam, wobei sich der Regierungssitz
im kleineren Den Haag befindet. Das gesamte
Königreich der Niederlande umfasst neben dem
eigentlichen Kernland verschiedene kleinere Inselgruppen.
Im deutschen Sprachgebrauch wird als
Synonym für die Niederlande oft „Holland“ benutzt.
Dies rührt daher, dass die westliche Provinz Holland
bereits seit dem 16. Jahrhundert die wichtigste
Provinz und das wirtschaftliche Zentrum der Niederlande
ist.
Mit einer Bevölkerungsdichte von fast 400 Einwohnern
je Quadratkilometer gehören die Niederlande
zu den am dichtesten besiedelten Staaten Europas.
Fast die Hälfte der Einwohner konzentriert sich auf
den westlichen Ballungsraum „Randstad“, der aus
den Großstädten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag,
Utrecht und weiteren kleineren Städten gebildet
wird.
Wirtschaftlich in Fahrt 2)
Die Niederlande bieten aufgrund ihrer wirtschaftlichen
Effizienz vorteilhafte Standortvorteile. Das zeigt
sich nicht nur im Erfolg als sechstgrößte Exportnation
weltweit, sondern auch im Bruttogeldvermögen privater
Haushalte: Mit 292 Prozent des BIP liegen die
Niederlande deutlich über dem Bruttogeldvermögen
privater Haushalte in Deutschland mit 196 Prozent.
Auch die Niederlande wurden von der Wirtschaftskrise
beeinflusst, jedoch waren sie u. a. aufgrund der
relativ niedrigen Staatsverschuldung, der geringen
Arbeitslosigkeit und der starken Handelsposition
weit besser darauf vorbereitet als die meisten
anderen Länder Europas. Gleichzeitig initiierte die
Regierung im Dezember 2008 und März 2009 ein
umfassendes Konjunkturprogramm in Höhe von
7,5 Milliarden Euro. Die günstigen Voraussetzungen
spiegeln sich in der Prognose des Zentralen
Planungsamts „CPB“ wider. Es erwartet für das Jahr
2010 und 2011 relativ stabile Wachstumsraten von
1,5 Prozent bzw. 2 Prozent.
Die Niederlande 1)
Fläche
41.473 km²
Bevölkerung 16,6 Millionen (01.01.2010)
Bevölkerungsdichte
Hauptstadt
Regierungssitz
ca. 400 Einwohner pro km²
Amsterdam
(ca. 768.000 Einwohner)
Den Haag
(ca. 490.000 Einwohner)
Währung
Euro
Bruttoinlandsprodukt
34.349 Euro (2009)
pro Kopf
Wirtschaftswachstum 2009 -4,0 % (vorläufig)
Inflationsrate 2009 1,0 %
Arbeitslosenquote 2009 5,7 %
Landessprache
niederländisch
Regierungsform
Parlamentarische
Monarchie
Verkehrs- und Handelsdrehscheibe in Europa 3)
Zu den wichtigsten Wirtschaftsfaktoren in der
Region zählen neben den Finanzdienstleistungen
der Tourismus, der Informations- und Kommunikationssektor,
der Flughafen Schiphol und der Hafen
von Amsterdam. Zwei Drittel des niederländischen
Bruttoinlands produkts werden vom Dienstleistungssektor
getragen. Die Bezeichnung der Niederlande
als „Gateway“ Europas verdeutlicht dabei die Bedeutung
von Transport und Logistik. Hierbei spielen
der Hafen Rotterdams und der Flughafen Schiphol
eine tragende Rolle. Einen weiteren wichtigen
Wirtschaftsbereich stellt der Agrarsektor dar. Mit
einer Nutzung von ca. 55 Prozent der Landfläche als
Agrarfläche nehmen die Niederlande Platz 2 unter
den weltweiten Agrarexporteuren ein. Wichtigster
Handelspartner dabei ist Deutschland.
1) Wirtschaftsdaten kompakt: Niederlande, Mai 2010, Germany Trade & Invest
2) Auswärtiges Amt BRD, Länderinformationen, Stand April 2010; cbs statistics
netherlands; European Commission, Economical and Financial Affairs
3) Auswärtiges Amt, August 2010
4

Logistikzentrum und Verkehrsdrehscheibe
Der Hafen von Amsterdam zählt zu den fünf wichtigsten
Wirtschaftsfaktoren der Region. Mit einem Marktanteil von
7,7 Prozent nehmen die Seehäfen Amsterdam (der Kooperationsverbund
der Häfen Amsterdam, Zaanstad, Beverwijk
und Velsen / IJmuiden) den vierten Platz unter den
nordwesteuropäischen Häfen ein. Allein der Stadthafen
von Amsterdam verzeichnete 2008 einen Umschlag von
ca. 75,8 Millionen Tonnen. Heute siedeln sich im Hafengelände
auch zunehmend Bildungseinrichtungen, Wirtschafts-
und Kreativunternehmen an.
Quelle: port of amsterdam, Juli 2009; rgd.nl, August 2010
Der Amsterdamer Airport Schiphol ist der fünftgrößte europäische
Flughafen und gilt mit 43,6 Millionen Passagieren
und ca. 1,3 Millionen Tonnen Frachtaufkommen im
Jahr 2009 als wichtiger Verkehrsknotenpunkt. Bei einer
durchschnittlichen Höhe von etwa drei Metern unter dem
Meeresspiegel ist Schiphol der am niedrigsten gelegene
Flughafen in Europa. Schiphol ist weltweit der einzige
Flughafen mit einem Museum. Der Flughafen-Annex des
Rijksmuseums beherbergt Kunstwerke des niederländischen
Goldenen Zeitalters, darunter auch Gemälde weltberühmter
niederländischer Meister.
Quelle: Schipholgroup, August 2010; klm.com, August 2010
5

Von der historischen Handelsstadt zum
modernen Bürostandort
Wirtschaftsorientiert aus Tradition
Klaprozenweg
Kamperfoelieweg
s101
Basisweg
Einsteinweg
Einsteinweg
Einsteinweg
Transformatorweg
Haarlemmerweg Haarlemmerweg
Burgemeester de Vlugtlaan
Burgemeester Roellstraat
Comelis Lelylaan
s102
s105
500 m
s106
s103
s104
A10
E22
A10
E22
Flughafen
Bos en Lo mmerweg
Hoofdweg
Jan van
Galenstraat
Jan Evertsen
Hoofdweg
Nieuwe Hemweg
s104
s106
straat
s102
s105
s103
Nassaukade
De Clercqstraat Rozengracht
Overtoom
s101
s100
Nassau kade
s106
s100
H
Houtmankade
s100
D
Hobbemakade
s103
Spuistraat
Westerdoksdijk
Rokin
Singel
A
G
B
s100
Damrak
C
Amstel
Stadhoude rskade
IJ-Tunnel
De Ruyterkade
s116
Weesperstraat Wibautstraat
Amsteldijk
E
Amsterdam
s113
s118
s112
s110
s116
s116
IJ-Tunnel
Plantage Middenlaan
s112
F
Amsterdam ist mit ca. 768.000 Einwohnern die
größte Stadt der Niederlande. Der Agglomerationsraum
Groot-Amsterdam umfasst ca. 1,5 Millionen
Einwohner.
Nieuwe Leeuwarderweg
Positive Werte im internationalen Vergleich
Amsterdam gilt als Finanz- und Dienstleistungszentrum
der Niederlande, wobei etwa die Hälfte aller
Arbeitnehmer in Amsterdam im Büromarktsektor
beschäftigt ist. Die Arbeitslosenquote in den Niederlanden
lag im Jahresdurchschnitt 2009 bei 5,7 Prozent
und ist damit sowohl im europäischen Vergleich
(Durchschnitt 9,4 Prozent) als auch im Vergleich mit
Deutschland (7,5 Prozent) sehr niedrig.
Mauritskade
Fondsimmobilie Kingsfordweg 1, Amsterdam
Sehenswürdigkeiten:
A Blumenmarkt | B Palais op de Dam (Königlicher Palast) | C Fietsenstalling
(Fahrradparkplatz) der Königlich-Niederländischen Akademie der Wissenschaften
| D Rijksmuseum (Reichsmuseum) | E NEMO, Wissenschaftsausstellung
F Muziekgebouw aan't IJ (Konzerthalle) | G Silodam | H Van Gogh Museum
6

Aktuell gute Einkaufschancen
Die Region Amsterdam stellt mit einem Bestand von
6,88 Millionen m² den weitaus größten Büromarkt
der Niederlande dar. Der Bestand an Büroimmobilien
im Teilmarkt Sloterdijk / Teleport liegt bei knapp
800.000 m² und macht somit einen Anteil von ca.
13 Prozent des Amsterdamer Gesamtmarkts aus.
Die Marktmiete für Objekte in Sloterdijk / Teleport
(dem Teilmarkt, in dem das Fondsobjekt liegt)
rangiert zwischen 10,4 Euro und 15,4 Euro pro m²
pro Monat. Die Nettomiete des Fondsobjekts liegt
marktkonform bei 13,68 Euro pro m² pro Monat.
Aufgrund der Einstufung als „Landmark“-Objekt,
seiner Lage im verkehrstechnisch gut angebundenen
Teilmarkt Sloterdijk / Teleport und der sehr langfristigen
Anbindung des staatlichen Mieters bis zumindest
31.01.2025 stellt das Fondsobjekt ein attraktives
Investment dar.
7

Kimpoweg
Niederländischer Staat als Mieter mit
bester Bonität
Etablierter Bürostandort
Das Fondsobjekt liegt im ca. 75 Hektar großen
Businesspark „Teleport“ im Stadtteil Amsterdam-
Sloterdijk. Dieser befindet sich ca. 3 km nordwestlich
des Stadtzentrums. Die Entwicklung des großflächig
angelegten und etablierten Bürostandorts begann
in den 90er-Jahren. Neben dem Fondsobjekt befinden
sich hier weitere prominente Bürotürme, wie
z. B. die Teleport-Türme, der Crystal Tower oder der
Millennium Tower.
Gute Lage für namhafte Mieter
Verwalter des staatlichen Immobilien-Portfolios
Das Fondsobjekt ist seit Fertigstellung an den Rijksgebouwendienst
vermietet. Der Mieter verwaltet
und entwickelt das Immobilien-Portfolio des Staates.
Seine Kernaufgabe umfasst u. a. die Sicherstellung
der geeigneten, nachhaltigen und sicheren Unterbringung
aller Ministerien und einer Großzahl
angeschlossener Organisationen. Der Mieter gehört
dem niederländischen Staat an und ist Teil des
Ministeriums für Wohnungswesen, Raumordnung
und Umwelt (VROM). 1) Das Fondsobjekt wird derzeit
durch den Belastingdienst, die nationale Zoll- und
Steuerbehörde, genutzt.
Der Standort ist sehr gut angebunden an die Ringautobahn
A10, die 400 Meter vom Objekt entfernt
liegende Bahn- und Metrostation Sloterdijk sowie die
in unmittelbarer Umgebung befindliche Tramstation
Kingsfordweg. Der Flughafen Amsterdam Schiphol
liegt etwa eine Viertelstunde entfernt.
Zu den namhaften Mietern im Teleport gehören
neben der nationalen Zoll- und Steuerbehörde Belastingdienst
(der Belastingdienst ist vergleichbar mit
U
den deutschen Steuerbehörden), die im Fondsobjekt
residiert, das Finanzamt Amsterdam, die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Deloitte & Touche, die ING-
Bank sowie der Computerhersteller Dell.
Orlyplein
Zaventemweg Changiweg
Changiweg
Changiweg
1) Rijksgebouwendienst, www.rgd.nl
A10
A10
E22
Changiweg
Sloterdijkerweg
Kingsfordweg
Radarweg
Teleportboulevard
Teleportboulevard
Carrascoplein
Orlyplein
Tempelhofstraat
E22
A10
Sloterdijkerweg
Spaarndammerdijk
Arlandaweg Arlandaweg
Subangstraat
Kingsfordweg
E22
Molenwerf
N200
s103
Haarlemmerweg Haarlemmerweg
Haarlemmerweg
s103
N200
s103
A10
Einsteinweg Einsteinweg
s103
50 m
Fondsimmobilie Kingsfordweg 1, Amsterdam
8

Architektonisch herausragend
Moderne Architektur ist in Amsterdam zu Hause. Das
zeigt sich vor allem in den Bürostandorten, die in den vergangenen
Jahren entwickelt wurden, wie z. B. Teleport.
Das Areal um den Verkehrsknotenpunkt Sloterdijk Station
bietet eine homogene urbane Büroarchitektur. Zu den
buchstäblich herausragendsten Gebäuden in Teleport
gehört „The Book“: Das 21-stöckige Hochhaus wurde
1993 / 1994 für den Weltmarktführer von Wissenschaftsliteratur,
Elsevier, errichtet. Inspiriert von der über 100-jährigen
Verlagsgeschichte realisierte das Architektenteam
Abe Bonnema den Unternehmenssitz mit einem V-förmigen
Grundriss, so dass die Gebäudeform an ein aufgeschlagenes
Buch erinnert.
Quelle: bonnema.nl und elsevier.com, August 2010;
Gemeente Amsterdam, Ruimtelijke Ordening, Januar 2009
9

Langfristiger Mietvertrag
Auf lange Sicht stabiles Mietverhältnis
Der Mietvertrag mit dem niederländischen Staat
wurde über eine Grundmietzeit von 15 Jahren bis
zum 31.01.2025 abgeschlossen. Soweit der Mieter
nicht 24 Monate vor Ablauf der Mietdauer kündigt
und den Mietvertrag damit beendet, verlängert sich
der Mietvertrag zweimal automatisch jeweils um
fünf weitere Jahre und danach auf unbestimmte
Zeit. Dieser unbefristete Mietvertrag kann dann vom
Vermieter bzw. dem Mieter unter Einhaltung einer
Kündigungsfrist von 24 Monaten ordentlich gekündigt
werden.
Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen
marktüblichen Brutto-Mietvertrag, unter dem der
Mieter neben der vereinbarten Gesamtmiete weiterhin
die wesentlichen verbrauchsabhängigen Kosten
für das Fondsobjekt zu tragen hat, und der Vermieter
trägt die Bewirtschaftungskosten für das Fondsobjekt
(beispielsweise für Versicherung, Abgaben und
Steuern sowie Instandhaltung).
Die Vermietung erfolgt umsatzsteuerfrei, so dass die
Jahresnettomiete eine marktübliche Kompensation
für den umsatzsteuerlichen Nachteil des fehlenden
Vorsteuerabzugs des Vermieters enthält. Darüber
hinaus ist ein Ansatz für anfallende Wartungs- und
Instandhaltungskosten enthalten.
Die Miete wird gemäß den mietvertraglichen Regelungen
jährlich indexiert (Wertsicherungsklausel).
Die umsatzsteuerliche Kompensation sowie die
Wartungs- und Instandhaltungskosten-Komponente
werden grundsätzlich jährlich mit dem Verbraucherpreisindex
zzgl. eines Zuschlags von 1 Prozentpunkt
indexiert. Alle fünf Jahre erfolgt eine Anpassung an
die tatsächlichen diesbezüglichen Kosten, die der
Vermieter in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich
aufgewendet hat. 1)
Die verbleibende anteilige Miete wird grundsätzlich
auf der Grundlage der mietvertraglichen Regelungen
ebenfalls jährlich zum 01.01. anhand der Entwicklung
des Verbraucherpreisindex angepasst (Wertsicherungsklausel).
Zum Ablauf der Grundmietzeit
nach 15 Jahren oder zum Ende der ersten beiden
Verlängerungsoptionen wird die Miete im Fall der
Verlängerung jeweils zur Marktmiete angepasst.
10

„Herausragendes“ Bürogebäude
Bei dem Gebäude „The Book“, Kingsfordweg 1, Amsterdam,
handelt es sich um eine moderne Büroimmobilie
mit 21 Geschossen. Der Gebäudeturm verfügt über
einen V-förmigen Grundriss, der sich in seiner Gesamtansicht
als ein aufgeschlagenes Buch präsentiert.
Die ersten drei Geschosse bestehen aus Flachbauten,
die dem eigentlichen Hochhaus vorgebaut sind. Ihr
Grundriss ist H-förmig und bildet zur Straße und zur
Nachbarbebauung einen geschlossenen Block. In
einem der vier Flügel dieses Flachbaus ist die Parkgarage
untergebracht, in einem weiteren hauptsächlich
die Zollbehörde. Die großzügige Mitarbeiterkantine
mit Küche befindet sich im 1. Obergeschoss. Das Erdgeschoss
beinhaltet das Kundencenter der Finanzbehörde
sowie Besprechungsräume.
Allgemeine Objektdaten
Fondsobjekt „Het Boek“ („The Book“/ „Das Buch“)
Anschrift
Nutzung
Kingsfordweg 1, Amsterdam
Büroimmobilie
Fertigstellung 1993 / 1994
Stockwerke
21 Etagen
EG: Kundencenter und Labore
OG 1: Kantine
OG 1 bis OG 19: Büros
OG 20: Technikmezzanine
Grundstücksfläche 11.405 m²
Mietflächen 39.330 m²
Parkplätze
650 in externem Gebäude
Vermietungsstand 100 %
Kaufpreis 2)
107.000.000 Euro
1) Details zur Mietanpassung anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (Wertsicherungsklausel) siehe Verkaufsprospekt, Kapitel „Mietvertrag“ (Tz. 10.4.2).
2) Im Rahmen des Kaufvertrags übernimmt der Käufer vom Verkäufer die Verpflichtung, neben dem Kaufpreis in Höhe von 107 Millionen Euro dem Mieter zugesagte Investitionen
in das Fondsobjekt bis zur Höhe von brutto 10,5 Millionen Euro zu finanzieren (Details hierzu siehe Tz. 10.4.2). Der Einkaufsfaktor unter Hinzuziehung dieser im
Rahmen des Kaufvertrags übernommenen Verpflichtung beträgt ca. das 16,6-Fache der Jahresnettomiete.
11

Attraktive Ausschüttungen
Positive Ertragsentwicklung angestrebt
Bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Anlegers
(ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum eine Ausschüttung
von anfänglich 6 Prozent p. a. ansteigend
auf 6,5 Prozent p. a. 1) vor Steuern in den Niederlanden
und Deutschland, inkl. Kapitalrückzahlungen,
prognostiziert. Für die Anleger der Zielgruppe 2)
beläuft sich die Ausschüttung nach niederländischer
und deutscher Steuer während des Prognosezeitraums
auf ca. 5,1 bis 5,3 Prozent p. a. (Details siehe
Verkaufsprospekt Tz. 7.6 bzw. Tz. 7.7). Der Ausschüttungsanspruch
besteht dabei zeitanteilig ab dem Ersten
des auf die Einzahlung des Beteiligungsbetrags
nebst Agio folgenden Monats, frühestens aber ab
dem 01.04.2011. Die jährliche Ausschüttung ist zum
30.06. des Folgejahres, erstmals zum 30.06.2012,
vorgesehen .
Steuerliche Besonderheiten 2)
Die Fondsgesellschaft erzielt im Wesentlichen Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung. Nach dem
deutsch-niederländischen Doppelbesteuerungsabkommen
steht das Besteuerungsrecht für die Miet-
erträge sowie für Gewinne aus der Veräußerung des
Fondsobjekts den Niederlanden zu. Für laufende
Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von
Immobilien in den Niederlanden findet der Progressionsvorbehalt
in Deutschland keine Anwendung mehr.
Dies gilt auch bei einem Gewinn aus der Veräußerung
des Fondsobjekts oder der Beteiligung durch den
Anleger nach Ablauf einer Mindesthaltedauer von
jeweils zehn Jahren. Die Anleger sind grundsätzlich
verpflichtet, eine Steuererklärung in den Niederlanden
abzugeben.
Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, eine Verständigungsvereinbarung
mit der zuständigen niederländischen
Finanzbehörde zu schließen und die Steuererklärungspflichten
für die Anleger grundsätzlich
zu übernehmen, wobei dies nur für Anleger der
Zielgruppe des Beteiligungsangebots möglich sein
wird. Aus der Anlage der Liquiditätsreserve erwirtschaftete
Zinserträge unterliegen als Einkünfte aus
Kapitalvermögen der Steuerpflicht in Deutschland.
Die steuerlichen Details bzw. Grundlagen und Angaben
zu den möglichen Ausschüttungen nach Steuern
siehe Verkaufsprospekt Tz. 7.6 bzw. Tz. 7.7 sowie
Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“.
Prognostizierte Ausschüttungen 1)
140 %
130 %
120 %
110 %
100 %
8 %
6 %
6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 127,96 %
4 %
2 %
0 %
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
1) Prognostizierte jährliche Ausschüttungen vor Steuern in den Niederlanden und Deutschland inkl. Kapitalrückzahlungen an die Anleger während der
1) Prognostizierte Prognosedauer jährliche Ausschüttungen bezogen auf das vor eingezahlte Steuern Beteiligungskapital den Niederlanden und (ohne Deutschland Agio) für das inkl. jeweilige Kapitalrückzahlungen Geschäftsjahr (während an die Anleger der Platzierungsfrist während der Prognosedauer
ggf. zeitanteilig
bezogen auf ab das dem eingezahlte Monatsersten Beteiligungskapital des der Einzahlung (ohne des Agio) Beteiligungskapitals für das jeweilige folgenden Geschäftsjahr Monats, (während frühestens der Platzierungsfrist aber ab dem 01.04.2011). ggf. zeitanteilig ab dem Monatsersten des
der Einzahlung des Beteiligungskapitals folgenden Monats, frühestens aber ab dem 01.04.2011).
2) Details siehe Verkaufsprospekt, Tz. 1.3 (Definition Zielgruppe), Tz. 11 (Steuerliche Grundlagen) sowie Tz. 15.7 (Steuerliche Behandlung).
12

Real I.S. – international erfahrener und
erfolgreicher Initiator
Die Real I.S. hat seit Bestehen zahlreiche Publikumsfonds
mit inländischen und ausländischen
Immobilien aufgelegt und zählt zu den marktführenden
Initiatoren in diesem Segment. Die Real I.S.
agiert in Deutschland und weiteren ausgewählten
europäischen Ländern wie Frankreich, Großbritannien,
Österreich, Niederlande und Belgien sowie in
Australien, den USA und Kanada in allen wesentlichen
Immobiliensegmenten (Büro, Einzelhandel)
über breite lokale Netzwerke und teilweise über
eigene Repräsentanzen in den einzelnen Ländern.
Der aktive Assetmanagement-Ansatz hat bei zahlreichen
Investments zu nachweisbar sehr positiven
Ergebnissen für die Investoren im Rahmen von
Immobilienverkäufen / Fondsauflösungen geführt.
Präsent im niederländischen Markt
In den Niederlanden konnte die Real I.S.
in den letzten Jahren bereits gewerbliche
Immobilien in Amsterdam und Rotterdam
für institutionelle geschlossene Fonds
erwerben, die seitens der Real I.S. gemanagt
werden, und verfügt daher über entsprechende
Erfahrungen aus bereits realisierten
Immobilientransaktionen im niederländischen
Markt.
Büroimmobilie Rotterdam,
Weena 455/457,
Delftse Poort,
zu 100 Prozent vermietet
an Unilever
Fachkompetenz mit Kundenverantwortung
Die Unternehmensphilosophie der Real I.S. orientiert
sich an den Maximen Qualität, Kundenorientierung,
Innovation und Verantwortung. Die Real I.S. bietet
ihren Kunden ein hochwertiges und umfangreiches
Portfolio von Beteiligungsmodellen an. Im Jahr 2009
betrug das platzierte Eigenkapital im Segment geschlossener
Beteiligungsmodelle 444 Millionen Euro.
Geschäftshaus (Büro/Laden)
Amsterdam Noortse Bosch,
Vijzelstraat 50,
Hauptmieter: AFM
13

Vorteilhaft investiert in Amsterdam
Drei gute Gründe für eine Beteiligung
Niederländischer Staat als Mieter mit bester Bonität
Die „Landmark“-Büroimmobilie in Amsterdam ist vollständig an den Rijksgebouwendienst vermietet. Der Mieter
gehört dem niederländischen Staat an und ist Teil des Ministeriums für Wohnungswesen, Raumordnung
und Umwelt (VROM). 1)
Langfristiger Mietvertrag
Der Mietvertrag wurde über eine Grundmietzeit von 15 Jahren bis zum 31.01.2025 abgeschlossen. Es bestehen
für den Mieter darüber hinaus Verlängerungsoptionen. Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen
Brutto-Mietvertrag. Es erfolgt grundsätzlich eine jährliche Anpassung der Miete gemäß Mietvertragsregelung
auf der Grundlage des niederländischen Verbraucherpreisindex.
Attraktive Ausschüttungen von anfänglich 6 Prozent p. a. ansteigend auf 6,5 Prozent p. a.
vor Steuern 2) prognostiziert
Bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Anlegers (ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum eine Ausschüttung
von anfänglich 6 Prozent p. a. ansteigend auf 6,5 Prozent p. a. vor Steuern 2) prognostiziert. Die steuerlichen
Details bzw. Grundlagen und Angaben zu den möglichen Ausschüttungen nach Steuern siehe Verkaufsprospekt
Tz. 7.6 bzw. Tz. 7.7 sowie Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“.
Risiken der Beteiligung (Auszug) – ausführliche Risikohinweise finden Sie im Verkaufsprospekt,
Kapitel „Risikohinweise“ (Tz. 3)
Negative Abweichungen der Prognose, z. B. geringerer Verkaufserlös der Immobilie, geringere
Mieteinnahmen, höhere Kosten
Vertragspartner- und Ausfallrisiko
Risiken aus der Fremdfinanzierung
Unternehmerische Beteiligung mit der Möglichkeit des vollständigen Verlusts des Beteiligungsbetrags
nebst Agio (Totalverlustrisiko)
Eingeschränkte Fungibilität / Handelbarkeit mangels Zweitmarkt
Risiko der Änderung der steuerlichen Rahmenbedingungen
(einschließlich Doppelbesteuerungsabkommen) und Nichtanerkennung der steuerlichen Konzeption
1) Rijksgebouwendienst, www.rgd.nl
2) Prognostizierte jährliche Ausschüttungen vor Steuern in den Niederlanden und Deutschland inkl. Kapitalrückzahlungen an die Anleger während der Prognosedauer
bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital (ohne Agio) für das jeweilige Geschäftsjahr (während der Platzierungsfrist ggf. zeitanteilig ab dem Monatsersten des
der Einzahlung des Beteiligungskapitals folgenden Monats, frühestens aber ab dem 01.04.2011).
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Beteiligungsangebot
Die Vermögensanlage umfasst eine Zeichnung von
mittelbar über einen Treuhandkommanditisten
gehaltenen Kommanditanteilen an der Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt Holland 1
KG, mit Sitz in München („Fondsgesellschaft“).
Platzierungsfrist und Platzierungsgarantie
Das öffentliche Angebot beginnt frühestens einen
Tag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospekts und
endet bei Vollplatzierung des Kommanditkapitals,
spätestens jedoch mit Ablauf der vorgesehenen Platzierungsfrist
zum 30.12.2011. Der geschäftsführende
Kommanditist ist berechtigt, die Platzierungsfrist bis
zum 31.12.2012 zu verlängern. Wichtige Hinweise
hierzu siehe Tz. 1.9 des Verkaufsprospekts. Zur Sicherstellung
der Investition hat die Real I.S. eine Platzierungsgarantie
für das zur Durchführung der Investition
erforderliche Beteiligungskapital übernommen.
Die Zielgruppe
Das vorliegende Beteiligungsangebot wendet sich an
Anleger,
• die in Deutschland ihren ausschließlichen Wohnsitz
oder gewöhnlichen Aufenthalt haben und
in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig
sind, ihre Beteiligung im steuerlichen
Privatvermögen halten und diese nicht fremdfinanzieren,
die nicht die niederländische Staatsangehörigkeit
haben, nicht zur unbeschränkten
Steuerpflicht in den Niederlanden optiert haben
und keine sonstigen Einkünfte in den Niederlanden
erzielen (oder nur solche Einkünfte aus Beteiligungen
an vergleichbaren Fondsgesellschaften,
die in den Niederlanden investiert haben und bei
denen an einer vereinfachten Steuerveranlagungsregelung
teilgenommen wird),
• die langfristig in eine professionell verwaltete gewerbliche
Immobilie in den Niederlanden, unter
Berücksichtigung der damit zusammenhängenden
Schwankungen des lokalen Immobilienmarkts in
Amsterdam, investieren möchten und
• die im Rahmen einer unternehmerischen Beteiligung,
die, aufgrund ihrer Größenordnung, üblicherweise
nur institutionellen Investoren vorbehalten
ist, auf Grundlage eines soliden Fonds konzepts an
den Erträgen und am Wertsteigerungspotenzial
einer Sachwertanlage teilhaben möchten.
Weitere Wichtige Hinweise hierzu (insbesondere
mögliche Beteiligungshindernisse) siehe Tz. 1.3 des
Verkaufsprospekts.
Mindestzeichnungssumme
Der Beteiligungsbetrag jedes künftig beitretenden
Anlegers soll mindestens 15.000 Euro betragen.
Höhere Beteiligungsbeträge müssen durch 1.000
ohne Rest teilbar sein (Erwerbspreis). Auf den Beteiligungsbetrag
künftig beitretender Anleger wird ein
Agio von 5 Prozent erhoben.
Vertriebsvergütung
Zur von der Fondsgesellschaft an Dritte zu entrichtenden
Vertriebsvergütung siehe Tz. 6 und
Tz. 10.4.4.3 des Verkaufsprospekts.
Der Initiator Real I.S.
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement,
eine 100-prozentige Tochtergesellschaft
der Bayerischen Landesbank mit Sitz in München,
zählt zu den großen bankgebundenen Initiatoren
auf dem deutschen Kapitalanlagemarkt. Das Unternehmen
verfügt im Bereich komplexer immobilienbasierter
Kapitalanlageprodukte für private und
institutionelle Investoren über die Erfahrung aus der
Platzierung von über 6,9 Milliarden Euro Assetvolumen
und betreut mehr als 59.000 Anleger.
Mitglied VGF
Die Real I.S. ist Gründungsmitglied
des Verbands Geschlossene
Fonds e. V., der sich im Dialog mit
Gesetzgeber, Verwaltung und
interessierter Öffentlichkeit für
die Belange dieser Vermögensanlage
einsetzt. Bezogen auf den Gesamtmarkt in
Deutschland mit einem Fondsvolumen von ca. 23 Milliarden
Euro repräsentiert der VGF ein Marktvolumen
von annähernd 16 Milliarden Euro. Damit vertritt der
VGF mehr als zwei Drittel des Markts der Anbieter
geschlossener Fonds (bezogen auf das Gesamtemissionsvolumen
im Jahr 2009).
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Dachcom
Wichtige Hinweise
© Real I.S. AG, Stand: September 2010
Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar, sondern
geben lediglich eine zusammenfassende Kurzdarstellung der beschriebenen unternehmerischen Beteiligung.
Weitere Informationen insbesondere zur Struktur und den Risiken enthält der allein verbindliche Verkaufsprospekt.
Dieser ist kostenfrei bei Ihrem Berater oder der Real I.S. AG erhältlich. Soweit die im Dokument enthaltenen
Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit
dieser Daten keine Gewähr übernommen. Soweit der Anbieter die Beteiligung ganz oder teilweise im
Internet veröffentlicht, sind diese Angaben nicht geprüft worden. Für die Richtig keit und Vollständigkeit der
Angaben wird keine Gewähr übernommen. Aus der (Wert-) Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf
zukünftige Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden. Das Beteiligungs angebot richtet sich an natürliche
Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind. Dem Verkaufsprospekt ist zu entnehmen,
inwieweit der Vertrieb des Produktes unzulässig oder eingeschränkt ist (z. B. Beschränkungen für bestimmte
Rechtsordnungen oder ausländische Personen).
Real I.S. AG
Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße
München