Flyer Bayernfonds Australien 8

Bayernfonds Australien 8
Nachhaltig anlegen im Zentrum von Melbourne
mit staatlichem Mieter

Melbourne eröffnet Ihnen nachhaltig
gute Perspektiven
Titelbild: Melbourne, Victoria, in Australien. Ansicht der Skyline von Southbank Richtung Princes Bridge und St. Pauls Cathedral
Stadtansicht von Melbourne
Ein Zeichen für Melbournes Zukunft
Die Skulptur „Green Knot“ steht in Melbourne. Die Metropole
wird laut Prognose bis 2056 von aktuell über 4 Mio.
auf rd. 6,8 Mio. Einwohner anwachsen. Angesichts dieser
Herausforderung entwickelt die Metropole Strategien, um
ihre Ressourcen nachhaltig zu sichern. Der Grüne Knoten
ist ein sichtbares Zeichen dafür.
Quelle: RMIT University Melbourne, http: / / www.rmit.edu.au / staff / simonperry, Jan. 2012

Der „Bayernfonds Australien 8“ bietet Ihnen die Chance,
in den Standort Australien nachhaltig zu investieren. Das
Beteiligungsangebot zeichnet sich durch eine hochwertige
Büroimmobilie in einer exponierten Lage im Geschäftszentrum
von Melbourne aus, die langfristig an den australischen
Staat als Mieter bester Bonität vermietet ist.
Diese drei guten Gründe sprechen für eine Beteiligung:
Das Angebot
Fondsobjekt
Fondsstruktur
Büroimmobilie Defence Plaza
655 – 661 Bourke Street,
Melbourne VIC, mit 19.027 m²
vermietbarer Fläche
Die Fondsgesellschaft erwirbt
das Fondsobjekt über ein
vorgeschaltetes australisches
Treuhandvermögen. 1)
Nachhaltiges und zertifiziertes Fondsobjekt im Zentrum
von Melbourne
Die Büroimmobilie befindet sich in exponierter Lage im
westlichen Bereich des zentralen Geschäftsviertels von
Melbourne (CBD). Durch die derzeit im laufenden Betrieb
durchgeführten Modernisierungs- und Aufwertungsarbeiten
soll der Energieeffizienzstatus des hochwertigen
Fondsobjekts von 3,5 auf 4,5 von 6 möglichen Sternen
nach dem Ratingsystem NABERS erhöht werden.
Langfristig vermietet an staatlichen Mieter mit
sehr guter Bonität
Das Fondsobjekt ist seit 2001 vollständig und langfristig
bis zum 15.06.2021 an die australische Regierung, vertreten
durch das Verteidigungsministerium, vermietet. Der
Staat Australien als Mieter verfügt über eine ausgezeichnete
Bonität, u. a. ein Rating von „AAA“ für langfristige
Verbindlichkeiten und damit das bestmögliche Rating bei
Standard & Poor’s. 2)
Attraktive Ausschüttungen / Entnahmen prognostiziert:
6,25 % p. a. ansteigend auf 6,5 % p. a. nach australischen
Steuern 3)
Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag des
Anlegers (ohne Agio) werden für den Prognosezeitraum
jährliche Ausschüttungen / Entnahmen von anfänglich
6,25 Prozent ansteigend auf 6,5 Prozent nach australischen
Steuern angestrebt. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen
zwischen Deutschland und Australien sind
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Fondsobjekts
in Aus tralien zu versteuern und in Deutschland
unter Progressionsvorbehalt freigestellt. Zinseinnahmen
unterliegen in Deutschland der Abgeltungsteuer.
Prognostizierte
Ausschüttungen / Entnahmen
6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 %
6,25 % p. a. ansteigend auf
6,5 % p. a. 3)
Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen nach
australischen Steuern 3)
110 %
100 %
6 %
4 %
2 %
0 %
6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 %
108,33 %
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Abgeltungsteuer in Deutschland auf Zinserträge aus der Anlage der Liquiditätsreserve 4)
Mieter des
Fondsobjekts
Laufzeit Mietvertrag
Vermietungsstand 100 %
Gesamtinvestitions volumen
(inkl. 5 % Agio)
Australische Regierung,
vertreten durch das
Verteidigungs ministerium
10 Jahre, Restlaufzeit noch
bis zum 15.06.2021
AUD 130.840.000
Eigenkapital (inkl. 5 % Agio) AUD 130.840.000
Empfohlene Mindestbeteiligung
Beteiligungsdauer /
Prognose dauer
AUD 15.000 zzgl. 5 % Agio
Unbegrenzt, Kündigung
erstmals zum 31.12.2027
möglich. Eine Beteiligung im
Rahmen dieses Angebots ist
als langfristige Vermögensanlage
konzipiert. Für Zwecke
der Prognoserechnung
wurde exemplarisch eine Veräußerung
des Fondsobjekts
zum 31.12.2021 / 01.01.2022
angenommen.
1) Details hierzu siehe Tz. 10 des Beteiligungsprospekts.
2) Standard & Poor’s, Dez. 2011
3) Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungs
kapital ohne Agio für das jeweilige Geschäftsjahr ab 2012 (während der
Platzierungsphase ggf. zeitanteilig auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen
Bestimmungen der Fondsgesellschaft), nach australischen Steuern, jedoch ohne
Berücksichtigung der Effekte des Progressionsvorbehalts und der in Deutschland
auf Anlegerebene zu versteuernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve.
Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen.
4) Abgeltungsteuer von 25 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und
ohne Berücksichtigung der Kirchensteuer.
3

Australien wächst bewusst
Australien – Commonwealth of Australia
Fläche
7,71 Mio. km²
Bevölkerung 22,5 Mio. (2011)
Bevölkerungsdichte
Hauptstadt
Währung
Bruttoinlandsprodukt
pro Kopf
2,9 Einwohner pro km²
Canberra
Australischer Dollar (AUD)
USD 54.869 (2010)
Wirtschaftswachstum 2010: 2,6 %
2011: 2,9 % (prognostiziert)
2012: 4,5 % (prognostiziert)
Inflationsrate 2010: 2,8 %
2011: 3,4 % (prognostiziert)
2012: 2,5 % (prognostiziert)
Arbeitslosenquote 2010: 5,2 %
2011: 5,0 % (prognostiziert)
2012: 4,9 % (prognostiziert)
Landessprache
Regierungsform
Englisch
Parlamentarisch-demokratische
Monarchie im Commonwealth of
Nations
Indischer
Ozean
Port Hedland
Dampier
Westaustralien
Perth
500 km
Timorsee
Darwin
Alice Springs
Indischer Ozean
Große Australische
Bucht
Nordterritorium
Südaustralien
Carpentariagolf
Cairns
Townsville
Queensland
Adelaide
Neusüdwales
Victoria
Mackay
Gladstone
Brisbane
Melbourne
Tasmanien
Pazifischer
Ozean
Sydney
Canberra
Tasmansee
Quelle: OECD, Economic Outlook 89, May 2011
Wirtschaft zeigt Kontinuität
Nachhaltig, dynamisch und stabil präsentiert sich Australien
als Investitionsraum. Dafür ausschlaggebend sind
solide Staatsfinanzen, große Rohstoffvorkommen und die
Nähe zu den asiatischen Wachstumsmärkten. Australiens
Wirtschaft konnte in den letzten 15 Jahren im Schnitt mit
rd. 3,4 Prozent p. a. wachsen. Praktisch ein Alleinstellungsmerkmal
unter den hoch entwickelten Industrienationen,
das die Wirtschaftspolitik der jüngeren Vergangenheit
unterstreicht. Für das Wirtschaftsjahr 2012 wird ein
Wachstum von 4,5 Prozent prognostiziert. 1)
Starke Basis mit Rohstoffen
Australien zählt zu den wirtschaftlich leistungsfähigeren
Ländern der Welt, was auch und vor allem an seinem
Rohstoffreichtum liegt. Laut den Veröffentlichungen der
Welthandels- und Entwicklungskonferenz UNCTAD hat
Australien China als größten Eisenerzproduzenten der
Welt abgelöst. Auch bei den an Bedeutung gewinnenden
Industriemetallen Titan, Lithium, Gold und Aluminium
zählt Australien zu den weltgrößten Produzenten. Australien
ist seit Mitte der 80er Jahre weltweit der größte
Exporteur von Steinkohle. 3)
Gut aufgestellter Staatshaushalt
Die Tatsache, dass Australien die Finanzkrise praktisch unbeschadet
überstanden hat, ist nicht nur auf die Stabilität
des Bankensystems, sondern auch auf das im internationalen
Vergleich überdurchschnittlich große und rasch in Kraft
gesetzte staatliche Konjunkturpaket zurückzuführen. Die
Verschuldungsquote Australiens gemessen am Bruttoinlandsprodukt
beträgt rd. 20,5 Prozent und soll bis zum Jahr
2016 auf rd. 18 Prozent sinken. Der Staatshaushalt wird
nach Expertenmeinung auch in den kommenden Jahren
gemessen an der Staatsverschuldung im Verhältnis zu
anderen Wirtschaftsnationen gut aufgestellt sein. 2)
1) OECD Economic Outlook 89 database, May 2011
2) Analyse des Internationalen Währungsfonds „IWF“, September 2011
3) Auswärtiges Amt
4) The Global Competitiveness Report 2011 - 2012
5) Standard & Poor’s, Dez. 2011
Vorderste Plätze für Infrastruktur, Bildung und
Finanzsystem
Australien verfügt in Relation zu seiner Einwohnerzahl
über eine sehr effiziente Infrastruktur. Das Autobahnnetz
um die Großstädte ist gut ausgebaut und das Flugnetz
eines der best ausgebauten der Welt. So nimmt Australien
beim Wachstumsfaktor „Infrastrukturausstattung“ in der
Bewertung des „Global Competitiveness Index“ des World
Economic Forums Platz 24 von 142 Ländern ein. Auch
das Bildungssystem des Landes stellt mit Platz 11 seine
internationale Wettbewerbsfähigkeit unter Beweis. Bei der
Bewertung der Entwicklung des Finanzsystems ist Australien
auf Platz 6 und bei der Stabilität der Banken auf Platz 4
gelistet. Die Gesamtplatzierung Australiens mit Rang 20
veranschaulicht die zunehmende Bedeutung Australiens
im weltwirtschaftlichen Kontext. 4)
4

Bruttoinlandsprodukt mit Prognose
6,0
Prognose
4,0
Prozent
2,0
0,0
-2,0
1986 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
– 96
-4,0
-6,0
Australien Deutschland Euro-Raum gesamt OECD
Quelle: OECD Economic Outlook 89 database, May 2011
Stabiler Ausblick mit „AAA“
Die hohe Wettbewerbsfähigkeit Australiens in Verbindung
mit einem soliden öffentlichen Haushalt bilden günstige
Voraussetzungen, das hohe Wachstum der Vergangenheit
langfristig fortzuführen. Dies spiegelt sich auch im Finanzstatus
des Kontinents wider. Die führende Ratingagentur
Standard & Poor’s bewertet die Bonität Australiens zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung mit einem hervorragenden
„AAA, bei stabilem Ausblick“, was der Bestnote
entspricht. 5)
Beständig in Australien
Erster deutscher Fondsmanager für geschlossene Fonds in Australien
Die Markterfahrung der Real I.S. steckt in bislang sieben Australien-Investments, die das Münchner Investmenthaus
seit 2005 platzieren konnte. Mit dem Verkauf der Büroimmobilie in Melbourne, dem Fondsobjekt des
„Bayernfonds Australien 1“, war die Real I.S. nicht nur der erste deutsche Fondsinitiator auf dem australischen
Markt, sondern auch der erste Fondsmanager, der einen Investmentzyklus im Rahmen eines geschlossenen Fonds
für Privatanleger erfolgreich abschließen konnte. Die Anleger profitierten davon mit einem Gesamtrückfluss von
rd. 147 Prozent *. Das Gesamtinvestitionsvolumen der Real I.S. in Australien beträgt über AUD 1,2 Mrd.
Real I.S. Down Under
Die Real I.S. operiert in Australien in allen wesentlichen Immobiliensegmenten (Office, Retail, Industrial
und Hospitality) über ein breites lokales Netzwerk und verfügt über eine eigene Tochtergesellschaft,
die Real I.S. Australia Pty Ltd. Im Jahr 2011 wurde die Real I.S. mit dem Scope
Award in der Kategorie „Immobilien Ausland“ ausgezeichnet.
* Bezogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio, nach Steuern in Australien und vor Progressionsvorbehalt
und deutschen Steuern auf Zinserträge. Aus der (Wert-)Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht
auf zukünftige Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden.
Quelle: Real I.S. AG
5

Millionenstadt mit Lebensstil
„Moomba Waterfest 2003“, Volksfest am Victoria Hafen von Melbourne, in den Docklands am Fluss Yarra
MELBOURNE WÄCHST NACHHALTIG
Melbourne, die kosmopolitische Hauptstadt von Victoria im Süden Aus -
traliens, gilt als die „lebenswerteste Stadt der Welt“. Im Großraum von
Melbourne leben über 4 Mio. Menschen. Die Metropole mit ihren internationalen
Universitäten und weltweit führenden Konzernen wird bis 2056
auf rd. 6,8 Mio. Einwohner angewachsen sein. Angesichts dieser großen
Herausforderung für die Zukunft hat Melbourne eine Vision entwickelt,
wie es seine Lebensgrundlagen für die nächsten Jahrzehnte nachhaltig
sichern kann. Dazu gehören u. a. Investitionen in Zukunftstechno logien,
die Förderung von erneuerbaren Energien sowie der Ausbau des öffentlichen
Nahverkehrs.
Quellen: The Economist, The world’s most liveable cities 2011; Australian Bureau of Statistics, Future population growth
and ageing, 2009; http://www.vlsci.org.au, Jan. 2012; State Government of Victoria, Dez. 2011; Auszug aus „Melbourne
2032“, Victorian Department of Eco-Innovation and Sustainable Living (DEISL), Juli 2008

Melbourne prosperiert
Melbourne, die südlichste Millionenstadt der Welt, ist die
Hauptstadt des Bundesstaates Victoria und nach Sydney
zweitgrößte Stadt Australiens. Von den insgesamt rd.
5,5 Mio. Menschen, die im Bundesstaat Victoria gemeldet
sind, leben rd. 4,08 Mio. Einwohner in der Metropolregion
Melbourne.
Historisch lässt sich der CBD in die Teilmärkte „Eastern
Core“, „Western Core“, „Civic“ und „Docklands“ einteilen.
Der Büroflächenbestand des zentralen Geschäftsviertels,
Melbourne CBD, beläuft sich auf rd. 4,24 Mio. m², wobei
der Teilmarkt „Western Core“, in dem sich das Fondsobjekt
befindet, den in Bezug auf die vorhandene Bürofläche
größten Teilmarkt darstellt.
Im wachstumsstärksten Bundesstaat
Melbourne hat nicht nur durch die Australian Open, eines
der vier jährlichen Grand-Slam-Turniere im Tennis, sowie
den „Grand Prix von Australien“ in der Formel 1 weit über
die Grenzen Australiens hinaus eine Bedeutung erhalten.
Die Metropole zeigt vor allem Wirtschaftskraft: Im australischen
Finanzjahr 2010 – 2011 haben Melbourne und der
Bundesstaat Victoria den größten Beitrag zum Bruttoinlandsprodukt
Australiens geleistet. Das kontinuierliche
Wirtschaftswachstum in Victoria und solide Staatsfinanzen
sind Folge dieser positiven Rahmenbedingungen und werden
durch ein AAA-Rating für den australischen Staat von
Standard & Poor’s untermauert. 1)
1) Standard & Poor’s, Dez. 2011
Ausgezeichnete Lebensqualität
Neben der wirtschaftlichen Bedeutung des Standorts für
das Land Australien bietet Melbourne den „Melburnians“
durch seine Lage und Stadtplanung ein sehr hohes Maß an
Lebensstandard und -qualität. So wurde Melbourne von
der britischen Wochenzeitschrift „The Economist“ 2011
erneut zur lebenswertesten Stadt der Welt gewählt.
CBD mit Wachstumspotenzial
Das zentrale Geschäftsviertel (Central Business District, CBD)
von Melbourne erstreckt sich zwischen der Spencer und der
Spring Street und wird durch die La Trobe Street respektive
durch die Flinders Street zum Yarra River begrenzt.
Gesunde Planung im Immobilienmarkt
Der Büroimmobilienmarkt im zentralen Geschäftsviertel
von Melbourne zeichnet sich insbesondere durch
eine sorgfältig geplante Bauvergabe und somit eine gut
vorhersehbare Fertigstellungsquote neuer Immobilienprojekte
aus. Die Leerstandsrate ist im 3. Quartal 2011
auf 5,9 Prozent über alle Gebäudequalitäten im zentralen
Geschäftsviertel von Melbourne bzw. auf rd. 3,9 Prozent im
Premiumbereich und rd. 8,5 Prozent im Sekundärbereich
gesunken.
Günstiger Zeitpunkt für Investoren
Melbourne befindet sich gemäß der aktuellen Analyse des
Immobilienzyklus in einer Phase der ansteigenden Mieten
und bildet demnach einen günstigen Einstiegszeitpunkt,
um an der Wertentwicklung von Immobilien, die sich
grundsätzlich gemäß der langfristig erzielbaren Rendite
entwickeln, teilzuhaben. Die positiven Fundamentaldaten
des Büroimmobilienmarkts von Melbourne spiegeln sich
auch in der Nachfrage nach geeigneten Immobilieninvestments,
zu denen das Fondsobjekt gehört, wider. Der
Immobilienwert für A-Grade-Gebäude pro Quadratmeter
wird gemäß den Berichten der lokalen Experten von
Colliers International im zweiten Halbjahr 2011 in einer
Bandbreite zwischen AUD 4.500 und AUD 5.750 je m²
angegeben.
Quellen: Germany Trade & Invest; Auswärtiges Amt; OECD Economic Outlook 89 database,
May 2011; IMF Outlook September 2011; IMF Country Report No. 11 / 300 Sep 2011; The
Global Competitiveness Report 2011 – 2012; Australian Bureau of Statistics; The Economist,
Liveability Ranking 2011; Valuation Report, Jones Lang LaSalle, 01.11.2011
Mietzyklus Asien-Pazifik
Beschleunigter
Mietpreisrückgang
Verlangsamter
Mietpreisrückgang
Beschleunigtes
Mietpreiswachstum
Verlangsamtes
Mietpreiswachstum
Singapur, Hongkong, Mumbai
Kuala Lumpur
Neu-Delhi, Shanghai
Jakarta, Guangzhou, Adelaide
Peking
HCM City, Tokio Perth, Brisbane, Bangalore, Sydney
Melbourne, Manila, Taipeh
Hanoi, Wellington, Canberra, Seoul
Auckland, Bangkok
Quelle: CBRE Asia Pacific Offices, Q3 2011
7

Nachhaltiges und zertifiziertes
Fondsobjekt im Zentrum von Melbourne
Fondsobjekt Defence Plaza, 655 – 661 Bourke Street, in Melbourne
HOHE UMWELT- UND ENERGIESTANDARDS FÜR GREEN BUILDINGS
Green Buildings setzen im Büroimmobilienmarkt von Melbourne
Maßstäbe. Die Büroimmobilien werden anhand von Standards für
eine energieeffiziente und umweltbewusste Gebäude ausstattung
bewertet, wie z. B. dem National Australian Built Environment Rating
System („NABERS“).
Quelle: http: / / www.nabers.com.au, Jan. 2012

Zukunftsorientierter Business-Standort
Die Fondsimmobilie befindet sich in exponierter Lage im
westlichen Bereich („Western Core“) des zentralen Geschäftsviertels
von Melbourne („Melbourne CBD“) an der Bourke
Street, zwischen der Little Collins Street, Spencer Street
und King Street, in unmittelbarer Nähe zum Fern- und
S-Bahnhof „Southern Cross Station“, dem wichtigsten
Verkehrsknoten des öffentlichen Personennahverkehrs in
Melbourne. In der unmittelbaren Nachbarschaft haben
sich weitere renommierte Mieter angesiedelt, wie beispielsweise
die National Australia Bank (NAB), die Australia
and New Zealand Banking Group (ANZ), das Telekommunikationsunternehmen
Telstra und die Kaufhauskette Myer.
Verkehrsgünstig im CBD gelegen
Neben dem Anschluss an den regionalen und überregionalen
Zugverkehr durch den Hauptverkehrsknoten „Southern
Cross Station“, welche sich in rd. 50 Meter Entfernung zur
Immobilie befindet, ist die Immobilie weiterhin durch die
gegenüberliegenden Trambahn- und Bushaltestellen ideal
an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen.
Victoria St
Hochwertiger Gebäudekomplex
Der zehnstöckige Gebäudekomplex besteht aus einem
Bürohochhaus, welches 1990 fertiggestellt wurde, und
einem denkmalgeschützten eingeschossigen Gebäude mit
historischer Fassade von etwa 1876, welches sich auf dem
gleichen Grundstück befindet und verbunden mit dem
Bürohaus eine Einheit bildet (der sog. „Hudson Store“).
Energieeffizienz wird weiter optimiert
Derzeit wird eine umfassende Modernisierung und Aufwertung
des Fondsobjekts durchgeführt, bei der auch Klimaund
Heiztechnik, Brandschutz, Aufzüge, Lobby und Waschräume
energieeffizient bzw. nach neuestem Standard
modernisiert werden. Durch diese Maßnahmen soll der
derzeitige „Green-Building-Status“ des Fondsobjekts von
3,5 Star NABERS 1) auf voraussichtlich 4,5 Star NABERS
erhöht und das Gebäude damit langfristig und nachhaltig
hohen Ansprüchen bezüglich der Energieeffizienz gerecht
werden.
1) Die Ergebnisse des NABERS-Bewertungssystems werden auf einer Skala von eins bis
sechs Sternen abgebildet, wobei eine Bewertung von sechs den höchsten marktführenden
Gebäudestandard ausweist.
Swanston St
Lygon St
Rathdowne St
King St
Docklands Hwy
Docklands Drive
Pigott St
Bourke St
32
200 m
Lorimer St
Adderley St
Dudley St Dudley St
Wurundjeri Way
20
DIGITAL
HARBOUR
Harbour Esplanade
Princes Hwy
Princes Hwy
Spencer St
55
TELSTRA DOME
(ETIHAD STADIUM)
Bourke St
William St William St
Little Lonsdale St Little Lonsdale St
La Trobe St La Trobe St La Trobe St
Docklands Hwy Wurundjeri Way
Docklands Hwy
50
55
Spencer St Clarendon St
Lonsdale St Lonsdale St
Little Bourke St Little Bourke St
Bourke St
Queen St Queen St
Elizabeth St Elizabeth St
Little Collins St Little Collins St
Flinders Ln Flinders Ln
Collins St Collins St Collins St
West Gate Freeway
50
32
20
79
SOUTHERN
CROSS STATION
FLAGSTAFF
GARDENS
50
FLAGSTAFF
STATION
Fondsobjekt, 655 – 661 Bourke Street, Melbourne
YARRA RIVER
King St
Queensbridge St
Flinders St Flinders St Flinders St
Normanby Rd
Queen St
Princes Hwy
STOCK
EXCHANGE
A Eisenbahn | Straßenbahn | Restaurant | Shopping
E
MELBOURNE
EXHIBITION CENTRE
F
79
G
I
Franklin St
79
J
30
AQUARIUM
Market St
Whiteman St
Kings Way
B
CROWN
ENTERTAINMENT
COMPLEX
Princes Hwy
79
H
City Rd
MELBOURNE
CENTRAL
Power St
Princes Hwy
Domain Tunnel
BOURKE ST
MALL
YARRA RIVER
A
Princes
D
City Rd
Russell St
Swanston St St Kilda Rd
C
FLINDERS ST
STATION
SOUTHGATE ARTS
CENTRE
Southbank Boulevard
FEDERATION
SQUARE
A Eureka Skydeck 88, Aussichtsplattform | B Immigration Museum | C Australian Centre for the Moving
Image (AMCI) | D State Library of Victoria | E Victoria Police Museum | F Supreme Court of Victoria |
50
G Rialto Towers | H Melbourne Opera | I The Hellenic Museum | J Victoria University
A B
C
D
E
G
H
I J
9
F
3
Exhibition St
Bourke St
Spring St
Yarra Bank Hwy
Linlithgow Ave
PARLIAMENT
RAILWAY STATION
Batman Ave
BIRRARUNG
MARR PARK
STATE
PARLIAMENT
HOUSE
Fondsobjekt Bayernfonds Australien 1

Langfristig vermietet an staatlichen Mieter
mit exzellenter Bonität
Objektdaten im Überblick
Allgemeine Objektdaten:
Defence Plaza
655 – 661 Bourke Street, Melbourne VIC
Anschrift
Nutzung
655 – 661 Bourke Street
Melbourne VIC
Untergeschoss:
Parkplätze und Lagerflächen
Erdgeschoss:
Lobby / Café, Konferenzräume
Hudson Store:
Fitnessraum und Eingangshalle
1. – 9. Obergeschoss:
Büroflächen
Etablierte Regierungsadresse
Mieter des Fondsobjekts ist das Commonwealth of Australia,
die australische Regierung, im vorliegenden Fall vertreten
durch das Verteidigungsministerium, das Department of
Defence. Das Ministerium bildet zusammen mit den australischen
Verteidigungskräften einen Teil der staatlichen
australischen Verteidigungsorganisation und gehört somit
dem Commonwealth von Australien an. Das Ministerium
erfüllt mit seinen rd. 65.600 Mitarbeitern ein weites Spektrum
öffentlicher Aufgaben zur Sicherung und Verteidigung
des Landes Australien. Der staatliche Mieter verfügt
über eine ausgezeichnete Bonität, was an den aktuellen
Bonitätsnoten namhafter Ratingagenturen abgelesen
werden kann. So besteht u. a. ein Rating von „AAA“ für
langfristige Verbindlichkeiten und damit das bestmögliche
Rating von Standard & Poor’s.
Zeitraum der
Fertigstellung
Dachgeschoss:
Gebäudetechnik / Technikaufbauten
Baujahr Bürogebäude 1990
Baujahr Hudson Store etwa 1876
Renovierung Hudson Store 1990
Langjährige Standorttreue
Der aktuelle Mieter ist seit 2001 an den Standort und
damit das Fondsobjekt gebunden. Das Verteidigungsministerium
hat den Mietvertrag zum 23.03.2011 langfristig
bis zum 15.06.2021 um zehn Jahre verlängert bzw. neu
abgeschlossen.
Stockwerke
Gesamtrenovierung derzeit bis
voraussichtlich August 2013
1 Untergeschoss,
1 Erdgeschoss,
9 Obergeschosse,
Dachaufbauten
Grundstücksfläche 3.328 m²
Mietflächen
Bürofläche
Pkw-Tiefgaragenstellplätze
rd. 19.027 m²
64
Vermietungsstand 100 %
Kaufpreis
Fondsobjekt
Einkaufsfaktor
(ohne Erwerbsnebenkosten)
AUD 100 Mio.
rd. das 13,3-fache der
Jahresnettomiete (Anfangsmiete
16.06.2011 bis 15.06.2012)
Mietvertrag mit Wertsicherung
Die Miete für die ersten zwölf Monate wurde mit rd.
AUD 7.499.813 vereinbart und ist monatlich vorschüssig
und grundsätzlich immer zum ersten Tag des Monats zu
bezahlen, jeweils zzgl. australischer Umsatzsteuer. Unter
dem bestehenden Mietvertrag mit der australischen
Regierung, vertreten durch das Verteidigungsministerium,
wurde eine Wertsicherungsklausel vereinbart, die Mietsteigerungen
zum 16.06. eines jeden Jahres von 4 Prozent
vorsieht.
Betriebskosten trägt der Mieter
Bei dem Mietvertrag mit dem Verteidigungsministerium
handelt es sich um einen sog. „Net-Lease“, einen Nettomietvertrag,
unter dem der Mieter sämtliche Bewirtschaftungs-
und Betriebskosten des Fondsobjekts, sog. „Outgoings“,
zu leisten hat. Der Mietvertrag sieht grundsätzlich
vor, dass die strukturellen Instandhaltungs- und Reparaturkosten
für das Fondsobjekt vom Vermieter zu tragen sind.
Verkehrswert gemäß
Bewertungsgutachten
AUD 100,5 Mio.
Quellen: www.defence.gov.au; CIA - The World Factbook: Australia 15.11.2011;
Standard & Poor’s, Dez. 2011
10

Oben: Haupteingang des Fondsobjekts, Bourke Street
Unten: Innenansichten des Fondsobjekts
11

Attraktive Ausschüttungen / Entnahmen
prognostiziert
Brunnen vor dem Crown Entertainment Complex in Melbourne
Ertragsorientierte Beteiligung
Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag des Anlegers (ohne
Agio) sind während des Prognosezeitraums anfänglich jährliche Ausschüttungen
/ Entnahmen von 6,25 Prozent nach australischen Steuern
prognostiziert, die während der Prognosedauer auf 6,5 Prozent p. a.
ansteigen sollen. 1) Der Ausschüttungsanspruch besteht dabei zeitanteilig
ab dem Ersten des auf die vertragsgemäße Einzahlung des Beteiligungsbetrags
nebst Agio folgenden Monats.

Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen 1) nach australischen Steuern
110 %
100 %
108,33 %
6 %
6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 %
6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 %
4 %
2 %
0 %
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Abgeltungsteuer in Deutschland auf Zinserträge aus der Anlage der Liquiditätsreserve 2)
Steuerliche Konzeption
Die Beteiligung an der vermögensverwaltend ausgestalteten
Fondsgesellschaft vermittelt den Anlegern laufende
Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung einer in
Australien belegenen Immobilie sowie ggf. Einkünfte aus
der Veräußerung der Immobilie und in geringem Umfang
Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen
Deutschland und Australien in der derzeit geltenden
Fassung werden laufende Einkünfte aus der Vermietung
der Fondsimmobilie nur in Australien besteuert. Laut
angestrebtem Fondskonzept werden die Einkünfte aus
dem Objekt in Australien mit einer Quellenbesteuerung
von 7,5 Prozent besteuert. In Deutschland sind die laufenden
Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von
der Besteuerung freigestellt, werden aber im Rahmen des
Progressionsvorbehalts berücksichtigt. 3)
Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung der Fondsimmobilie
unterliegen in Australien gemäß dem angestrebten
Fondskonzept ebenfalls der Quellensteuer von derzeit
7,5 Prozent, wobei der Veräußerungsgewinn und damit
die steuerliche Bemessungsgrundlage für diese Besteuerung
nach den anwendbaren australischen Vorschriften zu
ermitteln ist.
in Deutschland nicht steuerpflichtig (auch nicht im Rahmen
des Progres sionsvorbehalts), sofern die Veräußerung nach
Ablauf von zehn Jahren seit dem Erwerb der Rechte an der
Immobilie und dem Beitritt des jeweiligen Anlegers erfolgt
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.4 des Beteiligungsprospekts).
Zinseinnahmen im Rahmen der Beteiligung unterliegen
in Deutschland der Abgeltungsteuer.
Die Anleger selbst sind nach derzeitigem australischen
Steuerrecht aufgrund der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
nicht zur Abgabe einer persönlichen Steuererklärung
in Australien verpflichtet.
Details: Zu den steuerlichen Grundlagen siehe Tz. 11 des
Beteiligungsprospekts, Hinweise zu steuerlichen Risiken
siehe Tz. 3.4 des Beteiligungsprospekts.
1) Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte Betei ligungskapital
ohne Agio für das jeweilige Geschäftsjahr ab 2012 (während der Platzierungsphase
ggf. zeitanteilig auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen
der Fondsgesellschaft), nach australischen Steuern, jedoch ohne Berücksichtigung der
Effekte des Progressionsvorbehalts und der in Deutschland auf Anlegerebene zu versteuernden
Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve. Ausschüttungen / Entnahmen
enthalten auch Kapitalrückzahlungen.
2) Abgeltungsteuer von 25 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und ohne
Berücksichtigung der Kirchensteuer.
3) Zu den Details siehe hierzu Tz. 11.3.5 des Beteiligungsprospekts.
Sofern die Veräußerung vor Ablauf von zehn Jahren (Spekulationsfrist)
seit dem Erwerb der Rechte an der Immobilie
und dem Beitritt des jeweiligen Anlegers erfolgt, sollten
die Einkünfte aus der Veräußerung der Fondsimmobilie in
Deutschland für Anleger der Zielgruppe im Rahmen des
Progressionsvorbehalts zu berücksichtigen sein (siehe
dazu Details in Tz. 3.4.2 a), Tz. 7, Tz. 8.2 und Tz. 11 des Beteiligungsprospekts).
Die Einkünfte aus der Veräußerung
der Fondsimmobilie sind jedoch für Anleger der Zielgruppe
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Investition in eine nachhaltige Zukunft
Drei gute Gründe für eine Beteiligung
• Nachhaltiges und zertifiziertes Fondsobjekt im
Zentrum von Melbourne
Die Büroimmobilie befindet sich in exponierter Lage
im westlichen Bereich des zentralen Geschäfts viertels
von Melbourne (CBD). Durch die derzeit im laufenden
Betrieb durchgeführten Modernisierungs- und Aufwertungsarbeiten
soll der Energieeffizienzstatus des hochwertigen
Fondsobjekts von 3,5 auf 4,5 von 6 möglichen
Sternen nach dem Ratingsystem NABERS erhöht werden.
• Langfristig vermietet an staatlichen Mieter mit
sehr guter Bonität
Das Fondsobjekt ist seit 2001 vollständig und langfristig
bis zum 15.06.2021 an die australische Regierung,
vertreten durch das Verteidigungsministerium, vermietet.
Der Staat Australien als Mieter verfügt über eine
ausgezeichnete Bonität, u. a. ein Rating von „AAA“ für
langfristige Verbindlichkeiten und damit das bestmögliche
Rating bei Standard & Poor’s. 1)
• Attraktive Ausschüttungen / Entnahmen prognostiziert:
6,25 % p. a. ansteigend auf 6,5 % p. a. nach
australischen Steuern 2)
Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag des
Anlegers (ohne Agio) werden für den Prognosezeitraum
jährliche Ausschüttungen / Entnahmen von anfänglich
6,25 Prozent ansteigend auf 6,5 Prozent nach australischen
Steuern angestrebt. 2)
Risiken der Beteiligung (Auszug) – Die ausführlichen
Risikohinweise finden Sie im Beteiligungsprospekt,
Kapitel „Risiken“ (Tz. 3)
• Vollständiger Verlust des Beteiligungsbetrags
inklusive Agio (Total verlustrisiko)
• Negative Abweichungen von der Prognose /
Höhere Kosten
Der wirtschaftliche Erfolg hängt wesentlich von der Wertentwicklung
der Büro immobilie, von der Vermietung und
Instandhaltung und der Bonität des alleinigen Mieters
ab. Insoweit wirken sich geringere Einnahmen, höhere
Kosten (auch im Falle der Anschluss vermietung) sowie
ein geringerer Verkaufserlös der Immobilie negativ auf
die Rentabilität der Beteiligung für die Anleger aus.
• Währungsrisiko für Anleger, deren finanzielle
Verhält nisse durch andere Währungen als AUD
geprägt sind
• Eingeschränkte Fungibilität / Handelbarkeit
• Risiko der Änderung der steuerlichen Rahmenbedingungen
Die Anleger tragen das Risiko einer höheren als prognostizierten
Steuerlast, wenn z. B. die steuerliche Konzeption
oder die Veräußerungsgewinnbesteuerung ausschließlich
in Australien nicht anerkannt wird.
1) Standard & Poor’s, Dez. 2011
2) Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital
ohne Agio für das jeweilige Geschäftsjahr ab 2012 (während der Platzierungsphase
ggf. zeitanteilig auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen
der Fondsgesellschaft), nach australischen Steuern, jedoch ohne Berücksichtigung der
Effekte des Progressionsvorbehalts und der in Deutschland auf Anlegerebene zu versteuernden
Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve. Ausschüttungen / Entnahmen
enthalten auch Kapitalrückzahlungen.
Stadtansicht von Melbourne bei Nacht
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Vertriebsvergütung
Zu den im Zusammenhang mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot
anfallenden Vertriebsvergütungen siehe
Tz. 6.2 und Tz. 10.6.6 des Beteiligungsprospekts.
Beteiligungsangebot
Die Vermögensanlage besteht in einem mittelbar über
einen Treuhandkommanditisten gehaltenen Kommanditanteil
an der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH
& Co. Australien 8 KG, mit Sitz in München („Fondsgesellschaft“).
Eine spätere Umwandlung der Treuhandbeteiligung
in eine Direkt beteiligung als Kommanditist ist nach
§ 5 Abs. (4) des Gesellschafts vertrags der Fondsgesellschaft
möglich.
Platzierungsfrist und Platzierungsgarantie
Das öffentliche Angebot beginnt einen Tag nach Veröffentlichung
des Beteiligungsprospekts und endet bei Vollplatzierung
des Kommanditkapitals, spätestens jedoch mit Ablauf
der vorgesehenen Platzierungsfrist zum 31.03.2013.
Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt, die
Platzierungsfrist bis zum 31.12.2014 zu verlängern. Die
Real I.S. hat eine Platzierungsgarantie für das zur Durchführung
der Investition erforderliche Eigenkapital übernommen.
Der Initiator Real I.S.
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
(„Real I.S.“), mit Sitz in München, zählt zu den
großen bankgebundenen Initiatoren auf dem deutschen
Kapitalanlagemarkt. Das Investmenthaus wendet sich
sowohl an private als auch an institutionelle Anleger.
Neben Publikumsfonds und Spezialfonds gehören individuelle
Fondslösungen, das Portfoliomanagement und das
Management von institutionellen internationalen Immobilienportfolios
zu den Tätigkeitsfeldern. Seit 1991 hat die
Real I.S. mehr als 100 Fondsprodukte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen
von mehr als EUR 8 Mrd. für über
67.000 Anleger angeboten.
Zielgruppe
Das vorliegende Beteiligungsangebot wendet sich an
natürliche Personen,
• die in Deutschland ihren ausschließlichen Wohnsitz
oder gewöhnlichen Aufenthalt haben und in Deutschland
unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind, ihre
Beteiligung im steuerlichen Privatvermögen halten und
diese nicht fremdfinanzieren,
• die langfristig in eine professionell verwaltete gewerbliche
Immobilie in Melbourne (Australien), unter
Berücksichtigung der damit zusammenhängenden
Schwankungen des Wechselkurses und des lokalen
Immobilienmarkts, investieren möchten und
• die im Rahmen einer unternehmerischen Beteiligung,
die, aufgrund ihrer Größenordnung, üblicherweise nur
institutionellen Investoren vorbehalten ist, auf Grundlage
eines soliden Fondskonzepts an den Erträgen und
an den Wertentwicklungsmöglichkeiten einer Sachwertanlage
teilhaben möchten.
Mindestzeichnungssumme
Der Beteiligungsbetrag jedes künftig beitretenden
Anlegers soll mindestens AUD 15.000 betragen; höhere
Beteiligungsbeträge müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar
sein (Erwerbspreis). Auf den Beteiligungsbetrag künftig
beitretender Anleger wird ein Agio von 5 Prozent erhoben.
Mitglied VGF
Die Real I.S. ist Gründungsmitglied
des Verbands Geschlossene Fonds
e.V., der sich im Dialog mit Gesetzgeber,
Verwaltung und interessierter
Öffentlichkeit für die Belange dieser
Vermögensanlage einsetzt. Bezogen auf den Gesamtmarkt
in Deutschland mit einem Fondsvolumen von ca.
EUR 9 Mrd. repräsentiert der VGF ein Marktvolumen von
annähernd EUR 5 Mrd. Damit vertritt der VGF mehr als
0 Prozent des Markts geschlossener Fonds.
Die Real I.S. ist mit einem ganzheitlichen Qualitätsmanagementsystem
DIN EN ISO 9001:2008 des TÜV
Süddeutschland zertifiziert.
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Wichtige Hinweise
© Real I.S. AS, Stand: Februar 2012
Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar, sondern
geben lediglich eine zusammenfassende Kurzdarstellung der beschriebenen unternehmerischen Beteiligung
wieder. Weitere Informationen insbesondere zur Struktur und den Risiken enthält der Beteiligungsprospekt
mit Stand vom 10.02.2012, der die allein maßgebliche Verkaufsunterlage darstellt. Dieser ist kostenfrei bei
Ihrem Berater oder der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, Innere Wiener Str. 17, 81667
München, zu beziehen. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei
Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Soweit
der Anbieter die Beteiligung ganz oder teilweise im Internet veröffentlicht, sind diese Angaben nicht geprüft
worden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Aus der (Wert-)
Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf zukünftige Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden.
Das Beteiligungsangebot richtet sich an natürliche Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig
sind, ihre Beteiligung im Privatvermögen halten und diese nicht fremdfinanzieren. Dem Beteiligungsprospekt
ist zu entnehmen, inwieweit der Vertrieb des Produkts unzulässig oder eingeschränkt ist (z. B. Beschränkungen
für bestimmte Rechtsordnungen oder ausländische Personen).
0001
Real I.S. AG
Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße
München
www.realisag.de