Vom Langzeitvertrag zum Dauerschuldverhältnis - Werner Baurecht

16
Abbildung 4: Reduzierung der Unsicherheit durch Inspektion und Erhöhung der Lebensdauer
durch Wartung
Die Festlegung eines akzeptierten Verschleißgrades
Die unter der technischen Lebensdauer liegende zu erwartende tatsächliche Nutzungsdauer
wird u. a. von folgenden Faktoren beeinflusst:
- „Moralischer“ Verschleiß durch Änderung des Zeitgeschmacks (z. B. Fliesenbeläge im
Wohnungsbau)
- Fehlende Akzeptanz bei farblicher Veränderung der Oberflächen durch Nutzung und UV-
Belastung (z. B. Teppichböden in Hotels)
- Technische Weiterentwicklungen, die ein Nachrüsten bzw. einen Austausch einzelner
Komponenten interessant erscheinen lassen (z. B. Heizungssteuerung)
- Unwirtschaftliche Nutzung durch steigenden Instandhaltungsaufwand.
Wie am Beispiel eines Teppichbodens erkennbar, ist die Grenze für die Nutzungszeit in ganz
erheblichem Maße vom gewünschten Qualitätsniveau abhängig (Zwei-Sterne- oder Vier-Sterne-
Hotel).
Bei Abschluss des Vertrages und vor dem Aufbau eines Instandhaltungsplanes ist deshalb auf
möglichst objektive Art und Weise der akzeptierte Verschleißgrad zu bestimmen. Hierzu liegen
noch relativ wenige verallgemeinerungsfähige praktische Erfahrungen vor. Trotzdem ist eine
Beschreibung notwendig, da nur so eine Budgetbildung sowie die Ausschreibung und Vergabe
komplexer Betreiberleistung möglich ist.
Beispiel für die Beschreibung des akzeptierten Verschleißgrades textiler Bodenbeläge:
Bei Neubelägen ist die Definition der sichtbaren Qualität einfach anhand von Mustern und Proben
durchzuführen. Anders verhält es sich jedoch bei Ausbleichungen, Verschleiß oder dauerhafter
Verschmutzung. In diesen Fällen ist es praktisch unmöglich, für alle Farben, Muster und
Beläge Proben mit unterschiedlichem Abnutzungsgrad vorzuhalten. Solche Proben wären im
Idealfall „Grenzmuster“ zur Definition, wann ein Belag auszutauschen ist. Als Hilfsmittel zur
Beurteilung ist die „Grauzonentabelle“ in der Erprobung. Dieses Verfahren bietet nach jetzigen
Erkenntnissen eine Möglichkeit zur Definition der visuell wahrnehmbaren Qualität. Es wird vom
neu verlegten Bodenbelag ein Schwarz-Weiß-Foto aus der üblichen Sicht des Nutzers (Körperhöhe
im Durchschnitt ca. 1,70 m) und bei der im Raum herrschenden üblichen Beleuchtung
aufgenommen. Dieser Neuzustand wird nun auf einer vorher definierten Grauzonenskala (Abbildung
5) markiert.
Beispiel 1: kein Austausch
▼
▼
Beispiel 2: Austausch notwendig
O
O
Neuzustand:
Abbildung 5: Beispiel für die Vereinbarung einer Tolerierten Abweichung vom Neuzustand
Durch die auf der Horizontalen angegebenen Abstände in der Grautonabstufung lassen sich die
maximal akzeptierten Abweichungen festlegen. Diese Punkte werden in den Betreibervertrag
aufgenommen, ebenso wie der Messpunkt-Abstand. Dieser Abstand gibt den Bereich des Bodenbelages
an, innerhalb dessen die Überprüfung nach der Grauzonentabelle später bewertet
werden kann. Wird der Messpunktabstand zum Beispiel im Betreibervertrag mit 1 m angegeben,
so wird, vom schlechtesten Punkt ausgehend, 1 m weit gemessen und dieser Bereich wieder
als Schwarz-Weiß-Bild abgelichtet. Anhand der festgelegten Punkte in der Grauzonentabelle
lassen sich nun die Ergebnisse ablesen und die Abweichungen definieren. Dieses Verfahren