Vom Langzeitvertrag zum Dauerschuldverhältnis - Werner Baurecht

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Vom Langzeitvertrag zum Dauerschuldverhältnis
... die Theorie hinkt hinter der Praxis hinterher
Prof. Dr.-Ing. habil. Ulrich Nagel
Nach den Baukosten rücken die Betriebskosten der Bauwerke immer mehr in den Blickpunkt
der Nutzer von Immobilien und werden häufig zum wesentlichen Entscheidungskriterium. Eine
zukunftsträchtige Aufgabe für Planer ist es, Bestandsimmobilien und Neubauten so zu gestalten,
dass die laufenden Aufwendungen deutlich gesenkt werden können. Für die dafür notwendigen
Planungsleistungen bedarf es der Weiterentwicklung des Werkvertragsrechtes und der
Anpassung des Honorarrechtes 1 .
Aufgrund der Verschiebungen in der Leistungsstruktur der Bauunternehmer (im Hochbau werden
inzwischen mehr als 60 % der Leistungen im Bestand erbracht) gibt es auf den Gebieten
der Bautechnik und des Baurechtes einen erheblichen Entwicklungsbedarf. Dieser beginnt bei
der sicheren Abschätzung des Langzeitverhaltens von Baustoffen und Bauelementen, reicht
über die Kalkulation von Risiken in Langzeitverträgen und der rechtssicheren Gestaltung von
Allgemeinen Geschäftsbedingungen bis hin zur Abschätzung der Konsequenzen aus verschiedenen
Vertragsstrukturen.
Die folgenden Ausführungen konzentrieren sich auf den bautechnischen Teil des Gebäudemanagements.
Dieser Bereich umfasst folgende Phasen im Lebenszyklus der Objekte (Hochbau
gleichermaßen wie Tiefbau)
• Bedarfsplanung
• Objektplanung
• Bauausführung
• Dokumentation
• Pflege
• Inspektion
• Wartung
• Instandsetzung
• Modernisierung
• Umbau / Umnutzung
• Recycling von Bauelementen und Baustoffen
• Grundstücksvorbereitung für die nächste Nutzung
Aufgrund dieses Aufgabenspektrums ist u.a. die Klärung folgender Fragen für den Praktiker von
Bedeutung:
- Welche Planungsleistungen sind, auch wenn Sie in der Vergangenheit nicht erbracht wurden,
in den Grundleistungen der HOAI enthalten und damit nicht vergütungsfähig?
- Wie können besondere Leistungen im Planungsprozess definiert, abgegrenzt und gesondert
vergütet werden?
- Handelt es sich bei den Leistungen während des Betriebes wirklich um Dienstleistungen
oder steht auch hier der werkvertragliche Charakter im Vordergrund?
- Welche Elemente des Bauvertragsrechtes sind auf Langzeitverträge (Betrieb von Gebäuden)
übertragbar?
1. Planungsleistungen im Facility Management (FM)
Bereits in den Grundleistungen und besonderen Leistungen der HOAI sind in § 33 und Anlage
11 der HOAI Begriffe eingeführt, die Teile des FM - Leistungsspektrums mit umfassen, ohne
dass dies immer auf den ersten Blick deutlich wird (Tabelle 1). Insbesondere im Bereich der
Grundleistungen gibt es erhebliches Streitpotenzial, da natürlich einerseits die langfristige Wirtschaftlichkeit
geschuldet ist (und damit natürlich die Optimierung unter Einbeziehung der Betriebskosten),
andererseits aber diese Leistungen in dieser Detailliertheit bisher kaum erbracht
wurden. Es erscheint deshalb sinnvoll, die FM – spezifischen Leistungen als besondere Leistungen
abzugrenzen und den zu erreichenden Erfolg zu definieren (Tabelle 2). Mit diesem Ansatz
wird das Ziel verfolgt, unabhängig vom derzeitigen Streit über die Zukunft der HOAI eine
1 Die letzte Reform der HOAI im Jahre 2009 hat dieser Anforderung praktisch nicht entsprochen.

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Orientierung für den Praktiker zu geben, wie FM – Leistungen gesondert vereinbart und abgerechnet
werden können. Damit setzt sich diese Vorgehensweise deutlich vom AHO – Vorschlag
zur Honorierung des „Facility Management Consulting“ 2 ab, der eine Mischung aus Beratungs-,
Planungsleistungen und Projektleitungsfunktionen enthält.
Tabelle 1: Leistungen, die auch den Gebäudebetrieb umfassen können und damit bereits Teile
des FM – Leistungsspektrums beschreiben (Auszug aus HOAI Anlage 11) 3
Lph Grundleistungen mit FM-Bezug
(abschließend)
Besondere Leistungen im Rahmen des FM
(Beispiele)
1. - Klären der Aufgabenstellung
anderer an der Planung fachlich Beteiligter 4
- Beraten zum gesamten Leistungsbedarf
- Standortanalyse
- Formulieren von Entscheidungshilfen für die Auswahl - Aufstellen eines Funktionsprogramms
2. - Abstimmen der Zielvorstellungen (Randbedingungen,
Zielkonflikte)
- Untersuchen von Lösungsmöglichkeiten
nach grundsätzlich verschiedenen Anforderungen
- Aufstellen eines planungsbezogenen Zielkatalogs (Programmziele)
- Ergänzen der Vorplanungsunterlagen
- Erarbeiten eines Planungskonzepts einschließlich Untersuchung
aufgrund besonderer Anforderungen
der alternativen Lösungsmöglichkeiten
- Aufstellen einer Bauwerks- und Betriebsaufgrund
- Integrieren der Leistungen anderer an der Planung fachlich Kosten-Nutzen-Analyse
Beteiligter
- Ergänzen der Vorplanungsunterlagen
- Klären und Erläutern der wesentlichen ... , wirtschaftlichen,
energiewirtschaftlichen (zum Beispiel hinsichtlich rationeller
Energieverwendung und der Verwendung erneuerbarer
Energien) ... Zusammenhänge, Vorgänge und Bedingungen...
hinsichtlich besonderer Maßnahmen zur
Gebäude- und Bauteiloptimierung, die
über das übliche Maß der Planungsleistungen
hinausgehen, zur Verringerung
des Energieverbrauchs ... in Abstimmung
mit anderen an der Planung fachlich Beteiligten.
3. - Durcharbeiten des Planungskonzepts (stufenweise Erarbeitung
einer zeichnerischen Lösung) unter Berücksichtigung
..., wirtschaftlicher, energiewirtschaftlicher (zum Beispiel
hinsichtlich rationeller Energieverwendung und der Verwendung
erneuerbarer Energien) ... Anforderungen unter
Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich
Beteiligter bis zum vollständigen Entwurf
- Integrieren der Leistungen anderer an der Planung fachlich
Beteiligter
- Analyse der Alternativen / Varianten und
deren Wertung mit Kostenuntersuchung
(Optimierung)
- Wirtschaftlichkeitsberechnung
- Ausarbeiten besonderer Maßnahmen zur
Gebäude- und Bauteiloptimierung, die
über das übliche Maß der Planungsleistungen
hinausgehen, zur Verringerung
des Energieverbrauchs ... unter Verwendung
der Beiträge anderer an der Planung
fachlich Beteiligter.
4. - Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen,
Beschreibungen und Berechnungen unter Verwendung der
Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter
5. - Durcharbeiten der Ergebnisse der Leistungsphasen 3 und 4
... unter Berücksichtigung ..., wirtschaftlicher, energiewirtschaftlicher
(zum Beispiel hinsichtlich rationeller ...) und ...
Anforderungen unter Verwendung der Beiträge anderer an
der Planung fachlich Beteiligter bis zur ausführungsreifen
Lösung. ...
- Erarbeiten der Grundlagen für die anderen an der Planung
fachlich Beteiligten und Integrierung ihrer Beiträge bis zur
ausführungsreifen Lösung
- Fortschreiben der Ausführungsplanung während der Objektausführung
6. - Aufstellen von alternativen Leistungsbeschreibungen
für geschlossene Leistungsbereiche
- Aufstellen von vergleichenden Kostenübersichten
unter Auswertung der Beiträge
anderer an der Planung fachlich Beteiligter
7. - Aufstellen, Prüfen und Werten von Preisspiegeln
nach besonderen Anforderungen
8. - -
2 Untersuchungen zum Leistungsbild und zur Honorierung des Facility Management Consulting, Hsg.:
AHO – Ausschuss e.V. Bundesanzeiger Verlag, Berlin 2004
3 Es sind nur die Leistungen aus den Leistungsbildern herausgezogen worden, die auch FM - Planungsleistungen
enthalten können.
4 Es handelt sich hier auch um Planungsleistungen von FM - Fachleuten
5 Das übliche Maß ist für Maßnahmen zur Energieeinsparung durch die Erfüllung der Anforderungen gegeben,
die sich aus Rechtsvorschriften und den allgemein anerkannten Regeln der Technik ergeben.

3
Lph Grundleistungen mit FM-Bezug
(abschließend)
9. - Systematische Zusammenstellung der zeichnerischen
Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts
Besondere Leistungen im Rahmen des FM
(Beispiele)
- Erstellen von Bestandsplänen
- Aufstellen von Ausrüstungs- und Inventarverzeichnissen
- Erstellen von Wartungs- und Pflegeanweisungen
- Objektbeobachtung
- Objektverwaltung
- Überwachen der Wartungs- und Pflegeleistungen
- Aufbereiten des Zahlenmaterials für eine
Objektdatei
- Ermittlung und Kostenfeststellung zu
Kostenrichtwerten
- Überprüfung der Bauwerks- und Betriebs-
Kosten-Nutzen-Analyse
Tabelle 2: Besondere FM – Planungsleistungen, die sich an den Leistungsphasen der Anlage
11 der HOAI orientieren.
Lph Erweiterungsfähigkeit der besonderen Leistungen mit
speziellen FM - Leistungen
keine Grundsätzliche Beratung zum Sinn und Nutzen des FM 6
• Gedankenstruktur
• grundsätzliche Gestaltungsvarianten
1. • Funktionsanalyse 7
• FM-Konzept
2. • Einführung verschiedener Prioritäten (Bau / Betrieb)
• Simulation für verschiedene Nutzungsdauern
• Simulation der Ergebnisse bei verschiedenen Szenarien
der Entwicklung der laufenden Kosten
3. • wie in Leistungsphase 2, jedoch mit höherer Genauigkeit
• Aufstellen eines FM-Anforderungskataloges
4. Einfügung oder Veränderung von FM –
Leistungsanforderungen und ihre baulichen Konsequenzen
(im Betrieb) aus fortgeschrittenem Vermarktungsstand
werkvertraglicher Erfolg
entfällt
• AG kann Tragweite abschätzen
• AG hat Übersicht zur Beauftragung der
Sonderfachleute
• AN kennt Vorstellungen des AG
Vorplanungskonzept, dass den wirtschaftlichen
Vorstellungen des Bauherren entspricht.
Für alle Simulationen eine Unsicherheit von z.B.
+/- 30 % bei vorher abgestimmten und vereinbarten
Annahmen zur Kostenentwicklung und eines
Zeithorizontes für die Nutzung
analog Lph. 2
Für alle Simulationen eine Unsicherheit von z.B.
+/- 20 % bei vorher abgestimmten und vereinbarten
Annahmen zur Kostenentwicklung und eines
Zeithorizontes für die Nutzung
5. Konstruktionsentwicklung zur Erfüllung spezieller Anforderungen
aus dem Betrieb (Achtung: kann ggf. Grundleistung
sein!)
Abstimmung der Konstruktion der Bauelemente und der
Anschlüsse unter den Aspekten (z.B.) der Harmonisierung
der Lebensdauer, Zugänglichkeit bei Betrieb und Wartung,
Trennbarkeit bei Demontage oder Abbruch
Aufstellen eines FM-Leistungsprogramms als Grundlage für
die Ausschreibung von FM-Leistungen im Betrieb (z.B. zu
akzeptiertem Verschleißgrad, „Reaktionszeiten“ bei Versagen).
6. Ausschreibung von FM-Leistungen in verschiedenen Vertrags-Strukturvarianten
(z.B. Bau einschl. Betrieb oder Trennung
in „Lose“ z.B. auch für Bau und Betrieb)
Ausschreibung von FM-Leistungen in verschiedenen Preis-
Strukturvarianten (z.B. Einheitspreise, Pauschalpreise,
GMP)
7. Wertung der FM-Angebote und Strukturvergleich aus den
Ergebnissen der Lph. 6 (Strukturvarianten wie dort angegeben)
Zurverfügungstellung rechtssicherer Vertragsunterlagen für
FM-Leistungen
suboptimale Auswahl aus dem vorhandenen
Fonds der Möglichkeiten
nachvollziehbare Angleichung der Konstruktionslösung
Ergänzende Informationen zur Konstruktion
hinsichtlich der Nutzung und zum Betrieb, die
einen nahtlosen Übergang in die Vorbereitung
der Vergabe ermöglichen.
Zurverfügungstellung aller zur Ausschreibung in
technischer und vertragsrechtlicher Hinsicht
notwendigen Unterlagen
Vergabeunterlagen
rechtssichere Vertragsunterlagen für Vertrag mit
Dritten
8. - -
6 Objektbezug nicht zwingend notwendig. Damit hat diese Leistung keinen werkvertraglichen Charakter.
7 Ab Leistungsphase 1 immer Objektbezug.

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Lph Erweiterungsfähigkeit der besonderen Leistungen mit
speziellen FM - Leistungen
9. regelmäßige Überwachung der FM-Leistungen
Prüfung der Abrechnungen aus FM-Leistungen
Beratung bei Änderungen der Vergütung aufgrund von
Preisgleitklauseln oder einseitiger Veränderung der Preisstruktur
durch den AN
werkvertraglicher Erfolg
abnahmefähige FM-Leistung
geprüfte Abrechnung
Definition des Erfolges kann ggf. entfallen
Die Honorierung dieser Leistungen auf Stundenbasis ist bei größeren Leistungsumfängen u.E.
die schlechteste Lösung, da der Auftraggeber diese Abrechnung nur schwer nachvollziehen
kann. Gerade im Bereich der FM-gerechten Bauplanung gewinnt der § 7 Abs. 7 der HOAI neue
Bedeutung und ermöglicht eine faire Honorarermittlung.
HOAI § 7 (7) Für Kostenunterschreitungen, die unter Ausschöpfung technisch-wirtschaftlicher
oder umweltverträglicher Lösungsmöglichkeiten zu einer wesentlichen Kostensenkung ohne
Verminderung des vertraglich festgelegten Standards führen, kann ein Erfolgshonorar schriftlich
vereinbart werden, das bis zu 20 Prozent des vereinbarten Honorars betragen kann. In Fällen
des Überschreitens der einvernehmlich festgelegten anrechenbaren Kosten kann ein Malus-
Honorar in Höhe von bis zu 5 Prozent des Honorars vereinbart werden.
Diese Regelung war zunächst für die Herstellkosten des Bauwerkes gedacht. Das zusätzliche
Honorar ist bei Beauftragung der Leistungsphasen 1 bis 9 häufig schwer durchsetzbar, da es
immer wieder Streit zum Umfang der geschuldeten Optimierung im Rahmen der Grundleistungen
gibt. Können jedoch (wie in Tabelle 2 vorgeschlagen) Besondere Leistungen eindeutig abgegrenzt
werden, erscheint die Anwendung dieser Regel möglich. Bei der Vereinbarung erfolgsabhängiger
Vergütungen für Einsparungen im Betrieb bedarf es allerdings einiger zusätzlicher
Regelungen. Am Beispiel der Maßnahmen zur Energieeinsparung sind dies:
- Fixierung einer Ausgangssituation bei Bestandsimmobilien (Klimawerte als Heizgradtage,
Raumtemperatur in Abhängigkeit von der Nutzung usw.) 8
- Form der Umrechnung des später sich einstellenden Energieverbrauches (z.B. bei gleichzeitiger
Nutzungsänderung)
- Begrenzung des Zeitraumes für die Berechnung der Honorierung auf z.B. 2 bis 5 Jahre 9
Eine solche Vorgehensweise hat den wesentlichen Vorteil, dass die Ausgangswerte und die
Einsparungen für den Auftraggeber nachvollziehbar sind und ein direkter wirtschaftlicher Nutzen
für ihn erkennbar ist. Für die Honorarermittlung wird man sich im Falle der Energieeinsparung
auf energetische Simulationsrechnungen stützen können. Werden z.B. Reinigungsaufwendungen
durch FM-gerechte Bauplanung reduziert, können die Aufwandswerte der späteren Betreiber
als brauchbare Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Garantierte Mindesteinsparungen als Erfolg der Planungsleistungen zu vereinbaren erscheint
für den planenden Auftragnehmer gefährlich. Würde der versprochene Erfolg (als absolute
Größe) nur in geringem Umfang nicht erreicht, könnte das zum Verlust des gesamten Honoraranspruches
führen. Deshalb erscheint eine erfolgsbezogene Honorierung mit folgenden Festlegungen
sinnvoll:
- prozentuale Beteiligung an den nachgewiesenen laufenden Einsparungen,
- Beteiligung des Planers an den späteren laufenden Einsparungen über einen begrenzten
Zeitraum (z.B. zwischen 2 und 5 Jahren).
Da beide Vergütungsansätze frei verhandelbar sind, wird man beim Leistungs- und Honorarangebot
zunächst den internen Aufwand schätzen und daraus eine Untergrenze für das Gesamthonorar
bestimmen. Diese muss dann ggf. durch die Kombination der beiden Ansätz erreichbar
sein.
8 Dem Techniker wird eine keine Schwierigkeiten bereiten, hier ein vernünftiges Kennzahlensystem
vorzuschlagen.
9 Da es sich um immer wiederkehrende Einsparungen handeln sollte, muss eine zeitliche Grenze
eingeführt werden.

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Noch unsicherer ist derzeit die Honorarbestimmung zur Steuerung und Überwachung des Gebäudebetriebes.
In Tabelle 3 sind Vorschläge zusammengefasst, die derzeit in der Praxis erprobt
werden.
Tabelle 3: Vorschläge zur Honorierung von Architektenleistungen zur Steuerung und Überwachung
des Gebäudebetriebes (bautechnischer Teil)
Leistung Teilleistung Vorschlag zur Honorierung
Aufbau einer Projektorganisation - Definition des zu erhaltenden bzw.
(Betriebsüberwachungsorganisation) des akzeptierten Zustandes,
für den laufenden Betrieb
- Entwicklung einer Organisationsstruktur,
- Einführung eines Meldesystems
für die Leistungserbringung,
- Erarbeiten von Einsatzplänen und
Bestimmung des Umfanges der
Notdienste
Langfristige Instandhaltungs- und
Erneuerungsplanung (Gesamtplan)
auf der Grundlage eines mit dem
Auftraggeber festgelegten Zeithorizontes
und aktueller Bestandsdaten.
(ohne Bauzustandsanalyse)
Zusammenstellung der langfristigen
Kostenentwicklung (Gesamtplanung)
Ausschreibung und Mitwirkung bei
der Vergabe
Laufende Steuerung und Überwachung
des Gebäudebetriebes
(Leitung der Bewirtschaftung –
bautechnischer Teil) mit einem
abgegrenzten Leistungsspektrum.
Diese Leistung enthält nicht die
Betriebskostenabrechnung gegenüber
den Mietern.
Systematische Inspektion im vereinbarten
Umfang
- Bestimmung der voraussichtlichen
Lebensdauer der Bauwerksteile,
- Bestimmung der notwendigen und
sinnvollen Instandhaltungsleistungen,
- Zusammenfassung in einem
Gesamtplan
Es handelt sich hier nicht um die Kostenermittlung,
sondern um die Zusammenstellung
eines langfristigen Kostenplanes
auf der Grundlage vorhandener
Kostenermittlungen.
- Beschreibung des Zustandes für
die Ausschreibung einschl. Ausschreibung
von Alternativzuständen
als Grundlage für die Preisermittlung
verschiedener Alternativen
durch die Auftragnehmer,
- Erstellung von Instandhaltungsverträgen,
- Ausschreibung,
- Vergabevorschlag,
- Prüfung der Leistungen der Unternehmer
(Stichproben)
- Prüfung der Abrechnung,
- jährliche Kostenübersicht (Nutzungskostenfeststellung),
- Prüfung des Verlangens der AN
auf Preisanpassung bei Dauerschuldverhältnissen,
- Anpassung der Verträge bei
geänderter Rechtslage,
- Anpassung der Verträge bei
Änderung der Anerkannten Regeln
der Technik,
- Überwachung der „automatischen“
Verlängerung
- Feststellung des Zustandes,
- Darstellung der Ursachen für die
Zustandsveränderung,
- Erarbeitung von Vorschlägen zur
weiteren Vorgehensweise.
Planung von Nutzungsänderungen - Klärung zur Erhaltungsmöglichkeit
und zum Erhaltungswert der Bauteile,
- Kostenplanung,
- Terminplanung für die Nutzungsänderung
- Anpassung der Verträge bei
geänderter Nutzung,
3 bis 6 % der Kosten aus dem Nutzungskostenanschlag
für ein Jahr der
dort relevanten (in der eigenen Arbeit
beschriebenen) Leistungen
0,1 bis 0,2 % der anrechenbaren
Baukosten
Bei einem Betrachtungszeitraum von
mindestens 10 Jahren 0,6 % je bearbeitetes
Jahr der in der Kostenberechnung
ermittelten Kosten.
Beispiel: Jährliche relevante Nutzungskosten
10.000,- €
ergeben je Jahr 60 € Honorar; bei 10
Jahren = 600 € für den Kostenplan.
15 % der Nutzungskosten des Nutzungskostenanschlages
für das erste
Jahr. Für die Nutzung in den Folgejahren
wird kein Honorar gezahlt (keine
Vervielfältigung)
Beispiel:
10.000,- € Nutzungskosten im ersten
Jahr = 1.500,- € Honorar; in den Folgejahren
nichts
Basis der Abrechnung sollte hier die
Nutzungskostenfeststellung sein, da
damit Sonderwünsche und nicht geplante
zusätzliche Leistungen mit
erfasst werden.
Ein angemessenes Honorar liegt bei 8
bis 10 % der relevanten Nutzungskosten
aus der Nutzungskostenfeststellung.
Effektiver Stundenaufwand für Inspektion
+ Arbeit im Büro. Der Zeitaufwand
im Büro beträgt das 3- bis 5-fache der
Inspektionszeit.
in Anlehnung an die Honorarbestimmung
zur Planung von Umbauten.

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2. FM - Leistungen der Bauunternehmer sind keine Dienstleistungen
Beim Gebäudebetrieb wird sehr häufig von Dienstleistungen gesprochen und damit der werkvertragliche
Charakter der zu erbringenden Leistungen verwischt. Dass geht so weit, dass in
der Branche von Service Level Agreements (SLA) gesprochen wird und damit eine Reihe von
Leistungen falsch als Service – Leistungen eingeordnet werden. Zur Lösung dieses Problems
erscheint es sinnvoll, die vom Bauunternehmer erwarteten wesentlichen FM – Leistungen genauer
zu analysieren. Diese sind während des Betriebes
- Inspektion
- Wartung
- Instandsetzung
(Reparatur)
häufig unter dem Oberbegriff „Instandhaltung“ zusammengefasst.
In der Literatur findet man eine Vielzahl von Definitionsansätzen, die für einen konkreten Vertrag
durch zusätzliche Angaben ergänzt werden muss. Relativ weit verbreitet ist die Nutzung
der Begriffsstruktur der DIN 31051 (Grundlagen der Instandhaltung). Danach wird für den
Oberbegriff der Instandhaltung definiert:
Instandhaltung: Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen, sowie Maßnahmen
des Managements während des Lebenszyklus einer Einheit zur Erhaltung des funktionsfähigen
Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion
erfüllen kann.
Wesentlich zur Bestimmung des Vertragsgegenstandes ist u.E. hierin, dass die Funktionserfüllung
das Ziel aller Maßnahmen ist. Dies wäre damit auch der Ansatz für den abnahmefähigen
Zustand der Leistung. Andere Definitionen, die auf die „Wiederherstellung oder Erhaltung des
Neuzustandes“ abstellen, sind für die hier behandelten Aufgaben ungeeignet. Mit dem funktionsfähigen
Zustand ist ein Erfolg geschuldet, weshalb das Werkvertragsrecht anzuwenden
wäre. Der wesentliche Unterschied zum „klassischen“ Bauvertrag besteht in der Verpflichtung
für einen längeren Zeitraum und sich wiederholenden Leistungen (Dauerschuldverhältnis).
Die Leistungen der Inspektion werden in der gleichen Quelle beschrieben als:
Inspektion: Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes einer Betrachtungseinheit
einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der
notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung.
Die im Ergebnis der Inspektion vorzulegende Dokumentation muss vollständig und richtig sein.
Da außerdem auch die Ableitung von Konsequenzen geschuldet ist, hat diese Leistung ebenfalls
werkvertraglichen Charakter. Ein bloßes „Tätigwerden“ reicht für die Erfüllung der Aufgabe
nicht aus. Nur im Ausnahmefall kann ein kurzes Beratungsgespräch im Ergebnis einer Besichtigung
ohne Dokumentation auskommen. Ob hierbei jedoch der Anspruch an eine „Inspektion“
erfüllt ist, erscheint fraglich.
Die in der DIN 31051 enthaltene Definition zur Wartung genügt den Anforderungen an einen
Gebäudebetrieb nicht vollständig und erscheit zu abstrakt.
Wartung: Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrates.
Die mit der Wartung landläufig erwartete Funktionsfähigkeit wird nur unvollständig erfasst. Die
in älteren Fassungen der Norm und in vielen Vertragswerken übliche Formulierung „Maßnahmen
zur Bewahrung des Sollzustandes von ...“ erscheint auch vor dem Hintergrund der Definition
zur Instandsetzung sinnvoller.
Instandsetzung: Maßnahmen zur Rückführung einer Betrachtungseinheit in den funktionsfähigen
Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen.
Neben dem Erfolg (funktionsfähiger Zustand) sind die dafür notwendigen Leistungen
- Bewahrung (bei Wartung)

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- Rückführung in einen funktionsfähigen Zustand (bei Instandhaltung)
beschrieben und erschließen sich damit der Kalkulation durch den Unternehmer.
Diese Leistungen und einige mögliche spezifische Formen der Leistungserbringung durch Bauunternehmer
sind in Tabelle 4 beschrieben.
Tabelle 4: Ausgewählte FM – Leistungen, die von Bauunternehmen erbracht werden können. 10
ausgewählte
Teilaufgaben
Inspektion
Wartung
Reparatur nach
Beschädigung
(Teil der Instandsetzung)
Sinn für den Auftraggeber
• frühzeitiges Erkennen
von Problemen bzw. eines
Handlungsbedarfes
• Vermeiden ungewollter
und unerwarteter Ausfälle
• Verlängerung der Lebensdauer
• Vermeiden ungewollter
und unerwarteter Ausfälle
bzw. Funktionsbeeinträchtigungen
• für ausgewählte Bauteile
geringere Kosten als bei
Ausfallstrategie
• geringe Kosten, da nur
bei Bedarf
• häufig geringere Kosten
als bei Austausch
• Nutzung der „Restnutzungsdauer“
Ergebnisform
kurzes Beratungsgespräch
bei kostenlosem
Service (Ausnahmefall)
Bericht bei Vergütungspflicht
Bewahrung eines definierten
Sollzustandes.
Achtung: dieser Sollzustand
sollte nicht
der ursprüngliche
Neuzustand sein, wie
er in einigen Richtlinien
gefordert wird.
Wiederherstellung eines
definierten Sollzustandes.
Achtung: dieser Sollzustand
ist nicht der
ursprüngliche Neuzustand,
der Sollzustand
zielt hier vordergründig
auf die Wiederherstellung
der Funktion
Übergabe der
Ergebnisse
keine
Checkliste mit
Ergänzungen
(durch Form der
Checkliste Begrenzung
der Inspektion
deutlich machen)
Abnahme möglich;
oder „Vollendung“
mit Fertigmeldung
Abnahme möglich:
oder „Vollendung“
mit Fertigmeldung
notwendige Hinweise
auch Hinweis auf
Gefährdungen, die
nicht im Inspektionsauftrag
erfasst
sind, ist geschuldet
Hinweis auf Gefährdungen
und
sinnvolle Leistungen,
die nicht im
Wartungsauftrag
erfasst sind
optische Abweichungen
vom
Neuzustand möglich
präventiver
Austausch
• Ausfallwahrscheinlichkeit
wichtiger Teile wird reduziert
(z.T. Einhaltung gesetzlicher
Vorschriften)
• Sicherheit im Betrieb
Erhaltung der Funktion
zum Zeitpunkt des
Leistungsabschlusses
Abnahme (Funktionsprüfung)
auch Hinweis auf
Gefährdungen, die
nicht im Auftrag
erfasst sind, ist
geschuldet
• Austausch
nach Verschleiß
• Austausch
nach Beschädigung
Instandsetzung im gleichen
oder verbesserten „System“
• Variante 1: Wiederherstellung
des
Sollzustandes, für
diesen Teil der bei
Abnahme des
Bauwerkes geschuldet
war (Neuzustand)
• Variante 2: Herstellung
eines Zustandes,
der besser ist
als zum Zeitpunkt
der Abnahme des
Bauwerkes. Ursachen
können verbesserte
Produkte
oder Änderungen
der anerkannten
Regeln der Technik
sein
Abnahme
wenn bei Variante 2
eine echte Wahlmöglichkeit
besteht,
ist diese deutlich zu
machen (s.a. „klassische“
Nachtragsform
im Bauvertrag)
10 Detailinformationen zur Vertragsgestaltung und zu den Vertragsstrukturen in Nagel, U., Bautechnik
im Facility – Management – Arbeitshilfen für Bauunternehmer, (3. Auflage) Fachhochschule
Mainz, 2012,

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3. Preisbildung und Preistypen für Leistungen der Inspektion, Wartung, Instandsetzung 11
Der wesentliche Unterschied zum Werkvertragsrecht bekannter Prägung besteht in der vertraglichen
Bindung über einen längeren Zeitraum. Vor diesem Hintergrund sind die Preistypen anders
als bei der einmaligen Erstellung eines Werkes zu bewerten.
Folgende Formen der Preisbildung, die natürlich Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung und
Abrechnung haben, sind denkbar:
1. Einheitspreisvertrag mit konkreten Mengenangaben und einem Zeitbezug (Häufigkeit) der
Leistungserbringung.
2. Einheitspreisvertrag mit konkreten Mengenangaben und Qualitätsbezug der Leistungserbringung
3. Einheitspreisvertrag mit der Menge „1“ (alles Eventualpositionen)
4. Pauschalvertrag mit eindeutiger Leistungsgrenze und einem Zeitbezug (Häufigkeit) der
Leistungserbringung
5. Pauschalvertrag mit eindeutiger Leistungsgrenze und Qualitätsbezug der Leistungserbringung
6. GMP 12 – Vertrag
Unabhängig von der Art der Preisbildung sind folgende Elemente im Vertrag zu klären:
Nebenleistungen gem. VOB/C oder abweichende Vereinbarung z.B.
- Strom und Wasser werden vom AG an den vorhandenen Entnahmestellen zur Verfügung
gestellt.
- Für Abfälle, für die im Rahmen der vorhandenen getrennten Abfallentsorgung Abfallbehälter
vorhanden sind, können diese vom AN für den am Leistungsort anfallenden Abfall genutzt
werden. Nicht dem Trennsystem zuordenbare Abfälle sind von AN auf eigene Kosten selbständig
zu entsorgen.
- An- und Abfahrkosten des AN im Preis enthalten? Wenn „ja“ geringeres Streitpotenzial;
wenn „nein“ Regelung zur Obergrenze dringend empfohlen (Stau).
Zugänglichkeit und Zeit der Leistungserbringung (Umstände, die Einfluss auf die Kalkulation
haben, und die sich von den üblichen Bauumständen unterscheiden)
(Beispiele)
- Die Leistungen können werktäglich zwischen 17 und 19 Uhr ausgeführt werden.
- Der Auftragnehmer darf Aufzüge im Objekt im Rahmen der jeweils zulässigen Lasten mit
benutzen.
- Der Werkschutz des AG lässt nur Mitarbeiter auf das Werksgelände, die vom AN mindestens
.... Werktage vor Leistungserbringung dem AG schriftlich mit folgenden Angaben ....
gemeldet wurden. Die Mitarbeiter des AN weisen sich aus durch ....
- Der AN wird darauf hingewiesen, dass der Werkschutz des AG berechtigt ist, Fahrzeuge
des AN und deren Ladung bei Ein- und Ausfahrt zu kontrollieren.
Für Verträge, die sich auf wiederholende Leistungen (Dauerschuldverhältnis) abgeschlossen
werden sollen, ist die VOB/B zunächst nicht vorgesehen. Trotzdem können aus der branchenüblichen
Kalkulationsform und Vertragsgestaltung Gedankenansätze für „Dauerschuldverhältnisse“
übernommen werden. Ein wesentlicher Unterschied zum Bauvertrag ist die Einbeziehung
einer Zeitkomponente. Innerhalb der Vertragszeit kann entweder eine Häufigkeit (und damit
zweite Mengenangabe) oder zu erhaltende Qualität vereinbart werden. Die folgenden näher zu
beschreibenden Typen ergeben sich aus der Kombination der Mengenangabe in der Ausschreibung
und diesem zusätzlichen Merkmal.
11 genauere Angaben zur Preisbildung und Abrechnung in Nagel, U., Bautechnik im Facility –
Management – Arbeitshilfen für Bauunternehmer, (3. Auflage) Fachhochschule Mainz, 2012,
12 GMP = Garantierter Maximalpreis

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3.1. Einheitspreisvertrag mit konkreten Mengenangaben und einem Zeitbezug (Häufigkeit)
der Leistungserbringung. Abrechnung auf der Grundlage der tatsächlich erbrachten
abnahmefähigen Leistung.
Inhalt Charakter Beispiele, Hinweise
Mengenangabe in der
Ausschreibung (Vordersatz)
Mengenangabe in der
Abrechnung
Leistungsbeschreibung
Einheitspreis
Gesamtsumme der Vergütung
enthält nicht nur eine Menge,
sondern auch eine
Häufigkeit.
wird unmittelbar Bezug auf
die Ausschreibung nehmen
müssen
textförmige Beschreibung
der Art der Leistungserbringung
und ggf. ergänzend
des geschuldeten Erfolges,
wenn eine vereinbarte
Beschaffenheit erreicht
werden soll. Auch Funktionsbeschreibung
denkbar.
wird zunächst abhängig von
der Ausschreibungsmenge
sein
vorläufig
kann von der ausgeschriebenen
Menge (selten) und
der Häufigkeit (hauptsächliche
Variable) abweichen.
Bei Änderung der Häufigkeit
kann der Einheitspreis
einfacher gebildet werden
als bei Änderung der Menge.
- unveränderlich
- bezieht sich auf ein
konkretes Objekt / Liegenschaft
unveränderlich
veränderlich
z.B.
25 Stück Dachgullys einmal
jährlich nach Ende des
Laubfalles auf 8 einzeln zu
begehenden Dächern
Einheitspreis kann nicht aus
25 Dachgullys und jährlicher
Begehung abgeleitet werden.
Die einfache Multiplikation
der beiden Mengen
kann nicht als „Ausgangsmenge“
genutzt werden.
z.B. Inspektion, Reinigung
und Funktionsprobe der
Dachgullys, einschließlich
Erneuerung eventuell defekter
Heizstäbe. Materialkosten
sind einzurechnen.
(Aufzug bis letztes OG
vorhanden)
Es wird dringend empfohlen,
ein Verfahren zur Änderung
des Einheitspreises
vertraglich zu vereinbaren.
(z.B. in Anlehnung an
VOB/B § 2 Nr. 3 jedoch mit
anderer Grenze zum Umfang).
3.2. Einheitspreisvertrag mit konkreten Mengenangaben und Qualitätsbezug der Leistungserbringung
Inhalt Charakter Beispiele, Hinweise
Mengenangabe in der
Ausschreibung (Vordersatz)
Mengenangabe in der
Abrechnung
Leistungsbeschreibung
Einheitspreis
Gesamtsumme der Vergütung
enthält eine Menge und ggf.
eine Laufzeit der Verpflichtung
wird unmittelbar Bezug auf
die Ausschreibung nehmen
müssen
textförmige Beschreibung
des geschuldeten Erfolges.
Auch Funktionsbeschreibung
denkbar.
wird zunächst abhängig von
der Ausschreibungsmenge
sein
vorläufig
kann von der ausgeschriebenen
Menge abweichen,
ist aber eher unwahrscheinlich
- unveränderlich
- bezieht sich auf ein
konkretes Objekt / Liegenschaft
unveränderlich
veränderlich
z.B.
1 Stck. Regenwasserversickerungsanlage,
3 Jahre
Aufnahmefähigkeit der
Regenwasserversickerungsanlage
für die örtliche
Regenspende von 300 l / s
ha und einer angeschlossenen
Fläche von 800 m 2
gewährleisten
Es wird dringend empfohlen,
ein Verfahren zur Änderung
des Einheitspreises
vertraglich zu vereinbaren.
(z.B. in Anlehnung an
VOB/B § 2 Nr. 3 jedoch mit
anderer Grenze zum Umfang).

10
3.3. Einheitspreisvertrag mit der Menge „1“; Vertragsabschluss für einen längeren Zeitraum
(z.B. ein Jahr) ohne konkreten Objektbezug, aber regional begrenzt. Abrechnung
auf der Grundlage der tatsächlich erbrachten abnahmefähigen Leistung.
Diese Form ist den im Tiefbau bereits eingeführten „Jahresverträgen“ entlehnt. Sie hat folgende
Merkmale:
- Form eines jährlich zu prüfenden Preiskataloges
- Es handelt sich um eine Aufzählung von Bedarfspositionen (Eventualpositionen)
- beide Vertragspartner können die voraussichtliche Menge nicht bestimmen. Es kann jedoch
Erfahrungswerte über den Umfang geben.
Diese Form erscheint besonders sinnvoll für die öffentliche Vergabe sich wiederholender Leistungen
geringen Umfanges.
Inhalt Charakter Beispiele, Hinweise
Mengenangabe in der
Ausschreibung (Vordersatz)
Mengenangabe in der
Abrechnung
Leistungsbeschreibung
1 vorläufig Vergeben wird nicht die
Menge 1
kann keinen Bezug auf die
Ausschreibung nehmen
textförmige Beschreibung
der Art der Leistungserbringung
und ggf. ergänzend
des geschuldeten Erfolges,
wenn eine vereinbarte
Beschaffenheit erreicht
werden soll. Auch Funktionsbeschreibung
denkbar.
wird im Regelfall von der
ausgeschriebenen Menge
abweichen
- unveränderlich
- bezieht sich nicht auf
ein spezielles Objekt.
- Bezugseinheit kann
eine abgegrenzte Region
oder eine Aufzählung
möglicher Objekte
sein.
z.B.
m 2 Graffiti entfernen
(könnte differenziert nach
Art des Untergrundes oder
pauschal sein)
oder
Anschluss an Lichtkuppel
nachdichten
Einheitspreis
Gesamtsumme der Vergütung
ist unabhängig von der
Ausschreibungsmenge
unveränderlich
veränderlich
es können (aber müssen
nicht) Zu- und Abschläge in
Abhängigkeit von der Größe
der Abrechnungssumme
vereinbart werden. 13
3.4. Pauschalvertrag mit eindeutiger Leistungsgrenze und einem Zeitbezug (Häufigkeit)
der Leistungserbringung
Immer dann, wenn der Aufwand relativ klar ist und mit einer Änderung des Umfanges nicht zu
rechnen ist, kann ein Pauschalpreis gebildet werden.
Der Materialpreis für Verschleißteile kann in den Preis mit eingerechnet werden.
Inhalt Charakter Beispiele, Hinweise
Mengenangabe in der
Ausschreibung (Vordersatz)
Mengenangabe in der
Abrechnung
Leistungsbeschreibung
Die Mengenermittlungskriterien
und Leistungsgrenzen
werden angegeben.
entfällt
textförmige Beschreibung
der Art der Leistungserbringung,
ergänzt durch andere
Formen der Leistungsbeschreibung
(z.B. durch
Kennzeichnung in Plänen
auf Fotos) und ggf. ergän-
Weder der Auftraggeber
noch der Auftragnehmer
haben Interesse an einem
genauen Aufmaß
kann von der ausgeschriebenen
Menge und der
Häufigkeit nur durch Zusatzauftrag
des AG abweichen.
- unveränderlich
- bezieht sich auf ein
konkretes Objekt / Liegenschaft
z.B. alle Dachflächen 4 x
jährlich begehen (davon 2 x
in der Hauptvegetationszeit,
1 x nach Starkregen, 1 x bei
Tauwetter) dabei Funktionssicherheit
der Dachentwässerung
prüfen, alle Tief- und
13 Effekte: eigener Nebenaufwand beim AN (der im Einheitspreis enthalten sein muss) sinkt,
Vorteil sollte teilweise weitergegeben werden, damit beim AG Entscheidung für zusammenhängende
Arbeit gefördert wird.

11
Inhalt Charakter Beispiele, Hinweise
zend des geschuldeten
Erfolges, wenn eine vereinbarte
Beschaffenheit erreicht
werden soll. Auch
Funktionsbeschreibung
denkbar.
Einheitspreis - gibt es für die vertragliche
Leistung nicht.
- die Vereinbarung eines
Einheitspreisgerüstes
für notwendige Zusatzleistungen
ist sinnvoll.
- für nicht notwendige
Leistungen sollte ein
Stundenverrechnungssatz
vereinbart werden.
Gesamtsumme der Vergütung
unveränderlich
Pfahlwurzler entfernen, alle
Anschlüsse an Lichtkuppeln,
Lüftungsrohren u.ä.
dachdurchdringenden Bauteile
prüfen, zusätzliche
Nachdichtung mit einer
Einzellänge bis zu 1 m und
einer Gesamtlänge bis 20m
fachgerecht ausführen.
nur über die Leistungsgrenze
hinausgehende (notwendige)Leistungen
werden
nach einem Einheitspreisgerüst
vergütet
3.5. Pauschalvertrag mit eindeutiger Leistungsgrenze und Qualitätsbezug der Leistungserbringung
Es wird ein Pauschalpreis (möglichst für mehrere unterschiedliche Arbeiten zusammen) objektspezifisch
gebildet. Die Leistungen sollten nicht im Stil eines Leistungsverzeichnisses mit Mengenangaben
stehen, sondern eine pauschalierende Beschreibung enthalten.
Beispiel:
• jährliche Erneuerung der Imprägnierung im Sockelbereich und der Hauseingangs - Sandsteinstufen
• Prüfung sämtlicher Silikonfugen in den Bädern und Küchen, abschnittsweise Dichtung nach
Bedarf; Austausch des gesamten Fugmaterials nach ....... Jahren.
• Reinigung der Dachrinnen
• Funktionsprobe der Enteisungsanlage
• Funktionsprobe und Reinigung der Rückstauklappen und Ventile in der Entwässerung.
• Revisionsschächte inspizieren und bei Bedarf reinigen.
Inhalt Charakter Beispiele, Hinweise
Mengenangabe in der
Ausschreibung (Vordersatz)
Mengenangabe in der
Abrechnung
Leistungsbeschreibung
Die Mengenermittlungskriterien
und Leistungsgrenzen
werden angegeben.
entfällt
Textförmige Beschreibung
des geschuldeten Erfolges,
einschließlich tolerierter
Abweichungen und „Reaktionszeiten“
des AN bei
Abweichungen außerhalb
der tolerierten Abweichungen.
Auch Funktionsbeschreibung
denkbar. ergänzt
durch andere Formen
der Leistungsbeschreibung
(z.B. durch Kennzeichnung
in Plänen auf Fotos)
Weder der Auftraggeber
noch der Auftragnehmer
haben Interesse an einem
genauen Aufmaß
kann von der ausgeschriebenen
Menge nur durch
Zusatzauftrag des AG
abweichen.
- unveränderlich
- bezieht sich auf ein
konkretes Objekt / Liegenschaft
z.B.
Gewährleistung der ständigen
Verkehrssicherheit im
Straßentunnel xy beginnend
bei den beiderseitigen
Einfahrtsampeln
- 24 – stündige Kameraüberwachung
- Entfernung verlorener
Ladung binnen ½
Stunde
- Reinigung nach grober
Verschmutzung binnen
6 Stunden
- Bedarfsreinigung in
verkehrsschwacher
Zeit
- Reparatur ausgefallener
Sicherheitsanlagen
binnen 1 Stunde (Reparaturbeginn)

12
Inhalt Charakter Beispiele, Hinweise
Einheitspreis
Gesamtsumme der Vergütung
gibt es für die vertragliche
Leistung nicht.
unveränderlich
- Austausch ausgefallener
Leuchtmittel (Einzelleuchte)
4 x jährlich
Nur über die Leistungsgrenze
hinausgehende (notwendige)
Leistungen werden
nach einem Einheitspreisgerüst
vergütet. Dies wird die
Ausnahme sein.
3.6. „Garantierter Maximalpreis“ – Vertrag (GMP) mit eindeutiger Leistungsgrenze und
Qualitätsbezug der Leistungserbringung
Außerhalb Deutschlands sind grundverschiedene Vertragstypen mit dem Ziel geschaffen worden,
bei steigendem Wettbewerbsdruck, komplexe Leistungen auskömmlich abwickeln zu können.
Ob der Vertragstyp des „Garantierten Maximalpreises“ eine mögliche Verbesserung darstellt,
kann noch nicht abschließend gesagt werden, da noch zu wenig Erfahrung besteht. Bisherige
Abwicklungen waren dadurch gekennzeichnet, dass beide Vertragsparteien
• in dem Bewusstsein gehandelt haben, eine neue Form auszuprobieren,
• Streit in jedem Falle zu vermeiden suchen,
• Risiken angemessen gemeinsam zu tragen.
In dem Moment, wo einseitig versucht wird, das Prinzip zu missbrauchen, ist die Anwendung
zum Scheitern verurteilt, da es hierzu noch keine gefestigte Rechtsprechung gibt. Die derzeitigen
Experimente mit dem GMP würden im Streitfall zu einer unübersichtlichen Rechtslage führen.
Die Praxis ist hier weiter entwickelt als die dazugehörige Theorie.
Inhalt Charakter Beispiele, Hinweise
Mengenangabe in der
Ausschreibung (Vordersatz)
Mengenangabe in der
Abrechnung
Leistungsbeschreibung
Einheitspreis
Gesamtsumme der Vergütung
Die Mengenermittlungskriterien
und Leistungsgrenzen
werden angegeben.
Nicht Mengen, sondern
Aufwendungen im Sinne der
„offenen Bücher“ sind
Grundlage der Reduzierung
des GMP
Textförmige Beschreibung
des geschuldeten Erfolges,
einschließlich tolerierter
Abweichungen und „Reaktionszeiten“
des AN bei
Abweichungen außerhalb
der tolerierten Abweichungen.
Auch Funktionsbeschreibung
denkbar. ergänzt
durch andere Formen
der Leistungsbeschreibung
(z.B. durch Kennzeichnung
in Plänen auf Fotos)
gibt es nur für die Elemente
des Risikotopfes
Weder der Auftraggeber
noch der Auftragnehmer
haben Interesse an einem
genauen Aufmaß
kann von der ausgeschriebenen
Menge abweichen
durch
- Einsparungen AG
- Einsparungen AN
- Inanspruchnahme des
Risikotopfes
- unveränderlich
- bezieht sich auf ein
konkretes Objekt / Liegenschaft
hat Obergrenze, tatsächliche
Vergütung wird für die
Vertragsleistung unter der
vereinbarten Vergütung
liegen.
z.B. sämtliche Büro- und
Klassenzimmer, Flure,
Treppenhäuser einschl.
Turnhalle jedoch nicht Keller
und Werkräume Nr. x, y, z
der Schule ###
Vereinbarter GMP
- ersparte Aufwendungen x
0,5 (z.B.)
= zu zahlende Vergütung
alle Bodenbeläge und
Wandoberflächen in einem
sauberen, beschädigungsfreien
Zustand halten. Folgende
Abweichungen werden
vom AG toleriert und
stellen keine Beeinträchtigung
im Sinne der vertraglichen
Nutzung dar:
- a
- b
Vom AG gemeldete Beeinträchtigungen
beseitigt der
AN binnen
- 9 Werktagen (für
optische Beeinträchtigungen)
- 3 Werktagen (für
Beeinträchtigungen der
Funktion)
Nur Leistungen, die im
Risikotopf beschieben sind
werden nach einem Einheitspreisgerüst
vergütet.

13
4. Die Bestimmung der Nutzungsdauer von Baustoffen und Bauteilen
Die Bestimmung der Voraussichtlichen Nutzungsdauer von Bauteilen ist bei Langzeitverträgen
nur hinsichtlich der Gewährleistung von Bedeutung. In Dauerschuldverhältnissen wird sie zum
wesentlichen Preisbildungsfaktor. Praxisgerechte Lösungen liegen nur in Ansätzen vor.
Grundlage für die Bestimmung der Nutzungsdauer ist neben der Bestimmung des akzeptierten
Verschleißgrades die technische Lebensdauer und der Verschleißverlauf. In einer Vielzahl von
Literaturstellen sind die unterschiedlichsten Verschleißverläufe in Abhängigkeit von Zeit oder
Nutzung dargestellt. In Abbildung 1 sind die unterschiedlichen Verläufe mit gleichen Anfangsund
Endpunkten übereinander gelegt worden.
Abbildung 1: Zusammenfassung möglicher Verschleißverläufe
Diese Verschleißverläufe beruhen im Regelfall auf Einzelbeobachtungen ausgewählter Bauteile,
mathematischen Modellen und groben Erfahrungswerten. Die Auswahl einer Variante des
Verschleißverlaufes in der täglichen Praxis erfolgt häufig zufällig und intuitiv. Erschwert wird
eine solide Arbeit durch fehlende oder ungenaue Informationen zum „Endpunkt“ jeder Kurve –
der technischen Lebensdauer. Es hätte auch wenig Sinn, die technische Lebensdauer durch
eine Vielzahl von Messungen zu bestimmen, da zu dem Zeitpunkt, zu dem die exakte Information
vorliegt, bereits eine Weiterentwicklung der Materialien stattgefunden hat und damit die
Werte zu früher eingebauten Materialien unbrauchbar werden. Deshalb wird es notwendig, die
Lebensdauer und die Nutzungsdauer zu schätzen. Unter „schätzen“ versteht man hier nicht ein
mehr oder weniger qualifiziertes Raten, sondern in einem ersten Schritt die möglichst weitgehende
objektive Einengung des Raumes, in dem sich die gesuchte Größe befinden wird. Nur
wenn mit objektiven Hilfsmitteln die mögliche Spanne nicht weiter eingegrenzt werden kann, ist
innerhalb dieser Spanne der benötigte Wert zu schätzen. Diese etwas theoretisch anmutende
Betrachtungsweise ist am Bau selbstverständliche Arbeitsweise von qualifizierten Sachverständigen,
die z. B. Mangelbeseitigungskosten schätzen müssen. Auch hier bedient man sich zunächst
einer Vielzahl von Informationen (u. a. auch aus der Rechtsprechung zur Bezugsbasis)
und Zahlen, um zunächst einen Bereich einzugrenzen. Da im Streit nicht ein Urteil über „ca.
3000 € Mangelbeseitigungskosten“ ergehen kann, muss am Ende eine exakte Zahl in dem gefundenen
Bereich geschätzt werden. Auf Grundlage der Gedanken zur Schätzung wurde ein
Verfahren entwickelt, dass einerseits die verschiedenen Unsicherheiten berücksichtigt und dass
andererseits bei sorgfältiger Anwendung eine brauchbare Schätzung liefert.
1. Im ersten Schritt wurden die in Literatur und Praxis für das Alterungsverhalten von Baustoffen
(die einem Verschleiß durch Alterung oder Nutzung unterliegen) verwendeten Verläufe
zusammengefasst (Abbildung 1). Dabei können einzelne Verläufe (wie das schlagartige
Versagen ohne vorherige Abnutzung) ausgeschlossen werden. Die beiden umhüllenden

14
Kurven des so entstehenden Bereiches sind der günstigste und der ungünstigste Verlauf.
Die Kurve des ungünstigsten Verlaufes wird außerdem noch dem Bereich eines 95-
prozentigen Verschleißes angenähert bzw. dort abgebrochen, da ab diesem Verschleiß
keine bestimmungsgemäße Nutzung mehr möglich ist. Der Bereich zwischen den beiden
äußeren Kurven stellt die maximale Unsicherheit der Einschätzung dar. Nur in den seltensten
Fällen wird man bei Bauteilen die technische Lebensdauer vollständig ausnutzen. Im
Regelfall liegt der unterste akzeptierte Verschleißgrad deutlich über dem Totalverschleiß.
2. Mit diesen Überlegungen können Grundlagen für alle weiteren Planungen geschaffen werden,
indem ein Bereich des untersten akzeptierten Verschleißgrades gemeinsam mit dem
Auftraggeber bestimmt wird (Abbildung 2). Mit der Abschätzung, wann aufgrund der Entwicklung
der Gestaltungsvorstellungen voraussichtlich ein Austausch gewünscht wird, ist
der Zeitbereich weiter eingegrenzt.
Abbildung 2: Einführung des unteren akzeptierten Verschleißgrades und Bestimmung des Toleranzbandes
der voraussichtlichen Nutzungsdauer.
3. Im Ergebnis umfangreicher Wahrscheinlichkeitsuntersuchungen wurde festgestellt, dass
der ungünstigste oder der günstigste Verlauf nur im Ausnahmefall eintreten. Der wahrscheinliche
Bereich liegt innerhalb engerer Grenzen. Das Eintragen der Nutzerwünsche und
die Berücksichtigung eines wirtschaftlichen Gebäudebetriebes führen zu einem relativ kleinen
Feld, in dem die voraussichtliche Nutzungsdauer bei bestimmungsgemäßen Gebrauch
noch schwanken kann (Abbildung 3).
Um diese Arbeit nicht ständig im Planungsprozess und beim Vertragsabschluss leisten zu müssen,
sind Nomogramme zusammengestellt worden 14 , die die Bestimmung der Nutzungsdauer
erleichtern sollen.
Die Nomogramme dienen nicht nur dazu, die Nutzungsdauer eines Bauteils (bzw. Baustoffes)
zu bestimmen, sondern auch als Hilfsmittel, um die Lebensdauer einzelner Bauteile untereinander
abzustimmen und den Sinn von Inspektionen und Wartungen darzustellen.
14 u. a. veröffentlich in Nagel, Ulrich, Facility Management - Ein Praxishandbuch für Architekten
und Bauingenieure, Birkhäuser, Basel, Boston, Berlin 2007

15
Da für verschiedene Materialvarianten eines Bauteils (z. B. verschiedene Bodenbeläge) unterschiedliche
Lebensdauern gelten, können diese Nomogramme auch zur Abstimmung der Nutzungsdauer
von Bauteilen untereinander verwendet werden.
Abbildung 3: Bereich der voraussichtlichen Nutzungsdauer eines Bauteils
Abschließend kann der Bereich der Unsicherheit bei der Einschätzung der Lebensdauer durch
Inspektionen verkleinert und die Lebensdauer durch Wartung vergrößert werden (Abbildung 4).

16
Abbildung 4: Reduzierung der Unsicherheit durch Inspektion und Erhöhung der Lebensdauer
durch Wartung
Die Festlegung eines akzeptierten Verschleißgrades
Die unter der technischen Lebensdauer liegende zu erwartende tatsächliche Nutzungsdauer
wird u. a. von folgenden Faktoren beeinflusst:
- „Moralischer“ Verschleiß durch Änderung des Zeitgeschmacks (z. B. Fliesenbeläge im
Wohnungsbau)
- Fehlende Akzeptanz bei farblicher Veränderung der Oberflächen durch Nutzung und UV-
Belastung (z. B. Teppichböden in Hotels)
- Technische Weiterentwicklungen, die ein Nachrüsten bzw. einen Austausch einzelner
Komponenten interessant erscheinen lassen (z. B. Heizungssteuerung)
- Unwirtschaftliche Nutzung durch steigenden Instandhaltungsaufwand.
Wie am Beispiel eines Teppichbodens erkennbar, ist die Grenze für die Nutzungszeit in ganz
erheblichem Maße vom gewünschten Qualitätsniveau abhängig (Zwei-Sterne- oder Vier-Sterne-
Hotel).
Bei Abschluss des Vertrages und vor dem Aufbau eines Instandhaltungsplanes ist deshalb auf
möglichst objektive Art und Weise der akzeptierte Verschleißgrad zu bestimmen. Hierzu liegen
noch relativ wenige verallgemeinerungsfähige praktische Erfahrungen vor. Trotzdem ist eine
Beschreibung notwendig, da nur so eine Budgetbildung sowie die Ausschreibung und Vergabe
komplexer Betreiberleistung möglich ist.
Beispiel für die Beschreibung des akzeptierten Verschleißgrades textiler Bodenbeläge:
Bei Neubelägen ist die Definition der sichtbaren Qualität einfach anhand von Mustern und Proben
durchzuführen. Anders verhält es sich jedoch bei Ausbleichungen, Verschleiß oder dauerhafter
Verschmutzung. In diesen Fällen ist es praktisch unmöglich, für alle Farben, Muster und
Beläge Proben mit unterschiedlichem Abnutzungsgrad vorzuhalten. Solche Proben wären im
Idealfall „Grenzmuster“ zur Definition, wann ein Belag auszutauschen ist. Als Hilfsmittel zur
Beurteilung ist die „Grauzonentabelle“ in der Erprobung. Dieses Verfahren bietet nach jetzigen
Erkenntnissen eine Möglichkeit zur Definition der visuell wahrnehmbaren Qualität. Es wird vom
neu verlegten Bodenbelag ein Schwarz-Weiß-Foto aus der üblichen Sicht des Nutzers (Körperhöhe
im Durchschnitt ca. 1,70 m) und bei der im Raum herrschenden üblichen Beleuchtung
aufgenommen. Dieser Neuzustand wird nun auf einer vorher definierten Grauzonenskala (Abbildung
5) markiert.
Beispiel 1: kein Austausch
▼
▼
Beispiel 2: Austausch notwendig
O
O
Neuzustand:
Abbildung 5: Beispiel für die Vereinbarung einer Tolerierten Abweichung vom Neuzustand
Durch die auf der Horizontalen angegebenen Abstände in der Grautonabstufung lassen sich die
maximal akzeptierten Abweichungen festlegen. Diese Punkte werden in den Betreibervertrag
aufgenommen, ebenso wie der Messpunkt-Abstand. Dieser Abstand gibt den Bereich des Bodenbelages
an, innerhalb dessen die Überprüfung nach der Grauzonentabelle später bewertet
werden kann. Wird der Messpunktabstand zum Beispiel im Betreibervertrag mit 1 m angegeben,
so wird, vom schlechtesten Punkt ausgehend, 1 m weit gemessen und dieser Bereich wieder
als Schwarz-Weiß-Bild abgelichtet. Anhand der festgelegten Punkte in der Grauzonentabelle
lassen sich nun die Ergebnisse ablesen und die Abweichungen definieren. Dieses Verfahren

17
lässt sich sowohl für die Qualitätsdefinition ausgeblichener dunkler Bodenbeläge wie auch für
den Verschmutzungsgrad heller Bodenbeläge anwenden. 15
Literatur:
1. DIN 31051: 2003-06: Grundlagen der Instandhaltung. Hrsg.: Normenausschuss Instandhaltung
im DIN Deutsches Institut für Normung e.V., Beuth Verlag, Berlin 2003
2. HOAI, (Fassung 2009)
3. Nagel, Ulrich: Facility Management – Ein Praxishandbuch für Architekten und Bauingenieure,
Birkhäuser Verlag, Basel, Boston, Berlin 2007
4. Nagel, Ulrich u.a.: Bautechnisches Gebäudemanagement … neue Geschäftsfelder für Bauunternehmer,
Fachhochschule Mainz, Eigenverlag, 3. Auflage 2012
5. Nagel, Ulrich u.a., Mustervertrag für Leistungen des Technischen Gebäudemanagements
incl. Allgemeiner Geschäftsbedingungen, FH – Mainz, Eigenverlag 2010
6. Schröder, Mario: Der Wartungsvertrag – Vertragsgestaltung der Inspektion - Wartung - Instandsetzung
von baulichen Anlagen und Rechtsfolgen, Berlin: Beuth, 2005 (gleichzeitig Diplomarbeit
an der FH Mainz, 2004)
7. Untersuchungen zum Leistungsbild und zur Honorierung des Facility Management Consulting,
Hsg.: AHO – Ausschuss e.V. Bundesanzeiger Verlag, Berlin 2004
8. Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (Fassung 2009)
15 Einige Hersteller von Bodenbelägen verfügen über Hilfsmittel zur Darstellung der Zusammenhänge
zwischen Nutzungshäufigkeit und Verschleißgrad.