Vom Langzeitvertrag zum Dauerschuldverhältnis - Werner Baurecht

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2. FM - Leistungen der Bauunternehmer sind keine Dienstleistungen
Beim Gebäudebetrieb wird sehr häufig von Dienstleistungen gesprochen und damit der werkvertragliche
Charakter der zu erbringenden Leistungen verwischt. Dass geht so weit, dass in
der Branche von Service Level Agreements (SLA) gesprochen wird und damit eine Reihe von
Leistungen falsch als Service – Leistungen eingeordnet werden. Zur Lösung dieses Problems
erscheint es sinnvoll, die vom Bauunternehmer erwarteten wesentlichen FM – Leistungen genauer
zu analysieren. Diese sind während des Betriebes
- Inspektion
- Wartung
- Instandsetzung
(Reparatur)
häufig unter dem Oberbegriff „Instandhaltung“ zusammengefasst.
In der Literatur findet man eine Vielzahl von Definitionsansätzen, die für einen konkreten Vertrag
durch zusätzliche Angaben ergänzt werden muss. Relativ weit verbreitet ist die Nutzung
der Begriffsstruktur der DIN 31051 (Grundlagen der Instandhaltung). Danach wird für den
Oberbegriff der Instandhaltung definiert:
Instandhaltung: Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen, sowie Maßnahmen
des Managements während des Lebenszyklus einer Einheit zur Erhaltung des funktionsfähigen
Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion
erfüllen kann.
Wesentlich zur Bestimmung des Vertragsgegenstandes ist u.E. hierin, dass die Funktionserfüllung
das Ziel aller Maßnahmen ist. Dies wäre damit auch der Ansatz für den abnahmefähigen
Zustand der Leistung. Andere Definitionen, die auf die „Wiederherstellung oder Erhaltung des
Neuzustandes“ abstellen, sind für die hier behandelten Aufgaben ungeeignet. Mit dem funktionsfähigen
Zustand ist ein Erfolg geschuldet, weshalb das Werkvertragsrecht anzuwenden
wäre. Der wesentliche Unterschied zum „klassischen“ Bauvertrag besteht in der Verpflichtung
für einen längeren Zeitraum und sich wiederholenden Leistungen (Dauerschuldverhältnis).
Die Leistungen der Inspektion werden in der gleichen Quelle beschrieben als:
Inspektion: Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes einer Betrachtungseinheit
einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der
notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung.
Die im Ergebnis der Inspektion vorzulegende Dokumentation muss vollständig und richtig sein.
Da außerdem auch die Ableitung von Konsequenzen geschuldet ist, hat diese Leistung ebenfalls
werkvertraglichen Charakter. Ein bloßes „Tätigwerden“ reicht für die Erfüllung der Aufgabe
nicht aus. Nur im Ausnahmefall kann ein kurzes Beratungsgespräch im Ergebnis einer Besichtigung
ohne Dokumentation auskommen. Ob hierbei jedoch der Anspruch an eine „Inspektion“
erfüllt ist, erscheint fraglich.
Die in der DIN 31051 enthaltene Definition zur Wartung genügt den Anforderungen an einen
Gebäudebetrieb nicht vollständig und erscheit zu abstrakt.
Wartung: Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrates.
Die mit der Wartung landläufig erwartete Funktionsfähigkeit wird nur unvollständig erfasst. Die
in älteren Fassungen der Norm und in vielen Vertragswerken übliche Formulierung „Maßnahmen
zur Bewahrung des Sollzustandes von ...“ erscheint auch vor dem Hintergrund der Definition
zur Instandsetzung sinnvoller.
Instandsetzung: Maßnahmen zur Rückführung einer Betrachtungseinheit in den funktionsfähigen
Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen.
Neben dem Erfolg (funktionsfähiger Zustand) sind die dafür notwendigen Leistungen
- Bewahrung (bei Wartung)