Masterarbeit Tobias Winiger - Institut für Raum - ETH Zürich

Vorwort
Zum Thema Raumentwicklung stiess ich während meines Geographiestudiums mit Vertiefung
Wirtschaftsgeographie an der Uni Zürich. Durch die Belegung von zahlreichen
Vorlesungen an der ETH Zürich hatte ich die Möglichkeit mich mit dem Thema Raumentwicklung
vertieft auseinanderzusetzen und Raumplanung als Nebenfach zu meinem
Geographiestudium zu absolvieren.
Die Mitarbeit in der Vorerhebungsphase des Projektes Raum+ SZ im Rahmen meiner Anstellung
als Hilfsassistent am Institut für Raum- und Landschaftsentwicklung (IRL) der
ETH von Juli 08 bis Februar 09 ermöglichte mir, mich mit dem Projekt und den damit zusammenhängenden
Fragen vertraut zu machen. Daraus entstanden schlussendlich Idee
und Motivation für diese Masterarbeit.
An dieser Stelle möchte ich mich herzlich bei allen bedanken, die dazu beigetragen haben,
dass diese Arbeit so verwirklicht werden konnte. Insbesondere möchte ich mich bei
André Odermatt von der Uni Zürich und Hany Elgendy vom IRL für die Betreuung dieser
Arbeit bedanken. Bedanken möchte ich mich auch bei Fahrländer Partner, speziell
bei Dominik Matter und Corinna Heye, für die Bereitstellung der Nachfragedaten sowie
für wertvolle Inputs und Anregungen und zu guter Letzt bei meinem persönlichen Umfeld
für die Unterstützung während der Zeit des Schreibens dieser Arbeit.
Wil, im Oktober 2009
Tobias Winiger

Zusammenfassung
Trotz vielfältiger Bemühungen nimmt die Siedlungsfläche entgegen den Zielen der Raumentwicklung
stetig zu. An den Siedlungsrändern werden immer neue Flächen in Anspruch
genommen und die Siedlungen wachsen weiter in die Fläche, obwohl im Inneren
der bestehenden Siedlungskörper bedeutende Reserven an nicht oder falsch genutzten
Flächen zur Verfügung stehen würden. Die Nutzung dieser Flächen würde es ermöglichen,
die Inanspruchnahme von immer neuen Flächen zu bremsen und somit Freiflächen
und Landschaft zu schonen. Wichtige Voraussetzung für die Nutzung der Flächen im Inneren
der Siedlungen ist eine Übersicht über diese Flächen. Eine solche Übersicht über
sämtliche zur Verfügung stehenden Bauzonenflächen wurde im Rahmen des Projektes
Raum+ SZ des Instituts für Raum- und Landschaftsentwicklung (IRL) der ETH für den
Kanton Schwyz erarbeitet.
Basierend auf dieser Übersicht beschäftigt sich die vorliegende Arbeit mit dem Ausmass
der zur Verfügung stehenden Innenentwicklungsflächen und der daraus entstehenden
Bedeutung dieser Flächen für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung. Ausserdem werden
notwendige Voraussetzungen und geeignete Instrumente für eine aktive Innenentwicklung
der Gemeinden betrachtet.
Um Ausmass und Bedeutung der Innenentwicklungsflächen zu bestimmen, wird das
aktuell verfügbare Angebot an Bauzonenflächen mit einer künftigen Nachfrage nach
diesen Flächen verglichen. Die dazu verwendeten Angebotsdaten stammen aus dem
Projekt Raum+ Schwyz. Die Nachfragedaten stammen aus einer Studie von Matter et
al. (2008), die im Auftrag des Bundesamtes für Raumentwicklung die Frage untersuchten,
wieviele Bauzonen die Schweiz brauche, und dafür ein Modell zur Abschätzung der
künftigen Nachfrage nach Bauzonen entwickelten.
Dieser Vergleich von Angebot und Nachfrage von Bauzonenflächen für die nächsten 15
Jahre zeigt, dass ein Grossteil der Gemeinden über deutlich zu grosse Bauzonenreserven
aufweist, vor allem bei den Arbeits- aber auch bei den Wohnflächen. Diese überdimensionierten
Bauzonenreserven bergen die Gefahr von weiterschreitender Zersiedlung
und damit einer Reihe von negativen Konsequenzen für die Gemeinden wie Ver-

8
lust von Freiflächen und Landschaftsqualität, zunehmender Verkehr und nicht zuletzt
enormen Kosten für Bereitstellung und Unterhalt von Infrastruktur. Es kann ausserdem
gezeigt werden, dass oftmals alleine die Flächenreserven im Inneren der Siedlungen für
eine künftige Nachfrage ausreichen. Insgesamt stellen die Innenentwicklungsflächen im
Kanton Schwyz damit einen bedeutenden Anteil der verfügbaren Bauzonenreserven dar
und müssen daher für die künftige Siedlungsentwicklung dringend mitberücksichtigt
werden.
Um differenziertere Aussagen als nur für den gesamten Kanton zu machen, werden die
Gemeinden in Gemeindetypen eingeteilt. Es werden vier Gemeindetypen identifiziert,
die sich bezüglich Angebot von Flächenreserven im Inneren der Siedlung und künftiger
Nachfrage nach Siedlungsflächen unterscheiden. Für diese vier Gemeindetypen werden
aufgrund ihrer Ausgangslagen und dem Grundsatz der Innenentwicklung Handlungsempfehlungen
zur Entwicklung ihrer Siedlungsflächen beschrieben.
Die sehr unterschiedliche Ausgangslage der verschiedenen Gemeindetypen zeigt ausserdem,
dass Verfahren für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung nicht nur auf Gemeindeebene,
sondern vor allem auf einer interkommunalen oder regionalen Stufe ansetzen
sollten. Mit der interkommunalen Landumlegung (Sprecher 2007) wird dazu ein
Verfahren vorgeschlagen. Voraussetzung für einen Test eines solchen Verfahrens ist es
allerdings, dass es gelingt, die Gemeinden von den Vorteilen solcher interkommunalen
Vorhaben zur gemeinsamen Siedlungsentwicklung zu überzeugen. Das Aufzeigen der
Angebots- und Nachfragesituation könnte wesentlich dazu beitragen.
Da die Entwicklung von Flächen im Inneren der Siedlungen mit mehr Schwierigkeiten
und Hürden verbunden ist als die Entwicklung von Aussenflächen, sind Unterstützung
und aber auch Rahmenbedingungen durch den Kanton notwendig. Der kantonale Richtplan
stellt ein wesentliches Instrument dafür dar. Der Vergleich von Angebot und Nachfrage
nach Bauzonenflächen zeigt, dass die aktuell gültigen Bestimmungen zur Neuausweisung
von Flächen im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwickung angepasst
werden sollten.
Zu den grössten Herausforderungen im Zusammenhang mit der Innenentwicklung gehört
für die Gemeinden die Blockade von Flächen durch Eigentümerinteressen, speziell
die Baulandhortung. Da diese oft auf unrealistische Vorstellungen bezüglich Immobilienpreisen
und Nachfrage nach Bauland zurückzuführen sind, bestehen grosse Chancen,
dass es mittels geeigneter Kommunikation der Angebots- und Nachfragesituation gelingen
könnte, blockierte Flächen in den Innenbereichen zu mobilisieren.

Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung 5
1.1 Problemstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.2 Stand der aktuellen Übersichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.3 Fragestellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.4 Aufbau der Arbeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
2 Grundlagen 11
2.1 Räumliche Ordnung als Folge von Handlungen und Entscheidungen . . . 11
2.2 Ökonomische Konsequenzen der Zersiedlung . . . . . . . . . . . . . . . . 13
2.3 Innenentwicklung vor Aussenentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.4 Massnahmen zur Eindämmung der Zersiedlung . . . . . . . . . . . . . . . 16
2.4.1 Flächenzertifikate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2.4.2 Interkommunale Gewerbegebiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2.4.3 Interkommunale Landumlegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.4.4 Siedlungsflächenmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
2.5 Das Projekt Raum+ Schwyz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
3 Übersichten über Flächenangebot und Nachfrage 23
3.1 Angebot an Bauzonenflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
3.1.1 Unüberbaute Bauzonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3.1.2 Innere Reserven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
3.1.3 Potenziale ausserhalb der Bauzone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
3.2 Übersicht über die Gesamtsiedlungsreserven . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
3.2.1 Innenentwicklungspotenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
3.2.2 Aussenreserven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
3.2.3 Baulücken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
3.3 Wohn- und Arbeitsflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
3.3.1 Wohnflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

ii
Inhaltsverzeichnis
3.3.2 Arbeitsflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
3.4 Künftige Nachfrage nach Bauflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3.4.1 Unsicherheit in Zukunftsbetrachtungen . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3.4.2 Bevölkerungsszenarien des BfS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
3.4.3 Bevölkerungsentwicklung im Kanton Schwyz . . . . . . . . . . . . 35
3.5 Modellierung der künftigen Nachfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
3.5.1 Aktuelle Nachfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
3.5.2 Künftige Nachfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3.5.3 Entwicklung wichtiger Einflussfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . 39
4 Lagebeurteilung 41
4.1 Verfügbarkeit der Flächen über die Zeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
4.2 Resultate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
5 Gemeindetypen 47
5.1 Methodik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
5.2 Gemeindetypen Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
5.3 Gemeindetypen Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
5.4 Charakterisierung der Gemeindetypen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
5.4.1 Gemeindetyp 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
5.4.2 Gemeindetyp 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
5.4.3 Gemeindetyp 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
5.4.4 Gemeindetyp 4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
6 Fazit 61
6.1 Schlussfolgerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
6.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Literaturverzeichnis 67
A Anhang Liste der Spezialzonen 71
B Anhang Richtplan SZ 73
C Anhang Erklärungen 75

Abbildungsverzeichnis
2.1 Modell Planungsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.2 Interkommunale Landumlegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
3.1 Flächentypen Raum+ SZ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3.2 Definitionen Flächentypen Raum+ SZ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
3.3 Gesamtsiedlungsreserven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
3.4 Innenentwicklungsflächen Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
3.5 Blockierte Innenentwicklungsflächen Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . 32
3.6 Innenentwicklungsflächen Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
3.7 Blockierte Innenentwicklungsflächen Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . 33
4.1 Dargestellte Zeitstände und Szenarien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
4.2 Definition Nutzungsreserven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
4.3 Differenz von Angebot und Nachfrage, Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . 44
4.4 Differenz von Angebot und Nachfrage, Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . . 44
5.1 Schema Gemeindetypen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
5.2 Merkmalsraum Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
5.3 Gemeindetypen Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
5.4 Merkmalsraum Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
5.5 Gemeindetypen Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
5.6 Flächenangebot der Gemeindetypen Wohnen . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
5.7 Flächenangebot der Gemeindetypen Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . 52
5.8 Angebot und Nachfrage: Gemeindetyp 1 Wohnen . . . . . . . . . . . . . . 53
5.9 Angebot und Nachfrage: Gemeindetyp 1 Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . 54
5.10 Angebot und Nachfrage: Gemeindetyp 2 Wohnen . . . . . . . . . . . . . . 55
5.11 Angebot und Nachfrage: Gemeindetyp 2 Wohnen . . . . . . . . . . . . . . 56
5.12 Angebot und Nachfrage: Gemeindetyp 3 Wohnen . . . . . . . . . . . . . . 57

2 Abbildungsverzeichnis
5.13 Angebot und Nachfrage: Gemeindetyp 3 Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . 58
5.14 Angebot und Nachfrage: Gemeindetyp 4 Wohnen . . . . . . . . . . . . . . 59
5.15 Angebot und Nachfrage: Gemeindetyp 4 Arbeiten . . . . . . . . . . . . . . 60

Tabellenverzeichnis
3.1 Zu Innenenwicklungspotenzialen erhobene Merkmale . . . . . . . . . . . 26
3.2 Zu Baulücken erhobene Merkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
3.3 Zu Aussenentwicklungsflächen erhobene Merkmale . . . . . . . . . . . . . 27

1 Einleitung
Entgegen den Zielen der Raumentwicklung wachsen die Siedlungsflächen stetig nach
aussen, die Siedlungsdichte nimmt ab, Siedlungen wachsen zu Agglomerationen zusammen.
Die Folgen davon sind Versiegelung von Boden, Zerschneidung von Landschaftsräumen,
eine disperse Siedlungsstruktur (Zersiedlung) sowie ein anhaltend hoher Siedlungsdruck
auf Landschaft und freie Flächen. Es ist davon auszugehen, dass die Faktoren,
die zu dieser Entwicklung beitragen, auch für die Zukunft bestehen bleiben und ihre
Wirkung ausüben. So wird für die nächsten 20 bis 30 Jahre mit einer weiteren Zunahme
der Bevölkerungszahl sowie des spezifischen Flächenverbrauchs gerechnet (BfS 2007 a).
Zeitgleich zu dieser anhaltenden Beanspruchung von immer neuen Flächen sind im Inneren
der bestehenden Siedlungen viele Flächen nicht oder zu wenig genutzt, es bestehen
also grosse Nutzungsreserven im Bestand. Die Nutzung dieser Innenentwicklungsflächen
würde es erlauben, Freiflächen und Landschaft zu schonen. Die Forderungen der
Raumentwicklung sind denn folglich: ’Wachstum im Bestand statt in die Fläche’ oder:
’Innenentwicklung vor Aussenentwicklung’. In der Fachwelt besteht ein breiter Konsens
über Innenentwicklung vor Aussenentwicklung als minimaler raumplanerischer Strategie,
ebenso darüber, dass die zentralen offenen Fragen in der Umsetzung zu finden sind.
(Elgendy et al. 2009)
Mit der Erarbeitung einer Übersicht über die zur Verfügung stehenden Innenentwicklungsflächen
beabsichtigt das Projekt Raum+ SZ (vgl. Kap.2.5), im Kanton Schwyz eine
wichtige Grundlage zu einer nachhaltigen Raumentwicklung zu etablieren. Diese Arbeit
beschäftigt sich darauf aufbauend mit der Frage nach dem Ausmass dieser Innenentwicklungsflächen
im Kanton Schwyz und den Möglichkeiten und Voraussetzungen,
diese bevorzugt zu nutzen.

6 1 Einleitung
1.1 Problemstellung
Boden ist eine knappe und nicht erneuerbare Ressource. Die Schweizer Bundesverfassung
schreibt daher eine haushälterische Nutzung der Ressource Boden vor. 1 Eine haushälterische
Bodennutzung als Ziel der Raumentwicklung soll die fortschreitende Zersiedlung
des Landes verhindern, sowie offene Landschaften und fruchtbare Ackerböden
erhalten. Trotz bisherigen Bemühungen hat die Flächeninanspruchnahme zu Siedlungszwecken
(Wohngebiete und Industrieareale, Erholungs- und Grünanalgen, sowie Verkehrsflächen)
stetig zugenommen. Gemäss Arealstatistik (BfS 2007 a) betrug zwischen
1979/85 und 1992/97 die Zunahme 13%. Zum Zeitpunkt der zweiten Erhebung umfasste
die gesamte Siedlungsfläche der Schweiz rund 360’000 ha oder knapp 7% der
schweizerischen Landesfläche. Dies entsprach wiederum durchschnittlich ca. 400 Quadratmetern
pro Kopf der Bevölkerung, wobei allerdings grosse regionale Unterschiede
bestehen. Die für Wohnzwecke genutzten Flächen (Gebäude und Umschwung) nahmen
innert 12 Jahren um über einen Viertel zu. Die Entwicklung der Wohngebiete übersteigt
damit das durchschnittliche Wachstum aller Siedlungsflächen um fast das Doppelte. In
derselben Zeit betrug die Bevölkerungszunahme ca. 9%, der zusätzliche Platzbedarf für
Wohnzwecke lässt sich damit also nur zu einem Teil erklären. Wesentlich ist, dass die
spezifische Wohnfläche zugenommen hat, d.h. jede und jeder Einzelne durchschnittlich
mehr Wohnfläche beansprucht (Schultz, Dosch 2005). Dazu geführt haben der wachsende
Wohlstand, die wachsende Zahl der Haushalte und damit verbunden die sinkende
durchschnittliche Haushaltsgrössen, sowie die Tatsache, dass rund 60% des neu erstellten
Wohnraumes auf Ein- und Zweifamilienhäuser in den Umlandgemeinden der Agglomerationen
entfallen. (ARE 2008 c, S.13)
Der Raumentwicklungsbericht 2005 (ARE 2005) hält als Beurteilung der Nachhaltigkeit
der Raumentwicklung fest, dass in der Schweiz die Entwicklung nicht nachhaltig sei.
Die Überprüfung von vorgeschlagenen Kriterien zeigte (Auswahl):
- In den Agglomerationen besteht die Tendenz zur sozialen und funktionalen Entmischung.
- Die Agglomerationen dehnen sich weiter aus. Die Folgen sind: Grosser Bodenverbrauch,
wachsende Distanzen zwischen Wohn- und Arbeitsort, zunehmender
1 Art. 75. BV: Der Bund legt Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der
zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes.

1.1 Problemstellung 7
Druck auf unbebaute Landschaften, Anstieg des motorisierten Individualverkehrs
sowie wachsender Energieverbrauch.
- Die heutige Raumordnung trägt nicht zu einer stärkeren Nutzung der umweltverträglichsten
Verkehrsmittel bei, sondern erhöht vielmehr die Zwangsmobilität.
- Die Kosten der heutigen Siedlungsentwicklung sind sehr hoch und belasten die
öffentliche Hand immer stärker (vgl. dazu Kap.2.2.)
- Die Bauzonen sind zu gross und liegen zudem teilweise an strategisch ungünstigen
Orten.
(ARE 2005, S.66)
Vor dieser Vielzahl an negativen Effekten im Zusammenhang mit dem steigenden Flächenverbrauch
und der Zersiedelung ist es wichtig, sich mit den Ursachen dieser Entwicklungen
auseinanderzusetzen. Eine wesentliche Ursache für den steigenden Flächenverbrauch
ist die steigende Mobilität der Bevölkerung. Die individuelle Verfügbarkeit
über Verkehrsmittel hat dazu geführt, dass sich Siedlungs- und Verkehrsentwicklung
weitgehend entkoppelt haben. Andererseits führen stetig erhöhte Reisegeschwindigkeiten
dazu, dass bei vergleichbarem Zeitaufwand für die Mobilität die zurückgelegten
Strecken und damit die gesamte Verkehrsleistung stetig zunehmen. (Gust 2005, S.2)
Im Einzugsbereich grösserer Städte üben zudem Bauland- und Immobilienpreise einen
Einfluss auf das Verhalten Vieler aus. Dem Preisdruck wird vielfach ausgewichen, indem
günstigeren Angeboten im Umland gefolgt wird. Dieses Gefälle der Preise führt schlussendlich
mit dazu, dass sich die Städte ins Umland ausdehnen (Suburbanisierung). Die
Wohnpräferenzen der Bevölkerung leisten ebenfalls einen Beitrag zu dieser Entwicklung.
Es besteht eine grosse Nachfrage nach ländlichem Wohnraum, dem klassischen
Einfamilienhaus im Grünen. Damit wird eine tiefe Einwohner- bzw. Überbauungsdichte
nachgefragt. (Gust 2005, S.2) (ARE 2008, S.6-8)
Die Nutzungsplanung fällt in den Kompetenzbereich der Gemeinden. Diese können
unter dem Grundsatz, dass allen Gemeinden vergleichbare Entwicklungsmöglichkeiten
zustehen, Bauzonen ausscheiden und somit ihre Siedlungsflächenreserven vergrössern.
Die Gemeinden werden durch den Steuerwettbewerb zu einem Wachstumswunsch verleitet.
Obwohl es aus einer übergeordneten Sicht sinnvoller wäre, sich klare Vorstellungen
zu machen, wo Siedlungsentwicklung gefördert und wo begrenzt werden sollte,
konkurrieren sich Gemeinden und Kantone bei der Ansiedlung von Unternehmen und

8 1 Einleitung
Einwohnern um die damit erhofften Steuereinnahmen. (Sprecher 2007, S.2) (ARE 2005,
S.103) (ARE 2008b, S.7)
Auch neben den Gemeinden sind nicht sämtliche Akteure primär an einer nachhaltigen
Raumentwicklung interessiert. Mit Einzonungen und dem Überbauen von Flächen lässt
sich Geld verdienen. So stehen partikuläre Interessen oftmals im Konflikt mit dem öffentlichen
Interessen eines nachhaltigen Umgangs mit der Ressource Boden. (ARE 2008,
S.7)
Die in der Summe zu grossen Bauzonen sind heute sehr schwierig rückgängig zu machen,
da Auszonungen von baureifen Flächen als materielle Enteignungen im Sinne von
Art. 5 Abs. 2 RPG gemäss Raumplanungsgesetz entschädigungspflichtig sind. 2
1.2 Stand der aktuellen Übersichten
Im Raumentwicklungsbericht 2005 hat das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) darauf
hingewiesen, dass es fraglich sei, ’ob sich die Bauzonenreserven an jenen Orten befinden,
wo der Baulandbedarf am grössten sein wird und eine Zunahme der Überbauung
als zweckmässig erachtet werden kann’(ARE 2005, S.36). Mit der Bauzonenstatistik
Schweiz (ARE 2008 a) standen erstmals detailliertere Daten zu den Bauzonenreserven
zur Verfügung, die Angaben über die räumliche Verteilung der Bauzonen sowie der
Bauzonenreserven für die gesamte Schweiz auf Gemeindeebene machen. Im Auftrag des
ARE haben darauf Matter et al.(2008) im Rahmen einer Studie die Dimensionierung und
Lage der Bauzonen in der Schweiz untersucht. Dazu wurden das Angebot an Bauzonenreserven
3 verglichen mit einer Nachfrage, die mit einem Prospektivmodell 4 geschätzt
werden kann. Im folgenden Abschnitt sollen die Resultate dieser Studie kurz dargestellt
werden.
Gemäss Matter et al. (2008) sind die aktuell verfügbaren Bauzonenreserven in der Schweiz
insgesamt deutlich grösser als die zukünftige Nachfrage nach Bauzonenfläche. Das aktuelle
Angebot an verfügbaren Bauzonenreserven (unüberbaute Bauzonen und innere
2 Gestützt auf Art. 26 BV: Eigentumsgarantie
3 Datenquelle: Bauzonenstatistik (ARE 2008 a)
4 Datenquelle: Fahrländer Partner (Matter et al. 2008)

1.3 Fragestellungen 9
Reserven 5 ) beläuft sich auf 52’800 ha, wovon 32’500 ha Wohnzonen und 20’400 ha Arbeitszonen
sind. Die Nachfrage nach diesen Bauzonenfläche im Zeitraum 2005 bis 2030
wird auf 27’300 ha (23’600 ha Wohnzonen, 3’700 ha Arbeitszonen) geschätzt. Werden die
Bauzonenreserven unterteilt in Wohn- und Arbeitsflächen betrachtet lassen sich vor allem
im Bereich Wohnnutzung beträchtliche regionale Unterschiede feststellen. Einerseits
finden sich weite Gebiete mit zu grossen Flächenreserven, andererseits zeigt die Auswertung
aber auch, dass in einzelnen Kantonen, darunter auch dem Kanton Schwyz, die bis
2030 zu erwartende Nachfrage die aktuell verfügbaren Bauzonenreserven deutlich übersteigt.
Die Reserven an Arbeitsflächen sind deutlich überdimensioniert. Dies gilt sowohl
für die gesamte Schweiz wie auch für den Kanton Schwyz. Die räumliche Verteilung
stimmt weitestgehend mit der Verteilung der künftigen Nachfrage überein. (Matter et al.
2008, S.31-37) Es wurde zudem die Frage aufgeworfen, wo die Bauzonen in der Schweiz
sein müssten. Auf eine Beantwortung dieser Frage wurde jedoch verzichtet, da verschiedene
Ansprüche (ökonomische, raumplanerische, verkehrspolitische, umweltpolitische)
an die räumliche Verteilung der Bauzonen gestellt werden, deren Gewichtung letztlich
durch die Gesellschaft erfolgen müsse. (Matter et al. 2008, S.III-IV)
1.3 Fragestellungen
Die für diese Arbeit verwendeten Daten zu den Bauzonenreserven im Kanton Schwyz
stammen aus der Erhebung des Projektes Raum+ SZ (vgl. Kap2.5). Vor dem Hintergrund
der Strategie Innenentwicklung vor Aussenentwicklung (vgl. Kapitel 2.3) wurden
die erhobenen Flächen im Projekt Raum+ SZ je nach Grösse und Lage im Ort in
Innenentwicklungspotenziale, Baulücken und Aussenreserven unterteilt. Aufgrund der
im Rahmen des Projekts Raum+ SZ erhobenen Daten können also Aussagen zur Eignung
der Flächen für die Siedlungsentwicklung gemacht werden, die mit den Daten
der Bauzonenstatistik noch nicht möglich waren. Die Raum+ Daten berücksichtigen zudem
die Verfügbarkeit der Flächen. So kann das Ausmass der unbebauten Bauzonenflächen
und das Angebot der tatsächlich verfügbaren Innenentwicklungsflächen detailliert
dargestellt werden. Mit dem Prospektivmodell (Matter et al. 2008) stehen zudem Daten
zur Nachfrage zur Verfügung, die es erlauben, durch einen Vergleich von Angebot
und Nachfrage Rückschlüsse über Strategien zur Siedlungsentwicklung zu ziehen. Es
5 Nutzungsreserven in überbauten Bauzonen, vgl. Kap.3.1.2

10 1 Einleitung
stellen sich dazu die Fragen, welches das Ausmass der Innenentwicklungsflächen ist,
ihr Anteil zum gesamten Angebot an Siedlungsflächen, wie dieses zu einer künftigen
Nachfrage steht und welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, damit diese Innenentwicklungsflächen
im Sinne einer nachhaltigen Siedlungs- und Raumentwicklung genutzt
werden können.
Es werden folgende Fragestellungen untersucht:
- Welcher Anteil einer künftigen Nachfrage nach Bauzonenflächen (Wohn- und Arbeitszonen)
kann mit Innenentwicklungsflächen abgedeckt werden?
- Welche strategische Bedeutung erhalten die Innenentwicklungsflächen dadurch?
- Wie lässt sich die Mindeststrategie ’Innenentwicklung vor Aussenentwicklung’ für
die Gemeinden im Kanton Schwyz präzisieren? Welche Vorgehen und unterstützenden
Massnahmen sind für die Gemeinden dafür geeignet?
1.4 Aufbau der Arbeit
Die vorliegende Arbeit gliedert sich in die Kapitel Grundlagen, Übersichten über Flächenangebot
und Nachfrage, Lagebeurteilung, Gemeindetypen und ein Fazit. Im Kapitel
Grundlagen wird in einem ersten Schritt auf für die Fragestellungen relevanten
Grundlagen eingegangen. Dies sollen insbesondere dazu dienen, den im Projekt Raum+
SZ und folglich auch für diese Arbeit verwendeten Zugang zu erläutern und in einem
Feld von verschiedenen Zugängen zu verorten. Das Kapitel Übersichten über Flächenangebot
und Nachfrage beschreibt darauf in einem zweiten Schritt die Methodik zu Erhebung
und Aufbereitung der Angebotsdaten, ebenso wird die Methodik zur Modellierung
der verwendeten Nachfragedaten kurz erläutert. Daran anschliessend werden
erste Übersichten zu Angebot und Nachfrage von Bauzonenflächen dargestellt. In den
Kapiteln Lagebeurteilung und Gemeindetypen folgt darauf der Vergleich von Angebot
und Nachfrage sowie die Handlungsempfehlungen, die daraus gezogen werden können.
Im abschliessenden Kapitel werden Schlussfolgerungen gezogen und offene oder
weiterführende Fragestellungen angesprochen.

2 Grundlagen
Im folgenden Kapitel werden für die Fragestellung relevante Grundlagen zusammengestellt.
In einem ersten Teil wird ein Handlungsmodell, das als Modell für einen Planungsprozess
dient, dargestellt und darin die grundlegenden Begriffe verortet, die relevant
für das methodische Vorgehen sind. Daran anschliessend wird die bereits angesprochene
raumplanerische Mindeststrategie Innenentwicklung vor Aussenentwicklung genauer
erläutert. Zusammen mit der darauf folgenden Diskussion der Konsequenzen und
der in Fachdebatten thematisierten Massnahmen und Instrumente zur Eindämmung des
steigenden Flächenverbrauchs und der Zersiedlung bildet sie die Grundlage für den empirischen
Teil dieser Arbeit.
2.1 Räumliche Ordnung als Folge von Handlungen und
Entscheidungen
Mit der Zersiedlung steht ein Problem mit räumlicher Ausprägung im Fokus dieser Arbeit.
Es genügt an dieser Stelle jedoch nicht, räumliche Ordnungen zu untersuchen. Vielmehr
ist Landschaft (Kulturlandschaft) und damit auch das Phänomen der Zersiedlung
als ’vom Menschen geschaffen’, also als Folgen von menschlichen Handlungen zu betrachten.
’Raumprobleme’ können so als Probleme des Handelns verstanden werden
(Werlen 2000 S.279).
Handlungstheorie (vgl. Werlen 2000) versteht ’Handeln’ im Vergleich zu ’Verhalten’ als
intentionale Tätigkeiten, als Tätigkeiten die von einer Vorstellung, einem Ziel geleitet
sind. Dabei orientiert sich die handelnde Person mehr oder weniger bewusst an einem
intersubjektiven Bedeutungszusammenhang, also einem gesellschaftlich und kulturell
vorbereiteten Orientierungsraster, das Werte, Normen und Postulate sowie ein bestimmtes
Erfahrungswissen umfasst. Die handelnde Person plant die zu verwirklichende Tätigkeit
in einem Handlungsentwurf. In Bezug auf das Handlungsziel wird die gegebene
Situation definiert. Gewisse Elemente dieser Situation werden als Mittel für das Errei-

12 2 Grundlagen
chen des Ziels identifiziert und, falls verfügbar, ausgewählt. Sind zielrelevante Elemente
nicht verfügbar, wirken diese als ’Zwänge’ des Handelns. Das Resultat der Handlung
umfasst schlussendlich beabsichtigte und aber auch nicht beabsichtigte Folgen der
durchgeführten Handlung (Werlen 2000, S.279-288 ).
Scholl stellt mit dem nachfolgend gezeigten Modell eine für raumplanerische Tätigkeiten
angepasste Version eines Handlungsmodells zur Verfügung, indem ein Handlungsmodell
als Modell für einen Planungsprozess (Planung als Abfolge von Handlungen
und Entscheidungen (Scholl, 1995)) verwendet wird. Dabei können folgende Prozess-
Sequenzen unterschieden werden: Fortlaufende Aktualisierung von Übersichten, Lagebeurteilung
als Meilensteine, Konzentrationsentscheide (Schwerpunkte setzen, von Strategien
geleitet), Realisierung.
Abbildung 2.1: Modell Planungsprozess; Wilske 2008
Zentrale Aufgabe der Raumplanung ist die Koordination von raumwirksamen Tätigkeiten.
Diese bedarf einerseits der Koordination der Kriterien und Ziele, worauf hin abzustimmen
sei, andererseits sind laufend nachgeführte Übersichten unerlässliche Voraussetzungen
für eine zweckmässige Koordination. Übersichten können dabei in unterschiedlichster
Form gestaltet sein, bspw. als Pläne (räumlich), Organigramme (organisatorisch),
Ablaufpläne (zeitlich) oder Tabellen (quantitativ). Oftmals fehlen problemori-

2.2 Ökonomische Konsequenzen der Zersiedlung 13
entierte Übersichten und müssen parallel zur Klärung von Aufgaben gemacht werden.
(Scholl 2009 b) 6
Lagebeurteilungen sind Voraussetzung für überlegtes Handeln und Entscheiden. Sie erfordern
Übersichten über alle für die Lösung von Aufgaben wesentlichen Gegenstände,
die Offenlegung von Wissensdefiziten und die Konzentration auf Arbeitsschwerpunkte.
Ziel von Lagebeurteilungen sollen Beschlüsse über Handlungen sein, die unter den gegebenen
Umständen zu bestmögliche Resultaten führen. Lagebeurteilungen können als
operationale Basis von aktionsorientierter Raumplanung gesehen werden. (Scholl 1995)
(Scholl 2009 a)
Handeln als intentionale Tätigkeit wird von einem Ziel geleitet. In diesem allgemeinen
Modell für Planungsprozesse, die von einem einheitlichen Ziel geleitet werden, wird
statt eines subjektiven Ziels einer Handlung der Begriff der raumplanerischen Strategie
verwendet. Es wird so angedeutet, dass, obwohl jede Handlung schlussendlich nur von
einem Individuum ausgeführt werden kann, hier als Bezugsrahmen Normen und Werte
gemeint sind, über die in der Disziplin Raumplanung breiter Konsens (Elgendy et al.
2009) besteht. Die dieser Arbeit zugrunde liegende Strategie Innenentwicklung vor Aussenentwicklung
wird im Kapitel 2.3 genauer erläutert.
Das von Scholl vorgeschlagene Handlungsmodell erfüllt, neben der Funktion als Analysewerkzeug
im Sinne von Werlen (2000), vor allem die der methodischen Grundlage für
das Projekt Raum+ SZ und damit auch für diese Arbeit.
2.2 Ökonomische Konsequenzen der Zersiedlung
Neben den bereits im Kapitel 1 aufgezeigten ökologischen und gesellschaftlichen Folgen
des Flächenverbrauchs und der Zersiedlung, hat ein Wachstum der Siedlungen in
die Flächen auch starke ökonomische Auswirkungen. Diesen wird an dieser Stelle besondere
Aufmerksamkeit gewidmet, da sie die Gemeinden unmittelbar betreffen.
Obwohl die massiven öffentlichen Infrastrukturfolgekosten von disperser Siedlungsentwicklung
bereits früh kritisiert wurden, fanden gemäss Schiller und Seidentop (2005
S.85) empirische Untersuchungen zur Kostenwirksamkeit unterschiedlicher Formen der
6 Den Grund des oftmaligen Fehlens der wichtigen Übersichten sieht Scholl (2009 b) darin, dass in unübersichtlichen
Situationen viele Akteure zu oberflächlichen Vereinfachungen neigen, und beginnen, sich auf
ihr Territorium oder ihre Fachgebiete zurückzuziehen oder in Aktionismus flüchten. Aktionismus beruht
auf keiner systematischen und korrekten Auswertung des für die Lösung komplexer Aufgaben
bedeutsamen Wissens (Scholl 1995, S.210).

14 2 Grundlagen
Siedlungsentwicklung im deutschen Sprachraum über lange Zeit nur wenig Beachtung.
In Zeiten stabilen Wohlstands- und Wirtschaftswachstums waren die Kosten zu Bereitstellung
und Unterhalt von technischer und sozialer Infrastruktur nur von geringem
öffentlichem Interesse. Durch den Eindruck der zunehmend angespannten Situation der
öffentlichen Haushalte nimmt in den letzten Jahren die Sensibilität in Sachen Infrastrukturkosten
jedoch zu. Die Finanzierung der zukünftigen Bestandserhaltung rückt nach
Jahrzehnten eines kontinuierlichen Ausbaus des Bestands an Infrastruktur zunehmend
in den Blickpunkt der Politik. 1996 hält der Schweizerische Bundesrat fest, dass eine
Fortführung der gegenwärtigen Trends der Raumentwicklung infrastrukturell nicht finanzierbar
sei. ’Mit der Zersiedlung drohen steigende Kosten für den Bau, den Betrieb
und den Unterhalt von Infrastrukturanlagen’ (Bundesrat 1996).
ECOPLAN (2000) zeigen in einem Gutachten im Auftrag des ARE die Bedeutung der
Infrastrukturkosten der Zersiedlung: Gemäss ihrer Untersuchung kann eine disperse
Siedlungsentwicklung in den Bereichen Abwasserentsorgung, Wasserversorgung, Verkehr
und Stromversorgung zu bis zu drei Mal höheren Kosten pro Kopf führen, als eine
verdichtete, nach innen gerichtete Siedlungsentwicklung. 7 Gemäss einer Studie von Pro
Natura (2005) führt in der Schweiz eine Siedlungsstruktur mit freistehenden Einfamilienhäusern
(AZ 8 0,34) anstelle von dreigeschossigen Mehrfamilienhäuern (AZ 1) zu 60%
höheren Infrastrukturkosten pro Kopf und Jahr. 9 Da die Infrastruktur nicht vollständig
durch die Benutzung finanziert wird, belasten diese höheren Kosten vor allem die öffentliche
Hand, grossteils die Gemeinden.
2.3 Innenentwicklung vor Aussenentwicklung
In der Diskussion um Nachhaltigkeit in der Raum- und Siedlungsentwicklung (vgl. Kap.
1) sind die Innenbereiche der Siedlungen in den Fokus gerückt, so dass in vielen ge-
7 Zudem zeigt die Untersuchung, dass Abgaben- und Gebührensysteme zur Finanzierung der Infrastrukturanlagen
vielfach nicht ausreichend verursacherorientiert sind. Einwohnerinnen und Einwohner von
aus der Sicht der Infrastruktur kostengünstigen, kompakten Siedlungen tragen die Kosten der Zersiedlung
durch Quersubventionierungen mit.
Das Verursacherprinzip ist in der Schweiz in der Bundesverfassung (Art. 74 Abs. 2 BV) sowie im Gesetz
(u.a. Art 2 USG, Umweltschutzgesetz) verankert.
8 Ausnützungsziffer: Verhältnis von anrechenbarer Geschossfläche zu anrechenbarer Grundstücksfläche.
Die Ausnützungsziffer regelt so die maximale Bebauungsdichte von Bauzonenflächen.
9 Betrachtet wurden die Infrastrukturkosten im engeren Sinne: Wasser- und Stromversorgung, Abwasserentsorgung
und Verkehrserschliessung. Berücksichtigt wurden sowohl die Investitionskosten wie auch
laufende Kosten für Unterhalt und Betrieb.

2.3 Innenentwicklung vor Aussenentwicklung 15
genwärtigen Planungsvorhaben die Mindeststrategie Innenentwicklung vor Aussenentwicklung
auftaucht und sich daher die Frage stellt, welche Möglichkeiten für die künftige
Entwicklung die Innenbereiche noch bieten. Veränderte Rahmenbedingungen wie
rückgängige Bevölkerungsentwicklung und wirtschaftlicher Strukturwandel stellen zudem
neue Anforderungen an die räumliche Planung, die möglicherweise mit weniger
Flächenverbrauch befriedigt werden können als in der Vergangenheit (Wilske 2003). Ziel
der Mindeststrategie Innenentwicklung vor Aussenentwicklung ist die Begrenzung und
Konzentration des Siedlungswachstums, also den zunehmenden Flächenbedarf zu befriedigen,
ohne dabei die Bauzonen zu vergrössern. Insgesamt soll durch Reduktion von
Land- und Ressourcenverbrauch für die Siedlungsentwicklung eine nachhaltige Siedlungsentwicklung
angestrebt werden. (www.re.ethz.ch/raumplus_sz/) (ARE 08 b, S.19)
Möglichkeiten diese Ziele zu erreichen, sind vor allem die unüberbauten Bauzonen in
den bestehenden Siedlungskörpern zu mobilisieren und zu nutzen, andererseits die Inneren
Reserven, die sich durch Unternutzung der Flächen in bereits überbauten Bauzonen
geben, zu realisieren. In ARE 08 b (S. 19-20) wird darüber hinaus als Vorschlag
der Begriff der städtebaulichen Nutzungsreserve definiert. Im Unterschied zu baurechtlichen
Reserven, die die tatsächliche Ausnutzung mit einer rechtlich möglichen (Zonenplan)
vergleicht, könnte eine städtebauliche Nutzungsreserve in bestimmten Fällen eine
aus funktionaler, städtebaulicher Sicht mögliche Dichte als Messlatte nehmen.
Die Strategie ’Innenentwicklung vor Aussenentwicklung’ hat vielfältige Auswirkungen
auf die Planungsprozesse. An die Stelle von grossen zusammenhängender Neuentwicklungen
im Aussenbereich (’auf der grünen Wiese’) tritt eine Vielzahl von unterschiedlichen
Flächen im Inneren der Siedlungen, deren gleichzeitige Bearbeitung praktisch unmöglich
ist. Es müssen Auswahlen getroffen und Schwerpunkte gesetzt werden. Um
Auswahlen zu treffen sind Übersichten erforderlich, im Falle von Innenentwicklungspotenzialen
bspw. Übersichten über das Angebot an Flächen und Merkmale dieser Flächen
wie Grösse, Lage, Eigentumsverhältnisse, Altlasten, Verfahrensstände (Wilske 2003) (vgl.
auch Kap.3.1.1).
Es hat sich ebenfalls gezeigt, dass es für die im Flächenmanagement aktiven Gemeinden
flankierender Massnahmen seitens der Kantone bedarf. Hierzu ist ebenfalls Wissen um
die Verteilung und Qualität der Siedlungsflächenreserven als materielle Grundlage für
die Entwicklung solcher flankierender Massnahmen notwendig.
(www.re.ethz.ch/raumplus_sz/)

16 2 Grundlagen
2.4 Massnahmen zur Eindämmung der Zersiedlung
Im folgenden Kapitel werden bestehende Ansätze zur Eindämmung des Flächenwachstums
vorgestellt. Massnahmen gegen die Zersiedlung können grob eingeteilt werden
in ökonomische Lenkungsmassnahmen (Flächenzertifikate), kommunale (Siedlungsflächenmanagement)
und regionale oder interkommunale Vorgehen (Siedlungsflächenpools,
Interkommunale Gewerbegebiete, etc).
2.4.1 Flächenzertifikate
Eine sowohl in der Wissenschaft wie auch in der Politik häufig diskutierte Massnahme
sind handelbare Flächenzertifikate (ARE 05, S.107) (Zolliger, Seidl 2005). Die Ausweisung
von Bauland (Einzonung) oder die Nutzung von bereits eingezontem Land (Überbauung)
würde auf eine festzulegende Grösse limitiert und damit künstlich verknappt.
Die so ausgelegte maximal einzonbare oder überbaubare Fläche könnte in Form von
Flächenausweisungs- oder Flächennutzungsrechten an die Gemeinden verteilt und über
Zertifikate auch gehandelt werden. Die Gemeinden hätten die Möglichkeit, zusätzliche
Rechte erwerben, oder nicht benötigte Rechte verkaufen.
Die Umsetzung wirft jedoch etliche Fragen auf, etwa, wie die Erstverteilung der Rechte
zu organisieren wäre, wie regionale Teilmärkte abgegrenzt werden könnten, wer nach
welchen Kriterien Flächenausweisungsrechte erwerben könnte, wie sich Spekulation vermeiden
liesse und vor allem auch, ob dieses Instrument auch die nötige Akzeptanz finden
würde. Ausserdem bestehen Vorbehalte, was die Zweckmässigkeit betrifft. Flächenausweisungsrechte
können nur das Ausmass der Flächeninanspruchnahme begrenzen.
Die Flächenallokation würde ökonomisch optimiert. Es müsste sichergestellt werden,
dass raumplanerische wie verkehrstechnische Aspekte sowie die konkrete Ausprägung
von Natur und Landschaft im Raum bei der Flächeninanspruchnahme mitberücksichtigt
würden. (Dosch, Einig 2005)
Praktische Anwendungen finden sich seit längerer Zeit im englischsprachigen Raum.
Im deutschsprachigen Raum lag erstmals ein auf die praktische Umsetzung ausgerichtetes
Konzept zur Einführung eines Zertifikatssystems mit einer Vorstudie für die Region
Karlsruhe vor. Zolliger und Seidl (2005) untersuchten darauf dessen Übertragbarkeit auf
schweizerische Verhältnisse mit einer Übertragung auf den Kanton Aargau. Aufgrund
der Tatsache, dass die Bauzonenreserven in der Schweiz allgemein zu gross und Neueinzonungen
nur partiell notwendig sind, sind gemäss Zolliger und Seidl in der Schweiz

2.4 Massnahmen zur Eindämmung der Zersiedlung 17
Flächennutzungszertifikate gegenüber den Flächenausweisungszertifikaten nach deutschem
Modell vorzuziehen. Bezüglich der Grösse der Teilmärkte hat sich am Beispiel des
Kantons Aargau gezeigt, dass kantonale Lösungen nicht sinnvoll wären, da die Volumina
für mögliche Flächenzertifikate zu gering wären für einen funktionierenden Markt.
Auf der anderen Seite wäre aber eine gesamtschweizerische Lösung aufgrund der regional
teilweise sehr unterschiedlichen Boden- und Immobilienmärkte ebenfalls nicht
optimal. Als mögliche Alternativen werden kantonsübergreifende Perimeter mit funktionalräumlichen
Verflechtungen 10 gesehen (Pro Natura 2005, S.13-16)
Obwohl Zolliger und Seidl (2005) zeigen, dass eine Übertragung auf die Schweiz zwar
grundsätzlich möglich wäre, zeigen sie aber auch, dass eine wichtige Voraussetzung für
eine hohe Lenkungswirkung nicht gegeben wäre, nämlich der Einbezug möglichst aller
potenziell bebaubaren Flächen. Die Steuerungsmöglichkeiten blieben auf die langfristigen
11 Bauzonenreserven beschränkt. Diese Beschränkung sei zwingend, um den Tatbestand
der materiellen Enteignung auszuschliessen 12 . Den Anteil an langfristigen Bauzonenreserven
am Total der Bauzonenreserven schätzen Zolliger und Seidl auf schweizweit
ca. 25%, was bedeutet, dass drei Viertel der gesamten Bauzonenreserven in der
Schweiz von einem Zertifikatssystem gar nicht betroffen wären. (Zollinger, Seidl 2005,
S.274-278)
2.4.2 Interkommunale Gewerbegebiete
In Sprecher (2007) werden zwei Fallbeispiele 13 zur interkommunalen Zusammenarbeit
bei der Nutzung von Arbeitsflächen untersucht und dabei speziell die Faktoren herausgearbeitet,
welche diese Zusammenarbeit begünstigen. In den gezeigten Beispielen
wurde in beiden Fällen eine interkommunale Arbeitszone an günstiger Lage geschaffen,
doch wurde bei keinem der Fälle die bestehenden, ungünstig gelegenen Bauzonenre-
10 Grossraum Zürich, Zentralschweiz, etc.
11 kurzfristig = innert 5 Jahren baureife Flächen
12 Tatbestand der materiellen Enteignung gemäss Art. 5 Abs. 2 RPG, aufgrund eines möglichen temporären
Bauverbots in Ermangelung von Zertifikaten
13 Beispiel 1: ZARD (Zone d’activités régionale de Delémont): neu ausgeschiedenes interkommunales Gewerbegebiet
(15ha) an der zukünftigen Autobahn A16 (Transjurane) in Courroux, nahe Delsberg. Beispiel
2: Regionale Zusammenarbeit Allgäuer Land: interkommunale Allianz (Zweckverband). Kernprojekt:
Schaffung eines interkommunalen Gewerbe- und Industrieparks (ca. 30ha) auf einem nicht mehr
genutzten Bundeswehrareal in Füssen, daneben weitere Projekte.

18 2 Grundlagen
serven aufgehoben. Statt einer Verschiebung der Bauzonenreserven an günstige Lagen
wurde nur eine Erweiterung der Reserven erreicht. Insgesamt wurde also das Problem
der bestehenden, zu grossen Bauzonenreserven an ungünstigen Lagen nicht genügend
angegangen. Dieselbe Kritik kann auch am Konzept der regionalen Flächenpools, wie
sie in Gust (2005) oder Kröger (2007) vorgestellt werden, angebracht werden. Siedlungsflächen
möglichst vieler Städte und Gemeinden sollen zu regionalen Flächenpools zusammengefasst
und gemeinsam vermarktet werden. Durch Einbringung von finanziellen
Einlagen oder von Brachflächen ist es z.T. auch Gemeinden ohne Flächenreserven
möglich, sich am Pool zu beteiligen und so landschaftlich empfindliche Flächen zu schonen.
Gemeinsame Flächenpools können die Konkurrenz zwischen den Gemeinden vermindern,
indem die Gewinne des Pools geteilt werden, und so insgesamt verhindern,
dass jede Gemeinde an der Ausweisung von immer neuen Flächen interessiert ist. Es
kann zwar sichergestellt werden, dass neue Siedlungsflächen an günstigen Lagen ausgewiesen
werden, bestehende Bauzonenreserven an ungünstigen Lagen bleiben jedoch
ebenfalls weiterhin bestehen. Um sich dieser Problematik anzunehmen schlägt Sprecher
(2007) das Instrument der interkommunalen Landumlegung vor.
2.4.3 Interkommunale Landumlegung
Mittels interkommunaler Landumlegung soll erreicht werden, Bauzonen über Gemeindegrenzen
hinweg so zu verschieben, dass sie an strategisch günstigen und gut erschlossenen
Lagen angeboten werden können, ohne dafür die Summe der bestehenden Bauzonen
zu vergrössern. Zudem ist es durch die Schaffung von konzentrierten Flächen
mit einer gewissen Grösse möglich, ein attraktiveres Angebot bereitzustellen, als es mit
verteilt liegenden, ungünstiger gelegenen Flächen möglich wäre.

2.4 Massnahmen zur Eindämmung der Zersiedlung 19
Abbildung 2.2: Interkommunale Landumlegung. Quelle: Sprecher 2007
Ein weiterer Vorteil der bestehenden Landumlegungsverfahren ist es dabei zudem, dass
sie auch zustande kommen können, wenn nicht jeder einzelne Grundeigentümer einverstanden
ist, da sie über Mehrheitsentscheide oder auch durch behördliche Anordnung
ausgelöst werden können 14 . Die interkommunale Landumlegung unterscheidet sich jedoch
in zwei Punkten grundlegend von den bekannten Landumlegungsverfahren, in
dem sie einerseits über Gemeindegrenzen hinweg sowie andererseits über verschiedene
Zonen durchgeführt werden müssten, was offene Fragen mit sich bringt. Aus Sicht der
Grundeigentümer wie auch der Gemeinden stellen sich die Fragen, wie ein Kosten- und
Nutzenausgleich geregelt werden kann, welche Trägerorganisationen für diese Art von
Verfahren geeignet sind, sowie auch die Fragen nach den genauen rechtlichen Rahmenbedingungen.
(Sprecher 2007, S.16-19)
Die von Sprecher (2007; S. 6-8) untersuchten Beispiele haben gezeigt, dass Kooperationen
im Bereich von Gewerbe- und Industriezonen Auslöser für breitere und langfristige
regionale Zusammenarbeit sein können. Durch einen Anfang über Gewerbegebiete können
die Kooperationen in einem nächsten Schritt bspw. auch auf Wohnflächen ausgebaut
werden. Zudem können im laufe der Zeit weitere Kooperationspartner dazukommen.
Thierstein et al. (2004) hat dies auch bei der Untersuchung von verschiedenen Agglomerations
- Modellvorhaben (u.a. ZARD) festgestellt. So überzeugen wirksame und effizi-
14 nach Art. 20 RPG

20 2 Grundlagen
ente Agglomerations Modellvorhaben die beteiligten Kommunen und Akteure, dieser
positive Leistungsausweis wiederum werde nach aussen kommuniziert und motiviere
so weitere Gemeinden ebenfalls am Erfolgsmodell teilzuhaben. Er bezeichnet dies insgesamt
als Warteschlangeneffekt.
2.4.4 Siedlungsflächenmanagement
Durch die weitreichenden Kompetenzen der Gemeinden im Bereich der Nutzungsplanung
spielt die kommunale Ebene eine entscheidende Rolle im Zusammenhang mit der
Siedlungsentwicklung und damit auch der Problematik des Flächenverbrauchs und der
Zersiedlung. Auf diese kommunale Ebene zielen Management-Ansätze, die darauf angelegt
sind, die kommunalen Planungsprozesse durch den verstärkten Einsatz informeller,
kooperativer und projektorientierter Instrumente zu unterstützen (Wilske 2007).
Flächenmanagement trägt dazu bei, dass die kommunale Planung über ihre grundlegende
Aufgabe, die Bereitstellung von Bauland, hinausgeht und Flächennutzung und
Baulandproduktion nach sozialen, wirtschaftlichen und ökologischen Kriterien steuert
und optimiert. Zudem erlaubt ein Flachenmanagement die zeitliche Koordination verschiedener
Massnahmen, was im Zusammenhang mit der Innenentwicklung von grosser
Bedeutung ist, da im Vergleich zu Entwicklungen im Aussenbereich eine ungleich
grössere Anzahl von Massnahmen zu koordinieren ist. (Wilske 2007, S.22)
Als wesentliche Instrumente des kommunalen Flächenmanagements nennt Wilske (2007,
S.24f) einerseits die bestehenden formellen Verfahren der Nutzungsplanung, zusätzlich
aber diese ergänzende Instrumente wie Flächenübersichten, ressortübergreifende
Arbeits- und Lenkungsgruppen, Projektsteuerung und nicht zuletzt eine aktive Bodenpolitik
und Stadt- oder Quartierentwicklungskonzepte.
Die Ausgestaltung dieser Instrumente ist im Detail von verschiedenen Randbedingungen,
bspw. von der Nachfragesituation, vor allem aber von der lokalen Planungskulur
abhängig. So zeigt Wilske an Beispielen, dass sich in verschiedenen Kommunen sehr
spezifische Vorgehen herausbildeten und Flächenmanagement nicht als abgeschlossene
Methode betrachtet werden kann. Gemeinsam ist jedoch allen Beispielen, dass durch den
Einsatz von wiederverwendbaren Verfahrensbausteinen und der Routinisierung und
Optimierung von internen Abläufen eine wesentliche Voraussetzung geschaffen wird,
um von einer Angebotsplanung zu einem aktiven und reaktionsschnellen Flächenmanagement
zu kommen.

2.5 Das Projekt Raum+ Schwyz 21
Elgendy et al. (2009, S.98f) konnten anhand einer Erhebung im deutschen Bundesland
Baden-Württemberg zeigen, dass Blockade von Flächen und vor allem die Baulandhortung
zu den wichtigen Herausforderungen im Zusammenhang mit der Entwicklung von
Flächen im Inneren der Siedlungen gehören. Sie empfehlen, die Unterstützung der Gemeinden
in folgenden Bereichen zu prüfen :
- Schaffung finanzieller Anreize zur Mobilisierung ungenutzter Grundstücke (fiskalische
Massnahmen, Erhebung von Anschlussgebühren an bereitgestellte Infrastrukturen
auch bei ungenutzten Grundstücken)
- bessere Förderung aktiver Ankaufspolitik seitens der Kommunen
- Entwicklung eines Lösungsansatzes für private Areale mit Altlasten und überhöhten
Buchwerten
- Entwicklungsgesellschaften könnten auf überörtlicher Ebene in bestimmten Teilräumen
ein Ansatz zum Umgang mit den Risiken von Altlasten sein.
Gemäss Elgendy et al. (2009) sind Blockade und Baulandhortung oft auf überzogene
und unrealistische Preisvorstellungen sowie überhöhte Buch- und Bilanzwerte bei institutionellen
Eingentümern zurückzuführen. Besonders Privatpersonen würden bei der
Preisbildung von Annahmen ausgehen, deren langfristige Gültigkeit vor allem in ländlichen
Räumen vielfach nicht plausibel erscheine.
Gespräche mit kommunalen Vertretern hätten darauf gezeigt, dass diese grosse Chanchen
sehen, Innenentwicklungsflächen eher zu mobilisieren, wenn es mittels geeigneter
Kommunikationsstrategien gelänge, die Annahmen der Marktteilnehmer besser an die
tatsächlich herrschendnen Rahmenbedingungen des Marktes anzugleichen.
2.5 Das Projekt Raum+ Schwyz
Das Projekt Raum+ SZ ist Bestandteil des Modellvorhaben Nachhaltige Raumentwicklung
des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE. Die Initiative zum Projekt ging vom
Kanton Schwyz aus, die Durchführung erfolgt in Zusammenarbeit mit dem Institut für
Raum- und Landschaftsentwicklung IRL der ETH Zürich. Hintergrund für das Projekt
ist, dass im Rahmen der Richtplananpassung 2006 die Obergrenze der Bauzonenreserve

22 2 Grundlagen
im Kanton Schwyz vom Bund als zu hoch bewertet wurde. Gemäss der Bewertung des
Bundes ist eine Präzisierung und Differenzierung der für die Nutzungsplanung anzunehmenden
Bauzonenreserven erforderlich, dies unter spezieller Berücksichtigung der
inneren Reserven. (www.re.ethz.ch/raumplus_sz/)
Grundidee des Vorhabens ist es, das Prinzip Innenentwicklung vor Aussenentwicklung
als Mindeststrategie einer nachhaltigen Raumentwicklung zu etablieren. Das Ziel von
Raum+ SZ ist die Erarbeitung einer kantonsweiten Übersicht zu Flächenpotenzialen für
eine nach innen gerichtete Siedlungs- und Raumentwicklung. Mit der Übersicht über
die für Innenentwicklung in Frage kommenden Siedlungsflächenpotenziale soll die Voraussetzung
für eine forcierte Innenentwicklung geschaffen werden. Auf dieser Grundlage
wird es ausserdem möglich sein, Schwerpunkte einer nachhaltigen, nach innen gerichteten
Siedlungsentwicklung zu bilden. Damit soll die Grundlage für ein Siedlungsflächenmonitoring
und damit auch ein gezieltes Siedlungsflächenmanagement geschaffen
werden. Raum+ SZ wird als handlungsorientiertes Vorhaben verstanden, das, unter
Wahrung der in der Gesetzgebung verankerten Zuständigkeiten für die Raumentwicklung,
Möglichkeiten und Grenzen gemeinsamen Zusammenwirkens ausloten soll.
(www.re.ethz.ch/raumplus_sz/)
Der methodische Ansatz von Raum+ liegt im Kern darin, den Gemeinden ein Instrument
für das Flächenmanagement zur Verfügung zu stellen. Die Akteure sollen so in die
Lage versetzt werden, eigenständig und ohne grösseren Aufwand die für die räumliche
Entwicklung notwendige Übersicht der Siedlungsflächenpotenziale zu erstellen und zu
aktualisieren. Wesentliches Instrument dazu ist eine internetbasierte Plattform.
Das Projekt basiert grundsätzlich auf der Idee, dass die Gemeinden für den Prozess interessiert
und gewonnen werden müssen, da aus handlungsorientierter Perspektive aufgrund
der Planungshoheit der Gemeinden die Umsetzung des Ziels Innenentwicklung
vor Aussenentwicklung nur auf lokaler Ebene erfolgen kann. Schlussendlich baut das
Vorhaben auf der Zusammenarbeit von Kanton und Gemeinden und der gemeinsamen
Erkenntnis zur Begrenzung des Flächenverbrauchs auf. (Elgendy et al. 2009, S.10-16)
(www.re.ethz.ch/raumplus_sz/)

3 Übersichten über Flächenangebot und
Nachfrage
In diesem (Kap. 3) und dem darauf folgenden Kapitel (Kap. 4) wird das Vorgehen bei der
Bearbeitung der Fragestellungen dargelegt. Dazu werden die Schritte des methodischen
Vorgehens und der Datenbearbeitung erläutert. In einem ersten Schritt wird in Kap. 3.1
gezeigt, woraus sich das aktuelle Angebot an Bauzonenflächen zusammensetzt und wie
die einzelnen Flächentypen operationalisiert wurden. Anschliessend wird in Kap. 3.2
eine Übersicht über dieses bestehende Angebot an Bauzonenfläche im Kanton Schwyz
dargestellt.
In einem zweiten Schritt wird in Kap. 3.4 und Kap. 3.5 darauf eingangen, wie die in dieser
Arbeit verwendenten Nachfragedaten von Matter et al. (2008) modelliert wurden. In
Kap. 4 folgt darauf eine Lagebeurteilung, bei der Angebot und Nachfrage von Bauzonenflächen
miteinander verglichen werden.
3.1 Angebot an Bauzonenflächen
Das aktuelle Angebot an Bauzonenflächen setzt sich grundsätzlich aus den noch unüberbauten
Bauzonen und den aufgrund von Unter- oder Fehlnutzungen bestehenden
Reserven in den überbauten Bauzonen zusammen. Die folgenden Abschnitte zeigen die
Operationalisierung der verschiedenen Bauflächentypen, sowie die Merkmale, die für
die einzelnen Flächen in Raum+ SZ erhoben wurden.

24 3 Übersichten über Flächenangebot und Nachfrage
Abbildung 3.1: Flächentypen Raum+ SZ (www.re.ethz.ch/raumplus_sz; Zugriff: 28.06.09)
3.1.1 Unüberbaute Bauzonen
Daten zu den unüberbauten Bauzonen stehen aus dem Projekt Raum+ zur Verfügung.
Ziel von Raum+ ist es primär, eine flächendeckende Übersicht der Innenentwicklungspotenziale
(vgl. Kap 2.5) der Gemeinden zu schaffen. Darüber hinaus wurden aber auch
die bestehenden Entwicklungsmöglichkeiten aus den aktuellen Nutzungsplänen ’auf
der grünen Wiese’, die sog. Potenziale der ’noch nicht realisierten Aussenentwicklung’
erhoben. Insgesamt stehen aus der Raum+ SZ Erhebung also sehr detaillierte Daten zu
den gesamten unüberbauten Bauzonen zur Verfügung. Zusätzlich zur Differenzierung
von Innen- und Aussenentwicklungsflächen wurden die Innenentwicklungsflächen aufgrund
der Grösse nochmals in Potenziale und Baulücken unterteilt (vgl. Abbildung 3.2)
Nicht alle unüberbauten Bauzonen sind sofort aktivierbar. Für Raum+ SZ wurden deshalb
auch Daten zur Mobilisierbarkeit der Flächen, resp. Hinderungsgründe erhoben.
Als effektives Angebot können Flächen bezeichnet werden, die sofort mobilisierbar sind,
die also sofort an den Markt gebracht werden können.

3.1 Angebot an Bauzonenflächen 25
Abbildung 3.2: Definitionen Flächentypen Raum+(www.re.ethz.ch/raumplus_sz; Zugriff:
28.06.09)
Innenentwicklungspotenziale
Im Rahmen von Raum+ SZ wurden folgende Potenzialarten im Innenbereich erhoben:
- unbebaute Flächen (z.B. Grünbereiche im Innenbereich, die nicht als Freiraum dienen)
- Brachflächen
- unternutze Flächen (Flächen, für die eine höherwertige Nutzung planerisch angestrebt
wird)
- falsch genutzte Flächen (historisch gewachsene Fehlnutzungen wie Industrie im
Wohngebiet bzw. Wohnen im Gewerbegebiet)
Als Innenentwicklungspotenzial wurden zusammenhängende Flächen ab 2000 m2 erhoben.
Aus dem Projekt Raum+ in Baden-Württemberg und dem Vorläuferprojekt MORO-
RESIM 15 hat sich gezeigt, das für kleinere Gemeinden, insbesondere in ländlich geprägten
Gebieten, Flächen ab bereits 2000m2 eine Grössenordnung darstellen, bei denen flankierende,
beratende und unterstützende Massnahmen seitens des Bundeslandes oder
15 Modellvorhaben der Raumordnung, nachhhaltiges regionales Siedlungsflächenmanagement in der Region
Stuttgart

26 3 Übersichten über Flächenangebot und Nachfrage
der Regionen für die Aktivierung notwendig sein können. (Elgendy et al. 2009, S.30)
Aufgrund wiederum auf MORO-RESIM basierenden Erfahrungen wurden zu jedem einzelnen
Potenzial eine Liste von Merkmalen erhoben:
Kategorie
Nutzung
Planungsstand
Lagebeurteilung
Merkmal
Ausweisung im Zonenplan
Folgenutzung
Beurteilung aktuelle Nutzung
Planungsstand/Verfahrensstand
Blockade
Eigentümer, Eigentümerinteresse
Altlasten
Nachfrage
Erschliessung
Umfeld
Gesamtbeurteilung
Tabelle 3.1: Zu Innenenwicklungspotenzialen erhobene Merkmale
Baulücken
Baulücken stellen weitere wichtige Flächenpotenziale für die Innenentwicklung dar. Als
Baulücken gelten voll erschlossene, baureife aber unbebaute Einzelflächen zwischen 200
und 2000m2. Zu den einzelnen Baulücken wurden erhoben:
Kategorie
Nutzung
Blockade
Merkmal
Ausweisung im Zonenplan
Dauer der Blockade
Grund der Blockade
Eigentümerinteresse
Tabelle 3.2: Zu Baulücken erhobene Merkmale

3.1 Angebot an Bauzonenflächen 27
Noch nicht realisierte Aussenentwicklung
Die Innenentwicklungspotenziale bilden den Fokus des Raum+ Ansatzes. Trotzdem werden
auch Aussenentwicklungsmöglichkeiten mitberücksichtigt. Als noch nicht realisierte
Aussenentwicklung werden unbebaute Flächen über 2000m2 erfasst, die im Zonenplan
als Bauzone ausgewiesen sind, jedoch ausserhalb des Siedlungskörpers liegen. Zu
Aussenentwicklungsflächen wurde erhoben:
Kategorie
Nutzung
Blockade
Stand der Erschliessung
Merkmal
Ausweisung im Zonenplan
Tabelle 3.3: Zu Aussenentwicklungsflächen erhobene Merkmale
3.1.2 Innere Reserven
Die Bebauungsdichte von Flächen wird über Ausnutzungsziffern geregelt. Ausnutzungsziffern
von Bauzonen sind als maximale Ausnutzung zu verstehen. Oftmals sind die
Bauzonen jedoch nicht maximal ausgenutzt, d.h. es wurde nicht die maximal mögliche
Geschossfläche pro Parzellenfläche erstellt, die Parzellen sind unternutzt. Im Zuge von
Renovationen, Ausbauten oder Abriss und Neubau können diese Inneren Reserven genutzt
werden, indem die Ausnutzung der Flächen erhöht wird. Gemäss Matter et al.
(2008) ist es hauptsächlich vom Zustand und damit meist vom Alter der Liegenschaft
abhängig, ob auf einer überbauten Parzelle ein Ausbau der Liegenschaft vorgenommen
oder ein Ersatzneubau realisiert, und damit die Inneren Reserven ausgenützt werden.
Die Inneren Reserven werden, da der Gebäudebestand bezüglich Bauperioden gemischt
ist, nicht sofort, sondern etappenweise genutzt. (Matter et al. 2008, S.27)
Innere Reserven in Wohnzonen
Für Wohnnutzung wurden in Raum+ SZ keine Inneren Reserven erhoben. Matter et al.
(2008) stützen sich für die Quantifizierung dieser Inneren Reserven auf eine Abschätzung
des ARE 16 . Aufgrund von Studien wurden Verdichtungspotenziale für Wohn- und
16 Geschossflächenreserven in überbauten Gebieten (ARE 2008 b)

28 3 Übersichten über Flächenangebot und Nachfrage
Arbeitszonen in den ARE-Gemeindetypen Gross-, Mittel- und Kleinzentren bestimmt,
für die restlichen Gemeindetypen wurden Werte geschätzt. Die so erhaltenen Reserven
an Geschossflächen wurden schlussendlich zwecks Vergleichbarkeit über zonenspezifische
Ausnutzungsziffern in bauzonenäquivalente Flächen umgerechnet (Matter et al.
2008, S.25)
Innere Reserven in Arbeitszonen
Innere Reserven in Arbeitszonen stellen vor allem Flächen dar, die nicht mehr (d.h. die
klassischen Brachen), zu gering oder falsch genutzt (bspw. Parkplatz, Lagerplatz) werden.
Im Rahmen der Raum+ SZ Erhebung wurden diese Inneren Reserven in Arbeitszonen
mit erfasst (vgl. Kap. 3.1.1 Erhobene Merkmale: Beurteilung aktuelle Nutzung).
Rund ein Drittel der Potenziale in Arbeitszonen sind bereits überbaute oder zu gering
genutzte Flächen.
3.1.3 Potenziale ausserhalb der Bauzone
Gemäss Matter et al. (2008) befinden sich in der Schweiz ca. 540’000 Gebäude (ca. 23%)
ausserhalb der Bauzone. Der grösste Teil davon (380’000 Gebäude) sind unbewohnt
(v.a. landwirtschaftliche Ökonomiegebäude). Dem zu folge befinden sich in der Schweiz
ca. 150’000 Gebäude mit Wohnnutzung ausserhalb der Bauzone. Aus raumplanerischer
Sicht sind Siedlungsentwicklung ausserhalb der Bauzonen zu verhindern und Gebiete
ausserhalb der Bauzone grundsätzlich von Überbauung freizuhalten. Aus diesem Grund
wird in dieser Arbeit darauf verzichtet, Potenziale ausserhalb der Bauzone zu betrachten.
Die im Rahmen von Raum+ erhobenen Daten beziehen sich ebenfalls ausschliesslich
auf Bauzonen.
3.2 Übersicht über die Gesamtsiedlungsreserven 17
Die folgenden zwei Kapitel zeigen erste Übersichten über das Total der Gesamtsiedlungsreserven
sowie über die zu Wohn- und Arbeitszonen aggregierten Flächen.
Im Kanton Schwyz konnten insgesamt 1730 Flächenpotenziale mit einer Gesamtfläche
von ca. 542 ha erhoben werden 18 . Umgerechnet auf eine spezifische Reserve ergeben
17 Datenquelle: Raum+ SZ Datenbank, Auswertung: IRL, ETH
18 Stand 20. Januar 2009

3.2 Übersicht über die Gesamtsiedlungsreserven 29
sich Reserven von 38.4 m2 pro Einwohner. Die Streubreite der erhobenen Flächenpotenziale
bezüglich Anzahl und Flächen ist dabei allerdings sehr gross.
Von den 542 ha Gesamtsiedlungsreserven befinden sich rund 307 ha (57%) im Innenbereich
(209 ha (39%) Innenentwicklungspotenziale, 98 ha (18%) Baulücken) und 235 ha
(43%) im Aussenbereich (Aussenreserven).
Abbildung 3.3: Gesamtsiedlungsreserven; Eigene Darstellung
3.2.1 Innenentwicklungspotenziale
Rund die Hälfte der Innenentwicklungspotenziale liegen in Wohn- und Mischzonen und
weitere 40% in der Arbeitszone (Gewerbe und Industrie). Von den insgesamt 209 ha Innenentwicklungsflächen
sind 122 ha (59%) unüberbaute Flächenpotenziale, 86 ha (41%)
sind bereits überbaute, aber nicht mehr, unter- oder falsch genutzte Flächen (eigentliche
Brachen).
Aufgrund der Erhebung können Aussagen über die Mobilisierbarkeit der Flächen gemacht
werden. Als erstes kann unterschieden werden zwischen Flächen, bei denen keine
Hinderungsgründe für eine Aktivierung auftreten und Flächen, die mit Hinderungsgründen
behaftet sind. Bei rund einem Viertel der Innenentwicklungspotenzialen sind
keine Hinderungsgründe vorhanden, diese Flächen würden grundsätzlich sofort für eine
Entwicklung zur Verfügung stehen, bzw. nach derzeitigem Kenntnisstand müsste
nicht mit grösseren Schwierigkeiten gerechnet werden.
Von den Flächen mit Hinderungsgründen sind 60% mit nur einem Hinderungsgrund behaftet.
In diesen Fällen wiederum ist mit rund 60% die Bereitschaft der Eigentümer, d.h.
die klassische Baulandhortung 19 der einzige Grund für die Blockade. Weitere wichtige
19 Es kann festgestellt werden, dass rund drei Viertel der Innenentwicklungspotenziale in privater Hand
sind und dass über die Hälfte (55%) dieser Flächen als blockiert eingestuft wird.

30 3 Übersichten über Flächenangebot und Nachfrage
Hinderungsgründe sind mit einem Anteil von 25% Altlasten, den Rest machen Probleme
mit der Erschliessung, mögliche Naturgefahren (insbesondere Hochwasser), Lärmbelastung,
Abstandsvorschriften, Nutzungskonflikte und topografische Schwierigkeiten (z.B.
steile Hanglage) aus.
3.2.2 Aussenreserven
Als Aussenreserven, oder noch nicht realisierte Aussenentwicklungsflächen, werden Flächen
bezeichnet, die zwar eingezont sind, aber ausserhalb des bestehenden Siedlungskörpers
(vgl. Abbildung 3.1) liegen. Die Wohn- und Mischzonen machen mit zusammen
52% über die Hälfte der Aussenreserven aus. Weitere 27% sind Arbeitszonen, den Rest
bilden Zonen für öffentliche Bauten (OeBA) sowie Spezialzonen. Im Vergleich zu den
Innenentwicklungsflächen ist mit 45% ein bedeutend grösserer Anteil als nicht blockiert
eingestuft.
3.2.3 Baulücken
Als Baulücken werden baureife (d.h. eingezonte und erschlossene) Parzellen unter 2000m2
bezeichnet. Die Baulücken liegen zum grössten Teil in Wohnzonen (73%) und Mischzonen
(18%). Die Baulandhortung spielt bei den Baulücken eine wichtige Rolle. So sind
48% der Baulücken aufgrund der Eigentümerinteressen auf unbestimmte Zeit blockiert,
weitere 12% durch andere Hinderungsgründe, 33% wären sofort verfügbar.
3.3 Wohn- und Arbeitsflächen
In der Datenbank von Raum+ SZ liegen die erhobenen Daten für jede einzelne erhobene
Fläche vor. Sie müssen daher zuerst auf Gemeindeebene aggregiert werden. Den
Flächen wurde ihre Ausweisung im jeweiligen Zonenplan zugewiesen. Da schlussendlich
nicht sämtliche existierenden Zonen, sondern diese zusammengefasst als Wohn- und
Arbeitszonen verglichen werden sollen, wurden die Flächen nach diesen Nutzungen zusammengefasst.
Mischzonen wurden aufgeteilt in 50% Wohnen, 50% Arbeiten 20 . OeBA
werden nicht betrachtet. Bei Spezialzonen wurde von Fall zu Fall 21 unterschieden, ob
die Zonen zu Wohn- oder Arbeitszone oder nicht gezählt wurden.
20 Bei dieser Aufteilung handelt es sich um eine Annahme
21 Liste der Spezialzonen: siehe Anhang A

3.3 Wohn- und Arbeitsflächen 31
Die Raum+ SZ Erhebung unterscheidet zwischen blockierten und nicht blockierten Flächen.
Bei den Aussenentwicklungsflächen kommen zudem teilweise blockierte Flächen
vor. Diese werden als 50% blockiert und 50% nicht blockiert betrachtet 22 .
Baulücken liegen per Definition innerhalb des Siedlungskörpers. Aufgrund der Erhebung
würden sie zwar nochmals nach Lage differenziert vorliegen 23 , da sie aber mit den
Innenpotenzialen zusammen als Innenentwicklungsflächen 24 gezählt werden, wird auf
diese zusätzliche Differenzierung verzichtet.
3.3.1 Wohnflächen
In einem ersten Schritt sind die Innenentwicklungsflächen pro Einwohner sowie der
Anteil der blockierten Flächen an den gesamten Innenentwicklungsflächen dargestellt.
Daraus lässt sich lesen, welche Gemeinden über grosse Reserven an nicht blockierten
Flächen resp. einen hohen Anteil an blockierten Innenentwicklungsflächen aufweisen.
Abbildung 3.4: Innenentwicklungsfläche pro Einwohner (m2); Eigene Darstellung
22 wiederum eine Annahme
23 Die Lage der Baulücken wurde unterteilt in: Rand, Innere Bezirke, Kernbereich
24 Die Summe von Innenenpotenzialen, Baulücken und Inneren Reserven wird im Folgenden als Innenentwicklungsflächen
bezeichnet.

32 3 Übersichten über Flächenangebot und Nachfrage
Abbildung 3.5: Anteil blockierter Innenenflächen (%); Eigene Darstellung
Es zeigt sich, dass die meisten Gemeinden über sofort verfügbare Flächen von bis zu
6 m2 pro Einwohner verfügen. Einige Gemeinden verfügen über weit grössere Reserven.
Riemenstalden und Innerthal haben keine Zonenpläne: das Flächenangebot dieser
Gemeinden wird daher als Null bewertet. Der Anteil der blockierten Flächen bewegt
sich in einer sehr grossen Bandbreite und reicht dabei von Gemeinden mit knapp 30%
blockierten Wohnflächen bis zu Gemeinden mit fast 90% blockierten Wohnflächen.

3.3 Wohn- und Arbeitsflächen 33
3.3.2 Arbeitsflächen
Für die Arbeitsflächen sind die sofort verfügbare Fläche pro beschäftigter Person sowie
wiederum der Anteil an blockierten Innenentwicklungsflächen dargestellt.
Abbildung 3.6: Innenentwicklungsfläche pro Nutzer (%); Eigene Darstellung
Abbildung 3.7: Anteil blockierter Innenflächen (%); Eigene Darstellung

34 3 Übersichten über Flächenangebot und Nachfrage
Bei den Arbeitsflächen verfügen ein Grossteil der Gemeinden über Reserven zwischen
4 und 16 m2. Die Reserven der ländlich geprägteren Gemeinden sind z.T. darunter, einige
Gemeinden weisen aber auch deutlich grössere Reserven auf. Die Bandbreite der
Blockadeanteile ist wiederum sehr breit und reicht von keinen blockierten Flächen bis
zu über 90% an blockierten Innenentwicklungsflächen 25 .
3.4 Künftige Nachfrage nach Bauflächen
Die für diese Arbeit verwendeten Nachfragedaten stammen aus Matter et al (2008) . Sie
basieren auf einem Prospektivmodell (vgl. Kap. 1.2), für das die Bevölkerungsszenarien
des BfS 26 eine wichtige Grundlage bilden.
Nachdem im vorangegangenen Kapitel das Angebot an Bauzonenflächen gezeigt wurde,
beschreibt das folgende Kapitel, wie eine künftige Nachfrage nach diesen Bauzonen
von Matter et al. (2008) abgeschätzt wurde.
3.4.1 Unsicherheit in Zukunftsbetrachtungen
Bei der Betrachtung von künftigen Entwicklungen spielt Unsicherheit eine grosse Rolle.
Je weiter der Blick in die Zukunft reicht, desto grösser wird die Unsicherheit. Es ist
daher wichtig, sich mit einer Bandbreite von möglichen Entwicklungen auseinander zu
setzen. Das Vorhandensein dieser Unsicherheiten in Zukunftsbetrachtungen ist auch bei
der Betrachtung der Resultate dieser Arbeit zu beachten.
Es steht keineswegs fest, dass sich aktuelle Trends in der Zukunft gleich fortsetzen werden.
Angesichts ungewisser und weitgehend unvorhersehbarer Einflussgrössen wie bspw.
der Konjunktur, genügen einfache Projektionen der Vergangenheit auf die Zukunft nicht,
es werden vielmehr umfassende und differenzierte Vorstellungen verlangt. Man muss
sich bewusst sein, dass die Entwicklungen sowohl von Zufällen wie auch von menschlicher
Kreativität beeinflusst werden. Die Verwendung von Szenarien erlaubt es, sich von
den Gegebenheiten der Gegenwart zu lösen und mögliche Entwicklungen zu erkunden.
(ARE, 2005, S.67)
25 Riemenstalden und Innerthal verfügen über keine Innenentwicklungsflächen (kein Zonenplan), sie erscheinen
daher nicht in dieser Darstellung.
26 BfS: Bundesamt für Statistik

3.4 Künftige Nachfrage nach Bauflächen 35
3.4.2 Bevölkerungsszenarien des BfS
Nachfolgend werden die 3 Szenarien des BfS zur Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung
in der Schweiz kurz vorgestellt. Das mittlere Szenario beschreibt dabei die
Entwicklung, die für die betrachtete Zeitspanne am plausibelsten scheint. Das hohe und
das tiefe Szenario wiederum zeigen die plausible Bandbreite der zukünftigen Entwicklung
der Bevölkerung. Die Berechnung der demografischen Szenarien beruht dabei auf
der Wahl von Hypothesen über die Entwicklung der Fruchtbarkeit, der Sterblichkeit,
der Ein- und Auswanderung sowie der Erwerbs des Schweizer Bürgerrechts. Diese Hypothesen
ermöglichen die Berechnung der Anzahl Geburten, Todesfälle, Einwanderungen,
Auswanderungen und Einbürgerungen für jedes zukünftige Jahr. Daraus können
schlussendlich die Bevölkerungsstände für den gewünschten Zeitraum vorausberechnet
werden. (BfS 2006)
Gemäss mittlerem Szenario nimmt die Bevölkerung der Schweiz noch bis 2036 zu. Das
Wachstum wird dabei auf 10% geschätzt (Zunahme von 7’415’000 auf 8’162’000 Personen).
Diese Bevölkerungszunahme bis 2036 basiert vor allem auf der Zuwanderung,
nach 2036 wird das Geburtendefizit grösser ausfallen als der Wanderungsgewinn und
die Bevölkerung beginnt wieder zu schrumpfen (8’061’000 Personen im Jahr 2050). Das
hohe Szenario, das von höherer Fruchtbarkeit und Lebenserwartung, sowie höherem
durchschnittlichen Wanderungssaldo ausgeht, zeigt ein kontinuierliches Wachstum der
Bevölkerung der Schweiz bis 2050. Gemäss diesem Szenario ist für das Jahr 2050 mit einer
Bevölkerung von 9’659’000 Personen zu rechnen. Das tiefe Szenario, basierend auf
anhaltend rückläufiger Fruchtbarkeit, weniger stark steigender Lebenserwartung sowie
einem ausgeglichenen Wanderungssaldo, zeigt dagegen einen Anstieg der Bevölkerung
bis 2014 auf 7’565’000 Personen. Bereits danach würde die Bevölkerungszahl bis 2050 auf
6’529’000 Personen abnehmen. (BfS 2007 a)
3.4.3 Bevölkerungsentwicklung im Kanton Schwyz
Das Bevölkerungswachstum betrug in der Schweiz zwischen 1981 und 2001 rund 14%.
Die grösste Bevölkerungszunahme verzeichnete dabei die Zentralschweiz (Kantone Schwyz,
Nidwalden und Zug mit je über 30% Wachstum). (BfS 2007 b)
Gemäss den Prognosen (mittleres Szenario) des Bundesamtes für Statistik nimmt das Bevölkerungswachstum
in der Schweiz allmählich ab, nach 2036 nimmt sogar die absolute
Bevölkerungszahl ab. Der Kanton Schwyz wird mit einer Wachstumsrate von +16,4% bis

36 3 Übersichten über Flächenangebot und Nachfrage
2030 neben Zug, Freiburg, Appenzell Innerrhoden und Nidwalden zu den Kantonen mit
den stärksten Zuwachsraten gehören. (BfS 2007 b)
3.5 Modellierung der künftigen Nachfrage
Wichtiges Ziel dieser Arbeit ist es, die im Rahmen von Raum+ erhobenen vorhandenen
Bauzonenreserven mit einer künftigen Nachfrage nach Siedlungsflächen zu vergleichen.
Für diesen Vergleich kann ich zurückgreifen auf Daten aus einem Modell, das von Fahrländer
Partner für die Abschätzung einer künftigen Nachfrage von Siedlungsflächen
entwickelt wurde. Das folgende Kapitel (Kap. 3.5) soll erläutern, wie die schlussendlich
verwendeten Zahlen zu Stande kommen, es basiert daher vollständig auf Matter et
al. (2008).
3.5.1 Aktuelle Nachfrage
Grundlage zur Modellierung einer zukünftigen Nachfrage nach Bauzonenflächen ist ein
Überblick über die aktuelle Nachfrage sowie über die wichtigsten Einflussgrössen, die
diese Nachfrage bestimmen. Gemäss Matter et al. (2008, S.3) werden heute knapp 60%
der überbauten Bauzone für Wohnen und weitere 20% für Arbeitsnutzungen verwendet.
Demzufolge wird eine zukünftige Nachfrage nach Bauzonen weitgehend von der
Bevölkerungsentwicklung (resp. Anzahl Haushalte) und dem Wirtschaftswachstum bestimmt.
Eigentums- und Mietwohnungen
Aufgrund der Daten der Volkszählung 2000 und des Gebäude- und Wohnungsregisters
2007 (BfS) lassen sich die durchschnittlichen Wohnflächen pro Haushalt in Eigentumsund
Mietwohnungen berechnen. Dabei ist eine Differenzierung nach Gemeindetypen
wichtig, da sich die Flächen für die verschiedenen Gemeindetypen teils erheblich unterscheiden.
(Matter et al. 2008, S.3-4)

3.5 Modellierung der künftigen Nachfrage 37
Einfamilienhäuser
Für die Berechnung der Bauzonenfläche pro Haushalt wurden ca. 45’000 Transaktionen
27 von Einfamilienhäusern der letzten sieben Jahre untersucht. Diese enthält Angaben
über die Grundstückfläche der Liegenschaften, so dass die Bauzonenfläche direkt berechnet
werden konnte (Matter et al. 2008, S.4)
Arbeitsnutzungen
Eine nach Branchen differenzierte spezifische Geschossfläche (Arbeitsfläche pro Vollzeitäquivalent)
wurde berechnet aus: Geschossfläche für Büro-, Verkaufs- und Gewerbe-
/Industrienutzung für 621 Gemeinden 28 , Einzelrecords der Gebäudeversicherungsanstalten
der Kantone Aargau, Bern, Jura, St.Gallen, Solothurn und Basel-Landschaft mit
Angaben zu Gebäudevolumen, Baujahr und Nutzung 29 sowie der Betriebszählung 2005 30
Dabei muss berücksichtigt werden, dass für jede Branche ein bestimmter Anteil Arbeitsplätze
im Büro zu rechnen ist, der separat betrachtet werden muss, da Büroarbeitsplätze
meist nicht den gleichen Flächenbedarf aufweisen wie die restlichen Arbeitsplätze
der jeweiligen Branche. (Matter et al. 2008, S.5)
Umrechnung der Geschossfläche in Bauzonenfläche
Für die Einfamilienhäuser konnte die Bauzonenfläche über die Parzellenfläche direkt ermittelt
werden. Für die anderen Nutzungen wurden Geschossflächen bestimmt, die in
Bauzonenflächen umgerechnet werden müssen. Dies ist über Ausnutzungsziffern möglich.
Verwendet wurden nach Gemeindetypen differenzierte mittlere Ausnutzungsziffern,
basierend auf Erhebungen von Fahrländer Partner und vom ARE von Bau- und
Zonenordnungen von rund 100 Gemeinden.
27 Quelle: Transaktionsdatenbank Fahrländer Partner
28 Quelle: Wüest & Partner AG
29 Quelle: GVA, Gebäudeversicherungsanstalten der Kantone Aargau, Bern, Jura, St.Gallen, Solothurn und
Basel-Landschaft
30 Quelle: BfS, Bundesamt für Statistik

38 3 Übersichten über Flächenangebot und Nachfrage
3.5.2 Künftige Nachfrage
Modell Wohnnutzung
Die Bevölkerungsperspektiven des BfS (2006) stellen für die Abschätzung der künftigen
Nachfrage nach Wohnflächen eine wichtige Grundlage dar. Durch die Verknüpfung
mit Daten zur künftigen Entwicklung der durchschnittlichen Haushaltsgrösse (Hornung
2004) lässt sich für jeden Zeitpunkt bis 2040 ein schweizweiter Gesamtbedarf an Wohnungen
ableiten (Matter et al. 2008, S.8). Eine Modellierung der Bevölkerungsentwicklung
auf Ebene Gemeinde, die analog über die Haushaltsgrösse in eine Nachfrage nach
Wohneinheiten umgerechnet werden kann, benötigt kleinräumigere Informationen. Diese
stehen mit einer Abschätzung der Bevölkerungsentwicklung auf Stufe Gemeindetyp
des ARE und den kantonalen Bevölkerungsperspektiven des BfS (BfS 2007 a) zur Verfügung.
In Kombination mit einem Mass für die Erreichbarkeit, basierend auf einer Fahrzeitenmatrix
31 , das als Indikator für die Attraktivität einer Gemeinde als Wohnstandort
dient, lässt sich die Bevölkerungsentwicklung auf Gemeindeebene modellieren. (Matter
et al. 2008, S.8-9)
Neben der Anzahl der nachgefragten Wohneinheiten ist die qualitative Struktur der
Nachfrage (Eigentum vs. Mietwohnungen / Einfamilien- vs. Mehrfamilienhäuser) von
Bedeutung, da sich die verschiedenen Wohneinheiten bezüglich Flächeninanspruchnahme
deutlich unterscheiden. Um die Nachfrage so aufschlüsseln zu können, wurden Nachfragersegmente
entwickelt. Es handelt sich dabei um eine Einteilung der Haushalte in
einen Raster aus den Dimensionen sozialer Status (reich vs. arm), Lebensstil (bürgerlich
traditionell vs. individualisiert) und Lebensphase (Junger Single, Familie mit Kindern,
älteres Paar, etc.). Diese Nachfragersegmente unterscheiden sich in Bezug auf ihre Wohnbedürfnisse
und Möglichkeiten. Durch die Berücksichtigung dieser Nachfragersegmente
kann die Nachfrage detaillierter aufgeschlüsselt werden. (Matter et al. 2008, S.10)
Modell Arbeitsnutzung
Eine künftige Nachfrage nach Bauzonenflächen für Arbeitsnutzungen ist von der Nachfrage
nach Geschossflächen und diese wiederum von der Entwicklung der Beschäftigtenzahlen
abhängig. Da die Gemeinden unterschiedliche Branchenstrukturen aufweisen,
wird das Beschäftigtenwachstum nach Branchen differenziert betrachtet.
31 Quelle: Fahrländer Partner (Matter et al. 2008)

3.5 Modellierung der künftigen Nachfrage 39
Ausgangslage bildet der spezifische Flächenbedarf in den verschiedenen Branchen. Da
Büroarbeitsplätze separat betrachtet werden, wird zunächst der Anteil Büroangestellte
pro Branche berechnet. Aufgrund der Beschäftigtenzahlen pro Branche und des Flächenbestands
kann die durchschnittliche Geschossfläche pro Arbeitsplatz berechnet werden
(Matter et al. 2008, S.11). Als Grundlage für die Modellierung der künftigen Entwicklung
der Beschäftigtenzahlen dienen die Branchenprognosen der BAK Basel Economics
und des Credit Suisse Economic Research (Matter et al. 2008, S.12). Diese ermöglichen
eine Differenzierung nach 32 Branchen des Produktions- und Wirtschaftssektors. Für die
übrigen Branchen wurden Annahmen getroffen. (Matter et al. 2008, S.13)
3.5.3 Entwicklung wichtiger Einflussfaktoren
Ein Vergleich der Resultate der Volkszählungen von 1990 und 2000 ermöglicht die Entwicklung
der Wohnflächen über die Zeit zu ermitteln. Die mittlere Wohnfläche der Mietwohnungen
hat sich in dieser Zeit um 0,4% pro Jahr erhöht, jene der Eigentumswohnungen
um 0,5% pro Jahr. Für die Modellierung wird davon ausgegangen, dass diese Wachstumsraten
auch für die Zukunft gelten werden. Die durchschnittliche Grundstückfläche
von Einfamilienhäusern dagegen wird konstant gehalten. Die Grundstückflächen sinken
seit längerer Zeit, in der jüngeren Vergangenheit wurde jedoch aufgrund der nahezu
vollständigen Ausnutzung eine Untergrenze erreicht. Da über die Entwicklung der
Geschossflächen pro Arbeitsplatz keine Daten verfügbar sind, werden diese ebenfalls
konstant gehalten. (Matter et al. 2008, S.19)
Basierend auf den Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung macht das Modell bis jetzt Aussagen
über die Entwicklung der Nachfrage nach Erstwohnungen. Um eine effektive
Nachfrage abbilden zu können müssen jedoch zwei weitere Faktoren mit betrachtet werden.
Einerseits weisen die Gemeinden einen Anteil an Zweitwohnungen auf. Für die
Entwicklung des Anteils an Zweitwohnungen muss eine Annahme getroffen werden.
Da keine verwertbaren Studien zur Entwicklung des Zweitwohnungsanteils vorliegen,
wurde die Annahme getroffen, dass der Anteil Zweitwohnungen auf Gemeindeebene
konstant bleibt und dem Anteil aus dem Jahr 2000 (Volkszählung 2000) entspricht. Neben
den Zweitwohnungen muss ein Anteil Leerwohnungen mitberechnet werden, der
für das Funktionieren des Wohnungsmarktes notwendig ist. Es wird ein nach Gemeindetyp
differenzierter zusätzlicher Überschuss an Wohnungen angenommen, so dass die
Nachfrage nach Wohnungen leicht erhöht wird. (Matter et al. 2008, S.20)

40 3 Übersichten über Flächenangebot und Nachfrage
Aus diesem Modell resultieren je drei Szenarien für eine künftige Nachfrage nach Bauzonenflächen
für die Nutzungen Wohnen und Arbeiten. Nach den ihnen zugrunde liegenden
Annahmen zur künftigen Bevölkerungsentwicklung werden die Szenarien im
Folgenden nach Matter et al. (2008) ’Stagnation’, ’Trend’ und ’Prosperität’ genannt.

4 Lagebeurteilung
Zur Beantwortung der anfangs gestellten Fragestellungen soll eine Lagebeurteilung vorgenommen
in der Angebot und Nachfrage nach Siedlungsflächen miteinander verglichen
werden. Im Fokus stehen die Innenentwicklungsflächen, es soll aufgezeigt werden,
welches Ausmass die Innenentwicklungsflächen im Kanton Schwyz aufweisen und welche
Bedeutung im Hinblick auf eine künftige Nachfrage sie damit erhalten. Im folgenden
Kapitel wird das Vorgehen dabei dargelegt.
4.1 Verfügbarkeit der Flächen über die Zeit
Vor den nachfolgenden Resultate zeigt dieses Kapitel, wie der Aspekt der Zeit in den
Daten von Angebot und Nachfrage mit berücksichtigt wurde. Nicht alle unüberbauten
Bauzonen und Inneren Reserven können automatisch als Angebot von Bauzonenflächen
betrachtet werden. Entscheidend ist die Verfügbarkeit dieser Flächen. Die Erhebung hat
gezeigt, dass ein Grossteil der Flächen bspw. durch Eigentümerinteressen oder andere
Gründe wie Altlasten oder grosse Lärmbelastungen blockiert sind (vgl. Kap. 3.2). Diese
Verfügbarkeit der Flächen muss bei der Betrachtung des Angebots von Flächen ebenfalls
über die Zeit berücksichtigt werden. Aus dem statischen Bild der verfügbaren Flächen
von Anfang 2009 wird so ein Flächenangebot, das sich über die Zeit ändert. Die Raum+
Datenbank wird ab Anfang 2009 von den Gemeinden selbständig fortgeschrieben (Monitoring),
was die Wahl eines Stichtages für eine Erhebung notwendig macht. Der Zeitraum
für diese Untersuchung beginnt daher Anfang 2009.
Wichtige Einflussgrösse auf die Modellierung der Nachfrage ist die Bevölkerungsentwicklung.
Aufgrund der Szenarien des BfS (vgl. Kap. 3.4.3) ist davon auszugehen, dass
in den nächsten ca. 25 Jahren sich die Bevölkerungszunahme verlangsamen wird und
nach 2036 die Bevölkerungszahlen sogar wieder abnehmen werden. Es ist also anzunehmen,
dass sich der grösste Teil einer künftigen Nachfrage in dieser Zeitspanne zeigen

42 4 Lagebeurteilung
wird und danach nur noch mit geringen zusätzlichen Nachfragen zu rechnen ist 32 . Dies
stellt neben dem für die kommunalen Nutzungsplanungen verwendeten Zeithorizont
von 15 Jahren einen weiteren Grund dafür dar, die Zeitspanne für den Vergleich von
Angebot und künftiger Nachfrage von Bauzonenflächen bis 2025 zu wählen.
Nicht blockierte Innenentwicklungsflächen sind kurzfristig mobilisierbar, können also
sofort genutzt werden. Ihr Umfang nimmt über die Zeit ab, da davon ausgegangen
werden kann, dass ein Teil dieser Reserven entwickelt wird. Blockierte Flächen sind im
Moment nicht mobilisierbar. Es kann aber angenommen werden, dass mit der Zeit ein
Teil dieser Flächen für Entwicklungen verfügbar werden wird (bps. durch Altlastensanierung,
veränderte Eigentümerinteressen, etc). Beide Entwicklungen müssen geschätzt
werden. Es werden für die Abnahme der verfügbaren Flächen wie auch für das Verfügbarwerden
der blockierten Flächen zwei Szenarien gebildet, je eines mit 5% Zu- resp.
Abnahme der Flächen pro Jahr, eines mit 2%. Daraus resultieren ein minimales resp. ein
maximales Angebot, es kann eine Bandbreite einer möglichen Entwicklung dargestellt
werden.
Bei der Modellierung der Nachfrage wurde eine Entwicklung über die Zeit ebenfalls berücksichtigt
(vgl. dazu Kap. 3.5.2). Die Nachfragedaten liegen für die Perioden 2005 bis
2010, 2010 bis 2015, 2015 bis 2020 und 2020 bis 2025 vor. Die Angebotsdaten aus Raum+
repräsentieren eine Momentaufnahme von Anfang 2009, d.h. für die Nachfrage muss
aus der Periode 20052010 das Jahr 2009 abgebildet werden. Als Schätzung wird eine lineare
Entwicklung innerhalb dieser Zeitspanne angenommen, d.h. die Nachfrage in der
Zeitspanne von 2009 bis 2010 wird als Fünftel der Nachfrage von 2005 bis 2010 geschätzt.
Es kann ebenfalls angenommen werden, dass ein Teil der Inneren Reserven im überbauten
Gebiet über die Zeit genutzt werden kann. Matter et al. (2008) gehen davon aus, dass
die Inneren Reserven regelmässig verteilt über einen Zeitraum vom 20 Jahren an den
Markt kommen, dass also pro Jahr 5% der Inneren Reserven zur Verfügung stehen.
4.2 Resultate
Basierend auf den Übersichten über Angebot und Nachfrage nach Siedlungsflächen wurde
eine Lagebeurteilung durchgeführt. Für diese erste Übersicht werden in diesem Kapitel
nur die Zahlen für die Zeitspanne von 2009 bis 2025 des Szenario Trend dargestellt,
32 Mit einer weiteren Zunahme des spezifischen Flächenverbrauchs ist weiterhin zu rechnen.

4.2 Resultate 43
es handelt sich also um das mittlere der drei Szenarien. Im Kapitel 5 werden dann die
Zahlen von allen drei Szenarien, und damit die gesamten Bandbreiten dargestellt.
Abbildung 4.1: Dargestellte Zeitstände und Szenarien; Eigene Darstellung
Aufgrund der Resultate von Matter et al. (2008), die zeigen, dass die Bauzonenreserven
33 grösser sind als eine künftige Nachfrage, werden im Folgenden nur die Innenentwicklungsflächen
und nicht die Gesamtsiedlungsreserven betrachtet. Nachfolgend dargestellt
ist jeweils die Differenz der Nutzungsreserven und der Nachfrage nach diesen
Flächen.
Abbildung 4.2: Definition Nutzungsreserven; Eigene Darstellung
Es kann so festgestellt werden, in welchen Gemeinden die Innenentwicklungsflächen
alleine für eine künftige Nachfrage ausreichen und in welchen Gemeinden weitere Lösungen
für eine nach innen gerichtete Siedlungsentwicklung gefunden werden müssen.
33 gemäss Bauzonenstatistik, Verfügbarkeit nicht mit berücksichtigt

44 4 Lagebeurteilung
Abbildung 4.3: Differenz von Angebot und Nachfrage (qm); Eigene Darstellung
Abbildung 4.4: Differenz von Angebot und Nachfrage (qm); Eigene Darstellung
Es wird ersichtlich, dass viele Gemeinden eine Nachfrage aufweisen, die mit Innenentwicklungsflächen
alleine nicht abgedeckt werden kann, dass aber durchaus auch Gemeinden
existieren, bei denen eine künftige Nachfrage alleine mit den verfügbaren Innenentwicklungsflächen
abgedeckt werden kann. Wiederum wird deutlich, dass zwi-

4.2 Resultate 45
schen Wohn- und Arbeitsnutzung ein klarer Unterschied besteht. Während für die Wohnnutzung
die Nachfrage grösser ausfällt als die Innenentwicklungsflächen, sind die Differenzen
bei der Arbeitsnutzung in den meisten Gemeinden klein. Bei beiden Nutzungen
zeigen sich aber auch Gemeinden, deren Innenentwicklungsflächen entweder alleine
deutlich ausreichen oder gar deutlich überdimensioniert sind, sowie Gemeinden,
deren Innenentwicklungsflächen alleine klar kleiner als die Nachfrage ausfallen.
Gemeinden bei denen sogar die vorhandenen Innenentwicklungslfächen grösser sind
als die zu erwartenden Nachfrage stehen vor grossen Herausforderungen, da mit den
Innenentwicklungsflächen ja nur ein Teil des gesamten Angebots an Bauzonenflächen
betrachtet wurde. Zusammen mit den ebenfalls vorhandenen Reserven in den Aussenbereichen
sowie den aktuell blockierten Flächen sind in diesen Gemeinden die Bauzonenreserven
also deutlich überdimensioniert. Für diese Gemeinden besteht also ein starker
Handlungsdruck, wenn vermieden werden will, dass die zu grossen Bauzonenreserven
dazu führen, dass die weitere Siedlungsentwicklung dispers über die bestehenden
Bauzonenreserven erfolgt, was ein Fortschreiten der Zersiedlung mit ihren negativen
Konsequenzen bedeuten würde.

5 Gemeindetypen
Im letzten Kapitel wurde untersucht, wie Angebot und Nachfrage von Bauzonenflächen
in den Gemeinden zueinander stehen, indem die Differenz von Nutzungsreserven und
künftiger Nachfrage gebildet wurde. Welche Strategien für die Siedlungsentwickulng
sich für die Gemeinden eignen, ist aus dieser Differenz allein jedoch nicht bestimmbar.
Eine kleine Differenz kann einerseits bei kleinen Reserven und kleiner Nachfrage
zustande kommen, oder aber bei grossen Reserven und grosser Nachfrage. Beide Situationen
stellen völlig verschiedene Ausgangslagen bezüglich Handlungsdruck und
Handlungsmöglichkeiten für die Gemeinden dar und würden dementsprechend auch
unterschiedliche Vorgehensweisen mit sich ziehen. Eine genauere Betrachtung von Nutzungsreserven
und Nachfrage ist also notwendig. Dafür sollen in einem nächsten Schritt
die Gemeinden nach ihren Eigenschaften bezüglich Nutzungsreserven und künftiger
Nachfrage in Gemeindetypen eingeteilt werden. 34
5.1 Methodik
Um die Gemeinden einem Gemeindetypen zuzuordnen, werden die Gemeinden in einem
Merkmalsraum mit den Dimensionen ’Nutzungsreserven pro Nutzer’ und ’Nachfrage
pro Nutzer’ verortet. Die Nutzungsreserven bezeichnen dabei die nicht blockierten
Innenentwicklungspotenziale und Baulücken plus die in der betrachteten Zeitspanne
verfügbaren Inneren Reserven. Als Nutzer gelten für die Wohnnutzung die Anzahl Einwohner
der Gemeinde, für Arbeitsnutzung die Anzahl Beschäftigte. Für die Einteilung
wurden die Zahlen des Szenario Trend verwendet und über die Zeitspanne von 2009 bis
2025 betrachtet.
34 Auf die Darstellung der Resultate auf Gemeindeebene muss leider verzichtet werden, da die in Raum+
erhobenen Daten aus Datenschutzgründen nicht gemeindescharf in dieser Arbeit erscheinen dürfen. Die
Daten wurden erhoben unter der Voraussetzung, dass sie nur aggregiert veröffentlicht werden. Bezirke
fallen als mögliche Aggregierungsebene weg, da im Kanton Schwyz drei Bezirke aus je einer einzigen
Gemeinde bestehen (Einsiedeln, Gersau und Küssnacht).

48 5 Gemeindetypen
Insgesamt gehört der Kanton Schwyz zu den fünf Kantonen mit den grössten prognostizierten
Bevölkerungszunahmen (vgl. Kap 3.4.3). Absolut gesehen sind also in den meisten
Gemeinden die Nachfragen hoch. Das Festlegen eines Schwellenwertes aus den Zahlen
des Kanton Schwyz wäre daher wenig sinnvoll und um die Nutzungsreserven pro
Kopf absolut zu vergleichen fehlen ähnlich detaillierte Daten aus anderen Kantonen. Gemäss
Bauzonenstatistik (ARE 2007 b, S.30, S.54) sind die Bauzonen sowie die unüberbauten
Bauzonen pro Einwohner im Kanton Schwyz im gesamtschweizerischen Vergleich
als überdurchschnittlich einzuschätzen. Dies ist jedoch als Vergleich nur bedingt aussagekräftig,
da die Bauzonenstatistik die Verfügbarkeit der Flächen nicht berücksichtigt.
Da schlussendlich kommunale und interkommunale Strategien im Fokus stehen sollen,
ist ein Vergleich der einzelnen Gemeinden mit dem Kantonsmittel sinnvoll. Von den
Werten der einzelnen Gemeinden wird jeweils das Kantonsmittel subtrahiert, damit die
Achsen des so aufgespannten Koordinatensystems die Abgrenzung der vier Gemeindetypen
bilden. Grosse bez. kleine Nutzungsreserven bez. Nachfrage sind also relativ zu
verstehen. Es kann so festgestellt werden, wo Nutzungsreserven resp. Nachfrage über
oder unter dem kantonalen Durchschnitt liegen. Jeder Gemeinde wurde für Wohnen und
Arbeiten je ein Gemeindetyp (1 bis 4) zugeordnet. Die Gemeindetypen werden nachfolgend
in Kap. 5.4 genauer charakterisiert und basierend auf dieser Charakterisierung
werden Handlungsempfehlungen für die Gemeindetypen formuliert.
Abbildung 5.1: Schema Gemeindetypen; Eigene Darstellung

5.2 Gemeindetypen Wohnen 49
5.2 Gemeindetypen Wohnen
In einem ersten Schritt wurden die Gemeinden in diesem Merkmalsraum verortet:
Abbildung 5.2: Gemeinden im Merkmalsraum; Eigene Darstellung
Resultierende räumliche Verteilung der Gemeindetypen:
Abbildung 5.3: Gemeindetypen Wohnen; Eigene Darstellung

50 5 Gemeindetypen
5.3 Gemeindetypen Arbeiten
Verortung der Gemeinden in diesem Merkmalsraum:
Abbildung 5.4: Gemeinden im Merkmalsraum; Eigene Darstellung
Daraus ergibt sich folgende räumliche Verteilung der Gemeindetypen:
Abbildung 5.5: Gemeindetypen Arbeiten; Eigene Darstellung

5.4 Charakterisierung der Gemeindetypen 51
5.4 Charakterisierung der Gemeindetypen
Die Gemeinden wurden über die Merkmale ’Nutzungsreserven pro Nutzer’ und ’Nachfrage
nach Siedlungsflächen pro Nutzer’ eingeteilt in vier Gemeindetypen. In diesem Kapitel
werden die Gemeindetypen genauer charakterisiert und für die vier Gemeindetypen
werden Handlungsempfehlungen zur Entwicklung der Siedlungsflächen gemacht.
Der Handlungsspielraum der Gemeinden ist abhängig von der Dynamik der Entwicklung
und variiert daher von Gemeindetyp zu Gemeindetyp stark.
Aufgrund der Strategie Innen- vor Aussenentwicklung (vgl. Kap. 2.3) kann eine Rangfolge
für die Nutzung der verschiedenen Potenzialarten festgelegt werden. Grundsätzlich
sollen Innenentwicklungsflächen den Aussenentwicklungsflächen vorgezogen werden.
Neueinzonungen sollten möglichst vermieden werden. Wird zudem die Verfügbarkeit
der Flächen mitberücksichtigt, ergibt sich folgende Reihenfolge, in der die verschiedenen
Flächen genutzt werden sollten:
1. Innenentwicklungsflächen 35
2. Innenenpotenziale, Baulücken blockiert
3. Aussenentwicklungsflächen nicht blockiert
4. Aussenentwicklungsflächen blockiert
5. Neueinzonungen
Aufgrund der grossen Unterschiede bezüglich dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage
werden Gemeindetypen für die Nutzungen Wohnen und Arbeiten getrennt beschrieben.
2/3 der Gemeinden gehören bei der Nutzung Wohnen zu einem anderen Gemeindetyp
als bei der Nutzung Arbeiten.
Die nachfolgenden Tabellen zeigen die unterschiedlichen Ausgangslagen der Gemeindetypen,
indem die durchschnittlichen verfügbaren wie blockierten Flächen im Innensowie
im Aussenbereich der Gemeindetypen für die Nutzungen Wohnen und Arbeiten
dargestellt sind. Anschliessend werden die Gemeindetypen einzeln genauer beschrieben.
35 Innenpotenziale, Innere Reserven und Baulücken, nicht blockiert

52 5 Gemeindetypen
Abbildung 5.6: Flächenangebot der Gemeindetypen für für Wohnen; Eigene Darstellung
Abbildung 5.7: Flächenangebot der Gemeindetypen für Arbeiten; Eigene Darstellung
5.4.1 Gemeindetyp 1
Gemeindetyp 1 zeichnet sich aus durch eine überdurchschnittliche Nachfrage und ein
unterdurchschnittliches Angebot.
Wohnen
Zum Gemeindetyp 1 gehören die Gemeinden Feusisberg, Freienbach, Ingenbohl, Innerthal,
Riemenstalden und Tuggen. Gemeindetyp 1 umfasst 17% der GSR 36 für Wohnen
im Kanton. Von den gesamten Innenentwicklungsflächen sind 73% als blockiert eingestuft
(höchster Anteil der Gemeindetypen). Die Gemeinden weisen jedoch grosse Aussenentwicklungsflächen
37 auf (sofort verfügbar sind Flächen im Umfang von 170% der
verfügbaren Innenentwicklungsflächen).
36 Gesamtsiedlungsreserven (Total der unüberbauten Bauzonen)
37 verglichen werden die aktuell verfügbaren Innen- und Aussenentwicklungsflächen (AE+ / IE+)

5.4 Charakterisierung der Gemeindetypen 53
Abbildung 5.8: Angebot und Nachfrage [m2]: Gemeindetyp 1 Wohnen; Eigene Darstellung
Das Angebot an Innenentwicklungsflächen liegt innerhalb der Bandbreite der Nachfrage,
es ist jedoch davon auszugehen, dass die Innentwicklungsflächen alleine nicht vollständig
ausreichen werden 38 .
Der Druck auf Innenentwicklungsflächen erscheint aufgrund der Marktlage (knappes
Angebot) schon hoch, verfügbare Flächen sind zu grossen Teilen bereits überbaut. Die
Blockade von Flächen stellt eine wichtige Herausforderung dar, die Mobilisierung dieser
blockierten Flächen sollte daher gefördert werden. Innenentwicklung muss zudem aktiv
gefördert werden, da in den Aussenbereichen grosse Reserven zur Verfügung stehen.
Die Aktivierung von Flächen im Inneren der Siedlung spielt beim Gemeindetyp 1 die
wichtigste Rolle, da das Angebot an Flächen knapp und der Handlungsdruck damit am
grössten ist. Bemühungen zur Unterstützung der Mobilisierung von blockierten Flächen
sollte daher hier beginnen ,Gemeindetyp 1 kann als Schwerpunkt für Innenentwicklung
betrachtet werden.
38 In den Graphiken dargestellt sind das Angebot an verfügbaren Innenentwicklungsflächen (Innenpotenziale,
Innere Reserven und Baulücken) sowie die Nachfrage nach Siedlungsflächen der Szenarien
Stagnation, Trend und Prosperität für die Zeitspanne bis 2025. Es handelt sich dabei um die Durchschnittswerte
der Gemeinden pro Gemeindetyp.

54 5 Gemeindetypen
Arbeiten
Zum Gemeindetyp 1 gehören die Gemeinden Arth, Einsiedeln, Freienbach, Küssnacht,
Schübelbach, Schwyz, Steinen, Steinerberg, Tuggen und Vorderthal. Gemeindetyp 1 umfasst
47.6% der GSR für Arbeiten im Kanton. Die aktuell zur Verfügung stehenden Arbeitsflächen
im Inneren reichen für einen grossen Teil der zu erwartenden Nachfrage
aus. In Konkurrenz dazu stehen aber Aussenreserven in ähnlichem Umfang (90% der Innenentwicklungsflächen).
Wesentlich grössere Flächen würden ebenfalls im Inneren der
Siedlungen liegen, sind aber blockiert. Der Anteil an blockierten Innenentwicklungsflächen
beträgt 69% (höchster Anteil der Gemeindetypen).
Abbildung 5.9: Angebot und Nachfrage [m2]: Gemeindetyp 1 Arbeiten; Eigene Darstellung
Es besteht ein sehr hoher Anteil an blockierten Flächen im Innenbereich: Durch gezielte
Aktivierung dieser Flächen kann auf die Nutzung von Aussenreserven verzichtet werden.
Neueinzonungen sollten vermieden werden.

5.4 Charakterisierung der Gemeindetypen 55
5.4.2 Gemeindetyp 2
Gemeindetyp 2 zeichnet sich aus durch überdurchschnittliche Nachfrage wie auch überdurchschnittliches
Angebot.
Wohnen
Zum Gemeindetyp 2 gehören die Gemeinden Altendorf, Oberiberg, Reichenburg, Wangen
und Wollerau. Gemeindetyp 2 umfasst 16% der GSR für Wohnen im Kanton. Der
Anteil der blockierten Innenentwicklungsflächen beträgt 54% der gesamten Innenentwicklungsflächen.
Die verfügbaren Aussenentwicklungsflächen haben einen Umfang
von 70% der Innenentwicklungsflächen und damit der Gemeindetyp 2 das geringste
Verhältnis von verfügbaren Aussenentwicklungs- zu Innenentwicklungsflächen.
Abbildung 5.10: Angebot und Nachfrage [m2]: Gemeindetyp 2 Wohnen; Eigene Darstellung
Das Angebot an Innenentwicklungsflächen liegt innerhalb der Bandbreite der Nachfrage,
dürfte aber eher knapp ausfallen. Mit der Aktivierung von blockierten Flächen und
der Verwendung eines Teils der Aussenreserven kann aber genügend Angebot geschaffen
werden.
Eine Aktive Innenentwicklungspolitik der Gemeinden ist wichtig, da bei passiver Haltung
der Gemeinden aufgrund der überdurchschnittlichen Nachfrage eher Aussenreserven
aufgebraucht werden könnten, was ein Fortschreiten der Zersiedlung bedeuten
würde. Ziel muss es also sein, Neueinzonungen zu verhindern und so wenig Aussenreserven
wie möglich zu entwickeln.

56 5 Gemeindetypen
Arbeiten
Zum Gemeindetyp 2 gehören die Gemeinden Altendorf, Lachen, Unteriberg und Wangen.
Gemeindetyp 2 umfasst 16% der GSR für Arbeiten im Kanton. Der Anteil blockierter
Innenentwicklungsflächen beträgt 59%. Der Umfang der Aussenentwicklungsflächen
beträgt nochmals 40% der Innenentwicklungsflächen (geringstes Verhältnis).
Abbildung 5.11: Angebot und Nachfrage [m2]: Gemeindetyp 2 Arbeiten; Eigene Darstellung
Allein die Nutzungsreserven im Inneren sind deutlich grösser als die zu erwartende
Nachfrage. Diese Konstellation birgt die Gefahr von starker Zersiedelung, falls die bestehende
geringe Nachfrage dispers über die grossen zur Verfügung stehenden Flächen
verteilt wird. Entwicklung der Aussenreserven und Neueinzonungen sollte daher vermieden
werden. Zudem sollten Redimensionierungen der Bauzonen geprüft werden.

5.4 Charakterisierung der Gemeindetypen 57
5.4.3 Gemeindetyp 3
Gemeindetyp 3 zeichnet sich durch eine unterdurchschnittliche Nachfrage sowie ein unterdurchschnittliches
Angebot aus.
Wohnen
Zum Gemeindetyp 3 gehören die Gemeinden Arth, Küssnacht, Lachen, Lauerz, Muotathal,
Rothenthurm, Sattel, Schübelbach, Schwyz, Steinen, Steinerberg und Vorderthal.
Gemeindetyp 3 umfasst 35.4% der GSR für Wohnen im Kanton. Der Anteil an blockierten
Flächen beträgt 52% der gesamten Innenenwicklungsflächen, es stehen also nochmals so
viele blockierte Flächen wie nicht blockierte zur Verfügung. Im Aussenbereich stehen
ebenfalls nochmals Flächen im Umfang der aktuell verfügbaren Innenentwicklungsflächen
zur Verfügung.
Abbildung 5.12: Angebot und Nachfrage [m2]: Gemeindetyp 3 Wohnen; Eigene Darstellung
Die geringe Dynamik bedeutet für die Gemeinden, dass sie über eher geringe Gestaltungsmöglichkeiten
verfügen. Das Angebot an Innenentwicklungsflächen liegt in der
Bandbreite der Nachfrage, deckt die zu erwartende Nachfrage allenfalls nicht vollständig.
Mit der Aktivierung von blockierten Innenfläche und moderater Entwicklung der
Aussenreserven kann die Nachfrage aber gut abgedeckt werden. Die Aussenreserven
sollten möglichst sparsam entwickelt werden, auf Neueinzonungen sollte unbedingt
verzichtet werden.

58 5 Gemeindetypen
Arbeiten
Zum Gemeindetyp 3 gehören die Gemeinden Alpthal, Gersau, Innerthal, Lauerz, Morschach,
Muotathal, Oberiberg, Riemenstalden, Rothenthurm und Wollerau. Gemeindetyp
3 umfasst 10.4% der GSR für Arbeiten im Kanton. Von den Innenentwicklungsflächen
sind 63% als blockiert eingestuft. Es stehen zudem nicht blockierte Aussenreserven
im Umfang von 150% der nicht blockierten Innenreserven zur Verfügung.
Abbildung 5.13: Angebot und Nachfrage [m2]: Gemeindetyp 3 Arbeiten; Eigene Darstellung
Gemeindetyp 3 zeichnet sich vor allem durch eine sehr geringe Nachfrage aus, z.T muss
mit einer negativen Entwicklung gerechnet werden, was bedeutet, dass das Angebot
an Arbeitsflächen in einigen Gemeinden zunehmen kann. Die Innenreserven liegen im
Bereich der Nachfrage und dürften alleine ausreichen. Zusammen mit den blockierten
Flächen im Inneren sowie den Reserven im Aussenbereich sind die Bauzonen deutlich
überdimensioniert. Die Entwicklung der Aussenreserven sollte ebenso wie Neueinzonungen
vermieden werden. Es sollte zudem geprüft werden, wie die zu grossen Bauzonenreserven
redimensioniert werden könnten.

5.4 Charakterisierung der Gemeindetypen 59
5.4.4 Gemeindetyp 4
Gemeindetyp 4 zeichnet sich aus durch unterdurchschnittliche Nachfrage sowie überdurchschnittliches
Angebot.
Wohnen
Zum Gemeindetyp 4 gehören die Gemeinden Alpthal, Einsiedeln, Galgenen, Gersau,
Illgau, Morschach und Unteriberg. Gemeindetyp 4 umfasst 31.7% der GSR für Wohnen
im Kanton und weist eine blockierten Anteil der Innenentwicklungsflächen von 52% auf.
Die verfügbaren Aussenreseren weisen nochmals etwa den gleichen Umfang (99%) wie
die verfügbaren Innenentwicklungsflächen auf.
Abbildung 5.14: Angebot und Nachfrage [m2]: Gemeindetyp 4 Wohnen; Eigene Darstellung
Die Innenentwicklungsflächen liegen im Bereich der zu erwartenden Nachfrage, sind
allenfalls leicht zu knapp. Mit ca. 50% blockierten Flächen ist ein weiteres bedeutendes
Potenzial für Innenentwicklung vorhanden. Durch die Aktivierung von blockierten Flächen
im Inneren sollte es daher möglich sein, auf die Entwicklung von Aussenflächen
und auf Neueinzonungen zu verzichten.

60 5 Gemeindetypen
Arbeiten
Zum Gemeindetyp 4 gehören die Gemeinden Feusisberg, Galgenen, Illgau, Ingenbohl,
Reichenburg und Sattel. Gemeindetyp 4 umfasst 25.9% der GSR für Arbeiten im Kanton.
Der Anteil der blockierten Innenentwicklungsflächen am Total der Innenentwicklungsflächen
beträgt lediglich 23%
Abbildung 5.15: Angebot und Nachfrage [m2]: Gemeindetyp 4 Arbeiten; Eigene Darstellung
Die verfügbaren Innenentwicklungsflächen allein sind deutlich grösser als die zu erwartende
Nachfrage, dazu kommen nochmals 60% so viele verfügbare Aussenentwicklungsflächen.
Insgesamt bestehen also deutlich zu grosse Reserven. Die Entwicklung der
Aussenreserven sollte möglichst vermieden werden. Neueinzonungen sind gänzlich zu
vermeiden und Redimensionierungen der Bauzonen hier ebenfalls zu prüfen.

6 Fazit
Die Gemeinden im Kanton Schwyz verfügen über beträchtliche Bauzonenreserven (über
300 ha) innerhalb der bestehenden Siedlungen. Die aktuell verfügbaren Innenentwicklungsflächen
stellen im Kanton Schwyz mit ca 85 ha einen bedeutenden Anteil der vorhandenen
Bauzonenreserven dar. Aus der Sicht einer nachhaltigen Raumentwicklung
sollten diese Innenentwicklungsflächen, gemäss der raumplanerischen Mindeststrategie
’Innenentwicklung vor Aussenentwicklung’ prioritär entwickelt werden.
Der Vergleich der vorhandenen Innenentwicklungsflächen mit einer künftigen Nachfrage
nach diesen Flächen hat gezeigt, dass bei den Arbeitsflächen die Innenentwicklungsflächen
zu einem grossen Teil für eine künftige Nachfrage ausreichen oder sogar alleine
schon grösser als die zu erwartende Nachfrage sind. Auch bei den Wohnnnutzungen
kann ein bedeutender Teil einer künftigen Nachfrage mit Innenentwicklungsflächen abgedeckt
werden. Durch eine konsequente Bevorzugung der Innenentwicklungsflächen
und die Schaffung und Anwendung von geeigneten Instrumenten, um weitere Flächenreserven
im Inneren durch die Mobilisierung von heute blockierten Flächen zu erreichen,
kann es für die Gemeinden im Kanton Schwyz möglich sein, auf weiteres Flächenwachstum
der Siedlungen weitestgehend zu verzichten und somit ein Weiterschreiten der Zersiedlung
zu verhindern, ohne dabei aber auf Wachstum und Entwicklung verzichten zu
müssen. Insgesamt ist es also unerlässlich, dass die Innenentwicklungsflächen in Fragen
der Siedlungsentwicklung mitberücksichtigt werden.
6.1 Schlussfolgerungen
Die Auswertung der Raum+ Daten hat gezeigt, dass Blockade von Flächen und dabei vor
allem die Baulandhortung auch im Kanton Schwyz zu den wichtigen Herausforderungen
für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung gehört. Blockade von Flächen und Baulandhortung
sind oft auf unrealistische Preisvorstellungen der Eigentümer zurückzuführen.
Diese würden oft davon ausgehen, dass sowohl die Immobilienpreise wie auch
die Nachfrage nach Flächen sich konstant halten oder gar steigen würden. Es bestehen

62 6 Fazit
daher Chancen, durch geeignete Kommunikationsstrategien die Annahmen der Grundeigentümer
besser an die tatsächlichen Bedingungen des Marktes heranzuführen und
damit für die Entwicklung ihrer Flächen zu motivieren. Die vorliegende Arbeit zeigt,
wie mittels Übersichten und Vergleich von Angebot und Nachfrage von Flächen eine
geeignete Grundlage dazu erarbeitet werden kann. Die Unterstützung der Gemeinden
zur Erarbeitung von geeigneten Kommunikationsstrategien (gegenüber Grundeigentümern,
Öffentlichkeit) wäre dazu prüfenswert.
In der vorliegenden Arbeit wurde entstehender Handlungsdruck und Handlungsmöglichkeiten
auf Gemeindeebene betrachtet. Durch den Vergleich von Angebot und Nachfrage
nach Bauzonenflächen konnten Gemeinden identifiziert werden, die Innenentwicklungsflächen
aufweisen, die über die zu erwartende Nachfrage hinausgehen und Gemeinden,
bei denen die bestehenden Innenentwicklungsflächen allein die zu erwartende
Nachfrage nicht werden abdecken können. Grundsätzlich muss aber überlegt werden,
ob es Sinn macht, dass jede Gemeinde ihr Angebot auf das Niveau der zu erwartenden
Nachfrage vergrössert, oder ob es ggf. sinnvoller wäre, eine Nachfrage nicht nur auf
Gemeindeebene, sondern regional zu betrachten. Es kann davon ausgegangen werden,
dass, wenn eine Gemeinde eine Nachfrage nicht befriedigen kann oder will, diese Nachfrage
auf benachbarte Gemeinden übertragen werden kann. In der aktuellen Situation
der Konkurrenz der Gemeinden um Ansiedlung von Einwohnern und Gewerbebetrieben
ist jedoch kaum davon auszugehen, dass dies im Sinne der Gemeinden ist. Es muss
also gelingen, dass das Konkurrenzdenken der Gemeinden zu Gunsten einer an Nachhaltigkeit
orientierten regionalen Sichtweise aufgegeben werden kann. Um dieses Ziel
zu erreichen, scheinen Ansätze zur interkommunalen Siedlungsentwicklung geeignet,
da sie ermöglichen, dass Kosten und Nutzen von gemeinsamen Projekten geteilt werden.
Die Handlungsorientierung des Projekts Raum+SZ verlangt dazu Vorgehen, die von lokalen
Akteuren getragen werden können und die sich mit den bestehenden rechtlichen
Rahmenbedingungen vereinbaren lassen. Ein wesentliches Problem der aktuellen Situation
liegt darin, dass grosse Bauzonenreserven an aus raumplanerischer Sicht ungünstigen
Orten liegen. Ziel von interkommunalen Vorhaben zur gemeinsamen Siedlungsentwicklung
muss es also sein, eine Verlagerung dieser Zonen an vorteilhafte Standorte
zu erreichen. Um dieses Ziel zu erreichen, muss es gelingen, die involvierten Akteure
(Grundbesitzer, Gemeinden) von den Vorteilen dieser Vorgehensweise zu überzeugen.
Geeignete Verfahren und Organisationen werden im Einzelfall zu testen sein.

6.1 Schlussfolgerungen 63
Speziell für die Region Ausserschwyz sollte dabei in Betracht gezogen werden, dass interkommunale
Vorgehen zur Siedlungsentwicklung nicht vor Kantonsgrenzen halt machen
sollten, auch wenn sich diese Untersuchung ausschliesslich auf den Kanton Schwyz
bezieht.
Für die in Kap. 2.5 erwähnten notwendigen unterstützenden und flankierenden Massnahmen
für die Siedlungsentwicklung auf Gemeindeebene durch den Kanton stellt der
Richtplan eines der wichtigsten Instrumente dar.
In den Abschnitten zur Entwicklung der Bauzonenflächen im Kantonalen Richtplan
(2008, S. 30f Höfe und S.54f March) ist festgehalten, dass angesichts der zu erwartenden
Bevölkerungszunahme weitere Bauzonen auszuscheiden, dazu aber vorab die Inneren
Nutzungsreserven zu ermitteln seien. Die Erhebung der Siedlungsflächenpotenziale sowie
der Vergleich mit der zu erwartenden Nachfrage haben nun gezeigt, dass der grösste
Teil einer künftigen Nachfrage mittels Innenentwicklungsflächen gedeckt werden kann
und nur in Einzelfällen Neuausscheidungen von Bauzonen notwendig sind. Die aktuell
gültigen Übergangsbestimmungen erlauben den Gemeinden weiterhin grosse Neueinzonungen,
sind also im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter der Berücksichtigung
der grossen Nutzungreserven im Inneren der Siedlungen anzupassen.
Es konnte gezeigt werden, dass ein deutliches Überangebot an Arbeitsflächen sowohl
auf Stufe Kanton, sowie auch für die einzelnen Gemeindetypen besteht. Insofern scheint
die Neuausweisung von zusätzlichen Arbeitsflächen wie sie bspw. im kantonalen Richtplan
(2008, S.58) mit dem regionalen Arbeitsplatzgebiet ’Rietli’ vorgesehen sind, wenig
sinnvoll. Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage und der Grösse des Gebietes könnte
eine Errichtung eines regionalen Arbeitsplatzgebietes dennoch Sinn machen, wenn im
Zuge eines geeigneten interkommunalen Landumlegungsverfahrens (vgl. Kap 2.4.3) bestehende,
ungünstig gelegene Arbeitsflächen aufgehoben werden und die Summe an
Arbeitsflächen im Kanton dadurch insgesamt im Minimum nicht vergrössert wird. Im
kantonalen Richtplan sollte daher für die Neuausweisung von Flächen die Anwendung
von geeigneten interkommunalen Landumlegungsverfahren vorgeschrieben werden.
Für eine konsequente Umsetzung der Strategie ’Innenentwicklung vor Aussenentwicklung’
ist ein aktive Haltung der Gemeinden sowie des Kantons notwendig. Aus dem Projekt
Raum+ SZ steht mit der webbasierten Plattform ein geeignetes Instrument für Siedlungsflächenmonitoring
zur Verfügung. Dieses kann als Grundlage für ein Siedlungs-

64 6 Fazit
flächenmanagement auf kommunaler Stufe dienen. Durch den Kanton Schwyz muss
allerdings sichergestellt werden, dass dieses Instrument in den Gemeinden auch Verwendung
findet.
Von Seiten des Projektes Raum+ SZ könnte, bspw. mittels eines Workshops mit Gemeindevertretern
geprüft werden, wie sich die Plattform für die Gemeinden optimieren liesse.
Für die Gemeinden könnte eine Übersicht über die in der Plattform vorhandenen Daten
in Form von Kennzahlen besser zu handhaben sein, als ein vollständiges Exportfile
aus der Datenbank. Es könnte einerseits gezeigt werden, welches relevante Kennzahlen
sind und wie sie interpretiert werden können, andererseits könnte bspw. das Auslesen
aus der Datenbank bereits innerhalb des Projektes Raum+ SZ vorgeleistet werden. Ev.
wäre es zudem sinnvoll, die Flächen in der Plattform in Güteklassen zu unterteilen,
bspw. durch Überlagerung eines Layers der ÖV-Erreichbarkeit. So wird den Gemeinden
ermöglicht, relativ einfach zu entscheiden, wo Prioritäten gesetzt werden sollten
(kleinräumige Siedlungsschwerpunkte). Sinnvoll wäre dazu auch die differenzierte Darstellung
der Baulücken nach Lage im Ort. Schlussendlich könnte auch geprüft werden,
welche Anpassungen vorgenommen werden müssen, damit die Raum+ SZ Plattform ein
optimales Instrument auch für interkommunale Zusammenarbeit bietet.
6.2 Ausblick
Die offenen Fragen dieser Arbeit betreffen Umzonung, Aufzonung und Auszonung von
Flächen und werden hier abschliessend in einem Ausblick kurz aufgeführt.
Wie gezeigt werden konnte, verfügen die meisten Gemeinden vor allem bei den Arbeitsflächen
über zu grosse Reserven, für die nicht überall mit einer Nachfrage gerechnet
werden kann. Für Gemeinden mit knappen Wohnflächen lohnt es sich daher allenfalls,
zu prüfen, ob Arbeitsflächen in Wohnflächen umgezont werden könnten. Im Sinne der
Innenentwicklung sollten aber nur Arbeitsflächen im Inneren der Siedlungen in Betracht
gezogen werden.
Eine weitere zu prüfende Möglichkeit, Siedlungsentwicklung im Inneren der Siedlungen
zu betreiben ist es, die Ausnützung der Flächen zu erhöhen (Aufzonung). Innenentwicklung
(v.a. Realisierung der Inneren Reserven und Aufzonung) hat einen engen Zusammenhang
mit qualitativen Aspekten der Siedlungen. So kann Innenentwicklung eine
Änderung des Charakters der Siedlung bedeuten, die Gemeinden erhalten einen urbaneren
Charakter. Dies könnte Akzeptanzprobleme mit sich bringen und muss daher muss

6.2 Ausblick 65
bei Planungsprozessen mitberücksichtigt werden. Andererseits bieten sich aber grosse
Chancen, durch Innenentwicklungsprojekte die bestehenden Siedlungen auch qualitativ
aufzuwerten. Dazu muss allerdings sichergestellt sein, das qualitative Aspekte in diesen
Projekten mit berücksichtigt werden.
Es konnte gezeigt werden, dass ein grosser Teil der Gemeinden v.a. bei den Arbeitsflächen
über deutlich zu grosse Bauzonenreserven verfügt. Diese zu grossen Reserven
bergen das Risiko von weiterer Zersiedlung, da die Gefahr besteht, dass eine künftige
Nachfrage dispers über die vorhandenen Bauzonenreserven verteilt wird. Um dies
zu verhindern müssen Wege gefunden werden, diese Bauzonenreserven zu verkleinern.
Regional können das interkommunale Landumlegungsverfahren sein, kommunal ist die
Redimensionierung von Bauzonen nur über Auszonungen zu erreichen. Da von den bestehenden
Aussenreserven grosse Teile nicht baureif sind, ist eine wichtige Voraussetzung
für Auszonungen gegeben, da eine Entschädigungspflicht nur bei der Auszonungen
von baureifen Flächen besteht. Unrealistische Vorstellungen bezüglich der künftigen
Nachfrage dürften mitunter auch ein Grund sein, warum es bisher kaum gelang, Bauzonen
mittels Auszonung zu redimensionieren. Es wäre daher analog zu den Blockaden
zu prüfen, wie mittels geeigneter Kommunikation die Gemeinden dazu bewegt werden
können, Auszonungen vorzunehmen.

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A Anhang Liste der Spezialzonen
Alpthal: Andere Zonen UeG (Uebriges Gemeindegebiet) wird nicht betrachtet
Altendorf: Weitere Zonen (Landhauszone), wird nicht betrachtet / Spezialzone wird
nicht betrachtet, wird voraussichtlich ausgezont
Arth: OBZ (offene Bauzone), geschaffen für Bau einer pädagogischen Hochschule, wird
nicht betrachtet (http://www.arth-online.ch/news/599/link_here.html)
Freienbach: Spezialzone GB (Gartenbauzone) wird nicht als Arbeitszone betrachtet.
Galgenen: Spezialzone GZT (Gemischte Zone Tischmacherhor) wird als Mischzone betrachtet
(http://www.galgenen.ch/formulare_reglemente/zonenplan.pdf)
Ingenbohl: Spezialzone Zsch (Zone Schiller) wird nicht betrachtet
Spezialzonen: Baulücken ausserhalb Siedlungskörper werden nicht betrachtet, Spezialzone
Kernzone wird als Mischzonen betrachtet
Küssnacht: Spezialzone Reservezone ZMB ( Zone Missionshaus Bethlehem ) wird nicht
betrachtet
Morschach: Spezialzonen KS / SM und HTZ (Kur- und Sportzone A, B, und C / Spezialzone)
werden nicht betrachtet
Muottathal: Spezialzone PP wird als Potenzial angesehen.
Oberiberg: Spezialzone D (Dorfkernzone) wird als Mischzone betrachtet.
Sattel: Spezialzone wird nicht betrachtet, soll ausgezont werden
Schübelbach: Baulücken in Kernzone werden als Mischzone betrachtet
Tuggen: Spezialzonen sind Kernzonen und werden als Mischzonen betrachtet
Wollerau: Spezialzone ZGG (nur Gartenbaubetrieb möglich) wird nicht als Arbeitszone
betrachtet.

74 B Anhang Richtplan SZ
B Anhang Richtplan SZ

74 B Anhang Richtplan SZ
B Anhang Richtplan SZ

74 B Anhang Richtplan SZ
B Anhang Richtplan SZ

74 B Anhang Richtplan SZ
B Anhang Richtplan SZ

C Anhang Erklärungen
Persönliche Erklärung: Ich erkläre hiermit, dass ich die vorliegende Arbeit selbständig
verfasst und die den verwendeten Quellen wörtlich oder inhaltlich entnommenen Stellen
als solche kenntlich gemacht habe.
Ort, Datum , Unterschrift

Beiblatt zu an der ETH Zürich verfassten schriftlichen Arbeiten
Ich erkläre mit meiner Unterschrift, das Merkblatt Plagiat zur Kenntnis genommen,
die vorliegende Arbeit selbständig verfasst und die im betroffenen Fachgebiet
üblichen Zitiervorschriften eingehalten zu haben.
Merkblatt Plagiat: http://www.ethz.ch/students/semester/plagiarism_s_de.pdf
_______________________
Ort, Datum
___________________________________
Unterschrift
4/4