IGA_Artikel_SonntagsZeitung_2013-06-23.pdf - IG altbau

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

23. Juni <strong>2013</strong> Dossier Wohnen — 91 «Eine 4-zimmer-wohnung darf wieder 95 statt 110 m 2 haben» Martin Grüninger, Leiter Bau und Bewirtschaftung der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich, über Flächenverbrauch, hohe Sanierungskosten und den Verzicht auf Labels von Benjamin Gygax (Text) UND PHILIPP ROHNER (Foto) M it 4600 Wohnungen und 122 Einfamilienhäusern in 60 Siedlungen ist die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich die grösste Wohnbau genossenschaft der Schweiz. Wächst sie weiter? Wir sind seit 1916 kontinuierlich gewachsen und wachsen weiter. In absehbarer Zeit werden wir bei den Wohneinheiten die 5000er-Grenze erreichen, einerseits dank einem grossen Projekt im Glattpark, aber auch dank geplanter Ersatzneubauten. Denn bei Ersatzneubauten entstehen immer mehr neue Wohnungen, als alte wegfallen – alte Siedlungen verfügen meist über beträchtliche Ausnützungsreserven, die wir zur Verdichtung nutzen können. Wie viel investiert die ABZ in Renovationen? Wir haben in den letzten fünf Jahren rund 750 Wohnungen saniert. Dabei wurden 105 Millionen Franken investiert, also 20 Millionen pro Jahr oder 140000 Franken pro Wohneinheit. Jährlich sanieren wir also etwa 150 Wohnungen, was bei insgesamt 4600 Einheiten eine Erneuerungsquote von rund 3 Prozent ergibt. Diese Quote schwankt allerdings stark, obwohl wir aus Ressourcenüberlegungen versuchen, die Renovationen in der Planung etwas zu verteilen. Doch man kann nicht alles planen – es gibt auch viele äussere Einflüsse, Rekurse zum Beispiel, komplizierte Bewilligungsverfahren oder unerwartete Altlasten. Trügt der Eindruck, dass Genossenschaften gegenwärtig stark in die Erneuerung ihrer Liegenschaften investieren? Nein, denn ein grosser Teil der Genossenschaftswohnungen stammt aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts und muss jetzt erneuert werden. Hinzu kommt, dass viele Genossenschaften über grosse innere Landreserven verfügen, die angesichts der Nachfrage nach Wohnraum besser genutzt werden müssen. Die Bau- und Zonenordnung schafft ein Ausnutzungspotenzial, das beim eineinhalb- bis dreifachen der 80 Jahre alten Siedlungen liegt. Ob es städtebaulich und architektonisch sinnvoll ist, die Reserven in jedem Fall bis zum Letzten auszunützen, muss man natürlich von Fall zu Fall prüfen; wir gehen nicht ans Limit. Was entscheidet darüber, ob eine Siedlung saniert werden muss? Wir können Sanierungen auch einmal hinauszögern, weil wir nicht renovieren müssen, um hohe Marktmieten zu rechtfertigen. Doch irgendwann kommt der Punkt, an dem man einfach erneuern muss: Das Interesse an den frei werdenden Wohnungen sinkt, es meldet sich plötzlich ein anderes Publikum, bestehende Mitglieder rümpfen über die Wohnungen nur noch die Nase, die Reparaturkosten werden zu hoch. Der technische Aspekt ist auch wichtig: Oft erfüllen die Wohnungen die aktuellen Ansprüche an die Alters- und Behindertentauglichkeit, die Erdbebensicherheit oder den Energieverbrauch nicht mehr. Wir sind mit einer hohen Regeldichte konfrontiert, so dass es mit einer Pinselsanierung nicht mehr getan ist. Ein grosses Problem ist auch die Ringhörigkeit. 10000 Menschen «wichtig ist der Grundriss» Wie entscheiden Sie darüber, ob _ saniert oder neu gebaut wird? Diesem Entscheid geht eine sorgfältige Analyse der Siedlung voraus. Der bautechnische Teil ist nur ein Aspekt, den es zu berücksichtigen gilt. Ganz wichtig ist auch, wie sich die Bewohnerstruktur in der Siedlung präsentiert und wie diese in Zukunft aussehen soll. Welches Wohnungsangebot braucht es dafür? In dem Moment, in dem man keine Familien mit Kindern mehr in eine Siedlung bringt, stimmt etwas nicht mehr – entweder das Quartierumfeld oder das Wohnungs- und Umgebungsangebot. Ist das Ausnützungspotenzial gross sowie die Substanz und Bewohnerstruktur ungenügend, spricht vieles für einen Ersatzneubau. Manche unserer Siedlungen stammen noch aus den 1920er- und 1930er-Jahren und weisen die bekannten Defizite auf – die man mit Umbauen nur teilweise, aber nie ganz beseitigen könnte. Ausserdem sind Sanierungen pro Quadratmeter Wohnfläche oft teuer als ein Neubau. Es kann aber sein, dass eine Siedlung unter Denkmalschutz steht, dann ist kein Ersatz möglich. Wie hoch ist denn der Anteil ihrer Objekte, die geschützt sind? Er ist bei uns nicht so hoch wie bei anderen Genossenschaften. Aber wir haben gerade die denkmalgeschützte, 1928 erstellte Siedlung Sihlfeld mit 138 Wohnungen umfassend saniert. Dabei haben wir 32 Millionen Franken investiert – über 3100 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche. Dafür könnte man auch eine flächenmässig gleich grosse Siedlung im Minergie-Standard neu bauen. Apropos Minergie: Nur vier Ihrer 60 Siedlungen verfügen über ein entsprechendes Label. Deutet das auf den hohen Erneuerungsbedarf hin oder legt die ABZ gar keinen grossen Wert auf Label? Sagen wir es so: Wir sind nicht mehr auf Teufel komm raus auf ein Label aus. Bei unseren letzten beiden Projekten war die Vorgabe nicht das Label – wir haben es dann aber trotzdem erreicht. Die Vorgabe lautet heute, dass die Siedlung nach dem SIA-Effizienzpfad Energie des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins 2000-Watt-tauglich sein muss. Dies ist eine umfassendere Betrachtungsweise, die nicht nur die Betriebsenergie einbezieht, sondern auch die Graue Energie für die Erstellung und die Mobilität. Der Planungsspielraum wird erweitert und ermöglicht wieder dünnere Dämmstoffdicken von 20 bis 25 Zentimetern in Verbindung mit erneuerbarer Energie für die Wärmeerzeugung. Komplizierte und teure Konstruktionen mit Wärmedämmungen von 30 Zentimetern und mehr oder eine kontrollierte Wohnungslüftung, wie sie Minergie vorschreibt, sind nicht zwingend. Wenn Sie sich bei einer Siedlung gegen einen Ersatzneubau und für eine Sanierung entschieden haben – wie gehen Sie vor? Wir haben genügend Ressourcen, um die Bauherrenfunktionen selber zu übernehmen. Wir planen aber nicht selber und führen auch nicht Der 54-jährige Martin Grüninger ist Leiter Bau und Bewirtschaftung und Mitglied der Geschäftsleitung der Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ). Er studierte Raumplanung an der Fachhochschule Rapperswil. ABZ, die grösste Baugenossenschaft der Schweiz, wurde 1916 von einer Gruppe von 15 Eisenbähnlern gegründet. Sie hat heute über 7000 Mitglieder, rund 10 000 Menschen leben in den Wohnungen der ABZ. Fortsetzung auf Seite 93
10CFWMMQ4CMQwEX-Rod2M7BJfouhMFok-DqPl_xR0dxTSj0ex7RcOP23Z_bo8iqGFwBGdd-myIqFRvKRWSU2C_0pGePvnXm7sGgXU2hjSORTe5QYs9Do7D6RRg-7zeX2o_C-mAAAAA 10CAsNsjY0MDQy1zUwMTA1tAQAdH9iVg8AAAA= 23. Juni <strong>2013</strong> Dossier Wohnen — 93 Fortsetzung von Seite 91 «Eine 4-Zimmer- Wohnung darf wieder 95 ... selber aus. Jedes grössere Sanierungs- oder Bauprojekt entwickeln wir, indem wir einige Architekturbüros zu einem Wettbewerb einladen. Solche Verfahren führen wir durch, weil wir überzeugt sind, dass wir so bezüglich Wohnwert, Architektur und Städtebau zur richtigen Lösung gelangen. Und wir brauchen gute Lösungen, weil wir für unseren Eigenbestand bauen. Erstellen wir eine Siedlung, die sich später als problematisch erweist – in baulicher oder sozialer Hinsicht –, müssen wir damit für die nächsten 80 Jahre leben. Wir können die Siedlung dann nicht wie ein privater Investor auf den Markt werfen und hoffen, dass uns jemand das Problem abnimmt. Wie finanzieren Sie die Sanierungen? Wir legen jedes Jahr 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts in einen Erneuerungsfonds ein – das sind rund 12 Millionen Franken. Mit diesen Rückstellungen können wir einen schönen Teil der Sanierungskosten abfedern. Der Rest wird aber auch bei uns mietzinswirksam. Kann sich die ABZ dem Druck steigender Ansprüche entziehen? Den Komfort-Wettlauf müssen wir als Baugenossenschaft nur zum Teil mitmachen. Wenn wir eine Küche erneuern und dabei einen Geschirrspüler, einen A++-Kühlschrank und eine Steinabdeckung einbauen, ist das noch keine Luxussanierung. Und ein Bad behält bei einer Sanierung seine Abmessungen. Dem Trend, in jeder Wohnung einen Waschturm einzubauen, versuchen wir uns zu entziehen – weil wir davon überzeugt sind, das die Waschküche ein wichtiger Begegnungsort ist. Bei Neubauten planen wir deshalb einen Waschsalon, der mit einer genügend grossen Zahl Maschinen ausgerüstet ist und wenn möglich gleich beim Eingang liegt, damit man sich dort trifft. Ein privater Eigentümer würde einen solchen Raum vielleicht vermieten, wir nutzen ihn als Beitrag zum Zusammenleben. Bei Sanierungen ist eine solche Lösung aber meist nicht möglich. Wie beeinflussen Sanierungen die Mietkosten? Bei einem tiefen Eingriff wie in der Siedlung Sihlfeld kommt eine Wohnung nach der Sanierung auf den gleichen oder sogar auf einen leicht höheren Mietzins pro Quadratmeter als bei einem Neubau. Zusätzlich sind die Nebenkosten höher. Dennoch ist die absolute Miete pro Wohnung in der Regel beim Neubau höher, weil dort die Fläche einer Wohneinheit grösser ist. Der durchschnittliche Flächen verbrauch liegt bei rund 50 Quadratmetern pro Kopf. Versuchen Sie der Entwicklung zu immer mehr Wohnfläche entgegenzusteuern? Das ist ein wichtiger Punkt. Bei uns liegt der Flächenverbrauch deutlich tiefer, weil wir Belegungsregeln anwenden. Aber wir versuchen auch bei unseren geplanten Projekten zu bremsen: Eine Vierzimmerwohnung darf auch wieder 95 statt 110 Quadratmeter haben. Entscheidend für das Gefühl, in einer Wohnung Platz zu haben, ist nicht unbedingt die Fläche, sondern ein gut geschnittener Grundriss. Eine Genossenschaft wie die ABZ prägt ganze Quartiere und trägt damit Verantwortung für die Stadtentwicklung. Wie arbeiten Sie mit Behörden zusammen? Diese Zusammenarbeit ist sehr gut und wird von beiden Seiten gepflegt. In Wollishofen haben wir einen Bestand von 700 Wohnungen, die in den nächsten Jahrzehnten nach und nach erneuert werden müssen. Dabei tragen wir eine grosse Verantwortung, weil wir das Quartier Entlisberg stark prägen. Deshalb haben wir mit der Stadt zusammen einen privat finanzierten Masterplan erstellt, um die Leitplanken für die recht grosse städtebauliche Veränderung zu setzten. Gibt es auch Interessenkonflikte zwischen der ABZ und der Stadt? Das kann es geben, aber die Differenzen sind nicht gross. Auch für uns ist klar: Das Gebiet Entlisberg ist zu Ein Kühlschrank A++ oder eine Steinabdeckung ist kein Luxus mehr: Erneuertes Bad, Siedlung Wie dikon in Zürich Fotos: Hannes Heinz, Ulrich Stockaus sensibel, als dass man in einer Zone mit dreigeschossigem Wohnbauten Neubauten mit bis zu sieben Geschossen erstellen könnte – obwohl die Arealbebauung so etwas zuliesse. Eine solche Veränderung würden zudem auch unsere Bewohner nicht einfach durchwinken. Wie gestaltet sich denn die Zusammenarbeit mit den Bewohnern? Wohnen ist ein Grundbedürfnis, und ein Sanierungs- oder Ersatzprojekt erschreckt zunächst, weil es das direkte Wohnumfeld betrifft. Aber unsere Mitglieder geniessen ein Wohnrecht. Wir müssen also vorübergehende oder definitive Ersatzlösungen anbieten. Deshalb beginnen wir jeweils früh damit, Wohnungen für die Umsiedlungen bereitzuhalten, indem wir leer werdende Wohnungen nur noch befristet vermieten. Darüber hinaus braucht es in jeder Phase eine umfassende und rechtzeitige Information. Schon 2007 haben wir den Erneuerungsplan 2010 bis 2019 aufgelegt und Informationsabende durchgeführt. Alle wussten früh, was ungefähr wann passiert. Auch bei einfachen Sanierungen müssen die Bewohnerinnen und Bewohner einem Projekt zustimmen. Und wenn sie mit einem Projekt nicht einverstanden sind? Dann überprüft es der Vorstand noch einmal oder er überweist es – wenn er davon überzeugt ist – an die Generalversammlung. Ich muss allerdings sagen, dass es in den letzten 20 Jahren nie so weit kam. Das hängt auch damit zusammen, dass wir sehr sorgfältig informieren und planen – und sinnvolle Anregungen der Direktbetroffenen frühzeitig aufnehmen. anzeige Lebensräume zum Wohlfühlen — mit Schweizer Holz Als Gesamtleistungsanbieter, mit Schwerpunkt Holz, vereint die Unternehmensgruppe Strüby Entwicklung, Planung und Holzbau unter einem Dach. Dies als wichtige Voraussetzung, um mehrgeschossige Bauten sowie Grossprojekte effizient und präzise umzusetzen. Zur Firmengruppe gehören die Strüby Konzept AG als Architektur- und Totalunternehmung, die Strüby Holzbau AG als Produktions- und Ausführungsfirma sowie die Strüby Immo AG für Immobiliendienstleistungen. Die Strüby-Unternehmen sind in den Geschäftsfeldern Wohnbau (Ein- und Mehrfamilienhäuser) Umbau, Stallbau, Gewerbe- und Überbauung Naturblick, Realp UR Industriebau sowie Landi-Ladenbau tätig. Sie gehören zu den schweizweit führenden Gesamtleistungsanbietern mit Schwerpunkt Holz. Erfahrung und Innovation – eine starke Basis Für einen nachhaltigen Erfolg setzen sich rund 250 Mitarbeitende mit vollem Einsatz ein. Der Firmenerfolg wird als Ergebnis der gemeinsamen und motivierten Arbeit auf allen Stufen betrachtet und so auch gefördert und honoriert. Die Zusammenarbeit der mehr als 25 Berufsgattungen ist anspruchsvoll, aber gleichzeitig äusserst inspirierend und kreativ. Diese Grundlage gibt dem Kunden die Gewissheit, für sein Bauprojekt auch wirklich auf eine Gesamtleistung zählen zu können. Dass sich dabei rund 20 junge Menschen in vier Berufen bei der Unternehmensgruppe Strüby ausbilden lassen können, ist Garant für zukünftige praxisorientierte und gleichzeitig spezialisierte Fachleute. Ein Meilenstein für die Zukunft Die Strüby Holzbau AG, als Produktionsunternehmen innerhalb der Unternehmensgruppe Strüby, verarbeitet für ihre Bauprojekte in der ganzen Schweiz pro Jahr mehr als 10‘000 m 3 Konstruktionsholz. Um diese riesige Menge modern, rasch und exakt verarbeiten zu können, wurde in Root LU ein neues Produktionszentrum mit einer Fläche von 7‘300 m 2 erstellt und mit modernster Holzbau-Technologie ausgerüstet. LANDI Reba Aesch BL Überbauung Perla, Vitznau LU Schweizer Holz Die Strüby Holzbau AG setzt nachweislich auf Holz aus Schweizer Wäldern. Sie hat dies mit dem Herkunftszeichen Schweizer Holz, welches die Rückverfolgbarkeit innerhalb der Verarbeitungskette garantiert, zertifizieren lassen. Mit diesem Bekenntnis zum heimischen Rohstoff wird ein wertvoller Beitrag für nachhaltiges Wirtschaften und Leben geleistet. Erfahren Sie noch mehr auf unserer Website strueby.ch! Vorteile des Gesamtleistungsanbieters Strüby: • Finanzielle Kostensicherheit des Gesamtprojektes • Ganzheitliche Fachkompetenz • Beste Ausführungsqualität dank projektbezogenem Qualitätsmanagement • Garantierte Übergabetermine • Sämtliche Spezialisten sind vorhanden und im ganzen Projektprozess integriert • Externe Schnittstellen sind minimiert • Langjährige Erfahrung in der innovativen Holzbauweise • Geringe Belastung der Bauherrschaft im ganzen Bauprozess Bauen auf entspannte Art! Überbauung Schöngarn, Einsiedeln SZ
Seite 1 und 2: Dossier Wohnen 23. Juni 2013 Seite
Seite 3 und 4: 80 — Dossier Wohnen 23. Juni 2013
Seite 5 und 6: 23. Juni 2013 Dossier Wohnen — 83
Seite 7 und 8: 10CFVMuw6AIBD7IkjLHch5o3EzDsadxTj7_
Seite 9: 88 — Dossier Wohnen 23. Juni 2013

IGA_Artikel_SonntagsZeitung_2013-06-23.pdf - IG altbau

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?