Rechtsanwältin B. Schmolke Kanzlei Lachmair, München - Pantaenius
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Rechtsanwältin B. <strong>Schmolke</strong><br />
<strong>Kanzlei</strong> <strong>Lachmair</strong>, München<br />
<strong>Pantaenius</strong> 12.07.12
Begriffsdefinition<br />
• Verkehrssicherungspflicht ist die Verpflichtung<br />
des Hauseigentümers, das Grundstück nebst allen<br />
vermieteten Räumen und Flächen auf<br />
Gefahrenquellen zu untersuchen und diejenigen<br />
Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die<br />
nach den Gesamtumständen zumutbar sind.<br />
Maßstab ist, was ein vernünftiger und umsichtiger<br />
in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für<br />
notwendig und ausreichend hält, andere von<br />
Schaden zu bewahren.<br />
RA <strong>Schmolke</strong>/ <strong>Kanzlei</strong> <strong>Lachmair</strong> & Kollegen<br />
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Verschulden<br />
Keine verschuldensunabhängige<br />
Haftung im Deutschen Recht<br />
Verschuldensprinzip bleibt auch bei Verkehrssicherungspflicht<br />
bestehen, knüpft jedoch an verschuldete vorherige<br />
Unterlassung an<br />
Keine Gefährdungs- oder<br />
Zufallshaftung<br />
Vermieter haftet nicht für Schäden, die wegen schuldhaften<br />
Verhaltens der anderen Mieter in deren Mietobjekt eintreten<br />
RA <strong>Schmolke</strong>/ <strong>Kanzlei</strong> <strong>Lachmair</strong> & Kollegen<br />
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Umfang<br />
Gegebenheiten prüfen, Maßnahmen zur<br />
Gefahrenabwehr ergreifen!<br />
Sicherungserwartungen/Ortssitte<br />
Größe und Zweck des Mietobjekts<br />
Örtliche Gegebenheiten und Gepflogenheiten (OLG<br />
Nürnberg NJW-RR 2002/448 Plexiglasständer)<br />
RA <strong>Schmolke</strong>/ <strong>Kanzlei</strong> <strong>Lachmair</strong> & Kollegen<br />
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Zeitlicher Umfang<br />
Mit Beginn der Verkehrseröffnung des Grundstücks<br />
Auch nach Mietverhältnis – auch Haftung trotz<br />
Kündigung des Mietverhältnisses<br />
Auch vor Mietverhältnis, bei Anzeichen einer<br />
Störung<br />
RA <strong>Schmolke</strong>/ <strong>Kanzlei</strong> <strong>Lachmair</strong> & Kollegen<br />
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Spezielle Nutzergruppen<br />
Haftung besteht auch bei vorhersehbarem –<br />
unvernünftigem Verhalten – z.B. bei Kinder<br />
Nicht jedoch bei Aufsichtsverschulden der Eltern<br />
BGH NZM 2006, 578 (Kindgerechte Ausstattung, Türe<br />
ohne Sicherheitsglas)<br />
Auch wenn nur einzelne Gruppen das Anwesen nutzen<br />
Auch Einstehen für Trampelpfade oder Schleichwege,<br />
wenn zugelassen und geduldet, also wenn betroffener<br />
Verkehrskreis davon ausgehen darf, dass Eigentümer nicht<br />
dagegen ist<br />
Missbräuchliches Verhalten muss berücksichtigt werden,<br />
führt aber nur eingeschränkt zur Haftung<br />
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Haftungspflichtiger<br />
• (Allein)-eigentümer,<br />
• Gemeinschaft aus § 10 VI Satz 3 WEG,<br />
• Verwalter<br />
hat keine originäre Pflicht gegenüber Dritten,<br />
Pflicht kann auf ihn delegiert werden,<br />
dann keine Haftung der Gemeinschaft<br />
nur Überwachung/Kontrolle<br />
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Übertragung auf Dritte<br />
Übertragung Allein-Eigentümer auf Verwalter<br />
Geschäftsbesorgungs- /Dienstvertrag<br />
Übertragung Gemeinschaft auf Verwalter<br />
Delegation bereits, wenn Verwalter verpflichtet ist, alle<br />
Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung<br />
vorzunehmen<br />
OLG München NZM 2006, 110<br />
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Haftungsfragen<br />
• Verletzung der Verkehrssicherungspflicht begründet vertragliche und<br />
deliktische Haftung oder Haftung aus dem Gemeinschaftsverhältnis<br />
zunächst für den Verkehrssicherungspflichtigen<br />
• Deliktische Haftung erfasst auch Handlungen der Verrichtungsgehilfen,<br />
wenn diese nicht schuldhaft gehandelt haben, aber Entlastung nach § 831<br />
BGB wegen angemessener Auswahl und Unterweisung<br />
Bei vertraglicher Haftung jedoch § 536 b BGB, keine Haftung, wenn<br />
Mieter Umstand bei Anmietung der Sache kennt<br />
RA <strong>Schmolke</strong>/ <strong>Kanzlei</strong> <strong>Lachmair</strong> & Kollegen<br />
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Wenn‘s passiert ist<br />
Haftung sowohl bei vertraglichen als auch<br />
deliktischen Ansprüchen auf<br />
Schadensersatz z.B. gem. § 823 BGB<br />
Bei Gesundheits- und Körperschäden auch<br />
Schmerzensgeld (§§ 253 II, 847 BGB)<br />
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Übertragung auf Mieter<br />
Gewerbemiete<br />
Grundsätzlich keine Bedenken, bei vollständiger<br />
Übertragung und eindeutiger Regelung auch<br />
formularvertraglich<br />
Wohnraummiete<br />
nicht formularvertraglich, außer wenn Mieter<br />
alleinige Sachherrschaft hat (Einfamilienhaus)<br />
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Konsequenz der Übertragung<br />
trotz gültiger Übertragung im<br />
Mietvertrag hat Vermieter Kontroll-<br />
und Überwachungspflicht<br />
Gewissenhafte Auswahl, vertraut machen mit<br />
Aufgabe, Überwachung der Arbeit erforderlich<br />
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Fallbeispiele/Rechtsprechung<br />
RA <strong>Schmolke</strong>/ <strong>Kanzlei</strong> <strong>Lachmair</strong> & Kollegen<br />
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Aufklärungspflichten<br />
Begriffsdefinition<br />
Aus § 311 i.V.m. 241 Abs. II BGB ergibt sich die<br />
Verpflichtung, schon bei Vertragsverhandlungen<br />
Rücksicht auf die Interessen des anderen Vertragspartners<br />
zu nehmen<br />
Dies ist keine zu weit gefasste Verpflichtung, jedenfalls ist<br />
über solche Umstände aufzuklären, die zur Vereitelung<br />
des Vertragszwecks geeignet sind ZMR 2007, 183, LG Bonn<br />
NJW-RR 2006, 381 bei Insolvenz des Mieters<br />
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Vor Mietverhältnis<br />
Unterbrechung Verkehrsanbindung<br />
16 Abs. II EnEV Übergabe Energiepass an potentiellen Mieter,<br />
Bereithalten bei Wohnungsbesichtigung, Art Umfang ist offen<br />
Kein Anschluss an die Kanalisation<br />
Mehrfach aufgetretener Schimmel in der Vergangenheit<br />
Höhe Vorauszahlungen für Betriebskosten? „Vorauszahlungen<br />
reichen aus“ BGH NZM 2004,251<br />
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Während Mietverhältnis<br />
Neue Erkenntnisse/Gutachten durch Vermieter über<br />
Schadstoffbelastung in der Wohnung<br />
Aufklärung durch Vermieter über anzupassendes<br />
Heiz- und Lüftungsverhalten bei Fenstereinbau<br />
Öfftl.-rechtl. Wohnung Hinweis durch Vermieter auf<br />
Umwandlung in Eigentumswohnung an Behörde<br />
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