Vortrag Nr. 5 Effektive Räumungsvollstreckung nach ... - Pantaenius
Vortrag Nr. 5 Effektive Räumungsvollstreckung nach ... - Pantaenius
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Miete<br />
14. <strong>Pantaenius</strong>-Immobilientagung<br />
Sofitel Munich Bayerpost<br />
Bayerstraße 12, 80335 München<br />
am 11.7.2013<br />
<strong>Effektive</strong> Räumungsvollstreckung<br />
Folie 1<br />
<strong>nach</strong> Inkrafttreten des MietRÄndG<br />
ab 1.5.2013<br />
von Dr. Olaf Riecke<br />
www.riecke-hamburg.de<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 1<br />
Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
Mietrechtsänderungsgesetz –<br />
MietRÄndG 2013<br />
= Gesetz über die energetische Modernisierung von<br />
vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte<br />
Durchsetzung von Räumungstiteln.<br />
Nur Letzteres soll hier Thema sein!<br />
11. Juli 2013 Folie 2 Dr. Olaf Riecke<br />
2
WEG<br />
Miete<br />
Die wichtigsten Änderungen mit<br />
Praxisrelevanz<br />
erfolgten in der ZPO (§ 940a und § 885a n.F.).<br />
• Dort wurde wenigstens versucht, die<br />
Räumungsvollstreckung gegen die<br />
restriktive Rechtsprechung des BGH wieder<br />
mit etwas Effektivität zu versehen.<br />
Copyright<br />
11. Juli 2013 Folie 3 Dr. Olaf Riecke<br />
3
WEG<br />
Miete<br />
Bisherige traurige Rechtslage für<br />
Gläubiger<br />
• 1. Hat der Mieter in die Mietwohnung einen<br />
nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist<br />
für die Räumungsvollstreckung ein<br />
Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen<br />
Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz<br />
an der Wohnung begründet hat.<br />
• (kleine Einschränkung): Ein Mitbesitz an der Wohnung<br />
muss sich aus den Umständen klar und eindeutig<br />
ergeben.<br />
BGH vom 19.3.2008, I ZB 56/07, ZMR 2008, 695<br />
11. Juli 2013 Folie 4 Dr. Olaf Riecke<br />
4
WEG<br />
Miete<br />
Räumungshindernis:<br />
Drittgewahrsam<br />
• Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben<br />
werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel<br />
noch in der diesem beigefügten<br />
Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist,<br />
(auch) im Besitz der Mietsache ist.<br />
BGH vom 14.8.2008, I ZB 39/08, ZMR 2009, 21<br />
Copyright<br />
11. Juli 2013 Folie 5 Dr. Olaf Riecke<br />
5
WEG<br />
Miete<br />
bewusst zum Räumungshindernis<br />
aufgebauter Drittgewahrsam!<br />
• Der BGH setzt sogar noch einen drauf:<br />
• Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht,<br />
dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt<br />
worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln<br />
• BGH vom 14.8.2008, I ZB 39/08, ZMR 2009, 21.<br />
Die Literatur folgt dem z. T. fast bedingungslos: „Die<br />
gegenteilige frühere Rspr. ist nicht mehr haltbar“, so<br />
etwa Schmidt-Futterer/Streyl § 940a Rn. 15 Fn. 49<br />
Copyright<br />
11. Juli 2013 Folie 6 Dr. Olaf Riecke<br />
6
WEG<br />
Miete<br />
Abmilderung<br />
• Allein die Vorlage eines Untermietvertrages stellt<br />
kein dem Drittgewahrsam gleich stehendes<br />
Ereignis dar;<br />
• wenn der Gerichtsvollzieher vor Ort keine<br />
Anhaltspunkte für eine tatsächliche Nutzung<br />
durch den "Untermieter" findet, kann er die<br />
Wohnung räumen.<br />
• LG Hamburg vom 7.12.2011, 316 T 72/11, ZMR<br />
2012, 916<br />
11. Juli 2013 Folie 7 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
(Ungeschriebene, bisherige)<br />
Erkundigungspflicht des Vermieters<br />
• Mit der bisherigen BGH-Rspr. zur Frage der Besitzverhältnisse<br />
ergeben sich Schwierigkeiten für den Vermieter:<br />
• Er kann nicht einfach nur seine Mietvertragspartei<br />
verklagen, sondern muss sich erkundigen,<br />
welche Personen sonst noch Mitbesitz an der<br />
Wohnung haben.<br />
• Die Rechtsprechung zur Frage des Mitbesitzes erfordert sehr<br />
differenzierte Betrachtungen.<br />
• Grundsätzlich kommt es auf die Besitzverhältnisse an und<br />
nicht auf die Kenntnis des Vermieters davon, dass auch<br />
noch andere Personen außer dem Mieter Besitz an den<br />
Räumen begründet haben.<br />
11. Juli 2013 Folie 8 Dr. Olaf Riecke<br />
8
WEG<br />
Miete<br />
Offizielle Begründung für die<br />
Änderung<br />
• Der Mieter, der die Räumung missbräuchlich<br />
herauszögern will, kann - bisher - Untermieter in die<br />
Wohnung aufnehmen, die dem Vermieter unbekannt<br />
sind und gegen die er daher zunächst keinen<br />
Räumungstitel erstreitet.<br />
• Vgl. dazu Klimesch/Wedel ZMR 2012, 679<br />
11. Juli 2013 Folie 9 Dr. Olaf Riecke<br />
9
WEG<br />
Miete<br />
Deshalb neuer Abs.2<br />
zu § 940a ZPO :<br />
• „(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch<br />
einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten<br />
angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist,<br />
wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer<br />
Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom<br />
Besitzerwerb des Dritten erst <strong>nach</strong> dem Schluss der<br />
mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.“<br />
11. Juli 2013 Folie 10 Dr. Olaf Riecke<br />
10
WEG<br />
Miete<br />
Verbesserung nur bei<br />
Wohnraummiete<br />
• Bei § 940a Abs. 2 ZPO handelt es sich um eine auf<br />
Wohnraum zugeschnittene Spezialvorschrift, die<br />
nicht analog auf sonstige Mietverhältnisse<br />
anzuwenden ist.<br />
• Bei Zwischenvermietung ist entscheidend das<br />
Mietverhältnis zwischen dem Hautvermieter und dem<br />
Zwischenmieter, wenn aus diesem Mietverhältnis und den<br />
im Verhältnis dieser Beteiligten ergangenen rechtskräftigen<br />
Entscheidungen der Anspruch auf Räumung auch<br />
gegenüber dem Nutzer/Untermieter abgeleitet wird.<br />
• LG Köln, Beschluss vom 12.6.2013, 1 T 147/13; so auch<br />
Schmidt-Futterer/Streyl § 940a Rn. 57<br />
11. Juli 2013 Folie 11 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
Eingeschränkter<br />
Räumungsauftrag<br />
und andere Kostensparmodelle <strong>nach</strong><br />
bisherigem und neuem Recht<br />
11. Juli 2013 Folie 12 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
§ 885a ZPO n.F.<br />
Beschränkter Vollstreckungsauftrag<br />
• „(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen <strong>nach</strong><br />
§ 885 Absatz 1 beschränkt werden.“<br />
• Damit würde quasi die Berliner Räumung legalisiert!<br />
• Das Vermieterpfandrecht müsste gar nicht ausgeübt werden.<br />
Die einzelnen Pflichten des Gläubigers/Vermieters regelt dann<br />
§ 885a Abs. 2-4 ZPO n.F.<br />
• Er haftet dann nur für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz.<br />
• Unpfändbare Sachen sollte der Vermieter - auch wenn ihm im<br />
Gegensatz zum Gerichtsvollzieher (vgl. § 885 Abs.5 ZPO) ein<br />
Zurückbehaltungsrecht zukommen mag (Hinz ZMR 2012, 164) -<br />
sofort herausgeben.<br />
11. Juli 2013 Folie 13 Dr. Olaf Riecke<br />
13
WEG<br />
Miete<br />
BGH (bisher schon)zur Räumungsvollstreckung:<br />
Beschränkung auf Herausgabe der Wohnung bei<br />
Geltendmachung des Vermieterpfandrechts<br />
• Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung <strong>nach</strong> § 885<br />
ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn<br />
er an sämtlichen in den Räumen befindlichen<br />
Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht.<br />
• Das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) hat Vorrang<br />
gegenüber der in § 885 Abs.2 und 3 Satz 1 ZPO bestimmten<br />
Entfernung der beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand<br />
der Zwangsvollstreckung sind.<br />
• Der Gerichtsvollzieher hat nicht zu prüfen, ob die bei<br />
Durchführung der Herausgabevollstreckung in der<br />
Wohnung befindlichen Gegenstände vom<br />
Vermieterpfandrecht erfasst werden.<br />
BGH Beschluss vom 16.7.2009, I ZB 80/05, ZMR 2010, 98<br />
11. Juli 2013 Folie 14 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
§ 885 Abs. 1 und 2 ZPO n.F.<br />
Herausgabe von Grundstücken<br />
• (1) Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache<br />
….herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat<br />
der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu<br />
setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen.<br />
Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner aufzufordern, eine<br />
Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder einen Zustellungsbevollmächtigten<br />
zu benennen.<br />
• (2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung<br />
sind, werden von dem Gerichtsvollzieher<br />
weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser<br />
abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners,<br />
einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der<br />
Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen<br />
ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung<br />
gestellt.<br />
11. Juli 2013 Folie 15 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
§ 885 Abs.3 und 4 ZPO n.F.<br />
Herausgabe von Grundstücken<br />
• (3) Ist weder der Schuldner noch eine der bezeichneten<br />
Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert,<br />
hat der Gerichtsvollzieher die in Absatz 2 bezeichneten Sachen<br />
auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen<br />
oder anderweitig in Verwahrung zu bringen.<br />
• Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich<br />
kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden.<br />
• (4) Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen einer Frist<br />
von einem Monat <strong>nach</strong> der Räumung ab oder fordert er die<br />
Sachen ab, ohne die Kosten zu zahlen, veräußert der<br />
Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös; die §§<br />
806, 814 und 817 gelten entsprechend. Sachen, die nicht<br />
verwertet werden können, sollen vernichtet werden.<br />
11. Juli 2013 Folie 16 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
§ 885 Abs.5 ZPO n.F.<br />
Herausgabe von Grundstücken<br />
• (5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei<br />
denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist,<br />
sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne<br />
weiteres herauszugeben.<br />
11. Juli 2013 Folie 17 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
§ 562 BGB<br />
Umfang des Vermieterpfandrechts<br />
• (1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem<br />
Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen<br />
des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der<br />
Pfändung nicht unterliegen.<br />
• (2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die<br />
Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das<br />
folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend<br />
gemacht werden.<br />
11. Juli 2013 Folie 18 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
„Berliner Räumung“<br />
• Der Räumungsgläubiger macht im Vorfeld der Räumung<br />
bereits das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) an allen<br />
(also auch an den nicht der Pfändung unterliegenden)<br />
Gegenständen geltend.<br />
• Dies soll primär dem Zweck dienen, den zu stellenden<br />
Vorschusses erheblich (etwa auf 10 – 20 % des üblichen<br />
Betrages bei einer umfassenden Räumung) zu drücken.<br />
• Der Räumungsschuldner soll vom Gerichtsvollzieher<br />
dem<strong>nach</strong> lediglich unter Übergabe seiner persönlichen<br />
Papiere aus der Wohnung zu setzen sein (vgl. zuerst<br />
Amtsgericht Wedding ZMR 2004, 760, dazu Riecke DGVZ<br />
2004, 147)<br />
11. Juli 2013 Folie 19 Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
kein Prüfungsrecht des<br />
Gerichtsvollziehers<br />
• Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den<br />
Parteien des Vollstreckungsverfahrens <strong>nach</strong> § 885 ZPO<br />
darüber besteht, ob alle beweglichen Folie 20 Sachen des<br />
Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden,<br />
hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der<br />
Wohnung <strong>nach</strong> § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.<br />
• BGH, Beschluss vom 17.11.2005, I ZB 45/05, ZMR<br />
2006, 199<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 20<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Praxisrelevanz<br />
• Mit Beschluss vom 10.8.2006 (I ZB 135/05, ZMR 2006, 917)<br />
hat der BGH diese/seine Linie bestätigt.<br />
• Die praktische Konsequenz - dieser BGH-Beschlüsse vom<br />
Folie 21<br />
17.11.2005 (I ZB 45/05, ZMR 2006, 199) und vom 10.8.2006<br />
(I ZB 135/05, ZMR 2006, 917) - war, dass die Gerichtsvollzieherin<br />
angewiesen wurde, die Vollstreckung der<br />
Herausgabe der Wohnung nicht von der Zahlung des für<br />
den Abtransport geltend gemachten Kostenvorschusses<br />
von 3.000 € abhängig zu machen.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 21<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Weitere „Spar-Modelle“<br />
„Frankfurter Räumung“ :<br />
• Die Räumungsvollstreckung erfolgt hier mit sowohl vom<br />
Gläubiger gestellten oder eigenem Personal als auch<br />
Folie 22<br />
eigenen oder selbst angemieteten Räumlichkeiten.<br />
• In der Rechtsprechung des „namensgebenden“<br />
Amtsgerichts Frankfurt a.M. wurde im Beschluss vom<br />
01.12.2003, 33 M 59/03-28, DWW 2004, 21, diese Variante –<br />
soweit ersichtlich erstmals – von einem<br />
Vollstreckungsgericht geprüft und für zulässig befunden.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 22<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Die 5 Frankfurter Kriterien<br />
Fünf Kriterien zeichnen die Frankfurter Räumung aus:<br />
• Der Gläubiger/Vermieter stellt fachkundiges<br />
Räumungspersonal<br />
• Haftungsfreistellung des Gerichtsvollziehers<br />
Folie 23<br />
• Schadensersatzverpflichtung des Gläubigers gegenüber<br />
dem Schuldner<br />
• vom Gläubiger/Vermieter zur Verfügung gestellter Keller<br />
und<br />
• Zugangsmöglichkeit für den Gerichtsvollzieher<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 23<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
„Hamburger Räumung“<br />
• Bei der Hamburger Räumung (vgl. Riecke DGVZ 2005, 81 – 91)<br />
wird zwar nicht ganz „preußisch korrekt“ gemäß § 885 ZPO die<br />
Räumung in einem Zuge durchgeführt, sondern es wird<br />
zunächst nur der im Titel genannte<br />
Folie 24Schuldner außer Besitz<br />
gesetzt und das gesamte Mobiliar in der Wohnung belassen,<br />
das Türschloss durch einen geschulten Schlosser<br />
ausgewechselt, das Räumungsgut <strong>nach</strong> Möbelwagenmetern<br />
geschätzt und anschließend zeitnah von einem fachlich<br />
geschulten Umzugsunternehmen (sog. „Spediteur“) verladen<br />
und in die Pfandkammer gebracht.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 24<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Bewertung der einzelnen<br />
Räumungsverfahren<br />
Folie 25<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 25<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Zuerst waren einige (Anwälte) für das<br />
Frankfurter Modell …<br />
[1]<br />
[2<br />
Da hierdurch Kosten und Kostenvorschüsse des<br />
Gerichtsvollziehers gespart werden können, fand bei<br />
Vermietern und deren Anwälten (vgl. etwa J. Breiholdt<br />
Folie 26<br />
„Reduzierung von Räumungskosten“ Hamburger<br />
Grundeigentum 2004, 128) dieses Verfahren schnell<br />
Interesse und Zustimmung, bei den direkt betroffenen<br />
Gerichtsvollziehern (vgl. Hüermann WuM 2004, 135 f.)<br />
eher Ablehnung.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 26<br />
Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
Probleme bei der<br />
Frankfurter Räumung:<br />
Probleme gibt es schon beim Beurteilen und Finden<br />
fachkundigen Räumungspersonals :<br />
Wie soll der Gerichtsvollzieher die Sachkunde der<br />
vom Vermieter angebotenen Personen in der<br />
Vollstreckungspraxis überprüfen?<br />
Hintergrund dieser „low-cost“- oder „Geiz-ist-geil-<br />
Variante“ soll das Entstehen möglichst niedriger<br />
Kosten sein.<br />
Dies bedeutet, dass wohl idR keine qualifizierten<br />
Möbelpacker gestellt werden (zu teuer).<br />
11. Juli 2013 Folie 27 Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Zweifel am Einsparpotenzial<br />
Ein regelmäßig mit Zwangsräumungen<br />
betrautes Fuhrunternehmen kann - auch<br />
wenn der Stundensatz Folie höher 28 liegt als bei der<br />
Konkurrenz - für den Räumungsgläubiger<br />
günstiger sein.<br />
Effizientes Arbeiten hilft Arbeitszeit<br />
einzusparen. Dies kommt allen Beteiligten<br />
auch finanziell zugute.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 28<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Verlässlichkeit<br />
• Außerdem muss sicher sein, dass das<br />
beauftragte Unternehmen die Räumung<br />
verlässlich durchführt, und zwar ohne Rücksicht<br />
auf den oft desolaten Folie Zustand 29 der Wohnung<br />
(inklusive „dreck- oder geruchsintensiver“<br />
Gegenstände).<br />
• Mit der Haftungsfreistellung des Gerichtsvollziehers<br />
gibt es schon deshalb keine Probleme, weil eine<br />
persönliche Haftung des Gerichtsvollziehers bei<br />
hoheitlicher Tätigkeit ausscheidet.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 29<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Geeignete Räume?!<br />
• Bei den vom Gläubiger/Vermieter zur Verfügung<br />
gestellten Räumen / Keller nebst<br />
Zugangsmöglichkeiten (nur!?) für den<br />
Gerichtsvollzieher muss Folie zumindest 30 gewährleistet<br />
sein, dass sie für das Räumungsgut geeignet sind.<br />
(trocken und auch <strong>nach</strong> Vollstellen gut zu belüften).<br />
• In der Praxis führt dies zu weiteren kostenintensiven<br />
Verzögerungen. Der Gerichtsvollzieher muss ggf. die<br />
Geeignetheit der angebotenen Lagerräume vorher<br />
prüfen (sonst Haftungsgefahr).<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 30<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Lage der Räume<br />
• Die Schaffung einer Zutrittsmöglichkeit für den<br />
Gerichtsvollzieher zu dem angebotenen<br />
Verwahrraum/Kellerraum reicht nicht aus.<br />
• Der Raum muss auch Folie in geographischer 31<br />
Nähe<br />
zum Gerichtssprengel des Gerichtsvollziehers<br />
liegen und es muss sichergestellt sein, dass der<br />
Gerichtsvollzieher alleinigen Zutritt hat (arg.§ 180<br />
Ziff. 5 GVGA in Verbindung mit § 139 <strong>Nr</strong>. 4 GVGA<br />
analog).<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 31<br />
Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
§ 180 <strong>Nr</strong>.5 GVGA (2012)<br />
• 1<br />
Ist weder der Schuldner noch eine der in Absatz 4 Satz 7<br />
bezeichneten Personen anwesend, so schafft der<br />
Gerichtsvollzieher die Sachen auf Kosten des Schuldners<br />
in die Pfandkammer oder trägt sonst für ihre Verwahrung<br />
Sorge.<br />
• 2<br />
Unpfändbare und nicht verwertbare Sachen hat er bis zu<br />
ihrem Verkauf oder ihrer Vernichtung jederzeit ohne<br />
irgendwelche Kostenzahlungen des Schuldners auf dessen<br />
Verlangen herauszugeben.<br />
• 3<br />
Für die entstehenden Kosten der Räumung einschließlich<br />
der Kosten der ersten Einlagerung ist der Gläubiger dem<br />
Gerichtsvollzieher gemäß § 4 GvKostG vorschusspflichtig.<br />
11. Juli 2013 Folie 32 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
weiter<br />
• 4<br />
Der Gerichtsvollzieher be<strong>nach</strong>richtigt den Schuldner, dass<br />
er die verwertbaren Sachen, auch soweit sie unpfändbar<br />
sind, verkaufen und den Erlös <strong>nach</strong> Abzug der Unkosten<br />
hinterlegen und die unverwertbaren Sachen vernichten<br />
wird, wenn der Schuldner die Sachen nicht innerhalb einer<br />
Frist von zwei Monaten <strong>nach</strong> der Räumung herausverlangt<br />
oder sie zwar innerhalb der Frist herausverlangt, aber die<br />
aufgelaufenen Kosten nicht bezahlt…<br />
• Beachte: §§ 885/885a Abs.4 ZPO nF fordert eine Erklärung<br />
des Räumungsschuldners binnen eines Monats!<br />
11. Juli 2013 Folie 33 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
§ 139 Ziffer 4 GVGA (2012)<br />
• 4. 1 Pfandstücke, die der Gerichtsvollzieher nicht <strong>nach</strong> § 138<br />
oder in einer Pfandkammer verwahren kann, übergibt er<br />
einem Verwahrer.<br />
• 2<br />
Zum Verwahrer soll er möglichst nur eine zuverlässige,<br />
zahlungsfähige und am Ort der Vollstreckung ansässige<br />
Person wählen.<br />
• 3<br />
Die Bestellung des Gläubigers zum Verwahrer<br />
wird in der Regel nicht angebracht sein.<br />
11. Juli 2013 Folie 34 Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Transportkosten<br />
• Der Gläubiger/Vermieter wird wohl statt eines Vorschusses<br />
wenigstens Sicherheit dafür zu leisten haben, dass die<br />
zusätzlichen Transportkosten zum Versteigerungshaus (wenn<br />
der Schuldner seine brauchbaren<br />
Folie<br />
Sachen<br />
35<br />
nicht abholt) gesichert<br />
sind. Sonst könnte der Gläubiger mangels Interesse keinen<br />
Fuhrunternehmer beauftragen und vom Gerichtsvollzieher<br />
wären zu Lasten der Staatskasse derartige Kosten zu<br />
verauslagen.<br />
• Zwischenergebnis: Praktikabel ist die Frankfurter Räumung<br />
nur wenn in der Wohnung (vorhersehbar) ausschließlich<br />
Müll ist.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 35<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
„Hamburger Räumung“<br />
(vgl. auch zur Bewertung Riecke DGVZ 2005, 81 – 91)<br />
Diese Räumung in zwei Akten hat den Vorteil,<br />
dass wirklich nur die notwendigen Hilfskräfte<br />
und Lkw-Kapazitäten Folie angefordert 36 werden und<br />
bei „Störungen der Räumungsvollstreckung“<br />
z. B. durch Drittgewahrsamsinhaber keinerlei<br />
Kosten für ein Fuhrunternehmen anfallen<br />
(nicht einmal Bereitstellungskosten).<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 36<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Nachteil<br />
Nachteile?<br />
an dieser in zwei Akte aufgesplitteten<br />
Räumungsvollstreckung ist, dass dem<br />
Folie 37<br />
Schuldner bis zur Beendigung des zweiten<br />
Aktes der Vollstreckung theoretisch noch die<br />
Möglichkeit der Zwangsvollstreckungsabwehrklage<br />
(§ 767 ZPO) offen steht.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 37<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Frühere Berliner Räumung;<br />
beschränkter Vollstreckungsauftrag<br />
• Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht<br />
unterliegen, sind nicht mehr Gegenstand einer<br />
Zwangsräumung, wenn Folie der 38 Vermieter sein<br />
gesetzliches Pfandrecht geltend gemacht hat oder<br />
einen beschränkten Auftrag <strong>nach</strong> § 885a Abs.1<br />
ZPO n.F. erteilt.<br />
• Sogar dem Wegnahmerecht des Mieters <strong>nach</strong> § 539<br />
Abs.2 BGB geht das wirksam begründete Vermieterpfandrecht<br />
vor (vgl. Zöller-Stöber, ZPO, § 885 Rn.20).<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 38<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Prüfungsmacht des Gerichtsvollziehers<br />
• Der Gerichtsvollzieher ist als Vollstreckungsorgan<br />
nicht zuständig, materiell-rechtliche<br />
Ansprüche (Ausnahme: Folie evidentes 39 Dritteigentum<br />
und Erfüllung) der Parteien im Rahmen der<br />
Zwangsvollstreckung zu klären oder zu<br />
berücksichtigen.<br />
• Dies gilt auch für die Frage, ob die in Rede<br />
stehenden Gegenstände wegen Unpfändbarkeit<br />
<strong>nach</strong> § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieterpfandrecht<br />
nicht unterliegen.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 39<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Gerichtliche Prüfungspflicht<br />
• Hierzu gehört die Beurteilung der Grenzen des<br />
Vermieterpfandrechts, über den bei Streit der<br />
Folie 40<br />
Parteien die Gerichte und nicht die Vollstreckungsorgane<br />
zu entscheiden haben.<br />
• Sonderfall:<br />
• Der Schuldner ist - <strong>nach</strong> BGH, Beschluss vom 5.11.2004, IXa ZB<br />
32/04, NJW 2005, 367 - nicht nur im Verfahren der<br />
Vollstreckungsgegenklage, sondern auch im Zwangsvollstreckungsverfahren<br />
mit seinem Einwand zu hören, der<br />
vollstreckbare Anspruch sei erfüllt .<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 40<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Herausgabepflicht<br />
• Auf Verlangen des Schuldners sind die dem<br />
Vermieterpfandrecht nicht unterliegenden Sachen<br />
herauszugeben. Kommt der Gläubiger/Vermieter<br />
diesen Pflichten nicht <strong>nach</strong>, macht er sich <strong>nach</strong><br />
näherer Maßgabe des § 280 Abs. 1 BGB und des<br />
§ 823 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig.<br />
Folie 41<br />
• Der Schuldner kann auf Herausgabe der unpfändbaren<br />
beweglichen Sachen klagen und zur<br />
einstweiligen Regelung der Besitzverhältnisse<br />
vorläufigen Rechtsschutz <strong>nach</strong> §§ 935 ff. ZPO in<br />
Anspruch nehmen.<br />
• Dies regelt jetzt auch § 885a Abs.5 ZPO für den<br />
beschränkten Vollstreckungsauftrag!<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 41<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Kostenoptimierung durch Kombination der Frankfurter,<br />
Hamburger und Berliner Räumung ?<br />
• Da die Frankfurter Räumung dem Gerichtsvollzieher<br />
nicht aufgezwungen werden kann, d.h. er sich das<br />
Fuhrunternehmen seines Vertrauens selbst aussuchen<br />
darf und wird, führt ein Streit im Rahmen der Erinnerung<br />
<strong>nach</strong> § 766 ZPO nur zu Kosten Folie 42verursachenden<br />
Verzögerungen (Mietausfall etc).<br />
• Irreführend ist es, wenn Martini im Praxistipp in<br />
Zusammenhang mit § 180 <strong>Nr</strong>.4 GVGA schreibt, der<br />
Vermieter könne durch Beauftragung eines<br />
preiswerteren (gemeint wohl : billigeren)<br />
Umzugsunternehmens deutlich Kosten sparen.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 42<br />
Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
Vermietereigener Abtransport<br />
Hier kann dem Gerichtsvollzieher der Abtransport<br />
und damit die Verantwortung durch die Berliner<br />
Räumung oder den gemäß § 885a ZPO n.F.<br />
beschränkten Vollstreckungsauftrag abgenommen<br />
werden.<br />
Der Gläubiger / Vermieter übernimmt dann nämlich<br />
selbst das Risiko und die Haftung (§ 278 BGB) für<br />
die von ihm ausgewählten Helfer <strong>nach</strong> Ausübung<br />
und bei Realisierung des Vermieterpfandrechts.<br />
11. Juli 2013 Folie 43 Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Wenn keine Räumungsvereinbarung erfolgt:<br />
• Kommt es nicht zu einer Räumungsvereinbarung<br />
mit dem Schuldner (bei Zwangsräumung als Folge<br />
einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs wohl der<br />
Regelfall) ist jedoch weder eine Berliner Räumung<br />
noch ein beschränkter Vollstreckungsauftrag Folie 44<br />
als<br />
sofort sinnvoll anzusehen.<br />
• Insbesondere könnte in der Wohnung „Problemgut“<br />
vorgefunden werden.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 44<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Bisher schon möglich: Kostenoptimierung durch<br />
Kombination der Hamburger und Berliner Räumung ?<br />
• Es hilft das Vorschalten der Hamburger Räumung,<br />
und zwar um festzustellen, welches Räumungsgut<br />
tatsächlich in der Wohnung ist. Nach Öffnung der<br />
Wohnung kann immer Folie noch 45 pro oder contra<br />
Vermieterpfandrechtsausübung entschieden werden<br />
(verzögerte Berliner Räumung).<br />
• Ist dagegen von Anfang an bekannt, dass wertvolle<br />
Sachen des Mieters (bei Dritteigentum drohen<br />
Interventionsklagen <strong>nach</strong> § 771 ZPO!) in der Wohnung<br />
sind, kann auch direkt/sofort das<br />
Vermieterpfandrecht ausgeübt werden<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 45<br />
45<br />
Dr. Olaf Riecke
Miete<br />
Kein Streit um Vorschusshöhe ?!<br />
• Übrigens: Über die Höhe des Vorschusses mit<br />
dem Gerichtsvollzieher<br />
Folie<br />
lange<br />
46<br />
zu streiten lohnt<br />
sich nur bei Leerstand; ansonsten sollte der<br />
geforderte Betrag gezahlt und die Rechnung<br />
genau geprüft werden. Der Zinsschaden dürfte<br />
gering sein.<br />
11. Juli 2013<br />
Folie 46<br />
Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
BGH vom 19.3.2008, I ZB 56/07,<br />
ZMR 2008, 695<br />
• 1. Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehelichen<br />
Lebensgefährten aufgenommen, ist für die<br />
Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen<br />
den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn<br />
dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein<br />
Mitbesitz an der Wohnung muss sich aus den Umständen<br />
klar und eindeutig ergeben.<br />
11. Juli 2013 Folie 47 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
BGH vom 19.3.2008, I ZB 56/07,<br />
ZMR 2008, 695<br />
• 2. Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern<br />
zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an<br />
der gemeinsam genutzten Wohnung.<br />
• Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im<br />
Regelfall nicht, wenn die Kinder <strong>nach</strong> Erreichen der<br />
Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben.<br />
• Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt,<br />
reicht für eine Räumungsvollstreckung ein<br />
Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus.<br />
11. Juli 2013 Folie 48 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
Kritische Literatur zu den Tendenzen<br />
der BGH-Rechtsprechung:<br />
• Scholz, Der Gerichtsvollzieher hat<br />
den „schwarzen Peter“ ZMR 2009, 99<br />
• Klimesch, Der Trick mit dem<br />
Untermieter – Zwangsräumung vor<br />
dem Aus?, ZMR 2009, 431<br />
• Klimesch, BGH erschwert<br />
Zwangsräumungen, WE 2009, 116.<br />
11. Juli 2013 Folie 49 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
Vorschlag Klimesch:<br />
• Der Vermieter muss vor Einleitung des Räumungsprozesses<br />
– beispielsweise in der Kündigung – bei dem<br />
Mieter <strong>nach</strong> weiteren in der Wohnung lebenden Personen<br />
fragen, um diese in die Klage einzubeziehen können.<br />
• Wenn der Mieter auf diese Anfrage hin keine, eine falsche<br />
oder unvollständige Auskunft erteilt, wird man davon<br />
ausgehen müssen, dass die spätere Präsentierung eines<br />
vorher nicht genannten Untermieters ein Verstoß gegen<br />
den Grundsatz von Treu und Glauben darstellt und in<br />
diesen Fällen die Zwangsräumung ohne Rücksicht auf<br />
mögliche weitere in der Wohnung befindliche Personen<br />
durchzuführen ist.<br />
11. Juli 2013 Folie 50 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
Pointiert abweichende Rechtsprechung<br />
AG Hamburg – St. Georg, ZMR 2007, 280:<br />
• Die Räumung kann trotzdem stattfinden, wenn die<br />
Untermietung offensichtlich vorgeschoben ist.<br />
• Mit dieser Auslegung hätten Vermieter auch noch ganz gut<br />
leben können, wenn der BGH nicht dem Ganzen mit der<br />
Entscheidung vom 14.8.2008, ZMR 2009, 21 einen Riegel<br />
vorgeschoben hätte.<br />
• Der BGH ist der Ansicht, dass die Räumung selbst dann nicht<br />
durchgeführt werden dürfe, „wenn der Verdacht besteht,<br />
dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die<br />
Zwangsräumung zu vereiteln“.<br />
11. Juli 2013 Folie 51 Dr. Olaf Riecke
WEG<br />
Miete<br />
So long<br />
11. Juli 2013 Folie 52 Dr. Olaf Riecke