Mietpreisbremse – Was muss ich als Kapitalanleger beachten ?

Mietpreisbremse –
Was muss ich als Kapitalanleger
beachten ?
Referent: Rechtsanwalt Reiner Veith,
Fachanwalt Mietrecht und WEG
Berater Haus & Grund Ulm
IMMOBILIENdialog 2014 Stadthaus Ulm

Gliederung
Teil 1:
Entstehung
Teil 2:
Aktueller Stand
Teil 3:
Vermeidungsstrategie
IMMOBILIENdialog 2014 Stadthaus Ulm

Teil 1: Entstehung
1. SPD erhebt Mietpreisbremse zum zentralen
Thema der Bundestagswahl 2013; Übernahme in
das Regierungsprogramm.
Auch die CDU/CSU fordert nunmehr in ihrem
Regierungsprogramm die Mietpreisbremse.
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2. Rasche Einigung von SPD und CDU/CSU in den
Verhandlungen zur Großen Koalition auf Änderung
des Mietrechts im Koalitionsvertrag.
In der ersten Novelle wird sodann die
Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung, die
sog. Mietpreisbremse geregelt.
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3. Die GroKo plant,
- die freie Vereinbarung von Mieten bei der
Wiedervermietung
- in Gebieten mit nachweislich angespannten
Wohnungsmärkten zu verbieten,
- indem sie die zulässige Miethöhe auf max. 10 % oberhalb
der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzt.
Einführung einer Preisobergrenze, keine
Preisbremse
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4. Die GroKo legt Referentenentwurf vor (Gesetz zur
Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten
Wohnungsmärkten, Mietrechtsnovellierungsgesetz -
MietNovG
Die Landesgesetzgeber sollen ermächtigt werden, die
Gebiete mit nachweislich angespannten Wohnungsmärkten
festzulegen.
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Folgen aus der Sicht von Haus & Grund:
- Verschärfung der Marktsituation ist unmittelbare
Folge
- Unmittelbare Verschlechterung der Wohnsituation
- Verfassungsrechtliche Bedenken
- Das Ende der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Modernisierungen künftig nur noch während des
laufenden Mietverhältnisses
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Teil 2:
Derzeitiger Stand (in Ba-Wü)
Wirtschaftsminister Nils Schmid läßt Maßnahmenpaket
beschließen, u.a.
- soll der Mietpreis nicht nur bei der Neuvermietung,
sondern auch bei bestehenden Mietverhältnissen
eingeengt werden. Die Kappungsgrenze in Gebieten
mit angespannten Wohnungsmärkten soll bei einer
Mieterhöhung nur noch 15 % (statt bislang 20 %)
betragen.
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- auch die Kündigungssperrfrist soll deutlich
ausgeweitet werden.
Die Sperrfrist vor allem bei Eigentümerwechsel
soll in Gebieten mit angespannten
Wohnungsmärkten von drei auf bis zu zehn
Jahre verlängert werden.
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Problem: Ist Ulm ein Gebiet „mit
angespanntem Mietwohnungsmarkt ?“
Vorhersage: Wohl JA
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Landesregierung Baden-Württemberg plant,
zur rechtssicheren Abgrenzung auf Daten der
Statistischen Landesämter aus dem Mikrozensus 2011
zurückzugreifen, um Kosten für externe Gutachten zu
sparen.
Im Frühjahr 2015 soll dann eine „Gebietskulisse“
ausgewiesen werden mit trennscharfer Festlegung der
Gebiete mit angespannter Marktlage. In erster Linie
werden „die Groß- und Hochschulstädte des Landes
betroffen sein“.
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Kritik von allen Seiten:
CDU-Landesvorsitzender Thomas Strobel:
„Die Landesregierung schadet mit ihrer Vermieterfeindlichen
Politik vor allem auch den Mietern.“
Michael Hennrich, Haus & Grund Württemberg:
„Unerträglicher Eingriff in die Eigentumsrechte.“
Udo Caspar, GF Mieterbund Ba-Wü:
„Daten aus dem Zensus sind unsicher und schwer zu
interpretieren.“
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Teil 3: Vermeidungsstrategien
Betroffen von der Mietpreisbremse sind nur Fälle der
- Wiedervermietung und
- Erstvermietung nach Selbstnutzung
Nicht betroffen ist die
- Erstvermietung von neu errichteten
Wohnungen und
- Erstvermietung nach einer umfassenden
Modernisierung
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Außerdem besteht Bestandsschutz:
Die zuletzt geschuldete Miete muss nicht
unterschritten werden, auch nicht bei der
Wiedervermietung,
d.h. es darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete
vereinbart werden.
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Mieter hat einen Rückforderungsanspruch
bis zur ortsüblichen Miete + 10 %
und zwar auch dann,
- wenn der Mieter bei der Zahlung wusste, dass die
Miethöhe unzulässig ist
- und der Mieter willentlich der „überhöhten“ Miete
zugestimmt hat
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Neu vereinbarte Staffelmieten sind nicht geeignet, die
Mietpreisbremse zu umgehen, denn
- die Mietpreisbremse findet auf jede Mietstaffel
Anwendung.
Aber: Eine in einer vorangegangenen Mietstaffel
wirksam begründete Mietstaffel bleibt erhalten
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Bei Vereinbarung einer Indexmiete
findet die Mietpreisbremse dagegen nur auf die
Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung
Anwendung !
Rat bei Wiedervermietung deshalb:
Ausgangsmiete vorsichtig wählen und Indexmiete
vereinbaren
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Rat bei Bestandsmieten deshalb:
Unbedingt jetzt noch auf einen aktuellen Stand
bringen, d.h. Mietanpassung auf ortsübliche
Vergleichsmiete noch vor Inkrafttreten der
Mietpreisbremse
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Besten Dank
für Ihre Aufmerksamkeit
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