Umwelttechnische Due Diligence
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PROJEKT<br />
„Flächenumnutzung einer alten Papierfabrik“<br />
<strong>Umwelttechnische</strong> <strong>Due</strong> <strong>Diligence</strong><br />
Projektnummer: 1231.07.483<br />
Papierfabrik Heil<br />
Pfungstädter Str. 170<br />
64297 Darmstadt-Eberstadt
<strong>Umwelttechnische</strong> <strong>Due</strong> <br />
<strong>Diligence</strong> – Vorabzug <br />
Projekt „Flächenum-nutzung<br />
Papierfabrik <br />
Heil“ <br />
04.07.2014 <br />
Inhaltsverzeichnis <br />
1. Zusammenfassung ................................................................................ 2<br />
2. Einleitung, Aufgabenstellung ............................................................... 2<br />
3. Objektkenndaten .................................................................................... 3<br />
3.1 Lageplan und Daten .......................................................................... 3<br />
4. Visualisierung des Gebäudes ............................................................... 5<br />
5. Bewertungskriterien .............................................................................. 7<br />
5.1 Untergrund ........................................................................................ 7<br />
5.2 Gebäude ........................................................................................... 8<br />
6. Vermutete Befunde ................................................................................ 9<br />
6.1 Vermutete Befunde im Untergrund auf Basis von Vergleichsobjekten9<br />
6.2 Vermutete Befunde im Gebäude ...................................................... 9<br />
7. Befunde ................................................................................................. 10<br />
7.1 Befunde im Untergrund ................................................................... 10<br />
7.2 Befunde im Gebäude ...................................................................... 11<br />
8. Weiteres Vorgehen, Empfehlung ........................................................ 12<br />
8.1 Weiteres Vorgehen für den Untergrund .......................................... 12<br />
8.2 Weiteres Vorgehen für das Gebäude ............................................. 12<br />
9. Ausgewertete Unterlagen .................................................................... 13<br />
10. Kostenübersicht ................................................................................... 14<br />
10.1 Plausibilisierung der Kosten ............................................................ 14<br />
10.2 Kostenrisiko .................................................................................... 18<br />
11. Begrenzung des Untersuchungsumfanges und Ausschlüsse ........ 19 <br />
1
1. Zusammenfassung<br />
<br />
<strong>Umwelttechnische</strong> <strong>Due</strong> <br />
<strong>Diligence</strong> – Vorabzug <br />
Projekt „Flächenum-nutzung<br />
Papierfabrik <br />
Heil“ <br />
04.07.2014 <br />
Für das Industriegelände der alten Papierfabrik Heil in Darmstadt-Eberstadt von<br />
1986, mit einer Grundstücksfläche von 14.900 m², wurde von der KKS Immobilienentwicklung<br />
eine umwelttechnische <strong>Due</strong> <strong>Diligence</strong> durchgeführt.<br />
2. Einleitung, Aufgabenstellung<br />
Grundlage dieses Berichtes der KKS Immobilienentwicklung ist die Anfrage<br />
vom 20.05.2014, bezüglich der Erstellung einer umwelttechnischen <strong>Due</strong> <strong>Diligence</strong><br />
für die Papierfabrik Heil in Darmstadt-Eberstadt.<br />
Das Grundstück hat eine Fläche von ca.14.900 m². Die Leistungserbringung basiert<br />
auf dem Angebot Nr. 1231.07.483 vom 20.05.2014, das mit Schreiben vom<br />
23.05.2014 beauftragt wurde.<br />
Grundlage des Berichtes bilden die in Kapitel 9 angegebenen Unterlagen. Ziel<br />
dieser umwelttechnischen <strong>Due</strong> <strong>Diligence</strong> ist eine erste Einschätzung des zu betreibenden<br />
Aufwands der bei einer Flächenumnutzung zustande kommen kann.<br />
Die Leistung der KKS Immobilienentwicklung umfasst<br />
• eine Ortsbesichtigung am 02.06.2014<br />
• eine Analyse der Befunde im Untergrund und im Gebäude<br />
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<strong>Diligence</strong> – Vorabzug <br />
Projekt „Flächenum-nutzung<br />
Papierfabrik <br />
Heil“ <br />
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3. Objektkenndaten<br />
Im Folgenden wird das zu untersuchende Objekt dargestellt. Hierbei wird die Lage<br />
mittels eines Lageplans gezeigt und die objektspezifischen Daten wie z.B.<br />
Baujahr oder Gesamtfläche beschrieben.<br />
3.1 Lageplan und Daten<br />
Lageplan (Quelle: Google Earth)<br />
Tabelle 1: Daten<br />
Baujahr 1986<br />
Gesamtfläche m² 14.893<br />
Nutz-/Mietfläche m² 8.000<br />
Freilagerfläche m² 5.000<br />
Stellplätze Stk. ca. 100<br />
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Papierfabrik <br />
Heil“ <br />
04.07.2014 <br />
Details:<br />
• Produktionshalle, 80m x 12m, H: 12m, 2 Ebenen<br />
• Brückenkräne mit je 10t<br />
• Produktionshalle 24m x 50m, H: 7m<br />
• Lagerhalle, 72m x 24m, H: 7m<br />
• Verwaltungsgebäude 200 m²<br />
• Parkplatz für rd. 100 Autos<br />
• Wohnhaus<br />
Lage:<br />
Das Grundstück und Gebäude der ehem. Papierfabrik Heil befindet sich gegenüber<br />
dem Bahnhof Eberstadt im Stadtteil Darmstadt-Eberstadt. Die Lage ist sehr<br />
verkehrsgünstig an den Bundesbahnen B3 und B426. Die Autobahnzufahrt zur<br />
A5 befindet sich in direkter Nähe. Besonders erwähnenswert ist noch das in der<br />
Nähe befindliche Fließgewässer. Es handelt sich hierbei um die Modau. Durch<br />
die Gegebenheit ist ein erhöhter Grundwasserspiegel zu erwarten. Dadurch kann<br />
sich die Einwirkung von Gefahrstoffen im Untergrund auf das Grundwasser erhöhen.<br />
Dies muss bei weiterführenden Untersuchungen beachtet werden, wird im<br />
Rahmen dieser umwelttechnischen <strong>Due</strong> <strong>Diligence</strong> aber nicht weiter untersucht.<br />
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4. Visualisierung des Gebäudes<br />
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5. Bewertungskriterien<br />
5.1 Untergrund<br />
Gering (1):<br />
Die vorliegenden Gutachten und die Nutzung geben keine Anhaltspunkte für<br />
Schadstoffeinträge in den Untergrund. Auch die zur Verfügung gestellten Unterlagen<br />
zur Recherche bei den zuständigen Umweltbehörden enthielten keine Eintragung<br />
für das betreffende Flurstück (bzw. der Altlastenverdacht wurde durch<br />
Recherchen oder durch technische Erkundung abgeklärt und ausgeschieden. Für<br />
die Fläche hat aufgrund der Nutzung ein Altlastenverdacht vorgelegen; dieser<br />
wurde im Einzelfall geprüft und abgeklärt).<br />
Mittel (2):<br />
Auf der Liegenschaft befinden oder befanden sich Anlagen, die bei Defekten o-<br />
der Havarien Schadstoffe in den Untergrund freisetzen konnten bzw. können (z.B.<br />
unterirdische Tankanlagen). Eine konkrete Risikoabschätzung ist nur auf Grundlage<br />
eines boden- und grundwasseranalytischen Untersuchungsprogramms ggf.<br />
unter Einbeziehung der Bodenluft vorzunehmen. Alternativ oder zusätzlich liegen<br />
bei den Umweltbehörden Informationen über Altablagerungen oder Altstandorte<br />
für die entsprechende Liegenschaft vor. Das Risiko wird jedoch aufgrund der<br />
Nutzungsdauer, der Nutzungsart und den örtlichen Verhältnissen als gering eingestuft.<br />
Hoch (3):<br />
Die auf der Liegenschaft angetroffenen Umstände lassen vermuten, dass nach<br />
kritischer Vornutzung oder aktueller Havarien eine Verunreinigung des Bodens/Grundwassers<br />
vorliegt, die zu einer behördlichen Untersuchungs- und ggf.<br />
Sanierungspflicht führen kann oder für die eine betreffende Anordnung schon<br />
vorliegt (4). In den zur Verfügung gestellten Unterlagen wurde eine Altlast z. B.<br />
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durch eine technische Erkundung bestätigt. Für die Fläche liegen Untersuchungen<br />
vor, die die Untergrundkontaminationen bestätigt haben.<br />
5.2 Gebäude<br />
Gering (1):<br />
Im Gebäude werden schadstoffhaltige Materialien vermutet, von denen im ungestörten<br />
Zustand keine Gefahr ausgeht. Nutzungseinschränkungen aufgrund von<br />
Gebäudeschadstoffen sind unwahrscheinlich.<br />
Mittel (2):<br />
Im Gebäude werden größere Mengen von potentiell schadstoffhaltigen, aber<br />
nicht beschädigten Materialien vermutet. Im Zuge von Umbaumaßnahmen können<br />
bedingt durch Gebäudeschadstoffe Nutzungseinschränkungen auftreten.<br />
Hoch (3): Unmittelbare Handlungserfordernis zur Gefahrenabwehr (Sanierungsbedarf).<br />
Im Zuge von Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen sind schadstoffbedingte<br />
Nutzungseinschränkungen zu erwarten.<br />
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6. Vermutete Befunde<br />
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6.1 Vermutete Befunde im Untergrund auf Basis von Vergleichsobjekten<br />
Es ist davon auszugehen, dass der Boden des ehemaligen Werksgeländes der<br />
Heil-Papierfabrik von der jahrzehntelangen industriellen Nutzung gelitten hat.<br />
Daher ist der Verdacht groß, dass Teile des Geländes, insbesondere der Untergrund<br />
der Produktionshalle sowie Lagerflächen, die sich im Außenbereich befinden,<br />
von der Kontaminierung betroffen sind. Bei den vorhandenen Schadstoffen<br />
könnte es sich um Schwermetalle, Mineralöle, polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe<br />
(PAK) und Lösungs-mittel handeln.<br />
Im Zuge der Dekontaminierung sind vermutlich zahlreiche Bohrungen auszuführen<br />
und zu beobachten, um die Schadstoffe festzustellen.<br />
Mit großer Wahrscheinlichkeit muss für die Untersuchung der Schadstoffe erst<br />
einmal das Bestandsgebäude abgebrochen und anschließend entsorgt werden.<br />
Hierfür sind in der Regel der Kontakt zu beteiligten Behörden und die dazugehörige<br />
Abstimmung notwendig. 1<br />
6.2 Vermutete Befunde im Gebäude<br />
Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass die Bausubstanz mittelmäßig erhalten<br />
ist.<br />
Es könnten aufgrund des weitreichenden Erfahrungsschatzes unseres Unternehmens<br />
mit Projekten dieses Typs diverse Schadstoffe am Objekt aufgefunden<br />
werden. Diese sind im Folgenden mit einer genaueren Zuordnung aufgelistet.<br />
In den Gebäudeteilen Schornstein, Fanghaus und Kessel werden Rückstände<br />
von PAK sowie verschiedenen Schwermetallen vermutet.<br />
1 http://www.deg-dachau.de/muehlbach-viertel/konzept/altlasen/ <br />
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Im Zellstofffabrik-Gebäude können organisch-belastete Schlacke und Ligninsulfonsäure<br />
vorhanden sein. Weiterhin können an den verschiedenen Maschinen,<br />
Geräten und Säurebehälter Rückstände von Kochsäure, Ca- und Mg-Bisulfit, sowie<br />
auch diverse Schmieröle und Fette vorhanden sein. In der Zellstoff-Köcherei<br />
sind vermutlich Kohlenwasserstoffe als Rückstände der Produktion aufzufinden.<br />
Als letzter großer Punkt lässt sich durch das Alter des Gebäudes darauf schließen,<br />
dass die vorhandenen Bedachungen Asbest enthalten können. 2<br />
7. Befunde<br />
7.1 Befunde im Untergrund<br />
Erklärtes Ziel der KKS Immobilienentwicklung ist es, die betroffene Fläche zu<br />
dekontaminieren. Die Kosten für Entwicklung, Rückbau, Altlastenbeseitigung und<br />
Erschließung können zum jetzigen Zeitpunkt nur grob geschätzt werden.<br />
Im Auftrag der KKS Immobilienentwicklung das Ingenieurbüro Müller-Mayer, das<br />
auf die Bereiche Altlastensanierung, Erd- und Grundbau spezialisiert ist und bereits<br />
seit 2012 die Gebäude und den Untergrund der ehemaligen Papierfabrik<br />
hinsichtlich vorhandener Schadstoffe anhand zahlreicher Bohrungen untersucht<br />
und beobachtet, erhebliche Mengen an Schadstoffen festgestellt.<br />
Neben den üblichen Sanden und Kiesen sowie Bauschutt wurden in den<br />
durchgeführten Untersuchungen die Schlacke früher auch verwendet, um<br />
den Boden aufzuschütten. Bei den festgestellten Schadstoffen im Untergrund<br />
handelt es sich primär um Schwermetalle, Mineralöle, polycyclische aromatische<br />
Kohlenwasserstoffe und Lösungsmittel.<br />
Für eine umfassende Dekontamination müssen nach ersten Schätzungen mindestens<br />
300.000 Kubikmeter Boden herausgenommen werden.<br />
2 http://www.ibl-umweltfactory.de/deutsch/pdf/Rueckbau%20und%20Sanierun<br />
g%20einer%20Papierfabrik.pdf<br />
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Im Bezug auf die vorgesehene Bebauung (Flächenumnutzung zur Errichtung<br />
eines Bürokomplexes inkl. Tiefgarage) muss zunächst die bestehende Gebäudesubstanz<br />
abgebrochen und entsorgt werden. Anschließend sollte aufgrund<br />
der vorliegenden Untersuchungen bezüglich der Kontaminierung zunächst mit<br />
der großen Fläche unterhalb der Produktionsstätte begonnen werden. Zunächst<br />
sollten aber noch weitere…Die Fachfirma wird sich dazu mit der Stadt Darmstadt<br />
sowie weiteren beteiligten Behörden, wie bspw. dem Wasserwirtschaftsamt<br />
aufgrund eines naheliegenden Flusses, in Verbindung setzen.<br />
7.2 Befunde im Gebäude<br />
Die Bausubstanz ist mittelmäßig erhalten. Es wurden diverse Schadstoffe am<br />
Objekt aufgefunden, die im Folgenden mit einer genaueren Zuordnung aufgelistet<br />
sind.<br />
In den Gebäudeteilen Schornstein, Fanghaus und Kessel sind geringfügige<br />
Rückstände von PAK sowie verschiedenen Schwermetallen vorgefunden worden.<br />
Im Zellstofffabrik-Gebäude wurden organische Belastete Schlacke und Ligninsulfonsäure<br />
in zum Teil größeren Mengen aufgefunden. Weiterhin sind die verschiedenen<br />
Säurebehälter mit Kochsäuren, Ca- und Mg-Bisulfit verunreinigt, sowie<br />
auch noch diverse Schmieröle und Fette an den verschiedenen Maschinenstellplätzen.<br />
In der Zell-stoff-Köcherei sind geringfügige Mengen an Kohlenwasserstoffen<br />
aufgefunden worden. Des Weiteren sind noch die vorhandenen Eternitbedachungen<br />
zu erwähnen, die teilweise Asbest enthalten.<br />
Im besagten Gebäude wurden große Rückstände organisch-belasteter Schlacke<br />
gefunden, deren Entsorgung aufwendig und teuer sind. Außerdem wird sich die<br />
Entsorgung über eine lange Dauer hinziehen, da jeder Stoff für sich herausgelöst<br />
und gesondert entsorgt werden muss.<br />
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8. Weiteres Vorgehen, Empfehlung<br />
8.1 Weiteres Vorgehen für den Untergrund<br />
- Gebäudeabbruch durch fachgerechte Firma, damit nicht noch mehr Kontamination<br />
im Untergrund hervorgerufen wird<br />
- Weitere Untersuchungen empfehlen<br />
8.2 Weiteres Vorgehen für das Gebäude<br />
Da ein Neubau auf dem betrachteten Gelände geplant ist, müssen die aktuellen<br />
auf dem Grundstück vorhandenen Gebäudeteile abgebrochen werden. Hierfür ist<br />
es notwendig, die verschiedenen Abfallstoffe fachgerecht und möglichst getrennt<br />
voneinander zu entsorgen.<br />
Für die Entsorgung der von Asbest befallenen Bedachung sollte ein Fachunternehmen<br />
beauftragt werden, das möglichst zerstörungsfrei und ohne eine Kontamination<br />
des noch bestehenden Gebäudes zu verursachen, den erwähnten<br />
Schadstoff beseitigt.<br />
Für die vorgefundene Menge an Schadstoffen in und an den Gebäudeteilen sollten<br />
jeweils fachgerecht von einer den gesetzlichen Vorgaben entsprechend ausgebildeten<br />
und ausgerüsteten Fachfirma entsorgt werden. Die dafür notwendigen<br />
Maßnahmen, um die eventuell auftretenden Stäube bzw. Fasern so gering wie<br />
möglich zu halten, sind von der jeweiligen Fachfirma vorzusehen und durchzuführen.<br />
Auch die Entsorgung muss den gesetzlichen Vorgaben entsprechend<br />
durchgeführt und mit jeweiligen Nachweisen belegt werden.<br />
Die Beseitigung der im Gebäude noch montierten Maschinen und im Säurebehälter<br />
zurückgebliebenen Kochsäuren, Ca- und Mg-Bisulfite müssen ebenfalls durch<br />
eine ausgebildete Fachfirma durchgeführt werden. Diese muss sich in der Demontage<br />
und Entsorgung der damit verunreinigten Maschinen und Produktionsteile<br />
auskennen und die auch durch entsprechende Nachweise schriftlich belegen<br />
können.<br />
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9. Ausgewertete Unterlagen<br />
Für die Datenrecherche gab es einen virtuellen Datenraum. Die Bewertung der<br />
Liegenschaften wurde auf Basis der Begehung und der folgenden Dokumente<br />
durchgeführt:<br />
• Google Maps:<br />
(https://www.google.de/maps/place/Papierfabrik+Heil+GmbH/@49.815225,8.<br />
630082,17z/data=!3m1!4b1!4m2!3m1!1s0x47bd7b074ef3b97d:0x47c01d7f42<br />
abb5cb)<br />
• www.infodarmstadt.de (Bilder der Papierfabrik)<br />
• Kommunales Immobilienportal Darmstadt (http://www.kiphessen.de/Darmstadt/gewerbe/Gewerbeimmobilie_H572490)<br />
• Altlasten MD Papierfabrik in Mühlbach: http://www.degdachau.de/muehlbach-viertel/konzept/altlasen/<br />
• Projektdatenblatt IBL: Kontrollierter Rückbau und Sanierung einer 65 Hektar<br />
großen Papierfabrik in Aschaffenburg (http://www.iblumweltfactory.de/deutsch/pdf/Rueckbau%20und%20Sanierun<br />
g%20einer%20Papierfabrik.pdf)<br />
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10. Kostenübersicht<br />
10.1 Plausibilisierung der Kosten<br />
Altlasten:<br />
Die im Datenraum zur Verfügung stehenden Unterlagen (Untersuchungsberichte,<br />
Gut-achten, sowie Altlastenauskünfte) hinsichtlich Altlasten wurden eingesehen<br />
und aus-gewertet.<br />
Die Kosten wurden für zwei Szenarien ausgewertet:<br />
Variante 1<br />
Variante 2<br />
Gleichbleibende Nutzung<br />
Umnutzung mit Wohnbebauung als „worst-case“<br />
Gleichbleibende Nutzung:<br />
Der Berechnungsansatz für gleichbleibende Nutzung geht von einer dauerhaft<br />
versiegelten Fläche aus. Der Wirkungspfad Boden-Mensch nach BBodSchG ist<br />
dadurch nicht wirksam. Kosten wurden nur für den Fall angesetzt das aus den<br />
Unterlagen die Gefahr eines Grundwasserschadens erkennbar war (Wirkungspfad<br />
Boden – Grund-wasser).<br />
Umnutzung mit Wohnbebauung:<br />
Die hier angenommenen Sanierungsziele berücksichtigen eine spätere Nutzung<br />
für Wohnbebauung mit Spielplätzen als „worst-case“, in diesem Fall kommt der<br />
Wirkungs-pfad Boden – Mensch voll zum tragen. Die o.g. Kosten für die gleichbleibende<br />
Nutzung sind hierin enthalten.<br />
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Der Kostenansatz von KKS Immobilienentwicklung für die Durchführung von Sicherung<br />
und/oder Sanierungsmaßnahmen von Untergrundkontaminationen basiert<br />
dabei auf den nachfolgend genannten Berechnungsansätzen.<br />
Sofern für eine Grundstücksteilfläche keine Eintragung im Altlasten- oder Bodenbelastungskataster<br />
vorlag oder keine Informationen über Kontaminationen verfügbar<br />
waren, wurden keine Kosten eingestellt. Für die übrigen Flächen und Teilflächen<br />
mit nachgewiesenen Bodenverunreinigungen wurde der folgende Ansatz<br />
gewählt:<br />
Falls genaue Angaben über die Flächengröße, das Aushubvolumen (ansonsten 2<br />
m Aushubtiefe) oder prozentuale Anteile der Belastungskategorien bekannt waren,<br />
wurden diese in der Berechnung berücksichtigt.<br />
Falls keine genaue Angaben bekannt waren, wurde angenommen, dass eine<br />
Sanierung der Bodenkontamination durch Bodenaushub auf 10 % der Grundstücksfläche<br />
bzw. in Einzelfällen auf 50% der Gebäudegrundflächen erfolgt<br />
(‚worst-case’).<br />
Der prozentuale Anteil der Belastungskategorien wurde anhand von Erfahrungswerten<br />
von Arcadis wie folgt angenommen:<br />
Material < Z2 Aushubvolumen (m³) * 2,0 t/m³ * 21 €/t * 10 %<br />
Material > Z2 Aushubvolumen (m³) * 2,0 t/m³ * 45 €/t * 75 %<br />
Material Z5 Aushubvolumen (m³) * 2,0 t/m³ * 102 €/t * 15 %<br />
Die Kostenschätzung für die Entsorgungskosten der Aushub-Massen erfolgte<br />
nach Belastungskategorien der LAGA 2004. Die angesetzten Einheitspreise enthalten<br />
den Aushub, den Transport bis in eine 25 km entfernte Deponie und die<br />
Entsorgung. Sie basieren auf zur Zeit marktüblichen Preisen und können regional<br />
abweichen.<br />
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Umweltbedingte Mehrkosten für Entsorgung:<br />
Für die Flächen und Teilflächen wurden auf Grundlage der Datenraumangaben<br />
(Untersuchungsberichte, Gutachten) Mehrkosten für die Entsorgung von bekannten<br />
und/oder vermuteten schadstoffhaltigen Böden bzw. Auffüllungen berechnet,<br />
die bei geplanten Bauvorhaben im Zuge von Eingriffen in den Untergrund entstehen<br />
oder entstehen können. Die tatsächliche Höhe der Investitionskosten richtet<br />
sich aber nach Art der Baumaßnahme oder der geplanten Nutzungen des Objektes.<br />
Der Kostenansatz für die Mehraufwendungen zur Entsorgung von kontaminiertem<br />
Bodenaushub basieren auf den nachfolgend genannten Berechnungsansätzen.<br />
Die o.g. Altlastensanierungsarbeiten wurden bereits durchgeführt. Falls nicht sind<br />
die Kosten additiv zu sehen. Der Flächenansatz für Bebauung erfolgt in 2 Varianten<br />
mit unterschiedlichem Bebauungsgrad:<br />
das Grundstück wird zu 100 %<br />
Es werden dort Erdarbeiten für eine einfache Unterkellerung 4m durchgeführt.<br />
Falls genaue Angaben über Flächengröße, Auffüllmächtigkeiten oder prozentuale<br />
Anteile der Belastungskategorien bekannt waren, wurden diese in der Berechnung<br />
berücksichtigt. Lagen keine Informationen über die prozentualen Anteile der<br />
Belastungskategorien vor wurde auf die folgenden Erfahrungswerte bei innerstädtischen<br />
Auffüllungen zurückgegriffen:<br />
• Material < Z2:<br />
(Gesamtfläche (m²) – Altlastenverdachtsfläche (m²)) * 0,35 bzw. 0,65 *<br />
Mächtigkeit der Auffüllung (m)* 2,0 t/m³ * 8 €/t * 78 %<br />
• Material > Z2:<br />
(Gesamtfläche (m²) – Altlastenverdachtsfläche (m²)) * 0,35 bzw. 0,65 *<br />
Mächtigkeit der Auffüllung (m) * 2,0 t/m³ * 32 €/t * 20 %<br />
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• Material Z5:<br />
(Gesamtfläche (m²) – Altlastenverdachtsfläche (m²)) * 0,35 bzw. 0,65 *<br />
Mächtigkeit der Auffüllung (m) * 2,0 t/m³ * 80 €/t * 2 %<br />
Die Kostenschätzung für die Entsorgungskosten der Aushub-Massen erfolgte<br />
nach Belastungskategorien der LAGA 2004. Die angesetzten Entsorgungspreise<br />
(ohne Trans-portkosten) sind als Differenzkosten gegenüber einem unbelasteten<br />
Grundstück (LAGA Klasse Z 0) angesetzt und basieren auf zur Zeit marktüblichen<br />
Preisen, regionale Abweichungen sind möglich.<br />
Umweltbedingte Mehrkosten in der Bausubstanz:<br />
Für die einzelnen Objekte wurden auf Grundlage der Datenraumangaben<br />
und Ortsbesichtigung die Zusatzkosten für schadstoffhaltige Bauteile wie<br />
Asbest-zement, Mineralwolle, PAK-haltige Dächer abgeschätzt, die bei vollständigen<br />
Abbruch der Gebäude entstehen oder entstehen können.<br />
Abbruch der Bausubstanz:<br />
Für die einzelnen Objekte wurden auf Grundlage der Datenraumangaben (Gebäude-Bestandspläne,<br />
Angaben zu Bestand umbautem Raum) die Kosten für<br />
Abbruch abgeschätzt, die bei vollständigen Abbruch der Gebäude entstehen o-<br />
der entstehen können.<br />
Die Berechnung der Abbruchkosten wurde über den pauschalen Ansatz in m³<br />
umbR aus Datenraumangaben mit dem Kostenansatz von 7 – 18 €/m³ umbR als<br />
Mittelwert für Hallen bzw. Bürogebäude gewählt. Der Kostenansatz beruht auf<br />
Erfahrungswerten mit vergleichbaren Objekten. Schadstoffbedingte Zusatzkosten<br />
wurden dabei gesondert berücksichtigt.<br />
Kampfmittelerkundung:<br />
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Die im Datenraum zur Verfügung stehenden Unterlagen hinsichtlich<br />
Kampfmittelbelastungen auf den Grundstücksflächen wurden eingesehen und<br />
ausgewertet. Sofern eine Auskunft des Kampfmittelräumdienstes vorhanden und<br />
daraus keine Maßnahmen wie z.B. Probebohrungen oder Tiefensondierungen<br />
erforderlich waren, wurde dies als plausibel angenommen und ebenfalls keine<br />
Kosten eingestellt.<br />
Für alle übrigen Flächen besteht generell ein Kampfmittelverdacht. Um nach einem<br />
Verkauf der Flächen das Grundstück uneingeschränkt nutzen zu können<br />
und Investitionsrisiken bzw. –hemmnisse im Hinblick auf später mögliche<br />
Kampfmittelbetätigungen zu verhindern, sollte grundsätzlich die gesamte Fläche<br />
freigemessen werden. Daher wurde ein Kostenansatz von 1,5 Euro/m² für die<br />
Gesamtfläche gewählt.<br />
10.2 Kostenrisiko<br />
Die Schätzung der umweltbedingten Kosten ist in der Anlage dokumentiert. Alle<br />
Kosten verstehen sich zuzüglich Umsatzsteuer von 19 %. Zu den Kosten müssen<br />
weiterhin-ca. 5 % für baubedingte Nebenkosten sowie ca. 10-15 % für Planungsleistungen,<br />
Analytik addiert werden. In diesem Bericht werden aus Gründen<br />
der Verhältnismäßigkeit nur die wesentlichen Risiken* beispielhaft dargestellt.<br />
Sie sollen einen Querschnitt des Liegenschafts- Gebäudezustandes darstellen.<br />
* Wesentliche Risiken: ≥ 3 %der Investitionskosten mindestens jedoch<br />
10.000,-- EUR je Kategorie bzw. akute sicherheitsrelevante Risiken mit sofortiger<br />
Handlungserfordernis.<br />
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<strong>Umwelttechnische</strong> <strong>Due</strong> <br />
<strong>Diligence</strong> – Vorabzug <br />
Projekt „Flächenum-nutzung<br />
Papierfabrik <br />
Heil“ <br />
04.07.2014 <br />
11. Begrenzung des Untersuchungsumfanges und Ausschlüsse<br />
Die Angaben im Datenraum wurden mit der gebotenen Sorgfalt übernommen<br />
aber nicht qualitativ geprüft. Eine Haftung gegenüber Dritten wird ausgeschlossen.<br />
Durch die KKS Immobilienentwicklung wurden nicht alle Bedingungen und Umstände<br />
analysiert, die tatsächlich oder möglicherweise Einfluss auf den Zustand<br />
und Wert des Portfolios haben. Die KKS Immobilienentwicklung betont, dass der<br />
Leistungsumfang auf bestimmte Fragestellungen beschränkt war.<br />
Generell ist die umwelttechnische Datenbasis für alle drei Standorte stark eingeschränkt,<br />
da<br />
• eine flächenhafte orientierende Erkundung nicht vorliegt,<br />
• xxx.<br />
Der Empfänger dieses Berichtes kann nicht davon ausgehen, dass durch die<br />
KKS Immobilienentwicklung andere als die in diesem Bericht explizit erwähnten<br />
Untersuchungen, Ermittlungen und Plausibilisierungen angestellt wurden. Der<br />
Auftraggeber ist gehalten, diesen Bericht hinsichtlich der richtigen und vollständigen<br />
Übernahme der von ihm übergebenen Sachinformationen und seiner Kenntnis<br />
des Portfolios zu prüfen.<br />
Die in diesem Bericht enthaltenen Schlussfolgerungen beruhen auf den erhaltenen<br />
In-formationen und der Annahme, dass alle relevanten Informationen vollständig<br />
und richtig übergeben wurden. Erhaltene Informationen wurden, wenn<br />
nicht anders angegeben, unabhängig überprüft.<br />
Preisänderungen, Wechselkursentwicklungen oder Änderungen der Bedingungen,<br />
welche zu Preisschwankungen in der Zukunft führen können, sind in diesem<br />
Bericht nicht berücksichtigt.<br />
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<strong>Umwelttechnische</strong> <strong>Due</strong> <br />
<strong>Diligence</strong> – Vorabzug <br />
Projekt „Flächenum-nutzung<br />
Papierfabrik <br />
Heil“ <br />
04.07.2014 <br />
Es wird über das Leistungsbild hinaus keine ausdrückliche oder implizierte Gewährleistung<br />
bezüglich der in diesem Bericht enthaltenen fachlichen Empfehlungen<br />
oder weiteren von der KKS Immobilienentwicklung erbrachten Leistungen<br />
gegenüber Dritten übernommen. Ansprüche Dritter werden vollständig ausgeschlossen.<br />
Der Bericht stellt eine wirtschaftliche Risikoabschätzung dar. Eine Gefährdungsabschätzung/-bewertung<br />
im Sinne des §3 LBO ist nicht Gegenstand dieser EDD.<br />
Hierzu sind ergänzende vertiefende Untersuchungen notwendig.<br />
Aufgestellt:<br />
04.07.2014,<br />
Volkan Akbay,<br />
Michael Badstieber,<br />
Konstantin Hessenthaler,<br />
Robin Heyl,<br />
Enrico Parisi,<br />
Florian Schneider<br />
KKS Immobilienentwicklung<br />
Head of Environmental Transactional Services<br />
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