2. Änderung des Bebauungsplanes Soest Nr. 50/3 „Siegmund ...

Stadt Soest, 2. Änderung des Bebauungsplanes Soest Nr. 50/3 „Siegmund-Schultze-Weg“
Begründung 11/2012
2. Änderung des Bebauungsplanes
Soest Nr. 50/3 „Siegmund-Schultze-Weg“
der Stadt Soest
Begründung
1. Räumlicher Geltungsbereich und gegenwärtige Situation
Das Plangebiet liegt im südlichen Stadtgebiet von Soest. Der Geltungsbereich
erstreckt sich auf das westliche Eckgrundstück zwischen dem Siegmund-
Schultze-Weg und dem Papenweg. Auf der Nordwestseite wird das Gebiet durch
den Grüngürtel des Wiesengrabens begrenzt. Es handelt sich um die Flurstücke
1762 und 1763 der Flur 22 in der Gemarkung Soest. Die Fläche beträgt 1964 m².
Die Grundstücksfläche steht im Eigentum der Stadt Soest und wird teilweise
nicht entsprechend dem rechtsgültigen B-Plan genutzt. In der Örtlichkeit befindet
sich auf dem Flurstück 1762 eine Wiese.
2. Anlass der Planänderung
Der Eigentümer des Grundstücks möchte ca. 1030 m² aus dem Flurstück 1762
an einen Investor veräußern. Dieser möchte dort ein Wohnhaus mit
Eigentumswohnungen errichten. Die Restfläche des Grundstücks soll dann einer
öffentlichen Stellplatznutzung zugeführt werden.
Durch diese Bebauungsplanänderung sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen geschaffen werden, um dieses Vorhaben realisieren zu
können.
3. Planungsrechtliche Situation
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Soest stellt für den
Änderungsbereich „Wohnbaufläche“ dar.
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Das Plangebiet liegt vollständig im Bereich der 3. Änderung des rechtsgültigen
Bebauungsplans Nr. 50 aus dem Jahre 1985. Der aktuelle Bebauungsplan legt
für die Fläche im Südwesten eine öffentliche Verkehrsfläche und für die große
Restfläche eine private Stellplatzfläche fest. Diese Stellplatzfläche ist den
Häusern 51 und 53 des Siegmund-Schultze-Weges zugeordnet.
4. Festsetzungen des Bebauungsplanes
Anlass und Ziel der Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes Soest Nr.
50/3 ist, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines 2-
geschossigen Mehrfamilienwohnhauses zu schaffen. Da die bisher geplante
Stellplatzfläche offensichtlich in der Größe nicht benötigt wurde, soll durch eine
Bebauung die Schließung dieser Lücke erfolgen und das Grundstück so einer
wirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden.
4.1 Art der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung wird nach § 4 BauNVO ein „Allgemeines
Wohngebiet“ (WA) festgesetzt. In den angrenzenden Bereichen ist
ebenfalls diese bauliche Nutzung zulässig. Somit fügt sich diese
Festlegung in die für das Gesamtgebiet vorherrschende städtebauliche
Nutzung ein.
Die nach § 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen werden gemäß § 1(6)
BauNVO durch die Hinzunahme der ersten 3 Ausnahmen des Abs. 3
(Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende
Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen) ergänzt. Die Zulässigkeit
der weiteren Ausnahmen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, wird
untersagt, da diese mit den im Siedlungsgebiet vorherrschenden
Nutzungen nicht verträglich sind.
4.2 Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
Die maximal zulässige Anzahl der Wohnungen wird gem. § 9 Abs. (1) Nr.
6 BauGB auf 10 Wohneinheiten je Wohngebäude festgesetzt. In der
Nachbarschaft sind entlang des Siegmund–Schultze-Weges größere
Wohndichten vorhanden. Ferner wird der Bedarf an kleinen und
bezahlbaren Wohnungen zukünftig immer größer. Hier erfolgt jedoch die
Begrenzung vor dem Hintergrund, dass die vorhandene Anzahl von
Stellplätzen auf dem Baugrundstück keine weiteren Wohnungen mehr
zulässt.
4.3 Maß der baulichen Nutzung
Als Maß der baulichen Nutzung werden gemäß § 16 (2) BauNVO
• die Grundflächenzahl (GRZ)
• die Geschoßflächenzahl (GFZ)
• die Zahl der Vollgeschosse
• die Höhe der baulichen Anlage
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festgesetzt.
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Die Höchstgrenze der Grundflächenzahl beträgt für allgemeine
Wohngebiete 0,4. Bei der Geschoßflächenzahl beträgt die Höchstgrenze
1,2. Unter Berücksichtigung der Zahl der Vollgeschosse wird auf dem
Änderungsgrundstück nicht der max. zulässige Grenzwert bei der GFZ
ausgeschöpft. Die GRZ wird mit 0,4 und die GFZ mit 0,8 festgesetzt.
Das Gebiet um das Änderungsgrundstück ist, bis auf den nördlich und
östlich angrenzenden Bereich, durch eine 3- bzw. 4-geschossige
Bebauung gekennzeichnet. Im nördlichen Bereich grenzt eine
eingeschossige Flachdachbebauung und im östlichen Bereich eine 2-
geschossige Reihenhausbebauung an. Diese ist räumlich der Bebauung
„Papenweg“ zuzuordnen und steht nicht im städtebaulichen
Zusammenhang mit der Bebauung entlang der Straße „Siegmund-
Schultze-Weg“. Eine eingeschossige Bebauung ist entlang der
Straßenrandbebauung des Siegmund-Schultze-Weges nicht vorhanden.
Somit stuft die vorgesehene 2-geschossige Bebauung die im Südosten bis
Nordwesten vorherrschende mehrgeschossige Bebauung städtebaulich
sinnvoll ab.
Die geplante bauliche Anlage wird ferner durch den maximalen Wert für
die Firsthöhe in seiner Höhe begrenzt. Um einen architektonisch
anspruchvollen Baukörper errichten zu können, wird für das Plangebiet
keine Dachform und keine Dachneigung vorgeschrieben. Somit regelt
allein diese Festsetzung die höhenmäßige Begrenzung des geplanten
Baukörpers.
Die Festsetzung der maximalen Höhe der Oberkante des Baukörpers wird
in Anlehnung an die Bebauung in der Nachbarschaft auf 118,0 m über
NHN festgelegt. Im Westen und Südosten haben die angrenzenden
Wohnhäuser Flachdächer. Dort beträgt die Wandhöhe 118,2 m bzw. 115,5
m und 115,1 m. Auf der gegenüberliegenden Seite haben die Gebäude
eine Firsthöhe von 120,6 m bzw. 120,9 m. Unter Berücksichtigung einer
Fußbodenoberkante von 105,3 m könnte der Baukörper somit max. 12,7
m hoch werden. Wenn man 2 Geschosse jeweils mit einer Höhe von 2,85
m errichtet, so verbleiben noch 7 m als mögliche Höhe für ein Satteldach.
Durch die Nichtfestsetzung der Dachform bzw. Dachneigung lässt sich
aber auch ein zweigeteiltes Staffelgeschoß mit flacherem Dach realisieren.
Hierbei würde die Gesamthöhe des Gebäudes ca. 1,5 m niedriger.
4.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche (§§ 22 und 23 BauNVO)
Auf die Festsetzung einer Bauweise kann für dieses Einzelgrundstück
wegen seiner Größe verzichtet werden.
Innerhalb des Plangebietes wird die überbaubare Grundstücksfläche
durch Baugrenzen festgesetzt. Um eine architektonisch aufgelockerte
Gebäudefassade für den großen Baukörper zu ermöglichen und das
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Gebäude nicht zu wuchtig wirken zu lassen, wird ein Vorspringen von
Balkonen über die überbaubare Grundstücksfläche zugelassen. Die
maximale Überschreitung der Baugrenze wird jedoch auf 1,5 m begrenzt.
Damit diese zulässigen Überschreitungen auch zu einer Auflockerung der
Gebäudefassade führen, darf die Gesamtbreite aller Balkone eines
Geschosses je Gebäudeseite 2/3 der jeweiligen Gebäudeseite nicht
überschreiten.
Außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche wird die Zulässigkeit von
Nebenanlagen (§ 14 BauNVO) und Stellplätzen (§12 BauNVO) auf die
Ausnahme –Gartenlaube- eingeschränkt. Diese Einschränkung erfolgt, da
für die Stellplätze eine gesonderte Fläche festgesetzt wird.
4.5 Flächen für Stellplätze und Garagen sowie Gestaltungsvorschriften
Die bisher im rechtsgültigen Bebauungsplan festgesetzte private
Stellplatzfläche für die Bewohner der Häuser Siegmund-Schultze-Weg 51
und 53 entfällt, da die Bauvorhaben ohne die Nutzung der Fläche errichtet
wurden. Für die neue Baufläche werden auf dem Grundstück Flächen für
Stellplätze und oberirdische Garagen gem. § 9 (1) Nr. 4 getroffen. Die
Flächen für offene Garagen dienen als private Stellplatzflächen dem zu
errichtenden Baukörper. Nach den heutigen gesetztlichen Vorschriften ist
ein Stellplatz je Wohneinheit ausreichend, sodaß der Bedarf dadurch
gedeckt werden kann. Dieses wird im Baugenehmigungsverfahren geprüft.
Bisher wird entlang des Papenweges teilweise unvorschriftsmäßig auf
Gehwegen geparkt und dadurch die Ein- und Ausfahrt auf den Siegmund-
Schultze-Weg beeinträchtigt. Daher werden insgesamt 14 öffentliche
Stellplatzflächen festgesetzt. Hierdurch wird der vorhandene Parkdruck
gemildert.
4.6 Straßenverkehrs-, Grünflächen und Standorte zum Erhalt und Anpflanzung
von Bäumen
Der südliche Planbereich, Flurstücks 1763, wird entsprechend der
vorhandenen Nutzung festgesetzt. Die bisher im rechtsgültigen
Bebauungsplan vorgesehene Nutzung ist nicht vollständig mit der
Örtlichkeit identisch. Aus diesem Grund erfolgt hier eine Anpassung an die
ausgebaute Straße und die vorhandene Grünfläche. Der Erhalt der auf
diesen Flächen aufstehenden Bäume wird gem. § 9 (1) Nr. 25 festgesetzt.
Durch die zusätzliche Erweiterung der Stellplatzflächen in diesem Bereich,
ist davon auszugehen, dass nicht alle Bäume erhalten werden können.
Daher sind die möglicherweise abgängigen Baumstandorte entsprechend
gekennzeichnet. Aus diesem Grund sind jedoch Ersatzpflanungen von bis
zu 4 einheimischen Laubbäumen zweiter Ordnung durchzuführen. Die
Positionen der neuen Bäume sind im Bebauungsplan nicht als zwingend
an die eingetragenen Standorte gebunden. Die Bäume sind nach
gärtnerischen Gesichtspunkten innerhalb der ausgewiesenen Grünfläche
anzupflanzen. Durch den an dem Papenweg neu zu pflanzenden Bau soll
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städtebaulich der Kreuzungsbereich optisch hervorgehoben werden. Aus
diesem Grunde wäre auch der Erhalt des bestehenden Eckbaumes, ggf.
durch Schutzmaßnahmen bei der Errichtung der Stellplätze,
wünschenswert.
4.7 Gestalterische Festsetzungen
Wesentliche städtebauliche Gestaltungselemente sind bereits durch die
oben dargelegten Festsetzungen zur Geschossigkeit, zur Gebäudehöhe,
zur Bauweise und zu den überbaubaren Flächen bestimmt. Darüber
hinaus beschränken sich die gestalterischen Regelungen gem.
§ 9 (4) BauGB i.V.m. § 86 BauO NRW auf wenige Rahmenfestsetzungen,
mit denen eine geordnete städtebauliche Entwicklung gesichert werden
soll.
In den Gestaltungsvorschriften nach § 61 (1) Abs. 4 BauONW erfolgt die
Einschränkung, dass nur offene Garagen (Carports) im Sinne § 2 Abs. 2
GaVO zulässig sind. Die Dachflächen dieser Carports sind als „zu
begrünen“ festgesetzt. Durch diese Festsetzungen soll eine offene und
optisch angenehme Unterbringung der Fahrzeuge ermöglicht werden.
5. Belange des Umweltschutzes, Naturschutzes und der Landespflege
Mit dem 01.01.2007 ist das „Gesetz zu Erleichterung von Planungsvorhaben für
die Innenentwicklung der Städte“ vom 21.12.2006 in Kraft getreten. Daher ist
beabsichtigt, die Bebauungsplanänderung in einem beschleunigten Verfahren
gemäß § 13 a BauGB durchzuführen. Der diesbezügliche Beschluss wird parallel
mit dem Offenlegungsbeschluss herbeigeführt.
Voraussetzung für die Anwendung ist, dass der Prüfschwellenwert in Höhe von
20.000 m² zulässiger Grundfläche gemäß BauNVO nicht überschritten wird, was
in der vorliegenden Änderung mit 1964 m² der Fall ist.
Beschleunigte Verfahren werden gemäß § 13 a Abs. 3 BauGB ohne
Umweltprüfung durchgeführt und unterliegen gemäß § 13 a Abs. 2 BauGB nicht
der Anwendung der Eingriffsregelung; sprich: die zu erwartenden Eingriffe gelten
als zulässig. Dennoch sind die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes
und der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB zu prüfen und die
Vorschriften zum § 1 a BauGB anzuwenden und in die Abwägung einzustellen.
Bestandsbeschreibung und –bewertung:
Auch wenn im beschleunigten Verfahren kein Ausgleich erforderlich ist, sind
dennoch Vermeidungsmaßnahmen, wie die Festsetzung des erhaltenswerten
Gehölzbestandes und der Artenschutz zu prüfen.
Auf der zu überplanende Fläche, die nicht bereits durch die öffentlichen
Verkehrsflächen definiert ist, befindet sich eine Wiese. Entlang der nördlichen
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Grundstücksgrenze befindet sich teilweise ein kleinerer Randbewuchs mit
Sträuchern, die vermutlich aus der Nachbarschaft rübergewachsen sind. Die
bestehenden Bäume im öffentlichen Bereich bleiben bestehen und werden
zusätzlich durch die Festsetzungen dieser Bebauungsplanänderung geschützt.
Auswirkungen des Vorhabens auf Umweltmedien:
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind die Auswirkungen des Vorhabens auf
Fauna und Flora, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen
ihnen, sowie der Landschaft und die biologische Vielfalt zu prüfen.
Da die zukünftige Nutzung der Fläche wie bisher als Verkehrsfläche genutzt wird
bzw. als allgemeines Wohnen genutzt werden soll, sind keine negativen
Auswirkungen des Vorhabens auf die Umweltmedien zu erwarten.
6. Belange des Artenschutzes gem. § 42 BNatSchG
Die Notwendigkeit zur Durchführung einer Artenschutzprüfung im Rahmen der
Bauleitplanung ergibt sich aus den Artenschutzbestimmungen des
Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG).
Bei dem Plangrundstück handelt es sich größtenteils um ein unbebautes
Wiesengrundstück. Eine atenschutzrechlichen Prüfung durch das Büro Stelzig,
Soest, vom 16.4.2012, ergab keinerlei Hinweise auf eine schützenswerte Flora
und Fauna.
Der Gutachter kommt zu dem Schluß, dass das geplante Vorhaben aus
artenschutzrechtlicher Sicht zulässig ist und keine artenschutzrechtlichen
Bedenken bestehen. Somit sind die Zugriffsverbote des BNatSchG zum Schutz
der europäisch geschützten Arten nicht berührt und es ist keine
Ausnahmeregelung erforderlich. Die Regelungen zur Gehölzentnahme sind unter
der Nr. 4 in den Hinweisen des Bebauungsplanes aufgenommen.
7. Altlasten
Altlasten sind auf der Fläche nicht bekannt. Es wird im Bebauungsplan jedoch
darauf hingewiesen, dass vor einer Überbauung eine Überprüfung der
Grundstücksflächen nach evtl. noch vorhandenen Kampfmitteln durchzuführen
ist.
8. Denkmal- und Bodendenkmalpflege
Es ist nicht bekannt, dass im Plangebiet denkmal- oder
bodendenkmalpflegerische Belange berührt werden. Grundsätzlich ist jedoch ein
Hinweis zusammen mit den Erläuterungen zum Verhalten beim Auffinden von
Bodendenkmälern in den Bebauungsplan aufgenommen worden.
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9. Ver- und Entsorgung
Gemäß § 51 a Landeswassergesetz NW ist Niederschlagwasser von
Grundstücken, die nach dem 01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die
öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, zu versickern, zu verrieseln oder
ortsnah direkt oder ohne Vermischung mit Schmutzwasser über ein Kanalisation
in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der
Allgemeinheit möglich ist.
Von einer Versickerung auf dem Grundstück ist hinsichtlich der hierfür
ungünstigen Bodenbeschaffenheiten innerhalb der Stadt Soest abzusehen.
Nach dem Kanalbestandsplan der Kommunalen Betriebe Soest AöR kann das
Grundstück über den Mischwasserkanal im Papenweg angeschlossen werden.
Aus hydraulischen Gründen sollte das Grundstück jedoch an den bestehenden
Mischwasserkanal im Siegmund-Schultze-Weg angeschlossen werden.
10. Lärmschutz
Das Grundstück liegt nördlich des Siegmund-Schultze-Wegs und westlich des
Papenwegs. In beiden Straßen haben sich die Verkehrsströme über längere Zeit
nicht verändert. Daher ist davon auszugehen, dass der Änderungsbereich durch
keine Lärmimmissionen belastet ist, die über den zulässigen Orientierungswerten
für Allgemeine Wohngebiete liegen.
11. Verkehrliche Erschließung
Die verkehrliche Erschließung des Grundstücks erfolgt vom Papenweg aus.
12. Kosten
Der Kosten für diese Planung werden durch den Investor getragen. Notwendige
Maßnahmen, die sich durch die Planung gegebenenfalls ergeben, gehen
ebenfalls zu Lasten des Investors. Für den Ausbau und die Errichtung der
öffentlichen Stellplatzanlagen sowie für das Anpflanzen und Entfernen der
Bäume fallen Kosten an, die von der Stadt Soest als Eigentümer der Flächen zu
tragen sind.
Soest, den 14.02.2013
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