Erweiterung der ALDI-Verkaufsstelle i - Kastellaun

Darlegung der sog. „atypischen Fallgestaltung“ i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO 

Vorhaben: 

Erweiterung der ALDI-Verkaufsstelle in 56288 Kastellaun, Südstraße 

6-8 (Gemarkung Kastellaun, Flur 15, Flst. 101/27) 

Bauherr: 

ALDI GmbH & Co. KG, An den Steinäckern 1, 55411 Bingen 

(FON 06721 – 9725-0, FAX 06721 – 45008) 

Architekt: Architekturbüro Gebhard & Wiechert, Salinenstraße 37, 55543 

Bad Kreuznach (FON 0671 - 28164) 

Rechtsgrundlagen: Baunutzungsverordnung - BauNVO, in der Fassung vom 

23.01.1990 (BGBl. I S. 132) 

Baugesetzbuch – BauGB, in der Fassung der Bekanntmachung 

der Neufassung vom 23.09.2004, zuletzt geändert durch Art. I, G. 

v. 21.12.2006 

Januar 2009

Erweiterung ALDI-Verkaufsstelle in 56288 Kastellaun, Südstraße 6-8 

Darlegung der sog. „atypischen Fallgestaltung“ i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO 

Auftraggeber: 

ALDI GmbH & Co. KG 

An den Steinäckern 1 

D–55411 BINGEN 

FON 06721 – 9725-0 

FAX 06721 - 45008 

Bearbeitung: 

Manfred Hausmann, Dipl.-Ing. Raum- und Umweltplanung, StädtebauArchitekt ASKH 

Groß & Hausmann • Bahnhofsweg 22 • 35096 Weimar (Lahn)• FON 06426-92076 • FAX 06426-92077

INHALTSVERZEICHNIS 

1  Beschreibung des Vorhabens ..................................................................... 1  

2  Begriffsdefinitionen ...................................................................................... 5  

2.1  Großflächige Einzelhandelsbetriebe ............................................................... 5  

2.2  Geschossfläche - Verkaufsfläche.................................................................... 6  

2.3  Sortimente....................................................................................................... 6  

2.4  Voraussetzungen und Merkmale für eine von der Regelvermutung 

abweichende Beurteilung................................................................................ 7  

3  Karten............................................................................................................. 8  

4  Allgemeine strukturelle Rahmenbedingungen ........................................ 15  

4.1  Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel................................................ 15  

4.1.1  Entwicklung der Betriebstypen...................................................................... 15  

4.1.2  Entwicklungstendenzen im Lebensmitteleinzelhandel .................................. 16  

4.1.3  Entwicklung der Raumleistung...................................................................... 18  

4.2  Das Verbraucherverhalten im Wandel .......................................................... 19  

4.3  Strukturelle Folgen / Ausblick........................................................................ 20  

5  Rahmenbedingungen ................................................................................. 21  

5.1  Planerische Rahmenbedingungen ................................................................ 21  

5.1.1  Landesentwicklungsprogramm (LEP IV)....................................................... 21  

5.1.2  Regionaler Raumordnungsplan (RROP) Mittelrhein-Westerwald ................. 23  

5.1.3  Zulässigkeit von Einzelhandel....................................................................... 24  

5.2  Konzeptbeschreibung ................................................................................... 25  

6  Mögliche Auswirkungen des Vorhabens / Atypische Fallgestaltung.... 26  

6.1  Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung und den Verkehr........... 27  

6.1.1  IV - Individueller Verkehr............................................................................... 27  

6.1.2  Nicht-Motorisiertier Verkehr .......................................................................... 28  

6.2  Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung ..................................... 29  

6.2.1  Bindungsquote / Kaufkraft............................................................................. 29  

6.2.2  Bindungsquote / Kaufkraft............................................................................. 29  

6.2.3  Einzugsgebiet................................................................................................ 30  

6.2.4  Kaufkraft im Einzugsgebiet ........................................................................... 32  

6.2.5  Vorhandene Lebensmittelmärkte im Einzugsbereich.................................... 33  

6.2.6  Auswirkungen und Kaufkraftbewegungen..................................................... 35  

6.3  Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur benachbarter Gemeinden......... 36  

6.4  Auswirkungen auf die zentralörtliche Struktur ............................................... 37  

6.4.1  Anmerkungen zum zentralörtlichen Gliederungsprinzip................................ 37  

6.4.2  Beurteilung des projektierten Vorhabens ...................................................... 38  

6.5  Agglomerationsaspekt................................................................................... 38  

6.6  Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild......................................... 39  

6.7  Auswirkungen auf den Naturhaushalt ........................................................... 39  

6.8  Immissionsschutz.......................................................................................... 39  

7  Zusammenfassung ..................................................................................... 40  


Erweiterung der ALDI-Verkaufsstelle in 56288 Kastellaun, Südstraße 6-8 

Darlegung der sog. „atypischen Fallgestaltung“ i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO Seite 1 

1 Beschreibung des Vorhabens 

Die Fa. ALDI GmbH & Co. KG, Bingen, beabsichtigt die Erweiterung der bestehenden 

Verkaufsstelle in 56288 Kastellaun, Südstraße 6-8. 

Der Markt sowie die Planung sind gekennzeichnet durch folgende Projektdaten: 

ALDI Markt Gemarkung Kastellaun, Flur 15, Flst.: 101/27 

Verkaufsflächen (VKF) 

Stellplätze auf dem Grundstück 

773 qm (Bestand) 

960 qm (Planung) = + 187 qm VKF 

119 Planung (64 erforderlich) 

Anzahl der Lieferfahrzeuge 

1-2 Lkw/Tag 

Arbeitsplätze ca. 8 - 10 

Der Markt ist in Bezug auf Größe und Warenangebot überwiegend auf die Deckung der 

örtlichen Grundversorgung ausgerichtet. 

Abbildung 1: Bestand + Erweiterungskonzept 

Abbildung 2: Bestand + Erweiterung auf Luftbild 

Gemäß dem ALDI Konzept werden bislang nur verpackte Lebensmittel sowie Frischobst- 

und Gemüseartikel in geringem Umfang angeboten. Das Sortiment beschränkt 

sich auf ca. 700 Verkaufsartikel. Hiervon entfallen rd. 570 Artikel auf Lebensmittel, die 

übrigen sind Güter des täglichen Bedarfs, wie z.B. Wasch- und Pflegemittel, Papierwaren 

etc. Die Verkaufsartikel, bzw. die Waren werden bei der Fa. ALDI üblicherweise 

direkt auf den Paletten im Verkaufsraum, oder nur in geringen Mengen in Regalen dargeboten. 

Dieses Standardsortiment wird durch wöchentlich wechselnde Sonderangebote 

(Aktionsware) ergänzt. Im jährlichen Durchschnitt werden wöchentlich 2 Aktionstage 

mit je 18 Artikeln durchgeführt. Hiervon sind durchschnittlich 2 Lebensmittelprodukte 

und 4 nicht innenstadtrelevante Produkte, z.B. Camping-, Baumarktartikel oder 

Kleinmöbel im Angebot. 

Auf Grundlage der „Verordnung über die Vermeidung und Verwertung von Verpackungsabfällen“ 

- VerpackV (vom 28.08.1998, zuletzt geändert durch V. v. 24.5.2005) ist 

die Fa. ALDI verpflichtet, zur Verringerung von Umweltauswirkungen durch Abfälle auf 




Getränkeeinwegverpackungen Pfand zu erheben und diese gegen Pfanderstattung 

zurückzunehmen um diese Einwegverpackungen einer stofflichen Verwertung zuzuführen. 

Hierzu wurden in den vergangenen Jahren alle ALDI Verkaufsstellen mit Pfandflaschenrückgabeautomaten 

ausgestattet. Diese wurden i.d.R. im Verkaufsraum platziert. 

Die Aufstellflächen sowie die Bedienungsflächen für Kunden und Servicepersonal wurden 

durch Komprimierung sonstiger Waren im Verkaufsraum geschaffen. Diese o.g. 

Aufstell- und Bewegungsflächen sind, ebenso wie Kassen- und Packzone, vollständig 

in die Verkaufsflächen einzuberechnen, was bedingt durch die o.g. Entwicklung generell 

zu einer rechnerischen Erhöhung der Verkaufsflächenbedarfs geführt hat, ohne das 

hierdurch die (Netto-)Verkaufsflächen verändert werden. 

Neben den o.g. Anforderungen aufgrund neuer gesetzlicher Rahmenbedingungen 

(Pfandsystem) und dem „Trend in die Fläche“ im Wettbewerb um die Kundenbindung, 

hat die Fa. ALDI-Süd seit dem Jahr 2006 ihr Warenangebot um ein eingeschränktes 

Frischfleischsortiment erweitert. Hierzu wurden zusätzliche Kühltruhen mit einem begrenzten 

Sortiment aus fertig verpacktem Frischfleisch im Verkaufsraum aufgestellt. 

Mit dieser Maßnahme erfolgte eine Anpassung an einen Trend, der bei anderen Mitbewerbern 

im Bereich des Lebensmittel-Discounthandels bereits vollzogen ist. Auch 

diese Maßnahme erfolgte durch Verdichtung der sonstigen Sortimente auf reduzierter 

Fläche. 

Gleichzeitig unterliegen die Qualitätsstandards im Bereich der Gestaltung der Verkaufsflächen 

(siehe dazu auch unter Kap. 4.1.3) im zunehmend stärkeren Wettbewerb 

einem sehr dynamischen Entwicklungsprozess. Dieser Trend ist gekennzeichnet durch 

steigende Anforderungen an die kundenfreundliche Gestaltung der Verkaufsflächen. 

Die Entflechtung der Sortimente innerhalb der Verkaufsfläche, eine kundenfreundlichere 

großzügigere Gestaltung der Ladenzone mit ausreichend breiten Wegen sowie eine 

an die zeitgemäßen Erfordernisse der Betriebslogistik (Lagerhaltung in normierten 

Verpackungseinheiten, ausreichende interne Verkehrs- und Rangierflächen für Gabelstapler 

und Hubwagen) angepasste Gestaltung und Anordnung der Verkehrs- und Lagerflächen, 

erfordern im Vergleich zur früheren Situation mehr (Brutto-)Fläche – zu 

Lasten der Raumleistung 1 . Diese Entwicklung, die in vergleichbarer Weise auch von 

den Mitwettbewerbern der Branche verfolgt wird, hat zu einem allgemeinen Trend in 

die Fläche geführt, so dass die Raumleistung - verglichen mit Märkten „alter Bauart“ - 

deutlich zurückgegangen ist zugunsten einer zeitgemäßen und kundenfreundlicheren 

Konzeption mit hohem Wiedererkennungswert, die auch an die aktuellen Erfordernisse 

der Logistik und Lagerhaltung angepasst ist. 

Die Erweiterungsplanung sieht vor, das ALDI-Marktgebäude in nordöstlicher Richtung 

um ca. 10 m zu verlängern, so dass eine Vergrößerung der überbauten (Brutto-) Flächen 

um ca. 364 qm erfolgt (die Verkaufsflächen werden um ca. 187 qm vergrößert). 

1 Die sog. „Raumleistung“ ist definiert durch den erwirtschafteten Umsatz je qm Verkaufsfläche (VK) 




Flächenaufstellung – Bestand 2 

Bestand Nebenflächen Verkaufsflächen 

1. Verkaufsraum = 773,16 qm 

2. Lager = 252,68 qm 

3. Anlieferung = 67,46 qm 

4. Heizraum = 5,52 qm 

5. Umkleide / Hausanschlussraum = 10,54 qm 

6. Tresorraum = 14,36 qm 

7. Vorraum = 8,07 qm 

8. Personalraum = 16,27 qm 

9. WC Damen = 3,35 qm 

10. WC Herren = 3,35 qm 

Einzelsummen = 381,60 qm 773,16 qm 

GESAMT (Bestand) = 1.154,76 qm 

Flächenaufstellung – Planung 3 

Planung 

Nebenflächen 

(+ 177,35 qm) 

Verkaufsflächen 

(+ 186,83 qm) 

1. Verkaufsraum = 959,99 qm 

2. Warenlager = 332,02 qm 

3. Anlieferung = 71,55 qm 

4. Pfandvorraum = 8,94 qm 

5. Sammelraum = 37,47 qm 

6. Lagerraum = 40,73 qm 

7. Flur = 6,78 qm 

8. Heizraum = 5,52 qm 

9. Umkleide / Hausanschlussraum = 10,54 qm 

10. Tresorraum = 14,36 qm 

11. Vorraum = 8,07 qm 

12. Personalraum = 16,27 qm 

13. WC Damen = 3,35 qm 

14. WC Herren = 3,35 qm 

Einzelsummen = 558,95 qm 959,99 qm 

GESAMT (Planung + 364,18 qm) = 1.518,94 qm 

Mit der Neuplanung wird eine Erhöhung der Verkaufsflächen um rd. 187 qm angestrebt. 

Die Lager- und Nebenflächen werden um rd. 177 qm vergrößert. 

Das Verhältnis von Verkaufsflächen zu Nebenflächen wird demnach rd. 3 : 2 betragen. 

In Folge einer stetigen Reduzierung der Lager- und sonstigen Nebenflächen liegt heute 

dieses Verhältnis überwiegend bei 4 : 3, d.h. bis zu der i Viertel der Geschossfläche 

werden als Verkaufsfläche genutzt. 4 

Damit liegt dieser geplante Markt deutlich unter den heute üblicherweise anzusetzenden 

Ausnutzungskennziffern. Die Beurteilung von Auswirkungen i.S. des § 11 Abs. 3 

2 Angaben aus den Planunterlagen, Architekturbüro Gebhard & Wiechert, Bad Kreuznach 

3 Angaben aus den Planunterlagen, Architekturbüro Gebhard & Wiechert, Bad Kreuznach 

4 aus: BVerwG, Urt. 4 C 10.04 vom 24.11.2005, Ziff. 1.3.6 




BauNVO ausschließlich anhand der Geschossflächenzahl ist demzufolge ungeeignet, 

denn Einzelhandelsbetriebe werden vor allem durch die Größe der Verkaufsflächen 

bestimmt. 5 

Bei einer angenommenen durchschnittlichen Flächenproduktivität von ca. 7.000 € / m 2 

VKF ist durch die projektierte Vergrößerung der Verkaufsflächen um 187 qm von einer 

rechnerischen Umsatzsteigerung von ca. 1,3 Mio. €/a auszugehen. Darin nicht berücksichtigt 

sind jedoch folgende Punkte: 

Die Erweiterung der Verkaufsflächen dient u.a. dazu, den Markt an zeitgemäße kundenfreundliche 

Anforderungen anzupassen. Hierzu zählen insbesondere folgende 

Maßnahmen: 

• Entzerrung der Waren / Sortimente (infolge des Aufstellens von Kühltruhen mit 

einem eingeschränkten Frischfleischsortiment mussten die sonstigen Sortimente 

auf dem bisher zur Verfügung stehenden Raum komprimiert werden) 

• niedrigere Regale (Überblicken des Verkaufsraumes soll verbessert werden) 

• Reduzierung der Präsentationshöhe der Waren auf die Greifhöhe für den Kunden 

• Kühl und Tiefkühltruhen werden nicht mehr so tief befüllt, so dass ein tiefes 

Hineinbücken künftig vermieden werden soll 

• Kundenfreundliche großzügige Gestaltung der Bewegungsräume im Verkaufsbereich 

(Anm.: gerade die Fa. ALDI legt besonderen Wert auf besonders breite 

Gänge zwischen den Regalen) 

• Darüber hinaus soll ein Puffer für mögliche zukünftige Sortimentsverschiebungen 

in der Angebotspalette geschaffen werden. 

Ein geringer Teil der zusätzlichen Verkaufsflächen entfällt zudem auf den neuen Vorraum 

zum Getränkepfandautomaten, der zwar nicht dem Verkauf oder der Präsentation 

von Waren dient, jedoch formell den Verkaufsflächen zugerechnet werden muss. 

Die vorgenannten Punkte führen dazu, dass von den rechnerisch hinzukommenden 

Verkaufsflächen von 187 qm nur ein Anteil von 1/3 bis max. 1/2 der Fläche unmittelbar 

umsatzsteigernde Effekte (0,4 – 0,65 Mio. €/a) auslösen wird. 

Die aktuelle Planung dient vorrangig der Anpassung des bereits seit vielen Jahren 

etablierten Marktes an zeitgemäße Marktanforderungen und damit der Kundenbindung 

und der Standortsicherung. Es erfolgt keine Hinzunahme neuer Sortimente. 

Erfahrungen der Fa. ALDI aus vergleichbaren Markterweiterungen zeigen, dass hierdurch 

keine Erhöhung der Kundenzahl erfolgt. 

5 Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Rn. 53 zu § 11 BauNVO 




2 Begriffsdefinitionen 6 

2.1 Großflächige Einzelhandelsbetriebe 

Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Handel planungsrechtlich 

eine eigenständige Nutzungsart. 

Einzelhandelsbetriebe sind Betriebe, die ausschließlich oder überwiegend an letzte 

Verbraucher verkaufen. Zu ihnen zählen u.a. alle Kauf- und Warenhäuser, SB- 

Warenhäuser, SB-Kaufhäuser, Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte. Dazu gehört 

auch der Direktverkauf an Endverbraucher, unabhängig davon, ob dieser am Standort 

des Fertigungsbetriebs oder in einem eigens dazu geschaffenen Zentrum (Factory- 

Outlet-Center) erfolgt. 

Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind Unternehmen, die ein gemischtes oder spezielles 

Sortiment an Waren, gegebenenfalls Dienstleistungen, auf großer Fläche an 

letzte Verbraucher anbieten und verkaufen (zum Beispiel Verbrauchermärkte, Kaufund 

Warenhäuser, SB-Warenhäuser und Fachmärkte, wie Möbelhäuser, Baumärkte, 

Gartencenter, Textilfachmärkte). Einzelhandelsbetriebe, von denen die in § 11 Abs. 3 

Satz 2 BauNVO näher bezeichneten nicht nur unwesentlichen Auswirkungen ausgehen 

können, sind nur dann Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn 

sie außerdem „großflächig" sind. 

„Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauN- 

VO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 qm überschreiten“ (Leitsatz – BVerwG 4 C 

10.04, Urteil vom 24.11.2005). 

Dies gilt unabhängig von den regionalen und örtlichen Verhältnissen, das heißt die 

Großflächigkeit ist für die kleine Gemeinde nicht anders zu beurteilen als für die Großstadt 

und dort nicht anders für den Ortsteil A als für den Ortsteil B. Bei der Ermittlung 

der Großflächigkeit ist zunächst auf den einzelnen Betrieb abzustellen. Ein großflächiger 

Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO kann allerdings 

auch dann vorliegen, wenn es sich um eine „Funktionseinheit" mehrerer nicht 

großflächiger Betriebe handelt. Eine solche Funktionseinheit ist dann anzunehmen, 

wenn die Betriebe nach grundstücksrechtlichen, betriebs- oder bautechnischen Gesichtspunkten 

eine Einheit bilden. 

Da der Typus des der wohnungsnahen Versorgung dienenden Einzelhandelsbetriebs 

häufig nicht mehr allein anhand der Großflächigkeit bestimmt werden kann, kommt 

dem Gesichtspunkt der Auswirkungen in § 11 Abs. 3 BauNVO erhöhte Bedeutung zu. 

Danach ist für die städtebaurechtliche Einordnung großflächiger Einzelhandelsbetriebe 

entscheidend, ob sie sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele 

der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und 

Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können … Nur wenn derartige Auswirkungen 

zu bejahen sind, ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb in ein Kernoder 

ein Sondergebiet zu verweisen. Bei der Prüfung dieser Auswirkungen sind 

nach § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO insbesondere die Gliederung und Größe der Ge- 

6 aus: „Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Bau- und Landesplanungsrecht“, Erlass des Hess. Ministerpräsidenten - 

StAnz. Nr. 5, 3. Februar 2003 - sowie „Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung 

von Vorhaben (Einzelhandelserlass) Gem. RdErl. NW vom 07.05.1996 - Ministerialblatt NW vom 20.06.1996 




meinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung 

und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. 7 

2.2 Geschossfläche - Verkaufsfläche 

Die Geschossfläche eines Gebäudes ist die Summe der Flächen seiner Vollgeschosse 

einschließlich der Umfassungs- und Zwischenwände, Treppenhäuser sowie der etwa in 

die Verkehrsflächen vorgekragten oder sie überbauenden Gebäudeteile, jedoch ausschließlich 

der Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO, Balkone, Loggien, Terrassen sowie 

bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesbaurecht in den Abstandsflächen zulässig 

sind oder zugelassen werden können (§ 20 BauNVO). 

Zur Verkaufsfläche sind auch diejenigen Bereiche innerhalb eines Selbstbedienungsladens 

zu zählen, die vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen 

nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, 

Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt 

und abpackt. Insoweit handelt es sich um einen Bereich, der bei einem reinen Bedienungsladen 

herkömmlicher Art ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurechnen wäre. 

Davon zu unterscheiden sind diejenigen Flächen, auf denen für den Kunden nicht 

sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt, sowie 

die (reinen) Lagerflächen. 

In die Verkaufsfläche einzubeziehen sind auch die "Kassenzone", also der Bereich, in 

dem sich die Kassen und die Durchgänge befinden, und die Fläche, die vorliegend mit 

"Pack- und Entsorgungszone" bezeichnet wird und von den Kunden vor dem Betreten 

des abgetrennten Verkaufsbereichs sowie nach Verlassen der Kasse durchlaufen wird. 

Denn auch sie prägen in städtebaulicher Hinsicht die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit 

des Betriebs. Dies wird deutlich, wenn man die Verkaufsform der Selbstbedienung 

und die der Bedienung durch Personal (sowie die hierzu bestehenden Mischformen) 

vergleichend betrachtet. Denn insbesondere der räumliche Bereich vor der Zugangsschranke 

und hinter den Kassen erscheint beim System der Selbstbedienung nur 

wegen der Besonderheiten dieser Verkaufsform als abtrennbar. Der Kunde geht durch 

eine Schranke, um den Selbstbedienungsbereich betreten zu können. Nachdem er 

bezahlt und den Kassenbereich durchschritten hat, betritt er eine Fläche, in der er die 

Waren einpacken, Verpackungsmittel entsorgen und sich zum Ausgang begeben kann. 

In einem Laden, in dem er herkömmlich bedient wird, besteht eine derartige räumliche 

Abtrennung nicht. Auf die Frage, an welcher Stelle der Kauf im Sinne des Zivilrechts 

abgeschlossen ist, kommt es aus städtebaulicher Sicht nicht an. 8 

2.3 Sortimente 

Als Sortiment wird die Gesamtheit der von dem Handelsbetrieb angebotenen Warenarten 

(-sorten) verstanden. Zu dem Warenangebot gehört ein nach dem Charakter des 

Handelsbetriebs abgestuftes Sortiment an Dienstleistungen. Der typische Charakter 

des Betriebs wird von seinem Kernsortiment (…) bestimmt. Das Randsortiment ist ei- 

7 aus: BVerwG, Urt. 4 C 10.04 vom 24.11.2005, Ziff. 1.4 

8 ebenda 




nem bestimmten Kernsortiment/Hauptsortiment sachlich ergänzend zugeordnet und 

enthält hinsichtlich des Angebotsumfangs deutlich untergeordnete Nebensortimente 

(OVG Münster. Urteil vom 22. Juni 1998. Az.: 7 a D 108/96,IV E). 

2.4 Voraussetzungen und Merkmale für eine von der Regelvermutung abweichende 

Beurteilung 9 

Die Regelvorschrift des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO (1.500/ 1.200 m 2 ) entbindet die 

Baugenehmigungsbehörde nicht von einer Prüfung des Einzelfalls. 

Konkrete Anhaltspunkte für eine atypische Fallgestaltung können entweder auf der 

betrieblichen Seite oder auf der städtebaulichen Seite gegeben sein. 

Abweichungen von der typischen Fallgestaltung auf der betrieblichen Seite können 

zum Beispiel sein 

• die Geschossfläche ist zwar größer als die Regelgeschossfläche, die Verkaufsfläche 

aber erheblich geringer als die nach den Erfahrungen der Praxis zugrunde 

zu legende Fläche 

• der Betrieb ist auf ein schmales Warensortiment beschränkt oder auf Artikel, die 

üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten 

werden (wie Werkstatt mit Kraftfahrzeughandel) oder auf Dienstleistungen» die 

in einer gewissen Beziehung zur Produktion stehen (wie Möbelhersteller und - 

Händler). 

• Fachmärkte, die nur großflächig betrieben werden können, ohne dass von ihnen 

in der Regel Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu 

erwarten sind (wie Baustoff- und Baumärkte, Möbelmärkte, Märkte für Bodenbeläge, 

Getränke-, Garten-, Reifen-, Kraftfahrzeugmärkte). 

Auf der städtebaulichen Seite können sich zum Beispiel folgende atypische Fallgestaltungen 

ergeben: 

• der Einzugsbereich des Betriebs ist mit seinem Warenangebot bisher unterversorgt, 

• zentrale Versorgungsbereiche an anderen Standorten des Einzugsbereichs 

sind weder vorhanden noch geplant, 

• der Betrieb soll in zentraler und für die Wohnbevölkerung allgemein gut erreichbarer 

Lage errichtet werden. 

Solche Anhaltspunkte für eine atypische Fallgestaltung schließen die Anwendung des 

§ 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO nicht aus. Sie führen lediglich dazu, dass die — widerlegliche 

— Vermutung nicht greift. In diesem Fall muss im Einzelnen geprüft werden, ob 

sich das Vorhaben auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung 

oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich 

auswirken kann. 

9 ebenda 




3 Karten 

a. Kastellaun, Luftbildausschnitt, ALDI-Marktgelände 

b. Kastellaun, Ausschnitt Topographische Karte 

c. Ausschnitt Regionalplan Mittelrhein-Westerwald 2006 

d. ALDI-Markt: Bestand / Erweiterungsplanung 

e. Umfeld des ALDI-Geländes auf Luftbildbasis 

f. Lage und Verteilung der Lebensmittelsupermärkte 




a. Kastellaun, Luftbildausschnitt, ALDI-Marktgelände 

Abbildung 3: Luftbildausschnitt (GoogleMaps-Darstellung) – ALDI-Gelände 




b. Kastellaun, Ausschnitt Topographische Karte (unmaßstäblich) 

Abbildung 4: Plangebiet auf Basis der TK 




c. Ausschnitt Regionalplan Mittelrhein-Westerwald 2006 

Abbildung 5: Regionalplan Mittelrhein-Westerwald 




d. ALDI-Markt: Bestand / Erweiterungsplanung 

Abbildung 6: ALDI-Markt – Bestand / Planung 




e. Umfeld des ALDI-Geländes auf Luftbildbasis 

Abbildung 7: Umfeld ALDI-Gelände 




f. Lage und Verteilung der Lebensmittelsupermärkte 

Abbildung 8: Lebensmittelsupermärkte in Kastellaun 




4 Allgemeine strukturelle Rahmenbedingungen 

4.1 Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel 10 

Um die Jahreswende 1999/2000 haben sich einzelne Unternehmen bzw. Verbände 

des Lebensmitteleinzelhandels an das Bundeskanzleramt gewandt, weil sie die Regelung 

des § 11 Abs. 3 BauNVO hinsichtlich der Standortzuweisung für großflächige Einzelhandelsbetriebe 

als Benachteiligung von Lebensmittelsupermärkten (mindestens 

5.000 Artikel aus dem Lebensmittelsortiment – laut Eurohandelsinstitut (EHI) 400 m 2 

bis 1.500 m 2 Verkaufsfläche) gegenüber anderen Vertriebsformen des Lebensmittelhandels 

empfinden. 

Zur Klärung der damit angesprochenen Fragen hat das BMVBW in Abstimmung mit 

der Bauministerkonferenz, den kommunalen Spitzenverbänden und den Spitzenverbänden 

des Einzelhandels eine Arbeitsgruppe eingerichtet, die auf der Grundlage konkreter 

Fälle Lösungsvorschläge erarbeiten sollte. 

Die Arbeitsgruppe betont in ihrem Bericht, dass dem Lebensmitteleinzelhandel 

eine besondere Bedeutung im Hinblick auf die Sicherung einer verbrauchernahen 

Versorgung der Bevölkerung zukommt, so dass von großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben 

in größeren Gemeinden und Ortsteilen auch oberhalb 

der Regelvermutungsgrenze von 1.200 m 2 aufgrund einer Einzelfallprüfung 

dann keine negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung und 

den Verkehr ausgehen können, wenn: 

• der Non-Food-Anteil weniger als 10 v.H. der Verkaufsfläche beträgt, und 

der Standort verbrauchernah und 

• hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens „verträglich“ sowie 

städtebaulich integriert ist. 

4.1.1 Entwicklung der Betriebstypen 

Supermarkt 

Der Supermarkt ist ein Einzelhandelsbetrieb, der auf einer Verkaufsfläche von mindestens 

400 m 2 Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren (z.B. Obst, Gemüse, 

Südfrüchte, Fleisch) und ergänzend Waren des täglichen und des kurzfristigen 

Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung anbietet. Nach der amtlichen 

Statistik hat der Supermarkt höchstens eine Verkaufsfläche von 1.000 m 2 und 

nach Panelinstituten von höchstens 800 m 2 . Das Euro-Handelsinstitut hat keine Obergrenze 

in absoluten Quadratmeterzahlen festgelegt. Der Supermarkt ist - laut Euro- 

Handelsinstitut – primär dadurch gekennzeichnet, dass der Anteil der für Non-Food 

vorgesehenen Fläche nicht über 25 Prozent liegt. 

10 aus: „Bericht der Arbeitsgruppe: Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel“, BMVBW, 30.04.2002 




Lebensmittel-Discountmarkt 

Ein Lebensmittel-Discountmarkt dagegen ist ein Lebensmittel-Selbstbedienungsgeschäft, 

das ein auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Angebot führt und den 

Verbraucher insbesondere über seine Niedrigpreispolitik anspricht. 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass Lebensmittel-Discountmärkte 

i.d.R. eine Fläche von 700 bis 800 m 2 VK besitzen (Grenze zur Großflächigkeit), ein 

eingeschränktes Sortiment haben und die Zielgruppenansprache in erster Linie über 

das Preisargument vornehmen. Derzeit ist zu beobachten, dass bei Neuansiedlungen 

generell Verkaufsflächengrößen über 800 m 2 angestrebt werden. 

Verbrauchermarkt 

Ein Verbrauchermarkt ist, gem. EHI 11 Definition, ein Einzelhandelsgeschäft mit mindestens 

1.500 qm Verkaufsfläche, das überwiegend in Selbstbedienung Lebensmittel 

sowie Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs anbietet. 

SB-Warenhaus 

Das SB-Warenhaus ist definiert als Einzelhandelsbetrieb mit mindestens 5.000 qm 

Verkaufsfläche, der vorwiegend Lebensmittel sowie ein breites Sortiment an Ge- und 

Verbrauchsgütern in Selbstbedienung führt. 

SB-Warenhäuser bieten durchschnittlich 51.400 Artikel. Im Mittel entfallen 62 % des 

Umsatzes auf den Food- und 38 % auf den Non-Food-Bereich. 

Die Standorte für SB-Warenhäuser sind in der Regel eindeutig verkehrsorientiert und 

stellen bewährte Magnetbetriebe in Fachmarkt- und Einkaufszentren dar. Bereits seit 

geraumer Zeit ist ein Vordringen von SB-Warenhäusern in Stadt- sowie Stadtteilzentren 

zu beobachten. 

4.1.2 Entwicklungstendenzen im Lebensmitteleinzelhandel 

In den letzten Jahren hat sich der Strukturwandel speziell im Lebensmitteleinzelhandel 

nochmals beschleunigt. Gewinner der Entwicklung waren eindeutig die Lebensmitteldiscountmärkte. 

Die Lebensmitteldiscountmärkte konnten ihren Marktanteil von 31 % im Jahr 1999 auf 

heute knapp 40 % steigern. Supermärkte haben dagegen Marktanteile eingebüßt. 

Auch die Zahl der Niederlassungen und die Verkaufsfläche wachsen bei den Lebensmitteldiscountmärkten 

deutlich schneller als bei allen anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 

11 EHI Retail Institute GmbH, Köln 




Entwicklung der unterschiedlichen Betriebstypen 

Daten 1990 2007 

Anzahl der Betriebe 

Veränderungen 

1990 / 2007 

Abs. in % 

Lebensmittel-Discounter 6.980 14.806 7.826 112,1 

Supermärkte 7.817 8.170 353 4,5 

SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte 1.656 3.150 1.494 90,2 

übrige Geschäfte 47.388 28.900 -18.488 - 39,0 

Verkaufsfläche in Mio. qm 

Lebensmittel-Discounter 2,72 10,28 7,56 277,9 

Supermärkte 5,40 6,50 1,10 20,4 

SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte 2,87 6,35 3,48 121,3 

übrige Geschäfte 7,60 5,67 - 1,93 - 25,4 

Quelle: EHI Köln, Handel aktuell 2007 / 2008 

Für Lebensmittel-Discountbetriebe können im Bundesdurchschnitt folgende Strukturdaten 

festgehalten werden: 12 

Verkaufsfläche je Betrieb: 

ca. 587 m 2 VK 

Umsatz je Betrieb pro Jahr: ca. 2,97 Mio. € 

Umsatz je m 2 VK: ca. 5.049 € 

Einkaufsbetrag je Kunde ca. 10,71 € 

Zahl der Kunden je Tag: ca. 922 

Für Supermärkte können im Bundesdurchschnitt folgende Strukturdaten festgehalten 

werden: 13 

Verkaufsfläche je Betrieb: 

ca. 1.026 m 2 VK 

Umsatz je Betrieb pro Jahr: ca. 3,93 Mio. € 

Umsatz je m 2 VK: ca. 3.829 € 

Einkaufsbetrag je Kunde ca. 11,20 € 

Zahl der Kunden je Tag: ca. 1.170 

Die o.a. Strukturkennziffern sind allerdings als durchschnittliche Werte zu sehen, welche 

in Abhängigkeit von der jeweiligen Betreiberfirma bzw. dem jeweiligen Betreiberkonzept 

deutlich variieren können. Außerdem ist im konkreten Einzelfall die Standort- 

12 Angaben nach dem EHI - Betriebsvergleich. In: Handel aktuell 2007 / 2008. 

13 ebenda 




lage und die Wettbewerbssituation zu beachten. Als Standorte werden sowohl vom 

Lebensmittel-Discounter als auch vom Supermarkt dabei i.d.R. sog. „Fahrstandorte", 

also Standorte mit einer guten Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr 

und mit einem großen Stellplatzangebot (80 - 120 Stellplätze) präferiert. 

4.1.3 Entwicklung der Raumleistung 

Die sog. „Raumleistung“ ist definiert durch den erwirtschafteten Umsatz je m 2 Verkaufsfläche 

(VK). Dieser Wert fällt kontinuierlich ab. 

Die Entflechtung der Sortimente innerhalb der Verkaufsfläche, eine kundenfreundlichere 

großzügigere Gestaltung der Ladenzone mit ausreichend breiten Wegen sowie eine 

an die zeitgemäßen Erfordernisse der Betriebslogistik (Lagerhaltung in normierten 

Verpackungseinheiten, ausreichende interne Verkehrs- und Rangierflächen für Gabelstapler 

und Hubwagen) angepasste Gestaltung und Anordnung der Verkehrs- und Lagerflächen, 

erfordern im Vergleich zur früheren Situation mehr Fläche. 

Viele Lebensmitteleinzelhandelsunternehmen gestalten bereits seit geraumer Zeit ihre 

Läden in zunehmend offener, kundenfreundlicher Weise (siehe dazu auch unter 

Pkt. 1). Großzügig gestaltete breite Wege zwischen den Warenregalen, eine übersichtliche 

Präsentation der Sortimente mit Bewegungs- und Orientierungsräumen für die 

Kunden kennzeichnen das kundenorientierte Ladenkonzept und haben sich mittlerweile, 

in unterschiedlichen Ausprägungen, zum festen Bestandteil des Corporate Design 

vieler Lebensmitteleinzelhandelsunternehmen entwickelt. 

Diese Entwicklung hat zu einem allgemeinen Trend in die Fläche geführt, so dass die 

Raumleistung - verglichen mit Märkten „alter Bauart“ - deutlich zurückgegangen ist (aktuellen 

Schätzungen zufolge um ca. 1/3) - zugunsten einer zeitgemäßen und kundenfreundlicheren 

Konzeption mit hohem Wiedererkennungswert, die auch an die aktuellen 

Erfordernisse der Logistik und Lagerhaltung angepasst ist. 

Zusammenfassend lässt sich der Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel folgendermaßen 

charakterisieren: 

• Abnahme der kleinstrukturierten Betriebe 

• Vordringen des Betriebstyps Discountmarkt 

• steigende Mindestanforderungen der Bestandsentwicklung und bei Neuansiedlungen 

hinsichtlich Verkaufsflächengröße, Stellplatzangebot usw. 

• schwierige Integration der wachsenden Flächenansprüche und Stellplatzzahlen 

in innerörtlichen Lagen. 

Nach Schätzung des EHI Retail Institute betrug die durchschnittliche Raumleistung bei 

ALDI-Süd Filialen im Jahr 2006 rd. 8.500 €/qm VKF 14 . Da der vorliegende Markt in 

einer vergleichsweise strukturschwachen Region mit einem durchschnittlichen Kaufkraftindex 

und einer geringen Bevölkerungsdichte liegt, wird zur Abschätzung der Wir- 

14 aus: Handel aktuell 2007 / 2008, EHI Retail Institute Köln 




kungen im vorliegenden Fall von einer Raumleistung von rd. 7.000 €/qm VKF ausgegangen. 

4.2 Das Verbraucherverhalten im Wandel 

Nach den Aussagen einer GMA Langzeitstudie zu den „tatsächlichen Auswirkungen 

des großflächigen Einzelhandels“ wurden die Tendenzen zur Konzentration und Filialisierung 

im Einzelhandel ermöglicht oder gar initiiert durch tief greifende Veränderungen 

im Einkaufs- und Mobilitätsverhalten der Verbraucher. Der Einfluss des Verbrauchers 

auf die Standort- und Betriebstypenentwicklung wird sich demnach zukünftig noch verstärken, 

wobei sich auch zunehmend heterogene Käuferschichten herausbilden werden. 

Viele Kunden erwarten heute: 

• Alle Waren des täglichen Bedarfs in einem Geschäft kaufen zu können (One- 

Stop-Shopping) 

• Aus einem großen Angebot auswählen zu können (Angebotsvielfalt) 

• Alle Geschäfte gut erreichen zu können (Erreichbarkeitsfaktoren) 

• Die jeweils gewünschte Menge eines Produktes kaufen zu können (Mengenverfügbarkeit, 

differenzierte Portionierungen) 

• Zur gewünschten Zeit einkaufen zu können (Öffnungszeiten) 

• In einer ansprechenden Atmosphäre einkaufen zu können (Einkaufsatmosphäre) 

• Neben und mit dem Einkauf emotionale Bedürfnisse zu befriedigen (Erlebniseinkauf) 

• Zu niedrigen Preisen einkaufen zu können (Discountshopping) 

• Ein qualitativ ansprechendes Angebot zu erhalten (Markenorientierung) 

• In mehreren gleichartigen Geschäften einkaufen zu können (Anzahl der Geschäfte) 

• In unterschiedlichen Geschäften einkaufen zu können (Betriebstypenvielfalt) 

• Angenehm einkaufen zu können (Convenience). 

Mit steigender Kaufkraft der Bevölkerung, Fall der Preisbindung, mit erhöhtem Motorisierungsgrad 

und damit verbunden zunehmenden Wahlmöglichkeiten zwischen unterschiedlichen 

Einzelhandelsstandorten einer Stadt sowie konkurrierenden Einkaufsstädten 

trat anstelle der Versorgungsfunktion des Einzelhandels der Erlebniseinkauf in den 

Vordergrund. 15 

15 zitiert aus: „Die tatsächlichen Auswirkungen großflächigen Einzelhandels – Ergebnisse und Handlungsempfehlungen 

aus der GMA Langzeitstudie“, veröffentlicht in: Institut für Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik der TU-Wien 

(Hrsg.): Der öffentliche Sektor. 25. Jg., Heft 4, Dezember 1999, Seiten 32 - 50 




4.3 Strukturelle Folgen / Ausblick 

Resultierend aus den o.g. Entwicklungen, haben sich – nach Aussage der Gesellschaft 

für Markt- und Absatzforschung (GMA) – u.a. folgende strukturelle Veränderungen im 

Einzelhandel eingestellt, die größtenteils noch andauern 16 : 

Ausdifferenzierung der Nachfrage: Die ursprüngliche Einteilung der Verbraucher nach 

Zielgruppen wird durch das Kaufverhalten zunehmend in Frage gestellt. Ein Verlust der 

„Mitte“ zu Gunsten höherpreisiger Angebote auf der einen Seite und niedrigpreisiger 

Angebote auf der anderen Seite ist in fast allen Branchen festzustellen. 

Wachstum der Einzelhandelsflächen: Der stagnierenden Nachfrage steht ein nach wie 

vor dynamisches Wachstum der Einzelhandelsflächen gegenüber. So stieg die Verkaufsfläche 

zwischen 1996 und 2004 in Deutschland um über 20 %. 

Entwicklung der Betriebstypen: Der Marktanteil traditioneller Fachgeschäfte sinkt seit 

1980 kontinuierlich, während die Marktanteile v.a. filialisierter Fachgeschäfte, Fachmärkte 

und Lebensmitteldiscounter wachsen. Ursache hierfür ist – angesichts der 

wachsenden Konkurrenz – eine Zunahme der Bedeutung der Betriebstypen mit geringer 

Personalausstattung. Gerade die dynamische Entwicklung der Fachmärkte umfasst 

mittlerweile nahezu alle Branchen. In Folge der oftmals schwierigen Integration 

dieses Betriebstyps ist ein weiterer Ausbau der autokundenorientierten Standorte in 

verkehrsgünstiger Lage zu erwarten. 

Flächenwachstum und Rückgang der Betriebszahl: Das Flächenwachstum im Einzelhandel 

kann exemplarisch im Lebensmitteleinzelhandel nachvollzogen werden. Damit 

geht ein deutliches Abschmelzen der Betriebszahl einher. Als Konsequenz ergeben 

sich größere Betriebseinheiten; derzeit liegt die durchschnittliche Betriebsgröße bei ca. 

480 m 2 VK (im Jahr 1990 lag diese, nach Aussage des Europäischen Handelsinstitutes 

Köln) noch bei 280 m 2 VK). Die Gründe hierfür sind vielfältig und sowohl bei den Anbietern 

(z.B. Rationalisierung), als auch bei den Verbrauchern (z.B. verändertes Nachfrageverhalten) 

zu finden. 

Konzentrations- und Filialisierungstendenz: Die Zahl der Betreiber von Supermärkten 

und Discountern hat sich in den letzten 20 Jahren auf eine Hand voll leistungsfähiger 

Anbieter reduziert, die bundesweit tätig sind. Inhabergeführte, kettenunabhängige Geschäfte 

sind kaum noch anzutreffen. 

Rückzug aus Wohnlagen: Seit mehreren Jahren ist ein Rückzug von Einzelhandelsbetrieben 

sowohl im ländlichen Raum als auch in Stadtteilen und Wohngebieten festzustellen. 

Gebiete mit weniger als 3. - 4.000 Einwohnern bieten kaum das erforderliche 

Marktpotenzial für eigene Lebensmittelmärkte im Sinne von Nahversorgern. 

Gezielte Standortanforderungen: Die Handelsunternehmen konzentrieren ihre Standortnachfrage 

auf wenige Standorte, die bestimmte Anforderungen (z.B. Grundstücksgröße, 

Erreichbarkeit, Einsehbarkeit) erfüllen müssen. Das unternehmerische Standortwahlverhalten 

divergiert dabei häufig mit den städtebaulichen Zielvorstellungen der 

Städte. 

Größenstruktur von Lebensmittelmärkten: Die Entwicklung der Betriebsgrößen wird 

sich auf Grund der betriebswirtschaftlichen Aspekte auch zukünftig zu größeren 

Einheiten vollziehen. Derzeit liegt die betriebswirtschaftliche Mindestgröße für einen 

16 zitiert aus: Standortatlas Einzelhandel, Regionalverband Schwarzwald – Baar – Heuberg, GMA 2006 




frischeorientierten Lebensmittel-Supermarkt bei ca. 1.200 m 2 Verkaufsfläche. Für die 

Zukunft ist eine steigende Tendenz zu erwarten. 

5 Rahmenbedingungen 

5.1 Planerische Rahmenbedingungen 

Die Bevölkerung der Bundesrepublik Deutschland ist von 1991 bis heute von 80,3 Mio. 

auf 82,5 Mio. Menschen gewachsen. Dies entspricht einem Zuwachs um 2,7 %. Die 

Anzahl der privaten Haushalte ist im gleichen Zeitraum um 7,4 % (von 35,3 Mio. auf 

37,9 Mio.) gestiegen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist von 2,27 Personen im 

o.g. Zeitraum auf 2,16 Personen gesunken. Die sinkende Haushaltsgröße und insbesondere 

die Zunahme der Single-Haushalte haben nicht unerhebliche Auswirkungen 

auf den Berufs-, Versorgungs- und Freizeitverkehr. Das Verkehrsverhalten der Menschen 

wird in starkem Maße durch die zunehmende Individualisierung der Gesellschaft 

geprägt. 17 

Wachsender Verkehr ist das Resultat wachsender Arbeitsteilung zwischen Standorten, 

deren jeweilige Eignung für Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Ausbildung und Freizeit 

bestmöglich genutzt werden soll. 18 Diese Entwicklungen haben auch dazu geführt, 

dass die traditionelle Form der täglichen Bedarfsdeckung überwiegend durch den wöchentlichen 

Einkauf abgelöst wurde. 19 Der wöchentliche Einkauf zur Deckung der 

Grundversorgung wird zunehmend „unterwegs“ während der täglichen Fahrten zwischen 

Arbeitsplatz und Wohnort erledigt. 

Diese vielfältigen Verflechtungen haben auch dazu geführt, dass sich die zentralörtliche 

Standortbindung gelockert hat. Einzugsbereiche verschiedener Einrichtungen 

überlagern sich, so dass eindeutige funktionale Abgrenzungen von Verflechtungsbereichen 

vielfach nicht mehr möglich sind. 20 

5.1.1 Landesentwicklungsprogramm (LEP IV) 

Kastellaun ist im LEP IV als „Mittelzentrum“ im Verbund mit den kooperierenden Zentren 

Simmern und VG Kirchberg im Mittelbereich Simmern ausgewiesen. Darüber hinaus 

ist Kastellaun dem Strukturraumtyp „ländlicher Raum“ (ländlicher Bereich mit konzentrierter 

Siedlungsstruktur) zugeordnet. 

Die Bedeutung des Einzelhandels liegt aus Sicht der Landesplanung vor allem in einer 

flächendeckenden Versorgung der - auch nicht motorisierten - Bevölkerung mit einem 

differenzierten und bedarfsgerechten Warenangebot in zumutbarer Erreichbarkeit und 

an städtebaulich „integrierten Standorten“. 

17 aus: Verkehrsbericht 2000, Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 

18 ebenda 

19 aus: Raumordnungsgutachten Mittelhessen, 1997 

20 aus: RPS 2000, Begründung zu 2.2 




Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur 

in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m 2 Verkaufsfläche 

kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. 21 

Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten 

Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in 

Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren, zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). 

22 

Grundsätzlich sind für die Ansiedlung und den Ausbau des großflächigen Einzelhandels 

dort Grenzen zu ziehen, wo die Funktionsfähigkeit des zentralen Ortes selbst 

und/oder die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in benachbarten zentralen 

Orten wesentlich beeinträchtigt würde. Mit der Abgrenzung von Nah- und Mittelbereichen 

innerhalb von Ober- und Mittelzentren wird ermöglicht, auch wesentliche Beeinträchtigungen 

in Teilbereichen von zentralen Orten zu berücksichtigen. 23 

In den ländlichen Räumen – insbesondere in den Räumen ohne eine hohe Zentrenerreichbarkeit 

– ist die Daseinsvorsorge in den zentralen Orten (insb. Mittelzentren) zu 

sichern und weiterzuentwickeln. 24 

Mittelzentren sind Standorte für gehobene Einrichtungen im wirtschaftlichen, kulturellen, 

sozialen und politischen Bereich und für weitere private Dienstleistungen. Sie sind 

Verknüpfungspunkte der öffentlichen Nahverkehrsbedienung. 

In Räumen, die als »mittelzentraler Verbund kooperierender Zentren« gekennzeichnet 

sind, sollen diejenigen kooperierenden Zentren, die über kein umfassendes Angebot 

an mittelzentralen Einrichtungen verfügen, ein breit gefächertes Angebot ergänzender 

Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen vorhalten. 25 

21 aus: LEP IV, Z 57 (Ziel) 


23 aus: LEP IV, Begründung zu Z 58 


25 aus: LEP IV, G 41 




5.1.2 Regionaler Raumordnungsplan (RROP) Mittelrhein-Westerwald 

Abbildung 9: RROP Mittelrhein – Westerwald 

Abbildung 10: Zentrale Orte und Nahbereiche 

Der RROP Mittelrhein-Westerwald weist das Plangebiet im Mittelzentrum Kastellaun 

als „Siedlungsfläche für Wohnen“ aus. 

Z1 Die zentralen Orte übernehmen jeweils ihrer Hierarchie entsprechend Versorgungsfunktionen 

für ihren jeweiligen Versorgungsbereich, das Oberzentrum Koblenz 

hochwertige und spezialisierte Versorgungsfunktionen für die gesamte Region, 

die Mittelzentren des Grundnetzes Versorgungsfunktionen des gehobenen 

Bedarfs für den jeweiligen Mittelbereich, die Grundzentren des Grundnetzes entsprechend 

die Grundversorgung für den zugehörigen Nahbereich. 26 

Zum Themenfeld „Einzelhandel“ trifft der Textteil des RROP folgende Grundsatz- (G) 

und Zielaussagen (Z) 27 : 

G1 Die bedarfsgerechte Nahversorgung mit Guẗern des täglichen Bedarfs im fußläufigen 

Entfernungsbereich soll unterstuẗzt werden. 

G2 In den zentralen Bereichen von Städten, Stadtteilen und Gemeinden soll entsprechend 

der jeweiligen Zentralitätsstufe und der örtlichen Gegebenheiten die weitere 

Einzelhandelsentwicklung sichergestellt werden. Dabei sollen das sich verändernde 

Käuferverhalten und die sektoralen Anforderungen des Einzelhandels angemessen 

berücksichtigt werden. 

G4 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen nach Umfang und Zweckbestimmung 

der zentralörtlichen Gliederung entsprechen und der zu sichernden Versorgung 

der Bevölkerung Rechnung tragen (Kongruenzgebot). 

Z1 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind grundsätzlich nur in zentralen Orten vorzusehen 

(Konzentrationsgebot) und in der Regel in engem räumlichen und funktionalen 

Zusammenhang mit den zentralen Einkaufsbereichen (städtebauliches Integrationsgebot) 

zu errichten. 

26 aus: RROP Mittelrhein-Westerwald 2006, Kap. 2.1 

27 aus: RROP Mittelrhein-Westerwald 2006, Kap. 2.2.5 - auszugsweise 




G5 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen so bemessen werden, dass ihr Einzugsbereich 

nicht wesentlich über den Versorgungsbereich der Standortgemeinde 

hinausgeht. 

Fazit: 

Aus raumordnerischer Sicht besitzt Kastellaun als Mittelzentrum im „ländlichen Raum“ 

wichtige überörtliche Versorgungsfunktionen insbesondere für den Nahbereich mit Gütern 

des täglichen Bedarfs. 

Die Erweiterung des bereits seit vielen Jahren in die örtliche Einzelhandelsstruktur und 

städtebaulich integrierten ALDI-Marktes dient vorwiegend der Optimierung der internen 

Betriebsabläufe sowie der gestalterischen und organisatorischen Aufwertung der Ladenzone 

für die Kunden (siehe dazu Kap. 4). Die Unterbringung neuer (zusätzlicher) 

Sortimente ist nicht beabsichtigt. Die Maßnahme dient in erster Linie der Standortsicherung 

und der Kundenbindung und folgt insofern auch den o.g. Grundsätzen und Zielen 

der Raumordnung und Landesplanung. 

5.1.3 Zulässigkeit von Einzelhandel 

Der bestehende ALDI-Markt am Standort „Südstraße 6-8“ ist mit einer Verkaufsfläche 

von 773 qm bislang nicht als „großflächiger Einzelhandelsbetrieb“ i.S. des BVerwG, 

Urt. 4 C 10.04 vom 24.11.2005 zu bewerten. 

Die grundsätzliche Entscheidung zur Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel am 

Standort ist jedoch mit der Errichtung des Marktes faktisch bereits vor einigen Jahren 

gefallen. 

Bei der vorliegenden geplanten Vergrößerung der ALDI-Verkaufsstelle besitzt daher 

die Beurteilung der Frage der raumordnerischen „Vertretbarkeit“ einer rechnerischen 

Vergrößerung der bereits zulässigen Verkaufsflächen um ca. 187 m 2 zentrale Bedeutung. 

Mit der geplanten Erweiterung auf rd. 960 m 2 Verkaufsfläche wird die Grenze zur 

Großflächigkeit i.S. des o.g. BVerwG Urteils überschritten. 

Zur Schaffung der formellen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Markterweiterung 

soll das Gelände auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung als „Sondergebiet 

– Einzelhandel“ gem. § 11 BauNVO ausgewiesen werden. 

Die Beurteilung der Zentrenrelevanz und, damit zusammenhängend auch der Vereinbarkeit 

mit den Zielen des o.g. Bebauungsplans, hängt auch ganz entscheidend mit 

der Betriebsform zusammen. ALDI-Märkte führen ein schmales Warensortiment von 

nur ca. 700 – 750 Artikel (ein allgemein üblicher Vollsortiments-Supermarkt führt demgegenüber 

zwischen 7.500 und 11.500 Artikel). Dieser Betriebstypus des Lebensmitteldiscountmarktes 

besitzt demzufolge spezialisierte Anforderungen an den Marktstandort, 

die ein starkes Gewicht auf einer guten Verkehrsanbindung sowie einer ausreichenden 

Flächenverfügbarkeit, (vgl. Kap. 4.2) besitzt. Insofern ist dieser Betriebstypus 

i.d.R. auf Standorte an den Siedlungsrändern mit guter Verkehrsanbindung angewiesen. 

Aufgrund dieser betriebsspezifischen Besonderheiten ist eine generelle Zentrenrelevanz 

nicht begründbar. 




5.2 Konzeptbeschreibung 

Abbildung 11: ALDI-Markt, Bestand 2008 

Abbildung 12: ALDI-Markt, geplante Erweiterung 

Das Konzept sieht vor das Marktgebäude um ca. 10 m in nordöstlicher Richtung zu 

verlängern; darüber hinaus erfolgt entlang der nördlichen Gebäudeseite der Anbau der 

Räumlichkeiten für die Unterbringung des Pfandautomaten inkl. Vorraum und Leergutlager. 

Der Pfandautomat ist vom Innenraum des Marktes aus über einen separaten 

Vorraum aus für die Kunden erreichbar. 

Die Verkaufsfläche wird nach dem Marktneubau künftig rd. 960 qm betragen (dies bedeutet 

eine Vergrößerung gegenüber dem Bestand um rd. 187 qm). 

Die Lager-/Nebenflächen werden von bislang rd. 382 qm auf zukünftig rd. 559 qm 

wachsen. 

Das neue Marktgebäude bleibt ein eingeschossiger Hallenbau, d.h. die Geschossigkeit 

wird nicht verändert. In städtebaulich gestalterischer Hinsicht wird sich das erweiterte 

Marktgebäude in die bestehende angrenzende Bebauungsstruktur nahtlos einfügen. 

Aufgrund seiner Lage im unmittelbaren Anschluss zu großflächigen Wohngebieten und 

seiner Sortimentsstruktur ist der Markt seit vielen Jahren fester Bestandteil der Nahversorgungsstruktur 

28 . Darüber hinaus entspricht er den raumordnerischen Anforderungen 

des Integrationsgebotes 29 . 

28 Zur Nahversorgung gehört die Bereitstellung des täglichen und periodischen Bedarfs der Einwohner mit Waren und 

Leistungen aus Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen. Im Begriff Nahversorgung steckt Versorgung in der 

Nähe: Die Einrichtungen, in denen der Grundbedarf der Bevölkerung bereitgestellt wird, müssen zentral gelegen und 

leicht erreichbar sein; 600 – 1.000 Meter (siehe Abbildung 8) sind eine seitens der Stadtplanung immer wieder gehandelte 

Distanzspanne. 

29 „Städtebaulich integriert sind Standorte in einem besonders baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit 

überwiegenden Wohnanteilen oder in dessen unmittelbarem Anschluss als Bestandteil eines planerischen Gesamtkonzepts 

mit besonderer Berücksichtigung der Aspekte Städtebau, Verkehr sowie Einzelhandel und Dienstleistungen. Sie 

zeichnen sich neben einer Anbindung an den ÖPNV auch durch einen anteiligen fußläufigen Einzugsbereich aus.“ – 

zitiert aus: „Großflächige Einzelhandelsvorhaben im Bau- und Landesplanungsrecht“, Erlass des Hess. Ministerpräsidenten 

- StAnz. Nr. 5, 3. Februar 2003 




6 Mögliche Auswirkungen des Vorhabens / Atypische Fallgestaltung 

§ 11 Abs. 3 BauNVO - Sonstige Sondergebiete: 

1. … 

2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung 

der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung 

und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 

3. … 

sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen 

im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im 

Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle 

Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich 

der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in 

der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den 

Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 

3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschoßfläche 1200 qm überschreitet. Die Regel des 

Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei 

weniger als 1200 qm Geschoßfläche vorliegen oder bei mehr als 1200 qm Geschoßfläche 

nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen 

insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung 

der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des 

Betriebs zu berücksichtigen. 

Bei der Beurteilung von Anhaltspunkten für eine abweichende Beurteilung von der Regelvermutung 

des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO sind „insbesondere 

 

 

 

die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, 

die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und 

das Warenangebot des Betriebs 

zu berücksichtigen. Darüber hinaus kommen grundsätzlich alle Gesichtspunkte in Betracht, 

die für die städtebauliche Beurteilung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben 

nach § 11 Abs. 3 Satz 1 und 2 von Bedeutung sind“ 30 . 

Anhaltspunkte für eine von § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO (sog. „Vermutungsregel“) abweichende 

Beurteilung – die den sog. „atypischen Fall“ charakterisiert – ergeben sich 

in mehrfacher Hinsicht: 

30 aus: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB – Kommentar, C.H. Beck Vlg., Bd. V zum § 11 BauNVO, Rdnr. 83 




6.1 Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung und den Verkehr 

6.1.1 IV - Individueller Verkehr 

Abbildung 13: Stadtplanausschnitt 

Abbildung 14: Straßenkarte 

Die Stadt Kastellaun liegt im vorderen Hunsrück zwischen einer Talsenke im Norden 

und der Hochfläche des Hunsrücks, unmittelbar an überregionalen Hauptverkehrsachse 

B 327, der sogenannten „Hunsrückhöhenstraße“, welche das Stadtgebiet (noch) 

durchzieht. Aufgrund der zentralen Lage zwischen Rhein und Mosel sowie dem ländlich 

strukturierten Umfeld, besitzt Kastellaun eine bedeutende Rolle als Sitz der Verbandsgemeindeverwaltung 

und als Einkaufsstandort für einen vergleichsweise großflächigen 

Einzugsbereich. 

Das Gelände des ALDI-Marktes befindet sich im Südosten der Siedlungslage von Kastellaun 

in unmittelbarer Nähe zur „Hasselbacher Straße“ (L 108), die eine Verbindung 

zu den südlich angrenzenden Ortschaften Hasselbach, Alterkülz, Neuerkirch bis zum 

nächstgelegenen Mittelzentrum Simmern darstellt. In nördlicher Richtung verläuft sie in 

die Bahnhofstraße, einer wichtigen innerstädtischen Hauptverbindungsachse und direkten 

Verbindung zum Marktplatz, als Hauptgeschäftszentrum und Knotenpunkt der 

strahlenförmig dort zusammentreffenden überörtlichen Hauptverkehrsachsen. 

Die innerörtliche Anbindungsqualität des Marktgeländes ist demnach als hervorragend 

zu bewerten. Die Südstraße besitzt den Charakter einer Sammelstraße im Gewerbegebiet. 

Im Norden schließen sich großflächige Wohn-/Mischgebiete an. 

Aufgrund dieser Lage kann der Kunden- und Lieferverkehr weitgehend störungsfrei 

erfolgen. Die Lage entspricht insofern den Grundsätzen des § 50 BImSchG, nach denen: 

„…die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen 

sind, dass schädliche Umwelteinwirkungen … auf die ausschließlich oder überwiegend 

dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete 

soweit wie möglich vermieden werden.“ 

Auf dem Marktgelände befinden sich Parkplätze in ausreichendem Umfang. 




6.1.2 Nicht-Motorisiertier Verkehr 

Das Gelände des ALDI-Marktes befindet 

sich in einem durch Gewerbe- sowie 

Sport-/Freizeitnutzungen geprägten 

Band, welches sich im Südosten unmittelbar 

an den durch großflächige Wohnnutzung 

geprägten Siedlungsrand von 

Kastellaun anschließt. 

Die kritische Zeit-Wegschwelle für Fußgängerdistanzen 

zu Lebensmittelbetrieben 

liegt heute im allgemeinen bei 600 – 

1.000 m (Nahversorgungsradius). 

Damit liegen weite Teile der Wohnsiedlungsflächen 

im Süden von Kastellaun 

innerhalb dieses Nahversorgungsradius 

vom bestehenden ALDI-Markt. Dies entspricht 

der regionalplanerischen Leitvor- 

Abbildung 15: Plangebiet und Umfeld 

stellung einer angemessenen Versorgung 

mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs in zumutbarer Entfernung. 

Fazit: 

Die Stadt Kastellaun besitzt eine hohe Bedeutung als Wohnstandort aufgrund ihrer 

landschaftlich attraktiven und verkehrsgünstigen Lage an überörtlichen Hauptverkehrsachsen. 

In diesem Zusammenhang ist es auch ihre Aufgabe die Versorgung der 

Bevölkerung durch Einrichtungen/Betriebe der Grundversorgung sicherzustellen. 

Die innerörtliche Anbindungsqualität des Marktgeländes ist als sehr gut zu bewerten. 

Aufgrund seiner Lage im unmittelbaren Zusammenhang zu großflächigen Wohngebieten 

und seiner Sortimentsstruktur ist der Markt seit vielen Jahren fester Bestandteil der 

Nahversorgungsstruktur 31 . Darüber hinaus entspricht er den raumordnerischen Anforderungen 

des Integrationsgebotes 32 . 

Aufgrund der Lage Marktes in einem durch Gewerbe- sowie Sport-/Freizeitnutzungen 

geprägten Band, welches sich im Südosten unmittelbar an den durch großflächige 

Wohnnutzung geprägten Siedlungsrand von Kastellaun anschließt und der Nähe zu 

einer örtlichen Hauptverkehrsstraße kann der Kunden- und Lieferverkehr weitgehend 

störungsfrei erfolgen. Die Lage entspricht insofern dem Trennungsgrundsatz des § 50 

BImSchG. 

31 siehe Fußnote 28 

32 siehe Fußnote 29 




6.2 Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung 

6.2.1 Bindungsquote / Kaufkraft 

6.2.2 Bindungsquote / Kaufkraft 

Die Bindungsquote ermittelt sich aus der branchenspezifischen Flächenproduktivität, 

die sich in den „Soll-Umsätzen“ je Quadratmeter Verkaufsfläche ausdrückt, in Relation 

zur örtlichen Kaufkraft. 

Soll - Umsatz 

Bindungsquote = x 100 

Kaufkraft 

Als Kaufkraft bezeichnet man das in privaten Haushalten für Konsumzwecke verfügbare 

Einkommen, also denjenigen Betrag, der pro Haushalt vom Einkommen verbleibt, 

nachdem alle regelmäßig wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen (z.B. Wohnungsmieten, 

Kreditraten, Versicherungsprämien) bedient wurden. 

Im unmittelbaren Umfeld der prosperierenden Rhein-Main-Region liegt der Kaufkraftkoeffizient 

beispielsweise deutlich über dem Bundesdurchschnitt (= 100). Dieser liegt 

für die Stadt Kastellaun bei 95. Damit nimmt Kastellaun diesbezüglich eine Position 

unterhalb des Bundesdurchschnitts ein (zum Vergleich: bundesweit auf Position 1, mit 

einem Kaufkraftkoeffizienten von 138,8 liegt der Hochtaunuskreis. Den letzten Platz im 

Kaufkraftranking belegt der Landkreis Demmin (Mecklenburg-Vorpommern) mit einem 

Kaufkraftkoeffizienten von 63,3). 

Gemeinde Einwohner Haushalte Kaufkraft in 

Mio. € 

Kaufkraftindex 

pro Einwohner 

Forst (Hunsrück) 54 23 1,2 119,3 

Haserich 233 98 3 72,5 

Lahr 193 88 3,2 92,5 

Lieg 437 191 6,9 87,7 

Mörsdorf 720 324 10,7 82,3 

Sosberg 190 89 2,8 82,6 

Zilshausen 330 151 5,7 95,3 

Alterkülz 460 206 7,8 93,4 

Bell (Hunsrück) 1.521 679 23,7 86,2 

Beltheim 2.054 935 34,2 92,3 

Benzweiler 209 85 3,8 100,1 

Bergenhausen 132 60 2,2 94,3 

Bickenbach 344 159 5,6 89,7 

Braunshorn 590 255 9,9 93,3 

Bubach 287 125 4,8 92,2 

Buch 949 409 16,1 94 

Budenbach 180 71 3 91,9 

Gödenroth 481 215 8,5 98,1 

Hasselbach 198 88 3,2 88,5 

Hausbay 193 86 3 86,7 

Hollnich 286 125 5,2 101,2 

Horn 360 149 7,1 109,4 




Gemeinde Einwohner Haushalte Kaufkraft in 

Mio. € 


pro Einwohner 

Kastellaun 5.185 2.289 89 95 

Kisselbach 587 243 11,1 104,4 

Klosterkumbd 270 120 5,8 118,6 

Korweiler 91 45 1,6 95,1 

Laubach 465 206 7,9 93,6 

Laudert 421 174 7,7 101,3 

Leiningen 788 363 12,4 87,4 

Lingerhahn 492 212 7,8 88,3 

Maisborn 126 55 2,3 102,9 

Michelbach 178 78 3,3 101,8 

Mühlpfad 66 28 1,1 91,9 

Neuerkirch 299 118 5,2 96 

Niederkumbd 299 117 5,4 99,7 

Niedert 136 59 2,6 105,9 

Norath 443 192 7,6 95,5 

Pfalzfeld 592 261 10 93,8 

Rayerschied 114 49 2,1 103,9 

Riegenroth 200 92 3,7 101,7 

Roth 260 109 4,3 92,3 

Schwall 329 127 6,1 103,2 

Spesenroth 162 68 2,6 87,6 

Steinbach 118 51 2 93,8 

Thörlingen 144 62 2,6 101,6 

Uhler 400 168 6,3 86,9 

Wüschheim 319 117 4,3 75,1 

Dommershausen 1.145 507 22,2 107,5 

Mastershausen 1.145 494 20,1 97,1 

Landkreis 

LK Rhein-Hunsrück-Kreis 105.705 46.700 1.854 97 

LK Mayen-Koblenz 213.667 99.053 3.815 99 

LK Rhein-Lahn-Kreis 128.095 58.424 2.296 99 

LK Cochem-Zell 65.732 29.622 1.103 93 

Quelle: GfK Nürnberg 2007 

6.2.3 Einzugsgebiet 

Lebensmittelangebote zählen zur kurzfristigen Bedarfsstufe, zur Grundversorgung. Der 

durchschnittliche Warenwert (= Preis je Artikel) liegt niedrig. Dem entsprechend entwickeln 

diese Produkte lediglich kurze räumliche Absatzreichweiten. Anders ausgedrückt: 

Zwecks Beschaffung nehmen Kunden nur bescheidene Wegezeiten in Kauf. 

Auf "reine" Lebensmitteldiscounter trifft das verstärkt zu. Der Grund: Ihr auf wenige, 

schnelldrehende Produkte ausgerichtetes Sortiment. 

Die Absatzradien von Harddiscountern bewegen sich im Bereich weniger Kilometer. 

Ausgedrückt in Pkw-Fahrzeiten sind 5 - 8 Minuten üblich. In Fällen von 

bestehenden Agglomerationen mit weiteren Märkten mit ergänzenden Sortimentsstrukturen 

oder im Falle von dünn besiedelten ländlichen Räumen, steigen die Anfahrtradien 

(vgl. Abbildung 16). 




Zum Vergleich: Große Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser veranlassen Kunden - 

je nach Netzdichte - zu Anfahrten im Bereich von 15 bis 20 Minuten. 

Bei der Einteilung und Abgrenzung des Einzugsgebietes spielen darüber hinaus folgende 

Kriterien eine maßgebliche Rolle: 

• Relevante vorhandene Angebotssituation im Untersuchungsraum 

• Zu erwartende Anziehungskraft des projektierten Vorhabens 

• Siedlungsstruktur und kleinräumliche Lage des Projektstandortes 

• Topographie und Verkehrsverbindungen (Qualität und Quantität) 

Im vorliegenden Fall ist ein Marktstandort mit einem benachbarten Getränkemarkt 

zugrunde zu legen. Eine Wegedistanz von ca. 10 km, die zur Anfahrt von den Kunden 

noch in Kauf genommen wird, erscheint realistisch. 

Wie aus der Abbildung 16 ersichtlich wird, existiert in einem Entfernungsumkreis von 

10 km um das Projektgebiet eine sehr geringe Dichte an Betrieben des Lebensmitteleinzelhandels, 

die sich ausschließlich auf die Ortslage von Kastellaun konzentrieren. 

Im raumordnerisch ausgewiesenen Nahbereich um das Mittelzentrum Kastellaun existiert 

kein weiterer Lebensmittelmarkt; so dass dieses ländlich geprägte Umfeld hinsichtlich 

der Grundversorgung auf das Mittelzentrum angewiesen und ausgerichtet ist. 

Es existieren lediglich geringfügige Überschneidungen der Grundversorgungseinzugsgebiete 

mit den angrenzenden zentralen Orten Simmern und Emmelshausen, die hinsichtlich 

ihrer Auswirkungen ausgewogen sein dürften. 

Gemeinden / Ortsteile 

Einwohner, 

Stand: 31.12.2007 

Kaufkraft in 

Mio. € 


pro Einwohner 

1. Alterkülz 434 7,8 93,4 

2. Bell 1.512 23,7 86,2 

3. Beltheim (tw.) 1.500 25,4 92,3 

4. Braunshorn 593 9,9 93,3 

5. Buch 935 16,1 94 

6. Gödenroth 470 8,5 98,1 

7. Hasselbach 177 3,2 88,5 

8. Hollnich 296 5,2 101,2 

9. Horn 366 7,1 109,4 

10. Kastellaun 5.166 89 95 

11. Korweiler 87 1,6 95,1 

12. Laubach 445 7,9 93,6 

13. Mastershausen 1.116 20,1 97,1 

14. Michelbach 167 3,3 101,8 

15. Roth 258 4,3 92,3 

16. Sabershausen 365 7,1 107,5 

17. Spesenroth 156 2,6 87,6 

18. Uhler 388 6,3 86,9 

19. Wüschheim 330 4,3 75,1 

GESAMT 14.761 253,4 94,1 

Im gesamten Einzugsgebiet leben somit rd. 14.800 Einwohner; etwa 35 % sind davon 

dem Mittelzentrum Kastellaun zuzuordnen. Die Kaufkraft im Einzugsgebiet beläuft sich 

nach Berechnungen der GfK Nürnberg auf rd. 253 Mio. EUR. 




6.2.4 Kaufkraft im Einzugsgebiet 

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes betrug die ladeneinzelhandelsrelevante 

Kaufkraft im Jahr 2005 einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk 

in den ostdeutschen Bundesländern pro Kopf der Wohnbevölkerung ca. 5.196 €/a. 

Der Kaufkraftindizex von Kastellaun liegt unter dem Bundesdurchschnitt (vgl. Kap. 

6.2.1). Demzufolge belaufen sich die durchschnittlichen pro-Kopf-Konsumausgaben für 

Kastellaun pro Jahr bei 4.936 €/a. Andere Ortsgemeinden im Einzugsbereich hingegen 

liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt (z.B. Horn mit einem Kaufkraftindex von 

109,4 und rechnerischen pro-Kopf-Konsumausgaben von 5.684 €/a); im Mittel ergibt 

sich für das Einzugsgebiet ein Kaufkraftindex, der mit 94,1 noch weiter unter dem Bundesdurchschnitt 

liegt. 

Da es hinsichtlich der Sortimentsausstattung im Bereich der Lebensmittelmärkte zu 

Überschneidungen insbesondere im Non-Food-Bereich zwischen den o.g. Warengruppen 

kommt, wird ein Ansatz von ca. 40 % der Pro-Kopf-Ausgaben für den überwiegend 

kurzfristigen Bedarf angenommen, der im Lebensmittel(super)markt gedeckt werden 

kann. 

Gemeinden / Ortsteile 

Einwohner, 

Stand: 31.12.2007 

Gesamtkonsumausgaben 

in 

Mio. € 

Ausgaben im 

Lebensmittelmarkt 

(40%) in Mio. € 

1. Alterkülz 434 2,1 0,8 

2. Bell 1.512 6,8 2,7 

3. Beltheim (tw.) 1.500 7,2 2,9 

4. Braunshorn 593 2,9 1,1 

5. Buch 935 4,6 1,8 

6. Gödenroth 470 2,4 1,0 

7. Hasselbach 177 0,8 0,3 

8. Hollnich 296 1,6 0,6 

9. Horn 366 2,1 0,8 

10. Kastellaun 5.166 25,5 10,2 

11. Korweiler 87 0,4 0,2 

12. Laubach 445 2,2 0,9 

13. Mastershausen 1.116 5,6 2,3 

14. Michelbach 167 0,9 0,4 

15. Roth 258 1,2 0,5 

16. Sabershausen 365 2,0 0,8 

17. Spesenroth 156 0,7 0,3 

18. Uhler 388 1,8 0,7 

19. Wüschheim 330 1,3 0,5 

GESAMT 14.761 72,0 28,8 

Die Gesamtkonsumausgaben für kurzfristige Bedarfsgüter im Einzugsbereich liegen 

demzufolge bei rd. 28,8 Mio. EUR/a. Dieser Wert entspricht der im Einzugsbereich verfügbaren 

Kaufkraft für Sortimente des kurzfristigen täglichen Bedarfs im Lebensmittelmarkt. 




6.2.5 Vorhandene Lebensmittelmärkte im Einzugsbereich 33 

Abbildung 16: Lebensmittelmärkte in Kastellaun und Umgebung 

Aufgeführt werden in Abbildung 16 lediglich die Lebensmittelmärkte, die bezüglich 

Größe und im Warenangebot deutliche Überschneidungen mit dem projektierte Vorhaben 

aufweisen. 

Die Erhebung des Einzelhandelsbestandes erfolgte mittels Internetrecherche und örtlicher 

Bestandsaufnahme. 

Die Einzelhandelsstruktur in Kastellaun wird überwiegend geprägt durch den zentral 

gelegenen Marktplatz mit den angrenzenden Straßen/Gassen mit mehreren überwiegend 

kleinflächig und kleinteilig strukturierten Handels-, Handwerks- und Dienstlei- 

33 Quelle: Eigene Erhebungen (Internetsuche und vor-Ort-Aufnahme), Stand: Dezember 2008 




stungsbetrieben, ergänzt durch Gastronomiebetriebe (u.a. 2 Metzgereien und 3 Bäckereien, 

1 Naturkostladen). Daneben haben sich im Westen bis Süden des Kernstadtgebietes 

an integrierten Standorten drei größere Lebensmittelmärkte angesiedelt (REWE, 

Convenda und ALDI). REWE und Convenda stellen Vollsortimenter dar, die mit einer 

Verkaufsfläche von jeweils 1.500 m 234 als großflächig einzustufen sind. 

Darüber hinaus existiert an einem städtebaulich nicht-integrierten Standort im Gewerbe-/Industriegebiet 

im Nordosten von Kastellaun ein geschlossener Einkaufsstandort 

mit einem LIDL-Lebensmitteldiscountmarkt, einem KIK-Textildiscountmarkt, einem 

SCHLECKER Drogeriemarkt, ergänzt durch einen Backshop, einen Fleischmarkt und 

einen Getränkemarkt, welche sich um einen gemeinsam genutzten Parkplatz gruppieren. 

Der LIDL Lebensmitteldiscountmarkt ist mit seinen 1.030 m 235 

Verkaufsflächen 

ebenfalls als „großflächig“ einzustufen. 

Die Erhebung des Einzelhandelsbestandes erfolgte mittels Internetrecherche und Angaben 

des Bauamtes der Verbandsgemeindeverwaltung. Es sind in der vorstehenden 

Abbildung nur Filialbetriebe der großen Lebensmitteleinzelhandelsketten im Einzugsbereich 

und dessen unmittelbarem Umfeld erfasst. Vorwiegend innerstädtische kleinere 

unabhängige Lebensmittelläden, die überwiegend der wohnquartiersnahen eingeschränkten 

Versorgung dienen werden für das Einzugsgebiet pauschal mit rd. 750 m 2 

VK bewusst sehr großzügig geschätzt, so dass der überschlägigen Ermittlung ein ausreichend 

großer Sicherheitsspielraum zugrunde liegt. 

In Bezug auf Größe und Warenangebot sind diese bestehenden Märkte überwiegend 

auf die Deckung der Grundversorgung in der Stadt Kastellaun sowie in deren Nahbereich 

ausgerichtet. 

Umsatz der im Einzugsgebiet vorhandenen Lebensmittelmärkte - überschlägig 

ca. Verkaufsfläche Raumleistung 36 Umsätze/Jahr 

ALDI 773 m 2 7.000 €/m 2 /a 5,4 Mio. €/a 

LIDL 1.030 m 2 6.000 €/m 2 /a 6,2 Mio. €/a 

Convenda 37 1.500 m 2 4.000 €/m 2 /a 6,0 Mio. €/a 

REWE 1.500 m 2 4.000 €/m 2 /a 6,0 Mio. €/a 

Sonstige Klein-Läden 38 

(geschätzt) 

750 m 2 4.000 €/m 2 /a 3 Mio. €/a 

Gesamtumsatz/Jahr 

26,6 Mio. €/a 

Aus der Differenz der Jahresumsätze der vorhandenen Lebensmittelmärkte mit den 

Gesamtkonsumausgaben der Bevölkerung im Einzugsbereich für Lebensmittel kann 

der Status der Kaufkraftbindung für den Bereich Lebensmittel überschlägig ermittelt 

werden. 

26,6 Mio. €/a – 28,8 Mio. €/a = – 2,2 Mio. €/a 

34 Größenangabe vom Bauamt der Verbandsgemeinde Kastellaun 

35 ebenda 

36 überschlägig nach: Handel aktuell 2007 / 2008, EHI Retail Institute Köln 

37 nur Lebensmittel 

38 mit Hauptsortiment: Nahrungs- und Genussmittel inkl. der örtlichen Getränkemärkte 




Ca. 92 % der rechnerisch ermittelten Konsumausgaben für Lebensmittel werden bei 

dem derzeitigen Einzelhandelsbesatz im Einzugsbereich getätigt, während 8 % 

(2,2 Mio. EUR/a) außerhalb des Einzugsbereichs abfließen. 

Die vollständige Deckung der Grundversorgung innerhalb des Einzugsbereichs ist gegeben, 

wenn die rechnerisch ermittelten jährlichen Konsumausgaben für Lebensmittel 

mit den Gesamtumsätzen der vorhandenen Lebensmittelmärkte in Übereinstimmung 

zu bringen sind. 

2,2 Mio. €/a 

7.000 €/m 2 /a 

≈ 

314,3 m 2 VK (ALDI-Erweiterung) 

Für die Erweiterung des ALDI-Marktes steht auf Basis des überschlägig ermittelten 

Kaufkraftbindungsdefizites von 2,2 Mio. EUR/a bei einer angestrebten 100%igen Kaufkraftbindung 

ein rechnerisches Potenzial von ca. 314 m 2 zusätzlichen Verkaufsflächen 

zur Verfügung. D.h. auch bei einer vollständigen Anrechnung der geplanten Erweiterung 

um 187 m 2 VKF, würde noch ein Kaufkraftbindungsdefizit von rd. 0,4 Mio. EUR/a 

verbleiben. 

6.2.6 Auswirkungen und Kaufkraftbewegungen 

Die projektierte Verkaufsflächenerweiterung um 187 qm für den ALDI-Markt in Kastellaun 

ist durch das bilanzierte Kaufkraftbindungs-Defizit im Sektor Lebensmittel im Einzugsbereich 

abgedeckt. 

Die möglichen Auswirkungen werden zusätzlich abgepuffert durch folgende Faktoren: 

• Es handelt sich im vorliegenden Fall nicht um die Neuansiedlung, sondern um 

die vergleichsweise geringfügige Erweiterung eines bereits seit Jahren in der 

Einzelhandelsstruktur von Kastellaun etablierten Marktes. 

• Es werden keine Verkaufsflächen für die Unterbringung zusätzlicher Sortimente 

geschaffen. 

• Mit dem Neubau soll dieser Markt an zeitgemäße Anforderungen angepasst 

werden (breitere Gänge, niedrigere Regale, großzügigere Präsentation der Waren, 

Anordnung in Zugriffshöhe). Durch diese kundenfreundliche Umgestaltung 

der Ladenzone wird die Bruttoverkaufsfläche deutlich erhöht, bei nahezu 

gleichbleibender Sortimentsanzahl (vgl. hierzu auch Kap. 1, 4.1 und 4.2). 

• Diese Maßnahme dient vorrangig dazu, wieder auf gleiche Augenhöhe mit dem 

unmittelbaren Wettbewerber vor Ort zu kommen (der LIDL-Markt in der Fordstraße 

besitzt bereits heute 1.030 m 2 Verkaufsflächen) und damit auch der 

Kundenbindung. Erfahrungen der Fa. ALDI an vergleichbaren Vorhaben zeigen, 

dass hierdurch keine neuen Kundenströme erschlossen werden. 

Wie bereits in Kap. 1 dargelegt, führen die o.g. Faktoren dazu, dass von den rechnerisch 

hinzukommenden Verkaufsflächen von 187 qm nur ein Anteil von 1/3 bis max. 1/2 

der Fläche unmittelbar umsatzsteigernde Effekte (0,4 – 0,65 Mio. €/a) auslösen wird. 

Diese prognostizierte Umsatzsteigerung wird sich vorrangig örtlich auswirken in Form 

einer Erhöhung der örtlichen Kaufkraftbindung. Im Einzugsbereich existiert ein Kaufkraftbindungsdefizit 

im Bereich Lebensmittel von rd. 2,2 Mio. €/a. Bei einer angenom- 




menen Reduzierung um ca. 0,65 Mio. €/a durch umsatzsteigernde Effekte wird der 

Markt zu Erhöhung der Kaufkraftbindung von 2 – 3 % beitragen. 

Mit der Erweiterung des ALDI-Marktes erfolgt keine qualitative Änderung sondern lediglich 

eine quantitative Ergänzung. Umsatzumverteilungen gegen örtliche Wettbewerber 

werden kaum quantifizierbar sein, da der ALDI-Markt bereits seit vielen Jahren im Einzelhandelsgefüge 

von Kastellaun etabliert ist. Das bereits bestehende Gefüge von 

Märkten mit gleichem Angebotsspektrum bedeutet bereits jetzt eine mehrfache Überlagerung 

gleicher Sortimente. Dies hat nicht zu einem nach Außen spürbaren Bedeutungszuwachs 

des Standortes geführt, sondern hat sich vorrangig in Form der Verschärfung 

des Wettbewerbs vor Ort ausgewirkt. 

Auch soweit die bestehenden Lebensmittelmärkte durch die geplante Erweiterung des 

ALDI-Marktes möglicherweise einer stärkeren Konkurrenzsituation ausgesetzt sein 

sollten, ist diesbezüglich eine schädliche Auswirkung nicht anzunehmen. Das Bauplanungsrecht 

hat nicht die Wahrung von Wettbewerbsinteressen im Blick, sondern verhält 

sich in dieser Hinsicht neutral. 39 

Fazit: 

Das oben rechnerisch ermittelte überschlägige Kaufkraftbindungs-Defizit von ca. 

2,2 Mio. EUR/a entspricht überschlägig einem Potenzial von rd. 314 m 2 zusätzlicher 

Verkaufsfläche für die Erweiterung des ALDI-Marktes. 

Die geplante Erweiterung mit einer Größenordnung von 187 m 2 Verkaufsfläche liegt 

demnach innerhalb des rechnerisch ermittelten Kaufkraftbindungsdefizits im Einzugsbereich. 

Berücksichtigt man dabei, dass nur ein Anteil von 1/3 bis max. 1/2 der zusätzlichen 

Verkaufsfläche unmittelbar umsatzsteigernde Effekte (0,4 – 0,65 Mio. €/a) auslösen 

wird, so verbleibt nach Realisierung der Erweiterung noch ein Kaufkraftbindungsdefizit 

von rd. 1,6 Mio. €/a für den Einzugsbereich. 

Es kann daher davon ausgegangen werden, dass mit der aktuell vorgesehenen geringflächigen 

Erweiterung des bereits etablierten Marktes keine negativen städtebaulichen 

Auswirkungen i.S. von §11 Abs. 3 BauNVO zu Lasten des zentrenorientierten Einzelhandels 

entsteht. 

6.3 Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur benachbarter Gemeinden 

Die Bedeutung des Einzelhandels liegt aus Sicht der Landesplanung vor allem in einer 

flächendeckenden Versorgung der - auch nicht motorisierten - Bevölkerung mit einem 

differenzierten und bedarfsgerechten Warenangebot in zumutbarer Erreichbarkeit und 

an städtebaulich „integrierten Standorten“. 

Kastellaun hat gem. raumordnerischer Funktionszuweisung als Mittelzentrum u.a. auch 

die Aufgabe der Grundversorgung des dazugehörigen Nahbereichs mit Gütern und 

Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. 

39 zitiert aus: OVG NW, Urt. Vom 13.06.2007 (Az.: 10 A 2439/06) 




Nachteilige Auswirkungen i.S. der Vermutungsregel können ausgeschlossen werden, 

da es sich im vorliegenden Fall um einen bereits seit langer Zeit etablierten Markt handelt. 

Mit dem geplanten Umbau soll dieser lediglich an zeitgemäße Anforderungen angepasst 

werden (breitere Gänge, niedrigere Regale, großzügigere Präsentation der 

Waren, Anordnung in Zugriffshöhe). Die Maßnahme dient vorrangig der Kundenbindung. 

Erfahrungen der Fa. ALDI-Süd an vergleichbaren Vorhaben zeigen, dass hierdurch 

keine neuen Kundenströme erschlossen werden. 

Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur der Nachbargemeinden können ausgeschlossen 

werden, da die Stadt Kastellaun mit dem Einzugsbereich im Nahbereich 

selbst nach überschlägiger Ermittlung ein Kaufkraftbindungsdefizit für den Sektor Lebensmittel 

besitzt. Mit der Markterweiterung besteht die Möglichkeit Kaufkraftverluste in 

einer Größenordnung von bis zu 3 % zurück zu gewinnen. 

Der ALDI-Markt ist strukturell auf die Versorgung der Bevölkerung vor Ort und im Einzugsbereich 

ausgelegt. Im Einzugsbereich der Lebensmittelmärkte von Kastellaun existieren 

keine weiteren Versorgungsbetriebe oder zentralen Versorgungsbereiche, die 

durch die Erweiterung des Marktes beeinträchtigt werden könnten. 

6.4 Auswirkungen auf die zentralörtliche Struktur 

6.4.1 Anmerkungen zum zentralörtlichen Gliederungsprinzip 

Mit der Festlegung der Zentralitätsstufe durch den Landesentwicklungsplan ist zunächst 

eine „Mindestausstattung“ mit Versorgungseinrichtungen verbunden. Diese 

dient der Sicherung des zugewiesenen Versorgungsstandards i.S. einer Untergrenze. 40 

„Die maßgebliche sozialstaatliche Anforderung ist die Gewährleistung der gleichmäßigen 

Versorgung der gesamten Bevölkerung in einer zumutbaren Entfernung. Das ist 

die primäre Zielsetzung der Entwicklung von Zentren. Die Abwehr der Beeinträchtigung 

dieser Ziele ist durch die systemleitenden Prinzipien des zentralörtlichen Gliederungsprinzips 

und die dieses System legitimierende sozialstaatliche Grundlage gedeckt. Eine 

darüber hinausgehende Verbotswirkung der zentralörtlichen Gliederung für private 

Versorgungseinrichtungen erfordert und enthält das zentralörtliche Gliederungsprinzip 

auch nicht.“ 41 Signifikante Beispiele finden sich auch zahlreich in der Planungs- und 

Genehmigungspraxis. In allen Ländern der Bundesrepublik Deutschland sind zahlreiche 

Möbelmärkte, Fachmärkte, SB-Warenhäuser sowie Bau- und Gartenmärkte angesiedelt, 

die in Mittel- und Unterzentren gelegen sind und die Auswirkungen weit über 

ihren Verflechtungsbereich der Gemeinde zeitigen. 42 

Die legitimierende Funktion der Zentrale-Orte-Theorie eine gleichmäßige Mindestbedienung 

der gesamten Bevölkerung mit - im weitesten Sinne - sozialer und technischer 

Infrastruktur in zumutbarer Entfernung zu gewährleisten, ist zwar dem Verbot der Beeinträchtigung 

ausgeglichener Versorgungsstrukturen adäquat, indessen nicht den 

40 vgl. Erbguth/Schoeneberg, Raumordnungs- und Landesplanungsrecht, 2. Aufl. (1992), S. 14 f. 

41 Hoppe, W.: Raumordnungsrechtliche Beschränkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, aus: DVBl. Nr. 5/2000, 

S. 293 f. 

42 ebenda 




unterschiedlichen [und einem zunehmend schnelleren Wandel unterliegenden] Standortbedürfnissen 

privater Versorgungseinrichtungen 43 . 

6.4.2 Beurteilung des projektierten Vorhabens 

Das projektierte Vorhaben entspricht nach Art und Größe der Versorgungsfunktion des 

Mittelzentrums Kastellaun – auch für seinen Nahbereich. Bezogen auf die in der Stadt 

inkl. Einzugsbereich verfügbaren Kaufkraft stärkt die projektierte Markterweiterung die 

örtliche Kaufkraftbindung und reduziert den Kaufkraftabfluss in andere Städte/Gemeinden. 

Existenzgefährdende Auswirkungen auf den Betriebsbestand in Kastellaun 

können ausgeschlossen werden. 

Benachbarte Versorgungszentren (Emmelshausen, Simmern) sind von der Markterweiterung 

nicht betroffen, da der Einzugsbereich des ALDI-Marktes innerhalb des Nahbereichs 

des Mittelzentrums Kastellaun liegt, dessen (vollständige) Versorgung mit Gütern 

des täglichen Bedarfs (Grundversorgung) eine raumordnerisch zugewiesene Aufgabe 

von Kastellaun ist. 

Negative Auswirkungen auf das zentralörtliche System sowie auf die Versorgungsstrukturen 

der Nachbargemeinden können daher ausgeschlossen werden. Mit dem 

geplanten Umbau soll der bestehende Markt lediglich an zeitgemäße Anforderungen 

angepasst werden (breitere Gänge, niedrigere Regale, großzügigere Präsentation der 

Waren, Anordnung in Zugriffshöhe). Die Maßnahme dient vorrangig dazu wieder auf 

gleiche Augenhöhe mit dem unmittelbaren Wettbewerber vor Ort zu kommen (der 

LIDL-Markt in der Fordstraße besitzt bereits heute 1.030 m 2 Verkaufsflächen) und damit 

auch der Kundenbindung. Erfahrungen an vergleichbaren Vorhaben zeigen, dass 

hierdurch keine neuen Kundenströme erschlossen werden. 

Die anzunehmenden vergleichsweise geringfügigen Umsatzsteigerungen werden sich 

ausschließlich örtlich auswirken in Form einer Reduzierung des Kaufkraftbindungsdefizites. 

6.5 Agglomerationsaspekt 

Im unmittelbaren Umfeld befinden sich keine weiteren Einzelhandelsbetriebe mit Überschneidungen 

bzw. Ergänzungen im Sortiment, so dass im vorliegenden Fall keine 

Agglomeration i.S. des Einzelhandelserlasses vorliegt und auch keine geplant ist. 

Die geringfügige Erweiterung des ALDI-Marktes dient der Anpassung des bestehenden 

Marktes an aktuelle betriebslogistische Anforderungen sowie an aktuelle Anforderungen 

an eine kundenfreundliche, aufgelockerte Gestaltung der Ladenzone. 

Mit der Erweiterung des ALDI-Marktes erfolgt keine qualitative Änderung sondern lediglich 

eine quantitative Ergänzung. Die Erweiterungsmaßnahme dient vorrangig der Sicherung 

des Marktstandortes in Kastellaun. 

43 ebenda, zitiert aus: Wahl, Landesplanung Bd. 2, S. 38 

Anm.: Der aktuell diskutierte Hauptkritikpunkt am zentralörtlichen Gliederungsprinzip lautet: „Die Ansiedlung von großflächigem 

Einzelhandel und an der Peripherie der Städte beruht auf Entwicklungen, die sowohl gesellschaftlichen wie 

auch ökonomischen Ansprüchen gerecht würden. Sie grundsätzlich zu verhindern, könne nicht raumordnungs- oder 

kommunalpolitisches Ziel sein.“ 




6.6 Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild 

Der Standort des ALDI-Marktes befindet sich am südöstlichen Ortsrand von Kastellaun 

in einem durch Gewerbe- sowie Sport-/Freizeitnutzungen geprägten Band, welches 

sich im Südosten unmittelbar an den durch großflächige Wohnnutzung geprägten Siedlungsrand 

anschließt. 

Der bestehende ALDI-Markt stellt sich als eingeschossiger Hallenbau mit Satteldach 

dar. Das Erweiterungskonzept sieht vor das Marktgebäude um 10 m nach Nordosten 

zu verlängern sowie um einen Anbau für die Unterbringung des Pfandautomaten inkl. 

Vorraum und Leergutlager zu ergänzen. 

Durch die hier projektierte Vergrößerung des Marktgebäudes wird demnach keine Situation 

geschaffen, die aus stadtgestalterischer Sicht Anlass zu einer grundsätzlichen 

Neubewertung des Vorhabens gibt. 

Nachhaltige negative Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sind durch die 

Markterweiterung nicht zu erwarten. 

6.7 Auswirkungen auf den Naturhaushalt 

Die projektierte Markterweiterung wird sich bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung 

am Rahmen der angrenzenden Bebauung orientieren. Die Markterweiterung wird 

sich vorrangig auf bereits vollversiegelte Kundenparkplatzflächen erstrecken. 

Nachhaltige negative Auswirkungen auf den Naturhaushalt sind demnach nicht zu erwarten. 

6.8 Immissionsschutz 

Das Gelände des ALDI-Marktes befindet sich im Südosten der Siedlungslage von Kastellaun 

in unmittelbarer Nähe zur „Hasselbacher Straße“ (L 108), die eine Verbindung 

zu den südlich angrenzenden Ortschaften Hasselbach, Alterkülz, Neuerkirch bis zum 

nächstgelegenen Mittelzentrum Simmern darstellt. In nördlicher Richtung verläuft sie in 

die Bahnhofstraße, einer wichtigen innerstädtischen Hauptverbindungsachse und direkten 

Verbindung zum Marktplatz, als Hauptgeschäftszentrum und Knotenpunkt der 

strahlenförmig dort zusammentreffenden überörtlichen Hauptverkehrsachsen. 

Die innerörtliche Anbindungsqualität des Marktgeländes ist demnach als hervorragend 

zu bewerten. Die Südstraße besitzt den Charakter einer Sammelstraße im Gewerbegebiet. 

Im Norden schließen sich großflächige Wohn-/Mischgebiete an. 

Aufgrund dieser Lage kann der Kunden- und Lieferverkehr weitgehend störungsfrei 

erfolgen. Die Lage entspricht insofern den Grundsätzen des § 50 BImSchG, nach denen: 

„…die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen 

sind, dass schädliche Umwelteinwirkungen … auf die ausschließlich oder überwiegend 

dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete 

soweit wie möglich vermieden werden.“ 




7 Zusammenfassung 

• Es handelt sich im vorliegenden Fall nicht um die Neuansiedlung, sondern um die Erweiterung 

eines bereits seit vielen Jahren im Orts- und Einzelhandelsgefüge etablierten Marktes. 

Es werden keine Verkaufsflächen für die Unterbringung zusätzlicher Sortimente geschaffen. 

• Kastellaun hat gem. raumordnerischer Funktionszuweisung als Mittelzentrum u.a. die Aufgabe 

der Grundversorgung des dazugehörigen Nahbereichs mit Gütern und Dienstleistungen 

des täglichen Bedarfs (Grundversorgung). 

• Das projektierte Vorhaben entspricht nach Art und Größe der Grundversorgungsfunktion 

von Kastellaun. Bezogen auf die in Kastellaun und im Einzugsbereich verfügbare Kaufkraft 

stärkt die Markterweiterung die Kaufkraftbindung und ist dazu in der Lage den aktuellen 

Kaufkraftabfluss in andere Städte/Gemeinden um bis zu 3 % zu reduzieren. Nach Realisierung 

der Erweiterung wird noch ein rechnerisches Kaufkraftbindungsdefizit von rd. 

1,6 Mio. €/a für den Einzugsbereich verbleiben. 

• ALDI-Märkte führen ein schmales Warensortiment von nur ca. 700 – 750 Artikel (ein allgemein 

üblicher Vollsortiments-Supermarkt führt demgegenüber zwischen 7.500 und 11.500 

Artikel). Dieser Betriebstypus des Lebensmitteldiscountmarktes besitzt demzufolge spezialisierte 

Anforderungen an den Marktstandort mit einem starken Gewicht auf einer guten 

Verkehrsanbindung sowie einer ausreichenden Flächenverfügbarkeit. Insofern ist dieser 

Betriebstypus i.d.R. auf Standorte an den Siedlungsrändern mit guter Verkehrsanbindung 

angewiesen. 

• Mit der Erweiterung soll dieser Markt an aktuelle Kundenanforderungen angepasst werden 

(breitere Gänge, niedrigere Regale, großzügigere Präsentation der Waren, Anordnung in 

Zugriffshöhe). Durch diese zeitgemäße Neupositionierung des Marktes will die Fa. ALDI in 

Kastellaun wieder auf gleiche Augenhöhe mit dem unmittelbaren Wettbewerber vor Ort 

kommen (der LIDL-Markt in der Fordstraße besitzt bereits heute 1.030 m 2 Verkaufsflächen). 

• Diese Maßnahme dient demnach vorrangig der Kundenbindung. Von den rechnerisch hinzukommenden 

Verkaufsflächen von 187 qm wird nur ein Anteil von 1/3 bis max. 1/2 der 

Fläche unmittelbar umsatzsteigernde Effekte auslösen. Erfahrungen der Fa. ALDI-Süd an 

vergleichbaren Vorhaben zeigen, dass hierdurch keine neuen Kundenströme erschlossen 

werden. 

• Die Planung folgt auch insofern dem regionalplanerischen Grundsatz, dass in den zentralen 

Bereichen von Städten, Stadtteilen und Gemeinden entsprechend der jeweiligen Zentralitätsstufe 

und der örtlichen Gegebenheiten die weitere Einzelhandelsentwicklung sichergestellt 

werden soll. Dabei sollen das sich verändernde Käuferverhalten und die sektoralen 

Anforderungen des Einzelhandels angemessen berücksichtigt werden. 

• Das Verhältnis von Verkaufsflächen zu Nebenflächen wird künftig rd. 3 : 2 betragen. Damit 

wird dieser Markt nach der Erweiterung deutlich unter den heute üblicherweise anzusetzenden 

Ausnutzungskennziffern liegen. 

• Durch die räumliche Nähe zu großflächigen Wohngebieten ist der Marktstandort als „städtebaulich 

integriert“ einzustufen und entspricht dem raumordnerischen Ziel zur Gewährleistung 

einer ausreichenden Versorgung - auch der nicht motorisierten Bevölkerung - mit 

Gütern des täglichen Bedarfs in zumutbarer Erreichbarkeit. Der Markt trägt insofern auch 

zur Nahversorgung bei. 

• Das Marktgelände befindet sich am südlichen Siedlungsrand in der Nähe einer örtlichen 

Hauptverkehrsstraße. Die Verkehrserschließung kann auf kürzestem Wege über das überörtliche 

Straßennetz erfolgen, ohne das Gebiete, die überwiegend dem Wohnen dienen, 




belastet werden. Insofern entspricht diese Nutzungszuordnung aus immissionsschutzrechtlicher 

Sicht den Grundsätzen des § 50 BImSchG. 

• Nachhaltige negative Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sowie auf den Naturhaushalt 

werden durch den Neubau in der vorgesehenen Form nicht vorbereitet. 

• Mit der Erweiterung des ALDI-Marktes erfolgt keine strukturelle Änderung, sondern lediglich 

eine quantitative Ergänzung. Umsatzumverteilungen gegen örtliche Wettbewerber 

werden kaum quantifizierbar sein, da der ALDI-Markt bereits seit vielen Jahren im Einzelhandelsgefüge 

von Kastellaun inkl. Einzugsbereich etabliert ist. 

• Auch soweit die bestehenden Lebensmitteldiscountmärkte durch die geplante Erweiterung 

des ALDI-Marktes möglicherweise einer stärkeren Konkurrenzsituation ausgesetzt sein 

sollten, ist diesbezüglich eine schädliche Auswirkung nicht anzunehmen. Das Bauplanungsrecht 

hat nicht die Wahrung von Wettbewerbsinteressen im Blick, sondern verhält 

sich in dieser Hinsicht neutral. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass mit der 

aktuell vorgesehenen geringflächigen Erweiterung des bereits etablierten Marktes keine 

negativen städtebaulichen Auswirkungen i.S. von §11 Abs. 3 BauNVO zu Lasten des zentrenorientierten 

Einzelhandels entsteht. 

• Negative Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur von Nachbargemeinden durch die 

aktuell geplante Erweiterung des ALDI-Marktes können demnach ausgeschlossen werden, 

da im Einzugsbereich der Lebensmittelmärkte von Kastellaun keine weiteren Versorgungsbetriebe 

oder zentralen Versorgungsbereiche vorhanden sind, die durch die Erweiterung 

des Marktes beeinträchtigt werden könnten. 

• Benachbarte zentrale Orte (z.B. Emmelshausen, Simmern, VG Kirchberg) sind ebenfalls 

durch die Markterweiterung nicht betroffen, da sich der Einzugsbereich der Märkte von Kastellaun 

auf den Nahbereich beschränkt dessen (vollständige) Versorgung mit Gütern des 

täglichen Bedarfs (Grundversorgung) eine der raumordnerisch zugewiesenen Aufgaben 

des Mittelzentrums Kastellaun ist. 

Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen kann davon ausgegangen werden, 

dass die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO bezogen auf den vorliegenden Fall nicht 

greift, so dass hier eine „atypische Fallgestaltung“ vorliegt. 

M. Hausmann, Dipl.-Ing. 

Raum- und Umweltplanung 

StädtebauArchitekt AKH 

Weimar (Lahn), 16.01.2009

Erweiterung der ALDI-Verkaufsstelle i - Kastellaun

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