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und den Erwerbsnebenkosten die Finanzierungskosten
zu tragen, insbesondere mögliche Finanzierungsvermittlungsgebühren,
Bankbearbeitungsgebühren,
Agio und die Bereitstellungszinsen (vom Zeitpunkt
des Darlehensvertragsabschlusses bis zur Auszahlung
der gesamten Darlehenssumme) sowie die Darlehenszinsen.
Finanzierungsvermittlungsgebühren fallen
regelmäßig nur bei Inanspruchnahme der Dienste
eines Finanzierungsvermittlers an. Die Höhe der reinen
Finanzierungskosten hängt von den Konditionen
ab, die das jeweilige Kreditinstitut anbietet, von der
Höhe des aufgenommenen Darlehens, der Bonität
des Kreditnehmers (also des Erwerbers) sowie der
Einwertung des Finanzierungsobjekts durch die Bank,
da letzteres regelmäßig als Sicherheit für den aufgenommenen
Kredit dient. Die Darlehenskonditionen
variieren von Kreditinstitut zu Kreditinstitut und sind
vom Erwerber ohne Mitwirkung bzw. Hilfe der Verkäuferin
eigenständig zu erfragen bzw. auszuhandeln.
Darlehen müssen getilgt, also zurückbezahlt werden.
Bei Fremdvermietung sollte der Erwerber darauf achten,
dass die laufenden Finanzierungskosten nebst
Tilgung aus den Mieteinnahmen gedeckt werden,
damit der Erwerber nicht monatliche Zahlungen aus
seinem sonstigen Einkommen bzw. Vermögen zum
Erhalt der Anlage aufzuwenden hat. Ausschließlich
der Erwerber trägt das Risiko, dass die für die für den
Einsatz von Fremdmitteln und deren Tilgung aufzuwendenden
Kosten nicht durch laufende Einnahmen
aus Vermietung / Verpachtung oder durch sonstige
Vorteile, die der Erwerber einkalkuliert (bspw. Steuerersparnisse)
abgedeckt sind.
Der Erwerber haftet persönlich gegenüber der finanzierenden
Bank für die fristgerechte Zahlung von
Zins und Tilgung, unabhängig vom Vermietungsstand
bzw. der Einnahmesituation seiner Wohneinheit.
Hinzu treten die Finanzierungsnebenkosten, welche
regelmäßig mit den für die Beurkundung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung
verbundenen Notariats-
und die mit der Bestellung und Eintragung einer
Grundschuld verbundenen Notariats- und Gerichtsgebühren
zu nennen sind, welche näherungsweise
mit 0,5 % des zu sichernden Darlehensbetrages veranschlagt
werden, zur Höhe bzw. genauen Ermittlung
der Notariats- und Gerichtsgebühren gelten die Ausführungen
unter 9.2 entsprechend.
Kreditverträge werden von Kreditinstituten über
eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen, wobei der
Zinssatz von der Laufzeit des Darlehens abhängt. Der
Zinssatz kann variabel oder fix vereinbart werden, in
jedem Falle gilt die Vereinbarung nur für die Laufzeit
des Darlehensvertrages. Da das Darlehen nach Ablauf
der Vertragslaufzeit regelmäßig noch nicht vollständig
getilgt, d.h. zurückbezahlt sein wird, besteht
das Risiko der Anschlussfinanzierung. Denn zum
Zeitpunkt des Auslaufens des Darlehensvertrages
werden sich die marktüblichen Konditionen regelmäßig
geändert haben. Da sich die Wirtschaft aktuell in
einer Niedrigzinsperiode bewegt, kann davon ausgegangen
werden, dass sich die Zinsen bei Beendigung
der derzeit abgeschlossenen Darlehensverträge erhöhen.
Sofern die Finanzierung dann von einer anderen
Bank übernommen werden soll, sind ggf. erneut
Bearbeitungsgebühren etc. zu zahlen. Die Entwicklung
der marktüblichen Mieten ist unabhängig von
der Zinsentwicklung, so dass sich Zins und Tilgung
u.U. nicht mehr aus den laufenden Mieteinnahmen
trägt. Auch können sich die in der Person des Darlehensnehmers
liegenden Umstände (insbesondere
Einkommenssituation, ggf. Alter bei fehlender Erbfolgeregelung
etc.) bis dahin nachteilig verändert haben,
so dass sich eine Anschlussfinanzierung aus Gründen,
welche nicht in der Immobilie ihre Ursache haben,
möglicherweise nicht erlangen lässt.
Sofern ein Erwerber zur Finanzierung des Ankaufs
einer der angebotenen Einheiten eine Fremdfinanzierung
benötigt, sollte er auf eine verbindliche Kreditzusage
seines Kreditinstitutes bestehen, bevor er den
Kaufvertrag bzw. das Angebot bei dem beurkundenden
Notar unterschreibt. Denn falls er eine Fremdfinanzierung
nach Kaufvertragsabschluss nicht erhalten
sollte, kann die Verkäuferin vom Kaufvertrag
zurücktreten und Schadensersatz fordern oder sogar,
was in diesem Falle schlimmer wäre, am Kaufvertrag
festhalten und den vollen Kaufpreis fordern. Sofern
aufgrund eines Titels gegen den Erwerber vollstreckt
wird, kann dies möglicherweise zum Vermögensverfall
des Erwerbers führen.
10. Steuerliche
Einkunftsermittlung / AfA
Der Erwerber erzielt in Form der Mieteinnahmen Einkünfte/Verluste
aus Vermietung und Verpachtung,
sofern der Erwerb nicht für seinen Gewerbebetrieb
erfolgt. In diesem Rahmen der Ermittlung der Höhe
62 Chancen und Risiken