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Hausverwaltung Belima Berliner Liegenschaften Management
GmbH & Co. KG, Arndtstr. 34, 10965 Berlin
eintreten. Der WEG-Verwalter erhält eine monatliche
Verwaltergebühr; er hat u.a. für die ordnungsgemäße
Verwaltung und die Umsetzung der Eigentümerbeschlüsse
Sorge zu tragen.
2. Kaufvertrag
Die Verkäuferin schließt mit den Erwerbern einen
Bauträgervertrag über die Verschaffung von Eigentum
an einer Sondereigentumseinheit (Wohnungsund
/ oder Teileigentum) nebst Miteigentumsanteil
an dem Gemeinschaftseigentum in einem von der
Verkäuferin noch zu errichtenden Neubau mit einer
Festpreisvereinbarung auf der Grundlage einer detaillierten
Baubeschreibung ab. Die Baubeschreibung ist
die Grundlage der verkäuferseitigen Herstellungsverpflichtung:
In ihr ist geregelt, welche Ausstattung und
Qualität der Erwerber von der Verkäuferin erhält und
für welche die Verkäuferin gewährleistungspflichtig
ist. Dieser Vertrag regelt die gegenseitigen Ansprüche
der Erwerber und der Verkäuferin, so dass nachstehend
die wesentlichen Regelungen kurz erläutert
werden.
a) Der Abschluss des Kaufvertrages
Der Kaufvertrag mit Bau- bzw. Herstellungsverpflichtung
(Bauträgervertrag) über die gewünschte, noch
zu errichtende Neubauwohnung bzw. den noch zu
errichtenden Tiefgaragenstellplatz wird bei gleichzeitiger
Anwesenheit von Erwerber und Verkäuferin
(bzw. ggf. deren entsprechend Bevollmächtigtem)
vor einem Deutschen Notar abgeschlossen. Der Vertrag
muss beurkundet, d.h. insbesondere von dem
Notar vorgelesen werden.
Bei Vorliegen eines sachlichen Grundes ist es auch
möglich, den Vertragsabschluss in ein Angebot und
dessen Annahme aufzuspalten, so dass nicht beide
Parteien gleichzeitig bei einem Notar erscheinen
müssen. Das Angebot ist in diesem Falle von dem
Erwerber abzugeben. Dieses Vorgehen ist allerdings
nur bei Vorliegen eines sachlichen Grundes – bspw.
große örtliche Entfernung, persönliche Verhinderung
etc. – zulässig. Auch hier müssen Angebot und
Annahme von einem Deutschen Notar beurkundet
werden. An sein Angebot muss sich der Erwerber vier
Wochen lang ab dem Zeitpunkt der Beurkundung
unwiderruflich gebunden halten. Das Angebot kann
von der Verkäuferin nur während dieser vierwöchigen
Bindungsfrist angenommen werden.
b) Der Inhalt des Bauträgervertrages
aa) Kaufgegenstand – rechtliche Definition
Erworben wird ein in der Teilungserklärung im einzelnen
bezeichnetes Sondereigentum (Wohnungs- und
/ oder Teileigentum) nebst Miteigentumsanteil an
dem Grundstück sowie ggf. einem dem Sondereigentum
zugeordneten Sondernutzungsrecht. Für
jeden Kaufgegenstand wird im Rahmen des grundbuchlichen
Vollzuges der Teilungserklärung ein gesondertes
Grundbuchblatt angelegt werden. Für die
Erwerber besteht die Möglichkeit, neben einer Wohnungseigentumseinheit
das Teileigentum an einem
Pkw-Stellplatz in der Tiefgarage zu erwerben – dies
ist in dem jeweiligen Kaufvertrag genau zu definieren.
Das erworbene Sondereigentum wird mit den oben
unter II 1 a genannten grundbuchlichen Belastungen
in Abt. II vom Erwerber übernommen. Bei diesen
Belastungen handelt es sich um Rechte, welche
der Verwirklichung städteplanerischer Ziele bzw.
der Versorgung und/oder Erschließung dieses und
anderer Grundstücke dienen, welche sich also nicht
wertmindernd auf den Kaufgegenstand auswirken.
Die Verkäuferin wird sich in diesem Rahmen das
Recht vorbehalten, Dienstbarkeiten oder Baulasten
aller Art zu bestellen, die bspw. der Ver- oder Entsorgung
der Baulichkeiten mit Wasser, Energie, Telekommunikationseinrichtungen,
der Erschließung von
Nachbargrundstücken dienen (bspw. Geh-, Fahr- und
Leitungsrechte) bzw. welche zur Verwirklichung auch
der Vorhaben auf den Nachbargrundstücken rechtlich
erforderlich sein sollten. Auch hierbei handelt es
sich ausschließlich um solche Belastungen, welche
nicht der Sicherung einer Geldforderung dienen, so
dass auch diese Belastungen vom Erwerber als nicht
wertmindernd zu übernehmen sind. Zum Zwecke der
Bestellung derartiger Belastungen erteilt der Erwerber
der Verkäuferin unwiderruflich Vollmacht.
In Abt. III wird der Grundbesitz letztendlich lastenfrei
auf den Erwerber übertragen werden. Etwaige
Belastungen, welche möglicherweise in Abt. III des
Grundbuchs noch zur Eintragung gelangen sollten,
hat die Verkäuferin im Zuge der Abwicklung des
66 Die rechtliche Gestaltung des Erwerbs