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etwaige vertragliche Rücktrittsrechte des Verkäufers
müssen erloschen sein. Ferner muss eine Eigentumsvormerkung
im Grundbuch des Kaufgegenstandes
eingetragen und die Freistellung des Kaufgegenstandes
von allen Grundpfandrechten, die vom Erwerber
nicht übernommen werden, sichergestellt sein.
Die Baugenehmigung muss ebenfalls erteilt worden
sein bzw. wenn eine Baugenehmigung nicht vorgesehen
ist muss von der zuständigen Behörde bestätigt
worden sein, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt
oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem
Vorhaben begonnen werden darf oder wenn eine
derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, muss die
Verkäuferin dies bestätigen und nach deren Mitteilung
muss mindestens ein Monat vergangen sein.
Sofern die Eigentumsvormerkung für den Erwerber
noch nicht zur Eintragung gelangt ist, kann die Verkäuferin
eine Sicherheit in Form einer Bürgschaft
eines Kreditinstitutes, welches im Inland zum Geschäftsbetrieb
befugt ist, zur Sicherung eines etwaigen
Rückzahlungsanspruches des Erwerbers stellen,
womit unabhängig von grundbuchlichen Verzögerungen
der Kaufpreis nach Baufortschritt zu begleichen
ist.
Spezielle Fälligkeitsvoraussetzung ist der Baufortschritt,
welcher die Fälligkeit des Kaufpreises in bis
zu sieben Teilbeträgen („Raten“) auslöst. Die Höhe
und Anzahl der Raten wird im Kaufvertrag festgelegt
werden. Die Verkäuferin hat die entsprechenden Raten
beim Erwerber nach Vollendung der geschuldeten
Teilbauleistungen abzurufen, wobei den Erwerbern
vertraglich eine Zahlungsfrist von zwei Wochen
eingeräumt wird. Die Verkäuferin wird die TÜV Süd
Industrie Service GmbH beauftragen und bevollmächtigen,
die Bautenstände festzustellen, um keine
Zweifel über die Richtigkeit der Bautenstandsmitteilungen
aufkommen zu lassen. Es wird darauf hingewiesen,
dass für den Abruf der ersten Rate keine
Bautenstandsmitteilung erfolgen muss, da diese Rate
lediglich den Wert des Grundstücks abgilt.
Die Verkäuferin ist darüber hinaus gesetzlich verpflichtet,
den Erwerbern eine Fertigstellungssicherheit
für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne
wesentliche Mängel in Höhe von 5% des Kaufpreises
beizubringen. Diese Sicherheit kann in Form einer
Bürgschaft oder in Form eines Abzuges i.H.v. 5 % des
Kaufpreises beim Abruf der ersten Rate geleistet werden.
Eine entsprechende Mitteilung werden die Erwerber
spätestens im Zusammenhang mit dem Abruf
der ersten Rate erhalten.
Kommt der Erwerber mit der Zahlung einer oder
mehrerer Kaufpreisraten in Verzug, kann die Verkäuferin
ihren Verzugsschaden gegenüber dem Erwerber
geltend machen, insbesondere die gesetzlichen Verzugszinsen.
Zudem verschiebt sich der vereinbarte
Fertigstellungstermin um den Zeitraum, in welchem
sich der Erwerber mit der Zahlung einer fälligen Rate
in Verzug befindet.
ee) Kaufpreisfinanzierung
Erwerber, welche den Ankauf nicht (ausschließlich)
durch vorhandene Eigenmittel bewerkstelligen, benötigen
eine entsprechende Finanzierung durch ein
Kreditinstitut. Die Möglichkeiten und Konditionen
einer entsprechenden Kaufpreisfinanzierung müssen
die Erwerber im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses
eigenständig und ohne Mitwirkung der Verkäuferin
klären. In diesem Zusammenhang sollten die Erwerber
die finanzierende Bank möglichst frühzeitig über
die im Grundbuch eingetragene Rückauflassungsvormerkung
aufklären, um Schwierigkeiten im Zusammenhang
mit der späteren Abwicklung des Darlehensvertrages
zu vermeiden.
Da die Verkäuferin nur an solche Erwerber verkaufen
möchte, bei denen die spätere Kaufpreiszahlung auch
sichergestellt ist, verpflichten sich die Erwerber gegenüber
der Verkäuferin, einen Eigenkapitalnachweis
zu führen und / oder eine Finanzierungsbestätigung
des finanzierenden Kreditinstituts innerhalb von vier
Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages vorzulegen.
Sofern der Käufer dieser Verpflichtung nicht
genügt, kann die Verkäuferin den Kaufvertrag unter
den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen rückabwickeln
und ggf. Schadenersatz verlangen.
Damit die Erwerber die für eine Finanzierung erforderliche
Sicherheit in Form einer Grundschuld auch
bereits vor Umschreibung des Eigentums erlangen
können, bevollmächtigt die Verkäuferin den Erwerber,
eine Grundschuld in der erforderlichen Höhe in
das Grundbuch eintragen zu lassen.
Die rechtliche Gestaltung des Erwerbs
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