BVI 02/2013 - BVI Magazin

02-2013 5. Jahrgang 

BVI magazin 

Die Zeitschrift des Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. 

www.bvi-magazin.de 

Deutscher Immobilien 

Kongress 

Die Branche trifft sich in Berlin – der BVI 

begeht sein 30-jähriges Jubiläum 

Seite 6 

Modernisierung im Bestand 

Neue Heizungssysteme schonen die 

Umwelt und sichern eine kostengünstige 

Wärmeenergieversorgung 

Seite 21 

So viel mehr Wert.

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Editorial 

Geplante Wärmelieferverordnung praxisfern 

Umsetzbare Contracting-Regelung notwendig 

Liebe Leserinnen und Leser, 

mit dem Mietrechtsänderungsgesetz tritt am 1. Mai 2013 auch die geplante 

Neuregelung zur gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) gemäß 

§ 556c BGB in Kraft. Der Paragraph ermöglicht es, die Versorgung eines 

Mietgebäudes mit Wärme oder Warmwasser von der Eigenversorgung auf 

Contracting oder Fernwärme umzustellen und die Wärmelieferkosten als 

Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. 

Nach Absicht des Gesetzgebers soll damit ein wichtiges Instrument zur 

Steigerung der Energieeffizienz geschaffen werden. Die Neuregelung 

ist aber stattdessen komplizierter, bürokratischer und streitanfälliger 

als die bisherige Rechtslage. Praxisfern ist insbesondere die gesetzlich 

geforderte Kostenneutralität bereits zu Beginn der Umstellung auf 

gewerbliche Wärmelieferung. Denn gerade zu Beginn des Wärmeliefervertrages 

entstehen typischerweise Mehrkosten, die erst durch den 

späteren Effizienzgewinn nach Umstellung auf Contracting neutralisiert 

werden und zu einer tatsächlichen Einsparung führen können. 

Zusätzlicher bürokratischer Aufwand entsteht im Rahmen des Kostenvergleichs 

zur Ermittlung der Kostenneutralität, bei der Bestimmung der 

erforderlichen Effizienzgewinne und bei der entsprechenden Berücksichtigung 

im Wärmelieferungsvertrag und den Informationspflichten 

gegenüber den Mietern. Die gesamten wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen 

der komplizierten Regelungen sind bislang noch nicht vorhersehbar. 

Ein flächendeckender Rückgang des Wärmecontractings ist mit 

dieser Regelung aber zu erwarten. 

Im Rahmen der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft 

Deutschland hat der BVI zu den geplanten Contracting-Regelungen 

gegenüber dem Bundesjustizministerium Stellung genommen und gefordert, 

die Wärmelieferverordnung zu vereinfachen und abweichende 

Individualvereinbarungen zuzulassen. Nur so können ungewollte Fehlentwicklungen 

effektiv vermieden werden. 

Inhalt 

4 Schwerpunktthema 

4 Instandhaltung und Modernisierung: Wo liegen die Unterschiede? 

Wann sind sie fällig? Wie plant man sie richtig? 

6 BVI-Veranstaltungen 

6 Die Immobilienbranche trifft sich zum Deutschen 

Immobilien Kongress 

6 Der BVI feiert sein dreißigjähriges Bestehen 

7 Beim Dresdner Verwaltertag erfuhren die Teilnehmer 

alles Wissenswerte zu SEPA und Trinkwasserverordnung 

8 Größtes Treffen der Thüringer Immobilienverwalter: 

Oberbürgermeister eröffnete Erfurter Verwaltertag 

9 Der Landesverband Bayern wählte bei den Münchner Verwaltertagen 

seinen stellvertretenden Landesbeauftragten 

10 Partnertreffen, Termine, Neumitglieder, Geburtstage 

11 BVI-Verwalter 

11 Serie Das BVI-WerteManagementSystem im Verwalteralltag: 

Glaubwürdigkeit im Geschäftsleben als Einheit von 

Denken, Reden und Handeln 

12 Der Landesverband Bayern informierte beim Verwalterfrühstück 

über die Rauchwarnmelderpflicht und SEPA 

13 Rechte und Pflichten des Beirats standen im Fokus des 

Beiratsseminars der GRUVA Grundverwaltung GmbH 

14 Politik & Aktuelles 

14 Peter Patt kommentiert: Inklusiv-Mieten gehört die Zukunft 

15 Management & Führung 

15 Thorsten Woldenga über den Einfluss der eigenen 

Einstellung auf den Umgang mit „schwierigen” Kunden 

16 Wirtschaft & Recht 

16 Anfechtungsklage: Verwalter muss Eigentümerliste vorlegen 

17 Vereinbarung über Instandhaltung und -setzung der Fenster 

durch Eigentümer erfasst nicht unbedingt deren Austausch 

18 Ladenlokal darf nicht als Wettbüro genutzt werden, wenn 

dies der Teilungserklärung widerspricht 

19 Dienstleistungen 

19 Online-Verwaltungssoftware, Kautions-Service, WEG- 

Kontoführung und Darlehen der Hausbank München 

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Wärme fürs Leben 

Thomas Meier 

Präsident des BVI 

Bundesfachverbandes 

der Immobilienverwalter e. V. 

20 Caninenberg & Schouten: Verbesserte Konditionen bei 

Vertrauensschaden- und Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 

21 Energie & Umwelt 

21 Serie Moderne Heiztechnik von Junkers – Teil 1: 

Heizungsmodernisierung mit System 

22 Impressum, Hersteller & Dienstleister 

30 Jahre BVI 

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Schwerpunktthema 

Foto: Neucom GmbH 

Foto: Heinze GmbH 

Schwerpunktthema 

Foto: electriceye/Fotolia 

Eine gute Planung ist das A und O einer erfolgreichen Instandhaltung 

oder Modernisierung. 

Für größere Umbauarbeiten – beispielsweise am Dach – 

sollten Verwalter Architekten oder Ingenieure hinzuziehen. 

Für eine erfolgreiche Energiewende 

Instandhaltung und Modernisierung in Neubau und Bestand 

Eine Immobilie ist definiert durch ihre Gesamtnutzungsdauer. Diese beträgt bei Wohngebäuden etwa 

80 bis 90 Jahre. Wird davon das Alter des Hauses abgezogen, so ergibt sich daraus die Restnutzungsdauer. 

Damit die Restnutzungsdauer effektiv ausgeschöpft werden kann, müssen Immobilienbesitzer 

Instandhaltungen durchführen und modernisieren. Sie können einer Immobilie eine bis zu 

zehn Jahre längere Lebensdauer schenken. 

Der Großteil der Wohnungsbestände in 

Deutschland wurde in den 50er- bis 70er- 

Jahren erstellt. In vielen Fällen stehen heute 

meist umfangreiche Modernisierungs- und 

Instandhaltungsmaßnahmen an. 

Instandhaltung als Werterhalt – 

Modernisierung als Wertsteigerung 

In der Fachsprache wird zwischen einer 

Instandhaltung und einer Modernisierung 

unterschieden: Bei der Instandhaltung werden 

defekte oder abgenutzte Bestandteile einer 

Immobilie ausgetauscht. Sie sorgt für einen 

normalen altersgeminderten Werterhalt. 

Wird sie unterlassen, riskiert der Hausbesitzer 

einen überdurchschnittlichen Wertverlust 

des Objekts. Die Modernisierung setzt 

hingegen auf Wertsteigerung. Unter ihr 

werden alle Maßnahmen am Gebäude verstanden, 

die über die normale Instandhaltung 

von Bauteilen sowie der technischen 

Ausstattung hinausgehen und nicht dem 

reinen Funktionserhalt dienen. Sie umfasst 

einerseits Maßnahmen, die eine bewohnergerechte 

Gestaltung des Gebäudes und 

des Umfeldes beinhalten. Dazu gehören 

Verbesserungen der Wohnungszuschnitte, 

die Erneuerung der Küchen und Bäder 

oder barrierearme Nutzungsmöglichkeiten 

der Wohnung. Andererseits gehören zur 

Modernisierung auch bau- und haustechnische 

Maßnahmen, die nachhaltig zu einer 

Verringerung des Energie- und Wasserverbrauchs 

führen, die sogenannte energetische 

Modernisierung. Diese umfasst die 

Verbesserung des baulichen Wärmeschutzes, 

den Einbau effizienter Heizungs- und Warmwasseranlagen 

(Niedertemperatur- oder 

Brennwertkessel, Wärmepumpen, Solarkollektoren) 

sowie lüftungstechnischer Anlagen 

und die Nachrüstung wassersparender 

Armaturen. 

Der Umwelt zuliebe – Trend zu 

energetischer Modernisierung 

Besonders bei der Modernisierung gewinnt 

das Thema Energie inzwischen immer mehr 

an Bedeutung. Knapper und teurer werdende 

Ressourcen sowie ehrgeizige Klimaschutzziele 

der Bundesregierung sorgen für einen 

Trend hin zum energieeffizienten Haus. 

Viele Eigentümer streben die energetische 

Erneuerung ihrer Gebäude an, um den Vorgaben 

der Energieeinsparverordnung (EnEV) 

gerecht zu werden. Die entsprechend anfallenden 

Kosten, etwa für Dachisolierung, 

Fassade, Fenstererneuerung oder neue 

Heizung, sind umfassend und übersteigen 

oftmals die Instandhaltungsrücklagen 

von Eigentümergemeinschaften, sodass 

Sonderumlagen fällig werden. Ohne eine 

Optimierung und Verstetigung der aktuellen 

Fördermittel wird die energetische 

Sanierung nur schwerlich funktionieren. 

Hauseigentümer warten hinsichtlich fester 

Rahmenbedingungen allerdings bisher 

vergebens auf ein positives Signal aus der 

Politik und halten sich deshalb mit den notwendigen 

Investitionen noch zurück. Dabei 

hat die energetische Sanierung sehr positive 

Nebeneffekte: Jeder staatliche Förder-Euro 

bei der energetischen Gebäudesanierung löst 

acht Euro privater Investitionen vor Ort aus. 

Trotzdem hat die Bundesregierung erst kürzlich 

eine weitere Gelegenheit verpasst, die 

energetische Sanierung zu beschleunigen. 

Durch die Novellierung des Mietrechts besteht 

die Gefahr, dass Heizungsmodernisierungen, 

der Einbau von Wohnungslüftungsanlagen 

oder Umstellungen des Heizenergieträgers 

nicht unter den Begriff der energetischen 

Sanierung fallen. Folglich werden diese 

Maßnahmen voraussichtlich nicht mehr oder 

nur noch in verringertem Maße durchgeführt 

werden. Dabei stellt eine Modernisierung der 

Anlagentechnik bereits heute eine schnelle, 

effiziente und bezahlbare Lösung dar, um 

signifikant Energie einzusparen und den CO 2 

- 

Ausstoß im Gebäudebestand zu vermindern. 

Quelle: Gebäudeenergieberater Dipl.-Ing. Günter Oldigs – GEBGO 

Mit moderner Anlagentechnik zum 

energieeffizienten Haus 

Die Branche der Gebäudetechnik bietet 

effiziente Lösungen für Bestand und Neubau 

mit erheblichem Einsparpotenzial. Zum Beispiel 

könnten laut einer Studie der Roland 

Berger Strategy Consultants aus dem Jahr 

2011 184 Terawattstunden (TWh) Wärmeenergie 

und damit Kosten von jährlich 17 

Milliarden Euro eingespart werden. Dies entspricht 

dem jährlichen Wärmeenergiebedarf 

von zirka 10 Millionen Haushalten. Doch 

weiterhin arbeiten 75 Prozent der Heizungsanlagen 

in Deutschland ineffizient. Nach 

Angaben des BDH Bundesindustrieverband 

Deutschland Haus-, Energie- und Umwelttechnik 

e. V. liegt die Sanierungsquote derzeit 

bei nur drei Prozent. Knapp 24 Prozent 

von 1.000 Hausbesitzern einer aktuellen TNS 

Emnid-Umfrage gaben an, dass die aktuellen 

Fördermittel zu gering sind, und sie ihre 

Heizungsanlage deshalb nicht modernisierten. 

Dabei ist der Einsatz neuer innovativer 

Technologien in der Gebäudeausrüstung, 

speziell der Heizung und der Warmwasserbereitung 

unabdingbar, um – wie im Energiekonzept 

der Bundesregierung festgelegt – 

den Endenergiebedarf in Gebäuden bis 2050 

um 80 Prozent abzusenken. 

Instandhaltungsstau als 

Wertminderung 

Werden keine Maßnahmen zur Instandhaltung 

getroffen, spricht man von einem 

sogenannten Instandhaltungsstau, der die 

rechnerische Restnutzungsdauer der Immobilie 

verkürzt. Ein Instandhaltungsstau zeigt 

sich durch das vermehrte Auftreten von 

Bauschäden, beispielsweise feuchten Kellerwänden 

oder undichten Fenstern. Die Steigerung 

– der Modernisierungsstau – ist hingegen 

gekennzeichnet durch ein generelles 

Defizit der eigenen Immobilie im Vergleich 

zum – manchmal auch gesetzlich vorgegebenen 

– Standard am Markt. Zum Beispiel, 

wenn der energetische Standard wegen einer 

veralteten Heizungsanlage, nicht vorhandener 

Fassaden-Wärmedämmung oder einfach 

verglasten Fenstern offensichtlich vom normalen 

Durchschnitt abweicht. 

Neben einer erhöhten Lebensdauer der Immobile 

sichern Instandhaltung und Modernisierung 

nach einem zeitgemäßen Standard 

auch den langfristig stabilen Wiederverkaufswert. 

Dazu tragen die verminderten 

Unterhaltskosten des Gebäudes bei. Eine 

Wärmedämmung der Außenfassade kann 

sich bereits in weniger als zehn Jahren 

amortisieren, eine kurze Zeit im Verhältnis 

zur Lebensdauer der Gebäude von 80 und 

mehr Jahren. Der richtige Zeitpunkt für 

energiesparende Maßnahmen ist spätestens 

dann gekommen, wenn im Laufe der Nutzung 

eines Gebäudes ohnehin Baumaßnahmen 

erforderlich werden. Zur Planung 

von Modernisierungen und Umbauarbeiten 

sollten stets fachkundige Architekten oder 

Bauingenieure mit der nötigen beruflichen 

Erfahrung hinzugezogen werden. 

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Ersparnis in kWh/a und % 

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70.825 

43.625 

24.618 

21.150 

18.282 

17.301 

5.579 

5.114 

4.542 

27.200 38,4 % 

46.207 65,2 % 

49.676 70,1 % 

52.543 74,2 % 

53.524 75,6 % 

65.246 92,1 % 

65.711 92,8 % 

66.283 93,6 % 

Seite 4 BVI-Magazin 02-2013 BVI-Magazin 02-2013 Seite 5

BVI-Veranstaltungen 

Peter Schmalfeldt, City-Press 


Wie schon im Vorjahr wird Peter Ramsauer, 

Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, 

die Gäste des Deutschen Immobilien 

Kongresses begrüßen. 

Weiterbildung mit Elbblick – 

160 Seminarteilnehmer besuchten 

den Dresdner Verwaltertag 2013 

Deutscher Immobilien Kongress 2013 

„Standort bestimmen. Trends setzen. Erfolg sichern.” 

Mehr als 500 erwartete Teilnehmer, hochkarätige Referenten aus Politik, Wirtschaft und 

Verwaltung und Dr. Peter Ramsauer, Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 

als Gastredner – der Deutsche Immobilien Kongress 2013 bietet die ideale Plattform, um sich 

in den Themen der Immobilienwirtschaft auf den neuesten Stand zu bringen und das unternehmerische 

Netzwerk auszubauen. 

Dieses Jahr findet der vom BVI Bundesfachverband 

der Immobilienverwalter e. V. und 

dem BFW Bundesverband Freier Immobilienund 

Wohnungsunternehmen e. V. organisierte 

Deutsche Immobilien Kongress am 16. und 

17. Mai 2013 unter dem Motto: „Standort bestimmen. 

Trends setzen. Erfolg sichern.“ im 

Maritim proArte Hotel in Berlin statt. 

Die Energiewende erfolgreich 

gestalten 

Zentraler Diskussionspunkt auf dem diesjährigen 

Immobilienverwalter-Plenum wird sein, 

wie die Immobilienverwaltungswirtschaft 

auf die Energiekrise und die gestiegenen Anforderungen 

im Umweltschutz reagiert. Prof. 

Dr. Michael Braungart, Geschäftsführer der 

EPEA GmbH und Professor an der Leuphana 

Universität Lüneburg, der Universität Twente 

sowie der Erasmus Universität Rotterdam, 

wird sein Konzept „Cradle to Cradle“ – also 

„Von der Wiege zur Wiege“ – vorstellen, das 

den klassischen Recyclinggedanken konsequent 

zu Ende denkt. Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt 

aus Solingen, wird sich besonders mit 

den Auswirkungen des neuen Mietrechts auf 

die energetische Sanierung von Wohngebäuden 

auseinandersetzen. 

Aktuelle Entwicklungen des WEGund 

Mietrechts im Fokus 

Natürlich wird auch die aktuelle Urteilssprechung 

im WEG- und Mietrecht im Tagungsprogramm 

nicht zu kurz kommen. Dr. Olaf 

Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg- 

Blankenese, wird die wichtigsten juristischen 

Der BVI feiert mit seinen Mitgliedern 

30-jähriges Verbandsjubiläum 

Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter 

feiert in diesem Jahr sein 30-jähriges 

Bestehen. Am 8. Februar 1983 wurde er in 

Ratingen bei Düsseldorf gegründet und setzt 

sich seitdem für mehr Qualität in der Immobilienverwaltung 

und gesicherte politische 

Rahmenbedingungen für die Verwaltertätigkeit 

ein. Dem BVI waren und sind die persönlichen 

Beziehungen zu Freunden und Förderern 

sehr wichtig; deswegen freut er sich, das 

Verbandsjubiläum nun mit seinen Mitgliedern 

begehen zu können. Er lädt diese herzlich 

dazu ein, bei einem Stehempfang am 17. Mai 

2013 im Panoramapunkt am Potsdamer Platz 

Neuerungen vorstellen. Prof. Florian Jacoby 

von der Universität Bielefeld sowie Rechtsanwalt 

Dr. Egbert Kümmel werden beleuchten, 

was im Wohnungseigentumsgesetz 

besser geregelt sein könnte. Des Weiteren 

erwarten die Teilnehmer Vorträge zur rechtssicheren 

Formulierung von Renovierungsklauseln, 

zur Beschlussverkündung und zur 

Hausordnung. Ein Highlight wird der Vortrag 

von Jörn Ehrlich, Geschäftsführer von 

V.I.E.L® Coaching + Training, zur Verbesserung 

von Kommunikation durch effizientes 

Selbstmanagement. Am Abend des ersten 

Kongresstages lädt der BVI zur Feier der erfolgreichen 

Verbandsarbeit in den Postbahnhof 

am Ostbahnhof ein. 

Das Gesamtprogramm und das Anmeldeformular 

zum Deutschen Immobilien Kongress 

2013 finden Sie auf der BVI-Webseite www. 

bvi-verwalter.de in der Rubrik „Veranstaltungen“. 

 


in Berlin zu Gast zu sein. Neben dem offiziellen 

Teil, unter anderem einem Grußwort vom 

Vorsitzenden der BID Bundesarbeitsgemeinschaft 

Immobilienwirtschaft Deutschland, 

Walter Rasch, wird das Programm Unterhaltung 

für jedermann bieten. Weitere Einzelheiten 

können der persönlichen Einladung 

entnommen werden, die den Mitgliedern bereits 

zugegangen ist. Der BVI freut sich auf 

die gemeinsame Feier. 


6. Dresdner Verwaltertag am 4. März 2013 

Der Branchentreff sächsischer Immobilienverwalter 

Nach vielen trüben Tagen scheint am 6. Dresdner Verwaltertag endlich die Sonne. Über 160 

Verwalter sind der Einladung des BVI ins Maritim Hotel & Internationales Congress Center 

Dresden gefolgt. Die meisten Aussteller und Verwalter besuchen die Veranstaltung zum 

wiederholten Mal, loben die besonders herzliche Atmosphäre und die Praxisthemen. 

BVI-Vorstandsmitglied Dr. Michael Goßmann 

empfängt die Teilnehmer mit einem 

persönlichen Grußwort. Ich nenne die Themen, 

mit denen sich die Verwalter 2013 

auseinandersetzen müssen: das Mietrechtsänderungsgesetz, 

die Neuregelungen der 

GEZ-Gebührenzentrale, die Verlängerung 

der Prüffrist zur Legionellenuntersuchung, 

die Umstellung des Zahlungsverkehrs auf 

das SEPA-Verfahren. 

Das Fachprogramm eröffnet Prof. Dr. Florian 

Jacoby von der Universität Bielefeld. An 

sechs Fallbeispielen erläuterte er, was bei 

der Verwalterbestellung zu beachten ist. Anschließend 

beschäftigt sich Rüdiger Fritsch 

aus Solingen damit, welche Vollmachten zulässig 

sind und was der Verwalter bei Weisungen 

zu beachten hat. Durch die vielen 

Praxisbeispiele ist dieser Vortrag eine wertvolle 

Hilfe für die bevorstehenden Eigentümerversammlungen. 

Hausgeldansprüche bei 

Eigentümerwechsel 

Der Eigentümer- und Vermieterwechsel ist 

das Thema von Dr. Oliver Elzer aus Berlin. 

Die laufenden Zahlungen aus dem Einzelwirtschaftsplan, 

der Einzelabrechnung und 

aus Sonderumlagen schuldet immer der Eigentümer, 

der zum Zeitpunkt der Fälligkeit 

des entsprechenden Anspruchs Wohnungseigentümer 

ist. Abzurechnen ist gegenüber 

dem aktuellen Eigentümer zum Zeitpunkt 

des Beschlusses. Der neue Eigentümer 

schuldet nur die Abrechnungsspitze. In der 

Einzelabrechnung darf der Verwalter nur 

die Abrechnungsspitze ausweisen, und die 

Eigentümergemeinschaft muss nicht bezahlte 

Hausgeldforderungen auf der Grundlage des 

Einzelwirtschaftsplanes vom Veräußerer einfordern. 

Die Erfahrungen bei der Umsetzung der 

Trinkwasserverordnung haben gezeigt, dass 

die Aufwendungen wesentlich höher sind, 

als zuvor gedacht. Peter Gerhardt von der 

Techem Energy Services GmbH erläutert 

die Änderungen der Trinkwasserverordnung 

und die in § 16 enthaltenen neuen 

Verpflichtungen. Mike Reuschel von der 

Deutschen Kreditbank AG Dresden beschäftigt 

sich mit der Kontoführung in der 

Fremdverwaltung. 

Ungerechtfertigte Forderungen an den 

Verwalter 

Die Zusammenarbeit mit Verwaltungsbeiräten 

ist für Verwalter Grundlage des Erfolgs. 

Die Praxis zeigt aber, dass mit diesem Amt oft 

Eigeninteressen verfolgt werden. André Leist 

aus Dresden empfiehlt, in der Eigentümerversammlung 

ein reines Beschlussprotokoll 

zu erstellen. Falls die Eigentümer ein Ablaufprotokoll 

wünschen, kann dies als Anhang 

zum Beschlussprotokoll versandt werden. 

Dr. Dirk Sütterlin aus München wendet sich 

dem Streitpunkt Hausordnung zu: Aus Sicht 

der Eigentümer soll der Verwalter für die Einhaltung 

der Hausordnung sorgen. Nach den 

gesetzlichen Bestimmungen ist er aber nicht 

für deren Durchsetzung verantwortlich. 

Der BVI-Landesbeauftragte Andreas Lang beklagte 

die Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf fünf 

Prozent in Sachsen. 

Die Verwalter stehen vor der Herausforderung, 

den Zahlungsverkehr auf das SEPA- 

Verfahren umstellen zu müssen, denn ab 

dem 1. Februar 2014 gilt für Forderungen per 

Lastschrift nur noch dieses. Daniel Wackernagel 

von der Dresdner Volksbank Raiffeisenbank 

eG gibt dazu Handlungsempfehlungen. 

Natürlich darf in Dresden Dr. Olaf 

Riecke nicht fehlen. Er präsentiert schon 

traditionell die wichtigsten Änderungen in 

der WEG- und Mietrechtsprechung. Die Veranstaltung 

endet mit einer regen Podiumsdiskussion 

zu allen Themen des Tages. Mit 

vielen neuen Erkenntnissen verabschiede ich 

die Teilnehmer, wohl gerüstet für die bevorstehenden 

Eigentümerversammlungen. Ich 

freue mich schon heute auf den nächsten 

Dresdner Verwaltertag am 03.03.2014. 

Andreas Lang 

info@mietplan.de 




Andreas Mernberger moderierte souverän die Veranstaltung seines Landesverbandes, 

Vorstandsmitglied Dr. Michael Goßmann sprach ein Grußwort. 

Die erste Riege der Referenten des WEG-Rechts hatte den Weg in die thüringische 

Landeshauptstadt gefunden. 

Martin Metzger aus Rosenheim ist seit dem 22.03.2013 Stellvertreter des 

Landesbeauftragten für den LV Bayern, Werner Brückner. 

Engagement zahlt sich aus: Die Geschäftsführerin der AIVM Immobilienverwaltung, 

Verena Michels, nahm erfreut das TÜV-Zertifikat für Qualitätsmanagement entgegen. 

6. Erfurter Verwaltertag am 5. März 2013 

Ein Muss für Verwalter aus Thüringen 

Mit dem Erfurter Verwaltertag fand im Hotel Pullman am Erfurter Dom eine der größten 

Fortbildungsveranstaltungen für Immobilienverwalter des Landes Thüringen statt. Ausrichter 

des Seminars waren wie in den Vorjahren die Landesverbände Thüringen und Sachsen-Anhalt 

des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. 

Zum Auftakt hatte der BVI-Landesbeauftragte 

von Thüringen und Sachsen-Anhalt, 

Andreas Mernberger von der DEWAG Immobilien 

GmbH, mit dem Erfurter Oberbürgermeister 

Andreas Bausewein einen honorigen 

Gastredner eingeladen. Dieser beschrieb 

Erfurt wegen seiner extrem geringen Leerstandsquote 

von 1,4 Prozent als Paradies 

für Immobilienverwalter. Starke Verbände 

wie der BVI seien wichtig, um die Anforderungen 

der Wirtschaft an die Politik vermitteln 

zu können. 

Gesetze und Verordnungen 

ordnungsgemäß umsetzen 

Im den letzten Monaten sind mit der Trinkwasser- 

und der Mietrechtsnovelle viele 

Neuerungen auf Immobilienverwalter zugekommen, 

die den Bedarf nach Informationsaustausch 

und Weiterbildung noch 

akuter machen. Dementsprechend groß war 

der Andrang beim nunmehr 6. Verwaltertag 

in Erfurt. Die 90 Teilnehmer erfuhren zuerst, 

was bei der Verwalterbestellung zu beachten 

ist. Prof. Dr. Florian Jacoby von der Universität 

Bielefeld wies darauf hin, dass sie durch 

Beschluss mit einfacher Mehrheit in einer 

Eigentümerversammlung erfolgt, und beschrieb 

die Feinheiten, die bei der Ladung und 

Protokollierung zu beachten sind. Rüdiger 

Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

aus Solingen weihte 

anschließend die Zuhörer in die Geheimnisse 

der Vollmachten ein. Diese können nur zum 

Einsatz kommen, wenn die die Vollmacht 

vergebende Person nicht selbst bei der Eigentümerversammlung 

anwesend ist. Wurde 

für die Vollmacht die schriftliche Form gewählt, 

muss sie mit der Originalunterschrift 

versehen sein. Die Eigentümlichkeiten des 

Eigentümerwechsels erläuterte Dr. Oliver 

Elzer, Richter am Kammergericht Berlin. 

Er ging dabei besonders auf die Hausgeldproblematik 

ein. 

Experten vermitteln praxisbezogenes 

Fachwissen 

Mit dem Vortrag zur Umstellung auf den 

SEPA-Zahlungsverkehr wurde von Claudia 

Asche, Deutsche Kreditbank AG, ein topaktuelles 

Thema aufgegriffen. Bis zum Februar 

2014 müssen Verwalter für WEG-Konten 

jeweils eine Gläubiger-Identifikationsnummer 

(ID) bei der Bundesbank beantragt 

haben. Die Treuhandkonten laufen unter der 

ID des Verwalters. Für Lastschriften werden 

schriftliche Mandate benötigt. Die Deutsche 

Kreditbank informierte durch Thomas Dick- 

Janke weitergehend über ihre Konditionen 

für die Führung von WEG- und Treuhandkonten. 

Weitere praxisrelevante Themen 

stellten Siegfried Fuchs von der Techem 

Energy Services GmbH und Thomas Menzel 

von der WestWood Kunststofftechnik GmbH 

vor. Fuchs referierte die erneuten Änderungen 

der Trinkwasserverordnung, während 

Menzel eine effiziente Bauwerkssanierung 

beschrieb. Rechtsanwalt Stephan Scharlach 

aus Erfurt ging anschließend auf die juristischen 

Grundlagen des An- und Umbaus 

von Balkonen und Terrassen in Wohnungseigentumsanlagen 

ein. Welche Aufgaben 

und Befugnisse die Verwaltung in puncto 

Hausordnung hat erläuterte Dr. Dirk Sütterlin, 

Rechtsanwalt aus München, und Dr. Olaf 

Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg- 

Blankenese, stellte zum Abschluss der Veranstaltung 

die neuesten Urteile der WEG- und 

Mietrechtsprechung vor. 


Oberbürgermeister Andreas Bausewein hat allen 

Grund stolz zu sein – Erfurt boomt. 

6. Münchner Verwaltertage 

am 22./23.03.2013 

Was der Verwalter wissen muss, 

können sollte und nicht zu tun braucht 

Zu zwei Tagen Weiterbildung und Kollegengesprächen 

begrüßte der Landesbeauftragte 

des LV Bayern, Werner Brückner, 

die Teilnehmer der diesjährigen Münchner 

Verwaltertage. 

Zu Beginn der Münchner Verwaltertage 

stellten sich die Aussteller, darunter auch 

die Hauptsponsoren der Veranstaltung, ista 

Deutschland GmbH und Kabel Deutschland 

Vertrieb & Service GmbH, den 90 Teilnehmern 

vor. Der Seminarteil begann mit einem 

Vortrag von Dr. Olaf Riecke über das aktuelle 

Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Nach 

einem aktuellen BGH-Urteil dürfen Vermieter 

nicht generell verbieten, in Mietwohnungen 

Hunde und Katzen zu halten. Ein zweites 

Referat von Riecke befasste sich mit 

Beschlussnotwendigkeiten beim Abschluss 

von Dienstleistungsverträgen. Der Verwalter 

sollte sich dabei stets als weisungsgebundener 

Sachwalter des gemeinschaftlichen 

Vermögens verstehen. 

In Bayern wurde der Art. 47 Abs. 4 der Bauordnung 

geändert. Danach sind im Neubau 

seit dem 01.01.2013, im Bestandsbau ab dem 

01.01.2018 an vorgegebenen Stellen der 

Wohnung Rauchwarnmelder zu installieren. 

Montage und Wartung müssen von zertifizierten 

Fachfirmen durchgeführt werden, 

erläuterte Florian Brangenberg von der ista 

Deutschland GmbH. Die vom BVI gegründete 

Genossenschaft WODEV eG stellte im 

Hinblick auf den liberalisierten Energiemarkt 

ihr Angebot für einen gebündelten Energieeinkauf 

mit Bestpreisgarantie an. 

Neues zu SEPA, GEZ und 

Trinkwasserverordnung 

Nachdem BVI-Präsident Thomas Meier 

Verena Michels von der AIVM Immobilienverwaltung 

eine Urkunde über die TÜV- 

Zertifizierung ihrer Firma übereicht hatte, 

referierte er zu den Themen GEZ, SEPA und 

Trinkwasserverordnung. Während die Gebühreneinzugszentrale 

der ARD und ZDF 

Daten über Hausbewohner nur dann vom 

Verwalter einfordern darf, wenn alle anderen 

rechtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft 

sind, ist der Mehraufwand bei der Einführung 

des einheitlichen europäischen Zahlungsverkehrs 

sicher: Der Verwalter muss 

für die Umwandlung der Kontonummern 

und Bankleitzahlen in IBAN und BIC, für die 

Beschaffung der Gläubigeridentifikationen 

und der Lastschriftmandate sorgen. Bei der 

Trinkwasserverordnung besteht nach der 

erneuten Novellierung die Meldepflicht 

über die Untersuchungsergebnisse an die 

Gesundheitsämter nur noch bei Überschreitung 

der angegebenen Grenzwerte. 

Ein von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch aus 

Solingen aufgegriffenes Thema betrifft den 

Zeitraum von der Errichtung eines Gebäudes 

bis zum Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Ganz wichtig: Ablauf 

der Gewährleistung beachten – der Verwalter 

haftet! Über eben diese Haftungsfallen 

referierte Dr. Olrik Vogel, Rechtsanwalt 

aus München. Die Abnahme eines Gewerks 

durch den Verwalter sollte unterbleiben, da 

er in der Regel nicht die fachlichen Qualifikationen 

dafür besitzt. 

Mit einem mitreißenden Vortrag über den 

Einsatz moderner Technik im Verwalteralltag 

begann Reinhold Okon, Datenschutzbeauftragter 

des BVI, den zweiten Seminartag. 

Martin Metzger, Verwalter aus Rosenheim und 

nun stellvertretender Landesbeauftragter für 

Bayern, nahm sich des Themas § 35a EStG an. 

Er legte dar, dass die Inanspruchnahme von 

Fördermitteln der KfW-Bank mitunter weniger 

sinnvoll ist als die des § 35a. 

Amtsniederlegung des Verwalters und 

Pleite des Eigentümers 

Die Amtsniederlegung des Verwalters ist 

gesetzlich nicht geregelt, wird jedoch anerkannt, 

wenn ein wichtiger Grund vorliegt 

und sie nicht zur Unzeit erfolgt. Andernfalls 

könnten Schadensersatzansprüche entstehen, 

wie Dr. Dirk Sütterlin, Rechtsanwalt aus München, 

ausführte. Die Pleite von Eigentümern 

war das Thema von Rechtsanwalt André Leist 

aus Dresden. Da die Beitreibung ausstehender 

Gelder oft nicht oder nur verzögert möglich 

ist, sollte versucht werden, neue Forderungen 

zu minimieren. Dabei besteht auch die Möglichkeit, 

eine Wohnung von Versorgungsleitungen 

abzusperren. Das letzte Referat bestritt 

Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch zum Thema 

Versammlungsprotokoll. Für dessen Inhalt 

haftet immer der Versammlungsleiter, auch 

wenn er nicht Protokollführer ist. Berichtigungen 

von Fehlern im Protokoll dürfen auch 

nach Unterschriftsleistung erfolgen, denn der 

Beschluss einer Eigentümergemeinschaft gilt 

erst mit seiner Verkündung. 

Werner Brückner 

info@hausverwaltung-brueckner.de 



Glaubwürdigkeit Kompetenz Einsatzwille Zuverlässigkeit Partnerschaft Lebensfreude 

BVI-Verwalter 

Termine 2013 

Seien Sie dabei! 

Der BVI informiert auf seinen regionalen und überregionalen 

Veranstaltungen regelmäßig über WEG- und Mietrecht und gibt 

Praxistipps. 

Deutscher Immobilien Kongress 

Gemeinsame Veranstaltung des BVI e. V. und BFW e. V. im 

MARITIM proArte Hotel Berlin 

Beginn: 16.05.2013, Ende: 17.05.2013 

30 Jahre BVI – Stehempfang 

Überregionale Veranstaltung des BVI e. V. im Panoramapunkt 

am Potsdamer Platz Berlin 

17.05.2013 

12. Potsdamer Verwaltertag 

Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Berlin/ 

Brandenburg/Mecklenburg-Vorpommern im Kongresshotel 

Potsdam 

02.09.2013 

Stuttgarter Verwaltertage 

Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Baden- 

Württemberg im Dormero Hotel Stuttgart 

Beginn: 19.09.2013, Ende: 20.09.2013 

Weitergehende Informationen zu den genannten Veranstaltungen 

finden Sie auf unserer Website unter www.bvi-verwalter.de 

Etwaige Änderungen behalten wir uns vor! 

Neue BVI-Mitglieder 

Klara Bernhofer Hausverwaltung GmbH, 85092 Kösching, 

Ordentliches Mitglied 

SONNTAG Verwaltungsgesellschaft mbH, 22337 Hamburg, 


VR-Immobilien & Service GmbH, 36251 Bad Hersfeld, 


Mehr Informationen unter www.bvi-verwalter.de/hp405/ 

Mitglied-werden.htm 

Partnerschaft auf 

Hochtouren 

BVI-Partnertreffen am 07.02.2013 

in Mannhein 

430 Meter Fahrbahn, acht Links- und fünf Rechtskurven und eine 

sehr markante Steilkurve auf der Kartbahn – dass es niemanden aus 

der selbigen trug, ist nicht zuletzt dem Teamgeist zu verdanken, der 

das diesjährige Treffen der Fördermitglieder des BVI kennzeichnete. 

Auch im elften Jahr seines Bestehens trug das Partnertreffen durch 

gemeinsame Aktivität zum Ausbau des bestehenden Netzwerkes bei. 

Die Fördermitglieder sind für den Verband unerlässlich, um sich den 

Herausforderungen in der Immobilienwirtschaft erfolgreich zu stellen. 

Der BVI bedankt sich bei allen Partnern für den unermüdlichen 

Einsatz und die kontinuierliche Bereitschaft zur Zusammenarbeit. 

Herzlichen Glückwunsch 

… zur runden 60 

für Gabriele Wenthe, Ingo Wenthe Hausverwaltungs-GmbH 

in 27751 Delmenhorst 

für Dr. Michael Voß, WEVG WohnEigentum- 

Verwaltungsgesellschaft mbH in 13156 Berlin 

für Arthur Reinshagen, H. Ferdinand & Sohn Sylt GmbH 

in 25980 Sylt 

für Gerlinde Willmann, Unirent Immobilientreuhand 

Vermietungs- und Verwaltungs GmbH 

in 83071 Stephanskirchen 

für Karl-Heinz Speck, Schäfer & Partner GmbH 

in 09387 Jahnsdorf und IMF Immobilienmanagement & 

Facilities GmbH in 09669 Frankenberg 


für Klaus Bremer Grundbesitzverwaltung 

Bremer GmbH in 58285 Gevelsberg 


für Clemens Billerbeck, Wohnungswerk 

Sachsen AG in 01277 Dresden 

Wertvolles Verbandsleben 

Das WerteManagementSystem des BVI in der 

Praxis seiner Mitglieder 

Teil 6: Glaubwürdigkeit 

Auf wen von uns sind nicht schon Beiräte zugekommen, 

die bei der Suche nach einer Verwaltung verzweifelt sind 

und enttäuscht wurden? Deren Gemeinschaften werden 

meist von Unternehmen betreut, die den Maßstäben des 

BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. 

nicht entsprechen. Genau in diesem Moment können wir 

mit den Werten, die uns als Verbandsmitglied auszeichnen, 

bei vielen Vorstellungsgesprächen überzeugen und uns 

gegenüber dem Wettbewerb abheben. 

Bereits unsere Verpflichtung als BVI-Verwalter, 

den Nachweis über Fortbildungsmaßnahmen 

zu führen, unterstreicht, dass 

wir stets über ein aktuelles und fundiertes 

Fachwissen verfügen. Es genügt jedoch 

nicht, nur mit diesen Werten und Worten 

zu werben. Die gemachten Aussagen und 

Zusagen müssen auch gelebt werden. Wir 

von der AIVM GmbH versuchen, durch eine 

persönliche und individuelle Betreuung unserer 

Wohnungseigentümergemeinschaften 

ein offenes und faires Verhältnis zu jedem 

Eigentümer zu entwickeln. Das fängt damit 

an, dass keine Bewerbung um eine Verwaltung 

ohne vorherige Ortsbesichtigung und 

persönliche Gespräche mit dem Beirat unser 

Haus verlässt. Die Einsicht in die Teilungserklärung 

ist für uns ebenso zwingender 

Maßstab zur Kalkulation unserer Verwaltergebühren, 

denn auch diese Beurteilung 

führt dazu, dass unsere Angebote glaubwürdig 

sind. Für uns ist selbstverständlich, 

dass wir nur die Vertragsformen und 

-inhalte anbieten, die wir voller Überzeugung 

vertreten können. Objekte, die nicht 

zu uns und unserer auf Glaubwürdigkeit 

basierenden Art der Betreuung passen, erhalten 

von uns kein Angebot. Bei der Beurteilung 

werden Punkte wie Standortnähe, Historie 

der WEG, zu erwartender Aufwand und auch 

anhängige Rechtsfälle ins Kalkül gezogen. 

Glaubwürdigkeit durch Optimierung 

von Arbeitsabläufen 

Wir haben uns in den letzten Monaten mit allen 

Standards der Arbeitsprozesse innerhalb 

unseres Unternehmens bewusst auseinander 

gesetzt. Alle Vorgänge wurden hinsichtlich 

Effektivität, Plausibilität, Transparenz und 

Glaubwürdigkeit durchleuchtet. Entstanden 

ist ein Handbuch, in dem alle Arbeitsabläufe 

genau definiert und die entsprechenden 

Arbeitsanweisungen verfasst sind. Das Ergebnis 

war für uns überraschend und eine 

große Bereicherung. Insbesondere mich als 

Geschäftsführerin, die seit fast zwei Jahrzehnten 

als Verwalterin tätig ist, hat die 

Ausarbeitung und auch die damit verbundene 

Umstellung einiger Abläufe zur Weiterentwicklung 

bewogen. Gegenüber unseren 

Kunden ist eine Klarheit in der Betreuung 

entstanden, die alle Mitarbeiter gerne mittragen. 

Wir sind der Meinung, dass wir mit 

der Überprüfung unserer Arbeitsprozesse 

noch einen Schritt überzeugender und 

vertrauenswürdiger geworden sind. Ziel 

und Ergebnis der Ablaufoptimierung 

war eine erfolgreiche Zertifizierung 

zum TÜV-geprüften Immobilienverwalter 

hinsichtlich der Prozesse 

Objektbetreuung, Jahresabrechnung, 

Eigentümerversammlung, Buchhaltung, 

Das Credo von Verena Michels, Geschäftsführerin 

der AIVM Immobilienverwaltung: Seine Glaubwürdigkeit 

muss man gegenüber dem Kunden 

jederzeit unter Beweis stellen können. 

Personalqualifikation und Kundenorientierung. 

Dies soll uns nach außen nicht nur als 

Verbandsmitglied vom Wettbewerb abheben, 

sondern zusätzlich die Qualität und Glaubwürdigkeit 

unserer Arbeiten signalisieren. 

Glaubwürdigkeit durch 

partnerschaftlichen Austausch 

Über diese Aktivitäten hinaus haben wir in den 

letzten Jahren durch einen intensiven Kontakt 

mit unseren Verbandskollegen viele neue Eindrücke 

und Unterstützung erfahren dürfen. 

Wir genießen die Offenheit der Kollegen im 

BVI. Die Vorgehensweise von Kollegen kann 

eine Orientierungshilfe sein. Entscheidend ist 

jedoch die eigene Unternehmensphilosophie 

und deren stetige Verbesserung. Es ist wichtig 

für uns, bei jedem Austausch von Erfahrung 

authentisch und damit glaubwürdig zu bleiben. 

Hervorzuheben sind dabei Projekte wie 

gemeinsame Beiratsseminare, die ein Gewinn 

für unsere Kunden sind und die Glaubwürdigkeit 

aller Verbandsmitglieder unterstreichen. 

Gerade in Zeiten, in denen viele Eigentümer 

enttäuscht wurden, ist es wichtig, uns als 

seriöse, vertrauenswürdige und ehrliche Verwalter 

auf dem Markt darzustellen. Der BVI 

ermöglicht es uns, uns von den Wettbewerbern 

abzuheben: durch unsere Gemeinschaft und 

das Festhalten an unseren gemeinsamen Idealen. 

Lassen Sie uns ein Zeichen setzen, indem 

die Werte und Ziele des Verbandes uns bei der 

Betreuung unserer Kunden begleiten. 

Verena Michels 

vm@a-i-v-m.de 

Foto: Anlagen- und Immobilienverwaltung Michels GmbH 



Mit leerem Magen kann man nicht 

denken – deswegen führten sich 

die Verwalter vor den Informationen 

erst einmal das Frühstück 

zu Gemüte. 

Fotos: Hausverwaltung Brückner GmbH 


Erfolgreiches Beiratsseminar der GRUVA 

Fachwissen für eine gemeinsame Verwaltungsarbeit 

In Bayern heißt der Stammtisch 

Verwalterfrühstück 

Aktuelle Informationen zu SEPA und Rauchwarnmeldern 

Der Landesbeauftragte Werner Brückner lud die bayerischen Verwalterkollegen am 27. Februar 

zu einem Verwalterfrühstück ins Hotel Maritim nach Nürnberg ein. Neben dem Erfahrungsaustausch 

unter Kollegen standen die Themen SEPA und Rauchwarnmelder auf dem 

Programm. 

Der vereinheitlichte europäische Zahlungsverkehr, 

bekannt unter dem Namen SEPA, 

berührt spätestens ab Februar 2014 alle 

Verwalter. Von da an sind nur noch SEPA- 

Zahlungen möglich. Andreas Buchheim von 

der Hausbank München erläutert in seinem 

Vortrag ausführlich die SEPA-Systematik 

und die notwendigen Vorbereitungen, die 

Verwalter zu treffen haben. Die Umwandlung 

der schriftlichen Einverständnisse zu 

Lastschrifteneinzügen in sogenannte Mandate 

muss ebenso angestoßen werden wie 

die Umwandlung der Bankverbindungen in 

IBAN und BIC. Zwingend ist auch, dass der 

Verwalter eine Gläubiger-Identifikationsnummer 

(CI) einholt. Diese CI ist bei der Bundesbank 

zu beantragen. 

Die Einführung der Zahlungsweise nach 

SEPA sollte möglichst im Laufe dieses Jahres 

und nicht erst ab dem 1. Februar 2014 erfolgen. 

Die Informationen zu diesem Thema an 

die Eigentümer sollten möglichst einfach gestaltet 

und auf den Versammlungen oder im 

Protokoll mitgeteilt werden, 

empfiehlt Werner Brückner, 

Foto: Techem Energy Services GmbH 

In Bayern sind bis zum 31.12.2017 

alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern 

auszustatten. 

der Landesbeauftragte des BVI-Landesverbandes 

Bayern. Die vorhandenen Lastschrifteinzüge 

sollten als bereits erfolgte 

Mandate gewertet werden, so dass eine neue 

Mandatseinholung bei den Eigentümern 

unterbleiben kann. 

Ungeklärte Rechtslage bei 

Rauchwarnmeldern 

Rauchwarnmelder – alles andere als sicher, 

zumindest was die Rechtsprechung anbelangt. 

Herman Eckert von der Techem 

Energy Services GmbH bezieht sich in seinem 

Vortrag auf die Änderung der bayerischen 

Bauordnung in Art. 47 Abs. 4, seit dem 

1. November 2011 Gültigkeit hat. Die Änderung 

fordert für Neubauten ab sofort und für 

Wohnungen in Bestandsbauten spätestens ab 

1. Januar 2018 Rauchwarnmelder in Schlafzimmern, 

Kinderzimmern und Fluchtwegen 

wie Fluren. Diese können als Einzelmodelle 

oder als vernetzte Meldeketten in den Wohnungen 

installiert werden. Wichtig ist dabei 

die regelmäßige Durchführung 

einer Funktionskontrolle. Sowohl 

die Montage als auch 

die Wartung können von 

der Techem Energy Services 

GmbH übernommen 

werden. Techem hat ein 

Modell entwickelt, bei 

Techem übernimmt die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern. 

dem das Betreten der Wohnung zum Zweck 

der Kontrolle und Wartung von Rauchwarnmeldern 

entfällt. 

Bayern ist eines der letzten Bundesländer, 

in welchem der Einbau von Rauchwarnmeldern 

zur Pflicht geworden ist. Rechtsprechung 

hierzu ist aus dem bayerischen 

Raum noch nicht existent. Johannes Drabek, 

Rechtsanwalt aus Nürnberg, bezieht sich deshalb 

auf die in anderen Bundesländern entstandene 

Rechtsprechung und auf ein noch 

unveröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs 

vom 8. Februar 2013. In der bayerischen 

Bauordnung werden Eigentümer, keine Verwalter 

oder Eigentümergemeinschaften angesprochen. 

Für den Verwalter, der nur für 

das gemeinschaftliche Eigentum zuständig 

ist, steht bei weitem noch nicht fest, ob und 

inwieweit er für die Montage und Wartung 

der Geräte herangezogen werden kann. Da 

die Pflicht zum Einbau der Rauchwarnmelder 

erst ab dem 1. Januar 2018 besteht, 

sollte die Entwicklung der Rechtsprechung in 

den nächsten Jahren abgewartet werden. 

Beide Themen wurden auf dem sehr gut besuchten 

Verwalterfrühstück zwischen den Teilnehmern 

und Referenten interessiert und leidenschaftlich 

diskutiert wurden. Während in 

Bezug auf die Rauchwarnmelder noch einige 

Jahre abgewartet werden kann, ist hinsichtlich 

der Umstellung auf den SEPA-Zahlungsverkehr 

Eile geboten. 

Werner Brückner 

info@hausverwaltung-brueckner.de 

Beiräte und Verwalter an einem Tisch – so entsteht eine erfolgreiche Zusammenarbeit. 

Zum siebten Mal lud die GRUVA Grundverwaltung 

GmbH ihre Verwaltungsbeiräte 

und weitere Interessenten zu einem Halbtagesseminar 

in den Konferenzbereich der 

Handwerkskammer Düsseldorf ein. Der 

Einladung folgten trotz eisiger Temperaturen 

erstmals über 200 Teilnehmer, die von der 

Themenvielfalt begeistert waren. 

Martina Vetter, die in Düsseldorf eine eigene 

Praxis für Psychotherapie und Coaching 

führt und kürzlich im Haufe-Verlag das 

Fachbuch „Souveräner Umgang mit Immobilieneigentümern“ 

veröffentlicht hat, hielt 

das erste Referat des Tages. Sie kennt nicht 

nur die Sorgen und Nöte des Berufsstandes, 

sondern auch der Kunden, wie die positiven 

Reaktionen auf ihren Vortrag „Stress – 

Bewältigungs- und Vermeidungsstrategien 

im Alltag“ bewiesen. 

Im Anschluss erfolgte die juristische Aufarbeitung 

des Themas „Der Verwaltungsbeirat 

im Wohnungseigentum – Rechte und 

Pflichten“ durch den bundesweit bekannten 

WEG-Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch aus 

Solingen. Er veranschaulichte, dass der 

Beirat nur Kontrollpflichten, nicht aber 

Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter 

hat, und erwähnte, dass die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 

für Beiräte 

sinnvoll ist, aber nur bei fahrlässigem Verschulden 

wirksam wird. 

Heinz F. Fricke, Geschäftsführer der Objectus 

GmbH aus Norderstedt, wusste über die auch 

für Nordrhein-Westfalen anstehende Verpflichtung 

zur fachgerechten Installation 

von Rauchwarnmeldern und die noch 

schwelende Zuständigkeit für die regelmäßigen 

Wartungen und Sichtprüfungen zu 

berichten. 

Vor der Pause, in der sich die Teilnehmer 

bei Erfrischungen und Finger-Food austauschen 

und bei den Fachausstellern informieren 

konnten, wurde ein kurzer Film 

über die Arbeit der Firma MisoTec gezeigt, 

die als Fassadenkletterer fachgerecht Malerarbeiten 

ausführt und dadurch Gerüstkosten 

einspart. Die Pause selbst wurde für viele 

fachliche Gespräche mit Mitarbeitern der 

GRUVA GmbH und Ausstellern genutzt. Im 

großen Foyer der Handwerkskammer unterhielten 

neben den Abdichtungsexperten 

Westwood/Jung, der Wärmemessdienstfirma 

Brunata, dem Graffiti-Entferner Exuweg, 

dem Spezialisten für Rohrreinigung und 

-sanierung Löhnert, der Firma Junkers/ 

Bosch, das Aufzugplanungsbüro LiftConsulting 

sowie der Kabelbetreiber Unitymedia 

Informationsstände. 

Nach der Pause erläuterte Siegbert Kommer 

als Brunata-Vertreter die Sonderprobleme 

bei Heizungssystemen und alten Heizkörpern 

und gab Entscheidungshilfen für neuere 

Fotos: GRUVA Grundverwaltung 

Eine abwechslungsreiche Fachausstellung begleitete das 

Beiratsseminar in der Handwerkskammer in Düsseldorf. 

Messsysteme. Sehr informativ und lebendig 

war auch der Vortrag von Dipl.-Ing. Bernd 

Espeter vom gleichnamigen Planungsbüro 

aus Kaarst. Er gab Tipps zum Energiesparen, 

eine Kostengegenüberstellung bei Umstellung 

auf andere Heizsysteme wie Öl, Gas 

oder regenerative Energien und die Empfehlung, 

bei einer Erneuerung der Heizungsanlage 

auf einen Brennwertkessel zu setzen. 

Rechtsanwalt Fritsch informierte abschließend 

über aktuelle rechtliche WEG-Probleme 

zur Heizkostenabrechnung, zur Trinkwasseruntersuchung, 

der Laufzeit von Energieausweisen 

und der Mietrechtsreform. 

Ein Dankeschön gilt allen Referenten, 

Ausstellern und Mitarbeitern der GRUVA 

Grundverwaltung GmbH, dem Caterer Herrn 

Rajkovic, der in Kaarst bei Düsseldorf das 

internationale Restaurant „Alte Zeit“ betreibt, 

sowie den Damen und Herrren der Handwerkskammer, 

die zum Gelingen der Veranstaltung 

beitrugen. Der positive Verlauf 

der Veranstaltung veranlasste die GRUVA- 

Geschäftsführer Gerd Breder und Thomas A. 

Vetter zu dem Versprechen, schon jetzt mit 

der Planung des nächsten Beiratsseminars zu 

beginnen. 

Thomas A. Vetter 

vetter@gruva.de 


Politik & Aktuelles 

Management & Führung 

Peter Patt kommentiert: 

Renaissance der Inklusivmieten 

Früher war Energie günstig und wurde großzügig 

verbraucht. Mit explodierenden Preisen bestimmen 

heute Fragen der Kosteneinsparung unser Handeln: 

Heizung runter drehen, Glühbirnen tauschen, 

wärmer anziehen, Klimaanlage ausschalten. Von 

klein auf werden Kinder dazu ermahnt, Energie 

effizient zu nutzen. Effizienz wird dabei oft mit 

Verbrauchsreduzierung gleichgesetzt. 

Ist wirklich der Kunde „schwierig” oder eher 

mein Verhältnis zu ihm? Thorsten Woldenga 

schlägt einen Perspektivwechsel vor. 

Mein Umgang mit meinen 

„schwierigen” Kunden 

Oder: Was kann ich von diesem Personenkreis über mich erfahren? 

Peter Patt von der RHENUS Verwaltung GmbH 

sieht in der Gebäudebewirtschaftung einen Trend 

zur Eigenproduktion von Energie. 

Energieeffizienz bedeutet heutzutage meistens 

Reduzierung der Inanspruchnahme des 

Energielieferanten. Zukünftig wird Effizienz 

jedoch eine andere Bedeutung bekommen. 

Denn in der Gebäudebewirtschaftung bahnt 

sich ein Kulturwandel an. 

Während die einen den klassischen Weg der 

Vermeidung kostenpflichtigen Gebrauchs 

von Energielieferungen gehen, werden andere 

selber zu Energieproduzenten. Sie nutzen 

die selbst gewandelte Energie aus erneuerbaren 

Quellen: Solar- oder Bodenthermie, 

kombiniert mit Strom für die Wärmepumpe, 

der von Photovoltaik-Elementen stammt. 

Die Kostenkurven für Fremdbezug und 

Eigenerstellung werden sich bald schneiden. 

Das Motiv der Einspeisevergütung als sichere 

Rendite weicht dann dem Eigenverbrauch. 

Die selbst erzeugte Wärme wird durch den 

ebenfalls selbst erzeugten Strom mittels 

Wärmepumpe durchs Haus geführt. Die Bewohner 

können diese Energie also „hemmungslos“, 

ohne schlechtes Gewissen selbst 

verbrauchen. Der Energietransformator steht 

nicht mehr bei den Stadtwerken, sondern auf 

dem eigenen Dachboden oder im Anschlussraum, 

und von dort strömt die Energie aus 

Eigenproduktion in nahezu beliebiger Menge. 

Bauliche Effizienz statt 

Verbrauchseinschränkung 

Der Effizienzauftrag gilt zunehmend der 

baulichen Ertüchtigung zur energetischen 

Optimierung des Hauses, nicht mehr der Beeinflussung 

des Nutzerverhaltens. Strom und 

Wärme können unter diesen Voraussetzungen 

beliebig verbraucht werden – „kostet ja 

nix“. Ohne dass die Wärmekosten zur zweiten 

Miete ansteigen, könnte bei offenem Fenster 

geheizt werden – ein Sakrileg in der klassischen 

Wohnungswirtschaft. In Neubaugebieten 

wird diese Entwicklung deutlich: 

Große Glasflächen, hell erleuchtete Häuser, 

warme Gemütlichkeit im Winter, Kühle im 

Sommer und eine Energierechnung, die bald 

nur noch die Zählerkostengrundgebühr beinhaltet. 

Daneben das noch konventionelle 

Haus: Rollläden im Winter runter, damit die 

Wärme drinnen bleibt, Türen geschlossen, 

ungenutzte Räume ungeheizt belassen und 

trotzdem steigende Betriebskosten. 

Für eine gerechte Verteilung von 

Kosten und Nutzen 

In diesem Wettbewerb zwischen Jackeanziehen 

und Heizung-aufdrehen-können 

sind Gebäude mit vielen Etagen und kleiner 

Dachfläche im Nachteil. Die Dachfläche 

reicht dort meist nicht für die Erzeugung 

des gesamten Energiebedarfs der Hausbewohner, 

weil die technische Effektivität der 

geringen Zahl an Solarmodulen begrenzt 

ist. Dazu kommt, dass die Vermieter nur 

unzureichend von den Verringerungen der 

Betriebskosten aufgrund ihrer Investitionen 

profitieren. Die Lasten müssen sie weitgehend 

alleine tragen, während die ersparten 

Verbrauchskosten ausschließlich den Mietern 

zukommen. An einer gerechten Verteilung 

von Kosten und Nutzen energietechnischer 

Modernisierungen sowie an der Entwicklung 

geeigneter Energiespeicher muss deswegen 

noch gearbeitet werden. Besitzer größerer 

Häuser könnten ihren Bewohnern dann eine 

Art Flatrate mit Inklusivmieten anbieten, 

was das Heiz- und Verbrauchsverhalten wieder 

entkrampfen würde. Damit wäre auch 

dem Wohlbefinden der Bewohner gedient 

– getreu dem alten Werbespruch „Wärme 

schafft Behaglichkeit“. 

Ihr Peter Patt 

peter.patt@bvi-verwalter.de 

Bereits im fünften Jahr führte ich im Januar und Februar 2013 für den BVI bundesweit die 

Reihe „Chefseminare“ durch. Das Thema dieser Veranstaltungen war auch in diesem Jahr mit 

Bedacht gewählt, weiß ich doch, dass die „anspruchsvollen“ Kunden eigentlich allen Kolleginnen 

und Kollegen viel Energie kosten können. 

Die sogenannten „schwierigen“ Kunden sind 

in unserer aller Alltag präsent. Deshalb will 

ich einige Überlegungen aus der Workshop- 

Reihe an Sie weitergeben. 

Was hat mein „schwieriger” Kunde mit 

mir zu tun? 

An allen neun Standorten in Deutschland, 

an denen das „Chefseminar“ stattfand, 

nannten die Teilnehmer/innen stets einen 

anstrengenden Kundentypus, der in der Regel 

als „Besserwisser“ tituliert wurde und in 

unterschiedlichen Varianten auftreten kann. 

Wir beschäftigten uns mit dieser Typologie 

näher und untersuchten die Bedürfnisse, 

die einem solchen Auftreten zugrunde liegen. 

Unter anderem wurde ein in diesem 

Fall stattfindender Kampf um das „Werhat-mehr-Recht-Territorium“ 

erkannt, der 

gleichzeitig eine interessante Erkenntnis 

zutage förderte: Sehr oft verwandeln gerade 

wir uns in unserer Rolle in einen „Besserwisser“, 

um diesen vorgenannten Kampf 

für uns zu entscheiden – selbst bei eigentlich 

bedeutungslosen Sachverhalten, wo es 

eigentlich für uns effektiver wäre, gelassen 

zum nächsten Punkt überzugehen. 

Vielleicht sind Sie auch schon mal in diese 

Besserwisser-Falle getappt und finden einen 

Weg, das künftig zu vermeiden, wenn es 

angebracht ist? 

Gern genommen, doch selten 

erfolgreich! 

Ein wichtiger Teil der Chefseminare war 

die Überlegung, mit welchen konkreten 

Verhaltensweisen oder Strategien ich meinen 

„schwierigen“ Kunden begegnen kann. 

Neben der Frage, welches Werkzeug bei 

welcher Art von Kunden sinnvoll ist, bewerteten 

die Workshop-Teilnehmer auch das 

Chancen-Risiken-Verhältnis bei der tatsächlichen 

Anwendung. 

Ein Ergebnis stach dabei besonders hervor: 

Der oft anzutreffenden Reaktion, sich bei 

Angriffen in der Eigentümerversammlung 

zu rechtfertigen, wurde eine deutliche Absage 

erteilt. Das offene Bekenntnis der Versammlungsleitung 

zu einem Fehler nimmt 

häufig mit einem Schlag den ganzen Druck 

aus einer angespannten Situation. Trifft uns 

jedoch kein Verschulden, ist ein „Bewusststehen-lassen“ 

oft die bessere Alternative. 

Können auch Sie akzeptieren, dass es unterschiedliche 

Ansichten gibt und nicht immer 

Übereinstimmung erzielt werden muss? 

Hohes Erfolgspotenzial, doch selten 

genutzt! 

Zahlreiche Teilnehmer kamen zu dem Fazit, 

dass sie zu den Motiven ihrer Kunden selten 

weitergehende Überlegungen angestellt 

hatten. Wir zimmern uns regelmäßig aus 

unseren Eindrücken vom Verhalten anderer 

ein Bild zurecht und interpretieren es gerne 

als Angriff auf unsere Person. Dass wir dabei 

oft „ich weiß“ mit „ich nehme an“ verwechseln 

und daraufhin unangemessen oder 

falsch reagieren, wurde im Workshop deutlich. 

Eine einfache und effektive Lösung, die 

leider selten genutzt wird: Besser eine Frage 

stellen als sofort zu reagieren! Lohnt es sich, 

die vermutete Situation zunächst erst einmal 

zu klären, bevor (falsch) gehandelt wird? 

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen 

Momentaufnahmen aus der letzten Chefseminar-Reihe 

einige Gedankenanregungen 

geben konnte und wünsche Ihnen viel 

Erfolg beim Umgang mit IHREN „schwierigen“ 

Kunden! 

Thorsten Woldenga 

info@tcc-woldenga.de 


Wirtschaft & Recht 


Vorlage der Eigentümerliste 

aufgrund gerichtlicher Anordnung 

Bundesgerichtshof nimmt Verwalter in die Pflicht 

Erneuerung der Fenster – 

im Zweifel 

Angelegenheit der WEG 

BGH-Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 

Wird ein Beschluss der Eigentümerversammlung von einem 

Wohnungseigentümer gerichtlich angefochten, so ist die 

Klage gegen sämtliche übrigen Wohnungseigentümer zu 

richten (§ 46 Abs. 1 S. 1 WEG). Dabei ergibt sich für den 

klagenden Wohnungseigentümer das Problem, dass ihm in 

der Regel die Namen und Adressen seiner Miteigentümer 

nicht oder nicht vollständig bekannt sind. Dass letztendlich 

der Verwalter für die korrekte Benennung der Beklagten 

verantwortlich ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun 

entschieden (Urt. v. 14.12.2012 – V ZR 162/11). 

Dr. Oliver Elzer beobachtet als Richter am 

Kammergericht Berlin die Urteile des Bundesgerichtshofs 

mit besonderer Sorgfalt. 

Wurde in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass die Instandsetzung der 

Wohnungsfenster den Eigentümer trifft, so bedeutet dies nicht, dass dies auch für 

den Austausch eines Fensters gilt – so der BGH in seiner jüngsten Entscheidung zum 

Wohnungseigentumsrecht. 

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen, steht Verbandsmitgliedern über die 

BVI-Rechtsauskunftshotline mit schnellem Rat zur Seite. 

Bedeutung der Eigentümerliste 

Es ist, um dem anfechtenden Eigentümer die 

fristgebundene Klageerhebung nicht über 

Gebühr zu erschweren, zunächst gem. § 44 

Abs. 1 S. 1 WEG ausreichend, wenn der Kläger 

für die Beklagten eine Sammelbezeichnung 

unter Angabe der Grundstücksbezeichnung 

verwendet (z. B.: „Die übrigen Wohnungseigentümer 

der WEG X-Str. 2-4 in Y-Stadt“) 

und den Verwalter als den Zustellungsbevollmächtigten 

gem. § 45 Abs. 1 WEG bzw. den 

Ersatzzustellungsbevollmächtigten und dessen 

Vertreter gem. § 45 Abs. 2 WEG benennt. 

Die genaue prozessuale Bezeichnung der einzelnen 

Beklagten mit Vornamen, Nachnamen 

und ladungsfähiger Anschrift ist dann aber 

bis spätestens zum Schluss der mündlichen 

Verhandlung vor Gericht erforderlich und 

wird üblicherweise durch Vorlage einer sogenannten 

Eigentümerliste vorgenommen. 

Wird diese nicht rechtzeitig vorgelegt, so ist 

die Klage als unzulässig abzuweisen (BGH, 

Urt. v. 04.03.2011 – V ZR 190/10). Zwar kann 

in der Berufungsinstanz die Vorlage nachgeholt 

werden (BGH, Urt. v. 08.07.2011 – V ZR 

34/11), indes kann sich die verspätete Vorlage 

der Eigentümerliste für den Kläger negativ 

auf die Tragung der Prozesskosten auswirken 

(BGH, Urt. v. 28.10.2011 – V ZR 39/11). 

Anspruch auf Herausgabe der 

Eigentümerliste 

Typischerweise fordert der Kläger den Verwalter 

auf, die Eigentümerliste vorzulegen. 

Welche Handhabe aber hat der Kläger, wenn 

der Verwalter sich schlichtweg weigert, die 

Eigentümerliste zur Verfügung zu stellen? 

Eine Klage gegen den Verwalter auf Herausgabe 

der Eigentümerliste ist zwar aufgrund 

der Schutzwirkung des Verwaltervertrags 

für den einzelnen Eigentümer denkbar, das 

Urteil in diesem Prozess wird aber für den 

laufenden Anfechtungsprozess sicher zu spät 

kommen. 

Erzwingung der Vorlage der 

Eigentümerliste 

Daher beantragte der Kläger in dem vom 

BGH entschiedenen Fall den Erlass einer gerichtlichen 

Anordnung gem. § 142 Abs. 1 

ZPO gegen den Verwalter zur Vorlage der 

Eigentümerliste. Das Gericht kann anordnen, 

dass eine Partei oder ein Dritter eine Urkunde 

oder sonstige Unterlagen vorzulegen hat. 

Das Gericht kann gem. § 390 ZPO für 

den Fall der Versäumung der Vorlagefrist 

ein Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft 

festsetzen. Teilweise wurde dies für unzulässig 

gehalten, weil § 142 Abs. 1 ZPO auf 

die Eigentümerliste nicht anzuwenden ist, 

da sie nicht für die Klärung der Rechtslage 

benötigt wird, sondern lediglich eine 

für die Klagezulässigkeit notwendige Information 

darstellt. Der BGH geht in seiner 

Entscheidung vom 14.12.2012 indes davon 

aus, insoweit eine planwidrige Regelungslücke 

vorliegt und § 142 Abs. 1 ZPO analog 

anwendbar ist. Dabei geht der BGH sogar 

davon aus, dass das Gericht, wenn der 

Kläger seine erfolglosen Bemühungen vorträgt, 

keinen Entscheidungsspielraum besitzt. 

Jeder Verwalter ist daher gut beraten, 

wenn er die Eigentümerliste auf Anforderung 

umgehend herausgibt. 

Rüdiger Fritsch 

www.krall-kalkum.de 

Der Grundsatz, wer für Instandhaltung und 

Instandsetzung des Gebäudeeigentums zuständig 

ist, ist sehr einfach: Das gemeinschaftliche 

Eigentum müssen alle Wohnungseigentümer 

gemeinsam erhalten. Was 

wann auf wessen Kosten und mit welchen 

Mitteln zu tun ist, ist von ihnen zu entscheiden. 

Das Sondereigentum muss hingegen der 

jeweilige Wohnungseigentümer erhalten. Er 

trifft sämtliche Entscheidungen diesbezüglich 

allein. 

Bei diesem in sich geschlossenen und einfachen 

System bleibt es, wenn Wohnungseigentümer 

nichts Abweichendes vereinbaren. 

Vereinbarungen sind in allen Belangen möglich, 

kommen eigentlich aber nur in Bezug 

auf das gemeinschaftliche Eigentum vor. 

Es finden sich regelmäßig Vereinbarungen, 

wonach ein Wohnungseigentümer Teile des 

gemeinschaftlichen Eigentums auf eigene 

Kosten erhalten muss und auch die Entscheidung 

treffen darf, wann der Zeitpunkt dafür 

gekommen ist. Bei diesen Vereinbarungen 

geht es vor allem um solche Teile, die sich im 

„räumlichen Bereich“ des Sondereigentums 

befinden, wie etwa Außenrollläden, Fenster, 

Fensterläden, tragende Mauern, zu einem 

Balkon gehörenden Bauteile, aber manchmal 

auch Dachterrassen, Treppen, Loggien, 

Veranden oder Kfz-Stellplätze. 

Probleme durch unklare 

Kostenvereinbarungen 

Die Crux von Kosten- und Verwaltungsvereinbarungen 

liegt darin, dass sie häufig 

unverständlich formuliert sind. Ein Beispiel 

für unklare Formulierungen gab Anfang 

2012 ein Münchener Fall. Es ging um ein 

Außenfenster. Nach der Gemeinschaftsordnung 

musste es der Wohnungseigentümer 

erhalten, zu dessen Wohnung es „gehörte“. 

Der Außenanstrich war indes von allen Wohnungseigentümern 

zu leisten. Da das Fenster 

auszutauschen war, erwies sich die Vereinbarung 

als paradox, denn der Austausch war 

eine Erhaltungsmaßnahme, von der auch der 

Anstrich betroffen war. Nach Meinung des 

BGH (Urteil v. 02.03.2012 – V ZR 174/11) ist 

eine solche Vereinbarung eng auszulegen. Im 

Zweifel bleibt es beim oben beschriebenen 

System, dass sämtliche Wohnungseigentümer 

in der Verantwortung stehen. 

Anders verhielt es sich hingegen jüngst in 

einem Berliner Fall. Nach der dortigen Vereinbarung 

waren die Balkone, die ein Wohnungseigentümer 

allein gebrauchen durfte, 

auf dessen Kosten instand zu setzen und 

instand zu halten. Ein Wohnungseigentümer 

fragte sich nun, ob das auch für das gemeinschaftliche 

Eigentum gälte. Der BGH meinte 

völlig zu Recht ja (Urteil v. 16.11.2012 – V ZR 

9/12). Es sei nicht erkennbar, dass Kosten 

für die Instandhaltung und Instandsetzung 

der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden 

Bauteile eines Balkons von der Regelung 

ausgenommen seien. Dem Wortlaut der entsprechenden 

Vereinbarung lasse sich keine 

Differenzierung zwischen dem Sonder- und 

dem gemeinschaftlichen Eigentum entnehmen. 

Diese Deutung entspreche auch dem Sinn 

der Regelung. Dieser bestehe darin, dass die 

übrigen Wohnungseigentümer von der Verpflichtung 

zur Instandhaltung und Instandsetzung 

aller Balkonteile befreit sein sollen. 

Unangenehm ist, dass in sehr vielen WEG- 

Anlagen häufig anders verfahren wurde 

oder wird. Das führt in der Regel für die 

Wohnungseigentümer zu unerfreulichen Gerechtigkeitsdebatten 

über Kostenerstattung, 

Verjährung und dergleichen. Diese sollte der 

Verwalter moderieren. Anlass sich zu positionieren, 

besteht nicht. Treten Auslegungsprobleme 

auf, sollte sich der Verwalter anweisen 

lassen, wie er zu verfahren hat. Eine 

Beschlusskompetenz, Vereinbarungen auszulegen, 

besteht zwar nicht, aber ein Verwalter, 

dem die Wohnungseigentümer gesagt haben, 

wie sie eine Vereinbarung verstanden haben 

wollen, fährt in der Regel nicht falsch. 

Dr. Oliver Elzer 

www.oliverelzer.de 



Dienstleistungen 

Wettbüro nicht mit Ladengeschäft 

vergleichbar 

AG München – Urteil 482 C 24227/11 vom 18.4.2012 

Die Verwaltersoftware 

der Hausbank München 

Mehr Komfort, mehr Effizienz, mehr Sicherheit 

Der Pächter des Teileigentums kann gegenüber 

den Wohnungseigentümern nicht mehr 

Nutzungsrechte aus dem Pachtvertrag ableiten 

als dem Verpächter und Teileigentümer 

selbst zustehen. 

Der konkrete Fall 

Im Münchener Fall hatte die WEG selbst als 

„Prozessstandschafterin der übrigen Eigentümer“ 

geklagt, und zwar gegen Pächter und 

Eigentümer in ein und demselben Verfahren. 

Das Gericht bejahte einen Anspruch auf 

Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit 

Nr. 2 zum Betrieb eines Internetshops/Wettbüros, 

sei es durch den Eigentümer 

selbst oder einen Dritten (§ 1004 Abs. 

1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG). Die Nutzung der 

Teileigentumseinheit Nr. 2 zum Betrieb eines 

Internetshops/Wettbüros widerspricht der in 

der Teilungserklärung von 1979 getroffenen 

Vereinbarung, wonach in der Einheit Nr. 2 ein 

Laden samt Nebenräumen und dem im Keller 

befindlichen Lager vorgesehen ist. 

Darf ein Teileigentümer und/oder sein Pächter ein Wettbüro in einer Teileigentumseinheit 

„Laden” betreiben? Wurde bei der Aufteilung eines Hauses in Eigentumseinheiten 

eine Einheit als Laden bezeichnet, liegt darin eine Zweckbestimmung. Der 

Betrieb eines Wettbüros steht dem Betrieb eines Ladens nicht gleich und kann von 

der Eigentümergemeinschaft untersagt werden. Wie lässt sich ein Unterlassungsanspruch 

gerichtlich durchsetzen? 

Wenn es um Fragen der aktuellen WEG- und Mietrechtsprechung 

geht, hat Dr. Olaf Riecke, Richter am 

Amtsgericht Hamburg-Blankenese, die richtigen 

Antworten parat. 

Die Teilungserklärung enthält nicht lediglich 

unverbindliche Nutzungsvorschläge, sondern 

eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter 

im Sinne von den §§ 10 Abs. 2, 15 

Abs. 1 WEG. Dies folgt schon daraus, dass die 

Einheit Nr. 2 in der Teilungserklärung nicht 

allgemein als Gewerbeeinheit bezeichnet 

wird, sondern als Laden. Durch diese vereinbarte 

Zweckbestimmung wird das Recht des 

Teileigentümers mit den in seinem Sondereigentum 

stehenden Gebäudeteilen in dem 

durch das WEG vorgegebenen Rahmen nach 

Belieben zu verfahren, eingeschränkt. Dies 

gilt auch gegenüber den Wohnungseigentümern 

für den Pächter. Durch die Bezeichnung 

als „Laden“ in der Teilungserklärung 

liegt eine entsprechende Zweckbestimmung 

vor, die die Nutzung der Gewerbeeinheit 

als Wettbüro verbietet. Dabei verbietet die 

Bezeichnung „Laden“ zwar nicht jede abweichende 

Nutzung. Nicht erlaubt sind aber 

Nutzungsarten, die mehr stören, als die angegebene 

Nutzungsart. Bei der in diesem 

Zusammenhang gebotenen typisierenden 

Betrachtungsweise ist davon auszugehen, 

dass die Nutzung als Wettbüro schon im Hinblick 

auf die Geräusch- und auch Geruchsbelästigungen 

durch Rauch erheblich mehr 

stört, als die nach der Teilungserklärung vorgesehene 

Nutzung. 

Wettbüro an „sensiblem Standort” 

untersagt 

Auch ist die Prägung durch die unmittelbare 

Umgebung zu berücksichtigen. Im vorliegenden 

Fall handelt es sich um einen „sensiblen 

Standort“, nämlich ein Wohngebiet mit 

Schule, Kindergarten, Kirche und Geschäften. 

Der Betrieb eines Wettbüros führt zu einer 

Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls der 

Anwohner und stört daher mehr als der Betrieb 

eines Ladens. Während in einem Laden 

die Kunden ihre Einkäufe erledigen und dann 

die Geschäftsräume wieder verlassen, ist im 

Wettbüro damit zu rechnen, dass die Kunden 

ihre Wetten platzieren und sich dann die 

entsprechenden Rennen bzw. Spiele vor Ort 

ansehen. Außerdem muss bei dem Betrieb 

eines Wettbüros mit einer nicht unerheblichen 

Zahl abhängiger Spieler gerechnet 

werden, die für eine entsprechende Ein- und 

Ausgehfrequenz sorgen. Mit dem Betrieb 

zum Beispiel eines Lottogeschäfts ist dieser 

Zustand nicht vergleichbar. 

Dr. Olaf Riecke 

www.riecke-hamburg.de 

Die Hausbank München eG ist ein seit über hundert Jahren auf Immobilienbesitzer und 

Immobilienverwalter spezialisiertes Finanzinstitut. Seit vierzig Jahren bietet sie speziell 

entwickelte Branchensoftware für Immobilienverwalter an. Dazu zählen insbesondere die 

Produkt- und Dienstleistungsangebote „Verwalter-Service“ und „Kautions-Service“. Die 

zertifizierte Software ermöglicht es Immobilienverwaltern, ihre Verwalteraufgaben auf professionelle 

und effektive Weise abzuwickeln. 

Merkliche Einsparungen durch den 

„Verwalter-Service” 

Der „Verwalter-Service“ unterstützt Immobilienverwalter 

bei ihren täglichen operativen 

Aufgaben. Neben der Bereitstellung 

einer immobilienwirtschaftlichen Software 

werden viele Tätigkeiten des Alltags von 

Kundenbetreuern der Hausbank übernommen. 

Das bedeutet eine enorme Entlastung 

von zeit- und personalintensiven Arbeiten. 

Aber das ist noch nicht alles: Die Hausbank 

München legt auch hohen Wert auf kompetente 

Beratung ihrer Kunden. 

Die Oracle-Datenbanken sowie die Javabasierte 

Branchensoftware sind auf dem 

neuesten Stand einer modernen Software- 

Architektur, deren Bereitstellung über das 

Rechenzentrum der Hausbank vorgenommen 

wird. Durch die Spiegelung der Daten 

an zwei verschiedenen Standorten ist ein 

sehr hohes Maß an Sicherheit geboten. Für 

die Nutzung der Software ist keine Installation 

notwendig. Jede Hausverwaltung kann 

eine unbegrenzte Nutzeranzahl einrichten, 

ohne zusätzliche Kosten pro eingerichtetem 

Arbeitsplatz/Anwender aufwenden zu 

müssen. Alle Updates der Software erfolgen 

vollautomatisiert, wodurch jeglicher 

Mehraufwand vom Kunden ferngehalten 

wird. Durch die Integration von verschiedenen 

Modulen in VS 3 wird die Verwaltung 

von Daueraufträgen und die Disposition der 

Rücklagenkonten erleichtert. Die Informationen 

zu allen Kontoumsätzen sind ebenfalls 

vorgehalten und ergänzen die laufende 

Buchhaltung. 

Die für die Verwaltung von WEG- und Mietobjekten 

– also von der Stammdatenpflege 

bis zur Erstellung der Abrechnungen – erforderlichen 

Funktionalitäten sind nach anwenderorientierten 

und ergonomischen Gesichtspunkten 

implementiert. 

Hohe Arbeitsentlastung durch den 

„Kautions-Service” 

Auch das Verwalten der Mietkautionen ist 

höchst arbeitsintensiv und verschlingt Ressourcen. 

Das gilt nicht nur für Verwalter, 

sondern auch für Banken. Die Hausbank 

ist seit Einführung des heutigen § 551 

BGB darauf spezialisiert, ihren Kunden 

die zeitraubenden und immer wiederkehrenden 

Routine-Aufgaben durch Standardisierung 

zu erleichtern oder sogar 

abzunehmen. Ein besonderer Service für 

Neukunden ist, dass diese mit der eigentlichen 

Umstellung nichts zu tun haben. 

Nach der Umstellung kann der Kunde sofort 

die gesamte Leistungspalette der Hausbank 

nutzen. Diese bietet einen Rundum- 

Kautions-Service mit den wesentlichen 

Merkmalen: wohnungswirtschaftliches Knowhow, 

einfaches und effizientes Handling 

sowie eine hohe Kundenorientierung. 

Ständige Weiterentwicklung der 

Software 

Die Hausbank München will den Kunden 

mit ihren Software-Angeboten mehr Komfort, 

mehr Effizienz und mehr Sicherheit 

bieten. Dies ist eines der Hauptziele des Unternehmens 

und seiner Mitarbeiter. Und was 

die Kunden wirklich brauchen, erfahren die 

Mitarbeiter entweder direkt bei ihren Kundenbesuchen 

oder über den Expertenkreis. 

Am runden Tisch wird gemeinsam mit Immobilienwaltern 

über aktuelle Probleme und 

deren Lösungen diskutiert. Diese werden 

zeitnah in der Software umgesetzt. Daraus 

ergeben sich jährlich regelmäßige Software- 

Aktualisierungen. Das Immobilienverwalter- 

Team der Hausbank steht für alle Bank- und 

Software-Leistungen gerne zur Verfügung 

und freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme. 

Abteilung Vertrieb der Hausbank München 

verwalter@hausbank.de 

Benutzeroberfläche zum Setzen der Sollstellungsund 

Einzugsparameter 


Dienstleistungen 

Energie & Umwelt 

Neue Rechtsschutzpakete 

von Caninenberg & 

Schouten 

Verbesserungen bei der 

BVI-Vertrauensschadenversicherung 

Fotos: Bosch Thermotechnik GmbH Junkers Deutschland 

Serie: Moderne Heiztechnik, Teil 1 

Mit moderner Heiztechnik wie dem Gas-Brennwert- 

Wandgerät Cerapur von Junkers lässt sich in Mietwohnungen 

der Wärme- und Warmwasserkomfort steigern 

Heizungsmodernisierung mit System 

Investition in moderne Heiztechnik für Wohnanlagen rechnet sich 

Foto: Joachim Lechner/Fotolia 

Die Caninenberg & Schouten GmbH hat die Vertragsinhalte der Vertrauensschadenversicherung 

für BVI-Mitglieder neu verhandelt und deutliche Verbesserungen erreicht. Wie das BVI- 

Magazin in der Ausgabe 02/2011 berichtete, ist die Vertrauensschadenversicherung seit dem 

01.01.2012 für alle Verbandsmitglieder Pflicht. Fördermitglied Caninenberg & Schouten, das 

das Versicherungskonzept entwickelte, steht seit jeher für innovative Produkte. Nachstehend 

ein Überblick über die wichtigsten Neuerungen. 

Vertrauensschadenversicherung für 

BVI-Mitglieder 

Der Schutzumfang der Vertrauensschadenversicherung 

wurde um folgende Schäden 

erweitert: 

„… Täuschungsschäden, die dem Versicherungsnehmer 

von außenstehenden Dritten 

durch Betrug, Urkundenfälschung oder 

Urkundenunterdrückung zugefügt werden, 

in der Absicht, sich selbst oder einen Dritten 

rechtswidrig zu bereichern. Dies gilt auch, 

wenn der Schaden durch die Ersatzpflicht 

des Versicherungsnehmers gegenüber einem 

anderen Dritten entsteht.“ 

„… Schäden, die dem Versicherungsnehmer 

dadurch entstehen, dass Vertrauenspersonen 

vorsätzlich und unberechtigt der Geheimhaltung 

unterliegende Informationen, Verfahren 

bzw. Substanzen oder sonstige Betriebsgeheimnisse 

des Versicherungsnehmers an 

unberechtigte Dritte weitergeben. Dies gilt 

auch, soweit es sich um fremde Betriebsund 

Geschäftsgeheimnisse handelt, die dem 

Versicherungsnehmer rechtmäßig anvertraut 

wurden. In Abänderung von § 10 Ziff. 4 ist 

entgangener Gewinn mitversichert.“ 

Abmahnungen wegen unlauteren 

Wettbewerbs häufen sich – 

Caninenberg & Schouten bietet 

die Versicherungslösung. 

Außerdem sind jetzt auch interne Schadenermittlungskosten 

Gegenstand des Versicherungsschutzes: 

Beauftragt der Versicherungsnehmer 

mit Zustimmung des 

Versicherers ein Public-Relations-Unternehmen, 

um einen aufgrund von Medienberichten 

entstandenen Reputationsschaden zu 

mindern, den er als Folge eines Schadens gemäß 

§ 1 erlitten hat, ersetzt der Versicherer 

die hierfür anfallenden Kosten. Die Selbstbeteiligung 

wurde für Schäden am Vermögen 

des Mitglieds von bisher 2.500 Euro auf 

500 Euro, für Internet- und Hackerschäden 

von bisher 25.000 Euro auf 2.500 Euro 

reduziert. Diese Verbesserungen liegen dem 

Versicherungsschutz ab sofort zugrunde und 

erfolgen ohne Beitragsanpassung. 

Rechtsschutz „unlauterer Wettbewerb” 

In Gesprächen mit Mitgliedern erfuhr 

Caninenberg & Schouten vermehrt von 

Abmahnungen bezüglich „unlauteren Wettbewerbs“. 

Die Herausforderung bestand 

darin, dafür eine versicherungstechnische 

Lösung anzubieten. Im Rahmen einer 

Firmenrechtsschutzversicherung kann Caninenberg 

& Schouten dem Verwalter nun 

Rechtsschutz für die Abwehr sowie die 

Geltendmachung von Schadenersatz- und 

Unterlassungsansprüchen aus dem Wettbewerbsrecht 

mit Ausnahme des Kartellrechts 

anbieten. 

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 

Der Ausschluss der Versicherungsverträge 

der verwalteten Liegenschaften in der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 

für 

Hausverwalter galt bisher als unumstößliches 

Dogma. 

Caninenberg & Schouten ist es gelungen, den 

Versicherungsschutz hier entsprechend zu 

erweitern. Selbst die Abwicklung von Schäden 

im Sondereigentum ohne Verwaltermandat 

konnten in den Versicherungsschutz integriert 

werden. 

Diese Neuerungen und Verbesserungen 

konnten aufgrund der guten Kenntnisse 

in der WEG-Verwaltung realisiert werden. 

Caninenberg & Schouten nimmt gerne Anregungen 

für weitere Verbesserungen oder 

neue Versicherungen aus der Verwalterbranche 

auf und versucht, diese in Versicherungsschutz 

umzusetzen. 

Stefan Roth 

immobilien@csmail.de 

Für die energetische und wirtschaftliche 

Modernisierung von Wohnanlagen bedarf 

es sinnvoller Modernisierungskonzepte. Ein 

wesentlicher Bestandteil eines solchen Konzeptes 

ist eine zuverlässige und energiesparende 

Wärmelösung. So lassen sich Leerstände 

vermeiden und Wettbewerbsvorteile erzielen. 

Veraltete Anlagentechnik verbraucht bis zu 

50 Prozent mehr Energie für die Wärmeerzeugung 

als moderne Systeme. Eine Modernisierung 

lohnt sich in fast allen Fällen. Die 

Stiftung Warentest hat berechnet, dass eine 

Heizungsmodernisierung deutlich wirtschaftlicher 

ist als eine Fassadensanierung: Ein 

moderner Brennwertkessel zahle sich bereits 

nach durchschnittlich fünf Jahren aus, eine 

Fassadensanierung erst nach zwanzig Jahren. 

Kriterien für die Heizungswahl 

Bei der Planung einer neuen Heizungsanlage 

spielen viele Faktoren eine Rolle. Oft soll die 

Sanierung im bewohnten Gebäude und mit 

möglichst geringen Unannehmlichkeiten für 

die Mieter erfolgen. In manchen Fällen muss 

ein reparaturbedürftiges Leitungsnetz ausgetauscht 

werden: Das sind nur zwei Beispiele. 

Je nach den Gegebenheiten und den Wünschen 

des Betreibers sind daher unterschiedliche 

Ansätze sinnvoll. Bei der Erstellung 

individuell ausgelegter, energieeffizienter 

Wärmekonzepte bieten Heizungsfachleute 

und Planungsbüros Entscheidungshilfen. 

Insbesondere wenn Sanierungsmaßnahmen 

in größerem Umfang anstehen, lohnt es sich, 

über eine grundlegende Änderung des Heizsystems 

nachzudenken. Ein Umstieg von 

einer dezentralen Lösung auf eine Zentralheizung 

und/oder der Wechsel des Energieträgers 

sowie der Einsatz erneuerbarer Energien 

können in diesem Fall sinnvoll sein. 

Rechtliche Rahmenbedingungen 

Wenn die Heizungs- und Warmwassertechnik 

neu eingebaut oder wesentlich erneuert 

wird, greifen die Anforderungen der Energieeinsparverordnung 

(EnEV). Wird umfangreich 

saniert, muss zudem das Erneuerbare- 

Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) beachtet 

werden, das auf den ersten Blick nur für den 

Neubau gilt. Es verlangt, dass Bauherren einen 

gewissen Teil ihres Wärmebedarfs für 

Raumheizung und Warmwasser mit Hilfe von 

erneuerbaren Energien decken. Alternativ 

können Eigentümer die Energieeffizienz ihres 

Gebäudes auch auf andere Weise erhöhen, 

zum Beispiel indem sie ihr Gebäude besser 

dämmen. 

Chancen bei der finanziellen 

Umsetzung 

Bewirkt die Heizungsmodernisierung eine 

nachhaltige Energieeinsparung, wie es bei 

Gas-Brennwertgeräten oder Systemen zur 

Nutzung regenerativer Energien der Fall ist, 

kann der Eigentümer bis zu elf Prozent der 

Kosten für die Modernisierung auf die Jahresmiete 

umlegen. Für den Mieter ergeben sich 

keine Nachteile: Die Warmmiete bleibt aufgrund 

der geringeren Energiekosten konstant. 

Zudem sind die langfristig niedrigen Nebenkosten 

für den Mieter überzeugend. 

Lösungen für jeden Bedarf 

Effiziente Wärmelösungen sind ein wichtiger 

Bestandteil wirtschaftlich sinnvoller Modernisierungskonzepte. 

Sie garantieren dem Eigentümer 

Betriebssicherheit und sorgen für 

zufriedene Mieter. Ein System mit modernster 

Technik und der Einbindung regenerativer 

Energien steigert außer dem Image auch den 

Wert einer Immobilie. 

Der Thermotechnik-Hersteller Junkers, eine 

Marke der Bosch Thermotechnik, bietet 

nachhaltige und regenerative Wärmelösungen 

für sämtliche Anforderungen 

der Bestandsmodernisierung – ob moderne 

Etagenheizungen mit Brennwert- oder 

Heizwerttechnik, zentrale Großanlagen bis 

zu 560 Kilowatt, solare Großanlagen oder 

Wärmepumpen-Lösungen. Wichtig ist Junkers 

immer die Gesamtanlagen-Effizienz. 

Dies schlägt sich in zahlreichen Systemlösungen 

und in einem ausgeklügelten 

Baukastenprinzip nieder. So ist für jeden 

Bedarf das Passende dabei. 

Jens Mischke 

jens.mischke@de.bosch.com 

Modernisierung 

im Bestand 

Mit einer durchdachten Sanierung und der 

Umstellung auf eine moderne Heiztechnik 

lässt sich auch in älteren Wohnanlagen wieder 

attraktiver Wohnraum mit niedrigen Nebenkosten 

schaffen. Die Neue Gewoge Pinneberg 

konnte dank neuer Heizungsanlagen von 

Junkers und Gebäudesanierung den Gesamtenergieverbrauch 

von 36 Wohneinheiten mit 

insgesamt 2.536 Quadratmetern Wohnfläche 

von 667 auf 267 MWh/Jahr senken. 


Impressum, Hersteller & Dienstleister 

Impressum BVI.magazin 

Hersteller & Dienstleister 

In dieser Ausgabe finden Sie Informationen 

und Beiträge von folgenden Unternehmen 

Aareal Bank AG 

www.aareal-bank.com Tel. +49 611 348-0 Seite 23 

Caninenberg & Schouten GmbH 

www.caninenberg-schouten.de Tel. +49 221 17938-0 Seite 20 

DOMCURA AG 

www.domcura-ksh.de Tel. +49 431 54654-196 Seite 24 

Hausbank München eG 

www.hausbank.de Tel. +49 089 55141-434 Seite 2 + 19 

Das BVI-Magazin ist die Verbandspublikation 

des BVI Bundesfachverbandes 

der Immobilienverwalter e. V. für 

seine Mitglieder. Mitglieder im BVI 

erhalten diese Zeitschrift im Rahmen 

ihrer Mitgliedschaft. Das BVI-Magazin 

erscheint jeden zweiten Monat 

und berichtet über branchenrelevante 

Themen, Programm & Veranstaltungen 

des BVI ebenso wie über Angebote & 

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von Partnern und Mitgliedern. 

Herausgeber 

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Die nächste Ausgabe erscheint am 17.06.13, 

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Seite 22 BVI-Magazin 02-2013 

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