BVI 02/2013 - BVI Magazin

Wirtschaft & Recht
Dienstleistungen
Wettbüro nicht mit Ladengeschäft
vergleichbar
AG München – Urteil 482 C 24227/11 vom 18.4.2012
Die Verwaltersoftware
der Hausbank München
Mehr Komfort, mehr Effizienz, mehr Sicherheit
Der Pächter des Teileigentums kann gegenüber
den Wohnungseigentümern nicht mehr
Nutzungsrechte aus dem Pachtvertrag ableiten
als dem Verpächter und Teileigentümer
selbst zustehen.
Der konkrete Fall
Im Münchener Fall hatte die WEG selbst als
„Prozessstandschafterin der übrigen Eigentümer“
geklagt, und zwar gegen Pächter und
Eigentümer in ein und demselben Verfahren.
Das Gericht bejahte einen Anspruch auf
Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit
Nr. 2 zum Betrieb eines Internetshops/Wettbüros,
sei es durch den Eigentümer
selbst oder einen Dritten (§ 1004 Abs.
1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG). Die Nutzung der
Teileigentumseinheit Nr. 2 zum Betrieb eines
Internetshops/Wettbüros widerspricht der in
der Teilungserklärung von 1979 getroffenen
Vereinbarung, wonach in der Einheit Nr. 2 ein
Laden samt Nebenräumen und dem im Keller
befindlichen Lager vorgesehen ist.
Darf ein Teileigentümer und/oder sein Pächter ein Wettbüro in einer Teileigentumseinheit
„Laden” betreiben? Wurde bei der Aufteilung eines Hauses in Eigentumseinheiten
eine Einheit als Laden bezeichnet, liegt darin eine Zweckbestimmung. Der
Betrieb eines Wettbüros steht dem Betrieb eines Ladens nicht gleich und kann von
der Eigentümergemeinschaft untersagt werden. Wie lässt sich ein Unterlassungsanspruch
gerichtlich durchsetzen?
Wenn es um Fragen der aktuellen WEG- und Mietrechtsprechung
geht, hat Dr. Olaf Riecke, Richter am
Amtsgericht Hamburg-Blankenese, die richtigen
Antworten parat.
Die Teilungserklärung enthält nicht lediglich
unverbindliche Nutzungsvorschläge, sondern
eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter
im Sinne von den §§ 10 Abs. 2, 15
Abs. 1 WEG. Dies folgt schon daraus, dass die
Einheit Nr. 2 in der Teilungserklärung nicht
allgemein als Gewerbeeinheit bezeichnet
wird, sondern als Laden. Durch diese vereinbarte
Zweckbestimmung wird das Recht des
Teileigentümers mit den in seinem Sondereigentum
stehenden Gebäudeteilen in dem
durch das WEG vorgegebenen Rahmen nach
Belieben zu verfahren, eingeschränkt. Dies
gilt auch gegenüber den Wohnungseigentümern
für den Pächter. Durch die Bezeichnung
als „Laden“ in der Teilungserklärung
liegt eine entsprechende Zweckbestimmung
vor, die die Nutzung der Gewerbeeinheit
als Wettbüro verbietet. Dabei verbietet die
Bezeichnung „Laden“ zwar nicht jede abweichende
Nutzung. Nicht erlaubt sind aber
Nutzungsarten, die mehr stören, als die angegebene
Nutzungsart. Bei der in diesem
Zusammenhang gebotenen typisierenden
Betrachtungsweise ist davon auszugehen,
dass die Nutzung als Wettbüro schon im Hinblick
auf die Geräusch- und auch Geruchsbelästigungen
durch Rauch erheblich mehr
stört, als die nach der Teilungserklärung vorgesehene
Nutzung.
Wettbüro an „sensiblem Standort”
untersagt
Auch ist die Prägung durch die unmittelbare
Umgebung zu berücksichtigen. Im vorliegenden
Fall handelt es sich um einen „sensiblen
Standort“, nämlich ein Wohngebiet mit
Schule, Kindergarten, Kirche und Geschäften.
Der Betrieb eines Wettbüros führt zu einer
Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls der
Anwohner und stört daher mehr als der Betrieb
eines Ladens. Während in einem Laden
die Kunden ihre Einkäufe erledigen und dann
die Geschäftsräume wieder verlassen, ist im
Wettbüro damit zu rechnen, dass die Kunden
ihre Wetten platzieren und sich dann die
entsprechenden Rennen bzw. Spiele vor Ort
ansehen. Außerdem muss bei dem Betrieb
eines Wettbüros mit einer nicht unerheblichen
Zahl abhängiger Spieler gerechnet
werden, die für eine entsprechende Ein- und
Ausgehfrequenz sorgen. Mit dem Betrieb
zum Beispiel eines Lottogeschäfts ist dieser
Zustand nicht vergleichbar.
Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de
Die Hausbank München eG ist ein seit über hundert Jahren auf Immobilienbesitzer und
Immobilienverwalter spezialisiertes Finanzinstitut. Seit vierzig Jahren bietet sie speziell
entwickelte Branchensoftware für Immobilienverwalter an. Dazu zählen insbesondere die
Produkt- und Dienstleistungsangebote „Verwalter-Service“ und „Kautions-Service“. Die
zertifizierte Software ermöglicht es Immobilienverwaltern, ihre Verwalteraufgaben auf professionelle
und effektive Weise abzuwickeln.
Merkliche Einsparungen durch den
„Verwalter-Service”
Der „Verwalter-Service“ unterstützt Immobilienverwalter
bei ihren täglichen operativen
Aufgaben. Neben der Bereitstellung
einer immobilienwirtschaftlichen Software
werden viele Tätigkeiten des Alltags von
Kundenbetreuern der Hausbank übernommen.
Das bedeutet eine enorme Entlastung
von zeit- und personalintensiven Arbeiten.
Aber das ist noch nicht alles: Die Hausbank
München legt auch hohen Wert auf kompetente
Beratung ihrer Kunden.
Die Oracle-Datenbanken sowie die Javabasierte
Branchensoftware sind auf dem
neuesten Stand einer modernen Software-
Architektur, deren Bereitstellung über das
Rechenzentrum der Hausbank vorgenommen
wird. Durch die Spiegelung der Daten
an zwei verschiedenen Standorten ist ein
sehr hohes Maß an Sicherheit geboten. Für
die Nutzung der Software ist keine Installation
notwendig. Jede Hausverwaltung kann
eine unbegrenzte Nutzeranzahl einrichten,
ohne zusätzliche Kosten pro eingerichtetem
Arbeitsplatz/Anwender aufwenden zu
müssen. Alle Updates der Software erfolgen
vollautomatisiert, wodurch jeglicher
Mehraufwand vom Kunden ferngehalten
wird. Durch die Integration von verschiedenen
Modulen in VS 3 wird die Verwaltung
von Daueraufträgen und die Disposition der
Rücklagenkonten erleichtert. Die Informationen
zu allen Kontoumsätzen sind ebenfalls
vorgehalten und ergänzen die laufende
Buchhaltung.
Die für die Verwaltung von WEG- und Mietobjekten
– also von der Stammdatenpflege
bis zur Erstellung der Abrechnungen – erforderlichen
Funktionalitäten sind nach anwenderorientierten
und ergonomischen Gesichtspunkten
implementiert.
Hohe Arbeitsentlastung durch den
„Kautions-Service”
Auch das Verwalten der Mietkautionen ist
höchst arbeitsintensiv und verschlingt Ressourcen.
Das gilt nicht nur für Verwalter,
sondern auch für Banken. Die Hausbank
ist seit Einführung des heutigen § 551
BGB darauf spezialisiert, ihren Kunden
die zeitraubenden und immer wiederkehrenden
Routine-Aufgaben durch Standardisierung
zu erleichtern oder sogar
abzunehmen. Ein besonderer Service für
Neukunden ist, dass diese mit der eigentlichen
Umstellung nichts zu tun haben.
Nach der Umstellung kann der Kunde sofort
die gesamte Leistungspalette der Hausbank
nutzen. Diese bietet einen Rundum-
Kautions-Service mit den wesentlichen
Merkmalen: wohnungswirtschaftliches Knowhow,
einfaches und effizientes Handling
sowie eine hohe Kundenorientierung.
Ständige Weiterentwicklung der
Software
Die Hausbank München will den Kunden
mit ihren Software-Angeboten mehr Komfort,
mehr Effizienz und mehr Sicherheit
bieten. Dies ist eines der Hauptziele des Unternehmens
und seiner Mitarbeiter. Und was
die Kunden wirklich brauchen, erfahren die
Mitarbeiter entweder direkt bei ihren Kundenbesuchen
oder über den Expertenkreis.
Am runden Tisch wird gemeinsam mit Immobilienwaltern
über aktuelle Probleme und
deren Lösungen diskutiert. Diese werden
zeitnah in der Software umgesetzt. Daraus
ergeben sich jährlich regelmäßige Software-
Aktualisierungen. Das Immobilienverwalter-
Team der Hausbank steht für alle Bank- und
Software-Leistungen gerne zur Verfügung
und freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme.
Abteilung Vertrieb der Hausbank München
verwalter@hausbank.de
Benutzeroberfläche zum Setzen der Sollstellungsund
Einzugsparameter
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