Risikomanagement im Leasinggeschäft - Universität zu Köln

Risikomanagement im Leasinggeschäft
Vortrag im Rahmen des Bank- und Börsenseminar des Lehrstuhls für
Bankbetriebslehre der Universität zu Köln am 28. Oktober 1999
von Dipl.-Kfm. Klaus Feinen, Sprecher der Geschäftsführung der
Deutsche Immobilien Leasing GmbH, Düsseldorf
Einleitung ....................................................................................................................28
1. Interdependenzen der Risikoarten..........................................................................29
1.1 Das Objektrisiko im Mobilien- und Immobilien-Leasing...............................29
1.2 Das Marktrisiko im Mobilien- und Immobilien-Leasing................................31
1.3 Änderungen der Rahmenbedingungen...........................................................32
1.4 Das Insolvenzrisiko im Mobilien- und Immobilienleasing.............................36
1.5 Operative Risiken am Beispiel des Jahr-2000-Problems ................................37
2. Management von Objektrisiken.............................................................................40
3. Management von Marktrisiken ..............................................................................41
4. Management von Insolvenzrisiken.........................................................................42
5. Kalkulation der Risikoprämie................................................................................44
Schlußbemerkung ........................................................................................................45

Einleitung
Mit 75,2 Mrd. DM haben die Leasing-Investitionen in der Bundesrepublik 1998 einen
Rekord erreicht. Der Zuwachs beträgt 8,9% nach 3,1% im Vorjahr. Die Ursachen für
die gute Entwicklung sind in den stabilen Rahmenbedingungen des Jahres 1998 und in
der verbesserten Konjunkturlage 1998 zu sehen. Für dieses Jahr ist eine Prognose
schwierig zu geben, weil die Branche sich erst mit den geänderten steuerlichen Rahmenbedingungen
auseinandersetzen muß. Im übrigen wird sich Deutschland als traditionelles
Exportland 1999 den außenwirtschaftlichen Bremswirkungen mit einer in den
USA wie in Europa nachlassenden und in den Krisenländern noch nicht gefestigten
Konjunktur nicht entziehen können.
In bezug auf die Leasing-Güterarten läßt sich ein deutliches Übergewicht der mobilen
Leasingobjekte, mit einem Anteil von 85,5% am gesamten Leasingbestand, im Vergleich
zum Immobilien-Leasing mit 14,5% konstatieren. Fahrzeuge machen mit 60,3%
den größten Anteil an den gesamten Leasingobjekten aus. Selbst innerhalb der Mobilien
kommen Fahrzeuge noch auf einen Anteil von über 50%, d.h. innerhalb der Leasingbranche
kommt Verträgen im Fahrzeugleasing weiterhin die größte Bedeutung zu.
Leasingverträge sind als eine Kombination zwischen einem Finanzierungs- und Mietvertrag
zu sehen. Die Vorschriften des BGB zum Mietrecht sind fast durchweg abdingbar.
Abweichungen zum Modell des BGB beruhen in erster Linie darauf, daß der Mieter
teilweise das Risiko für das Mietobjekt zu tragen hat. Manche Bestimmungen des Leasing-Vertrages
mögen im Verhältnis zu einem konventionellen Mietvertrag unbillig
erscheinen. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, daß es sich bei einem Leasing-
Investment um ein Investment handelt, welches auf die konkreten Nutzungsbedürfnisse
eines Unternehmens zugeschnitten ist.
Aus der Sicht des Leasingnehmers handelt es sich um eine 100 %ige objektbezogene
Fremdfinanzierung, bei welcher dieser das Optionsrecht hat, später das Eigentum an
”seinem” geleasten Objekt zu übernehmen. Die Leasinggesellschaft muß deswegen die
Sicherheit haben, daß die von ihr finanzierten Kosten im Laufe der Gesamtmietzeit vom
Mieter voll oder zum Teil erstattet werden. Dieses Sicherheitsbedürfnis ist im Grunde

nicht anders zu beurteilen, als die von jeder Bank bei einer langfristigen Kreditgewährung
zu prüfende Kunden- und Objektbonität. Jedoch hat der Leasinggeber als Eigentümer,
der 100 % der Investition finanziert und ein entsprechend hohes Risiko hat, eine
völlig andere Vertrags- und damit Risikoposition.
1. Interdependenzen der Risikoarten
Risiken sind ein fester Bestandteil des Leasinggeschäftes von Finanzierung und Investition,
solange es keine verläßlichen Wege gibt, zukünftige Cash-flows, Werte oder Zustände
von Leasingnehmern perfekt zu prognostizieren. Die Erfassung realistischer Informationen,
die Implementierung neuer Analysetechniken und ein umfassendes Verständnis
der Zusammenhänge von Ertrag, Risiko, Wirtschaftswachstum, Angebot und
Nachfrage, um nur einige zu nennen, können das Risiko des Leasinggebers nachhaltig
reduzieren. Risikomanagement bedeutet dabei nicht Risikoelimination, sondern Risikooptimierung.
1.1 Das Objektrisiko im Mobilien- und Immobilien-Leasing
Objektrisiken sind diejenigen Risiken, die sich aus dem Besitz und Betrieb eines Produktes,
bzw. einer Immobilie ergeben. Hierzu zählen neben dem technischen und wirtschaftlichen
Verschleiß sämtliche Risiken, die sich aus der Abnutzung oder einem teilweisen
Untergang des Objektes ergeben. Leasinggesellschaften vermieten grundsätzlich
Objekte, deren Fungibiltät eine Mehrfachvermietung ermöglicht. Der Leasingnehmer ist
vertraglich verpflichtet, das Objekt im allgemein üblichen Umfang zu nutzen und instandzuhalten
bzw. -zusetzen, um einen vorzeitigen Verschleiß zu vermeiden.
Im Bereich des Autoflottenleasing, Personenkraftwagen werden regelmäßig über 2 Jahre
angemietet, besteht beispielsweise bei Teil-Service Verträgen das Risiko, daß der
Leasingnehmer sich ungenügend um Reifenersatz, Wartung und Verschleißreparaturen
von Fahrzeugen bemüht. Das Betriebsrisiko trägt i.d.R. der Leasingnehmer.
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Allerdings wird von den Leasinggesellschaften verstärkt erwartet, daß sie Know-how
aus dem langjährigen Leasinggeschäft und der langjährigen Betreuung der Leasingobjekte
auch für den Kunden in Form von Serviceangeboten oder technischer Unterstützung
zusätzlich anbieten. Beim Full Service Leasing trägt der Leasinggeber die Kosten
für Versicherung, Kfz.-Steuer, Reifenersatz, TÜV-Gebühren, Wartung, Verschleißreparaturen
und Gestellung von Ersatzfahrzeugen.
Im Bereich des Immobilien-Leasing verteilen sich die Risiken, die sich aus dem Besitz
und Betrieb der Immobilie ergeben, auf Leasingnehmer und Leasinggeber. Die Verteilung
des Risikos richtet sich nach steuerlichen Normen. Nicht unerwähnt bleiben sollen
hier die Risiken, die aus Altlasten entstehen können. Von allen Ansprüchen, die der
Leasingnehmer verursacht hat, darf er den Leasinggeber freistellen, auch von solchen,
die er schuldlos verursacht hat.
Im Bereich der notwendigen Versicherungen für die Leasingobjekte ergeben sich zwischen
Mobilien- und Immobilien-Leasing erhebliche Unterschiede. Beim Mobilien-
Leasing wird dem Leasingnehmer vertraglich aufgegeben, das Objekt bei Teil-Service
Verträgen ordnungsgemäß zu versichern. Beim Immobilien-Leasing versichert die Leasinggesellschaft
als Eigentümerin meistens selbst. Der Katalog der notwendigen Versicherungsleistungen
ist recht umfangreich. Er reicht von der Feuer-, Sturm- und Leitungswasser-Versicherung
über die Grundstücks- und Gebäude-Haftpflichtversicherung
bis zur Gewässerschaden-Versicherung. Wichtig ist, daß der Versicherungsschutz so
ausreichend bemessen ist, daß das Objekt durch die Inanspruchnahme der Versicherungssumme,
bei einem Schadensfall, ohne weiteres wieder in seinen ursprünglichen
Zustand versetzt werden kann. Voraussetzung für die Zahlung einer Leistung seitens der
Versicherung ist, daß der Leasingnehmer stets die den allgemeinen Versicherungsbedingungen
entsprechenden Auflagen, z.B. bezüglich der Feuerversicherung, erfüllt hat.
Sollte dies nicht der Fall sein und ein Schaden ist eingetreten, so kann die wirtschaftliche
Existenz des Leasingnehmers bedroht sein. In diesem Fall wird aus dem Objektrisiko
ein Bonitätsrisiko.
Es ist empfehlenswert, nicht nur eine ausreichende Objektversicherung zu haben, sondern
darüber hinaus auch dem Leasingnehmer eine Betriebsunterbrechungsversicherung
im Feuerschadensfalle zu empfehlen. Hierdurch wird er in die Lage versetzt, auch die

Leasingraten, die die Leasinggesellschaft zur Amortisation ihrer eigenen Investitionsmittel
während eines Schadensfalls benötigt, weiter zu zahlen, ohne daß seine Substanz
über Gebühr beansprucht wird.
1.2 Das Marktrisiko im Mobilien- und Immobilien-Leasing
Marktrisiken resultieren aus der unerwarteten, meist negativen Entwicklung eines
Marktes oder Teilmarktes. Macht zum Beispiel ein Leasingnehmer im Immobilien-
Leasing von seinem Ankaufsrecht keinen Gebrauch, so existiert ein Marktrisiko, wenn
sich die Immobilie im regionalen Umfeld, aufgrund struktureller Eigenschaften, nicht
ohne weiteres vermarkten läßt. Man kann sich zum Beispiel vorstellen, daß eine Immobilien-Leasinggesellschaft
mehrere größere Möbelmärkte finanziert hat. Da der Kunde
seine Möbel verstärkt online, via Internet, ordert, bricht dieses Marktsegment weg.
Ebenfalls problematisch zu vermarkten sind Objekte mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit,
z.B. bei Objekten, die ausschließlich für bestimmte Produktionen geeignet
waren (z.B. für die chemische Industrie).
Im Falle des Mobilien-Leasing sei aktuell auf die jüngsten Benzinpreiserhöhungen hingewiesen.
Die Benzinpreiserhöhungen führen tendenziell zu einer Substitution von
PKW´s gegen alternative Transportmöglichkeiten. Die Nachfrage nach PKW´s sinkt mit
der Folge, daß die Leasinggesellschaften die kalkulierten Restwerte nicht mehr erreichen
können. Oder denken Sie an das Software-Leasing. Der technische Fortschritt
schreitet in Verwaltung, Produktion und Lagerhaltung schnell voran. Während die eigentlichen
Kosten für die EDV-Geräte aufgrund des technischen Fortschritts und Nutzung
der Massenproduktion rückläufig sind, ergeben sich für die Nutzung der notwendigen
Software, also Computerprogramme in Form der Systemsoftware, Anwendungssoftware
und Individualsoftware, ständig steigende Aufwendungen.
Einer der Erfolgsfaktoren einer effektiv arbeitenden Leasinggesellschaft ist in der Beschaffungsposition
des Unternehmens zu sehen. Die Leasinggesellschaft kann für mehrere
Kunden zusammen ordern. Die von den Händlern eingeräumten Rabatte werden an
den Kunden weitergereicht. Kommt es auf Teilmärkten zu Konzentrationsprozessen,
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z.B. bei den Automobil-Großhändlern, wird das Aushandeln von Sonderkonditionen
zunehmend schwieriger.
1.3 Änderungen der Rahmenbedingungen
Das Leasinggeschäft bedarf wie kaum eine andere geschäftliche Aktivität konstanter
Rahmenbedingungen. Erst der vom Staat gesetzte Datenkranz ermöglicht Vermietungsgeschäfte
für viele Objekte mit hohen Wertvolumina über Jahrzehnte. Sind diese Rahmenbedingungen
kurz- bzw. langfristig nicht gesichert, so sind unmittelbare Auswirkungen
auf die Anbieter und Nachfrager von Leasingleistungen unausweichlich.
Ändern sich per Gesetz die rechtlichen Voraussetzungen für Nutzungsanforderungen, so
sind häufig in beträchtlichem Umfange Umrüstkosten aufzubringen. Hier sei auf die
fortlaufenden Neuerungen des Arbeitsstättenrechts, der Feuerschutzbestimmungen sowie
des allgemeinen Gewerbeaufsichtsrechts hingewiesen. Im Falle einer Nutzungsänderung
geht der Bestandsschutz unter, und es gelten die aktuellen gesetzlichen Anforderungen.
Im Einzelfall kann das dazu führen, daß bei dem Umbau eines Gebäudes für
eine neue Nutzungsart etwa 20 bis 30 % Umbaukosten - gemessen an den ursprünglichen
Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten - allein aufgrund zwischenzeitlich neu
gefaßter gesetzlicher Vorschriften erforderlich sind.
Mit dem Teilamortisationserlaß für die Leasingfinanzierung von Immobilien vom
23.12.91 beispielsweise hat die Finanzverwaltung vertragliche Vereinbarungen aufgezählt,
die Risiken darstellen, die nicht mehr zu Lasten des Leasingnehmers vereinbart
werden können. Hierbei handelt es sich z.B. um Risiken aus dem ganzen oder teilweisen
Untergang des Objektes. Das Andenken eines weiteren Leasingerlasses ist nicht dazu
angetan, die Verstetigung der Aktivitäten von Leasinggesellschaften zu fördern.
Die durch die Steuerreform beschlossene besondere Beschränkung für die Verrechnung
negativer Einkünfte aus Beteiligungen an Verlustzuweisungsgesellschaften (§2b EStG)
schafft zuallererst einmal Rechtsunsicherheit. Von konstanten Rahmenbedingungen
kann zur Zeit nur schwerlich die Sprache sein; dies schlägt sich auch in der eingangs
erwähnten Konjunktursituation nieder.

Ähnliches gilt für die Reform des Insolvenzrechtes, bzw. die Schaffung der neuen Insolvenzordnung.
Die neue Insolvenzordnung schreibt bei Insolvenzeröffnung eine Kündigungssperre
der Leasinggesellschaft gegenüber dem Leasingnehmer für den Fall vor,
daß der Leasingnehmer vor der Insolvenzeröffnung in Zahlungsverzug geraten ist. Eine
vor Stellung des Insolvenzantrages ausgesprochene Kündigung bleibt hingegen wirksam.
Leasinggesellschaften werden sich in Zukunft beim ersten Zahlungsverzug des Kunden
genauer überlegen müssen, ob sofort die Kündigung ausgesprochen wird, da der Kündigungsgrund
ab Stellung des Insolvenzantrages nicht mehr greift.
Leasingobjektgesellschaften haben auch weiterhin die Möglichkeit, zur Finanzierung
ihrer Immobilieninvestitionen neben Fremdmitteln von Kreditinstituten auch Kapital
von einer Privatperson, einem institutionellen Anleger oder einem Unternehmen durch
Konzeption eines geschlossenen Immobilien-Leasingfonds einzusetzen. Direktinvestitionen
sind in diesem Zusammenhang durch die Steuerreform nicht betroffen und weiterhin
möglich.
Da das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie der Fondsgesellschaft zugerechnet
wird, gehen sämtliche steuerliche Effekte der Immobilieninvestition auf den Fondsgesellschafter,
d.h. auf den Eigenkapitalgeber, über. Die im Vergleich zu konventionellen
Kapitalmarktpapieren attraktive Rendite ergibt sich durch steuerliche Effekte. Haftet der
Gesellschafter den Gläubigern der Gesellschaft gegenüber, so kann er beispielsweise
einen erweiterten Verlustausgleich in Anspruch nehmen. In der Vergangenheit haben
die Finanzbehörden auf die umfangreiche Absicherung der Anleger durch all-risk-Versicherungen
aufmerksam gemacht und eine Haftung des Gesellschafters, im Sinne des §
15a EStG, negiert. Damit haben die Finanzbehörden den erweiterten Verlustausgleich in
Frage gestellt.
Als Lösung für die Fondsgesellschaft bietet es sich an, den Versicherungsumfang zu
reduzieren. Die Objektgesellschaft deckt in Zukunft nur noch die Gefahren Feuer, Leitungswasser
und Sturm nebst Versicherung der Leasingraten gegen die Sachgefahren.
Durch diese Vereinbarungen verbleiben Haftungsrisiken beim Gesellschafter, der er-
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weiterte Verlustausgleich ist nach wie vor zuzugestehen, die Lösung ist steuerunschädlich.
In der Bundesrepublik Deutschland zählt das Leasinggeschäft nicht zu den Bankgeschäften.
Leasingunternehmen bedürfen keiner Zulassung und können von jedermann
gegründet werden. Ganz allgemein kann das Leasinggeschäft in Deutschland von jedem
betrieben werden. Es bleibt zu hoffen, daß die Rahmenbedingungen, innerhalb derer
sich das Leasinggeschäft bewegt, auch in Zukunft nichts von ihrem liberalen Charakter
verlieren. Die nicht zeitgemäße Unterstellung der Leasing-Gesellschaften unter eine
reglementierende Staatsaufsicht beispielsweise würde die kreative Branche empfindlich
in ihrer Innovationsfähigkeit treffen.
Je nachdem, wie stark die Leasingmärkte reglementiert sind, bestehen innerhalb der
Europäischen Union unterschiedliche Anforderungen an die Leasinggesellschaften. Verschiedene
Systeme lassen sich unterscheiden, die danach differenzieren, wie stark ein
Leasingmarkt reglementiert ist. In einem unreglementierten Markt bedarf eine Leasinggesellschaft
weder einer Bankzulassung noch einer Leasing-Lizenz. Die Leasing-Lizenz
wird im reglementierten Markt verlangt. Stark reglementierte Märkte erfordern gar eine
Zulassung als Kreditinstitut, also die Erteilung einer Bankzulassung.
Ein Beispiel für einen stark regulierten Markt stellt Frankreich dar. Bei Gründung einer
Leasinggesellschaft in Frankreich muß eine Bankzulassung beantragt werden. Da es
künftig nicht ausreichen wird, stärker als bisher in Europa investiert zu sein, um als
Unternehmen bestehen zu können, wird es vor allem notwendig sein, an der richtigen
Stelle und im richtigen Objekt investiert zu sein. Hier kommt den Leasing-Gesellschaften
eine Rolle als Begleiter und Berater der nationalen Unternehmerschaft zu.
Die Risiken ergeben sich hierbei aus den unterschiedlichen Rechtssystemen über Mentalitäts-
und Kommunikationsprobleme, wenn mit ausländischen Planern, Behörden und
Baufirmen zusammengearbeitet wird. Die Risiken für eine Immobilien-Leasinggesellschaft
beim Erschließen der Auslandsmärkte lassen sich überblicken, wenn mit lokalen
Fachleuten und im Verbund mit einem weltweit tätigen Kreditinstitut zusammengearbeitet
wird.

Eine Besonderheit des Leasinggeschäftes stellt die hohe Fremdfinanzierungsmittelquote,
auf der die Leasing-Gesellschaften die Finanzierung ihrer Investitions- und Vermietungstätigkeit
aufbauen, dar. Im überwiegenden Umfang werden Bankdarlehen, Hypothekendarlehen
und sonstige Kapitalmarktmittel eingesetzt. Der Eigenkapitalanteil an
der Bilanzsumme der meisten Leasing-Gesellschaften liegt zwischen 2 bis 5%.
Französische Leasing-Gesellschaften beispielsweise, die der Bankenaufsicht direkt unterliegen,
müssen ein Mindesteigenkapital von FF 7,5 Mio. besitzen. Die Leasingengagements
müssen mit einem 4 %-Anteil Eigenkapital unterlegt werden. Da nach geltendem
KWG-Recht das Leasing in Deutschland nicht zu den erlaubnispflichtigen Bankgeschäften
zählt, ist eine Unterlegung mit Eigenkapital nicht notwendig. Diese bisher folgerichtig
angewandte Regelung findet ihren Ursprung in dem Bestreben, die Allokation
von Ressourcen - in einem volkswirtschaftlichen Sinne - optimal zu gestalten. In den
meisten Fällen haften die Immobilien-Leasinggesellschaften sowieso nicht für Fremdfinanzierungen,
da auf deren persönliche Haftung verzichtet wird (non-recourse-Leasing).
In bezug auf das Management von Risiken, die sich aus den sich ändernden gesellschaftlichen
Rahmenbedingungen ergeben, läßt sich folgendes sagen: Ein aktives Management
solcher Risiken ist im Rahmen der allgemeinen Geschäftstätigkeit von Leasing-Gesellschaften
nicht durchführbar. Vielmehr müssen sich Unternehmerpersönlichkeiten
aus der gesamten Branche, über die Verbände und Interessenvertretungen, aktiv
in die tagespolitische Diskussion einbringen und die Entscheidungsträger ”an die Hand
nehmen.”
1.4 Das Insolvenzrisiko im Mobilien- und Immobilienleasing
Trotz aller Sorgfalt bei der Auswahl des Leasingobjektes - im Verwertungsfall steht nur
der Leasinggegenstand zur Verfügung - hat für den Leasinggeber die richtige Auswahl
des Leasingnehmers den gleichen Rang. Wäre der Leasingnehmer schon in einem frühen
Stadium insolvent, dann wäre die Verwertung besonders schwierig, da der Wertverlust
eines neuen Objektes zu Beginn der Ingebrauchnahme besonders hoch ist. Mit
hoher Wahrscheinlichkeit müßte die Leasinggesellschaft einen nicht unerheblichen
Verlust am Objekt realisieren. Die Bonität der Leasingnehmer wird regelmäßig daran
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gemessen, ob die einzugehenden Mietverpflichtungen über die vorgesehene Mietperiode
ordnungsgemäß erfüllt werden können.
Es ist in Publikationen zum Leasinggeschäft häufig diskutiert worden, ob Leasing-Gesellschaften
die Bonität ihrer Kunden wie Kreditinstitute bewerten müssen. Der Unterschied
zu den Kreditinstituten liegt aber darin, daß die Leasinggeber Objekt- und Kundenbonität
als Einheit sehen müssen. Je höher der Drittverwendungswert des Objektes
einzuschätzen ist, um so eher können Abstriche an den Bonitätsansprüchen des Leasingnehmers
hingenommen werden. Man kann hier vom ”Prinzip der kommunizierenden
Röhren” sprechen.
1995 haben die nationalen Leasingverbände, zusammen mit LEASEUROPE, die Gesamtausfälle
im Immobilien-Leasing in den letzten 5 Jahren ermittelt. Der prozentuale
Ausfall, dies sind die Gesamtausfälle bezogen auf das Gesamtvolumen, beträgt für den
Untersuchungszeitraum von 5 Jahren additiv 0,24% für Deutschland. Im europäischen
Vergleich liegt Deutschland, zusammen mit Österreich, hierbei am unteren Ende der
Tabelle. Die höchsten Ausfallquoten finden sich in Frankreich und Finnland. Frankreich
hat, um ein Land exemplarisch herauszugreifen, in den vergangenen Jahren eine
schwierige Zeit durchgemacht. Der Immobilienmarkt verzeichnete einige Jahre rückläufige
Tendenzen. Inzwischen hat sich der französische Immobilienmarkt wieder erholt
und gehört zu den vielversprechendsten Märkten in Europa.
1.5 Operative Risiken am Beispiel des Jahr-2000-Problems
Operative Risiken ergeben sich unmittelbar aus der Geschäftstätigkeit der Leasing-
Gesellschaften. Im Regelfall übt der Leasingnehmer seine Kaufoption aus. Scheitert
dies, so versucht der Leasinggeber das Objekt am second-hand Markt zu veräußern. Ist
keine Anschlußverwertung möglich und bleibt nach Ablauf des Leasingvertrages ein
offener Restwert übrig, muß die Leasinggesellschaft einen Verlust in Kauf nehmen. Hat
jedoch der Hersteller oder Händler, der das Investitionsgut kauft, gegenüber der Leasinggesellschaft
eine Restwertgarantie abgegeben, trifft ihn das Risiko. Es fällt auf den
Leasinggeber zurück, wenn zum Zeitpunkt der Verwertung die Garanten selbst zahlungsunfähig
sind.

Im Rahmen der operativen Risiken soll ein Problem exemplarisch fokussiert werden:
Das Jahr 2000 Problem. Im Zusammenhang mit dem Jahr-2000-Problem stellt sich die
Frage, inwieweit der Leasingbranche aus dem Jahrtausendwechsel ein Risikopotential
durch geleaste Software erwächst. Der Schaden, der durch ein mangelhaftes Programm
entsteht, kann beträchtlich sein. Hier ist zum Beispiel an ein Versandhaus zu denken,
dessen Distributionssystem zusammenbricht, oder an eine Agentur, die Forderungen
nicht mehr eintreiben kann. Von Interesse sind jetzt weniger die Rechte des Leasingnehmers
auf Wandelung oder Minderung, die sich aus der Gewährleistungshaftung ergeben.
Von Interesse ist vielmehr der Anspruch auf Schadenersatz, der sich aus der
Produkthaftung ergibt.
Der Leasinggeber zeichnet sich von der mietvertraglichen Eigenhaftung frei. Daraus
folgt, daß der Leasingnehmer die Verantwortung für die ihm übertragene Sache zu tragen
hat. Üblicherweise tritt der Leasinggeber dem Leasingnehmer auch die Gewährleistungsansprüche
ab. Kommt es nach Abschluß von Kauf- oder Werkvertrag zu Mängeln
an der Sache, so hat sich der Leasingnehmer beim Hersteller schadlos zu halten.
Während dem Immobilien-Leasing Vertrag i.d.R. ein Werkvertrag zugrundeliegt (GÜ-
Vertrag), liegt dem Mobilien-Leasing i.d.R. ein Kaufvertrag zugrunde. Die Gewährleistungsfrist
beim Kaufvertrag beträgt i.d.R. ein halbes Jahr (Ausnahme: Grundstücke und
Gebäude). Stellt der Käufer im Rahmen der Frist Mängel fest, so muß er Wandelung,
Minderung oder Schadenersatz beantragen. Ferner muß der Leasingnehmer, die Abtretungsvereinbarung
vorausgesetzt, die Ansprüche selbst durchsetzen. Die Abtretungsklausel
ist nur wirksam, wenn die Ansprüche dem Leasingnehmer vorbehaltlos, unmittelbar
und unbedingt im Rahmen einer Forderungsabtretung überlassen werden.
Wenn der Leasingnehmer - nach Schadenseintritt aufgrund eines Mangels - wandeln
möchte, hat der Leasinggeber dies zu akzeptieren. Das hat zur Folge, daß dem Leasingvertrag
die Geschäftsgrundlage entzogen wird und dieser zurückabgewickelt werden
muß. Der Leasinggeber muß die an den Leasingnehmer gezahlten Raten zurückzahlen,
der Leasingnehmer muß eine Nutzungsentschädigung zahlen. Die Zahlungen gleichen
sich in etwa aus.
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Ein im Rahmen des Risikomanagements abzuhandelndes Problem ergäbe sich, wenn
der Hersteller zwischenzeitlich insolvent geworden wäre. Von daher ist der Bonität des
Herstellers größte Bedeutung beizumessen.
Hier kommt kein Vertragsrecht zur Anwendung, sondern Deliktsrecht. Schadenersatzpflicht
entsteht gemäß § 823 I BGB, wenn Eigentum verletzt wird. Diese Eigentumsverletzung,
als Folge des mangelhaften Produktes, wird als “weitfressender Schaden”
bezeichnet. Dies ergibt sich aus der Produzentenhaftung. Obwohl noch nicht abschließend
geklärt, kann davon ausgegangen werden, daß bereits die geringfügige Beeinträchtigung
der Gebrauchsfähigkeit des Leasinggutes einen Anspruch auf Schadenersatz
begründet.
Da bei den Gewährleistungsansprüchen und Schadenersatzansprüchen nach § 823 I
BGB unterschiedliche Verjährungsfristen bestehen, stellt sich bei einem Jahr-2000-
Fehler die Frage, welche Rechte dem Leasingnehmer zustehen. Aus Sicht des Leasingnehmers
ist der Anspruch auf Schadenersatz reizvoller, da hier die Verjährung der Ansprüche
später eintritt. Voraussetzung hierfür ist, daß die Abtretungskonstruktion eindeutig
formuliert ist.
Der Leasinggeber kann sich nur begrenzt gegen die Ansprüche des Leasingnehmers
schützen, die dieser aufgrund seiner begrenzten Nutzungsmöglichkeiten geltend machen
kann. Da diese Schadenersatzansprüche unabhängig von Gewährleistungsansprüchen
sind, gilt die 6 monatige Gewährleistungsfrist nicht. Dafür gilt die 3 jährige Frist für die
Verjährung von Schadenersatzansprüchen.
Strittig ist, ob der Leasingnehmer bei einem Jahr-2000-Problem die Leasingrate zahlen
muß, während er das Produkt nicht nutzen kann. Einerseits haben die an den Leasinggeber
zu zahlenden Leasingraten mit dem Schaden selbst nichts zu tun, weil ja der Leasingnehmer
den Ersatz vom Softwarehaus verlangen kann. Der Leasingvertrag besteht
unabhängig vom Jahr-2000-Problem. Andererseits ist die Softwarefirma
”Erfüllungsgehilfe” des Leasinggebers, denn ohne die Inanspruchnahme der Softwarefirma
hätte der Leasinggeber dem Leasingnehmer den Leasinggegenstand nicht verschaffen
können. Also könnte man der Ansicht sein, die Störung stamme aus der Sphäre
des Leasinggebers.

Schließt man sich letzterer Meinung an, so muß es dem Leasingnehmer zugestanden
werden, während des Nutzungsausfalls die Zahlung der Leasingrate einzustellen. Freilich
ist der Leasinggeber in der Lage, den aufgrund eines Jahr-2000-Fehlers eingetretenen
Schaden beim Softwarehersteller zu reklamieren. Auch hier stellt sich wieder die
Frage nach der Bonität der Softwarefirma. Die Rechtsprechung hat schon seit langer
Zeit anerkannt, daß der Leasinggeber das Insolvenzrisiko des Herstellers im Rahmen
der Phase der Gewährleistungsfrist trägt. Dies gilt jedoch nicht für nachfolgende Störungen
wie den “weitfressenden Schaden”. Hier besteht auf jeden Fall Klärungsbedarf
für die Zukunft.
Eine Lösung für den Leasinggeber könnte sein, die Abtretungskonstruktion auch auf
Schadenersatzansprüche zu erweitern. Der Leasingnehmer wäre dann gezwungen, auch
im Schadensfalle weiterhin die Leasingraten zu bezahlen. Dies sollte bei zukünftigen
Vertragsabschlüssen auf jeden Fall beachtet werden.
2. Management von Objektrisiken
Ein Leasinggeber ist Vermieter; er schuldet die Nutzbarkeit des Leasingobjektes. Die
Prüfung des Objektrisikos, im Rahmen des Risikomanagements, sollte folgende Punkte
abarbeiten: Fabrikat/Hersteller, zeitgemäße Technik, marktgerechter Preis, Wertstabilität
und angemessene Restwertgestaltung. Informationsquellen sind alle Daten, die zu
dem konkreten Objekt und seinem Marktumfeld erhältlich sind. Vorteilhaft ist es, wenn
der Leasinggeber mit dem Lieferanten oder einem Anbieter gleichartiger Produkte im
Vertriebsleasing zusammenarbeitet, und nicht erst Erkundungen einleiten muß.
Dem Leasingnehmer obliegt regelmäßig die Verpflichtung, das Objekt während der
Mietzeit selbst in dem notwendigen Gebrauchszustand zu erhalten. Darüber hinaus wird
häufig bei Auftreten eines Mangels der Leasingnehmer weiter zur Entrichtung des
Mietzinses verpflichtet. Dies gilt ebenfalls, wenn eine von vornherein zugesicherte Eigenschaft
später - gleich aus welchem Grunde - wegfällt. Dabei wird der Leasinggeber
regelmäßig, wie bereits erwähnt, die ihm gegen den Lieferanten oder Hersteller des
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Leasinggegenstandes zustehenden Gewährleistungsansprüche an den Leasingnehmer
abtreten.
Durch vertragliche Regelungen zwischen Leasingnehmer und Leasinggeber muß letzterer
sicherstellen, daß sich der Leasinggeber von sämtlichen Ansprüchen Dritter freistellt.
Als Beispiel seien hier Altlasten genannt. Im Immobilien-Bereich beispielsweise
sind nach dem Teilamortisationserlaß vom 23.12.1991 diese Freistellungen solange zulässig,
wie z.B. umweltschädliche Stoffe aus dem Betrieb des Leasingnehmers stammen.
Steuerlich nicht zulässig sind aber Freistellungen, die auch Altlasten erfassen, die
vor der Leasing-Zeit entstanden sind, bei denen der Leasingnehmer aber die Altlasten
nicht verursacht hat, etwa beim Erwerb des Grundstücks von einem Dritten (buy-andlease).
Beim Erwerb eines Grundstücks von Dritten muß der Leasinggeber das zu erwerbende
Grundstück also aus eigenem Interesse sorgfältig prüfen.
Eine Immobilien-Leasinggesellschaft mit angeschlossener Baumanagementtochter kann
das Altlastenrisiko freilich abschätzen. In ihren Bereich fallen unter anderem Gutachten
und Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Das Risiko, sich Altlasten
einzukaufen, wird durch die Routine und Erfahrung der Baumanager der Baumanagementtochter
minimiert.
Generell obliegt es der Baumanagementtochter, den Zustand der verleasten Immobilie
laufend zu überwachen. Regelmäßige Bauzustandsberichte gewährleisten den ordnungsgemäßen
Zustand auch nach Ablauf der Vertragslaufzeit. Mängel oder mangelhafte
Instandhaltung werden festgestellt. Die Behebung der festgestellten bautechnischen
Mängel, nebst einer Klassifizierung von Sofortmaßnahmen, kann in Angriff genommen
werden.
3. Management von Marktrisiken
Die Leasinggesellschaft hat kalkulatorisch zu berücksichtigen, daß sie für ihre vermieteten
Vermögensgegenstände in einer späteren Phase gegebenenfalls andere Unternehmen
als Nutzer benötigt, um ihr Kapital, zum Beispiel beim Entfallen eines Teilmarktes,
restlos amortisieren zu können. Grundsätzlich muß also die Fungibilität der Objekte
gewährleistet sein.

Die Leasing-Gesellschaften tätigen ihre Investition erst dann, wenn auch ein Leasingnehmer
vertraglich zur Gebrauchsnutzung verpflichtet wurde. Die Bedingungen eines
second-hand-Marktes sind naturgemäß für viele Produkte oft kompliziert, und nicht in
jedem Falle lassen sich Preisentwicklungen für gebrauchte Objekte vorsehen. Um so
wichtiger ist es, daß bereits bei der Anmietung bzw. Herstellung des einzelnen Leasingobjektes
die Leasinggesellschaft auf eine möglichst lang anhaltende Wertkonstanz des
Objektes achtet. Aber auch diese Wertkonstanz bietet dann keine Gewähr, das Kapital
langfristig amortisieren zu können, wenn im konkreten Anschlußmietfall bzw. Verkaufsfall
entsprechende Marktverhältnisse einen ausreichenden Preis nicht zulassen,
z.B. beim Software-Leasing. Gebrauchte Güter sind im übrigen auch nicht ohne weiteres
stapelbar.
Im Unterschied zu den meisten beweglichen Wirtschaftsgütern, die recht differenzierten
Marktverhältnissen unterliegen, hat sich in der Vergangenheit gezeigt, daß Betriebsgebäude
in guten Standortlagen unter bestimmten Voraussetzungen eine zufriedenstellende
Wertentwicklung für den Eigentümer und Vermieter genommen haben. Hierfür sind
z.B. bei der Erstellung eines Verwaltungsgebäudes die erforderlichen Parkflächen auszuweisen
und herzustellen.
Für den Fall einer Nachbarbebauung sind die Probleme bei der Ver- und Entsorgung
unbedingt durch die Eintragung von Dienstbarkeiten rechtlich einwandfrei und kostenoptimal
zu lösen. Verwaltungsgebäude lassen sich heute so errichten, daß sie durch versetzbare
Innentrennwände umfunktioniert werden können. Dasselbe gilt auch bei sehr
aufwendigen Produktionsgebäuden, um gegebenenfalls hierin Verwaltungsflächen bzw.
Lagerflächen ausbauen zu können. Ein besonderes Augenmerk ist auch auf die Energieversorgung
der Objekte zu richten. Bei Objekten am Stadtrand ist es empfehlenswert,
über Reserveflächen am Grundstück zu verfügen, um späteren betrieblichen Erweiterungen
gerecht werden zu können.
4. Management von Insolvenzrisiken
Schwerpunkte der Bonitätsuntersuchung einer Leasinggesellschaft ist die Einschätzung
der Fähigkeit des Unternehmens, zukünftigen Marktanforderungen mit seinen Produk-
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ten gerecht werden zu können. Maßstab hierfür ist im besonderen die Ertragskraft eines
Unternehmens sowie sein Management.
Aus der Sicht des Risikomanagements sind Mobilien-Leasing und Immobilien-Leasing
differenziert zu betrachten. Die Leasinggesellschaft baut ihr Investitionsrisiko auf zwei
Säulen auf: Einerseits auf das Leasingobjekt und andererseits auf die Bonität des Kunden.
Im Immobilien-Leasing ist im Zweifelsfalle die Qualität des Objektes über die Qualität
des Leasingnehmers zu stellen, da im Verwertungsfalle allein die Qualität des Objektes
über den Erfolg des Projektes entscheidet. Nichtsdestotrotz sind an die Bonität des Leasingnehmers
hohe Anforderungen zu stellen. Beim Mobilien-Leasing ist die Bonität des
Leasingnehmers das ausschlaggebende Kriterium für ein Engagement der Leasinggesellschaft.
Dies ist vor allem in der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit von
Mobilien begründet. Ein Vergleich von Risiken aus Leasingverträgen im Verhältnis
zum Gesamtvermögen, im Mobilien-Leasing und Immobilien-Leasing, zeigt deutlich:
Die Risiken aus Leasingverträgen sind insgesamt gesehen relativ niedrig. Der Vergleich
von Mobilien und Immobilien zeigt jedoch, daß die Risiken aus Immobilien-
Leasingverträgen kaum wahrnehmbar sind, die Risiken aus Mobilien-Verträgen sind
niedrig, aber eben doch höher als im Immobilien-Leasing. So sind zum Beispiel die
geleasten Softwareprogramme von einem in Insolvenz gegangenen Leasingnehmer am
Markt kaum zu veräußern. Infolgedessen steht die Bonität des Leasingnehmers synonym
für den Erfolg oder Mißerfolg des gesamten Engagements.
Andererseits ist bei langfristigen Immobilien-Leasingverträgen die heutige Bonität nicht
für die zukünftigen Jahrzehnte fortschreibbar. Der ökonomische Horizont dürfte für die
meisten Unternehmen mit max. 10 Jahren anzusetzen sein. Um so mehr kommt es darauf
an, daß der dann in der Bilanz der Leasinggesellschaft befindliche Buchwert des
Objektes durch eine marktübliche Anschlußmiete über eine weitere Periode voll amortisiert
werden kann. Dieses Ziel ist abhängig von der langfristigen Werthaltigkeit des
Objektes.
Klassische Grundlagen für die Bonitätsbeurteilung sind die Rechtsform und die wirtschaftlichen
Verhältnisse des Leasingnehmers. Hierzu müssen vom Leasingnehmer die
Jahresabschlüsse nebst Geschäfts- und/oder WP-Berichten der letzten Geschäftsjahre

eingefordert werden. Zusätzlich sollten Finanzplanungsdaten über einen mehrjährigen
Zeitraum vorgelegt werden. Neben Umsatz- und Gewinnprognose sollten diese Daten
auch Auskunft über eventuelle weitere Investitionsvorhaben und ihre Finanzierung geben.
Im Bereich des Mobilien-Leasing ermöglichen bei Privatpersonen Einkommens- und
Vermögensnachweise, Steuerbescheide und externe Auskünfte, zum Beispiel der
Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa), eine rasche Bonitätsbeurteilung.
Die Schufa ist eine Kreditschutzorganisation, die mit Zustimmung des Kunden
berechtigt ist, über ihn gespeicherte Daten zu Kreditgewährungen sowie gegebenenfalls
Kreditabwicklungen und -ablehnungen an den Leasinggeber weiterzugeben. Schufa-Auskünfte
haben nicht nur einen hohen Aussagewert über das Verschuldungsverhalten
einer Person; sie stehen auch für Online-Abfrage und EDV-mäßige Weiterverarbeitung
beim Leasinggeber zur Verfügung. Im Umgang mit Privatkunden erfahrene Leasing-Gesellschaften
verfügen zudem über Haushaltsrechnungen, mit denen die freie
Liquidität des Kunden errechnet wird. Bankauskünfte haben generell einen hohen Aussagewert,
erfordern aber leider oft längere Wartezeiten.
Steht eine statistisch hinreichende Datenbasis zur Verfügung, kommen heute für die
Zusammenführung und risikomäßige Gewichtung relevanter Daten zunehmend EDVgestützte
Rastersysteme (Rating, Scoring) zum Einsatz. Das Firmenkunden-Rating führt
objektive Daten und subjektive Bewertungen zum Unternehmen sowie seinem Umfeld
zusammen und mündet in ein Bonitätsklassensystem. Scoringsysteme eignen sich vor
allem für die Privatkunden-Beurteilung. Auf Basis objektiver Merkmale des eigenen
Kundenbestandes und soziodemographischer Informationen, zum Beispiel das Wohnumfeld
des Kunden, werden Merkmalskorrelationen ermittelt. Ergebnis ist eine Bewertungsmatrix
in Form einer Score-Karte, deren kundenbezogene Punktwerte zuverlässige
Bonitätsbeurteilungen ermöglichen. Das Leistungspotential von Informationsversorgung
und EDV-Unterstützung bei der Entscheidungsfindung kann jedoch letztlich nur ausgeschöpft
werden, wenn es von fachkundigen und mit der richtigen Geschäftsphilosophie
versehenen Personen über optimierte Geschäftsprozesse umgesetzt wird.
Für Kommunen gilt folgendes: Kommunen können ihre Aufgabe entweder selbst oder
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durch organisatorisch bzw. rechtlich verselbständigte Einheiten erfüllen, oder auch
Dritte mit der Aufgabendurchführung beauftragen. Hieraus ergeben sich unterschiedliche
Risikoprofile, denen entsprechend Rechnung zu tragen ist. Grundsätzlich gilt, daß,
je weniger bei der Risikobeurteilung auf die Gebietskörperschaften abgestellt werden
kann, desto mehr sind die Grundsätze der gewerblichen Unternehmensfinanzierung anzusetzen.
5. Kalkulation der Risikoprämie
Kreditinstitute bedienen sich verschiedener Scoring- und Raster-Verfahren, um eine
Basis zur Quantifizierung von erwartetem und unerwartetem Verlust aus dem Risiko
des Engagements zu erhalten. Dabei wird zwischen Adressenkategorien und den Bonitäten
von Adressen einer Kategorie mehr oder weniger fein unterschieden. Unterschiedliche
Laufzeiten finden ihren Niederschlag in der Risikoprämie, wobei längere Laufzeiten
eine höhere Risikoprämie erforderlich machen.
Im Mobilien-Leasing kommen typischerweise relativ kurze Laufzeiten zum Tragen. Die
Kalkulation der Risikoprämie sollte sich vordergründig an der Zusammenführung und
risikomäßigen Gewichtung der relevanten Daten orientieren. Im gewerblichen Bereich
steht die Kalkulation der Risikoprämie mittels der Auswertung von Rating-Verfahren
im Vordergrund. Im Privatkundenbereich eignen sich vor allem die Ergebnisse aus den
Scoringsystemen zur Kalkulation der Risikoprämie.
Aufgrund der beschriebenen Individualität von Leasingnehmer und Objekt, sowie der
Einzigartigkeit eines jeden Engagements, sind Ausfallstatistiken und Risikoklassen
nicht der geeignete Weg, das Risiko eines Engagements im Immobilien-Leasing in einer
Risikoprämie zu quantifizieren, bzw. überhaupt eine Entscheidung im Immobilien-
Leasing davon abhängig zu machen. Das Immobilien-Leasing zeichnet sich gerade
durch die Langfristigkeit der Nutzungsüberlassung aus. Unterschiedliche Standorte,
Objektqualitäten, Wartung durch den Leasingnehmer, etc. sind Punkte, die sich nicht
schematisieren lassen.
Bei Immobilien-Leasinggesellschaften steht, anders als bei Geschäftsbanken, der Portfoliogedanke,
aus den aufgezeigten Motiven, nicht im Vordergrund. Portfolioeffekte,
wie Korrelation und Diversifikation, lassen sich nur sehr begrenzt nutzbar machen. Be-

währt hat sich deswegen, die Höhe der Risikoprämie an der Differenz von Investitionsobligo
und Marktwert des Leasingobjektes zu orientieren.
Schlußbemerkung
Risiken sind ein fester Bestandteil unternehmerischer Aktivität. Objektrisiken, Marktrisiken,
Änderungen der gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, Insolvenzrisiken und
Risiken, die sich ausschließlich aus der operativen Tätigkeit der Leasing-Gesellschaften
ergeben, stehen in engem Zusammenhang zueinander. Schnell kann z.B. aus Marktrisiken
ein Insolvenzrisiko für einen Kooperationspartner der Leasinggesellschaft werden.
Die Aufspürung von Risiken, die Bewußtseinswerdung der Existenz von verschiedenen
Risiken und das systematische Durchdringen ihrer Struktur sind Grundvoraussetzung
für die Risikooptimierung. Die hohe Fungibilität, bzw. Drittverwendungsfähigkeit von
Leasingobjekten sind generell von äußerster Wichtigkeit, um das Risiko zu minimieren.
Während im Bereich des Mobilien-Leasings eine gewisse Standardisierung vorteilhaft
ist, bleibt dies dem Immobilien-Leasing aufgrund seiner Individualität, verwehrt. Es ist
allerdings davon auszugehen, daß externe Rating-Agenturen in Zukunft verstärkt Leasingaktivitäten
von Unternehmen honorieren - wohl wissend, daß das Unternehmen
durch Zwischenschaltung des “Katalysators Leasinggesellschaft” einen hohen Grad an
Risikooptimierung betreibt.
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