Beurteilung des kommunalen Immobilien-Leasing unter Anwendung ...

Beurteilung des kommunalen Immobilien-Leasing unter Anwendung des 

Transaktionskostenansatzes 

— Arbeitsergebnisse einer Diplomarbeit 1 — 

von Dipl.-Kff. Elke Stumpf 

15 

1 Einführung ..........................................................................................................17 

2 Grundlegung........................................................................................................17 

2.1 Kommunales Immobilien-Leasing.........................................................................17 

2.2 Der öffentliche Leasingnehmer .............................................................................19 

2.3 Das Teilamortisationsmodell als Grundlage für kommunales 

Immobilien-Leasing..............................................................................................20 

2.4 Das Vertragswerk für Immobilien-Projekte mit Kommunen..................................21 

3 Die Beurteilung kommunaler Leasingverträge auf Grundlage des Trans- 

aktionskostenansatzes ..........................................................................................23 

3.1 Die Transaktionskostentheorie als Basis für Effizienzüberlegungen.......................24 

3.1.1 Einführung in die Transaktionskostentheorie.............................................24 

3.1.2 Begriffsabgrenzung...................................................................................26 

3.1.2.1 Transaktion .................................................................................26 

3.1.2.2 Transaktionskosten......................................................................26 

3.1.3 Dimensionen von Transaktionen ...............................................................27 

3.1.3.1 Faktorspezifität............................................................................27 

3.1.3.2 Unsicherheit.................................................................................28 

3.1.3.3 Häufigkeit....................................................................................28 

3.1.4 Verhaltenstheoretische Annahmen ............................................................29 

3.1.4.1 Opportunistisches Verhalten ........................................................29 

3.1.4.2 Beschränkte Rationalität ..............................................................30 

3.2 Die Beherrschung und Überwachung von Vertragsbeziehungen............................30 

3.2.1 Effiziente Beherrschungs- und Überwachungssysteme nach 

WILLIAMSON ............................................................................................31 

3.2.2 Beherrschungs- und Überwachungssysteme für kommunale In- 

vestitionen................................................................................................33 

1 Angefertigt am Lehrstuhl für allgemeine Betriebswirtschaftslehre und Betriebswirtschaftliche Finanzierungslehre 

Prof.Dr.Dr.h.c. Herbert Hax.

16 

3.2.2.1 Der Markt als Koordinationsform für kommunale In- 

vestitionen ...................................................................................34 

3.2.2.2 Die Hierarchie als Koordinationsform für kommunale 

Investitionen ................................................................................34 

3.2.2.3 Das Immobilien-Leasing als Koordinationsform für 

kommunale Investitionen..............................................................36 

3.3 Effizienzanalyse kommunaler Leasingverträge unter dem Gesichts- 

punkt der Transaktionskosten...............................................................................37 

3.3.1 Der Gesellschaftsvertrag...........................................................................38 

3.3.2 Der Grundstückskaufvertrag oder Erbbaurechtsvertrag.............................39 

3.3.3 Der Bauvertrag.........................................................................................41 

3.3.4 Der Mietvertrag........................................................................................43 

3.3.4.1 Maßnahmen gegen opportunistisches Verhalten ...........................44 

3.3.4.2 Anpassungsklauseln .....................................................................46 

3.3.5 Der Darlehensvertrag................................................................................47 

3.4 Zusammenfassende Ergebnisse .............................................................................48 

4 Schlußbetrachtung mit Hinweis auf die in der Praxis noch bestehenden 

Grenzen ..............................................................................................................49 

Literaturverzeichnis ..................................................................................................50

1 Einführung 

17 

Nach Verwirklichung der deutschen Wiedervereinigung steht die öffentliche Hand vor 

gravierenden finanziellen Problemen. Dem hohen Investitionsbedarf in Bereichen wie 

Infrastruktur, Altlastsanierung, Abfallentsorgung und Umweltschutz steht eine ange- 

spannte finanzielle Situation der Gemeinden gegenüber bedingt durch die Neuordnung 

des Finanzausgleichs zugunsten der ostdeutschen Bundesländer sowie durch die mit der 

Rezession einhergehenden Steuerausfällen und arbeitsmarktbedingten Mehrausgaben. 

Diese Ausgangslage zwingt zu neuen, unkonventionellen Organisations- und Finanzie- 

rungsmethoden für öffentliche Investitionen. Wurde bisher die Bereitstellung von Infra- 

strukturleistungen vorwiegend als traditionell öffentliche Aufgabe angesehen, so ist in 

den letzten Jahren ein gewisser Wandel eingetreten. Die Bundesregierung sowie der Be- 

richt der Arbeitsgruppe "Private Finanzierung öffentlicher Infrastruktur" 2 und der Sach- 

verständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung 3 empfehlen, 

im öffentlichen Infrastrukturbereich verstärkt auf private Träger zurückzugreifen. 4 Das 

kommunale Immobilien-Leasing stellt dabei eine Möglichkeit der Integration privatwirt- 

schaftlicher Organisations- und Finanzierungselemente in den Bereich öffentlicher Inve- 

stitionen dar. In diesem Beitrag soll mit Hilfe des Transaktionskostenansatzes gezeigt 

werden, daß kommunale Investitionen durch die Aktivierung privaten Kapitals bei gege- 

benem Ordnungsrahmen effizienter durchgeführt werden können, als dies nach den Inve- 

stitionsplänen der Gebietskörperschaften andernfalls möglich wäre. 

2 Grundlegung 

2.1 Kommunales Immobilien-Leasing 

Kommunales Immobilien-Leasing soll im folgenden als ein zwischen einer privatwirt- 

schaftlichen Leasinggesellschaft 5 und einer kommunalen Gebietskörperschaft abgeschlos- 

senes Leasinggeschäft aufgefaßt werden. Dabei wird das Immobilienobjekt von der Lea- 

singgesellschaft finanziert, errichtet und langfristig, mit der Möglichkeit eines späteren 

Ankaufs, an die Kommune vermietet. 6 

2 Vgl. BMF, 1991. Vom Bundesministerium der Finanzen ist seit diesem Zeitpunkt keine weitere 

bedeutende Initiative zur Förderung der privaten Finanzierung öffentlicher Infrastruktur eingeleitet 

worden. Insbesondere in den neuen Bundesländern sind jedoch Gesetzesvorhaben, Beschlüsse oder 

ministerielle Erlasse verabschiedet worden, die das Privatisierungsgebot hervorheben (vgl. 

TAEGER, 1993, S. 280). 

3 Vgl. Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, 1993, S. 256. 

4 Vgl. TAEGER, 1993, S. 280; vgl. auch KIRCHHOFF/ LAND, 1993, S. 247. 

5 Große Leasinggesellschaften wie z.B. die DAL (Deutsche Anlagen-Leasing GmbH), die DIL 

(Deutsche Immobilien Leasing GmbH) oder auch die KG Allgemeine Leasing GmbH & Co. haben 

sich u.a. auf das kommunale Immobilien-Leasing spezialisiert (vgl. DAL-Kommunal-Leasing, 

1993; vgl. ferner DIL, 1992; vgl. weiterhin KG Allgemeine Leasing, 1992, S. 16). 

6 Vgl. KRÄHMER, 1993, S. 166; vgl. auch STINNER, 1992, S. 22.

18 

Während das Operating-Leasing eine bei Kommunen bereits etablierte Form der kurzfri- 

stigen Nutzungsüberlassung von Investitionsgütern darstellt, wird das Finanzierungslea- 

sing für Immobilienobjekte erst in jüngster Zeit verstärkt in Erwägung gezogen. 7 

Als Beispiel für die Anwendung des kommunalen Immobilien-Leasing im Bereich öffent- 

licher Hochbauten wird die Errichtung des Gasteig Kulturzentrums in München herange- 

zogen. 8 Mit dem Bau dieses Großprojekts wurde bereits im Jahr 1978 begonnen, wobei 

die Baukosten ursprünglich auf 162,6 Mio. DM geschätzt wurden. Nachdem bereits drei 

Jahre später diese Einschätzung auf ca. 359 Mio. DM korrigiert werden mußte, beschloß 

die Stadt München, die Objektfertigstellung in Form eines kommunalen Leasingmodells 

zu sichern. Mit der Durchführung wurde die KG Allgemeine Leasing GmbH & Co. be- 

traut. Diese hatte, um die aufsichtsbehördliche Genehmigung und die Gewährung von 

Finanzzuweisungen nicht zu gefährden, nachzuweisen, daß ihr Festmietangebot nicht 

ungünstiger als eine herkömmliche Finanzierung ist. Tatsächlich konnte die Vorteilhaf- 

tigkeit des Leasingangebots aufgrund einer Reduktion der tatsächlichen Baukosten auf 

333 Mio. DM nachgewiesen werden. Hierzu haben neben Einsparungen bei den direkten 

Baukosten, die nicht zuletzt auf das erfahrene Baumanagement der Leasinggesellschaft 

zurückzuführen sind, ermäßigte Finanzierungskosten aufgrund verkürzter Bauzeiten bei- 

getragen. 9 

Als Mieterin des Kulturzentrums wurde jedoch nicht die Stadt München eingesetzt, son- 

dern eine eigens für den wirtschaftlichen Betrieb verantwortliche Gasteig Betriebsgesell- 

schaft, deren Aufgabe die Verwertung der von den 'Stammietern' 10 nicht genutzten 

Räumlichkeiten ist. Der Mietvertrag wurde zum 01.11.1985 für 45 Jahre abgeschlossen. 

Nach Ablauf der Vertragslaufzeit hat die Landeshauptstadt ein dinglich gesichertes An- 

kaufsrecht, bei dem der Restkaufwert auf 10 Prozent der Anschaffungs- und Herstel- 

lungskosten festgesetzt ist. 11 

7 Vgl. KIRCHHOFF/MÜLLER-GODEFFROY, 1992, S. 46; vgl. auch KIRCHHOFF, 1993, S. 446 f. Im 

Rahmen des Operating-Leasing werden beispielsweise EDV-Geräte, ein Fuhrpark o.a. vermietet 

(vgl. FEINEN 1991a, S. 1). 

8 Im Gasteig Kulturzentrum sind eine Philharmonie, ein Mehrzwecksaal, eine Musikschule mit 

einem weiteren kleinen Konzertsaal, die Zentrale der Münchener Stadtbücherei und die Volkshochschule 

untergebracht. 

9 Ein weiterer ausschlaggebender Vorteil ergibt sich aus einer Steuerstundungsmöglichkeit für die 

Kommune. Bei einer Kreditfinanzierung hätte die Kommune den gesamten Herstellungspreis incl. 

Mehrwertsteuer zu finanzieren. Beim Leasing fällt dagegen Mehrwertsteuer nur in bezug auf die 

einzelne Leasingrate an (vgl. DILLENBERGER, 1992, S. 92). 

10 'Stammieter' sind die Münchener Philharmoniker, das Richard-Strauss-Konservatorium, die Münchener 

Stadtbibliothek und die Volkshochschule. 

11 Vgl. SPRETER, 1992; vgl. ferner o.V., 1992a; vgl. auch o.V., 1992b.

19 

Mit diesem Praxisbeispiel wurde nur eine Realisierungsmöglichkeit des kommunalen 

Immobilien-Leasing herausgegriffen, um das Anwendungspotential dieser Finanzie- 

rungsalternative hervorzuheben. 

2.2 Der öffentliche Leasingnehmer 

Die Kommune ist als Gebietskörperschaft eine juristische Person des öffentlichen Rechts 

mit eigener Verfassung und eigenem Haushalt. Sie umfaßt alle kreisangehörigen Städte 

und Gemeinden, sowie kreisfreie Städte. 12 Entsprechend ihrem Selbstverwaltungsrecht 

nach Art. 28 Abs. 2 GG haben Kommunen die ihnen obliegenden Aufgaben der ge- 

meindlichen Daseinsvorsorge auszuführen. 13 Dabei ist neben der Begrenzung auf die 

örtlichen Angelegenheiten die jeweilige Aufgabenstellung entsprechend der Gemeinde- 

ordnung/Landkreisordnung zu beachten. 14 

Das Bild der Gemeinde, die ihre Aufgaben im Rahmen der Eingriffs-, Gestaltungs- und 

Leistungsverwaltungsgesetze selbst vollzieht, hat sich zumindest in Städten und größeren 

Gemeinden gewandelt. Bedeutende Bereiche der Kommunalverwaltung haben sich in 

organisatorischer und steuerlicher Hinsicht als sogenannte wirtschaftliche Unterneh- 

men 15 , als Eigenbetriebe 16 oder Beteiligungsunternehmen 17 von der Gemeinde gelöst. Die 

allgemein übliche Differenzierung zwischen einem 'öffentlichen Betrieb' und einem 'öf- 

fentlichen Haushalt' ist im folgenden allerdings nicht notwendig, da die daraus resultie- 

renden Konsequenzen hauptsächlich steuerrechtliche Aspekte 18 tangieren, die im Rahmen 

dieses Beitrags nicht behandelt werden. Da der öffentliche Träger direkt oder indirekt 

über seine Gewährträgerhaftung immer von den Finanzierungsgebaren seiner Betriebe 

betroffen ist, erscheint es gerechtfertigt, den allgemeineren Begriff des 'öffentlichen Lea- 

singnehmers' zu verwenden. 19 

12 Vgl. § 1 Abs. 2 GO NW. Siehe dazu auch JÜNGER/WALTER, 1987, S. 1. 

13 Unter Daseinsvorsorge versteht man die Versorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft mit lebenswichtigen 

Gütern, v.a. Strom, Gas und Wasser sowie die Schaffung und Unterhaltung von 

Einrichtungen zum Wohl der Einwohner. 

14 Vgl. § 2 GO NW; vgl. auch ALBERS/SEGER, 1990, S. 17. 

15 Vgl. § 88 GO NW. 

16 Vgl. § 93 GO NW. Hierunter sind wirtschaftliche Unternehmen der Gemeinde ohne eigene 

Rechtspersönlichkeit zu verstehen, z.B. Versorgungsbetriebe, Verkehrsbetriebe und kulturelle Einrichtungen. 

Siehe hierzu auch SPERL, 1992, S. 178 f. 

17 Vgl. § 89 GO NW. Beteiligungsunternehmen sind gemeindliche Unternehmen in privatrechtlicher 

Form, deren Anteile teilweise von der Kommune gehalten werden. Siehe hierzu ebenfalls SPERL, 

1992, S. 178 f. 

18 Öffentliche Betriebe sind steuerrechtlich als Betriebe gewerblicher Art anzusehen. Diese sind gem. 

§ 2 Abs. 3 UStG umsatzsteuerpflichtig und können demnach ebenfalls einen Vorsteuerabzug geltend 

machen (vgl. TIPKE/LANG, 1991, S. 561 ff.; vgl. auch FRANKOWSKI, 1993, S. 15 f.). Als Gewerbebetrieb 

sind sie zudem gewerbesteuerpflichtig gem. § 2 Abs. 1 GewStDV (vgl. TIPKE/LANG, 

1991, S. 504). Außerdem sind sie unbeschränkt körperschaftssteuerpflichtig, gem. § 1 Abs. 1 Nr. 6 

und § 4 KStG (vgl. TIPKE/LANG, 1991, S. 413 ff.). 

19 Vgl. SCHIRM, 1980, S. 135 f.

20 

Immobilien-Leasinggeschäfte mit der öffentlichen Hand haben im Gegensatz zu solchen 

mit privatwirtschaftlichen Leasingnehmern besonderen Anforderungen zu genügen. So 

ist beispielsweise die Vereinbarkeit der Leasingfinanzierung mit dem kommunalen Haus- 

haltsrecht unabdingbare Voraussetzung für die Akzeptanz dieser Finanzierungsalternati- 

ve. Zwecks Erfüllung des Haushaltsgrundsatzes der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit 

ist von der Leasinggesellschaft ein Nachweis über die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit 

des Leasingmodells gegenüber einer Kommunalkreditfinanzierung zu erbringen. Ebenso 

bedarf es einer Widerlegung der Spezialleasingvermutung, da nur auf diese Weise die 

Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums zur Leasinggesellschaft gewährleistet wer- 

den kann. Als problematisch erweist sich in diesem Zusammenhang die Regelung der 

staatlichen Finanzzuweisungen. Diese werden häufig nur dann gewährt, wenn der Kom- 

mune und nicht wie bei der Spezialleasingfrage der Leasinggesellschaft das wirtschaftli- 

che Eigentum zugerechnet wird. 20 

2.3 Das Teilamortisationsmodell als Grundlage für kommunales Immobilien- 

Leasing 

Leasingverträge mit der öffentlichen Hand werden generell als Teilamortisationsverträge 

ausgestaltet. 21 Im Teilamortisationsmodell — auch als Restwertmodell bezeichnet — 

werden die Gesamtinvestitionskosten des Leasingobjekts durch die während der Grund- 

mietzeit zu entrichtenden Leasingraten lediglich zu einem bestimmten Prozentsatz amor- 

tisiert. Der verbleibende Restwert ist abhängig von dem Verhältnis zwischen der verein- 

barten Grundmietzeit und der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. 22 Er kann somit aus 

dem sich nach der linearen Abschreibung ergebenden Restbuchwert bestimmt werden. 23 

Demzufolge trägt der Leasinggeber das Objekt- bzw. Verwertungsrisiko, da er nach Be- 

endigung des Leasingvertrags aus der Weitervermietung des Investitionsobjekts einen 

Mindesterlös in Höhe der noch nicht amortisierten Restschuld erzielen muß. Durch eine 

entsprechende Ausgestaltung des Teilamortisationsvertrags kann dieses Risiko jedoch 

20 Vgl. dazu ausführlich DÖRHÖFER, 1992, S. 49 - 60; vgl. auch Budäus, 1982, S. 181 - 194; vgl. 

ebenso ALBERS/SEGER 1990, S. 39 ff. 

21 Rechtsgrundlage für Teilamortisationsmodelle sind der Teilamortisationserlaß des BDF vom 

22.12.1975 für Mobilien sowie der Teilamortisationserlaß des BDF vom 23.12.1991 für Immobilien. 

22 Für die steuerliche Zurechnung des Leasingobjekts bei der Leasinggesellschaft und der damit verbundenen 

Bilanzierung hat der Bundesminister der Finanzen im Immobilien-Leasingerlaß vom 

19.04.1971 festgelegt, daß die Grundmietzeit zwischen 40 und 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen 

Nutzungsdauer betragen muß (vgl. BDF, Schreiben vom 19.04.1971 und vom 21.03.1972). 

Diese Regelung ist auf Teilamortisationsverträge des Immobilien-Leasing zu übertragen (vgl. BDF, 

Schreiben vom 23.12.1991). 

23 Z.B. Gebäudeherstellungskosten incl. Nebenkosten DM 1 Mio., Abschreibungsdauer 25 Jahre, 

Laufzeit des Leasingvertrags 22,5 Jahre = 90 % der fiktiven steuerlichen betriebsgewöhnlichen 

Nutzungszeit, Abschreibung nach 22,5 Jahren: DM 900.000, Restwert = 10 % = DM 100.000 (vgl. 

TACKE, 1993, S. 222 f.).

21 

teilweise auf den Leasingnehmer überwälzt werden. 24 Teilamortisationsverträge im Im- 

mobilien-Leasing sind wie folgt möglich: 

- ohne Option 

- mit Kaufoption 

- mit Mietverlängerungsoption. 25 

24 Vgl. SPITTLER, 1992, S. 30; vgl. auch PERRIDON/STEINER, 1993, S. 374 ff. 

25 Für Teilamortisationsverträge im Immobilien-Leasing gelten die im Vollamortisationserlaß für 

bewegliche Wirtschaftsgüter vom 19.04.1971 aufgeführten Vertragstypen (vgl. BDF, 23.12.1991).

22 

Übt der Leasingnehmer eine ihm eingeräumte Kaufoption aus, wird bei dem zugrunde- 

liegenden Optionspreis zumeist vom Restbuchwert bei linearer AfA ausgegangen. Um an 

einer möglichen Wertsteigerung des Investitionsobjekts zu partizipieren, wird der Lea- 

singnehmer von seinem Ankaufsrecht nur dann Gebrauch machen, wenn der Verkehrs- 

wert des Immobilienobjekts den Restbuchwert übersteigt, bzw. andere Beweggründe den 

Kauf rechtfertigen. 26 Aufgrund der sich dem Leasingnehmer bietenden Chance, an Wert- 

steigerungen des Leasingobjekts teilzuhaben, hat die Ausgestaltung des Vertrags mit 

einer Kaufoption eine größere wirtschaftliche Bedeutung als der Vertrag mit einer Miet- 

verlängerungsoption. Lediglich der mit der Begleichung der Kaufpreisschuld einherge- 

hende Liquiditätsabfluß kann dafür sprechen, der Mietverlängerung den Vorzug zu ge- 

ben. 27 

Teilamortisationsverträge für Mobilien, die bei der Vermietung von Betriebsvorrichtun- 

gen 28 zur Anwendung kommen, können folgendermaßen ausgestaltet werden: 

- mit Andienungsrecht des Leasinggebers, 

- mit Verwertungserlösbeteiligung des Leasingnehmers und 

- mit Abschlußzahlungen des Leasingnehmers bei Kündigung. 29 

Wegen der geringen Bedeutung dieser Vertragstypen im Bereich des Immobilien- 

Leasing 30 soll auf eine detaillierte Ausführung verzichtet werden. 31 

2.4 Das Vertragswerk für Immobilien-Leasing-Projekte mit Kommunen 

Kommunale Leasingfinanzierungen basieren auf individuell ausgestalteten Leasing- 

Konstruktionen, welche sowohl zivil- und steuerrechtliche als auch finanzierungstechni- 

sche Anforderungen berücksichtigen. Ausgehend von einem Leasing-Grundmodell wird 

durch Anpassungen an individuelle Gegebenheiten ein auf die entsprechenden Leasingbe- 

dürfnisse der Kommune abgestelltes Leasingvertragswerk konzipiert. 32 Dieses setzt sich 

aus folgenden Verträgen zusammen: 

Einem Gesellschaftsvertrag, welcher zur Gründung der Objektgesellschaft abgeschlos- 

sen wird; einem Verwaltungsvertrag, der das Innenverhältnis zwischen der Leasingge- 

sellschaft als Dachgesellschaft und der Objektgesellschaft regelt; einem Grundstücks- 

26 Vgl. TACKE, 1993, S. 222 ff. 

27 Vgl. TACKE, 1993, S. 223. 

28 Hierunter sind Vorrichtungen einer Betriebsanlage zu verstehen, die in einer sehr engen Beziehung 

zu dem auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbebetrieb stehen, gleichwohl aber nicht an einen festen 

Betriebsstandort gebunden sind. Kläranlagen und jegliche Art von Versorgungsnetzen stellen 

beispielsweise solche Betriebsvorrichtungen dar. Sie werden im steuerrechtlichen Sinn wie Mobilien 

behandelt, obwohl sie gemäß ihren typischen Merkmalen eher einer Immobilie gleichen. 

29 Vgl. BDF, Schreiben vom 22.12.1975. 

30 Vgl. GABELE/DANNENBERG/KROLL, 1991, S. 45. 

31 Eine Erläuterung dieser Vertragstypen findet sich bei SPITTLER, 1992, S. 22-26. 

32 Vgl. FOHLMEISTER, 1992, S. 190.

23 

kaufvertrag oder Erbbaurechtsvertrag falls das Grundstück bereits im Eigentum der 

Kommune ist; einem Bauvertrag, in dem die Objektgesellschaft als rechtlicher und wirt- 

schaftlicher Bauherr definiert wird, wobei jedoch üblicherweise die anfallenden Planungs- 

und Betreuungsaufgaben an eine Baubetreuungs- und Projektmanagementgesellschaft 

übertragen werden; einem Darlehensvertrag, über den die finanzierungstechnische Seite 

des Leasing-Geschäfts abgewickelt wird; einem Mietvertrag, der die Nutzungsüberlas- 

sung der Immobilie zwischen Leasinggeber und Kommune regelt, und schließlich einem 

An- und Vorkaufsrechtsvertrag, welcher die Ausgestaltung der Kaufoption spezifi- 

ziert. 33 

Die folgende Übersicht gibt einen Überblick über die Vertragsbeziehungen der an der 

Leasingkonstruktion beteiligten Parteien. 

LEASING - 

UNTER - 

NEHMEN 

Verwaltungsvertrag 

BANK 

Darlehens- 

OBJEKT- 

GESELLSCHAFT 

Grundstücks- 

VERKÄUFER 

vertrag 

(Leasinggeber) kaufvertrag 

Gesellschaftsvertrag 

Bauvertrag 

Mietvertrag 

An- und Vorkaufsrechtvertrag 

MIETER 

(Leasingnehmer) 

Abbildung 1: Vertragsbeziehungen bei einem Immobilien-Leasing-Abschluß 34 

Grundlage der nachstehenden Analyse des kommunalen Immobilien-Leasing unter 

Transaktionskosten ist eine Art 'Standardmodell', welches in seinen Grundzügen vielen 

kommunalen Immobilien-Leasingmodellen zu eigen ist. Es handelt sich hierbei um ein 

Teilamortisationsmodell mit Kaufoption, bei dem eine Objektgesellschaft für das entspre- 

33 Zu den einzelnen Verträgen vgl. ausführlich FOHLMEISTER, 1992 S. 198 ff. sowie 

SCHWARZ/CHRISTEN/BERNIGAU, 1992, S. 11 ff. 

34 Entnommen aus: FOHLMEISTER, 1992, S. 200.

24 

chende Immobilien-Leasingobjekt gegründet wird und als Leasinggeber in Erscheinung 

tritt. 35 Die sich anschließenden Ausführungen untersuchen die einzelnen Vertragsbe- 

standteile eines solchen standardisierten Vertragswerks. 

3 Die Beurteilung kommunaler Leasingverträge auf Grundlage des Transak- 

tionskostenansatzes 

Grundlage der folgenden Ausführungen sind Überlegungen der modernen Institutio- 

nenökonomik, die es sich zur Aufgabe gemacht hat, das ökonomische Geschehen unter 

Beobachtung von Vertragsbeziehungen, dem institutionellen Rahmen sowie von Anreiz- 

bedingungen und Transaktionskosten zu untersuchen. Die Transaktionskostentheorie, 

welche als Instrumentarium für die Beurteilung kommunaler Leasingverträge herangezo- 

gen wird, läßt sich somit der neuen institutionellen Ökonomie zuordnen. 

Im Unterschied zu diesem Ansatz geht die neoklassische Theorie von der Annahme eines 

vollkommenen Kapitalmarktes aus, wobei aufgrund der für eine Leasingfinanzierung 

charakteristischen Interdependenz zwischen leistungs- und finanzwirtschaftlichem Be- 

reich ebenso eine Vollkommenheit des Gütermarktes unterstellt wird. 36 Unter dieser Be- 

dingung ist die Entscheidung zwischen Kauf mittels einer Kreditfinanzierung und Leasing 

irrelevant für die Wohlfahrt der Vertragsparteien. 37 Diese Irrelevanz ergibt sich nicht 

zuletzt aus dem Vergleich der Finanzierungsalternativen auf Basis ihrer Zahlungsströ- 

me. 38 

In Abkehr von der vollkommenen Welt dieses kapitalwerttheoretischen Ansatzes wird 

Leasing nunmehr als "Instrument zur Überwindung realer Unvollkommenheiten und Un- 

sicherheiten bei Investitionsentscheidungen" 39 betrachtet. Dabei zeichnet sich dieser mo- 

derne Ansatz durch drei wesentliche Merkmale aus, die im Verlauf des folgenden Kapi- 

tels eingehend erläutert werden: 

- eine begrenzte Fähigkeit der Entscheidungsträger zur Informationsverar- 

beitung, 

- eigennütziges ('opportunistisches') Verhalten der Individuen und 

- auf Dauer angelegte unvollständige Verträge. 40 

35 Zur Gründung von Objektgesellschaften als Besonderheit des Immobilien-Leasing vgl. BÜSCHGEN, 

1992, S. 37 - 39. 

36 Der vollkommene Kapitalmarkt zeichnet sich im wesentlichen durch Rationalverhalten der beteiligten 

Vertragspartner, durch das Fehlen von Informations- und sonstigen Transaktionskosten und 

damit einhergehenden homogenen Erwartungen aller Beteiligten, sowie durch gleichen Marktzugang 

zu den Kapitalmärkten aus (vgl. FRANKE/HAX, 1990, S. 433). 

37 Die Irrelevanzthese zwischen Kauf- und Leasingalternative wurde z.B. von MILLER/UPTON für 

sichere und unsichere Erwartungen nachgewiesen (vgl. MILLER/UPTON, 1976, S. 761 - 786). 

38 Vgl. NEUS, 1991, S. 1432. 

39 DIETZ, 1990, S. 1141. 

40 Vgl. HAX, 1991, S. 55 f.

25 

Neben dem Vergleich von Zahlungsströmen gelangen mithin auch sozioökonomische 

Austauschbeziehungen, also Aspekte des Zusammenwirkens verschiedener Personen mit 

unterschiedlichen Präferenzen, in den Mittelpunkt des Interesses. Hieraus ergeben sich 

zahlreiche bisher nicht in Betracht gezogene Kriterien für die Beurteilung des kommuna- 

len Immobilien-Leasing in Abgrenzung zu einer Kommunalkreditfinanzierung. 

3.1 Die Transaktionskostentheorie als Basis für Effizienzüberlegungen 

Ziel dieses Abschnitts ist die Untersuchung derjenigen Bedingungen, unter denen ein 

Leasingvertragswerk als effizient charakterisiert werden kann und folglich eine dem 

Kommunalkredit vorziehenswürdige Alternative darstellt. Man spricht von einem effizi- 

enten Vertrag, wenn es keinen anderen Vertrag gibt, der für beide Vertragsparteien zu 

einem mindestens ebenso günstigen und für mindestens eine Partei zu einem besseren 

Ergebnis führt. 41 

Nun handelt es sich jedoch weder bei der Leasingfinanzierung noch bei dem Kommunal- 

kredit um von dem jeweiligen institutionellen Rahmen losgelöste Einzelverträge. Viel- 

mehr wird im folgenden von Koordinationsformen gesprochen, die durch eine Vielzahl 

von Einzelverträgen gekennzeichnet werden. So bildet das in Kapitel 2.4 vorgestellte 

Leasingvertragswerk eine mögliche Koordinationsform für die Realisierung und Finan- 

zierung kommunaler Investitionen. Der Kommunalkredit, verbunden mit einer von der 

öffentlichen Verwaltung organisierten Projekterstellung, bildet eine weitere mögliche 

Koordinationsform. Als effizient wird nunmehr diejenige Koordinationsform bezeichnet, 

bei der die Summe der insgesamt anfallenden Produktions- und Transaktionskosten mi- 

nimiert wird. 42 

3.1.1 Einführung in die Transaktionskostentheorie 

Begründer der Transaktionskostentheorie ist COASE, der im Jahr 1937 in seinem Artikel 

"The Nature of the Firm" die Existenz von Unternehmen als alternative Koordinations- 

form zum Marktmechanismus herausstellte. Er begründet diese Differenzierung damit, 

daß die Allokation über den Markt, also der Preismechanismus, mit spezifischen Kosten 

verbunden ist, die sich von den innerhalb einer Unternehmung entstehenden Anbahnungs- 

und Abwicklungskosten von Transaktionen unterscheiden. Marktakteure werden diejeni- 

ge Organisationsstruktur wählen, die mit den insgesamt niedrigsten Transaktionskosten 

41 Vgl. HAX, 1991, S. 58. 

42 Eine ausführliche Darstellung der Einflußfaktoren auf die Höhe der Produktionskosten beim kommunalen 

Immobilien-Leasing findet sich bei DÖRHÖFER, 1993, S. 36 - 45 sowie 

BÜSCHGEN/ERGENZINGER, 1993, S. 112 - 142. Gegenstand der nachfolgenden Abschnitte sind lediglich 

die Transaktionskosten.

26 

einhergeht. 43 In Abgrenzung zur Gleichgewichtstheorie, die aufgrund der Annahme eines 

vollkommenen Kapitalmarktes das Vorhandensein jeglicher Transaktionskosten negiert, 

stellt die neue Institutionenökonomik diese Kosten in den Mittelpunkt des Interesses. So 

beinhaltet die Organisation über den Markt zunächst die für das Auffinden relevanter 

Preise erforderlichen Informationskosten. Dazu kommen Verhandlungskosten, die mit 

der Anbahnung und Abwicklung von Tauschakten verbunden sind. Diese Kosten lassen 

sich durch die Organisation von Transaktionen innerhalb eines Unternehmens reduzieren, 

indem die Anzahl der im Rahmen von Markttransaktionen erforderlichen Einzelverträge 

vermindert wird. Es stellt sich sogleich die Frage: "Why is not all production carried out 

by one big firm?" 44 

Die Antwort hierauf sind die wachsenden Organisations- und Kontrollkosten, die mit der 

Anzahl der im Unternehmen ausgeführten Transaktionen positiv korrelieren. Dabei geht 

COASE davon aus, daß mit zunehmender Unternehmensgröße die Grenzerträge internali- 

sierter Marktvorgänge sinken. Die optimale Unternehmensgröße ist dementsprechend 

durch den Punkt gekennzeichnet, an dem die Grenzkosten einer zusätzlichen Internalisie- 

rung von Marktvorgängen in ein Unternehmen den Grenzkosten einer Inanspruchnahme 

des Preissystems entsprechen (Prinzip marginaler Substitution). 45 

Nachdem das Gedankengut von COASE lange Zeit vergessen schien, wurde es von 

WILLIAMSON erneut aufgegriffen und erweitert. Dabei beschränkte sich WILLIAMSON 

ursprünglich auf die 'Market versus Hierarchy'-Frage 46 und baute diese dann später aus. 

Ausgehend von einer detaillierten Analyse der Transaktionen selbst, strebt WILLIAMSON 

eine ökonomische Erklärung für die historische Entwicklung von Koordinationsformen 

i.S. des Transaktionskostenansatzes an. Er entwickelte eine Systematik, mit Hilfe derer 

gewissen Transaktionsmerkmalen die jeweilige kostenminimale Koordinationsform zuge- 

ordnet werden kann, wobei zahlreiche zwischen 'Markt' und 'Hierarchie' einzuordnende 

Koordinationsformen zur Disposition stehen. 47 

Wenngleich die Transaktionskostentheorie wegen mangelnder Operationalisierung der 

Transaktionskosten kritisiert wird 48 , eignet sie sich als Erklärungsansatz für kommunales 

Immobilien-Leasing, da die absolute Höhe der Transaktionskosten grundsätzlich gar 

43 Vgl. COASE, 1937, S. 386 - 405; vgl. auch weitere Ausführungen zu diesem Thema wie BAU- 

ER/ILLING, 1992, S. 933 - 936, BÖSSMANN, 1983, S. 105 - 111 sowie BÖSSMANN, 1981, 

S. 667 - 674. 

44 COASE, 1937, S. 394. 

45 "(A) firm will tend to expand until the costs of organising an extra transaction within the firm 

become equal to the costs of carrying out the same transaction by the means of an exchange on the 

open market..." (COASE, 1937, S. 395). 

46 Vgl. WILLIAMSON, 1967, S. 123 ff.; vgl. WILLIAMSON, 1973, S. 316 - 324. 

47 Vgl. WILLIAMSON, 1979, S. 233 - 261; vgl. WILLIAMSON, 1990. 

48 Vgl. PICOT, 1982, S. 270.

27 

nicht bekannt sein muß. Ziel ist dabei, das Immobilien-Leasing als kostenminimale Koor- 

dinationsform für bestimmte Arten kommunaler Investitionen darzustellen. 

3.1.2 Begriffsabgrenzung 

3.1.2.1 Transaktion 

Für den Begriff der Transaktion gibt es in der Literatur keine einheitliche Definition. 

Grundlage jeder begrifflichen Abgrenzung ist jedoch eine Austauschbeziehung. 

WILLIAMSON definiert die Transaktion beispielsweise als Austausch von Gütern und 

Dienstleistungen: "A transaction may thus be said to occur when a good or service is 

transferred across a technologically separable interface" 49 . Dagegen stellen PICOT/DIETL 

die dem reinen Güteraustausch zeitlich und logisch vorgelagerte Übertragung von Verfü- 

gungsrechten — die sog. Property-Rights — in den Vordergrund ihrer Überlegungen. 50 

Transaktionen werden in ihrem institutionellen Rahmen beurteilt, wobei dieser neben 

Märkten und Unternehmungen ebenso soziale Normen, die Sprache sowie rechtliche 

Einrichtungen wie Verfassungen, Vertragsformen oder Verfügungsrechte impliziert. 51 

3.1.2.2 Transaktionskosten 

"Transaktionskosten sind die im Zusammenhang mit der Bestimmung, Übertragung und 

Durchsetzung von Verfügungsrechten entstehenden Kosten." 52 Zwecks Präzisierung des 

Transaktionskostenbegriffs teilt PICOT in Anlehnung an die Phasen einer Transaktion die 

zugrundeliegenden Kosten in vier Kostengruppen ein: 

(1) Anbahnungskosten wie beispielsweise Kosten der Informationssuche und 

-beschaffung bzgl. potentieller Transaktionspartner; 

(2) Vereinbarungskosten, die bei Abschlüssen von Verträgen anfallen und 

durch die Dauer und Intensität der zugrundeliegenden Vertragsverhand- 

lungen beeinflußt werden; 

(3) Kontrollkosten zur Sicherstellung der Einhaltung von Termin-, Qualitäts-, 

Mengen- und Preisvereinbarungen; 

(4) Anpassungskosten, die bei der Anpassung von Vertragsklauseln an 

veränderte Bedingungen während der Vertragslaufzeit auftreten. 

49 WILLIAMSON, 1981, S. 1544. 

50 Property-Rights sind "die mit materiellen und immateriellen Gütern verbundenen, institutionell 

legitimierten Handlungsrechte eines oder mehrerer Wirtschaftssubjekte" (PICOT/DIETL, 1990, S. 

178). Ein Überblick über Property-Rights gibt auch TIETZEL, 1981, S. 209 ff. 

51 Vgl. PICOT/DIETL, 1990, S. 178. 

52 PICOT/DIETL, 1990, S. 178.

28 

Diese Kosten fallen je nach zugrundeliegender Transaktion unterschiedlich ins Gewicht. 

Im Vordergrund von Transaktionen über den Markt stehen sicherlich Anbahnungs- und 

Vereinbarungskosten, wohingegen bei hierarchischen Koordinationsformen den Kon- 

trollkosten größere Bedeutung zukommt. An dieser Stelle sei betont, daß eine Operatio- 

nalisierung oder sogar Monetarisierung dieser Kosten mit erheblichen Schwierigkeiten 

verbunden ist. Oftmals lassen sich Transaktionskosten auf Grundlage grober Schätzun- 

gen lediglich nominal oder ordinal erfassen. 53 Eine genaue Quantifizierung kann somit 

nicht erfolgen. Damit lassen sich Transaktionskosten auch allgemein als 'Effizienzverlu- 

ste' oder auch 'Marktwertminderungen' charakterisieren. 

3.1.3 Dimensionen von Transaktionen 

WILLIAMSON stellt die Transaktionen in den Mittelpunkt seiner Betrachtung. Er ordnet 

diesen bestimmte charakteristische Eigenschaften zu, die er in drei Dimensionen zusam- 

menfaßt: Faktorspezifität, Unsicherheit und Häufigkeit. Jeder dieser drei Faktoren übt 

Einfluß auf die bei verschiedenen Koordinationsformen anfallenden Transaktionskosten 

aus, wobei der Faktorspezifität, von WILLIAMSON auch als 'asset specificity' bezeichnet, 

der höchste Stellenwert beizumessen ist. 54 

3.1.3.1 Faktorspezifität 

Unter Faktorspezifität versteht WILLIAMSON die spezifische Beschaffenheit sowohl des 

Sachkapitals als auch des Humankapitals. Dabei wird in den folgenden Ausführungen das 

Sachkapital mit Investitionsgütern gleichgesetzt. Die Spezifität dieser Investitionen be- 

mißt sich nach ihrer alternativen Verwendungsfähigkeit. Vollkommen unspezifische Inve- 

stitionen können demnach ohne Wertverlust auf unterschiedliche Weise genutzt werden, 

wohingegen vollkommen spezifische Investitionen ausschließlich einer bestimmten Ver- 

wendung zugedacht sind. WILLIAMSON bezeichnet diese auch als idiosynkratische Inve- 

stitionen. Zwischen diesen beiden Extrema liegt ein Kontinuum an Spezifitätsgraden. 55 

Ist eine Investition an einen bestimmten Standort gebunden, so spricht WILLIAMSON von 

'site specificity'. 56 Sind Anlagen hingegen lediglich für die Erstellung bestimmter Pro- 

dukte geeignet, so bezeichnet WILLIAMSON dies als 'physical asset specificity'. Schließlich 

können zusätzliche Investitionen, die für einen bestimmten Auftrag getätigt werden, spe- 

zifischen Charakter haben. Wird dieser Auftrag nämlich zurückgezogen, so könnten da- 

durch Überkapazitäten entstehen. Derartige Investitionen werden auch als 'dedicated 

53 Vgl. PICOT, 1982, S. 271 f. 

54 Vgl. WILLIAMSON, 1984, S. 202. 

55 Vgl. WILLIAMSON, 1984, S. 202 f.; vgl. auch WILLIAMSON, 1990, S. 60 f. 

56 Es sind beispielsweise einige Produktionsanlagen zwecks Minimierung der Transport- oder Lagerkosten 

räumlich miteinander verbunden.

29 

assets' umschrieben. 57 Die Spezifität des Humankapitals leitet sich aus dem Erwerb spe- 

ziell auf eine Transaktion zugeschnittenen Wissens ab. 

Der Begriff der Faktorspezifität läßt sich ebenso durch das Vorliegen einer Quasi-Rente 

erklären. Diese beschreibt die Differenz zwischen jenen Werten, die einer Investition im 

Rahmen einer bestimmten Verwendung zukommen, und solchen, welche die Investition 

bei ihrer nächst günstigsten alternativen Verwendung erzielt. Je höher der Spezifitätsgrad 

einer Investition ist, desto höher sind die für den Investor erzielbaren Quasi-Renten. 58 

3.1.3.2 Unsicherheit 

Die Unsicherheit von Transaktionen bezieht sich zum einen auf die Unsicherheit der 

ökonomischen Umwelt und zum anderen auf die Unsicherheit, die sich aus dem Verhal- 

ten der Individuen begründen läßt. Die letztere, auch als 'behaviorial uncertainty' be- 

zeichnet, ist Gegenstand des Abschnitts 3.1.4. 

Die Unsicherheit der ökonomischen Umwelt resultiert vornehmlich aus zufälligen Natur- 

ereignissen und unvorhersehbaren Veränderungen der Präferenzen der Wirtschaftssub- 

jekte. 59 Von der Unsicherheit ist die Komplexität der Umwelt zu unterscheiden. Diese 

basiert auf einer sicheren Umwelt, die allerdings aufgrund des Umfangs der bei einer Ent- 

scheidungsfindung zu berücksichtigenden Faktoren von Menschen nicht vollständig er- 

faßt werden kann. 60 

Sowohl Unsicherheit als auch Komplexität gewinnen mit zunehmendem Spezifitätsgrad 

des Investitionsobjekts an Bedeutung. Bei nicht-spezifischen Transaktionen können leicht 

neue Tauschbeziehungen hergestellt werden, so daß der Kontinuität der Vertragsbezie- 

hung keine große Relevanz beigemessen wird. Demgegenüber gelangt bei transaktions- 

spezifischen Investitionen die Aufrechterhaltung einer langfristigen Vertragsbeziehung 

zwischen den beteiligten Parteien in den Mittelpunkt des Interesses. Unsicherheit und 

Komplexität erweisen sich in dieser Situation als Störfaktoren, denen durch die Wahl 

einer geeigneten Kooperationsform begegnet werden muß. 61 

3.1.3.3 Häufigkeit 

Nach WILLIAMSON ist die dritte Dimension von Transaktionen die Häufigkeit, d.h. die 

Wiederholungsfrequenz der durchzuführenden Transaktionen. Sie ist für die folgenden 

Ausführungen relevant, da sie Einfluß auf die Auslastung spezialisierter Beherrschungs- 

57 Vgl. WILLIAMSON, 1984, S. 214 f. 




61 Vgl. WILLIAMSON, 1990, S. 68.

30 

und Überwachungssysteme nimmt. 62 Die Kosten derartiger Systeme lassen sich durch ein 

hohes Transaktionsvolumen nicht zuletzt wegen des Effekts der Fixkostendegression 

leichter einbringen als bei niedriger Auslastung. 63 

3.1.4 Verhaltenstheoretische Annahmen 

Dem Transaktionskostenansatz nach WILLIAMSON liegen verhaltenstheoretische Annah- 

men zugrunde, die von dem neoklassischen Gedankengut abweichen. Der neoklassische 

Ansatz wird nunmehr durch die Einbeziehung opportunistischen Verhaltens der Transak- 

tionspartner erweitert. Darüber hinaus wird die im neoklassischen Modell getroffene An- 

nahme rationalen Verhaltens der beteiligten Vertragsparteien durch die Unterstellung 

beschränkter Rationalität substituiert. 

3.1.4.1 Opportunistisches Verhalten 

WILLIAMSON versteht unter Opportunismus die Verfolgung von Eigeninteressen mögli- 

cherweise auch unter Zuhilfenahme von List. 64 Damit unterstellt er den Menschen strate- 

gisches, eigennütziges Verhalten u.U. auch zum Nachteil anderer und unter Mißachtung 

sozialer Normen. Opportunismus kann sich in zwei Formen äußern: vor Vertragsab- 

schluß, oder erst bei der Vertragsdurchführung. Im ersten Fall offenbaren die Vertrags- 

parteien während der Vertragsaushandlung nicht sämtliche bekannte Informationen. 65 Im 

zweiten Fall weisen sich die Beteiligten durch nicht-kooperatives, vertragsbrüchiges 

Verhalten bei der Vertragsdurchführung aus. 66 

WILLIAMSON weist allerdings darauf hin, daß nicht jeder einzelne unentwegt opportuni- 

stische Verhaltensweisen zeigt, sondern, daß nur einige Menschen zeitweilig dazu nei- 

gen. Die hieraus resultierende unterschiedliche Vertrauenswürdigkeit ist allerdings nach 

außen selten erkennbar. Folglich muß mit opportunistischem Verhalten etwaiger Ver- 

tragspartner gerechnet werden, das seinerseits zu einer Integration entsprechender Vor- 

kehrungen in den Vertrag führt. 67 Opportunistisches Verhalten zeigt sich jedoch lediglich 

bei Vorliegen einer sogenannten 'Small-numbers-Situation', d.h. bei Vorhandensein weni- 

ger alternativer Transaktionspartner. Nur in dieser Situation kann der durch opportunisti- 

sches Verhalten geschädigte Vertragspartner nicht ohne weiteres einen neuen Partner 

finden. Damit bleibt die Vertragsbeziehung ungeachtet des vertragsbrüchigen und eigen- 

62 Bzgl. Beherrschungs- und Überwachungssysteme siehe Kapitel 3.2. 


64 "...opportunism, by which I mean self-interest seeking with guile." (WILLIAMSON, 1984, S. 198). 

Neben dieser stärksten Form des Eigeninteresses, die der Transaktionskostentheorie zugrunde liegt, 

unterscheidet WILLIAMSON des weiteren eine halb-starke Form — die schlichte Verfolgung des Eigeninteresses 

— und eine schwache Form, die er mit Gehorsam gleichsetzt (vgl. WILLIAMSON, 

1984, S. 198 ff.). 

65 "Opportunism refers to the incomplete or distorted disclosure of information, especially to calculated 

efforts to mislead, disguise, obfuscate, or confuse" (WILLIAMSON, 1984, S. 199). 


67 Vgl. WILLIAMSON, 1990, S. 73 f.

31 

nützigen Verhaltens bestehen. Stehen hingegen viele potentielle Vertragspartner zur 

Verfügung, so wird der durch Opportunismus Geschädigte sofort einen neuen Partner 

finden und die ursprüngliche Vertragsbeziehung abbrechen. Dadurch können bereits im 

Vorfeld opportunistische Verhaltensweisen eingeschränkt werden. 68 

In Abhängigkeit des Spezifitätsgrades der zugrundeliegenden Investition ist eine Trans- 

formation einer 'Large-numbers-Situation' in eine 'Small-numbers-Situation' denkbar. 

WILLIAMSON bezeichnet diesen Vorgang als 'fundamentale Transformation'. 69 Diese läßt 

sich bei Transaktionen feststellen, die zunächst mit Hilfe vieler Transaktionspartner 

durchgeführt werden können. Nachdem allerdings aus der Vielzahl potentieller Transak- 

tionspartner einer ausgewählt wurde, kann dieser "transaktionsspezifische Fähigkeiten 

sowie idiosynkratisches Wissen" 70 mit in die Vertragsbeziehung einbringen. Damit erzielt 

er einen Vorteil gegenüber anderen Transaktionspartnern, die ursprünglich zur Dispositi- 

on standen. Es entwickelt sich aus einer unspezifischen Ausgangssituation eine monopol- 

artige Transaktionsbeziehung. 71 In einer solchen 'Small-numbers-Situation', die aufgrund 

spezifischer Investitionen zu einem gegenseitigen Abhängigkeitsverhältnis der Vertrags- 

partner führt, gewinnt Opportunismus an Bedeutung. 72 

3.1.4.2 Beschränkte Rationalität 

Die Verhaltensannahme der beschränkten Rationalität stützt sich auf die Erkenntnis von 

SIMON. Dieser entwickelte das Konzept der 'Bounded rationality', demzufolge Individuen 

zwar rationales Verhalten intendieren, dazu aber nur begrenzt in der Lage sind. SIMON 

nennt hierfür zwei Ursachen: einerseits eine limitierte Informationsverarbeitungskapazität 

des menschlichen Gehirns (der Mensch ist nicht mit einem Computer gleichzusetzen) und 

andererseits kommunikative Probleme, die sich auf sprachliche Barrieren zurückführen 

lassen. 73 Hinzu kommen menschliche Gefühle und Emotionen, die der Rationalität entge- 

genwirken. 

Die Annahme beschränkter Rationalität erweist sich insbesondere bei Vorliegen einer 

komplexen und unsicheren Umwelt als problematisch. Je komplexer die Umwelt, desto 

schwieriger wird die Erfassung sämtlicher Handlungsalternativen. Die Folge ist das Ent- 

stehen unvollständiger Verträge, die im Verlauf der Vertragsbeziehung gewisser Anpas- 

sungen bedürfen. 74 



70 PICOT/DIETL, 1990, S. 179. 

71 Vgl. WILLIAMSON, 1990, S. 61 und S. 70 f. 


73 Vgl. SIMON, 1957, S. 196 - 206. "... the principle of bounded rationality: The capacity of the human 

mind for formulating and solving complex problems is very small compared with the size of 

the problems whose solution is required for objectively rational behavior in the real world..." 

(SIMON, 1957, S. 198). 

74 Vgl. PICOT/DIETL, 1990, S. 179.

3.2 Die Beherrschung und Überwachung von Vertragsbeziehungen 

32 

Bei den Ausführungen über die Beherrschung und Überwachung von Vertragsbeziehun- 

gen wird die Existenz sowohl einer genügend hohen Umwelt- als auch Verhaltensunsi- 

cherheit (opportunistisches Verhalten) unterstellt. Sobald sich die ökonomische Umwelt 

nicht durch diese Unsicherheit und Komplexität auszeichnet, können die Wirtschaftssub- 

jekte sämtliche Umweltkonstellationen und die sich daraus ergebenden vertraglichen 

Konsequenzen antizipieren 75 und damit opportunistischem Verhalten entgegenwirken. 

Gibt es hingegen kein opportunistisches Verhalten der Vertragspartner, lassen sich die 

durch die Umweltunsicherheit entstehenden unvorhergesehenen Ereignisse durch Anpas- 

sungsmaßnahmen auf kooperative Weise jederzeit auffangen. 76 

Das gemeinsame Auftreten von Verhaltens- und Umweltunsicherheit in Kombination mit 

unterschiedlich spezifischen Transaktionen veranlaßten WILLIAMSON zu einer Erweite- 

rung der Markt-Hierarchie-Dichotomie. Unter diesen Bedingungen lassen sich Transak- 

tionen nicht mehr ohne weiteres der Durchführung über den Marktmechanismus bzw. 

innerhalb eines Unternehmens zuordnen. Es bedarf einer an der Spezifität und der Häu- 

figkeit der zugrundeliegenden Transaktionen ausgerichteten Zuordnung von Koordinati- 

onsformen. WILLIAMSON bezeichnet diese auch als Beherrschungs- und Überwachungs- 

systeme bzw. 'governance structure' und stellt diese in Anlehnung an die Vertragstypolo- 

gie des Rechtssoziologen MACNEIL dar. 77 

3.2.1 Effiziente Beherrschungs- und Überwachungssysteme nach WILLIAMSON 

In Abhängigkeit der jeweiligen Arten von Transaktionen unterscheidet MACNEIL das 

klassische, neoklassische und relationale Vertragsrecht. Der klassische Vertrag kommt 

bei Koordinationen über den Markt zur Anwendung. Dabei werden Leistungen und Ge- 

genleistungen für jeden Zeitpunkt unter Berücksichtigung aller möglichen Umweltzu- 

stände eindeutig festgelegt, wobei aufgrund unspezifischer Transaktionen die Identität 

der Vertragspartner als belanglos erachtet wird. 78 Es handelt sich daher um einen voll- 

ständigen Vertrag (Kontingenzvertrag), mit Hilfe dessen sowohl der Unsicherheit der 

ökonomischen Umwelt als auch der Verhaltensunsicherheit entgegengewirkt wird. 79 

WILLIAMSON bezeichnet das hiermit konformgehende Beherrschungs- und Überwa- 

chungssystem als Marktkontrolle. 80 

75 Es wird vorausgesetzt, daß die menschliche Rationalitätsgrenze nicht erreicht wird. 


77 Vgl. WILLIAMSON, 1990, S. 77 - 95. 


79 Zu weiteren Ausführungen bzgl. Kontingenzverträge und die damit verbundenen Probleme vgl. 

SPREMANN, 1990, S. 573 f. 

80 Vgl. WILLIAMSON, 1990, S. 83 f.

33 

Mit zunehmendem Unsicherheitsgrad lassen sich hingegen nicht mehr alle relevanten 

zukünftigen Eventualitäten hinreichend erfassen. Dies führt bei spezifischen Investitionen 

zu Problemen, bei denen die Vertragspartner in einem gegenseitigen Abhängigkeitsver- 

hältnis stehen und somit nicht leicht auswechselbar sind ('Small-numbers-Situation'). Es 

kommt zum Abschluß neoklassischer, d.h. langfristiger, unvollständiger Verträge, welche 

die Tauschbeziehungen über den Markt zwar aufrechterhalten aber zusätzliche Kontroll- 

mechanismen zum Schutz vor Umweltunsicherheit wie auch opportunistischem Verhal- 

ten vorsehen. WILLIAMSON spricht auch von dreiseitiger Kontrolle, da häufig eine Dritt- 

partei zur Ausübung einer Schiedsrichterfunktion hinzugezogen wird. Dabei handelt es 

sich um außergerichtliche Schiedsstellen, die die Beilegung von Streitigkeiten oder auch 

die Beurteilung erbrachter Leistungen zur Aufgabe haben. Ein Architekt kann beispiels- 

weise als Schiedsrichter für erbrachte Bauleistungen fungieren. 81 

Mit zunehmendem Spezifitätsgrad und wachsender Häufigkeit der zugrundeliegenden 

Transaktionen nimmt das gegenseitige Abhängigkeitsverhältnis der Vertragspartner und 

die damit verbundene Bemühung um Aufrechterhaltung einer langfristigen Vertragsbe- 

ziehung zu. Es handelt sich nunmehr um einen relationalen Vertrag, der bei WILLIAMSON 

als zweiseitige Kontrolle (für gemischt-spezifische Investitionen) und als vertikale Inte- 

gration (für hochspezifische Investitionen) bezeichnet wird. 82 

Die Absicherungsform der 'bilateral governance', also der zweiseitigen Kontrolle, be- 

schreibt eine enge Form der Kooperation zwischen rechtlich selbständigen Vertragspar- 

teien, die wegen der zugrundeliegenden spezifischen Transaktionen gegen unsichere Er- 

eignisse abgesichert werden muß. Als Absicherungsinstrument eignen sich vertraglich 

vereinbarte Anpassungsmechanismen, die durch exogene Ereignisse ausgelöst werden. 

Es können beispielsweise approximative, von der wirtschaftlichen Lage abhängende, 

Gleitklauseln als Anpassungsmöglichkeit in einen Vertrag integriert werden. 83 

Mit zunehmender Spezifität des Investitionsguts ist diese Form der Zusammenarbeit al- 

lerdings nicht mehr haltbar. Die Gefahr opportunistischen Verhaltens führt zu der Ko- 

operationsform der vertikalen Integration. Synonym bezeichnet man diese auch als 'Hier- 

archie' oder 'Unternehmung'. Es handelt sich dabei um ein vereinheitlichtes System, wel- 

ches die Transaktionen vollständig dem Markt entzieht und in eine hierarchische Struktur 

eingliedert. 84 

81 Vgl. WILLIAMSON, 1990, S. 78 ff. und S. 84 f. 

82 Vgl. WILLIAMSON, 1990, S. 80 und S. 85 ff. 


84 Vgl. WILLIAMSON, 1990, S. 85 ff.

34 

Für die systematische Zuordnung von Beherrschungs- und Überwachungssystemen zu 

den jeweiligen Typen von Transaktionen entwickelte WILLIAMSON die in Abbildung 2 

dargestellte Zwei-mal-drei-Matrix. Er unterscheidet darin nicht-spezifische, gemischt- 

spezifische und hochspezifische Investitionen sowie gelegentliche und wiederholte 

Transaktionen. 

Häufigkeit 

wiederholt gelegentlich 

Investitionsmerkmale 

nichtspezifisch gemischt hochspezifisch 

Marktkontrolle 

(klassischer Vertrag) 

dreiseitige Kontrolle 

(neoklassischer Vertrag) 

zweiseitige 

Kontrolle 

(Kooperation) 

Abbildung 2: Effiziente Beherrschungs- und Überwachungssysteme 85 

vereinheitlichte 

Kontrolle 

3.2.2 Beherrschungs- und Überwachungssysteme für kommunale Investitionen 

Es stellt sich die Frage nach dem optimalen Beherrschungs- und Überwachungssystem 

für kommunale Investitionen. Dabei stehen im Mittelpunkt der Untersuchung gemischt- 

und hochspezifische Investitionen. Von nicht-spezifischen Investitionen wird abgesehen, 

da die im Rahmen dieser Arbeit behandelten Immobilien auf die speziellen Bedürfnisse 

der Kommune zugeschnitten sind und zumindest teilweise der hoheitlichen Aufgabener- 

füllung dienen. Damit ist ihre alternative Verwendungsfähigkeit eingeschränkt und eine 

Charakterisierung als gemischt-spezifisch oder sogar hochspezifisch gerechtfertigt. 

Des weiteren wird von einer genügend hohen Unsicherheit und Komplexität der Umwelt 

ausgegangen, die aufgrund der beschränkten Rationalität der Entscheidungsträger nicht 

in ihrem ganzen Ausmaß erfaßt werden kann. Es muß darüber hinaus mit opportunisti- 

85 Entnommen aus: WILLIAMSON, 1990, S. 89.

35 

schem Verhalten der Vertragspartner gerechnet werden, deren persönliches Ziel die indi- 

viduelle Nutzenmaximierung ist. 

Unter Anwendung der Systematik von WILLIAMSON sind für die Durchführung kommu- 

naler Investitionen unterschiedliche Koordinationsmöglichkeiten denkbar. Dabei bildet 

die Organisationsform des Marktes das eine Extrem und die öffentliche Verwaltung — 

auch als Hierarchie oder vertikale Integration bezeichnet — das andere Extrem für die 

Realisierung kommunaler Investitionen. Dazwischen läßt sich das kommunale Immobili- 

en-Leasing positionieren, bei dem Elemente der Marktorganisation mit solchen der Hier- 

archie kombiniert werden. Dabei lassen sich sowohl Merkmale der von WILLIAMSON 

beschriebenen zweiseitigen Kontrolle (Kooperation) als auch der dreiseitigen Kontrolle 

wiederfinden. Eine abschließende Zuordnung des Immobilien-Leasing zu einer bestimm- 

ten Koordinationsform erscheint hier allerdings nicht sinnvoll, da es sich um eine auf den 

Einzelfall zugeschnittene Lösung handelt, die in verschiedenen Ausprägungsformen vor- 

zufinden ist. Überdies ist eine pauschale Einordnung des kommunalen Immobilien- 

Leasing aufgrund unterschiedlicher Spezifität der zugrundeliegenden Investition nicht 

möglich. 

3.2.2.1 Der Markt als Koordinationsform für kommunale Investitionen 

Zunächst wird untersucht, inwieweit sich kommunale Investitionen über den Marktme- 

chanismus realisieren lassen. Zweifelsohne ist der Markt eine effiziente Lösung für stan- 

dardisierte und häufig wiederkehrende Transaktionen, die eine Kommune beispielsweise 

im Konsumgüterbereich durchführt. Es ist jedoch fraglich, ob sich der Marktmechanis- 

mus auch für die Durchführung von Realinvestitionen — wie z.B. das vorgestellte Ga- 

steig Kulturzentrum — eignet. 86 Eine derartige Organisationsform könnte am Beispiel 

dieses Kulturzentrums wie folgt aussehen: 

Ein privater Investor baut und betreibt das Kulturzentrum. Für jede öffentliche Veran- 

staltung, d.h. für jedes einzelne Konzert müßten die Philharmoniker den Konzertsaal 

mieten. Auch die Benutzung aller übrigen Räume wäre nur nach Vereinbarung und gegen 

Entgelt möglich. Es fielen somit eine Vielzahl von Einzelverträgen an, die insgesamt mit 

sehr hohen Transaktionskosten — insbesondere Anbahnungs- und Vereinbarungsko- 

sten — einhergingen. Zudem müßte sich der private Investor absichern, daß die Stadt 

München und andere Nutzer die angebotenen Räumlichkeiten auch tatsächlich mieten. 

Umgekehrt muß die Stadt München darauf vertrauen, daß die Räume nicht an andere 

Mieter zu höheren Mieten vermietet werden. Es entsteht eine langfristige auf gegenseiti- 

ges Vertrauen basierende Geschäftsbeziehung, bei der die Vertragspartner mit opportu- 

nistischem Verhalten des anderen rechnen müssen. Vor diesem Hintergrund läßt sich 

86 Vgl. Abschnitt 2.1.

36 

weder eine gemischt-spezifische noch eine hochspezifische Investition über den 

Marktmechanismus darstellen, weil es keinerlei Absicherungsinstrumente gibt, welche die 

Interessen der Vertragspartner sicherstellen. 

3.2.2.2 Die Hierarchie als Koordinationsform für kommunale Investitionen 

Die andere Extremlösung ist die Durchführung kommunaler Investitionen innerhalb der 

öffentlichen Verwaltung. Dabei wird das gesamte Projektmanagement (Planung, Aus- 

schreibung, Auftragsvergabe und Kontrolle) verwaltungsintern bei den jeweils zuständi- 

gen Ämtern vorgenommen, wobei die Investitionsfinanzierung zumeist über Kommunal- 

kredite erfolgt. Dies entspricht der vorherrschenden Praxis für die Realisierung gemischt- 

und hochspezifischer Investitionen. 

Auf diese Weise wurde z.B. auch der Bau des Kulturzentrums am Gasteig begonnen. 

Aufgrund stark angestiegener Kosten mußte dieses Investitionsprojekt allerdings abge- 

brochen werden. Man fragt sich nach den Ursachen einer solch unwirtschaftlichen Inve- 

stitionsdurchführung durch die öffentliche Verwaltung. 

Es gibt verschiedene Erklärungsansätze für die Analyse wirtschaftlichen Handelns in öf- 

fentlichen Verwaltungen, von denen hier nur die Theorie der Property-Rights und die 

ökonomische Theorie der Bürokratie als Erklärungshilfe herangezogen werden. 

Einen wichtigen Stellenwert nimmt die Theorie der Property-Rights ein. 87 Danach ar- 

beiten private Unternehmen deshalb so kostengünstig, weil der erwirtschaftete Gewinn 

den Eigentümern zukommt. Die Chance der persönlichen Gewinnmaximierung ist zu- 

gleich Anreiz für prozeßinnovatives Arbeiten, welches zu weiteren Gewinnsteigerungen 

führen kann. 88 

Die Situation in öffentlichen Verwaltungen stellt sich unter dem Aspekt der Property- 

Rights deutlich anders dar. Grund hierfür ist der organisatorische Aufbau einer Bürokra- 

tie. Diese stellt ein streng hierarchisch gegliedertes System dar, bei dem Rechte und 

Pflichten der Mitglieder genau geregelt sind, und Verfahrensweisen zur Erledigung der 

anfallenden Aufgaben unter Einhaltung von Dienstwegen starr vorgegeben sind. Büro- 

kraten verfügen dabei über keine Eigentumsrechte an den Verwaltungsmitteln. Sie wer- 

den entsprechend ihrer hierarchischen Einordnung entlohnt und nach einer bestimmten 

Laufbahnordnung befördert. Vor dem Hintergrund fehlender positiver Anreize aus Ei- 

87 Zur Theorie der Property-Rights vgl. auch MICHAELIS, 1989, S. 119 ff; vgl. auch GERUM 1989, S. 

21 ff; vgl. ferner TIETZEL, 1981, S. 207-243. 

88 Vgl. SCHEELE, 1992, S. 201.

37 

gentumsrechten sowie fehlender leistungsbezogener Entlohnung der Bürokraten ist deren 

unwirtschaftliches Verhalten begründbar. 89 

Dieses Verhalten wird zudem durch unzureichende Kontrollen verstärkt. Da die vorge- 

setzten Bürokraten in das gleiche administrative System eingegliedert sind, besteht für sie 

nur ein geringer Anreiz, das Management von öffentlichen Unternehmen oder bestimm- 

ten Ämtern der öffentlichen Verwaltung zu kontrollieren. 90 Eine strenge Kontrolle der 

eigenen Mitarbeiter führt nämlich nicht unbedingt zu persönlichem Nutzen in Form von 

Gehaltserhöhung oder erhöhtem Ansehen. Im Gegenteil, notwendige Kontrollen können 

zu unbeliebten Entscheidungen führen, die dem Ansehen des Vorgesetzten eventuell so- 

gar schaden. 91 

Ein anderer Erklärungsansatz ist die von NISKANEN entwickelte Budgetmaximierungshy- 

pothese, das Grundmodell der ökonomischen Theorie der Bürokratie. Diese geht von 

einem rational handelnden Bürokraten aus, der private Nutzenmaximierung anstrebt, 

indem er das Budget seiner Abteilung maximiert. Dabei wird eine positive Korrelation 

von persönlichen Nutzengrößen wie Einkommen, Nebenleistungen und Prestige mit der 

Anzahl der untergeordneten Mitarbeiter, die nicht zuletzt die Höhe des Budgets bestim- 

men, zugrunde gelegt. 92 

Daraus folgt, daß ein Bürokrat ein größeres Budget, welches für die Erfüllung seiner 

Aufgaben in dieser Höhe nicht notwendig ist, nicht zurückweisen wird. Er wird dieses für 

nicht unbedingt erforderliche aber angenehme Ausgaben verwenden wie z.B. höhere Ta- 

rifabschlüsse, Sonderzulagen für sich und seine Mitarbeiter oder eine Überbesetzung von 

Dienstposten. Dieses Verhalten ist nicht zuletzt durch das Vorliegen asymmetrisch ver- 

teilter Informationen zwischen dem Bürokraten und seinem vorgesetzten Politiker zu 

erklären. 93 

Aus den kurz dargestellten Ineffizienzen einer öffentlichen Verwaltung sowie den Hin- 

dernissen bei der Durchführung von gemischt- und hochspezifischen Investitionen über 

89 Vgl. SCHWARZ, 1985, S. 45. 

90 Vgl. SCHEELE, 1992, S. 201. 

91 Diese Schwäche der öffentlichen Verwaltung könnte durch die Anwendung neuer Anreizmuster 

behoben werden. Vgl. dazu SCHEELE, 1992, S. 207 und die dort angegebenen Literaturhinweise 

bzgl. Reformmöglichkeiten in öffentlichen Verwaltungen. 

92 Siehe hierzu ausführlich BLANKART, 1991, S. 389 - 407. Zur Kritik der Budgetmaximierungshypothese 

vgl. auch SCHWARZ, 1985, S. 52. 

93 Diese Ansicht wird in der Literatur nicht unkritisiert gelassen. Es heißt, daß ein Politiker durch 

eine effiziente Kontrolle der Bürokraten Wählerstimmen maximieren kann, und aus diesem Grund 

bemüht sein wird, den Informationsvorsprung des Bürokraten zu verringern. Da im Rahmen dieser 

Arbeit auf diese Problematik nicht weiter eingegangen werden soll, vgl. dazu BLANKART, 1991, S. 

399 sowie die dort angegebene Literatur.

38 

den Marktmechanismus resultiert die Suche nach neuen effizienten Organisationsformen 

für spezifische Investitionen der öffentlichen Hand. 

3.2.2.3 Das Immobilien-Leasing als Koordinationsform für kommunale Investi- 

tionen 

Wie bereits einleitend ausgeführt, nimmt das Immobilien-Leasing eine Interimstellung 

zwischen Markt und Hierarchie ein. Die über die Marktorganisation anfallende Vielzahl 

von Verträgen wird ersetzt durch ein einziges umfangreiches Vertragswerk zwischen 

Leasinggesellschaft und Kommune. Dabei handelt es sich um ein langfristiges Vertrags- 

verhältnis, welches durch den Abschluß unvollständiger Verträge — als Bestandteile des 

gesamten Leasingvertragswerks — gekennzeichnet ist. 

Derartig unvollständige Verträge bedürfen für ihre Verifizierbarkeit und Durchsetzbar- 

keit bestimmter Vorkehrungen, um zum einen opportunistischem Verhalten der Ver- 

tragspartner entgegenzuwirken und zum anderen Anpassungen an veränderte äußere 

Umstände zu ermöglichen. "...the object of governance is to (1) protect the interests of 

the respective parties and (2) adapt the relationship to changing circumstances." 94 In 

Abhängigkeit der jeweiligen Beschaffenheit des zugrundeliegenden Investitionsobjekts 

handelt es sich hierbei um die von WILLIAMSON entwickelten Beherrschungs- und Über- 

wachungssysteme. Auf das kommunale Immobilien-Leasing sind sowohl Elemente der 

zweiseitigen Kontrolle (durch Abschluß relationaler Verträge) als auch Elemente der 

dreiseitigen Kontrolle (neoklassische Verträge) anwendbar. 

Beispielhaft seien an dieser Stelle die im Mietvertrag zwischen Kommune und Leasing- 

gesellschaft vereinbarten Zinsanpassungsklauseln genannt, die eine Ausprägung des An- 

passungsmechanismus der zweiseitigen Kontrolle darstellen. Für die dreiseitige Kontrolle 

läßt sich die Hinzuziehung von neutralen Gutachtern anführen, welche die ordnungsge- 

mäße Vertragserfüllung sicherstellen sollen. 95 Es gilt zu beachten, daß in Anlehnung an 

die Systematik von WILLIAMSON diese Instrumente lediglich für gemischt-spezifische 

Investitionen geeignet sind. Für hochspezifische Investitionen sieht WILLIAMSON die 

Hierarchie, d.h. also eine Organisation innerhalb der öffentlichen Verwaltung vor. Die 

folgende Untersuchung des kommunalen Immobilien-Leasing als Organisationsform zwi- 

schen Markt und Hierarchie beschränkt sich allerdings auf gemischt-spezifische Investi- 

tionen. Darunter fallen beispielsweise Verwaltungsgebäude, Schulen und Kulturzentren. 

Mit dieser Einschränkung auf gemischt-spezifische Investitionen wird ebenfalls der Spe- 

zialleasingproblematik entsprochen. Dabei lassen sich die Beurteilungskriterien für Spe- 

zialleasing 96 ebenso auf die hier vorgenommene Unterscheidung zwischen gemischt- und 

hochspezifischen Investitionen anwenden. 

94 WILLIAMSON, 1979, S. 258. 

95 Siehe hierzu ausführlich den nachfolgenden Abschnitt 3.3. 

96 Vgl. DÖRHÖFER, 1992, S. 57 - 60.

39 

Nachdem das kommunale Immobilien-Leasing in das Vertragsschema von MACNEIL und 

WILLIAMSON eingeordnet worden ist, erfolgt im nachfolgenden Kapitel eine Untersu- 

chung des Immobilien-Leasingvertragswerks unter Berücksichtigung des Transaktions- 

kostenansatzes. 

3.3 Effizienzanalyse kommunaler Leasingverträge unter dem Gesichtspunkt 

der Transaktionskosten 

In den folgenden Ausführungen soll gezeigt werden, daß die Verträge im einzelnen so 

ausgestaltet sind, daß sie den Interessen sowohl der Leasinggesellschaft als auch der 

Kommune entsprechen. Zur Wahrung dieser Interessen sind bei unvollständigen Verträ- 

gen Vorkehrungen erforderlich, die der Umweltunsicherheit ebenso wie möglichem op- 

portunistischem Verhalten Rechnung tragen. Dabei gilt es zu zeigen, daß nicht jeder ein- 

zelne Vertrag, sondern daß das Vertragswerk insgesamt als effizient zu beurteilen ist. 

3.3.1 Der Gesellschaftsvertrag 

Für die Leasinggesellschaft ist der Gesellschaftsvertrag zur Gründung der Objektgesell- 

schaft eine Notwendigkeit, die ein objektbezogenes Kosten- und Ertragsmanagement 

sowie die haftungsrechtliche Separierung verschiedener Objekte erlaubt. 97 Im Gegensatz 

zu diesen verwaltungstechnisch orientierten Interessen der Leasinggesellschaft ist das 

Interesse der Kommune an einer Einflußnahme auf die Entscheidungen der Objektgesell- 

schaft ausgerichtet. 

Die Vertragsausgestaltung ist mit oder ohne Beteiligung der Kommune an der Objektge- 

sellschaft möglich. Bei kommunaler Beteiligung kann die Kommune als Kommanditist 

bis zu 100 Prozent des Gesamtkapitals einbringen, wobei die Stimmrechtsmehrheit aller- 

dings immer bei der Leasinggesellschaft als Komplementär verbleibt. 98 Auf diese Weise 

können die Mitwirkungsrechte der Kommune bei der Erstellung des Bauvorhabens gesi- 

chert werden. Ein genügend großer Einfluß der Kommune auf Entscheidungen bezüglich 

des Immobilienobjekts ist eine notwendige Voraussetzung für das Zustandekommen des 

gesamten Leasingvertragswerks. Die Einflußnahme der Kommune sichert zum einen die 

Beachtung des allgemeinen Haushaltsgrundsatzes der stetigen Aufgabenerfüllung (insbe- 

sondere bei hoheitlichen Aufgaben). 99 Zum anderen ermöglicht sie die Beachtung von 

Sonderwünschen der Kommune bei der Erstellung des Investitionsobjekts. Darüber hin- 

97 Vgl. TACKE, 1993, S. 204. 

98 Vgl. GABELE/DANNENBERG/KROLL, 1991, S. 78 f. 

99 Als Beispiel lassen sich die Bereitstellung von Schulgebäuden und Universitäten zur Sicherstellung 

der Bildung sowie Ver- und Entsorgungsnetze (Strom, Wasser, Kanal), die der öffentlichen Daseinsvorsorge 

dienen, anführen.

40 

aus wird eine Beteiligung der Kommune aber auch häufig für die Gewährung von Inve- 

stitionszulagen als notwendig erachtet. 100 

Schließlich sichert die Beteiligung bei Störungen der privaten Leistungserbringung den 

dann notwendigen Einfluß der Kommune. 101 Dieser wäre z.B. im Konkursfall der Lea- 

singgesellschaft von großer Bedeutung. Diese vielfältigen Gründe unterstreichen die Be- 

deutung einer Beteiligung der Kommune an der Objektgesellschaft. 

100 Vgl. ALBERS/SEGER, 1990, S. 80. 

101 Vgl. ALBERS/SEGER, 1990, S. 80.

41 

Doch auch bei ausschließlicher Beteiligung der Leasinggesellschaft an der Objektge- 

sellschaft werden die Sonderwünsche der Kommune Beachtung finden, da die Leasing- 

gesellschaft großes Interesse hat, auch künftig Zuschläge für die Erstellung weiterer In- 

vestitionsobjekte zu erhalten. Zudem bedürfen sämtliche Verträge, die von der Objektge- 

sellschaft mit Dritten abgeschlossen werden, der Zustimmung der Kommune. Dennoch 

wird sich die Kommune nicht unbedingt auf eine solche, auf gegenseitigem Vertrauen 

basierende Zusammenarbeit einlassen und die Beteiligung an der Objektgesellschaft an- 

streben. 102 

3.3.2 Der Grundstückskaufvertrag oder Erbbaurechtsvertrag 

Für die steuerrechtliche Zurechnung des Leasingobjekts zu der Leasinggesellschaft ist es 

erforderlich, daß diese wirtschaftlicher Eigentümer des entsprechenden Grundstücks ist. 

Dieser Anforderung kann durch Kauf eines Grundstücks oder durch die Einräumung 

eines Erbbaurechts entsprochen werden. Beide Alternativen sichern der Leasinggesell- 

schaft das für die steuerliche Anerkennung notwendige wirtschaftliche Eigentum. Frag- 

lich ist also, welche Form der Eigentumsübertragung aus Sicht der Kommune vorteil- 

hafter ist. 

Die Kommune ist üblicherweise daran interessiert, langfristig das Leasingobjekt zu er- 

werben, sofern sich kurzfristig nicht anderer Entscheidungskriterien ergeben. Daher ist 

sie bestrebt, ihr Recht auf Eigentumsrückübertragung z.B. durch Vereinbarung einer 

Kaufoption abzusichern. 

Schließt die Kommune oder ein Dritter mit der Leasinggesellschaft ein Grundstücks- 

kaufvertrag über das zu bebauende Grundstück ab, so wird die Leasinggesellschaft 

wirtschaftlicher und rechtlicher Eigentümer dieses Grundstücks, wobei der Kommune ein 

Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Dieses kann als Institut zur Absicherung der Interessen 

der Kommune interpretiert werden, da diese bei Verkauf des Grundstücks durch die Lea- 

singgesellschaft vor Ablauf des Leasingvertrags das vorrangige Recht zum Erwerb des 

Grundstücks besitzt. Die Eigentumsübertragung an dem Grundstück nach Beendigung 

des Leasingverhältnisses wird in Form eines Ankaufsrechts abgesichert. Auch dieses In- 

stitut stellt eine Sicherheit für die Kommune dar, das Eigentum an dem Grundstück nach 

Ablauf des Leasingvertrags (rück)übertragen zu bekommen. 

102 Diese Tendenz bestätigen Erfahrungswerte der Immobilien-Leasinggesellschaften wie beispielswei- 

se der DIL.

42 

Als nachteilig ist allerdings anzumerken, daß sowohl der Eigentumserwerb des Grund- 

stücks durch die Leasinggesellschaft als auch die Eigentumsrückübertragung nach Ablauf 

des Leasingvertrags auf die Kommune grunderwerbsteuerpflichtig sein können. 103 Diese 

steuerliche Belastung ist lediglich durch die Einräumung eines Erbbaurechts vermeid- 

bar. 104 

Es stellt sich die Frage, ob der Abschluß eines Erbbaurechtsvertrags die Interessen der 

Kommune — falls diese bereits Eigentümerin des Grundstücks ist — besser sicherstellt 

als ein Grundstückskaufvertrag verbunden mit den Rechtsinstituten des Vor- und An- 

kaufsrechts. Im Erbbaurechtsvertrag sind Klauseln in Form sog. Abreden vorgesehen, die 

die Interessen der Kommune vertreten. Darunter fallen beispielsweise Abreden hinsicht- 

lich der Verwendung des Bauwerks, der Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigen- 

tümers bei Verfügungen des Erbbauberechtigten 105 , Vertragsstrafen 106 sowie die Heim- 

fallregelung. 

Im Erbbaurechtsvertrag werden ebenso die Interessen der Leasinggesellschaft beachtet, 

indem Maßnahmen zur Verringerung des Verwertungsrisikos integriert werden. Der 

Erbbaurechtszeitraum wird beispielsweise so ausreichend bemessen, daß bei planmäßiger 

oder außerplanmäßiger Beendigung des Leasingverhältnisses eine Weitervermietung des 

Leasingobjekts möglich ist, damit der noch nicht amortisierte Restwert erwirtschaftet 

werden kann. 107 Außerdem wird der Leasinggesellschaft das Recht eingeräumt, aus ver- 

wertungstechnischen Gründen Erweiterungsgebäude zu errichten. Da für die Verwertung 

die wirtschaftliche Selbständigkeit des Leasingobjekts von großer Bedeutung ist, werden 

der Leasinggesellschaft darüber hinaus entsprechende Dienstbarkeiten wie Wegerechte 

oder Leitungsrechte eingeräumt. 108 

Die vorstehenden Ausführungen haben gezeigt, daß sowohl der Grundstückskaufvertrag 

als auch der Erbbaurechtsvertrag die Interessen beider Vertragsparteien absichern. Den- 

noch wird die Position der Kommune in einem Erbbaurechtsverhältnis durch die Vielzahl 

möglicher Abreden gestärkt, so daß die Kommune im Regelfall das Erbbaurecht dem 

103 Der Eigentumserwerb an dem Grundstück durch die Leasinggesellschaft ist gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 

GrEstG NW steuerpflichtig. Der anschließende Grundstückserwerb durch die Kommune bei Ausübung 

des Ankaufsrechts ist abhängig von der Zweckbestimmung des Grundstücks mit den darauf 

errichteten Gebäuden (vgl. dazu ausführlich SCHWARZ, 1985, S. 148 f.). 

104 Die Bestellung, der Heimfall und das Erlöschen eines Erbbaurechts sind grunderwerbssteuerfrei 

(vgl. § 3 Nr. 8 GrEStG NW). 

105 Vgl. §§ 5 bis 8 ErbbVO. 

106 Vgl. § 2 Nr. 5 ErbbVO. 

107 Die Grundmietzeit beträgt zwischen 40 und 90 Prozent des Erbbaurechtszeitraums. An die Stelle 

der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer tritt nunmehr also der Erbbaurechtszeitraum. Damit ist 

die ausreichende Länge des Erbbaurechtsvertrags sichergestellt (vgl. auch VON WESTPHALEN, 1992, 

S. 605). 

108 Vgl. SOBOTKA, 1990, S. 186 f.

43 

Grundstücksverkauf vorziehen wird, zumal dadurch eine Umgehung von Grunderwerb- 

steuer möglich ist.

3.3.3 Der Bauvertrag 

44 

Im Mittelpunkt der Beurteilung des Bauvertrags stehen erneut die Interessen der Lea- 

singgesellschaft und der Kommune. Die Leasinggesellschaft ist bestrebt, das Leasingob- 

jekt der Kommune vereinbarungsgemäß zu übergeben. Außerdem versucht sie die Ko- 

sten der Bauerstellung bei gleichzeitig hohem Qualitätsstandard möglichst niedrig zu 

halten, um die finanziellen Belastungen der Kommune zu reduzieren, und damit zukünf- 

tig weitere Zuschläge für Bauvorhaben der Kommune zu erhalten. Die Kommune ist 

ebenso an einer kostengünstigen und qualitätsmäßig hochwertigen Objekterstellung in- 

teressiert. Gleichzeitig verlangt sie aber auch die Beachtung bestimmter Sonderwünsche 

und Auflagen wie beispielsweise die Beauftragung einzelner von ihr selbst ausgewählter 

Architekten oder Bauunternehmer. 

Es soll nun gezeigt werden, daß durch den Einsatz der Baubetreuungs- und Projektma- 

nagementgesellschaft als Generalübernehmer eine unter dem Gesichtspunkt der Transak- 

tionskosten wirtschaftliche Erstellung des Bauwerks möglich ist. Für die Auswahl der 

Subunternehmer ist der Generalübernehmer nicht an das Ausschreibungsverfahren nach 

VOB gebunden. Dadurch ist eine Nachverhandlung mit den drei günstigsten Bietern ge- 

stattet. 109 Derartige Nachverhandlungen sind dann von Vorteil, wenn sich kurzfristig, 

d.h. nach Abschluß des Ausschreibungsverfahrens, Planänderungen ergeben, die sich 

ohne die Möglichkeit von Nachverhandlungen kostenerhöhend auswirken können. 110 

Außerdem ist die Zugrundelegung einer funktionalen Leistungsbeschreibung erlaubt. 

Diese ermöglicht bei Veränderung von Umweltfaktoren, wie beispielsweise die Verteue- 

rung oder Nichtverfügbarkeit bestimmter für die Errichtung des Leasingobjekts erforder- 

licher Vorprodukte, notwendige Nachverhandlungen mit den Bietern. Die funktionale 

Leistungsbeschreibung zeichnet sich also durch eine flexible Anpassung an die jeweiligen 

Umstände aus, da nicht die einzelnen Bauleistungen festgelegt werden, sondern nur Ei- 

genschaften und Funktionen des fertiggestellten Bauwerks vorgegeben sind. Der Gene- 

ralunternehmer ist allerdings nicht verpflichtet, ein Investitionsprojekt auszuschreiben. 

Aufgrund seiner langjährigen Erfahrung verfügt er über einen fundierten Überblick über 

diverse Subunternehmer und kann somit auch auf internem Weg das geeignete Unter- 

nehmen auswählen. Die hieraus ableitbare größere Flexibilität bei der Auftrags- und Ab- 

laufgestaltung trägt insgesamt dazu bei, Transaktionskosten zu senken. Insbesondere 

lassen sich aber die Suchkosten, die bei der Auswahl des geeigneten Subunternehmers 

anfallen, reduzieren. 

109 Schreibt die Kommune hingegen bei Eigenerstellung des Investitionsobjekts selbst nach VOB aus, 

so ist sie an das günstigste Angebot gebunden (vgl. KIRCHHOFF, 1992, S. 134). 

110 Planänderungen wirken sich bei einem nach VOB ausgewählten Subunternehmer kostenerhöhend 

aus, da dieser Subunternehmer nach Erhalt des Zuschlags keinem Wettbewerb mehr unterliegt und 

dadurch höhere Preise für die korrigierten Leistungen verlangen kann (vgl. FROMME, 1991, S. 

134).

45 

Aufgrund seiner Spezialisierung ist der Generalübernehmer ein bedeutender Nachfrager 

nach Bauleistungen. Hieraus resultiert eine starke Verhandlungsposition bei der Auf- 

tragsvergabe an Subunternehmer. 111 Dies kann nicht nur zu vergleichsweise niedrigen 

Vertragsaushandlungskosten führen, sondern ebenso zur Erzielung guter Vertragskondi- 

tionen. Diese Verhandlungsmacht des Generalübernehmers spielt insbesondere bei klei- 

neren Gemeinden, die nicht über große, verhandlungsstarke Bauämter verfügen, eine 

wichtige Rolle. 

Von großer Bedeutung ist schließlich die Obligo-Position der Leasinggesellschaft wie 

auch der zur Gruppe der Leasinggesellschaft gehörenden Baubetreuungsgesellschaft. 

Beide haben die haftungsrechtlichen Konsequenzen, die mit der Erstellung des Bauwerks 

verbunden sind, zu tragen. 112 Aufgrund der Verpflichtung zur schlüsselfertigen Übergabe 

des Leasingobjekts gehen sämtliche kostenerhöhende Faktoren wie Planänderungen oder 

Fehlerkorrekturen zu Lasten der Leasinggesellschaft. Durch diese Kostenerhöhungen 

wird deren ohnehin niedrig bemessene Gewinnmarge reduziert. Um derartige Konse- 

quenzen zu vermeiden, ist die Leasinggesellschaft an qualitätsmäßig hochwertigen Bau- 

ausführungen von Seiten der Bauunternehmungen interessiert, wodurch sich die Beseiti- 

gung von Fehlern vermeiden läßt. 113 

Ein weiterer Grund für die hohe Qualität der von der Leasinggesellschaft erstellten Bau- 

werke ist deren langfristige Eigentümerposition. Zur Minimierung des Verwertungsrisi- 

kos nach Ablauf der Grundmietzeit ist die Leasinggesellschaft an einer mindestens 20 bis 

30 Jahre anhaltenden Qualitätssicherung der Bausubstanz interessiert. 114 

Um den Interessen der Kommune Rechnung zu tragen, werden im Rahmen des Bauver- 

trags allerdings auch Vertragsklauseln vereinbart, welche die Dispositionsfreiheit der 

Leasinggesellschaft einschränken. Dies kann beispielsweise die Forderung einer Kommu- 

ne sein, wegen der Einheitlichkeit der Planung und zur Vermeidung von Streitigkeiten, 

bestimmte Architekten und Fachingenieure für die Planung des Investitionsobjekts einzu- 

setzen. Die Kommune kann weiterhin genaue Qualitätsvorgaben in Form von Blanketten 

mit exakten Produktangaben zum Vertragsinhalt machen. Beide Vertragsklauseln wirken 

sich wettbewerbsbeschränkend aus. Die erste verhindert die Auswahl von eventuell spe- 

zialisierteren Architekten durch die Leasinggesellschaft. Die zweite birgt die Gefahr einer 

sich zwischen Investitionsplanung und -realisierung ergebenden Marktveränderung, die 

111 Vgl. SCHWARZ/CHRISTEN/BERNIGAU, 1992, S. 29. 

112 Vgl. SCHWARZ, 1985, S. 129 f. 

113 Dieser aus den Regeln des Wettbewerbs ableitbare Sanktionsmechanismus funktioniert hingegen 

nicht in der öffentlichen Verwaltung. Bei kommunalen Fehlplanungen werden die dadurch induzierten 

Kosten sozialisiert. Es gibt folglich keine persönlichen Konsequenzen beispielsweise in 

Form von Einkommenseinbußen oder Entzug zukünftiger Aufträge (vgl. auch Abschnitt 3.2.2.2). 

114 Vgl. SCHWARZ, 1985, S. 130.

46 

mit der Entwicklung neuer qualitätsmäßig höherwertigeren und kostengünstigeren Pro- 

dukte einhergehen kann. Beide Klauseln können demnach zu Qualitätseinbußen und Ko- 

stensteigerungen führen. Sie sichern auf der anderen Seite aber den Einfluß der Kommu- 

ne. 115 

Zur Sicherstellung der vertragsmäßig festgelegten Bauausführungen werden von beiden 

Vertragsparteien Kontrollmaßnahmen durchgeführt. Der von der Leasinggesellschaft 

eingesetzte Generalübernehmer führt regelmäßige Kontrollen durch und fordert die An- 

fertigung von Bautenstandsberichten der bauausführenden Firmen. Gleichzeitig wird 

auch die Kommune Ingenieure des Hochbauamts mit der Durchführung von Kontroll- 

maßnahmen beauftragen. 116 

Die aufgeführten Maßnahmen, Klauseln und Institute führen zu einer effizienten Erstel- 

lung des Bauwerks unter der Leitung einer privaten Baubetreuungs- und Projektmana- 

gementgesellschaft. 

3.3.4 Der Mietvertrag 

Im Mittelpunkt der leasingvertraglichen Vereinbarungen steht der Mietvertrag, der zum 

einen die Gebrauchsüberlassung des Leasingobjekts durch die Leasinggesellschaft und 

zum anderen die Zahlungs- und Instandhaltungspflicht der Kommune regelt. 117 Ein Pro- 

blem stellt sich allerdings durch eine unterschiedliche, z.T. sogar gegensätzliche, Interes- 

senlage der beiden Vertragspartner. Der Leasinggeber ist auf eine ausreichende Verzin- 

sung des eingesetzten Kapitals bedacht, wohingegen die Kommune daran interessiert ist, 

eine hochwertige Leistung für einen niedrigen Preis zu erhalten, die für sie auf anderem 

Wege nicht erreichbar ist. 118 

Der Mietvertrag erhält einen Katalog von Rechten und insbesondere Pflichten der Ver- 

tragspartner. Dabei stellen sich jedoch zwei Problembereiche heraus, die aus den in Ab- 

schnitt 3.1 zugrunde gelegten Annahmen der Unsicherheit der ökonomischen Umwelt, 

der beschränkten Rationalität der Individuen sowie aus deren opportunistischem Verhal- 

ten resultieren. Erstens wird jede Vertragspartei mit opportunistischem Verhalten des 

jeweils anderen rechnen. Aus diesem Grund muß der Mietvertrag sowohl explizite Klau- 

seln, Sanktions- und Kontrollmaßnahmen enthalten, als auch implizite Verhaltensanreize 

setzten, die eine Durchsetzung vertraglicher Vereinbarungen trotz o.g. Annahmen ge- 

währleisten. Zweitens können aufgrund der Unsicherheit der ökonomischen Umwelt 

115 Vgl. FROMME, 1991, S. 250. 

116 Vgl. FROMME, 1991, S. 250. 

117 Vgl. zu den jeweiligen Vertragspflichten von Leasinggeber und Leasingnehmer vgl. GABE- 

LE/DANNENBERG/KROLL, 1991, S. 71 ff. 

118 Vgl. TAEGER, 1993, S. 281.

47 

nicht alle denkbaren Eventualitäten vollständig erfaßt werden. Hieraus leitet sich die For- 

derung nach Möglichkeiten für Anpassungen an veränderte Bedingungen ab. Die Ge- 

samtheit der im folgenden aufgezählten Maßnahmen führt dazu, daß der Mietvertrag als 

effizienter Vertrag charakterisiert werden kann, der den Interessen beider Vertragspartei- 

en gerecht wird. 

3.3.4.1 Maßnahmen gegen opportunistisches Verhalten 

In diesem Abschnitt werden wichtige Bereiche aufgeführt, in denen opportunistisches 

Verhalten durch die Kommune oder die Leasinggesellschaft auftreten können. Dabei 

sollen Maßnahmen aufgezeigt werden, die dazu beitragen, die mit opportunistischem 

Verhalten einhergehenden Risiken zu reduzieren. Eine vollständige Auflistung aller 

denkbaren opportunistischen Verhaltensweisen im Immobilien-Leasing kann im Rahmen 

dieser Arbeit nicht erfolgen. Dies ist allein deshalb nicht möglich, da opportunistisches 

Verhalten üblicherweise nicht vorhersehbar ist. Man kann sein Auftreten lediglich ver- 

muten. 

Aus Sicht der Kommune ist es vorstellbar, daß die Leasinggesellschaft die Leasingraten 

zu hoch kalkuliert, indem sie mit den Herstellern des Leasingobjekts versteckte Rabatte 

vereinbart, die nicht in Form niedrigerer Leasingraten an den Leasingnehmer weitergege- 

ben werden. Derartige Befürchtungen begegnet die Leasinggesellschaft allerdings, indem 

sie nicht nur die von ihr beauftragten Subunternehmer der Kommune benennt, sondern 

die Kommune sogar bei den Aushandlungen der Vertragskonditionen hinzuzieht. 

Schließlich werden der Kommune die relevanten Rechnungen, auf deren Basis die Lea- 

singrate kalkuliert wird, zur Zustimmung vorgelegt. Eine enge Zusammenarbeit zwischen 

der Kommune und den Herstellern des Leasingobjekts ist allein deshalb geboten, da die 

Leasinggesellschaft mögliche Gewährleistungsansprüche an die Kommune abtritt, so daß 

diese sich bei Geltendmachung dieser Ansprüche direkt an die Hersteller wenden muß. 

Durch Einbeziehung der Kommune in die Phase der Objekterstellung (Mitspracherecht 

und Kontrollen) können gleichzeitig die Probleme der Gewährleistung vorab reduziert 

werden. 

Weiterhin könnte die Kommune versteckte Qualitätsmängel bei dem zur Verfügung ge- 

stellten Leasingobjekt unterstellen. Diesen Bedenken wirkt jedoch die langfristige Ei- 

gentümerposition der Leasinggesellschaft, und deren Risiko der Weitervermietung des 

Leasingobjekts nach Ablauf der Grundmietzeit entgegen. 119 

Auch die Leasinggesellschaft rechnet mit opportunistischem Verhalten durch die Kom- 

mune. Hierunter fällt das Zurückhalten relevanter Informationen durch die Kommune. Es 

119 Zur Qualitätssicherung siehe den voranstehenden Abschnitt 3.3.3.

48 

ist beispielsweise denkbar, daß die Kommune der Leasinggesellschaft intern zusichert, 

nach Ablauf der Grundmietzeit, das Leasingobjekt durch Ausübung der Kaufoption zu 

erwerben. Dadurch läßt sich die Leasinggesellschaft verleiten, speziell auf die Bedürfnis- 

se der Kommune zugeschnittene Sonderkonstruktionen zuzulassen, die zwar noch nicht 

dem Spezialleasing zuzurechnen sind, aber dennoch die Fungibilität des Leasingobjekts 

deutlich reduzieren. Um eine solche Gefahr abzuwenden, ist eine enge Zusammenarbeit 

zwischen Kommune und Leasinggesellschaft bereits in der Phase der Investitionsent- 

scheidung erforderlich. Dies bedeutet, daß die Kommune die Leasinggesellschaft bereits 

bei der Entscheidung, ob eine Investition überhaupt durchgeführt werden soll, einbezieht. 

In diesem Stadium erhält die Leasinggesellschaft Informationen, die sie für die Beurtei- 

lung ihrer Risikoposition dringend benötigt. Damit ist gleichzeitig die Einbringung der 

langjährigen Erfahrungswerte der Leasinggesellschaft möglich, wodurch sich das Investi- 

tionsrisiko der Kommune verringern läßt. 120 

Ebenso muß die Leasinggesellschaft die Möglichkeit einer nicht vorgesehenen vorzeiti- 

gen Vertragsauflösung durch die Kommune einkalkulieren. Für diesen Fall wird eine 

Schadenersatzklausel mit in den Vertrag aufgenommen. Hat die Leasinggesellschaft die 

außerordentliche Kündigung der Kommune nicht zu vertreten, so hat sie einen Anspruch 

auf Schadenersatz in Höhe des Barwertes aller ausstehenden Leasingraten, einer Ver- 

waltungskostenpauschale, zuzüglich dem Barwert des Restbuchwertes des Leasingob- 

jekts nach Ablauf der Grundmietzeit sowie einer Vorfälligkeitsentschädigung der refinan- 

zierenden Bank. 121 Eine derartige Klausel reduziert nicht nur das finanzielle Risiko der 

Leasinggesellschaft, sondern verhindert bereits im Vorfeld die vorzeitige Vertragsauflö- 

sung durch die Kommune. Ein großes Problem stellt die Verpflichtung der Kommune 

dar, das Leasingobjekt jederzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Die Lea- 

singgesellschaft ist als Eigentümerin des Leasingobjekts natürlich an dessen positiver 

Wertentwicklung interessiert, die durch das Wartungs- und Instandhaltungsniveau nach- 

haltig beeinträchtigt wird. 

Der Leasingnehmer teilt dieses Interesse hingegen nur dann, wenn er langfristig, d.h. 

nach Ablauf der Grundmietzeit, das Leasingobjekt erwerben möchte. Ansonsten ist er 

bestrebt, seinen Instandhaltungsaufwand auf ein Minimum zu reduzieren. Die Leasingge- 

sellschaft ist allerdings nicht — bzw. nur zu prohibitv hohen Kosten — in der Lage, den 

Aufwand der Kommune für Wartung und Instandhaltung zu überwachen. 122 

120 Auch FEINEN ist der Ansicht, daß das Baumanagement der Leasinggesellschaft bereits vor Vertragsunterzeichnung 

mit in die Planung der kommunalen Investition einbezogen werden soll. Die 

hierfür anfallenden Kosten sind seiner Meinung nach im Verhältnis zu den erreichbaren Ergebnissen 

zu vernachlässigen (vgl. FEINEN, 1991b, S. 720). 

121 Vgl. SCHWARZ/CHRISTEN/BERNIGAU, 1992, S. 31 f. 

122 Für den Eigentümer des Leasingobjekts stellt die Überwachung der Instandhaltungsleistung eine 

Art der Vermögenssicherung dar. Zur Problematik des Wartungsrisikos vgl. KRAHNEN, 1991, 

S. 165 ff.; vgl. auch NEUS, 1991, S. 1434 ff.

49 

Zur Umgehung dieses Problems kann die Leasinggesellschaft eine Wartungsgesellschaft 

mit der Instandhaltung des Leasingobjekts beauftragen, und die dafür anfallenden Kosten 

im Rahmen der Leasingraten an die Kommune weiterleiten. Die oben erwähnte Proble- 

matik wird dadurch aber nicht beseitigt, sondern lediglich auf die Kommune verlagert. 

Nun kann die Kommune die Wartungsaktivitäten der externen Gesellschaft nicht kon- 

trollieren und beurteilen, ob die Erhöhung der Leasingraten dem Aktivitätsniveau der 

Wartungsgesellschaft entspricht. 123 Damit wird deutlich, daß derartige explizite Maß- 

nahmen die Instandhaltungsproblematik allein nicht lösen können. In der Literatur sind 

Modelle entwickelt worden, die Anreizmöglichkeiten für eine ausreichende Wartungs- 

und Instandhaltungsaktivität in der Ausgestaltung der Leasingverträge sehen. 124 Es stellt 

sich also die Frage, ob beispielsweise eine Kaufoption oder ein Andienungsrecht den 

Leasingnehmer veranlassen, das Leasingobjekt im eigenen Interesse und damit auch im 

Interesse der Leasinggesellschaft in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Eine 

Antwort auf diese Frage läßt sich ohne nähere Spezifizierung des zugrundeliegenden 

Leasingobjekts allerdings nicht geben und muß somit im Rahmen dieses Beitrags entfal- 

len. 

Nachdem im ersten Teil der Analyse des Mietvertrags Risiken, die vornehmlich in op- 

portunistischem Verhalten begründet waren, und Vorkehrungen für deren Eingrenzung 

erörtert wurden, sollen im zweiten Teil dieser Untersuchung Anpassungsmöglichkeiten 

des Mietvertrags an veränderte äußere Umstände aufgezeigt werden. 

3.3.4.2 Anpassungsklauseln 

Sowohl für die Leasinggesellschaft als auch für die Kommune besteht die Gefahr, daß 

während der langen Laufzeit des Leasingvertrags Umstände eintreten, die im Zeitpunkt 

des Vertragsabschlusses noch nicht abzusehen waren. Solche Ereignisse sind zumeist mit 

negativen (finanziellen) Konsequenzen für eine der beiden Vertragspartner verbunden. 

Für Bereiche, in denen mit dem Eintreten neuer Umstände gerechnet werden kann, wer- 

den Anpassungsklauseln in den Mietvertrag integriert, die eine Anpassung beispielsweise 

an veränderte Marktbedingungen ermöglichen. Es werden sog. Zinsanpassungsklauseln 

zur Anpassung der Leasingraten an das aktuelle Marktzinsniveau zu den jeweiligen Kon- 

versionszeitpunkten vertraglich integriert. Dabei kann z.B. die Entwicklung des Zinsni- 

veaus für Kommunalkredite zum Maßstab genommen werden. 125 

123 Vgl. NEUS, 1991, S. 1435. 

124 KRAHNEN untersucht in einem Modell zur Minimierung des Wartungsrisikos die Auswirkungen 

einer Kaufoption und eines Andienungsrechts auf die Höhe des Wartungseinsatzes durch den Leasingnehmer. 

Seine Ausführungen beziehen sich allerdings auf das Mobilien-Leasing und können 

nicht ohne weiteres auf das Immobilien-Leasing übertragen werden (vgl. KRAHNEN, 1991, S. 165 - 

170 sowie KRAHNEN, 1990, S. 26 - 34). 

125 Vgl. GABELE/DANNENBERG/KROLL, 1991, S. 91.

50 

Eine andere Anpassungsklausel wird hinsichtlich der endgültigen Gesamtinvestitionsko- 

sten vereinbart, soweit sich die Leasinggesellschaft nicht zu einer schlüsselfertigen Über- 

gabe verpflichtet hat. 126 Die bei Vertragsabschluß noch nicht genau feststellbare Gesamt- 

investitionssumme wird erst nach Vorliegen aller relevanten Rechnungen ermittelt. An- 

schließend wird die bei Vertragsabschluß lediglich geschätzte Höhe der Leasingraten auf 

Basis der ermittelten Gesamtinvestitionskosten angepaßt. 127 

Häufig werden auch Anpassungsklauseln bezüglich anfallender Verwaltungskosten ver- 

einbart, da Kostensteigerungen auf diesem Sektor nur schwer prognostizierbar sind. 128 

Dieser Tatsache kann entweder durch automatische prozentuale Erhöhungen pro Jahr 

(z.B. 3 - 4 Prozent p.a.) oder durch Anpassungen, die an einen Index gekoppelt werden, 

Rechnung getragen werden. 129 

Die Analyse des Mietvertrags hat gezeigt, daß sowohl die Möglichkeiten der Vertrags- 

anpassung als auch Maßnahmen zum Schutz gegen opportunistisches Verhalten dazu 

beitragen, den Leasingvertrag effizient zu gestalten. Dabei wurden bezüglich des oppor- 

tunistischen Verhaltens lediglich einige wichtige Bereiche wie die Kalkulation der Lea- 

singraten und die Qualitätssicherung durch die Leasinggesellschaft sowie das Zurück- 

halten relevanter Informationen und die vorzeitige Vertragsauflösung durch die Kommu- 

ne behandelt. 

3.3.5 Der Darlehensvertrag 

Der Darlehensvertrag wird zwischen der Leasinggesellschaft und einer Bank zur Finan- 

zierung des Investitionsprojekts abgeschlossen. Dabei kooperieren große Leasinggesell- 

schaften häufig mit ihrer Konzernmutter als Hausbank. 130 Dies sichert zum einen sehr 

gute Darlehenskonditionen, da die konzerninterne Marge zwischen den Fremdkapitalko- 

sten des Darlehens und den Refinanzierungskosten der Bank sehr niedrig angesetzt wird. 

Zum anderen können aber auch Transaktionskosten, die bei der technischen Abwicklung 

der Kreditvergabe anfallen, gesenkt werden. Üblicherweise werden der Bank detaillierte 

Informationen über das Finanzierungsobjekt (Grundstückskauf- bzw. Erbbaurechtsver- 

trag, Baupläne und Baubeschreibung, Nutzflächenberechnung, Kostenaufstellungen, La- 

geplan, Grundbuch- und Katasterauszüge) eingereicht, die einer intensiven Prüfung un- 

126 Bei der schlüsselfertigen Bauvergabe zum Festtermin und Festpreis wird bereits im Zeitpunkt des 

Vertragsabschlusses sichergestellt, daß die gesamte Investitionssumme bekannt ist (vgl. FEINEN, 

1990, S. 41). 

127 Vgl. GABELE/DANNENBERG/KROLL, 1991, S. 108. 

128 Als Beispiel kann der Anstieg von Personalkosten über eine Vertragslaufzeit von 22,5 Jahren dienen. 

129 Vgl. GABELE/DANNENBERG/KROLL, 1991, S. 102 f. 

130 Die DIL — Deutsche Immobilien Leasing GmbH — ist beispielsweise eine Tochter der Deutschen 

Bank, die DAL — Deutsche Anlagen Leasing GmbH — gehört zur Sparkassengruppe.

51 

terzogen werden. 131 Dieser Prozeß einer langandauernden Beurteilung kann innerhalb 

eines Konzerns verkürzt werden, da bereits die Leasinggesellschaft eine fundierte Pro- 

jektstudie unter Beachtung konzernweiter Beurteilungsmaßstäbe ausarbeitet, die von der 

Bank für die Kreditentscheidung ebenso zugrunde gelegt werden kann. 

Die Finanzierung des Leasingobjekts muß aber nicht unbedingt über die Konzernmutter 

abgewickelt werden. Die kreditgebende Bank wird nach Einholung verschiedener Ange- 

bote und unter Berücksichtigung der Sonderwünsche der Kommune in enger Zusam- 

menarbeit mit derselben ausgewählt. Ebenso wird die Kommune über die Art und Lauf- 

zeit der Finanzierung entscheiden. Dies ist insbesondere wegen der Anpassung der Lea- 

singraten an das aktuelle Zinsniveau zu den jeweiligen Konversionszeitpunkten erforder- 

lich. Zu welchem Zeitpunkt diese Anpassung erfolgen soll, wird demnach von der Kom- 

mune selbst entschieden. 132 

3.4 Zusammenfassende Ergebnisse 

Die vorstehenden Ausführungen haben gezeigt, inwieweit jeder einzelne Vertrag des 

gesamten Leasingvertragswerks dazu beiträgt, die Interessen des Leasinggebers mit de- 

nen der Kommune (und vice versa) in Einklang zu bringen. Dabei werden in jeden Ver- 

trag Klauseln integriert, die eine effiziente Kooperation der beiden Vertragsparteien er- 

möglichen. 

Die Beteiligung der Kommune an der Objektgesellschaft sichert dieser das in jedem Sta- 

dium der Projekterstellung und -finanzierung erwünschte Mitspracherecht. Durch den 

Erbbaurechtsvertrag wird ihr langfristiges Zugriffsrecht auf das Grundstück insbesondere 

im Fall der Vertragsstörung durch die Leasinggesellschaft abgesichert. Die Abwicklung 

der Erstellung des Bauwerks durch eine privatwirtschaftlich organisierte Baubetreuungs- 

gesellschaft ermöglicht eine flexible nach rein wirtschaftlichen Kriterien ausgerichtete 

Auftragsvergabe an Subunternehmer und damit eine effiziente Projektrealisierung. Dabei 

kommt der Obligoposition der Leasinggesellschaft und der Baubetreuungsgesellschaft als 

Eigentümer große Bedeutung zu. Diese sichert eine qualitätsmäßig hochwertige und 

gleichzeitig kostengünstige Leistungserstellung. Der Mietvertrag regelt die langfristige 

Nutzungsüberlassung des Leasingobjekts. Wegen der Unsicherheit der ökonomischen 

Umwelt und beschränkter Rationalität der Individuen handelt es sich um einen unvoll- 

ständigen Vertrag, der nicht alle Eventualitäten der Zukunft vorwegnehmen kann. Aus 

diesem Grund werden Anpassungsklauseln in den Mietvertrag integriert, die den jeweils 

eingetretenen Umständen Rechnung tragen sollen. Ebenso werden Klauseln und Maß- 

nahmen zum Schutz gegen opportunistisches Verhalten der Vertragspartner vorgesehen, 

131 Vgl. FOHLMEISTER, 1992, S. 197. 

132 Eine enge Absprache mit der Kommune ist unabdingbar, da die Finanzierung eine wichtige Basis 

für die Berechnung der Leasingraten ist (vgl. FOHLMEISTER, 1992, S. 197).

52 

soweit mit dieser Verhaltensunsicherheit überhaupt gerechnet werden kann. Ebenso wie 

jeder andere Vertrag, den die Leasinggesellschaft für die Investitionsrealisierung mit 

Dritten abschließt, bedarf auch der Darlehensvertrag der Mitsprache und Zustimmung 

der Kommune. Die Gesamtheit all dieser Elemente führt zu einem effizienten Leasing- 

vertragswerk. 

Es bleibt allerdings anzumerken, daß die restriktive Haltung der Finanzverwaltung hin- 

sichtlich der Beurteilung des Spezialleasing 133 aber auch strenge zuwendungsrechtliche 

Anforderungen von Bund und Ländern, einen hohen analytischen Aufwand bei der Kon- 

zeption des Leasingvertragswerks erfordern. Die Umgehung der Spezialleasingproble- 

matik durch geschickte und komplizierte Vertragsformen führt z.B. zu hohen Kosten der 

Vertragsgestaltung, die bei einer weniger restriktiven Handhabung der Einkommensteur- 

referenten nicht in diesem Maße anfallen würden. 134 

4 Schlußbetrachtung mit Hinweis auf die in der Praxis noch bestehenden 

Grenzen 

Die Untersuchung der Leasingverträge unter Zuhilfenahme des Transaktionskostenansat- 

zes hat erwiesen, daß das Leasingvertragswerk in seiner Gesamtheit den Interessen der 

Vertragsparteien gerecht wird, und die in der Realität vorherrschenden Restriktionen 

einer unsicheren ökonomischen Umwelt, der beschränkten Rationalität der Individuen 

und deren opportunistischem Verhalten Rechnung trägt. Vor diesem Hintergrund erweist 

sich das kommunale Immobilien-Leasing als effiziente Koordinationsform für gemischt- 

spezifische Investitionen der öffentlichen Hand, da sowohl implizite wie auch explizite 

vertragliche Anreize sowie Kontroll- und Sanktionsmechanismen vorgesehen sind. Die- 

ses Ergebnis ist allerdings nur für solche Investitionen gültig, die nicht dem Speziallea- 

sing zuzuordnen sind. Sobald die Leasinggesellschaft hochspezifische Investitionen für 

eine Kommune tätigt, für die sich kein anderer Nachfrager finden läßt, wird die gegen- 

seitige Abhängigkeit zwischen Kommune und Leasinggesellschaft so groß, daß vertragli- 

che Schutzmechanismen die jeweiligen Interessen nicht mehr ausreichend absichern. 

133 Vgl. DÖRHÖFER, 1993, S. 45 ff. 

134 Vgl. REHM, 1989, S. 49; vgl. auch DÖRHÖFER, 1993, S. 74 f.

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Beurteilung des kommunalen Immobilien-Leasing unter Anwendung ...

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