Begründung zum Bebauungsplan Nr. 179 ... - Osterholz-Scharmbeck

Begründung
zum Bebauungsplan Nr. 179
„Marktstraße“
- Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB -
Entwurf vom 22.11.2011

I n h a l t s v e r z e i c h n i s :
1. Beschluss
2. Geltungsbereich
3 Anlass der Planung
4. Verfahrensablauf
5. Flächennutzungsplandarstellung
6. bestehende Festsetzungen für das Plangebiet
7. beabsichtigte Festsetzungen des B-Planes Nr. 179
8. Textliche Festsetzungen
9. Ver- und Entsorgung
10. Belange der Umwelt
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1. Beschluss
Der Rat der Stadt Osterholz-Scharmbeck hat in seiner Sitzung am ….den Bebauungsplan
Nr. 179 "Marktstraße" als Satzung beschlossen.
2. Geltungsbereich
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Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 179 liegt im Zentrum des Stadtteils
Scharmbeck zwischen Bahnhofstraße/Baustraße und Marktplatz bzw. dem Parkplatz
Volksbank.
Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke 90/6, 92/2, 95/6, 96/5, 145/7 (tlw.)
der Flur 20 in der Gemarkung Osterholz-Scharmbeck.
3 Anlass der Planung
Der 1. Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 179 „Marktstraße“ vom 27.11.2007 umfasste
einen größeren Plangebiet als die unter Punkt 2. genannten Flurstücke, nämlich
den gesamten vorderen Teil der Marktstraße, der das städtebauliche Eingangstor
zum Marktplatz darstellt.
Ein wesentlicher inhaltlicher Ausgangspunkt des Bebauungsplanes war zum damaligen
Zeitpunkt (in 2007) das „Bauvorhaben Marktplatz 4“. Hierüber hatte sich ein
Streit um die aus städtebaulicher Sicht sinnvolle Grenzbebauung zwischen den Eigentümern
der Grundstücke Marktplatz 4 (Bollendonk) und Marktstraße 2 (Grundstücksgemeinschaft
Stehnke GbR) entwickelt, der zu einer Klage gegen die Baugenehmigung
vom 05.09.2006 führte. Nachdem die im Widerspruchsverfahren beantragte
aufschiebende Wirkung durch das Verwaltungsgericht Stade nicht hergestellt
wurde, entschied das angerufene OVG Lüneburg durch Beschluss vom 21.08.2007
die aufschiebende Wirkung herzustellen mit der Folge des Baustopps für das „Bauvorhaben
Marktplatz 4“.
Wegen der mit der zentralen Lage verbundenen Bedeutung des Bauvorhabens aus
städtebaulicher Sicht für die Osterholz-Scharmbecker Innenstadt hatte der Verwaltungsausschuss
der Stadt Osterholz-Scharmbeck dies zum Anlass genommen, im
Rahmen eines stadträumlichen Zielkonzeptes vom August 2007 die Grundlagen für
den Eingangsbereich des stadtzentralen Marktplatzes erneut festzulegen. Ziel der
Neuplanung war die Festschreibung des räumlichen Spannungsverhältnisses zwischen
der Marktstraße und dem Marktplatz. Erreicht werden sollte das Ziel u.a.
durch die Festsetzung der Höhe von 3 Vollgeschossen und einer geschlossene Bauweise
zum Marktplatz als auch zur Marktstraße (bis zur Grundstücksgrenze/Tiefgaragenzufahrt
Marktstraße 2), um die Lücke möglichst eng zu halten. Zugleich
sollten die Gebäude Marktstr. 2 und 5 in ihrer Lage zur Marktstraße für die
Zukunft festgeschrieben werden.
Zur bauplanungsrechtlichen Umsetzung dieser Ziele stellte die Stadt im Herbst 2007
daher für den Bereich der Grundstücke Marktstraße 2 und 5, Baustraße 2 A sowie
Marktplatz 4 und 6 den Bebauungsplan Nr. 179 "Marktstraße" im beschleunigten
Verfahren nach § 13 a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB auf.

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Daraufhin begehrte der „Grundstückseigentümer Marktplatz 4“ die Aufhebung des
Beschlusses des OVG Lüneburg beim VG Stade aufgrund neuer veränderter Umstände
durch das neu beschlossene Stadtentwicklungskonzept.
Das VG Stade setzte sich mit der Problematik intensiv auseinander und entschied
Ende 2007 den Beschluss des OVG Lüneburg nicht aufzuheben, da das Stadtentwicklungskonzept
in sich nicht schlüssig sei. Der Baustopp blieb also weiter bestehen.
Im weiteren Verfahren beauftragte der VA die Verwaltung mit Beschluss vom
24.01.2008 eine Kompromisslösung mit den Beteiligten zu erarbeiten und das Bebauungsplanverfahren
bis zur Einigung ruhen zu lassen.
Diese Kompromisslösung konnte anschließend durch städtische Vermittlung erreicht
werden. Die Baugenehmigung erfolgte am 30.05.2008, so dass in den darauffolgenden
Monaten das Bauvorhaben „Marktplatz 4“ fertiggestellt werden konnte.
Die Volksbank Osterholz-Scharmbeck möchte nun 2012 am Standort Marktstraße
größere bauliche Veränderungen vornehmen, die sich bis in die Baustraße erstrecken.
Daher besteht nun erneut planungsrechtlicher Handlungsbedarf für die westliche
Seite der Marktstraße. Das Bebauungsplanverfahren Nr. 179 soll deshalb mit
einem verkleinerten Geltungsbereich, der sich auf den Bereich westlich der Marktstraße
beschränkt, fortgesetzt werden.
Aufgrund des mittlerweile vergangenen Zeitraums von fast 4 Jahren und leicht veränderten
Zielvorstellungen sollen die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
sowie die öffentliche Auslegung erneut für den verkleinerten Planbereich durchgeführt
werden.
Die betroffenen Teilbereiche des Bebauungsplanes Nr. 73 "Marktplatz" vom
18.11.1980 und des Bebauungsplanes Nr. 48 "Marktweide" vom 07.02.1978 treten,
soweit sie mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 179 "Marktstraße"
identisch sind, mit Rechtskraft dieses Bebauungsplanes außer Kraft.
4. Verfahrensablauf
Das Bebauungsplanaufstellungsverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach
§ 13a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB durchgeführt.
Mit Bekanntmachung im Osterholzer Kreisblatt am 10.09.2007 wurde gemäß § 13 a
Abs. 3 BauGB auf das vorgesehene beschleunigte Verfahren hingewiesen. Gleichzeitig
wurde bekannt gemacht, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren
ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden
soll, und das sich an der Planung Interessierte über die allgemeinen Ziele und Zwecke
sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung bis zum 21.09.2007 im Rathaus
informieren und sich zur beabsichtigten Planung auch äußern können.
Die Verwaltung der Stadt Osterholz-Scharmbeck hat daraufhin auftragsgemäß einen
1. Entwurf für den Bebauungsplan Nr. 179 "Marktstraße" erarbeitet. Dieser wurde
vom Verwaltungsausschuss in seiner Sitzung am 06.12.2007 beschlossen und die

Verwaltung beauftragt, die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4
BauGB und die öffentliche Auslegung gemäß § 3 BauGB parallel durchzuführen.
Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Schreiben vom
07.12.2007 mit der Bitte um Stellungnahme bis zum 11.01.2008. Parallel hierzu
wurde der Bebauungsplan laut Bekanntmachung im Osterholzer Kreisblatt vom
10.12.2007 in der Zeit vom 18.12.2007 bis 18.01.2008 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich
ausgelegt.
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Infolge des Rechtstreites zwischen den Grundstückseigentümern Marktplatz 4 und
Marktstraße 2 hinsichtlich der Grenzbebauung des neuen Gebäudes „Marktplatz 4“
beschloss der VA am 24.01.08 das Planverfahren zum B-Plan Nr. 179 ruhen zu lassen
und beauftragte die Verwaltung einen außergerichtlichen Kompromiss herbeizuführen.
Im Zusammenhang mit den Erweiterungsplänen der Volksbank am Standort „Marktstraße“
für 2012 entsteht nun erneut ein Planungsbedarf, der sich allerdings auf
den westlichen Teil des ursprünglichen Geltungsbereiches beschränkt.
Das Stadtentwicklungskonzept Innenstadt vom August 2007 bezieht sich nur am
Rande auf den verkleinerten Geltungsbereich und ist daher nicht mehr förmlicher
Bestandteil der Begründung. Die sich auf den östlichen ehemaligen Planbereich (1.
Entwurf) beziehenden Textpassagen wurden aus der Begründung entfernt.
Der auf dieser Grundlage basierende 2. Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 179
„Marktstraße“ wurde vom Verwaltungsausschuss in der Sitzung am …beschlossen
und die Verwaltung beauftragt, die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 BauGB und die öffentliche Auslegung gemäß § 3 BauGB erneut parallel
durchzuführen.
5. Flächennutzungsplandarstellung
Der gültige Flächennutzungsplan in der Fassung der Neubekanntmachung vom
05.07.2007 der Stadt stellt den betreffenden Bereich als „gemischte Baufläche“ (M)
gemäß § 1 (1) BauNVO dar.
6. bestehende Festsetzungen für das Plangebiet
Für den nördlichen Teil des Geltungsbereiches setzt der Bebauungsplan Nr. 73
„Marktplatz“ ein Kerngebiet mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und einer
Geschoßflächenzahl (GFZ) von 1,6 bei einer dreigeschossigen offenen Bauweise
fest. Darüber hinaus verläuft im Abstand von 5,5 m entlang der Marktstraße bis zur
Parkplatzzufahrt eine Baugrenze, die eine Baufläche ca. 30 m in den rückwärtigen
Grundstücksteil hinein begrenzt.
Der südliche Teil liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
Nr. 48 „ Marktweide“. Hier ist zurzeit ein MK-Gebiet mit einer GRZ von 0,8, einer
GFZ von 2,0 sowie 3 Vollgeschosse und eine offene Bauweise festgesetzt. Die Baugrenze
zur Einmündung der Marktstraße/Bahnhofstraße verläuft abgewinkelt und

öffnet den Straßenraum an dieser Stelle. Entlang der Baustraße verläuft die Baugrenze
auf den bestehenden Gebäudekanten.
7. Beabsichtigte Festsetzungen des Bebauungsplanes 179 "Marktstraße"
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1. Baulinien/ Baugrenzen
Das vom Verwaltungsausschuss am 04.09.2007 beschlossene Stadtentwicklungskonzeptes
bezieht sich primär auf den östlichen Teil der Marktstraße,
stellt jedoch auch für den westlichen Teil der Marktstraße Raumkanten dar,
die nun aufgegriffen und in die Baustraße hinein fortgeführt werden. Ziel ist
die Weiterentwicklung der räumlichen Ausprägung in möglichst hoher Dichte.
Es handelt sich bei dem Geltungsbereich um einen Stadtraum, der Bestandteil
des Eingangstores zur Innenstadt ist. Dieser Bereich soll räumlich so gefasst
werden, dass eine dem Standort entsprechende städtebauliche Dichte bei
gleichzeitiger Berücksichtigung des für die verkehrlichen Anforderungen benötigten
Flächenbedarfs im Kreuzungsbereich langfristig gewährleistet ist. Vor
diesem Hintergrund wird für die Raumkante zur Marktstraße/Baustraße eine
Baulinie festgesetzt, die sich über den Kreuzungsbereich weiter in Richtung
Baustraße bis zur Stellplatzausfahrt fortsetzt.
Außerdem werden die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten durch die Ausdehnung
der Baugrenzen bis zur westlich angrenzenden Stellplatzfläche erweitert.
Die Straßenbegrenzungslinie der Baustraße wurde im Bereich der Gebäude
Baustraße 2 u. 2a geringfügig für einen zukünftigen anzulegenden Fuß- und
Radweg nach Norden hin verschoben.
2. Maß der baulichen Nutzung
Die bisher geltenden Ausnutzungsziffern der Volksbankgrundstücke sollen verändert
werden. Es soll nun einheitlich MK, 3 Vollgeschosse, GRZ 1,0 gelten,
lediglich für den westlichen Teilbereich (derzeitige Stellplatzfläche) wird eine
2-geschossige Bauweise bei einer GRZ von 1,0 festgesetzt, um einen städtebaulich
harmonischen Übergang zu der weiter westlich vorhandenen, kleinteiligeren
Bebauung zu gewährleisten. Auf die Ausweisung einer spezifischen GFZ
wird im Hinblick auf die Anwendung der geltenden BauNVO 1990 (GFZ = GRZ x
Geschossigkeit) verzichtet.
8. Textliche Festsetzungen
Textliche Festsetzung Nr. 1 – Art der baulichen Nutzung
(gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB, § 1 (7) und § 7 (2) Nr. 7 BauNVO)
"Sonstige Wohnungen sind oberhalb des Erdgeschosses allgemein zulässig."
Kerngebiete diesen vorwiegend der Unterbringung von Einrichtungen des Handels,
der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Es aber auch das Ziel der Stadt,
zentrumsnahes Wohnen, oberhalb des Erdgeschosses zu ermöglichen. Diese grundsätzliche
Zulässigkeit wird mit dieser textlichen Festsetzung sichergestellt.

Textliche Festsetzung Nr. 2 - überbaubare Grundstücksfläche
(gem. § 9 (1) Nr.2 BauGB und § 23 (2) BauNVO)
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" Die festgesetzte Baulinie darf für untergeordnete Gebäudeteile um bis zu 2 m
überschritten werden."
Mit dieser textlichen Festsetzung soll sichergestellt werden, dass bis zu dem angegeben
Maß Abweichungen von der Baulinie zulässig sind, ohne dass aufwändige „Befreiungsanträge“
gestellt werden müssen.
Textliche Festsetzung Nr. 3 – von Bebauung freizuhaltende Flächen
(gem. § 9 (1) Nr. 10 BauGB)
" In der Fläche innerhalb des eingetragenen Sichtdreieckes sind Nebenanlagen
und Einrichtungen gem. § 14 Abs. 1 BauNVO unzulässig. Bewuchs darf die Höhe
von max. 0,80 m über Fahrbahnoberkante nicht überschreiten. Sofern Baumkronen
oder dergleichen die Sicht von oben beeinträchtigen, ist der Raum bis
3,0 m Höhe über Fahrbahnkante ständig freizuhalten."
Diese textlichen Festsetzung soll die Verkehrssicherheit im Kreuzungsbereich Bahnhofstraße
/ Baustraße / Marktstraße gewährleisten.
Textliche Festsetzung Nr. 4 – Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(gem. § 9 (1) Nr. 21 BauGB)
a) " Die im Plan mit Gr, Fr und Lr bezeichnete Fläche ist mit einem Geh-, Fahr-
und Leitungsrecht zur Sicherung der Zugänglichkeit und Führung von Versorgungsleitungen
zugunsten der Anlieger der Grundstücke Marktstraße 7 und 9
zu belasten. Einzelheiten über Herstellung, Unterhaltung und Haftung der
belasteten Flächen werden durch Vertrag zwischen den beteiligten Eigentümern
geregelt."
Mit dieser textlichen Festsetzung wird die Versorgung und die rückwärtige Erschließung
der Grundstücke Marktstraße 7 und 9 gesichert.
b) " Die im Plan mit Gr bezeichnete Fläche ist mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit
zu belasten. Einzelheiten über die Herstellung, Unterhaltung
und Haftung der Gehwegfläche wird durch Vertrag zwischen der Stadt Osterholz-Scharmbeck
und dem Grundstückseigentümer geregelt."
Mit dieser textlichen Festsetzung wird gewährleistet, dass über das betroffene
Grundstück eine wichtige Wegeverbindung zur Straße "Marktweide" und weiter in
Richtung Garteler Weg /Blumenthaler Straße von der Allgemeinheit genutzt werden
kann.
9. Ver- und Entsorgung
Die verkehrliche Erschließung ist durch die angrenzend vorhandenen öffentlichen
Verkehrsflächen gesichert. Auch die Versorgung mit Strom, Wasser und Gas sowie
die Entsorgung des Abwassers ist mit den vorhandenen Netzen der Osterholzer
Stadtwerke sicher gestellt.

10. Belange der Umwelt
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Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren nach
§ 13 a BauGB. Eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB muss aufgrund der Innenstadtlage
und der Größe des Bebauungsplanes in diesem Verfahren nicht durchgeführt
werden.
Osterholz-Scharmbeck, 22.11.2011
Der Bürgermeister
Martin Wagener