Bebauungsplan Nr. 173 „Mozartstraße“ - Osterholz-Scharmbeck

Stadt Osterholz-Scharmbeck
Bebauungsplan Nr. 173 „Mozartstraße“
mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung
- Entwurf -

Inhaltsverzeichnis:
I. Bauleitplan
1. Einleitung
1.1 Geltungsbereich
1.2 Verfahren
1.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB)
1.4 Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB)
2. Bestehender Bebauungsplan Nr. 17, „Am Schützenhof“, 4. Änderung
3. Sanierungsrahmenplan 2. Fortschreibung
4. Modernisierungsgutachten
5. Schallgutachten
6. Landschaftspflegerischer Fachbeitrag
7. Städtebauliche Bestandsanalyse
8. Städtebauliches Gestaltungskonzept
9. Festsetzungen des Bebauungsplanes
9.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
9.2 Art und Maß der Nutzung: Allgemeines Wohngebiet
9.3 Verkehrsflächen, Erschließung
9.4 Versorgungsflächen, Ver- und Entsorgung
9.5 Grünflächen, Flächen mit Bindung für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern
9.6 Schallschutz
9.7 Örtliche Bauvorschriften
II. Umweltbericht
1. Einleitung
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
Bestandsbewertung Nullvariante
Umweltprognose
Alternativen
Geplante Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen
3. Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben
4. Monitoring
5. Zusammenfassende Erklärung
Anlagen
Anlage 1 Bericht zur schalltechnischen Untersuchung
Anlage 2 Landschaftspflegerischer Fachbeitrag
Anlage 3 Inhalte der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange
mit städtischer Stellungnahme
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I. Bauleitplanung
1. Einleitung
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Ziel der vorliegenden Bauleitplanung ist es, im Plangebiet eine Kleinteiligkeit in der Wohnform
zu ermöglichen an Stelle der vorhandenen, verdichteten mehrgeschossigen Wohnblöcke.
Die bestehenden Festsetzungen des alten Bebauungsplanes Nr. 17 „Am Schützenhof“, 4. Änderung
lassen eine Veränderung im angestrebten Sinne nicht zu. Voraussetzung ist der Abriss
der nicht mehr sanierungsfähigen vorhandenen Gebäude. Dieser Abriss ist allererste Voraussetzung,
das Gesamtziel der städtebaulichen Verbesserung zu erreichen und so im Sanierungsrahmenplan
als Sanierungszielsetzung vorgesehen.
Im Kapitel 2 dieser Begründung ist näher beschrieben, warum der bestehende Bebauungsplan
Nr. 17 „Am Schützenhof“, 4. Änderung als Rechtsgrundlage überholt ist.
Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 173 „Mozartstraße“ erfolgte auf der
Grundlage des Sanierungsrahmenplanes 2. Fortschreibung, der den Abriss der „Weißen Blöcke“
und eine Neubebauung vorsieht. Erläutert ist dies im Kapitel 3 dieser Begründung.
Die einzelnen Gründe, die zu der neuen Zielsetzung geführt haben, beruhen auf einer anderen
Zielsetzung, die mit dem Sanierungsrahmenplan 2. Fortschreibung beschlossen wurde. Sie
sind im Kapitel 4 (Modernisierungsgutachten) dargelegt.
Zusammengefasst kann man sagen: Die festgestellten städtebaulichen Missstände sollen so
behoben werden, dass ein qualitätsvolles, zentrumsnahes Wohnen in einem neuen Quartier
entstehen kann. Hierin eingeschlossen sind die westlich der Mozartstraße gelegenen Frei- und
bisher unbebauten Gartenflächen. Auch hier ist die großflächige Mehrgeschossigkeit anzupassen,
weil der gültige Bebauungsplan Nr. 17 "Am Schützenhof“ - 4. Änderung - genauso wie
bei den „Weißen Blöcken“ überholte Zielfestsetzungen aufweist und der bestehende planungsrechtliche
Rahmen nicht passt.
Fachlich unterlegt wird die Neuplanung und -bebauung des Gebietes durch ein Schallgutachten
(Kapitel 5) und die im Rahmen der städtebaulichen Analyse durch das Landschaftplanungsbüro
KWK aufgenommenen Untersuchungen von Natur und Landschaft (s. Umweltbericht).
Hiernach steht dem Vollzug des Bebauungsplanes das Artenschutzrecht gem. § 42
BNatSchG als unüberwindliches Hindernis nicht entgegen. Im Übrigen ist der gesamte Bereich
planungsrechtlich bereits als „Bauland“ ausgewiesen. Ferner ist festzustellen, dass die
neuen Festsetzungen hinter der Intensität der bestehenden Festsetzungen weit zurückbleiben.
Mit dem neuen Bebauungsplan 173 „Mozartstraße“ werden die planungsrechtlichen Grundlagen
zur Durchführung der städtebaulichen Verbesserungen geschaffen.

1.1 Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt rd. 1 km südwestlich des Scharmbecker Marktes, also in zentraler Lage
zwischen Ritterhuder Str. und der B74.
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Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 173 "Mozartstraße" umfasst einen Teil des
Sanierungsgebietes „Soziale Stadt“- das Areal der „Weißen Blöcke“ westlich und östlich der
Mozartstraße und die westlich zur Bundesstraße 74 gelegenen Freiflächen sowie einen Teil
des Schulgeländes der Beethovenschule im Südosten.
Geltungsbereich
Im Westen begrenzt die B74 (Umgehungsstraße) das 5,18 ha große Plangebiet. Im Norden
schließt sich der B-Plan 168 „Südlich Am Hohenberg“ an. Von daher bezieht der B-Plan
173 seine Grenze entlang der Straße "Schubertring" und dann weiter nach Norden.
Auf der Ostseite liegt das Grundstück des Schützenhofes, für das ein eigener Bebauungsplan
aufgestellt werden soll.
Der Bereich Brahms- und Brucknerstraße ist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes
Nr. 17 "Am Schützenhof" – 4. Änderung - ausgeführt worden und bleibt, da kein
Änderungsbedarf besteht, außerhalb des neuen Plangebietes.
Auf der Südseite verläuft die Abgrenzung in etwa entlang des Mozartstraßenabzweiges bis
zum Gelände der Beethovenschule.
Die genaue Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen.
1.2 Verfahren
Aufgrund der Ergebnisse der 2. Fortschreibung des Sanierungsrahmenplanes (s. unten) wurde
die Aufstellung des Bebauungsplanes am 22.5.2008 vom Rat der Stadt beschlossen und durch
den Beschluss des Verwaltungsausschusses v. 18.09.2008 um die Flächen im Bereich der
Beethovenschule ergänzt.
Die frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 (1) BauGB wurde anhand eines Vorentwurfsplanes
mit Erläuterungen mit Schreiben vom 22.09.2008 bis zum17.10.2008 durchgeführt.
Hinsichtlich der Raumordnung hatte der Landkreis Osterholz Hinweise und Anregungen zu
Stadthäusern/Mehrgenerationenhäusern, altersgerechtem Bauen und zum Schallschutz gegeben.
In Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege wurde auf ein Prüfungserfordernis
hingewiesen, ob dem Vollzug des Bebauungsplanes das Artenschutzrecht gem. § 42
BNatSchG als unüberwindliches Hindernis entgegensteht. Außerdem sollten Wallhecken und
Bäume geschützt werden.
Der Artenschutzprüfungspunkt wurde auch von dem KNV vorgetragen. Es sollten möglichst
wenig Eingriffe in Natur und Landschaft vorgenommen werden, die Oberflächenentwässerung
über Regenrückhaltung erfolgen, Nutzung erneuerbarer Energien als Belang angemessen
berücksichtigt werden und vorhandene Gehölzbestände zum Erhalt soweit als möglich festge-

setzt werden. Die Obstbaumwiese sollte wenigstens teilweise erhalten werden, ggf. im Rahmen
von Ausgleichsmaßnahmen, und bei der Anwendung der Eingriffsregelung sollte den
naturschutzfachlichen Hinweisen (Breuer 2006) gefolgt werden.
Auf alle genannten Punkte des Landkreises und der KNV wird im Begründungsentwurf thematisch
eingegangen.
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Die EWE Cuxhaven wollte die Telekommunikationsleitungen erhalten bzw. nicht beeinträchtigt
wissen. Ebenfalls so Kabel Deutschland, die bei Veränderungen 3 Monate vor Beginn
beauftragt werden wollten sowie die Telekom, die bei Veränderungen oder Beseitigung ihrer
Leitungen sich auf § 150 (1) BauGB beruft und Kostenübernahme für neue Anlagen verlangte.
In der Begründung wird bei der Behandlung der Infrastruktur auf die vorgetragenen Anliegen
eingegangen.
Die Hinweise des Zweckverbandes Verkehrsverbund Bremen Niedersachsen zu den ÖPNV-
Anbindungen des Plangebietes wurden in die Begründung übernommen.
Eine frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB wurde in Form einer Einwohnerversammlung
am 28.10.2008 im Rathaus der Stadt durchgeführt.
Hier wurden 2 Vorentwurfsalternativen dargestellt und erläutert.
Der Schützenverein regte eine zweite Zufahrt zum Schützenhofgelände an.
Herr Elster regte die Anlegung eines Kinderspielplatzes an.
Es wurden Fragen zu einem möglichen Abriss der „Weißen Blöcke“ und zum Rückbau der
Mozartstraße (Frau Laumann) beantwortet.
Im Nachgang wurde schriftlich von Herrn Naumann, Schubertring 22, gegen eine öffentliche
Wegeverbindung vom Schubertring aus zur Mozartstraße Stellung bezogen.
Auf die Anregungen wird im Begründungsentwurf – insbesondere bei den Wegeverbindungen
- thematisch eingegangen.
1.3 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
(§ 4 Abs. 2 BauGB)
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osterholz-Scharmbeck hat in seiner Sitzung am
26.02.2009 den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 173 "Mozartstraße" mit örtlicher Bauvorschrift
über Gestaltung und die dazugehörige Begründung beschlossen. Gleichzeitig wurde
die Verwaltung beauftragt, die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
Mit Schreiben vom 02.03.2009 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
um Möglichkeit der Abgabe einer Stellungnahme bis zum 07.04.2009 gebeten.
Hinsichtlich der Inhalte der Stellungnahmen und hinsichtlich des Ergebnisses der Abwägung
wird auf die Anlage 3 der Begründung verwiesen.

1.4 Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB)
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Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osterholz-Scharmbeck hat in seiner Sitzung am
.06.2009 über das Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange beschlossen
und gleichzeitig die Verwaltung beauftragt, den Bebauungsplan mit Begründung gemäß §
3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.
Die öffentliche Auslegung erfolgte laut Bekanntmachung im Osterholzer Kreisblatt am
.06.2009 in der Zeit vom .06. bis .08.2009.
Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom .06.2009 über die öffentliche
Auslegung informiert.
Hinsichtlich der Inhalte der Stellungnahmen während der Auslegung und hinsichtlich des Ergebnisses
der Abwägung wird auf die Anlage der Begründung verwiesen.
2. Bestehender Bebauungsplan Nr. 17 „Am Schützenhof“ - 4. Änderung
Der bestehende Bebauungsplan Nr. 17 „Am Schützenhof“ - 4. Änderung - ist durch die Zielsetzung
des Sanierungsrahmenplanes 2. Fortschreibung überholt und daher für diese Zielsetzungen
nicht mehr anwendbar.
Die neue Zielsetzung, - an der Stelle der bestehenden Geschossbauten „Weiße Blöcke“ eine
kleinteilige eigentumsgeprägte Wohnstruktur zu setzen - stößt hier auf eine Planungsrechtsgrundlage,
der es 1978 hier um Geschosswohnungsbau im großen Stil ging.
Der gebotene Abriss dieses Bestandes - soweit verwirklicht - ist Ergebnis der Abwägung auf
der Grundlage des Modernisierungsgutachtens (s. Kap. 4).
Ebenfalls baurechtlich zu ändern sind die nordwestlich gelegenen Flächen der Grundstücke
südlich des Schubertringes. In diesem Gebiet gelten ebenfalls noch die Festsetzungen des
B-Planes Nr. 17 „Am Schützenhof“ - 4. Änderung:
Hier ist eine massierte Geschossbebauung, ähnlich der jetzt abzureißenden Geschossbauten,
festgesetzt - Wohnbebauung (WR) mit bis zu 5 Geschossen -,
ein Spielplatz, der bereits weiter nördlich angelegt wurde und
ein langer Parkplatz entlang der B 74 für die geplanten Geschossbauten.
Ferner sind Fragen zum Schallschutz wegen der nahe gelegenen B 74 und Erschließungsfragen
neu zu klären.
Von den baulichen Festsetzungen wurde hier bislang keinen Gebrauch gemacht.
Die Gartenflächen und eine Weide sind zwar unbebaut geblieben, könnten jedoch nach gültigem
Recht teilweise mit 5 geschossigen Bauten genutzt werden.
Bestehender Bebauungsplan Nr. 17 und Zulässige Eingriffe aufgrund § 1a Abs. 3 BauGB
Gemäß den gültigen Festsetzungen des Bebauungsplanes 17 „Am Schützenhof“ - 4. Änderung
- ist eine GRZ von 0,4 mit unterschiedlichen Geschosszahlen von 1-8 Vollgeschossen -
im Bereich des neuen B-Plans bis zu 5 Vollgeschossen - zulässig.

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Mit „Mantelbaugrenzen“ sind die Bauflächen so weitgehend erfasst, dass zusammen mit den
Verkehrsflächen und den festgesetzten Parkplatzflächen eine nahezu vollständige Überbauung
und damit eine weitgehende Versiegelung zulässig ist.
Aufgrund dieser gültigen Festsetzungen ist nach § 1 a Abs. 3 BauGB natur- und landschaftsschutzrechtlich
kein Ausgleich erforderlich, sofern die neuen Festsetzungen nicht den Wirkungsgrad
der alten Festsetzungen überschreiten. Dieses ist durch Gegenüberstellung von
„Alt“ und „Neu“ nachzuweisen und geschieht im Rahmen des Landschaftspflegerischen
Fachbeitrages.
Aufgrund des untersuchten Zustands des Naturraumes der Siedlung sind letztendlich keine
Ausgleichserfordernisse im Hinblick auf Eingriffsqualitäten erforderlich (s. Kap. 6 "Landschaftpflegerischer
Fachbeitrag", Anlage 2 "Landschaftspflegerischer Fachbeitrag" und Abschnitt
II. Umweltbericht).
Gleichwohl sind die durch den B-Plan vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft aus
allgemeinen Vorgaben zu vermeiden und zu minimieren. Aus diesem Grund werden Festsetzungen
zum Schutz und zur Pflege von Boden, Natur und Landschaft soweit sinnvoll und
möglich vorgesehen.
3. Sanierungsrahmenplan 2. Fortschreibung, städtebauliche Ziele für den Bebauungsplan
Die Stadt Osterholz-Scharmbeck strebt im Rahmen der Gemeinschaftsinitiative „Soziale
Stadt“ seit 2004 für das förmlich festgesetzte Sanierungsgebiet Mozartstraße/Drosselstraße
eine umfassende städtebauliche Verbesserung der Wohnverhältnisse an.
Hierzu liegt für den Teilbereich Mozartstraße ein aktualisierter Sanierungsrahmenplan in
der 2. Fortschreibung (2008) vor, der im Mai 2008 beschlossen wurde.
Für den benachbarten Bereich - westlich außerhalb der Sanierung - sind die Sanierungsziele
wegen der engverzahnten Lage ebenfalls maßgeblich.
Zusammengefasst handelt es sich um folgende Sanierungsziele:
• Abriss der Geschossbauten („Weiße Blöcke“)
• Verbesserung der städtebaulichen Bedingungen – Bebauung, Verkehr, Umwelt, Rückbau
der Mozartstraße bzw. Umgestaltung als Wohnstraße
• Ausdünnen der Wohndichte durch Einfamilienhäuser und Doppelhäuser und dadurch
Entwicklung privater Grundstücksverantwortung
Hinzu kommen die Planungsziele, die sich aus den örtlichen und gegebenen städtebaulichen
Besonderheiten ableiten:
• Berücksichtigung der ausgeprägten Topografie
• Möglichst weitgehender Erhalt von altem Baumbestand und der Wallhecken
• Weiterverwendung der vorhandenen verkehrlichen und technischen Infrastruktur, soweit
als möglich.

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Ferner ist für die Stadt die Sicherung der Wohngebietsqualität von hoher Bedeutung, weil
damit erst die Ziele der Sanierung hier ortsspezifisch greifen können. Aus diesem Grund sollen
die für Lärmschutz erforderlichen Flächen über entsprechende Festsetzungen neben einer
zeitgemäßen und den Sanierungszielen angepassten Bebauung gesichert werden.
4. Modernisierungsgutachten
Im Plangebiet stehen acht Wohnblöcke mit 200 Wohnungen aus den 70ger Jahren, die zusammen
mit den Siedlungsteilen im Norden und im Süden die ehemals amerikanische Wohnsiedlung
bildeten („Weiße Blöcke“).
Durch den Sanierungsrahmenplan und seiner 1. Fortschreibung waren von den 8 Wohnblöcken
einige zum Abriss (ca. 100 WE) vorgesehen. Die übrigen 100 Wohnungen sollten
saniert werden.
Aufgrund eines Sachverständigengutachtens wurden die zur Sanierung bestimmten Blöcke
und Wohnungen als baulich-konstruktiv nicht mehr zeitgemäß und in der Sanierung zu kostspielig
beurteilt (Sachverständigengutachten, Modernisierungsuntersuchung Dipl. Ing. Greulich
v. Sept. 2007)
Wegen starker Kellerdurchfeuchtungen, Schimmelpilzbildungen in Küchen und Bädern, falscher
Wandaufbaukonstruktion und unzureichender Dachsparrenquerschnitte so heißt es auf
S. 13 des Gutachtens, „….ist ein sehr hoher Sanierungsbedarf zwischen 940,00 und 1120,00
Euro pro m² erforderlich, um die Wohnungen in der Mozartstraße auf den Stand der heutigen
Technik zu bringen. Die Aufwendungen pro m² nähern sich fast Neubaupreisen.“
Weiter wird daher gesagt: „Da auch mit der Sanierung des Gebäudes ein barrierefreier
Zugang aller Wohnungen nicht gewährleistet ist, und aufgrund von versetzten Ebenen
im Treppenhaus der Einbau von Fahrstuhlanlagen nur mit einem weiteren immensen
Aufwand und weiteren Umbaumaßnahmen möglich ist, ist sehr sorgfältig zu prüfen, ob
eine angemessene Vermietbarkeit der sanierten Wohnungen möglich ist.“ (Hervorhebung
durch den Gutachter, s. a. Kapitel 4. Zusammenfassung Seite 13, Sachverständigengutachten,
Modernisierungsuntersuchung Dipl. Ing. Greulich v. Sept. 2007)
Das Gutachterergebnis führt folgerichtig zu dem Schluss, alle Gebäudeblöcke im Geltungsbereich
abzureißen.
Ausschlaggebend hierfür ist auch, dass nach dem Geschosswohnungsangebot in der Stadt
Osterholz-Scharmbeck die 200 Geschosswohnungen der „Weißen Blöcke“ marktmäßig nicht
erforderlich sind und auch nach einer Sanierung nicht nachgefragt würden. Damit würde das
grundsätzliche Sanierungsziel jedoch verfehlt. Bereits heute gibt es in diesem Angebotssegment
umfangreichen Leerstand allerorts.
Nähere Einzelheiten können dem Gutachten und den ergänzenden Hinweisen entnommen
werden. Diese liegen bei der Stadt vor.

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Die Geschossbauwohnungen abzubrechen und durch neue individuelle Wohnformen zu
ersetzen ist als verbindliches Planungsziel in der 2. Fortschreibung des Sanierungsrahmenplans
beschlossen worden.
Gemäß gültigem aktuellen Sanierungsrahmenplan 2. Fortsetzung sollen nunmehr alle „Weißen
Blöcke“ abgebrochen werden und eine entsprechende Festsetzung in den Bebauungsplan
Nr. 173 „Mozartstraße“ aufgenommen werden.
Für die geplante Neubebauung wird die Wohnnutzung beibehalten werden - allerdings überwiegend
nur noch in Form von Einfamilienhäusern als Einzel- und Doppelhäuser sowie Reihenhausgruppen.
An 2 Stellen sollen im Plangebiet bei Bedarf Mehrfamilienhäuser entstehen
können.
Das Wohnumfeld sowie die Freiflächen werden aufgewertet und verbessert.
5. Schallgutachten
Zur Einschätzung der Einwirkungen des von der B 74 ausgehenden Verkehrslärms wurden
schalltechnische Untersuchungen vorgenommen (Bericht zur schalltechnischen Untersuchung
des Bebauungsplanes 173 „Mozartstraße“ in 27711 Osterholz-Scharmbeck TÜV Nord Umweltschutz
GmbH &Co.KG- vom 3.11.2008). Es wurde eine durchschnittliche Verkehrsbelastung
von DTV 12.780 Fahrzeugen/24h zu Grunde gelegt und für den Prognosehorizont 2025
15.600 Kfz/24 h ermittelt (Verkehrszahlen aus 2005 zuzüglich 1% Zuschlag bis 2025 s. S. 9
Kapitel 6 d. Gutachtens). Ferner ist die Situation nach Abriss der „Weißen Blöcke“, die einen
Schallschutz für hinterliegende Bebauung darstellen, beurteilt worden. Demnach ergeben sich
vor allem im westlichen Plangebiet entlang der Bundesstraße ohne Schallschutzmaßnahmen
erhebliche Immissionsbelastungen. Die Beurteilungspegel liegen zwischen 70 dB(A) tags und
63 dB(A) nachts. Damit werden die Immissionsgrenzwerte der VLärmSchR 97 zur Lärmsanierung
von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts erreicht, bzw. überschritten. Auch in den
ebenerdigen Außenwohnbereichen wird bis zu einer Entfernung von ca. 130 m vom Fahrbahnrand
der B74 der Orientierungswert tags deutlich überschritten (s. Anhang 3 der Schalltechnischen
Untersuchungen). Für eine Entwicklung als neues Wohngebiet sind somit Schallschutzmaßnahmen
erforderlich. Diese sind wegen der von der Bundesstraße nach Osten stark
abfallenden Böschung schwierig zu gestalten und können, praktisch gesehen, nur in der Errichtung
einer Lärmschutzwand bestehen.
Für die Immissionsberechnung der Neubebauung wurde daher eine Lärmschutzwand entlang
der B74 als aktive Schallschutzmaßnahme mit 3 m Höhe über dem Straßenniveau der B 74 zu
Grunde gelegt. Die Lärmbelastung in der Gesamtfläche vermindert sich deutlich, so dass im
Plangebiet der Lärmpegelbereich II (maßgeblicher Außenlärmpegel 56 - 60 dB(A) nach DIN
4109 - Schallschutz im Hochbau) überwiegt. Dieser Bereich reicht in etwa bis zur Mozartstraße
(s. Anhang 12 und Anhang 10). Der ausreichende Schallschutz für die Wohngebäude
wird hier allein schon durch die Vorschriften der Wärmedämmverordnung erreicht. Für zwei
Teilbereiche entlang der B 74 tritt der Lärmpegelbereich III u. IV (maßgeblicher Außenlärmpegel
61 - 65 dB(A)) ein (Anhang 12 der Schalltechnischen Untersuchungen). Hier müssen
zusätzliche passive Schallschutzmaßnahmen an den Wohngebäuden vorgenommen werden.

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Ebenfalls sind für die Außenwohnbereiche teilweise passive Lärmschutzmaßnahmen erforderlich.
Durch die Verlegung von Terrassen etc. in den Lärmschatten des jeweiligen Wohnhauses
kann ein ausreichender passiver Schallschutz erreicht werden (s. a. Kap. 8.2 des Schallgutachtens).
Diese sich aus den Schalluntersuchungen ergebenden Anforderungen zum Immissionsschutz
sind in Form von Planzeichen und Textlicher Festsetzung in den Bebauungsplan eingearbeitet
worden.
6. Landschaftspflegerischer Fachbeitrag (s. Anlage 2)
Zur Einschätzung potentiell möglichen Aufkommens geschützter Arten im Hinblick auf ein
mögliches Ausnahmeerfordernis im Sinne des § 43 Abs. 8 BNatSchG wurde eine Untersuchung
zu den Biotopqualitäten von Flora und Fauna im Plangebiet durchgeführt.
Die einzelnen Biotoptypen im Planungsgebiet wurden anhand der beabsichtigten Zielsetzungen
der Entwurfsplanung auf einen möglichen Verlust von Lebensraum bewertet. Hierbei sind
im Plangebiet vorkommende Gehölze und Wallhecken, das Grünland, die Obstwiese im westlichen
Teil und die Siedlungsbereiche mit den öffentlichen Erschließungsflächen in ihrer Qualität
als Lebensraum untersucht worden. Von den Gehölzen sind die markanten Eichen- und
Buchenbestände, die lineare Gehölzstruktur und die Wallhecken sowie ein Teil der Straßenbäume
in die Neubebauungsstruktur integriert worden und bleiben als Lebensraum funktionsfähig.
Das Grünland und die Obstwiese können nicht erhalten werden, da hier neue Bauflächen
festgesetzt werden.
Hinsichtlich der Eingriffsregelung werden durch eine tabellarische Gegenüberstellung von
„Alt“ und „Neu“ (Bestand und Planung) in den einzelnen Biotoptypen die Differenzen ersichtlich.
Wegen der neuen Bauflächenausweisungen im Westen ergibt sich im Plangebiet
insgesamt zwar ein Minus jedoch ist dies für die Eingriffsbewertung nicht maßgeblich:
Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB sind Ausgleichsmaßnahmen dann nicht erforderlich, wenn
die Eingriffe aufgrund eines bestehende Bebauungsplanes entsprechend bereits zulässig sind.
Dabei ist nachzuweisen, dass das Maß der Eingriffe nicht über den bestehenden Bebauungsplan
hinausgeht, sondern dahinter zurückbleibt.
Dieser Nachweis ist im Landschaftspflegerischen Fachbeitrag geführt worden.
Durch den bestehenden gültigen Bebauungsplan Nr. 17 - 4. Änderung „Am Schützenhof“ sind
Baurechte vorhanden, deren Ausführung gegenüber den jetzt geplanten Festsetzungen des B-
Planes 173 höher liegen würden.
Da die Versiegelung von Flächen im vorliegenden Bebauungsplanentwurf gemäß Berechnung
/Tabelle 'Zusammenfassende Versiegelung' wesentlich geringer sein wird als sie im bestehenden
Bebauungsplan zulässig war ergeben sich keine Ausgleichserfordernisse.
Die Einzelheiten sind dem Fachbeitrag (Anlage 2) zu entnehmen

7. Städtebauliche Bestandsanalyse
Städtische Infrastruktur
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Die Stadtlage des Plangebietes ist von typischen innerstädtischen Qualitäten der näheren und
weiteren Umgebung bestimmt:
Der regionale Straßenverkehr der B 74 stellt den Westrand dar und beschallt weite Teile des
Gebietes mit Verkehrslärm. Zur näheren Beurteilung mit dem Ziel der Eindämmung des
Lärms wurde ein Schallgutachten erstellt (S. Kap. 5 dieser Begründung).
Das Plangebiet ist über die Ritterhuderstraße, von der die Mozartstraße abzweigt, erschlossen.
Verdichtetes Wohnen östlich und Geschossbauwohnungen südlich sowie das nördlich gelegene
Einfamilienhaus-Neubaugebiet aus den 90ger Jahren schließen sich an, bzw. bilden die
weiteren Grenzen.
Schule, Kindergarten, Handel und Dienstleistungen entlang der Ritterhuder Straße liegen innerhalb
eines 300 m Luftlinienradius; Gymnasium, Allwetterbad, Grünflächen des Eichhoftälchens
in 500-700 m und die Innenstadt am Scharmbecker Markt mit 1000 m Entfernung
geben dem Gebiet eine gute Stadtlage.
Gemeinschaftshaus
Für die Stadtteilarbeit und das Angebot eines Stadtteilcafes soll ein Gemeinschaftshaus im
Sanierungsgebiet Mozartstraße neben der Beethovenschule erstellt werden.
Dieser Bereich wird als Gemeinbedarfsfläche für soziale Zwecke – Stadtteilhaus - festgesetzt.
Einrichtungen für Stadtteilarbeit und Kinder- und Jugendarbeit sollen hier möglich sein, wie
derzeit im „Jugendhaus Lintel“. Da dieses jedoch nicht mehr den gestiegenen Anforderung an
die Stadtteilarbeit genügt und auch aus Eigentumsgründen nicht umgebaut werden kann, ist
ein Gemeinschaftshaus als Ersatz für das „Jugendhaus Lintel“ geplant. Es steht auch keine
Erwerbsmöglichkeit für die bislang gemietete Immobilie in nächster Zeit in Aussicht. Dagegen
sind die Ansprüche an Stadtteilarbeit im Zusammenhang mit der Sanierung dringlich geworden.
Vor diesem Hintergrund soll vorsorglich die Schulfläche, die im Besitz der Stadt ist
und somit zur Verfügung steht, für das geplante Gemeinschaftshaus dienen.
In dem als Quartierstreff für den Stadtteil geplanten Cafe würde kein Essen zubereitet. Ggf.
könnte ein Essensangebot für Schüler, Bewohner und Senioren entwickelt werden. Die Zubereitung
der Speisen würde dann in der Küche der IGS im Schulzentrum Buschhausen erfolgen.
KFZ Verkehr, ÖPNV
Über die Ritterhuder Straße und die Loger Straße ist das Plangebiet an das Osterholz-
Scharmbecker Hauptstraßennetz (Bahnhofstr./Bremer Str.) angeschlossen.
Das überplante Gebiet wird durch die Haltstellen „Osterholz-Scharmbeck, Schützenhof“ und
„Osterholz-Scharmbeck, Berliner Straße“ durch die Linien 665/680 an das Netz des öffentlichen
Personennahverkehrs angeschlossen. Beide Haltstellen liegen mit 600m Radius in fußläufiger
Entfernung. Die Buslinien verbinden Osterholz-Scharmbeck von Montag bis Samstag

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mit dem Oberzentrum Bremen. Die Haltestelle „Osterholz-Scharmbeck, Berliner Straße“ wird
außerdem von der Linie 662 bedient, die im Rahmen des Schülerverkehrs von Montag bis
Samstag nach Platjenwerbe und Buschhausen verkehrt.
Wohnbezogene Infrastruktur,
Die wohnbezogene Infrastruktur wie Einkaufen, täglicher Bedarf SB-Markt, Kindergarten
Jugendhaus Lintel, Beethovenschule (Grundschule), Gymnasium und Kirche sowie Fußgängerzone
Kirchenstraße liegen entweder unmittelbar vor Ort oder bis zum Umkreis von
ca.1000 m. Das Gebiet weist in dieser Hinsicht eine hohe Wohnqualität auf.
Auch die Grünanlagen (Steffens Eichhof), der Friedhof (Lange Straße) und entlang dem
Scharmbecker Bache befinden sich innerhalb dieser 1000 m. Der Bahnhof ist in etwa 13 Min.
zu Fuß erreichbar (1300 m).
Die bestehende technische Infrastruktur, wie Straßen, Kanäle, Leitungen, Parkplatzbefestigungen
etc. sollen, soweit dies mit den neuen Zielen des Wohngebietes insbesondere im Hinblick
auf einen wohngebietsangepassten Verkehr vereinbar ist, genutzt werden. Hierbei können
aber Teile – insbesondere auf der Westseite der Mozartstraße - nicht erhalten werden, da
die Straßenflächen hier teilweise privatisiert als Bauflächen genutzt werden sollen. (s. a. Kap.
Verkehrsflächen)
Natur und Landschaft,
Gemäß dem Landschaftsplan der Stadt Osterholz-Scharmbeck ist das Bebauungsplangebiet
dem Naturraum Scharmbecker Geest zuzuordnen. Diese leicht hügeligen Siedlungsflächen
grenzen weiträumig - wie das übrige Siedlungsgebiet von Osterholz-Scharmbeck - nach Süden
und Osten an die Teufelsmoorniederung mit ihren weiträumigen und flachen Grünlandflächen
an. Südöstlich liegt der Quellbereich der Wienbeck, die in den Scharmbecker Bach
mündet. Dieses Gewässer fließt wenig später in die Hamme.
Der Boden besteht - eiszeitlich bedingt - sowohl aus Sand als auch aus Pseudogleyschichten,
die nahezu wasserundurchlässig sind. Durch die bestehende Bebauung ist von veränderten
Bodenverhältnissen auszugehen (Braunerdenbildung).
Detailangaben zum Kleinklima im Siedlungsgebiet liegen nicht vor. Insgesamt liegen durch
die Küstennähe günstige Luftaustauschbedingen vor. Die offenen, mit Vegetation bestandenen
Flächen tragen ebenfalls positiv zum Luftaustausch bei.
Das Landschafts- und Siedlungsbild wird vor allem durch die breiten Erschließungs- und
Parkplatzflächen und die 5-geschossigen Zeilenbauten mit großzügigem Abstandsgrün zu den
Straßen und innerhalb der Blockbereiche bestimmt. Das Grün besteht hauptsächlich aus
Scherrasenflächen, die punktuell mit Gehölzen bepflanzt sind. Im Bereich der verlassenen
Blocks hat sich stellenweise an Schutt- und Müllflächen Spontanvegetation angesiedelt.
Aufgrund der beschriebenen innerstädtischen Qualitäten sind die Aspekte von Natur und
Landschaft grundsätzlich im Spektrum von Siedlungsflächen einzuordnen.

Topografie
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Das Gebiet wird im Näheren durch die besondere Topografie des Geestrandes zum Scharmbecker
Bachtal hin bestimmt.
Das Gelände fällt in Nordsüd- bis Nordsüdostrichtung um 9 Meter von 24 m ÜNN auf 15 m
ÜNN an der Westgrenze und sogar um 11 Meter auf 13 m ÜNN a. d. Südostgrenze.
Es sind Geländeneigungen von 4,5 % - 4,2 % vorhanden.
Die ausgeprägte Topografie stellt eine städtebauliche Qualität dar, die im neuen Wohnquartier
erkennbar bleiben sollte. Dies wird u.a. bereits durch den weitgehenden Erhalt des Verlaufs
der Mozartstraße erreicht.
Die Mozartstraße weist eine Steigung von 4,3 % auf und erreicht die Höhe von 21 m ÜNN im
Norden des Plangebiets. Dies ist im gesamten Straßenverlauf der Hochpunkt.
Vegetation
Durch die straßenbegleitenden Randbäume der Mozartstraße (meist Platanen und Ahorn) bekommt
man sowohl von Norden als auch von Süden gesehen, ein einprägsames Straßenbild,
das eine eigene Note für das neue Gebiet bilden könnte. Allerdings sind die Standorte der
Bäume im Hinblick auf eine zukünftige private Grundstücksnutzung insbesondere auf der
Westseite ungünstig. Die Straßenbäume der Mozartstraße sind im Rahmen der Straßenumgestaltung
auf Erhalt zu prüfen.
Die Eichen-, Buchenbestände in Nachbarschaft zum Schützenhofgrundstück weisen im Zusammenhang
mit der Topografie hier ebenfalls eine markante Form auf. Die mächtigen Buchen
zeigen den hier beginnenden Buchenhang an, der zum Schützenhof hinunter führt. Der
Baumbestand schließt somit direkt an den Eichen- und Buchenbestand auf dem Gelände des
Schützenhofes an.
Die Traufbereiche der Bäume sind - auch während des Abrisses - soweit wie möglich von
Bebauung und sonstigen Beeinträchtigungen frei zuhalten.
Ähnliches gilt für den tlw. ortsbildprägenden Baumbestand hinter dem Winkelblock Mozartstr.51-61,
der an einer leichten Böschungskante liegt und nach Norden hin entlang der
Plangebietsgrenze markant bleibt.
Im Nordwesten südlich des Schubertringes haben sich aus alten Wallheckenstrukturen markante
Überhälter entwickelt, die erhaltenswert sind, wenn es sich mit einer entsprechend rücksichtsvollen
Bebauung (Baugrenzen) vereinbaren lässt.
Es ist hier aber darauf hinzuweisen, dass der gültige planungsrechtliche Status diese Flächen
tlw. als Parkplatzanlage, als Spielplatz und als Wohnbauland (mit 5 Geschossen) ausweist und
ein Erhalt der Vegetation nicht vorgesehen war.
Der Spontanbewuchs mit einer von Weiden geprägten Vorwaldgesellschaft im südöstlichen
Plangebiet ist in seiner Vitalität erhaltenswert und wird sich voraussichtlich in natürlicher
Sukzession zu einem Eichen-Birkenwald entwickeln. Dieses Wäldchen kann als reizvoller
Freiraum auch zum Spielen genutzt werden. In einem Teilbereich (ohne Gehölzbewuchs) soll
das Gemeinschaftshaus für die Stadtteilarbeit hier untergebracht werden.

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Die im Plangebiet vorhandene Vegetation ist städtebaulich für das geplante Neubaugebiet da
von Wert, wo sie eine „fertige“ Einbindung bieten kann und so eine gleichsam städtebauliche
Kontinuität bilden würde.
Bei geplanten Abrissarbeiten ist daher der Schutz der im Plan als erhaltenswert festgesetzten
Bäume, insbesondere solcher, die nahe an Gebäuden stehen, vorrangig zu beachten.
Ergebnisse der Bestandsanalyse
Wie oben beschrieben, ist der Abriss der bestehenden „Weißen Blöcke“ und ihr Ersatz durch
eine kleinteilige Baustruktur erste Voraussetzung weiterer städtebaulicher Entwicklungen.
Die Abführung des Oberflächenwassers im Plangebiet soll weiterhin durch den vorhandenen
Regenwasserkanal in der Mozartstraße erfolgen. Aus diesem Grunde und weil eine Versickerung
im Plangebiet aufgrund lehmiger Böden mit Quellhorizonten schwierig zu gestalten wäre,
sind hier bei der Neuplanung die neuen Trassen auf die vorhandene Kanalisation auszurichten.
Versickerung des Oberflächenwassers wäre dadurch nicht ausgeschlossen. Die zukünftig
geringere Baudichte gleicht die Erweiterung der zu entwässernden Flächen (Westliche
Gartenflächen) aus.
Für die Schmutzwasserkanalplanung gilt Ähnliches: Neue Anschlüsse sind auf das vorhandene
Netz auszurichten.
Die Belange von Natur und Landschaft sind mit Ausnahme der genannten markanten und zu
erhaltenden Vegetationsbestände aufgrund jahrzehntelanger intensiver Siedlungsbau- und
Freiflächennutzung mit unterem Wert einzustufen: Wuchernde Ziergehölze, gepflasterte Abstandflächen
und Parkplatzflächen sowie Scherrasen und Abstandsgrün bestimmen das „natürliche“
Siedlungsbild innerhalb der Blockbereiche . Eine Überbauung mit Einfamilienhäusern
in Form von Einzel- und Doppelhausgrundstücken führt wegen der dadurch differenzierenden
Freiräume zu Verbesserungen.
Dies gilt auch für die Bauflächen in dem westlichen Gartenbereich der überalterten Obstbäume.
In dem vom KNV behaupteten Umfang ist die Vitalität durch Untersuchung (s. Umweltbericht)
nicht zu bestätigen. Die Obstbäume haben über einen längeren Zeitraum keine Pflege
erhalten und einige Gehölze sind bereits vergreist. Insbesondere die Ausweisung von Einzel-/
Doppelhäusern mit großen Gartengrundstücken bietet eine gute Möglichkeit, einen größeren
Obstbaumbestand zu etablieren, da ausschließlich über die Nutzung eine kontinuierliche Pflege
gewährleistet wird.
Geplante Freiraumverbesserungen durch Entsiegelung von Parkplatzflächen, Verringerung
der versiegelten Straßenbreiten und Anlegen von Gärten kommen der Verbesserung der Naturausstattung
an diesem Ort zugute.
Die Gesamtauswirkungen des neuen Freiraumes können im städtebaulichen Zusammenhang
wegen des weitgehenden Erhalts von Vegetationsstrukturen im Bereich der „Weißen Blöcke“
als verbessert nachgewiesen werden. Im Bereich der aufgelassenen Obstbaumwiese und der
benachbarten Weide sind die Auswirkungen gegenüber den vor der bestehenden Planung zulässigen
Eingriffen ebenfalls als verbessert zu bewerten. Hier sind die gültigen Festsetzungen
des Bebauungsplanes Nr. 17 „Schützenhof“ - 4. Änderung - maßgeblich.

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Gegenüber der tatsächlichen Wiesen/Gartennutzung tritt eine naturräumliche Beeinträchtigung
hinsichtlich der Schutzgüter Artenvielfalt, Boden (Versiegelung) und ggf. Wasser auf.
Diese sind jedoch durch die tlw. Entsiegelungen und die geringeren Bauflächen wie auch das
Anpflanzen von neuen Gehölzen ausgeglichen und daher als verbessernde Wirkung zu beurteilen.
Auf längere Sicht ist hinsichtlich der Schutzgüter Wasser, Luft und Boden sowohl klimatisch
als auch im Bereich der Versickerung von einer verbesserten Wirkung auszugehen.
Durch die geplante niedrigere Bebauung mit geringerer Wohndichte wird weiterhin der Austausch
der Luftschichten als auch die Luftqualität durch die geringere Verkehrsbelastung verbessert
8. Städtebauliches Gestaltungskonzept
Das vorliegende Konzept sieht entlang der Mozartstraße sowie in den Planstraßenringen A
und B Bauzonen vor, die nach Abriss der „Weißen Blöcke“ mit Einfamilienhäusern in Form
von Einzel- und Doppelhäusern und kleineren Hausgruppen in max. 1-2 geschossiger Bauweise
bebaut werden können. Bis zu 4 Wohnungen pro Gebäude werden i. d. R. bei Doppelhäusern
zugelassen.
Dies führt zu einer kleinteiligen Eigentumsstruktur, die - im Gegensatz zu den früheren Mietblöcken
- die eigene Verantwortung für Haus und Garten durch das Einzeleigentum stärkt.
Damit erreicht wird neben der städtebaulich aufgelockerten Erscheinung auch eine Verbesserung
in sozialer Hinsicht, weil die zukünftigen Bewohner selber am Quartier grundstücksmäßig
beteiligt und in diesem Sinne auch verantwortlich werden.
Bei der Abwägung zur Verringerung der Wohndichte durch Abriss des Geschossbaus und
Neubau in Einfamilienhausform wurden die daraus entstehenden städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen
Konsequenzen, wie im folgenden beschrieben, berücksichtigt.
Die prinzipielle Bewertung der Ergebnisse des Modernisierungsgutachtens führt zu folgenden
Überlegungen:
Die veranschlagten Sanierungskosten sind realistisch und im Verhältnis zu Neubauten sehr
hoch. Es liegt daher nahe, die Zielsetzung der Rahmenplanung von 2003 zu hinterfragen und
mit den derzeitigen Zuständen abzugleichen:
In dem Sanierungsbereich Mozartstraße bestehen insgesamt 622 Wohnungen im Geschossbau
(s. Sanierungsrahmenplan Soziale Stadt Osterholz-Scharmbeck. Seite 14).Von den rd. 12.745
Wohnungen in der Stadt Osterholz-Scharmbeck (s. Wohngebäude-Tabelle S. 36 Kramer Gutachten,
Stand Dez.2001) sind 3.374 in Mehrfamilienhäusern (Geschossbau) untergebracht.
Hiervon nimmt das Sanierungsgebiet Mozartstraße mit den vorgenannten 622 Wohnungen
einen Anteil von 18% ein. Der Anteil der 200 Wohnungen in den „Weißen Blöcken“, auf die
sich die Modernisierungsuntersuchung bezieht, beträgt somit rd. 1/3. Auf den Wohnungsbestand
im Geschossbau der Stadt Osterholz-Scharmbeck bezogen macht dies einen Prozentsatz
von 5,6 % aus.
Bei Abgang aller Geschosswohnungen im Modernisierungsbereich würde das Angebot an
Geschossbauwohnungen um diesen Prozentsatz gesenkt.

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(Zurzeit der Abwägungsentscheidung im Änderungsprozess des Sanierungsrahmenplanes
waren von den 200 Wohnungen bereits ca. 180 WE aus unterschiedlichsten Gründen leergezogen.
Jetzt stehen alle 200 WE leer.)
Gleichzeitig ist festzustellen, dass der Wohnungsmarkt der Stadt Osterholz-Scharmbeck im
Geschossbau ausgeglichen ist, so dass man davon ausgehen kann, dass kein Bedarf in der
nach Rahmenplan vorgesehen Größe von 100 WE gegeben ist.
Ohnehin sind jedes Jahr durchschnittlich 32 Wohnungen im Geschossbau an Zuwachs zu verzeichnen
(Auskunft statistisches Landesamt Hannover, -Zahlen von 2002-2006).
Unter diesem Aspekt und auch nicht zuletzt aus Gründen des Gebietsimage ist es folgerichtig,
den im Bereich der Mozartstraße massiv auftretenden Geschossbau auszudünnen.
Erst durch die neu zu schaffende städtebauliche Struktur, verbunden mit neuen Eigentumsstrukturen,
kann dem Gebiet ein neues städtebauliches Gesicht gegeben und so der negativ
wirksame Hintergrund aufgelöst werden, welcher derzeit - sozial betrachtet – das gesunkene
Gebietsimage bewirkt.
Diese angestrebte nachhaltige Gebietsverbesserung wäre nicht zu erreichen, würde man nur
die Teilbereiche abreißen, die nach Rahmenplan (1. Fortschreibung) vorgesehenen waren:
Dadurch würde die prinzipielle Struktur des Geschossbaus entlang der Mozartstraße erhalten
bleiben und ein neuer, strukturell geänderter Eindruck verhindert.
Aus diesen Gründen ist der Abriss aller „Weißen Blöcke“ städtebaulich die logische Konsequenz.
Er ist mit nachfolgenden Vorteilen verbunden:
1. Von der Straße Am Hohenberg bis zur Ritterhuder Straße zieht sich der massierte Geschossbaugürtel.
Der Bereich Mozartstraße liegt genau in der Mitte. Durch ein Herauslösen
des mittleren Abschnittes wird dieser Gürtel städtebaulich gezielt unterbrochen.
2. Das Gebiet wird, im sozialen Sinne, erheblich positiver durchmischt werden, wenn
durch neu eingesetzte, kleinteiligere Eigentumsstrukturen im Bereich der herausgenommenen
Geschossbaublöcke das städtebauliche Bild verändert wird.
3. Die Neustruktur ermöglicht es, für die zu groß dimensionierte Mozartstraße ein wohngebietsangepasstes
Verkehrssystem zu installieren. Gelingt es auf diese Weise den
Durchgangscharakter der Mozartstraße strukturell zu beseitigen, ist ein substantiell neuer
Gebietseindruck zu erreichen, der auch städtebaulich positiv auf die Nachbarbereiche
südlich und nördlich ausstrahlt.
Die Einzel- und Doppelhaus– und Hausgruppenstruktur steht auch nicht den zukünftigen Forderungen
nach Altenwohnungen und Mehrgenerationenwohnen entgegen. Vielmehr lassen
sich in dieser Struktur viele Varianten unterbringen: Von ebenerdigen barrierefreien Wohnungen
mit oder ohne Pflegeeinlieger bis hin zu „Enkelwohnappartments“ im Dach lässt sich
vieles denken. Bei Doppelhäusern sind pro Doppelhaushälfte je 2 Wohnungen möglich. Daraus
lassen sich besondere Gemeinschaften/Gruppen bilden, usw.
Mit seinen stadtteilbezogen Angeboten ist das geplante Gemeinschaftshaus ein zentraler und
nahegelegener Anlaufpunkt für Kinder, Eltern und Senioren.

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Daher sind die im Rahmen der Behördenbeteiligung vorgetragenen Bedenken zur geplanten
Einzelhausstruktur im Hinblick auf die demografische Entwicklung hier nicht zutreffend. Für
die Stadt ist neben der allgemeinen städtebaulichen Verbesserung wesentlich, dass die Struktur
auch tatsächlich zeitnah marktgängig ist, ohne zukünftige Ansprüche zu blockieren und
dass Veränderungen in Gang kommen. Nur so können die eigentlichen, zurzeit herrschenden
städtebaulichen Missstände überhaupt beseitigt werden. Um die Vielfalt zu erhöhen sollen an
zwei Stellen im Plangebiet Möglichkeiten für Einzelhäuser bis zu 25 m Länge ohne direkte
Begrenzung der Wohnungsanzahl festgesetzt werden. Hier können dann Mehrfamilienhäuser,
Stadthäuser o.ä. entstehen.
Die möglichen Grundstücksgrößen liegen für freist. Einfamilienhäuser i. d. R. bei 400-500
m², für Doppelhäuser bei 200-350 m² /Haushälfte. Hiermit werden marktgängige Größen angeboten.
Wegen der variabel festgelegten Wohnungszahlen/Gebäude kann die zu erwartende
Anzahl von Wohneinheiten nur grob geschätzt werden. Aufgrund des Gestaltplanes, der die
Anordnung von 15 Doppelhäusern (30-60 WE) und 38 Einzelhausgrundstücke (ca. 50-60
WE) vorsah, ergäbe dies eine Wohnungszahl zwischen 80 und max. 120 Wohneinheiten im
Plangebiet.
Erschließung, Mozartstraße, Planstraßen und Wegeverbindungen
Insgesamt wird die Mozartstraße durch Verringerung des Profils der Fahrbahn, durch überwiegende
Beseitigung der straßenbegleitenden Querparker, durch Einbau von Baumtoren,
ggf. auch Verschwenken der Fahrspur zu einer wohngebietsbezogenen Straße umgebaut
(Verkehrsberuhigung). Der Verlauf der neuen Straße bleibt jedoch innerhalb der bestehenden
Trasse. Nicht mehr für Verkehrszwecke benötigte Flächen werden den privaten Grundstücken
zugeschlagen.
Im Süden und Norden - jeweils an dem abknickenden Straßenarm - wird die Fahrbahn der
Mozartstraße so verengt und/oder mit Bauminseln verstellt, dass die Verkehrsberuhigung erkennbar
ist und langsames Fahren dem Wohngebiet angemessen erfolgt. Im Zusammenhang
mit Materialwechseln wirkt dies auch für den mittleren Abschnitt wie eine „Bremse“.
Die beiden Planstraßenringe A und B werden als untergeordnete Wohnstraßen ausgebildet.
Von den Wegeverbindungen ist die Sicherung des wichtigen Schulwegeabschnittes vom
Schubertring zur Mozartstraße wichtig und auch für RadlerInnen durchlässig zu machen.
Der Ablehnung dieser Verbindung durch Anlieger ist entgegenzuhalten, dass diese öffentliche
Wege-Verbindung bereits im Ursprungsplan Nr. 17 „Am Schützenhof“.-.4. Änderung - also
seit 1974 festgesetzt ist. Ferner wurde diese Wegeverbindung im Bebauungsplan Nr. 163
„Südlich Am Hohenberg“ aus genau den genannten Gründen übernommen und ebenfalls hier
als öffentliche Verkehrsfläche eindeutig festgesetzt.
Grundstückseigener und Anlieger, die nunmehr diese Verbindung ablehnen, sind seit diesen
Festsetzungen über dieses öffentlich wirksame Ziel dieser Verbindung informiert und konnten
bei Grunderwerb nicht davon ausgehen, dass es diese Wegeverbindung einmal nicht mehr
geben wird.

9. Festsetzungen des Bebauungsplanes
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9.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der gültige Flächennutzungsplan der Stadt Osterholz-Scharmbeck in seiner Neubekanntmachung
vom 23.11.2007 sieht hier Wohnbauflächen (W) vor. Dies betrifft auch die Fläche, die
nunmehr als Gemeinbedarfsfläche für soziale Zwecke – Stadtteilhaus – vorgesehen ist. Zusätzlich
enthält der Flächennutzungsplan dort die Darstellung „Kinderspielplatz und Fläche
für den ruhenden Verkehr“. Diese Darstellungen beruhen auf entsprechenden Festsetzungen
des bestehenden Bebauungsplanes Nr. 17 "Am Schützenhof“ – 4. Änderung, der nun mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 173 „Mozartstraße“ überarbeitet werden soll. Trotz der
dichten Bebauung wurden die vorgenannten Parkplatzflächen und der Kinderspielplatz nie
angelegt, da die Parkplätze weiter südlich und im Straßenraum der Mozartstraßen ausreichend
vorhanden waren. Im Hinblick auf den Spielplatz ist zu sehen, dass bereits heute die Außenanlagen
der Beethovenschule außerhalb der Schulzeiten den Kindern und Jugendlichen für die
Freizeitnutzung zur Verfügung stehen. Dort sind Spielgeräte vorhanden und auch die vorgesehene
Fläche zur Erweiterung der Gemeinbedarfsfläche wird bereits teilweise als Spielwiese
genutzt. Ein weiterer Spielplatz befindet sich in unmittelbarer Nähe an der Beethovenstraße.
Von daher ist der noch im B-Plan Nr. 17 „Am Schützenhof“ – 4. Änderung - vorgesehene
zusätzliche Spielplatz auch zukünftig nicht erforderlich.
Durch die nunmehr vorgesehene geringfügige Erweiterung der Gemeinbedarfsfläche – Schule-
werden die Grundzüge der Planungen nicht berührt, auch wenn hierdurch W-Flächen in
Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung und Auswirkungen sind ähnlich der
vorhandenen Schulfläche zu beurteilen. Im Übrigen sind Anlagen für soziale Zwecke auch
grundsätzlich in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) zulässig. Hier soll die Planung allerdings
in Verbindung mit vorhandenen Schulflächen einen Zusammenhang "sozialer Einrichtungen"
und damit einen ebensolchen Quartiersschwerpunkt dokumentieren.
Für den zukünftigen Bebauungsplan ist mit der Festsetzung WA und Gemeinbedarfsfläche
eine Ableitung aus dem F-Plan gegeben. Aufgrund der geringen Abweichung von der Darstellung
des gültigen Flächennutzungsplanes ist eine Änderung des Flächennutzungsplanes nicht
erforderlich.
9.2 Art und Maß der Nutzung
Allgemeines Wohngebiet
Entsprechend den dargelegten städtebaulichen Zielen wird für das Plangebiet als Nutzung
Allgemeines Wohnen (WA) festgesetzt.
Durch die Festsetzung des aktiven Lärmschutzes können die erforderlichen Schallgrenzwerte
eingehalten und eine ausreichende Wohnqualität in dieser Hinsicht angeboten werden.
Zulässig sind die gem. § 4 Abs. 2 Ziffern 1-3 BauNVO aufgeführten Nutzungen.
Die ausnahmsweisen Nutzungen in § 4 Abs. 3 mit den Ziffern 4 und 5 sind ausgeschlossen:
Das Gebiet ist für die dort genannten Nutzungen wie Gartenbaubetriebe und Tankstellen zu

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klein und lagemäßig ungünstig z. B. kein Durchgangsverkehr (s. Textliche Festsetzung Nr. 1).
Diese Nutzungen würden auch der städtebaulichen Zielsetzung zuwiderlaufen.
In den Baufenstern gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind für die Wohngebiete WA 1 Einzelhäuser
bzw. Einzel- und Doppelhäuser festgesetzt. Hier gilt die Ausnutzungsziffer GRZ 0,3, da
wegen der ausgeprägten Topografie und der Nähe zu den erhaltenswerten Wallheckenstrukturen
eine der Örtlichkeit angepasste moderate Verdichtung angestrebt ist. Dies wird auch durch
die Anzahl der zulässigen Wohnungen pro Wohngebäude unterstrichen. Es sind maximal unabhängig
von der Bauform 2 Wohnungen pro Gebäude festgesetzt (s. T.F. Nr. 2.1).
In den Wohngebieten WA 2 sind Einzel-Doppelhäuser sowie Reihenhausgruppen als Bauweise
festgesetzt (BauNVO §§ 22 und 23). Da die Wohngebiete WA 2 vor allem den Baubereich
der Flächen beidseitig der Mozartstraße betreffen und sozusagen die Quartiersmitte („städtebaulicher
Zentralbereich“) darstellen, ist die Ausnutzungsziffer mit 0,4 etwas höher als bei
den Wohngebieten WA 1. Ein Grund liegt in der Option auf mögliche Reihenhausgruppen:
Die in der Regel schmaleren Grundstücksbreiten bei Reihenhäusern haben eine höhere Ausnutzung
zur Folge. Da eine Vielfältigkeit der Bauformen mit einer maßvollen Verdichtung in
den Wohngebieten WA 2 angestrebt wird, ist hier auch die Anzahl der Wohneinheiten pro
Gebäude gemäß Textlicher Festsetzung 2.2 für Einzelhäuser auf 2, für Doppelhaushälften
ebenfalls auf 2 und für Reihenhäuser auf 1 Wohneinheit pro Reihenhaussegment festgesetzt.
Auf diese Weise können unterschiedliche Wohnansprüche hier untergebracht werden.
Außerdem ist in den Wohngebieten WA 1 und WA 2 eine abweichende Bauweise festgesetzt.
Hiermit wird die Gebäudelänge auf bis maximal 25 m beschrägt.
Aufgrund der Höhenunterschiede im Geländeniveau soll mit der textl. Festsetzung Nr. 10
erreicht werden, dass z.B. Garagenzufahrten und Garagen bzw. Nebenanlagen sich im vorderen
Grundstücksbereich am Straßenniveau orientieren und sich somit besser einfügen.
In dem südöstlichen Baufenster WA 3 zwischen Mozartstraße und Planstraßenring A ist die
Möglichkeit einer zusammenhängenden größeren Baumasse vorgesehen, da hier ggf. eine
kirchengemeindliche Anlage unterkommen soll (ev. Freikirche). Gleichzeitig ist dieser Bereich
städtebaulich für Mehrfamilienhäuser geeignet. Aus diesen Gründen wird eine offene
Bauweise festgesetzt, die vielerlei Möglichkeiten bietet.
Das Wohngebiet WA 4 liegt in Fortsetzung des südlich vorhandenen 4-geschossigen Wohnblocks.
Hier ist entweder eine moderne freistehende 3-geschossige Wohnanlage denkbar oder
aber auch eine Fortsetzung des vorhandenen Geschossblocks als direkter Anbau. Aus diesem
Grunde ist keine Festsetzung der Bauweise vorgegeben. Die festgesetzten 3 Vollgeschosse
stellen den Übergang zur nördlich niedriger angesetzten Bauhöhe von 9 m im First dar.
Die Baufelder aller Wohngebiete lassen Gebäudeanordnungen in alle Himmelsrichtungen zu.
Hierdurch können auf Solaranlagen bezogene günstige Dachausrichtungen gewählt werden.
Gemäß Textlicher Festsetzung Nr. 2 wird die Anzahl der Wohneinheiten (9 Abs.1 Nr. 6
BauGB) bei Einzelhäusern auf 2 Wohnungen/Gebäude und bei Doppelhäusern auf 2 Wohnung
je Doppelhaushälfte beschränkt. Bei Hausgruppen soll 1WE/je Reihenhaussegment zulässig
sein. Mit dieser Begrenzung wird eine zu starke Verdichtung vermieden.

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Im allgemeinen ist davon auszugehen, dass aufgrund der durch die Erschließung indirekt vorgegebenen
Grundstücksgrößen und der eingetragenen Baugrenzen die Ausnutzung über das
gesamte Plangebiet gesehen geringer als die höchstzulässige GRZ von 0,4 ausfallen wird.
Mit der Bauzonenaufteilung wird neben der baulichen Struktur insbesondere die Ausrichtung
der Freiräume (der Gärten und Vorgärten) bestimmt unter Berücksichtigung eines eingegrenzten
Spielraumes für Detailentscheidungen beim Bau der Häuser.
Die Bauhöhe wird durch eine Festsetzung der Firsthöhe bestimmt: Diese soll 9,0 m über Gelände
nicht überschreiten. Die zugehörigen Dachneigungen sind zwischen 30° und 45° festzulegen.
Hierzu sind in den örtlichen Bauvorschriften Festsetzungen getroffen (s. T. F. Nr. 8). In
diesem Rahmen könnten 1-2 Vollschosse gebaut werden.
Sozialen Zwecken dienende Gemeinbedarfsfläche
Im südöstlichen Bereich wird, wie bereits beschrieben, das Gemeinschaftshaus für die Stadtteilarbeit
als „sozialer Stützpunkt“ im Quartier festgesetzt. Die Lage bestimmt sich aus der
Erreichbarkeit im Quartier, der möglichen und angestrebten Korrespondenz mit der Beethovenschule
und einem möglichen Zusammenwirken mit dem Jugendhaus Lintel, das direkt
südlich über einen kleinen Quartiersplatz angebunden werden könnte, wenn zukünftige Besitzverhältnisse
dies zulassen. Wie bereits in der Bestandanalyse (Kap. 6 der Begr.) dargelegt
ist die vorgesehene Ausweisung des Gemeinschaftshauses als Ersatz für das derzeit nicht
mehr zu Verfügung stehende „Jugendhaus Lintel“ zu sehen.
Es ist ein Hauptgebäude bis max. 500 m² Grundfläche zulässig (TF Nr. 5).
9.3 Verkehrsflächen, Erschließung
Die Mozartstraße wird mit weitgehend verringertem Profil (von 18,5 m auf rd. 11m reduziert)
als verkehrsberuhigte Straßenfläche entsprechend den begründeten Wohnstraßenzielen für
dieses Quartier festgesetzt. Die Einzelheiten des Ausbaus sind im Rahmen der Ausbauplanung
zu bestimmen.
Die Planstraßenringe A und B weisen mit 5,50 m Straßenbreite genügend Seitenraum (beispielsweise
2 x 1,25 oder 1x 2,50 m) für zusätzliche Bepflanzung und oder Parkstreifen neben
dem mind. 3,0 m breiten durchgängigen Fahrstreifen.
Die festgesetzten Fuß- und Radwegeverbindungen sichern die Durchlässigkeit im Quartier
und seine Anbindung zu den Nachbargebieten. Auf die Bedeutung der Schulwegeverbindung
im Abschnitt Schubertring und Mozartstraße und seine Erforderlichkeit in Richtung Gemeinschaftshaus
und Beethovenschule wird nochmal hingewiesen.
Die im Bebauungsplan neu festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen gelten gemäß § 6 Abs.
5 Nds. Straßengesetz (NStrG) als gewidmet, sobald die Verkehrsübergabe erfolgt ist.
9.4 Versorgungsflächen, Ver- und Entsorgung
Das Plangebiet ist an die Ver- und Entsorgungsnetze der Stadt Osterholz-Scharmbeck angeschlossen.
Die Planung der Mozartstraße berücksichtigt die Hauptleitungen der Kanalisation

21
und der Wasserversorgung sowie der Elektroversorgung. Diejenigen Telekommunikationsleitungen,
die tlw. in den aufgegebenen Straßenflächen liegen sind i. d. R. nicht vertraglich abgesichert.
Leitungen, die neu verlegt werden müssen, sind im Rahmen der Baudurchführung mit dem
potentiellen Investor etc. zu klären. Einer generellen Kostenübernahme, wie sie die Telekom
auf den § 150 BauGB beziehend fordert, steht der § 72 des Telekommunikationsgesetzes entgegen.
Hiernach besteht bei Veränderung der öffentlichen Erschließungsflächen aus Gründen
des Allgemeinwohls eine Folgepflicht für die Leitungsträger. Insofern sind allenfalls Kosten
unter Beachtung des § 150 (1) Satz 2 BauGB zu verhandeln. Hier heißt es: “Vorteile und
Nachteile, die dem Träger der Aufgabe im Zusammenhang damit entstehen, sind auszugleichen“
Die Aufforderung zur Beauftragung von Umverlegungsplanungen und –arbeiten etc. wird
zum ggf. Zeitpunkt abgestimmt werden.
9.5 Flächen mit Bindung für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern und zum Anpflanzen
Von den wesentlichen in der Bestandsanalyse dargestellten Vegetationsbereichen sind die
Wallhecken durch die naturschutzrechtlichen Umgrenzungen nach §9 Abs.6 BauGB gekennzeichnet.
Weiter sind entsprechend vorhandene Flächen als Flächen mit Bindung für Bepflanzungen
und für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern gem. §9 Abs. 1 Nr. 25 b festgesetzt
und damit zukünftig als gliedernde Struktur gesichert.
Im Bereich der Gemeinbedarfsfläche zu den Grundstücken zur Brucknerstraße hin ist ein 3 m
breiter Pflanzstreifen festgesetzt. Dieser soll als Abschirmung einen Sichtschutz zu den Gärten
darstellen.
9.6 Schallschutz
Zur Minderung der Schalleinwirkungen auf das Plangebiet ist entlang der B 74 eine Lärmschutzwand
mit einer Höhe von + 3,0 m über der angrenzenden Fahrbahnhöhe festgesetzt
(TF Nr. 7.1) In nördlicher Richtung schließt diese Wand an den vorhandenen Lärmschutzwall
an.
Für Teile des Plangebietes entlang der Bundesstraße sind gemäß den Anforderungen des
Lärmschutzgutachtens passive Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt (TF 7.2).
Über die textliche Festsetzung Nr. 7.4 ist festgelegt, dass eine Bebauung innerhalb der Lärmpegelbereiche
II bis IV erst erfolgen darf, wenn die Lärmschutzwand entlang der B 74 funktionsgerecht
vorhanden ist.
9.7 Örtliche Bauvorschriften
Zum Bebauungsplan werden Örtliche Bauvorschriften mit Regelungen über zulässige Dachneigungen,
Dacheindeckungen und zur Einfriedung der Baugrundstücke getroffen.
Es werden rahmenartige Grundsätze aufgestellt.

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In den Baugebieten sind nur symmetrisch geneigte Hauptdächer zulässig. Ausgenommen
von dieser Regelung sind die Dachform Pultdach sowie Überdachungen von optisch untergeordneten
Dachteilen wie Erker, Dachgauben, Krüppelwalme und Quergiebel, sowie von Wintergärten,
Nebengebäuden und Garagen (s. T.F. 8.1).
Die Farbgebung der Dacheindeckungen wird mit Ausnahme von Solaranlagen in den
Dachbereichen eingeschränkt (s. T.F. 8.2).
Diese Festsetzungen zur Dachgestaltung der Hauptdächer geschehen neben der Regelung des
Maßes der baulichen Nutzung, um ortsübliche und gestaltverwandte Bauformen bei den Einzelhäusern,
die in einem solchen Quartier entstehen, zu erlangen. Diese Regelungen sollen
den Siedlungszusammenhang auch zu den Nachbargebieten auf der Ebene der Gestaltung
herstellen. Die festgesetzten Regelungen zur Dachgestaltung lassen ausreichend Spielraum für
individuelle Gestaltungen.
Die "vorderen" (zur öffentlichen Verkehrsfläche gerichteten) Grundstücksgrenzen sind einzufrieden
(s. T.F.8.3).
Auf diese Weise sollen der Charakter eines Wohngebietes sowie die Gliederung des Straßenraums
mit einer eindeutig ablesbaren Grenze zwischen öffentlichem und privatem Raum gesichert
werden. Neben der optischen Abgrenzung wird mit diesen Abgrenzungsformen die Verhaltenssicherheit
erhöht. Die festgesetzten Einfriedungsmöglichkeiten entsprechen den ortsüblichen
Einfriedungen. Geschnittene Hecken sind von hohem ökologischem Wert.

II. Umweltbericht
1. Einleitung, Kurzdarstellung der Ziele des Bebauungsplanes
23
Die vorgesehene Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 173 "Mozartstraße" betrifft die Änderung
des alten aber noch gültigen Bebauungsplanes Nr.17 „Am Schützenhof“ – 4. Änderung.
Die neuen Ziele und Festsetzungen resultieren aus dem Ergebnis des Sanierungsrahmenplanes
„Mozartstraße“ 2. Fortschreibung, zu dem das Plangebiet zählt: Die hier angesiedelten
Wohnbaublöcke sind sozial und städtebaulich in dieser Gegend überholt, nicht mehr sanierungsfähig
und daher abzureißen. Anstelle der bisherigen 200 Geschosswohnungen sollen
nunmehr rd. 50-60 Hauseinheiten in Einzel,- und Doppelhausform sowie Hausgruppen mit
privaten Gärten auf dem 5,18 ha großen Plangrundstück entstehen.
Damit wird eine innerstädtische Siedlungsfläche wiedergenutzt.
Die hier geplanten Einzelgrundstücke fügen sich in die vorhandene Struktur mit den vorhandenen
Wohnfolgeinrichtungen gut ein. Öffentliche Nahverkehrsanbindung und die Innenstadt
sind in der Nähe gegeben.
Festgesetzt sind zur baulichen Nutzung: WA mit GRZ bis zu 0,4 und Firsthöhen max. 9,5 m,
die für 1-2 Vollgeschosse geeignet ist. Damit werden die bisherigen Festsetzungen, die im
Plangebiet bis zu 5 Vollgeschosse zulassen, erheblich unterschritten.
Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB sind Ausgleichsmaßnahmen dann nicht erforderlich, wenn
die Eingriffe aufgrund eines bestehenden Bebauungsplanes entsprechend bereits zulässig sind.
Dabei ist nachzuweisen, dass das Maß der Eingriffe nicht über den bestehenden Bebauungsplan
hinausgeht, sondern dahinter zurückbleibt.
Dieser Nachweis ist im Landschaftspflegerischen Fachbeitrag geführt worden.
Die Einzelheiten sind dem Fachbeitrag (Anlage 2) zu entnehmen.
Darstellung der Ziele des Umweltschutzes
Im Freiraumentwicklungskonzept für die Kernstadt der Stadt Osterholz-Scharmbeck (Anhang
zum Landschaftsplan) sind auf Grundlage der Bestandsanalyse funktionsbezogene Leitbilder
erstellt worden. Für die Freiräume bebauter Grundstücke gelten hier zur vorherrschenden
Blockbebauung folgende Funktionen:
• Lebensraumfunktion:
Sie wird hier eher gering eingeschätzt, da hier die Verwendung teilweise von nicht heimischen
Gehölzen erfolgt ist. Die größeren Altbaumbestände werten die Lebensraumfunktion
allerdings deutlich auf.
• Klimafunktion:
Die größeren unversiegelten, vegetationsbestandenen Abstandsflächen und die größeren

Gehölzbestände tragen zum klimatischen Ausgleich bei. Dies ist wegen der lokalen
Überwärmung der großvolumigen Baukörper von größerer Bedeutung.
• Ästhetikfunktion:
Den Freiräumen der Blockbebauung kommt eine besondere Bedeutung zu. Sie mildern
zum einen bauliche Missstände, zum anderen sind Gehölze (zum Beispiel entlang der
Trasse an der B74) wichtig für den Sicht- und Lärmschutz.
24
• Erholungsfunktion:
Aufgrund der geringen Ausstattung mit Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten ist diese
Freiraumqualität weitaus weniger bedeutend als beispielsweise in Einzel- oder Doppelhauswohngebieten.
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
Im Hinblick auf die Eingriffsaspekte Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Landschaftsbild
und Lebensraum sind im Plangebiet aufgrund der intensiven Vornutzung keine
Besonderheiten bzw. besondere Wertigkeiten der natürlichen Grundlagen festgestellt worden.
Durch die vorliegende Planung kommt es daher zu keinen erheblichen Eingriffen.
Dies gilt insbesondere für die Feststellung, dass im Bereich der leeren Häuser des Plangebiets
bisher keine Arten vorzufinden sind die gem. § 42 BNatSchG dem Artenschutz unterliegen
(wie zum Beispiel Kleinsäuger wie Spitzmäuse oder Fledermausarten wie die Breitflügelfledermaus
oder der Abendsegler).
Dagegen dienen der Altbaumbestand und die Wallhecke - die in ihrem Bestand großteils erhalten
und weiterentwickelt werden sollen – zusammen mit den zusammenhängenden neuen
Hausgärten als wichtige Rückzugsräume.
Lediglich die größere Obstwiese mit teilweise überalterten Bäumen muss einer zukünftigen
Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern weichen. Um ggf. alte Sorten zu erhalten, könnten
Reiser entnommen und auf neu anzupflanzende Obstbäume aufgepfropft werden.
Eine Alternative zur Bebauung in der geplanten Form bietet sich aus städtebaulichen Gründen
nicht an: Eine Freihaltung des Grundstückes wäre mit dem umliegenden städtebaulichen
Belangen nicht vereinbar, da zum einen Freiflächen bereits ausreichend in der Nachbarschaft
zur Verfügung stehen und zum anderen die hier nicht gebauten Häuser bei Nachfragebedarf
am Rande der Kernstadt möglicherweise natürliche Freiflächen in Anspruch nehmen würden.
Daher ist die bauliche Nachnutzung hier auch aufgrund der vorhandenen Infrastruktur und der
günstigen integrierten Stadtlage dem Bauen im Außenbereich vorzuziehen.
Eine intensivere, stärker verdichtete Bebauung dagegen soll gerade als nicht nachhaltig beseitigt
werden.
Die Durchführung der Planung führt wegen der neu entstehenden kleinteilig strukturierten
Gartenflächen zu Verbesserung der örtlichen Freiraumqualität und damit zu kleinklimatischen
und optischen Verbesserungen.
Eingriffe in den Naturhaushalt (Boden, Wasser, Luft) und das Ortsbild sind aufgrund früherer

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intensiverer Nutzung nicht gegeben. Geschützte Biotope nach § 28a und § 28b NNatG sind
nicht vorhanden. Es ist davon auszugehen, dass die Vielfalt der Arten durch die kleineren
Grundstückstrukturen zunehmen wird. Die festgesetzten und weiter zu entwickelnden prägnanten
Gehölzbestände und Wallhecken können sich zu einem vernetzten Trittsteinbiotop
entwickeln.
Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen
Gegenüber dem bisherigen Zustand werden die Wohnbedingungen durch aufgelockerte Bauweise
verbessert. Es wird ein Schallschutz an der B 74 errichtet, der den Verkehrslärm auf
wohnverträgliche Schallwerte bringt.
Umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Die Sachgüter der vorhandenen „Weißen Blöcke" werden beseitigt. Dies erfolgt aufgrund der
Ergebnisse der Modernisierungsuntersuchung durch den Sachverständigen Dipl. Ing. Volker
Greul. Ein Erhalt der „Weißen Blöcke“ ist aus Kostengesichtspunkten im Zusammenhang mit
strukturellen, sozialen und städtebaulichen Gründen unter Berücksichtigung des Wohnungsmarktes
der Stadt nicht sachdienlich. Aus diesen Gründen ergeben sich keine nachteiligen
Auswirkungen. Vielmehr ist die Beseitigung der "Weißen Blöcke" und die Schaffung der planungsrechtlichen
Voraussetzungen für den Bau von Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und
Hausgruppen Voraussetzung für eine positive neue städtebauliche Entwicklung im Plangebiet.
Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern
Durch die Neubebauung werden die entstehenden Emissionen wegen der verringerten Zahl
von Menschen, die hier angesiedelt sein werden, verringert.
Die Abfälle werden wie bislang durch die Abfallservice Osterholz GmbH behandelt.
Die Abwässer werden ordnungsgemäß in das Kanalnetz der Stadtwerke eingeleitet.
Nutzung erneuerbarer Energien sowie sparsame und effiziente Nutzung von Energien
Aufgrund des Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-
Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG) besteht bei der Errichtung neuer Gebäude seit dem
01.01.2009 die Verpflichtung den Wärmeenergiebedarf durch die anteilige Nutzung von erneuerbaren
Energien zu decken. Durch die vergleichsweise geringen Einschränkungen durch
die Festsetzungen des Bebauungsplanes bleiben den zukünftigen Bauherren des Plangebietes
große Spielräume, erneuerbare Energien sowie Maßnahmen zur sparsamen und effizienten
Nutzung von Energien im individuellen Energiemix zu bestimmen.
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung und bei Nichtdurchführung
der Planung
Durch die Nachnutzung einer innerstädtischen Siedlungsfläche werden Außenbereiche geschont.
Bei Nichtdurchführung der Planung geht eine vorhandene voll erschlossene Wohnbaufläche
für rd. 55 Grundstücke verloren. Außerdem würde die Freifläche zu städtebaulichen Fehlnutzungen
verleiten (Abfall, Abstellen, Parken etc.), gegen die seitens der Stadt mit erheblichem
Aufwand Schutzmaßnahmen zu treffen wären. Ein sozialer Brennpunkt würde sich weiter

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verschärfen.
Wegen der Verringerung der Nutzungsintensität verbessern sich Freiraum und örtliches Klima.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen
Auswirkung
Eine Festsetzung der Bodenversiegelung auf das Maß von 0,4 ist für den innerstädtischen
Bereich als gering zu bewerten. Die Anzahl der möglichen Wohneinheiten wird begrenzt. An
die Stelle von großflächigen, mehrgeschossig nutzbaren Baufenstern treten Einzelbaufenster
für Einzel-/Doppelhäuser und Hausgruppen. Durch diese Festsetzungen werden ausreichend
große Freiflächen zur Gartennutzung gesichert.
Die Festsetzung der Erhaltung vorhandener Bäume und neu anzupflanzender Bäume verbessert
das Straßenbild und das örtliche Klima.
In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten
Die Verminderung des Nachfragedrucks nach Wohnbauflächen im Einzeleigentum in diesem
Stadtteil kann nur hier erfolgen. Als Nachnutzung eines bereits früher baulich intensiv genutzten
Gebietes passt sich die Wohnnutzung der städtebaulichen Situation gut an. Eine Wiederbebauung
dieses Bereiches führt zudem zur Stärkung der bereits vorhandenen Infrastruktur.
Zusätzliche Angaben
3. Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben
Es sind keine Schwierigkeiten aufgetreten.
4. Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der
Durchführung des Bebauungsplanes gegenüber dem Bestand auf die Umwelt
(Monitoring)
Es sind keine erheblichen Eingriffe durch die Planung vorgesehen. Daher ergeben sich auch
keine erheblichen Auswirkungen, die durch geplante Maßnahmen zu überwachen wären.
5. Zusammenfassung
Der Bebauungsplan Nr. 173 „Mozartstraße“ regelt die Neubebauung eines früheren mit
Wohnblöcken bebauten oder bebaubaren Gebietes. Er ist aus der Zielsetzung der Sanierungsrahmenplans
2. Fortschreibung „Mozartstraße“ hervorgegangen, die eine Verbesserung der
sozialen und städtebaulichen Bedingungen anstrebt.

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Der Bebauungsplan Nr. 173 "Mozartstraße" mit örtlicher Bauvorschrift über Gestaltung ersetzt
hier die obsoleten Festsetzungen des alten Bebauungsplanes Nr. 17. "Am Schützenhof" –
4. Änderung und führt zu einer geringeren baulichen Verdichtung. Großflächige "Mantelbaufenster"
werden überwiegend durch Einzelbaufenster ersetzt.
Aus seinen Festsetzungen ergeben sich im Hinblick auf die Schutzgüter Lebensraum, Tiere,
Pflanzen, Boden, Wasser Luft/Klima und Ortsbild keine nachteiligen Auswirkungen.
Aufgestellt: PWS, Bremen, den 27.01.09
Ergänzt: 26.02.2009
Ergänzt: KWK, Bremen, den 11.05.2009
Osterholz-Scharmbeck, 09.06.2009
Der Bürgermeister
Martin Wagener