SPITALIMMOBILIEN

APRIL – 4/2015 · FRANKEN 14.– / EURO 11.60 

WWW.IMMOBILIENBUSINESS.CH 

ROMANDIE: Gefragter Investmentstandort 

HEDGING: Hoher Preis für Sicherheit 

ZWEITWOHNUNGEN: Neue Regeln 

SPITALIMMOBILIEN 

Branche entdeckt neue Investmentchancen

Losinger Marazzi: Experte im Spitalbau 

Die anspruchsvollen Projekte LimmiViva in Zürich, CIC Riviera in Clarens (VD) und das 

Universitätsspital-Zentrum CHUV des Kantons Waadt zeugen von unserer grossen Expertise 

im Spitalbau und stechen schweizweit durch den Einsatz innovativer Technologien hervor. 

Dabei steht das Wohlbefinden der Patienten für uns im Vordergrund. 

www.losinger-marazzi.ch

IMMOBILIEN BUSINESS_04/2015 

Editorial 

3 

Editorial 

Birgitt Wüst Chefredaktorin 

Impressum 

April 2015 · 21. Jahrgang · 227. Ausgabe 

Erscheint monatlich (10 Ausgaben jährlich) 

www.immobilienbusiness.ch 

info@immobilienbusiness.ch 

CHEFREDAKTORIN 

Birgitt Wüst, birgitt.wuest@immobilienbusiness.ch 

AUTOREN 

Rolf Breiner, Gudrun Escher, Michael Fischer, 

Richard Haimann, Anja Hall, Martin Isler, 

Sara Müller, Samuel Ramp, Mathias Rinka, 

Marc Seiler, Jürg Zulliger 

GRAFIK / LAYOUT 

galledia ag 

KORREKTORAT 

galledia ag 

HERAUSGEBER 

galledia verlag ag, c/o IMMOBILIEN Business 

Buckhauserstrasse 24, 8048 Zürich 

BEREICHSLEITERIN VERLAG 

Karen Heidl 

VERLAGSLEITER 

Robert Vego 

MEDIENBERATER 

Gianni-Massimo Esposito 

AUFLAGE 

Druckauflage: 11.000 Exemplare 

Sonstige Auflage: 6.000 Exemplare 

Verkaufte Auflage: 5.000 Exemplare 

(Wemf/sw-beglaubigt) 

ISSN 1661-0067 

DRUCK UND VERSAND 

galledia ag, 9230 Flawil 

ABONNENTENSERVICE 

galledia verlag ag 

Burgauerstrasse 50, 9230 Flawil 

T 058 344 97 19, F 058 344 97 83 

leserservice@galledia.ch 

ABONNEMENTSPREISE SCHWEIZ 

1 Jahr CHF 140.–, 2 Jahre CHF 270.– 

Einzelnummer CHF 14.– 

WEITERE TITEL DES VERLAGES 

Marketing & Kommunikation, ORGANISATOR, 

Management und Qualität, Moto Sport Schweiz, 

Moto Sport Suisse, Sicherheits Forum, Forum Sécurité, 

Safety-Plus, TIR transNews, KMT kommunalTechnik, 

carrossier, electro revue, Modellflugsport, St.Galler 

Bauer, Thurgauer Bauer, Umwelt Perspektiven 

HAFTUNGSAUSSCHLUSS 

Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot 

noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion 

dar und entbindet den Leser nicht von 

seiner eigenen Beurteilung. 

IMMOBILIEN Business wurde vom Verband 

SCHWEIZER PRESSE für das Jahr 2014 mit dem 

Gütesiegel «Q-Publi kation» ausgezeichnet. 

TITELFOTO: Ciklamen/Depositphotos 

Heikles Unterfangen 

Für die Schweizer Vorsorgekassen waren die Zeiten schon 

weniger schwer. Die Crux: Pensionskassen müssen ihre 

Auszahlungspläne bedienen können – was regelmässige Einkünfte 

aus sicheren Kapitalanlagen voraussetzt. So wundert wenig, 

dass «konservative» Anlagen am Anlagevermögen der Schweizer 

Vorsorgeeinrichtungen von rund 800 Milliarden Franken einen 

Anteil von rund 40 Prozent ausmachen – insgesamt also rund 

300 Milliarden Franken. Nur: «Sichere» Kapitalanlagen generieren 

zu Zeiten staatlicher Niedrigzinsdiktate kaum Erträge. Bei den 

Obligationen etwa tendieren die Renditen wegen der tiefen 

Zinsen gegen null; auf Schweizer Bundesobligationen resultieren 

sogar Verluste. Engagements auf dem im Vergleich zu den 

Aktienmärkten wenig volatilen Immobiliensektor erscheinen da 

auf den ersten Blick attraktiv – verständlich also, dass einige 

Pensionskassen die Immobilienquoten im Anlageportfolio 

ausbauen wollen. Die Beliebtheit der Anlageklasse belegt 

nicht zuletzt die Kursentwicklung der kotierten Schweizer 

Immobilienfonds, die zuletzt nur eine Richtung kannte: nach oben. 

Doch wie überall gilt auch hier: hohe Nachfrage, hoher Preis, 

sinkende Rendite. Bliebe anzumerken: bei deutlich gestiegenem 

Risiko, sowohl bei den direkten wie indirekten Immobilienanlagen. 

Bekanntlich nehmen die Vermietungsschwierigkeiten auf den 

Schweizer Immobilienmärkten zu, dies besonders markant 

auf dem Büroflächen-, aber in ersten Ansätzen auch auf dem 

Wohnflächenmarkt. Derweil wird, wie jüngst die Researcher 

der UBS feststellten, die Unterdeckung der Pensionskassen 

wegen tiefer Renditen und mangelnder Anlagealternativen 

zu festverzinslichen Papieren immer grösser. Wie sich 

die Aufstockung der Immobilienquote auswirken wird, ist 

derzeit schwer einschätzbar; doch eines scheint jetzt schon 

sicher: Die Folgen des Negativzinsumfelds könnten langfristig 

gravierend sein und die Schweizer Wirtschaft stärker belasten 

als der starke Franken. 

Mit den besten Grüssen 

Birgitt Wüst

In diesem Heft 

4 


Höhenflug für Liegenschaftsfonds auf S. 12 Neue Vorzeichen in der Romandie auf S. 28 

Nachrichten 

6 IAZI: Erster Real Estate Award 

Migros Aare: Neues Gastrokonzept 

Personalia: EPRA (PSP) Alfred Müller 

7 Arosa: Baustart Valsana-Projekt 

Davos: Saisonbetrieb im Intercontinental Hotel 

Personalia: Mobimo/Implenia 

8 alaCasa.ch: Wohntraumstudie 2015 

Luzern: Neue Wohnprojekte 

Implenia: Neue Projektaufträge 

Personalia: ISS/Acron/Allreal 

9 Hampton by Hilton: Neues Hotel in Berlin 

Le Méridien München: Neuer Eigentümer 

10 Union Investment: Einkauf in Helsinki 

Portopiccolo: Luxushotel am Start 

11 Victoria’s Secret: Expansion in China 

Deka Immobilien: Desinvestment in Japan 

Ritz Carlton: Markteintritt in Australien 

Trends 

12 Höhenflug für Liegenschaftsfonds 

Zinspolitik der SNB treibt Pensionskassen 

immer stärker in Immobilien 

13 Kolumne: Geldpolitik und Pensionskassen 

Märkte und Investment 

16 Der hohe Preis der Sicherheit 

Währungshedgings werden teurer 

Titel-Thema 

20 Innovative Finanzierung 

für den Schweizer Spitälerbau 

Die Immobilieninvestmentbranche 

entdeckt die «Spitalanleihe» 

24 Mehr Mut zur Nische 

Regionen und Projekte 

28 Neue Vorzeichen für die Romandie 

Trotz hohen Preisniveaus bleiben die Westschweizer 

Immobilienmärkte im Fokus der 

Investoren 

32 Urbane Entwicklungen in der Westschweiz 

Asset- und Portfoliomanagement 

34 Gos und No-Gos bei Entwicklungsprojekten 

Die Mobimo will in den kommenden Jahren 

massiv in Entwicklungsprojekte investieren – 

und verfolgt dabei klare Anlagestrategien 

Residential 

36 Der perfekte Sturm 

In den Gebirgskantonen stehen Bauund 

Immobilienwirtschaft vor grossen 

Herausforderungen 

Service 

39 Elefantenhaus im Zoo Zürich mit Ulrich 

Finsterwalder Ingenieurbaupreis ausgezeichnet 

40 Rezensionen 

41 Kolumne: Breiners Blick


City Life – Grossprojekt mit Liebe zum Detail auf S. 52 

42 Lobbying – «Mit einer Stimme» 

44 MIPIM 2015 – ein Rückblick 

48 ZWG schafft neue Regeln 

für den Zweitwohnungsbau 

50 Agenda 

51 Angebotsmieten 

Auslandsmärkte 

52 Grossprojekt mit Liebe zum Detail 

Mailands neues City Life zeichnet sich durch 

einen gelungenen städtebaulichen Ansatz aus – 

und durch Eleganz 

Immobilien-Finanzmärkte 

56 Interview des Monats: 

Urs Rüdin, Bank Notenstein 

58 CS RE Interswiss: Frisches Geld 

Immo Helvetic: Kapitalerhöhung 

59 ImmobilienWerte Hamburg: Gutes Ergebnis 

61 IVG: Neuer Auftrag für Bilfinger RE 

BNPPRE (D): Neuer Spezialfonds 

Union Investment: Zukauf in Wien 

62 SPS Swiss Prime Site: Gut unterwegs 

HIAG Immobilien: Weniger Gewinn 

63 Hypo Alpe Adria: 

Déjà-vu eines Katastrophenjahres 

64 Kolumne: Emissionen nach Plan 

65 WCM: Back on Stage 

Cordea Savills: Übernahme von SEBAM 

BNPPRE: Quint an Bord 

Savills: Top-Superbrand 

66 Final Performer: Zug Estates 

ANZEIGE

Nachrichten 

6 


IAZI AG 

Neuer Real Estate Award 

© IAZI AG 

Donato Scognamiglio und Joan-Diego Rodriguez, IAZI AG; Beat Schwab, Credit Suisse; 

Michael Dober, CPV/CAP (Pensionskasse Coop); Alex Widmer, Luzerner Pensionskasse; 

Urs Fäs, UBS; Philippe Sormani, IAZI AG 

Zum ersten Mal seit Bestehen des IAZI 

Swiss Property Benchmark prämiert 

der «IAZI Real Estate Award» die Leistung 

der Investorengemeinschaft. Am 

10. Real Estate Investment Lunch vom 

26. und 27. März fand die Preisübergabe 

im Hotel Hyatt, Zürich, respektive im 

Forum Credit Suisse in Genf statt. Der 

Award, der in acht Kategorien verliehen 

wird, richtet sich an alle Investoren, die 

über ein Immobilienportfolio mit einem 

Marktwert von über 100 Millionen 

Schweizer Franken verfügen. Die Kategorien 

tragen der geografischen Situierung 

der Liegenschaften Rechnung. 

Ebenso gibt es Kategorien für Eigentümer 

oder für Liegenschaftstypen. 

In Zürich wurden das Portfolio der Pensionskasse 

Coop (CPV/CAP), der UBS 

«Sima»-Fonds, der CS 1a Immo PK- 

Migros Aare 

Neues Gastrokonzept 

Die Migros Aare bringt «L'Osteria» 

in die Schweiz. Das erste Restaurant 

wird im Herbst im ehemaligen Hotel 

Elite in Biel eröffnet. In Deutschland, 

wo «L'Osteria» gegründet wurde, gibt 

es aktuell 40 Standorte, in Österreich 

sieben. Das systemgastronomische 

Konzept verbindet die Klassiker der italienischen 

Küche, vor allem Pizza und 

Pasta, mit modernem Lifestyle und 

Fonds sowie die Luzerner Pensionskasse 

als Newcomer prämiert, während 

in Genf die Portfolios von La Genevoise 

und La Foncière ausgezeichnet wurden. 

Sämtliche Liegenschaften bzw. Immobilienportfolios 

werden nach einheitlichen 

Rendite-, Kosten- und Ertragskennzahlen 

analysiert und bewertet. 

Berücksichtigt werden beispielsweise 

die Performance, der Netto-Cashflow- 

Return, die Mieten sowie Lage- und 

Gebäudefaktoren. Die Auswertung erfolgt 

über eine Balanced Scorecard. Die 

IAZI AG analysiert über 10.000 Liegenschaften 

mit einem Marktwert von über 

150 Milliarden Schweizer Franken. Damit 

ist der IAZI Swiss Property Benchmark 

® der repräsentativste Benchmark 

für institutionelle Immobilienanleger in 

der Schweiz. (bw) 

man setzt bei der Inneneinrichtung auf 

einen Stilmix aus Alt und Neu: italienische 

Schriftzüge an der Wand, Designerlampen 

und Schwarz-Weiss-Fotos, 

eine einsehbare Küche und Sofas. Das 

Konzept wurde 2012 mit dem deutschen 

«Food Service»-Preis der Wirtschaftsfachzeitschrift 

«Food Service» ausgezeichnet. 

Migros Aare wird nun exklusiver 

Lizenzpartner für die Schweiz. (ah) 

PERSONALIA 

EPRA 

Neuer Chairman 

Das Board of Directors 

der European Public 

Real Estate Association 

(EPRA) hat Dr. 

Luciano Gabriel, CEO 

Luciano Gabriel der PSP Swiss Property 

Group, zum neuen 

Chairman ernannt. Luciano Gabriel 

stiess im Jahr 2002 als CFO zur PSP 

Swiss Property und fungiert seit 2007 

als CEO. Von 1998 bis 2002 war er verantwortlich 

für die Corporate Finance 

und Group Treasury der Zurich Financial 

Services, von 1984 bis 1998 hatte er 

verschiedene Managementpositionen in 

den Bereichen Corporate Finance, Risk 

Management, International Corporate 

Banking und Business Development 

bei der UBS in Zürich inne. Zu seiner 

Ernennung sagte Gabriel: «Ich fühle 

mich geehrt durch das Vertrauen des 

EPRA-Boards und freue mich auf die 

Zusammenarbeit mit dem Board und 

dem CEO Philip Charls, um EPRA's 

Rolle als Vertreter der börsenkotierten 

europäischen Immobiliengesellschaften 

in einer aufregenden Phase des Marktwachstums 

fortzuentwickeln.» (ah) 

Alfred Müller 

Neues GL-Mitglied 

François Bernath ist 

neues Mitglied der 

Geschäftsleitung des 

Immobiliendienstleisters 

Alfred Müller 

AG und hat Anfang 

François 

Bernath März die Leitung des 

Bereiches Akquisition, 

Verkauf und Marketing übernommen. Er 

löst David Hossli ab, der den Bereich neben 

seiner Tätigkeit als Vorsitzender der 

Geschäftsleitung interimistisch geleitet 

hat. Bernath hat an der ETH Lausanne 

Architektur studiert und war danach 

bei der Losinger Construction AG und 

PricewaterhouseCoopers tätig. Von 2010 

bis 2015 arbeitete er in verschiedenen 

Funktionen für das Immobilienunternehmen 

Steiner AG, zuletzt als Key Account 

Manager Investment Products. (ah)


Nachrichten 

7 

PERSONALIA 

Mobimo 

GL erweitert 

Marc Pointet (40), MSc 

in Architektur ETH und 

Executive MBA HSG, ist 

als Geschäftsführer der 

Mobimo Suisse romande 

Marc Pointet am 1.4.2015 zusätzlich 

in die Geschäftsleitung 

der Mobimo Holding eingetreten. Er ist seit 

November 2006 im Unternehmen tätig und 

amtet seit zwei Jahren als Geschäftsführer 

der Mobimo Suisse romande. Seit der Fusion 

von Mobimo und LO Lausanne-Ouchy 

SA (2010) ist der Anteil des Portfolios aus 

der Westschweiz auf aktuell ca. 30 Prozent 

des Mobimo-Gesamtportfolios gestiegen. 

Weitere grössere Investitionen in der Region 

sind nach Unternehmensangaben geplant. 

«Mit der Aufnahme des Geschäftsführers 

der Mobimo Suisse romande in die 

Geschäftsleitung der Mobimo Holding AG 

wird der Bedeutung der Westschweiz für 

die Mobimo Rechnung getragen«, betonte 

CEO Christoph Caviezel. (mr) 

Implenia 

VR-Präsident scheidet aus 

Nach zehn Jahren im Verwaltungsrat von 

Implenia und der Batigroup wird Präsident 

Markus Dennler an der kommenden Generalversammlung 

nicht mehr zur Wiederwahl 

antreten. Sein Nachfolger soll Hubert 

Achermann werden, der vor zwei Jahren in 

den Verwaltungsrat gewählt wurde. Dennler, 

der mit CEO Anton Affentranger die 

Fusion von Zschokke und Batigroup zu Implenia 

vorangetrieben hatte, ist seit Beginn 

Mitglied im obersten Führungsgremium 

von Implenia. «Mit seinem Abgang verliert 

Implenia einen ihrer Gründerväter«, so 

Affentranger. Neu zur Wahl in das oberste 

Gremium der Implenia empfiehlt der VR 

den Aktionären Henner Mahlstedt. Mahlstedt 

war u.a. CEO von Hochtief Solutions 

und Hochtief Construction sowie Member 

des Global Executive Board beim deutschen 

Baukonzern. Mit seiner Kandidatur 

werde «nach der Übernahme von Bilfinger 

Construction eine Persönlichkeit mit 

ausgeprägtem Bauwissen die strategische 

Führung von Implenia optimal ergänzen», 

teilt das Unternehmen mit. (ah) 

Arosa 

Grünes Licht für Valsana-Projekt 

© PD 

Mit der Erteilung der Baubewilligung 

hat die Tschuggen Hotel Group jüngst 

grünes Licht für die Realisierung eines 

Hotelprojekts in Arosa erhalten. 

Auf dem Gelände des aktuellen Vier- 

Sterne-Superior-Sporthotels Valsana 

will die Gesellschaft drei neue Gebäude 

errichten. Bis Ostern werde der Hotelbetrieb 

dort noch uneingeschränkt 

weiterlaufen – doch nach der Wintersaison 

solle der Bau beginnen. «Bei 

der Planung eines Neukonzepts für 

das Sporthotel Valsana haben wir ausführlich 

geprüft, welche Möglichkeiten 

es für das bestehende Hotel gibt», erklärt 

Eigentümerin Ursula Bechtolsheimer. 

Doch sei das Grundgerüst und 

Fundament des mehr als 100-jährigen 

Hotels in einem sehr unbefriedigenden 

Zustand, sodass die Sanierung zu aufwendig 

geworden wäre: «Daher haben 

wir uns für einen Neubau entschlossen.» 

Im Rahmen des Bauprojekts 

sollen – etwas zurückversetzt von der 

Strasse – drei neue Gebäude entstehen. 

Geplant sind ein Hotel mit 40 Zimmern 

und neun bewirtschafteten 

Wohnungen mit einem dazugehörigen 

Wellnessbereich, ferner ein Restaurant 

und rund zehn Ferienwohnungen. 

Im Untergeschoss der Gebäude soll es 

künftig eine rund 700 Quadratmeter 

grosse Coop-Verkaufsstelle, weitere 

Einkaufsmöglichkeiten und eine grosszügige 

Parkgarage geben. Die Neugestaltung 

des Areals wurde vom Architekturbüro 

Mooser, Lauber & Stucky 

aus Zermatt entwickelt. Die Eröffnung 

des neuen Gebäudekomplexes ist für 

Herbst 2017 geplant. (bw) 

Davos 

«Goldenes Ei» mit Saisonbetrieb 

Das Luxushotel «Intercontinental» in 

Davos, bekannt auch als das «goldene 

Ei», stellt anscheinend noch in diesem 

Jahr vom Ganzjahres- auf den Saisonbetrieb 

um. Regionalen Medienberichten 

zufolge sollen von Ende April bis 

Anfang Juni sowie von Anfang Oktober 

© PD 

Das Valsana-Projekt in Arosa 

bis Ende November keine Individualgäste 

beherbergt werden. Von der Schliessung 

ausgenommen seien aber grosse 

Gruppen oder Konferenzen. Mit der Änderung 

des Betriebes ziehe das Intercontinental 

mit den anderen grösseren 

Hotels in Davos gleich, heisst es. (ah) 

Das «Intercontinental» in Davos

Nachrichten 

8 


alaCasa.ch/MoneyPark 

Wohntraumstudie 2015 

Als Immobilienprofi muss man wissen, 

welches die Bedürfnisse der Schweizer 

Wohnbevölkerung sind. Leider gibt es 

dazu nur wenige Informationen, da sich 

Immobilienstudien in der Regel harten 

Faktoren wie Kaufpreisen, Mieten, 

Leerständen oder Kosten widmen. Inzwischen 

liegt auch eine erste Studie zu 

den weichen Faktoren vor: alaCasa.ch 

und MoneyPark haben eine Studie 

durchgeführt, die sich auf weiche Faktoren 

konzentriert. Sie untersucht die 

aktuellen Wünsche und Bedürfnisse 

der Schweizer Wohnbevölkerung. Um 

herauszufinden, was die Bevölkerung 

rund um die Immobilie wirklich 

bewegt, haben das Maklernetzwerk 

alaCasa.ch und der Hypothekardienstleister 

MoneyPark über 500 Menschen 

Luzern 

Günstig wohnen an der Bernstrasse 

Auf dem städtischen Areal entlang 

der oberen Bernstrasse in Luzern soll 

günstiger Wohnraum geschaffen werden. 

Die Stadt Luzern will dazu elf der 

13 Areale im Baurecht an die Allgemeine 

Baugenossenschaft Luzern (ABL) und 

die Baugenossenschaft Matt abgeben 

und zwei verkaufen. Fünf der Liegenschaften 

sind unbebaut, auf den restlichen 

Grundstücken befinden sich alte 

Wohnhäuser, die zwar vermietet, aber 

sanierungsbedürftig sind und einen hohen 

Investitionsbedarf aufweisen. 

Implenia 

Neue Projekt aufträge 

Implenia hat neue Projektaufträge im 

Wert von insgesamt rund 110 Millionen 

Franken akquiriert. Die Previs 

Vorsorge erteilte Implenia als Totalunternehmer 

den Zuschlag für die Realisierung 

der Wohnüberbauung «Jardin 

du Paradis» in Biel (Auftragswert: ca. 

85 Mio. CHF). Bis 2018 erstellt Implenia 

14 Gebäude mit 280 Mietwohnungen, 

zu ihren Wohnträumen befragt. Die 

Studienresultate zeigen, wovon die 

meisten träumen: einem geräumigen 

Einfamilienhaus am Stadtrand 

mit Seeblick, Balkon oder Terrasse, 

grossem Wohnzimmer und eigener 

Waschmaschine. Pompöse Villen mit 

Swimmingpool, Cheminée und grosszügiger 

Gartenanlage sind dagegen 

weniger gefragt. Die Studie zeigt, was 

die Schweizer Wohnbevölkerung sonst 

noch bewegt. (bw) 

Geplant sind 135 neue Wohnungen in 

verschiedenen Grössen; der durchschnittliche 

Mietzins für eine 4,5-Zimmer-Wohnung 

inklusive Nebenkosten 

soll bei rund 2.000 Franken liegen. 

Die Baukosten werden auf 47,6 Millionen 

Franken beziffert. Die Genossenschaften 

wollen im Herbst 2015 das 

Wettbewerbsverfahren für den Gestaltungsplan 

starten. Mit dem Bau könnte 

im Herbst 2017 begonnen werden, 

die ersten Wohnungen wären dann im 

Frühjahr 2019 bezugsbereit. (ah) 

vier Gewerbeobjekte (600 qm) und eine 

Einstellhalle (260 Plätze). Der Bezug 

ist ab 2016 geplant. Im freiburgischen 

Châtel-Saint-Denis realisiert Implenia 

eine Produktionsstätte für Isolationen 

im Auftrag der Swisspor Romandie 

(Auftragswert: 23 Mio. CHF). Baubeginn 

war im März; die Fertigstellung 

soll bis Herbst 2016 erfolgen. (ah) 

PERSONALIA 

ISS 

Neuer Regional Director 

Am 1. März hat 

Marc Pfister die 

Verantwortung für 

die Region Bern 

bei der ISS Facility 

Marc Pfister Services AG übernommen. 

Bis anhin 

war der 59-jährige Vorsitzender 

der Geschäftsleitung der Stebler 

Blech AG. Pfister tritt die Nachfolge 

von Matthias Peter an, der ausserhalb 

des Unternehmens eine neue 

Herausforderung übernimmt. Matthias 

Peter war seit November 2004 

für ISS tätig. (ah) 

Acron Helvetia III 

Stühlerücken 

Beim Immobilienfonds Acron 

Helvetia III Immobilien AG, welche 

die Büroimmobilie T-Systems in 

Münchenbuchsee/Bern-Zollikofen 

hält, kommt es zu Wechseln in 

Verwaltungsrat und Geschäftsführung. 

Wie Acron mitteilt, ist Roland 

Meier, Delegierter des Verwaltungsrats, 

per 31. März 2015 von 

seinem Amt zurückgetreten. Neuer 

Geschäftsführer der Gesellschaft ist 

seit dem 1. April Kai Brunko, derzeit 

Director Asset Management bei der 

Acron AG. (ah) 

Allreal 

Neuer Chef 

Roger Herzog übernimmt 

per 1. Mai 

2015 die operative 

Leitung der Allreal- 

Gruppe. Herzog, 

Roger Herzog derzeitiger Finanzchef 

des Unternehmens, 

wurde vom Verwaltungsrat 

der Allreal Holding AG zum Vorsitzenden 

der Gruppenleitung ernannt, 

wie das Unternehmen mitteilt. Bruno 

Bettoni, der das Unternehmen seit 

der Gründung im Jahr 1999 führt, 

wird diesem als Verwaltungsrat und 

projektbezogen weiterhin zur Verfügung 

stehen.


Nachrichten 

9 

Deutschland 

Weltweit grösstes Hampton by Hilton in Berlin 

Das Berliner Hotelangebot wächst 

weiter. Wie Colliers International Hotel 

mitteilt, wird das weltweit grösste 

Hampton by Hilton mit 344 Zimmern auf 

12.200 Quadratmetern Bruttogeschossfläche 

in der deutschen Hauptstadt realisiert. 

Bei dem Hotelprojekt in der Otto-Braun-/Mollstrasse 

handelt es sich 

um ein L-förmiges Gebäude mit Erdgeschoss, 

acht Obergeschossen sowie 

einer Tiefgarage (26 Pkw-Stellplätze). 

Der Komplex teilt sich in einen Hotel- 

(Otto-Braun-Strasse) und einen Wohnteil 

(Mollstrasse); den Angaben zufolge 

ist eine Realteilung zwischen Hotel und 

Wohnen vorgesehen. Projektentwickler 

ist die Lambert Wohnbau GmbH; betrieben 

wird das Hotel im Rahmen eines 

langfristigen Mietvertrages durch die 

© cube visualisierungen 

InterStar Hotel GmbH. Colliers Interna - 

tional Hotel hat den Mietvertrag vermittelt 

und begleitet zudem die Projektentwicklung. 

Mit dem Bau des Hotelprojekts 

soll voraussichtlich im dritten Quartal 

dieses Jahres begonnen werden. Wie 

Das neue Hampton by Hilton in Berlin 

Wolfgang Gallas, der für die Projektentwicklung 

zuständige Prokurist bei 

der InterStar Hotel GmbH, mitteilt, ist 

die Fertigstellung im Jahr 2017 vorgesehen. 

Zudem seien weitere Objekte in 

Deutschland geplant. (bw) 

Deutschland 

Neuer Eigentümer für das Le Méridien Munich 

Die Deka Immobilien GmbH hat das Le 

Méridien Munich Hotel für 158 Millionen 

Euro für ihren offenen Immobilienfonds 

Deka-ImmobilienEuropa erworben. Im 

Auftrag von Kildare Partners und einem 

in Luxemburg ansässigen Insolvenzverwalter 

der Eigentumsfirma war JLL beim 

Verkauf des achtgeschossigen, zentral 

gegenüber dem Hauptbahnhof gelegenen 

Hotels beratend tätig. Die Transaktion 

war ein «Asset Deal» auf Basis des 

bestehenden langfristigen Pachtvertrages 

mit Starman Hotels. Das Hotel, 

2002 eröffnet und 2013 revitalisiert, verfügt 

über 381 Zimmer und Suiten, Restaurant, 

Tagungs- und Banketträume, 

Spa sowie einen Innenhof. Insgesamt 

erstreckt sich das Gebäude über eine 

Gesamtfläche von circa 26.200 Quadratmetern, 

wovon etwa 22.400 auf das Hotel 

entfallen; der Anteil von Büro und 

Einzelhandel (3.048 resp. 632 qm) macht 

rund 15 Prozent der Gesamtmietfläche 

aus. «Neben dem Verkauf des Sheraton 

Frankfurt Airport Hotel (1.020 Zimmer) 

in 1998, ebenfalls begleitet von JLL, 

stellt die Veräusserung des Le Méridien 

Munich die grösste Hoteleinzeltransaktion 

in Deutschland dar», erklärt Christoph 

Härle, CEO EMEA der JLL Hotels & 

Hospitality Group. Der Verkauf des Le 

Méridien Munich sei von einem wettbewerbsintensiven 

Bieterprozess mit einer 

Vielzahl an Investoren aus Europa, den 

USA und Asien gewesen, so Härle: «Es 

bot sich hier den Investoren die seltene 

Gelegenheit, ein etabliertes Hotel in 

einem der begehrtesten Hotelmärkte 

Europas zu erwerben. Die Transaktion 

verdeutlicht einmal mehr das vorherrschend 

grosse Interesse an der Assetklasse 

Hotel.» (bw) 

© PD 

Topdeal im Hotelsegment: der Verkauf des Le Méridien in München

Nachrichten 

10 


Finnland 

Union Investment investiert in Helsinki 

© Union Investment 

Wechselte die Hand: das EY-Headquarter in Helsinki 

Die erst im Mai 2014 fertiggestellte 

Firmenzentrale von EY Ernst & Young 

in Helsinki ist der jüngste Neuzugang 

für den Offenen Immobilienfonds Uni- 

Immo: Europa von Union Investment. 

Für rund 92,3 Millionen Euro erwarben 

die Hamburger Immobilieninvestmentmanager 

den 10.888 Quadratmeter 

Mietfläche umfassenden, 

sechsgeschossigen Büroneubau, der 

inzwischen eine Vermietungsquote von 

70 Prozent aufweist. Verkäuferin ist 

die finnische Etera Mutual Pension Insurance 

Company. Das EY-Headquarter 

verfügt über 62 Parkplätze, eine 

grosse Lobby, ein Café, ein Restaurant 

sowie diverse Konferenzräume 

im Erdgeschoss. Im Jahr 2014 wurde 

das Objekt mit dem LEED-Zertifikat in 

«Gold» für seine nachhaltige Bauweise 

ausgezeichnet. Union Investment 

wurde bei der Transaktion rechtlich 

von Roschier, Attorneys Ltd. beraten. 

Das EY-Headquarter ist die letzte von 

insgesamt vier grossen Büroentwicklungen, 

die im Teilmarkt Töölönlahti 

realisiert wurden. Der neue, zentral in 

Helsinkis Geschäftszentrum gelegene 

und unmittelbar an den Hauptbahnhof 

angrenzende Büromarkt verfügt über 

sehr gute Verkehrsanbindungen und 

Einkaufsmöglichkeiten. Eine Bibliothek 

und hochwertige Wohnanlagen 

werden den Quartierscharakter von 

Töölönlahti in den nächsten Jahren 

weiter stärken. «Der Büromarkt von 

Töölönlahti profitiert vom Mangel im 

CBD an modernen, gut ausgestatteten 

Gebäuden. Dies führt dazu, dass 

sich nahezu alle Neuentwicklungen 

in Töölönlahti hoher Vorvermietungen 

erfreuen», sagt Philipp La Pierre, 

Head of Investment Management Europe 

bei der Union Investment Real 

Estate GmbH. (bw) 

Italien 

Ein Luxushotel für Portopiccolo 

© PD 

Die Bucht von Sistiana, oft als die 

schönste der oberen Adria bezeichnet, 

wird touristisch aufgerüstet. Hier 

– knapp 20 Kilometer entfernt von 

Triest am nördlichsten Ende der Adria 

und an den Jachthafen der Ortschaft 

Sistiana angrenzend – nimmt 

seit einigen Jahren die Immobilienentwicklung 

Portopiccolo der Rizzani 

De Eccher-Gruppe Gestalt an. Das 

Gesamt investitionsvolumen beläuft sich 

auf mehrere hundert Millionen Euro. 

Das autofrei konzipierte Areal von Portopiccolo 

erstreckt sich über eine Fläche 

von 35 Hektar von der Hafenpromenade 

hinauf auf den Hügel, der die Bucht 

umschliesst. Das Angebot der Wohnanlagen 

beläuft sich auf 465 Wohn- 

Neue Feriendestination 

in der Nähe von Triest: 

Portopiccolo 

einheiten (Durchschnittskaufpreis von 

6.500 Euro/qm), von der Einzimmerwohnung 

bis zur Villa; dem Vernehmen 

nach ist bereits ein Grossteil der 

Wohnungen verkauft. Das touristische 

Angebot wird in Kürze um ein Fünf- 

Sterne-Hotel erweitert: Das «Il Falisia 

Resort & SPA» wird im Sommer eröffnet. 

Es liegt im Herzen von Portopiccolo 

und verfügt über einen Privatstrand, 

einen Swimmingpool, zwei Restaurants, 

eine Lounge Bar sowie einen exklusiven 

Wellnessbereich mit direktem 

Zugang zu einem medizinischen Spa- 

Bereich. In Portopiccolo befinden sich 

ferner ein öffentliches Schwimmbad, 

ein Beach Club, eine Bar, verschiedene 

Restaurants und Geschäfte sowie ein 

Kongresszentrum sowie ein SPA & Fitness. 

(bw)


Nachrichten 

11 

© Savills 

Victoria’s Secret erobert China: im Bild die neuen Filialen im King Glory Plaza Shenzhen und MixC-Center in Chongqing 

China 

Victoria’s Secret auf Expansionskurs 

Victoria’s Secret, bereits seit 2013 mit 

einem Store in Hongkong/China vertreten, 

hat im Januar 2015 neun weitere 

Filialen in fünf chinesischen Metropolen 

eröffnet. Zu den neuen Standorten 

zählen Raffles City in Shanghai, Yitian 

Holiday Plaza und King Glory Plaza in 

Shenzhen, Taikoo Hui und Teemall in 

Guangzhou, MixC und North Paradise 

Walk in Chongqing sowie Sino-Ocean 

Taikoo Li und Raffles City in Chengdu. 

Im Rahmen eines Exklusivmandats für 

Grosschina hat Savills im vergangenen 

Jahr diesen Markteintritt auf dem 

chinesischen Festland vorbereitet und 

eine sorgfältige Auswahl geeigneter 

Retailstandorte vorgenommen. Gemäss 

Siu Wing Chu, Deputy Managing 

Director bei Savills Shanghai und Head 

of Savills Retail China, werben die 

gros sen Städte Chinas dank höherer 

verfügbarer Einkommen und steigender 

Nachfrage von Verbrauchern aktiv 

um internationale Marken. Savills habe 

im Rahmen von Exklusivmandaten in 

den vergangenen Jahren bereits viele 

internationale Topmarken nach China 

bringen und in Zusammenarbeit sowohl 

mit den grossen chinesischen 

als auch mit internationalen Projektentwicklern 

attraktive Shoppingdestinationen 

schaffen können. Zu den von 

Savills am chinesischen Markt beratenen 

Unternehmen zählen u.a. A&F, 

Hollister, Georg Jensen, Cath Kidston 

und erst kürzlich Tesla. (bw) 

Japan 

Deka Immobilien verkauft Büropaket 

Australien 

Neue Luxushotels 

Die Deka Immobilien GmbH hat zwei 

Bürogebäude in Tokio für insgesamt 

rund 103 Millionen Euro in einem selektiven 

Bieterverfahren als Paket 

veräussert. Käufer der Liegenschaften 

ist ein japanischer REIT. Beide 

Objekte stammen aus dem Portfolio 

des Offenen Immobilien-Publikumsfonds 

Deka-ImmobilienEuropa. Bei 

den Objekten handelt es sich zum 

einen um die Liegenschaft Concept 

Aoyama mit 4.420 Quadratmetern 

vermietbarer Fläche sowie acht 

Parkplätzen. Hauptmieter ist Sony 

Music Artists Inc. Das zweite Objekt 

ist das Bürogebäude Shinsen Place 

mit 2.811 Quadratmetern Mietfläche 

und elf Parkplätzen. Es ist vollständig 

an Daiichi Shohin vermietet. Beide 

Objekte wurden 2002 als Neubauten 

erworben und liegen zentral im Teilmarkt 

Shibuya-ku, einem der fünf 

Hauptmärkte von Tokio. An diesem 

Trendstandort haben sich vor allem 

Unternehmen aus den Segmenten 

Mode, Schmuck, Werbung, Musik und 

IT angesiedelt. Mit diesem Exit vollende 

der Deka-ImmobilienEuropa 

den strategischen Ausstieg aus den 

aus sereuropäischen Märkten, teilt 

das Fondsmanagement mit. Man nutze 

die aktuell positiven Rahmenbedingungen 

am Miet- und Investmentmarkt 

in Japan und trenne sich mit 

Veräusserungsgewinn von den letzten 

beiden Objekten in Übersee. (bw) 

Ritz Carlton will ein weiteres Luxushotel 

in Australien eröffnen. Dazu arbeitet 

die US-amerikanische Hotelgruppe mit 

dem asiatischen Immobilienunternehmen 

Far East Consortium zusammen. 

Nachdem die Gruppe Anfang 2014 Pläne 

für den Bau eines ersten Hauses 

am Elizabeth Quay in Perth vermeldet 

hatte (Eröffnung 2018), wurde jetzt für 

2016 der Baustart für ein zweites Hotel 

in der Spencer Street in Melbourne 

angekündigt. Das Hotel mit 250 Zimmern 

ist Teil eines Hochhauses (64. bis 

77. Etage) und wäre das höchste Hotel 

des Kontinents. In dem Gebäude sind 

ferner private Wohnungen und zahlreiche 

Geschäfte vorgesehen. Das Investitionsvolumen 

ist nicht bekannt. (bw)

Trends 

12 


Höhenflug für 

Liegenschaftsfonds 

Kapitalallokation – Die Schweizerische Nationalbank treibt mit ihrem Strafzins 

auf Einlagen Pensionskassen immer stärker in Immobilien. Das facht die Kurse 

kotierter Fonds kräftig an. 

Von Richard Haimann, Bilder: Wikimedia, PD 

Hohe Kurse: Kotierte indirekte Immobilienanlagen sind derzeit sehr gefragt. 

Höher, immer höher: Die Handelskurse 

börsenkotierter Immobilienfonds 

kennen seit Mitte Januar nur 

eine Richtung – nach oben. Fundamentaldaten 

scheinen dabei keine 

Rolle mehr zu spielen. Zu Jahresbeginn 

notierten die Fonds bereits 

mit einem durchschnittlichen Agio 

von 26,1 Prozent über dem Nettovermögenswert, 

dem Marktwert der 

Immobilien abzüglich der Verbindlichkeiten. 

Im März hingegen betrug 

dieser Aufschlag nach einer aktuellen 

Studie der Credit Suisse im Mittel 

bereits atemberaubende 40 Prozent. 

Das weckt bei manchen Beobachtern 

die Angst vor einer Übertreibung: 

«Schweizer Liegenschaftsfonds in 

luftigen Höhen», titelte jüngst mahnend 

die Neue Zürcher Zeitung. 

Die guten Zeiten 

sind vorerst vorbei 

Doch so abgehoben vom Boden der 

Realität, wie die Notierungen der 

Fonds auf den ersten Blick erscheinen, 

sind sie es vielleicht gar nicht. Denn für 

die kräftigen Kursanstiege der vergangenen 

Monate gibt es einen konkreten 

Grund: die Entscheidung der Schweizerischen 

Nationalbank vom 15. Januar, 

negative Zinsen von 0,75 Prozent 

einzuführen. Damit will die SNB die 

Aufwertung des Frankens dämpfen, 

nachdem sie den Mindestwechselkurs 

zum Euro aufgegeben hat. 

Zwar betrifft der Negativzins nur Einlagen 

der Geldinstitute bei der Nationalbank. 

Allerdings müssen die Banken 

die von den obersten Währungshütern 

verordnete Geldentwertung an ihre 

Grosskunden weiterreichen, wollen 

sie nicht selbst Verluste einfahren. 

Das trifft massiv die Altersvorsorgeeinrichtungen 

der Zweiten Säule. Ihre 

Liquiditätsquote lag nach einer Studie 

der Beratungsgesellschaft Tower Watson 

im Auftrag des Schweizerischen 

Pensionskassenverbands ASIP zu Jahresbeginn 

im Median bei 15 Prozent.


Trends 

13 

Kolumne 

Geldpolitik und 

die Pensionskassen 

«Anfang Januar betrug die durchschnittliche 

Ausschüttungsrendite der Immobilienfonds 

noch 2,9 Prozent, Ende Februar 

waren es nur noch 2,6 Prozent.» 

Fredy Hasenmaile, Credit Suisse 

Joachim Schütz, 

Swiss Finance & 

Property 

Damit standen durch den Negativzins- 

Entscheid der SNB plötzlich Milliardenbeträge 

im Feuer. 

Der Entschluss der Nationalbank kam 

– wie für die meisten Finanzmarktakteure 

– auch für die Altersvorsorger 

vollkommen überraschend. Im vergangenen 

Jahr hatten die Pensionskassen 

nach einer ASIP-Erhebung noch eine 

durchschnittliche Rendite von 9,6 Prozent 

erzielt. Es ist der zweithöchste 

Jahresertrag seit Ausbruch der Finanzkrise 

im Jahr 2008. Damals hatten 

die Institutionen der Zweiten Säule im 

Schnitt einen Verlust von 15,6 Prozent 

verbuchen müssen. Im Jahr darauf bescherte 

ihnen die rasche Erholung der 

Börsen ein Plus von 11,8 Prozent. Jetzt 

scheinen die guten Zeiten wieder vorbei 

zu sein. Statt neue Rekorderträge 

in Angriff zu nehmen, ringen die Einrichtungen 

nun darum, zumindest geringe 

Renditen zu erzielen. 

«Die Angst vor Verlusten durch die Negativzinsen 

treibt die Pensionskassen 

dazu, überschüssige Liquidität in den 

Fonds anzulegen», sagt Fredy Hasenmaile, 

Head of Real Estate & Regional 

Research der Credit Suisse. «Der Negativzins 

erhöht den Druck, in Immobilien 

zu investieren», bestätigt Reto 

Schär, Mitglied der Geschäftsleitung 

und Leiter Immobilien bei der Migros 

Pensionskasse (MPK). Die Folgen des 

Negativzinsumfelds könnten langfristig 

für die Schweiz «mindestens so 

schwer wiegen oder sogar noch gravierender 

ausfallen» als die Aufgabe des 

Mindestwechselkurses, sagt Lukas 

Gähwiler, Chef der UBS Schweiz. «Im 

Vorsorgesystem dürften bei anhaltenden 

Negativzinsen viele Pensionskassen 

noch stärker in Unterdeckung 

geraten.» 

PKs verstärken 

Immobiliendirektinvestitionen 

Was die Situation für die Altersvorsorgeeinrichtungen 

noch erschwert: Die 

Anleiheerträge sind massiv gesunken. 

Zehnjährige Eidgenossen rentierten im 

März zeitweise im negativen Bereich. An 

der Swiss Exchange stieg der Kurs einer 

Anleihe des Pharmakonzerns Roche so 

stark an, dass die Rendite auf 0,027 Prozent 

zusammenschrumpfte. Eine 2012 

begebene Anleihe des Lebensmittelgiganten 

Nestlé war zeitweise gar so massiv 

gefragt, dass die Rendite knapp unter 

die Marke von null Prozent sackte. 

Das erhöhe zusätzlich den Druck auf 

die Institutionen der Zweiten Säule, in 

Immobilien zu gehen, sagt Credit-Suisse-Immobilienexperte 

Hasenmaile. 

«Die Pensionskassen haben erkannt, 

dass sie künftig mit Obligationen kaum 

noch Renditen erzielen können, und 

wenden sich deshalb verstärkt den 

Immobilienfonds zu.» Im Gegensatz zu 

den Obligationen bieten die Fonds nämlich 

noch halbwegs annehmliche Ausschüttungsrenditen, 

auch wenn diese 

spiegelbildlich zum Anstieg der Agios 

auf den Nettovermögenswert weiter 

zusammengeschrumpft sind. «Anfang 

Januar betrug die durchschnittliche 

Ausschüttungsrendite der Immobilienfonds 

noch 2,9 Prozent», sagt Hasenmaile. 

«Ende Februar waren es noch 

2,6 Prozent.» Im März schliesslich betrug 

der Ausschüttungsertrag einiger 

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat 

es Mitte Monat bekräftigt, und diese Woche 

hat der Internationale Währungsfonds (IMF) 

nachgelegt, die Schweizer Zinsen sollen 

und werden noch länger im negativen 

Bereich verbleiben. Laut IMF sind negative 

Zinsen ein probates Mittel gegen eine weitere 

Aufwertung des Schweizer Frankens. 

Ausserdem schlägt der IMF vor, die SNB 

könnte doch in einer Art QE vor allem Vermögenswerte 

in Fremdwährungen kaufen, 

sprich nochmals die Geldmenge erhöhen, 

und derart die Negativität der Zinsen 

unterstützen. Ferner legt der IMF den 

Schweizer Behörden nahe, die Rahmenbedingungen 

für die Hypothekarvergabe, 

sprich die Anforderungen hinsichtlich des 

minimalen Jahreseinkommens im Verhältnis 

zur Hypothekarschuld und die Anforderungen 

beim Schuldendienst im Verhältnis 

zum Einkommen, nochmals zu verschärfen. 

Doch nicht genug damit, sie fordern 

die Schweizer Behörden auf, den Umwandlungssatz 

bei den Pensionskassen auf ein 

heute realistisches Niveau abzusenken. 

Während die Pensionskassen Letzterem 

sicher zustimmen dürften, leiden diese 

aufgrund bestehender Anlagevorschriften 

sehr stark im Kapitalmarkt exponierten 

Vorsorgeeinrichtungen unter den negativen 

Zinsen. Bei tendenziell immer noch fallendem 

Technischen Zinssatz wird sich keine 

A/L-Studie für ein höheres Engagement in 

riskanten Investments aussprechen. Im 

Gegenteil, ein direktes Immobilienengagement 

in der Schweiz steht wohl für viele 

Kassen ganz oben auf der Wunschliste. 

Zählen wir zusammen: Die Zinsen bleiben 

negativ, die Pensionskassen drängen auf 

den Immobilienmarkt, die Preise werden 

weiter steigen, gleichzeitig sollen die 

Umwandlungssätze sinken und die Anforderungen 

für den Erwerb von Hypotheken 

sollen strenger werden. Mit anderen 

Worten, Wohneigentum wird für immer 

breitere Schichten ein Ding der Unmöglichkeit 

werden. Finden Sie das gut?

Trends 

14 


Swiss Life 

Starke 

Performance 

Swiss Life weist für 2014 einen 

bereinigten Betriebsgewinn von 

1,18 Mrd. CHF aus – ein Zuwachs um 

vier Prozent gegenüber 2013. Der 

Reingewinn wurde auf 818 Mio. CHF 

gesteigert (+4%) – dies trotz einer 

Verstärkung der versicherungstechnischen 

Rückstellungen um 

1,2 Mrd. CHF. Gut entwickelt hat sich 

u.a. die Sparte Swiss Life Asset Managers, 

die im Geschäft mit externen 

Kunden einen Nettoneugeldzufluss 

von 4,5 Mrd. CHF erzielte. Die verwalteten 

Vermögen von externen Kunden 

belaufen sich nun auf 33,7 Mrd. CHF 

(+22%). Zusammen mit den Anlagen 

der Swiss-Life-Versicherungsgesellschaften 

(149,3 Mrd. CHF) verwaltete 

Swiss Life AM per Ende 2014 Vermögen 

von insgesamt 183,0 Mrd. CHF 

(+18%); davon sind 32,5 Mrd. CHF in 

Immobilien investiert. Darüber hinaus 

bewirtschaftet Swiss Life insgesamt 

31,5 Mrd. CHF an Liegenschaften; 

16,7 Mrd. CHF stammen von Livit, 

14,8 Mrd. CHF von der im vergangenen 

Herbst übernommenen Corpus Sireo. 

Total resultierte per Ende 2014 ein 

verwaltetes Immobilienvermögen von 

63,9 Mrd. CHF. (bw) 

Fonds wie etwa des SF Sustainable 

Property sogar weniger als zwei Prozent 

des Handelskurses. 

Sollten die Altersvorsorger massiv aus 

Staats- und Unternehmensanleihen 

in börsenkotierte Immobilieninvestmentvehikel 

umschichten, dürften die 

Agios der Fonds in den kommenden 

Monaten noch weiter steigen und im 

Gegenzug die Ausschüttungsrenditen 

weiter sinken. Nach der Tower- 

Watson-Erhebung hatten die Pensionskassen 

Ende vergangenen Jahres 

im Schnitt 38 Prozent des von ihnen 

verwalteten Vermögens in Obligationen 

angelegt. Bei einer Umschichtung 

könnten also noch Milliardenbeträge in 

die Fonds fliessen. 

Einige Pensionskassen verstärken deshalb 

ihre Direktinvestments in die Liegenschaftsmärkte. 

Ein Beispiel dafür 

ist die MPK: Die 20,9 Milliarden Franken 

schwere Pensionskasse des grössten 

Detailhandelsunternehmens des Landes 

arbeitet gerade daran, ihr Wohnungsportfolio 

auszubauen. «Wir wollen den eigenen 

Bestand weiter entwickeln», sagt 

Immobilienchef Schär. «Innerhalb des 

bestehenden Immobilienportefeuilles 

bieten sich Chancen für Verdichtungen, 

Aufstockungen, die Erstellung von Fotovoltaikanlagen.» 

Auch bei Zukäufen favorisiere 

die MPK Wohnliegenschaften. 

«Weitere Investments in Gewerbeliegenschaften 

sehen wir hingegen kritisch», 

sagt Schär. In diesem Segment seien die 

Leerstände gestiegen, während die Mieten 

stagnieren oder sogar leicht fallen. 

Sollte die Konjunktur durch die Aufwertung 

des Frankens nachhaltig gebremst 

werden, drohe diesem Marktsegment 

weiteres Ungemach. 

Vorsicht bei Engagements 

in B- und C-Lagen 

Allerdings ist die MPK auch bei Wohnliegenschaften 

vorsichtig. «Wir investieren 

nur in den besten Lagen», sagt der 

Leiter der Immobiliensparte. Für diese 

Objekte liessen sich immer Mieter finden. 

«Hingegen könnte die Vermietung 

von Wohnungen in B-, vor allem aber 

C-Lagen schwierig werden, wenn die 

Konjunktur einbrechen sollte», sagt 

Schär. «Sollten dann ausländische Beschäftigte 

ihre Stelle verlieren und die 

Schweiz verlassen, könnte die Nachfrage 

am Wohnungsmarkt merklich 

zurückgehen.» Eigentümer von Liegenschaften 

in weniger begehrten Lagen 

dürften dann Probleme bekommen, in 

ausreichender Zahl Mieter zu finden. 

Ähnlich wie Schär denken auch etliche 

Immobilienstrategen anderer Pensionskassen, 

wenn es um indirekte Investments 

in die Liegenschaftsmärkte 

geht. Sie haben deshalb in den vergangenen 

Monaten vor allem Anteile jener 

Fonds erworben, die primär in Wohnliegenschaften 

investiert sind. «Bei den 

Wohnimmobilienfonds sind die Agios 

ANZEIGE 

Immobilienentwicklung mit Weitsicht 

Fortimo erweitert ihr Geschäftsfeld im 

 

- 

 

Portfolio. Die neu erstellten Mietliegen- 

 

 

Ihr neues Zuhause am Bodensee 

Steuergünstige, beliebte Bodensee- 

- 

 

Bodensee gelegen: Miet- und Eigentumswohnungen 

www.horn-west.ch. 

Fortimo AG | 9016 St. Gallen | www.fortimo.ch


Trends 

15 

«Im Vorsorgesystem dürften bei anhaltenden 

Negativzinsen viele Pensionskassen noch stärker 

in Unterdeckung geraten.» 

Lukas Gähwiler, UBS Schweiz 

«Der Negativzins erhöht den Druck, 

in Immobilien zu investieren.» 

Reto Schär, Migros Pensionskasse 

deshalb deutlich höher als bei jenen 

Fonds, die in Gewerbeliegenschaften 

investieren», sagt Credit-Suisse-Immobilienexperte 

Hasenmaile. Während 

Wohnliegenschaftsfonds zum Teil mehr 

als 40 Prozent über dem Nettovermögenswert 

notieren, betragen die Aufschläge 

bei jenen Vehikeln, die überwiegend 

in kommerzielle Liegenschaften 

investieren, weniger als 25 Prozent. 

Entsprechend höher sind bei diesen 

Fonds die Ausschüttungsrenditen. «Sie 

betragen grösstenteils noch mehr als 

drei Prozent», sagt Hasenmaile. 

Beispiele dafür sind der speziell für 

Einrichtungen der beruflichen Vorsorge 

aufgelegte CS 1A IMMO PK, der 

nur zu rund 30 Prozent in Wohnliegenschaften 

investiert ist, sowie der 

UBS Swissreal, der sogar zu mehr als 

91 Prozent kommerzielle Bauten hält. 

Bei beiden Fonds betrug das Agio Anfang 

März weniger als 25 Prozent, 

während die Ausschüttungsrendite jeweils 

bei rund 3,5 Prozent lag. 

Investoren, die höhere Renditen bei 

Liegenschaftsfonds suchen, könnten 

sich diese Differenz in den Ausschüttungsrenditen 

zunutze machen, sagt 

Hasenmaile. «Sie könnten Gewinne bei 

Wohnimmobilienfonds mitnehmen und 

in Vehikel umschichten, die stärker in 

kommerziellen Liegenschaften investiert 

sind.» Allerdings sei dafür auch 

eine höhere Risikobereitschaft nötig, 

ergänzt der Researcher: «Die steigenden 

Leerstände bei Büroimmobilien 

zeigen, dass dieses Segment den Zenit 

des jüngsten Marktzyklus überschritten 

hat.» 

Allianz Real Estate 

Auf Einkaufstour 

Die Allianz will ihren Expansionskurs 

beibehalten, insbesondere im Finanzierungsgeschäft 

für gewerblich genutzte 

Immobilien. «Allianz Real Estate ist 

2014 weltweit um 2,5 Milliarden Euro 

gewachsen durch direkte und indirekte 

Investitionen und durch Vergabe von 

gewerblichen Immobilienkrediten. Unser 

Investmentziel haben wir somit überfüllt 

– das Gleiche streben wir auch für 

dieses Jahr an», kündigte CEO Olivier 

Piani auf der MIPIM an. 2015 hat Allianz 

RE u.a. bereits einen Kredit in Höhe 

von 133,6 Millionen Euro zur Finanzierung 

des Marineda Shoppingcenters im 

spanischen La Coruña bereitgestellt. 

Kreditnehmer ist Merlin Properties. 

Anfang März folgte die Finanzierung des 

vollvermieteten Büroobjektes 92 Avenue 

de France im Zentrum der Rive Gauche 

Urban Development Zone (ZAC) in Paris. 

Die Büroflächen nutzt Réseau Ferré de 

France, Eigentümer und Betreiber des 

französischen Eisenbahnnetzes. Vom Gesamtkreditvolumen 

von 127,5 Millionen 

Euro übernimmt Allianz RE 90,5 Millionen 

Euro zu einem auf zehn Jahre ausgerichteten 

Festzins. Der Kredit wird für eine 

zweite Pariser Transaktion der Oxford 

Properties Group, des Immobilienzweigs 

des kanadischen Pensionsfonds OMERS 

(mit AAA Rating), bereitgestellt. (bw) 

ANZEIGE 

CUREM – Center for Urban & Real Estate Management 

Einladung zur Informationsveranstaltung MAS in Real Estate 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

www.fh-hwz.ch www.fhsg.ch www.hslu.ch/ifz www.masrealestate.uzh.ch


16 


Der hohe Preis der Sicherheit 

Währungshedging – Die Negativzinsen der Schweizerischen Nationalbank verteuern 

die Absicherung von Immobilieninvestments im Ausland. Doch nicht in allen fremden 

Märkten scheint der teure Schutz nötig. 

Von Richard Haimann, Bilder: Mark Wieland, PD 

«Arch Square», Washington, D.C.: ein Investment von AFIAA – ohne Währungsabsicherung 

Höhere Renditen, geringere Risiken – in 

hellen Dur-Klängen wurden die Chancen 

besungen, die institutionelle Investoren 

durch eine breitere Streuung 

ihrer Immobilienanlagen über die Landesgrenzen 

hinweg erzielen könnten. 

Jetzt allerdings sind Moll-Töne bei jenen 

Pensionskassen und Versicherungen 

angesagt, die auf diese Strategie 

gesetzt haben. Verantwortlich dafür ist 

kein Geringerer als die Schweizerische 

Nationalbank. «Seit die SNB den Mindestwechselkurs 

zum Euro aufgegeben 

und Negativzinsen eingeführt hat, 

sind die Kosten der Absicherung von 

Fremdwährungsengagements regelrecht 

explodiert», sagt Philipp Weber, 

Senior Consultant der St Gallener Beratungsgesellschaft 

für Pensionskassen 

und Stiftungen c-alm AG. 

Das mindert die Erträge. Beispielrechnungen 

zeigen, dass Auslandsimmobilien 

mit einer Mietrendite von 4,4 Prozent 

nach Abzug der Hedging-Kosten 

lediglich noch 2,5 Prozent abwerfen 

– und damit nicht mehr als Core-Liegenschaften 

in besten Genfer oder Zürcher 

Lagen. «Die gestiegenen Kosten 

der Währungsabsicherung lassen Investitionen 

in Auslandsimmobilien im 

Vergleich zu inländischen Immobilien 

weniger attraktiv erscheinen, als dies 

vor dem SNB-Entscheid der Fall war», 

sagt Weber. 

Negativzinsen verteuern 

Absicherungsgeschäfte 

Mit einem Hedging – benannt nach 

dem englischen Wort für Schutzhecke: 

Hedge – schützen sich Investoren 

bei Engagements in anderen Ländern 

davor, dass deren Währungen gegen 

den Franken fallen und damit einen 

Teil der Rendite zunichte oder gar ein



17 

«Die Kosten der Absicherung von Fremdwährungsengagements 

sind regelrecht explodiert.» 

Philipp Weber, c-Alm 

«Der Franken erscheint gegenüber 

einigen Währungen überbewertet.» 

Philippe Kaufmann, Credit Suisse 

Geschäft zum Verlustbringer machen. 

Dabei verkauft ein Investor beispielsweise 

die Dollar-Mieteinnahmen der 

kommenden zwölf Monate aus einer 

US-Immobilie zum heutigen Wechselkurs 

mit Fälligkeit April 2016 in Franken. 

Egal, ob der Dollar bis dahin gegen 

den Franken fällt oder steigt: Der 

Eigentümer erhält im nächsten Jahr 

den Betrag in Franken zum aktuellen 

Devisenkurs – abzüglich der Hedging- 

Aufwendungen. Die Kosten setzen sich 

aus einer Marge von bis zu 0,5 Prozent 

des Betrags sowie der Zinsdifferenz 

beider Währungszonen zusammen. 

Jahrelang waren die Gebühren dabei 

gering. Nicht zuletzt, weil die SNB 

durch die von ihr gezogene Untergrenze 

von 1,20 Franken zum Euro den Investoren 

einen Teil der Hedging-Kosten 

abgenommen hat. Kein Akteur am Kapitalmarkt 

zweifelte daran, dass Notenbankchef 

Thomas Jordan und sein 

Team den Mindestwechselkurs eisern 

verteidigen würden. Doch seit dem 

15. Januar ist alles anders. Die SNB 

gab die drei Jahre lang gehaltene Untergrenze 

auf – und führte auf Einlagen 

bei ihr Negativzinsen von 0,75 Prozent 

ein, um zu verhindern, dass ausländische 

Investoren in den Franken flüchten 

und die heimische Währung noch 

weiter aufwertet. 

Vor allem die Negativzinsen haben 

massiv die Absicherungsgeschäfte 

verteuert. Denn der Partner bei einem 

Hedging-Geschäft tauscht sofort 

bei Abschluss den Dollar- oder Euro- 

Betrag in Franken ein und legt diesen 

Betrag in der Schweiz an. Der nun dabei 

entstehende Verlust durch die Negativzinsen 

wird auf die Gebühr aufgeschlagen. 

Da die SNB-Entscheidung unerwartet 

kam, ging es an den Finanzmärkten 

zunächst mächtig drunter und drüber. 

Der Markt für Währungsabsicherungen 

sei «durcheinander» geraten, diagnostiziert 

Christina Böck, CIO Schweiz bei 

Axa Investment Managers. Besonders 

kräftig zugelegt hatten die Hedging- 

Gebühren in den ersten Tagen nach der 

Entscheidung der SNB. Nicht nur für 

Hedging-Geschäfte in der Eurozone, 

sondern auch im US-Dollar-Raum. 

Renditen schrumpfen 

Der extreme Anstieg der Absicherungskosten 

rührte auch daher, dass 

Kapitalmarktakteure nach dem SNB- 

Entscheid zunächst Probleme hatten, 

die Wechselkurse auszutarieren. «Die 

Geld-Brief-Spanne auf dem Währungspaar 

Dollar/Franken lag in der zweiten 

Januarhälfte bei ungefähr 0,4 Prozent 

– was das Zehnfache der durchschnittlich 

im Jahr 2014 festgestellten Bandbreite 

ist», macht Böck die Dimension 

deutlich. Inzwischen sind die Differenzen 

zwischen den von Käufern und 

Verkäufern geforderten Preisen in den 

einzelnen Währungen wieder zusammengeschrumpft, 

sodass die Absicherungskosten 

bis Anfang März wie- 

ANZEIGE 

CAS Immobilienbewertung 

Immobilien bewerten 

Immobilien interpretieren 

Immobilien entwickeln 

Investoren und Eigentümer beraten 

MAS 

Real Estate Management 

Vertiefung Valuation 

an der FHS St.Gallen, 

Hochschule für angewandte Wissenschaften 

Start 10. Studiengang 

Oktober 2015 

Januar 2016 

Informationen/Anmeldung 

T: 044 322 10 10 

www.sirea.ch 

Informationen/Anmeldung 

T: 071 226 12 50 

www.fhsg.ch/weiterbildung 

Das Ausbildungsinstitut des Schweizer 

Immobilienschätzer-Verbandes und Kooperationspartner 

der Fachhochschulen in Immobilienbewertung.


18 


«Aufgrund der höheren Hedging- 

Kosten werfen Auslandsimmobilien 

derzeit kaum noch höhere Renditen 

ab als Investments in vergleichbare 

Schweizer Liegenschaften.» 

Reto Schnabel, AFIAA 

«Der Markt für Währungsabsicherungen 

ist durcheinander.» 

Christina Böck, Axa Investment Managers 

der etwas zurückgingen. Dennoch ist 

es wegen der Negativzinsen der SNB 

weiterhin deutlich teurer, Investments 

in ausländischen Immobilienmärkten 

gegen Wechselkursveränderungen abzupuffern 

als vor dem 15. Januar. In der 

ersten Märzwoche kostete der Schutz 

eines Engagements im US-Dollar- 

Raum rund 1,9 Prozent. Beim Kauf einer 

Core-Büroliegenschaft in den USA 

mit einer Anfangsrendite von 4,4 Prozent 

verblieb damit nur noch eine effektive 

Nettorendite von 2,5 Prozent. 

«Die höheren Hedging-Kosten haben 

dazu geführt, dass Auslandsimmobi - 

lien derzeit kaum noch höhere Renditen 

abwerfen als Investments in vergleichbare 

Schweizer Liegenschaften», sagt 

Reto Schnabel, CFO der Zürcher AFIAA 

Anlagestiftung für Immobilienanlagen 

im Ausland, über deren 1,3 Milliarden 

Franken schweren Fonds AFIAA Global 

Pensionskassen weltweit in Gewerbeliegenschaften 

investieren. 

Allerdings haben die massiv gestiegenen 

Hedging-Kosten nicht dazu geführt, 

dass institutionelle Investoren 

ihre Immobilieninvestments im Ausland 

reduziert haben. Auch die Migros 

Pensionskasse (MPK), die vier Prozent 

ihres verwalteten Vermögens von rund 

20,9 Milliarden Franken in indirekten 

Immobilienanlagen jenseits der Landesgrenzen 

investiert hat, hält weiter 

Kurs. Dies liege auch daran, dass 

«diese Immobilieninvestments über 

Kollektivgefässe erfolgen, die nur eingeschränkt 

oder gar nicht handelbar 

sind», sagt Christian Stark, Portfoliomanager 

Multi Manager Accounts bei 

der MPK. «Es ist sehr gut möglich, 

dass das aktuell hohe Niveau der Absicherungskosten 

nur temporärer Natur 

ist.» Würden jetzt Anteile an Auslandsimmobilienfonds 

abgestossen, 

«könnten wir diese Positionen nicht 

wieder so leicht aufbauen, sobald die 

Hedging-Kosten sinken», sagt Stark. 

Starker Franken erleichtert 

Einkäufe im Ausland 

Hingegen biete der nun noch stärkere 

Franken Vorteile beim Erwerb weiterer 

Liegenschaften jenseits der Landesgrenzen, 

sagt Thomas Beyerle, 

Chefresearcher der internationalen 

Beratungsgesellschaft Catella. «Für 

Schweizer Investoren sind Auslandsimmobilien 

dadurch billiger geworden, was 

die gestiegenen Hedging-Kosten zum 

Teil nivelliert.» Darüber hinaus hätten 

die bisherigen Argumente für Immobilieninvestments 

jenseits der Landesgrenzen 

nicht an Stichhaltigkeit verloren, 

sagt auch AFIAA-CFO Schnabel. 

«Institutionelle Investoren können durch 

Auslandsliegenschaften ihr Immobilienportfolio 

diversifizieren und zusätzliche 

Chancen wahrnehmen.» Im Gegensatz 

zum engen heimischen Markt, auf dem 

attraktive Objekte kaum noch zu finden 

seien, «gibt es in anderen Ländern ein 

deutlich grösseres Angebot». 

Keine der 35 Pensionskassen und Vorsorgestiftungen, 

die dem AFIAA Global 

rund eine Milliarde Franken anvertraut 

haben, wollte ihre Beteiligung am Fonds 

reduzieren, sagt Schnabel. «Wir stellen 

kein rückläufiges Interesse fest.» 

Im Gegenteil: Anfang März erwarb der 

Fonds für rund 100 Millionen Franken 

die Gewerbeliegenschaft «Arch Square» 

am Eingang zur China Town in der US- 

Hauptstadt Washington. «Eine weitere 

Akquisition in Nordamerika ist im Laufe 

des zweiten Quartals geplant», sagt 

der CFO. Der AFIAA Global hedgt seine 

Investments nicht. «Die Währungsabsicherung 

obliegt den Investoren», sagt 

Schnabel. Dabei werfen Strategen aber 

die Frage auf, ob ein Hedging nach dem 

starken Anstieg der eidgenössischen 

Währung überhaupt noch nötig ist. «Der 

Franken erscheint gegenüber einigen 

Währungen überbewertet», sagt Philippe 

Kaufmann, Head of Global Real 

Estate Research der Credit Suisse. Die 

Devisenspezialisten der Grossbank 

prognostizieren, dass der Franken auf 

Sicht von zwölf Monaten gegenüber US- 

Dollar und britischem Pfund abwerten 

wird. «Damit ist bei diesen beiden 

Währungen für aggressivere Investoren 

ein Zeitfenster offen, in dem sie auf die 

teure Währungsabsicherung zumindest 

partiell verzichten könnten», sagt Kaufmann. 

Bei Immobilieninvestments in der Eurozone 

hingegen sollte auf das Hedging 

nicht verzichtet werden, da die Gemeinschaftswährung 

gegenüber dem Franken 

wieder fallen könnte, fügt Kaufmann 

hinzu. Ähnlich sehen das die Ökonomen 

der UBS. Sie gehen davon aus, dass der 

Euro in den kommenden Monaten wieder 

leicht gegen den Franken verlieren, 

der Wechselkurs von 1,07 Franken zum 

Euro im März auf 1,05 Franken zurückfallen 

dürfte. Das würde einem Verlust 

von 1,9 Prozent entsprechen – während 

die Hedging-Kosten weniger als 

1,7 Prozent betragen.

Gesamtlösungen

Titel-Thema 

20 


Innovative Finanzierung 

für den Schweizer Spitälerbau 

Gesundheitsimmobilien – Der Investitionsbedarf in öffentlichen Schweizer Spitälern 

ist hoch, das Geld knapp. »Spitalanleihen» zur Finanzierung von anstehenden Neu-, 

Um- oder Ausbauten kommen da gelegen. 

Von Mathias Rinka, Bilder: Spital Limmattal, Spital Triemli 

LimmiViva in Schlieren: neues Grossprojekt mit Spitalanleihe 

Ein zartes Pflänzchen wächst auf dem 

Schweizer Gesundheitsimmobilienmarkt 

und verspricht viel, es ist aber 

auch nicht gänzlich immun gegen Widrigkeiten 

und Ignoranz von aussen. 

Mehr als drei Jahre nach der Revision 

des Krankenversicherungsgesetzes 

(KVG), die den Spitälern die fixe Fallpauschale 

(Stichwort: Swiss-DRG), zugleich 

aber auch mehr Unabhängigkeit 

in der Finanzierung des eigenen Geschäftsbetriebs 

brachte, zeichnen sich 

langsam neue Strukturen und Wege im 

hiesigen Gesundheitswesen ab. 

Mehr als 20 Milliarden Franken 

Investitionsbedarf 

Laut einer Analyse des internationalen 

Beratungsunternehmens PwC liegt 

der Investitionsbedarf bezüglich Neuund 

Umbauten – allein bei öffentlichen 

Spitälern in der Deutschschweiz – aktuell 

bei gegen 20 Milliarden Franken. 

Hochgerechnet auf die gesamte Eidgenossenschaft 

könnte diese Summe 

locker und leicht die 30-Milliarden- 

Marke überspringen. Der herrschende 

Investitionsstau im System ist Folge 

der vergangenen Jahre und Jahrzehnte, 

in denen es Städte und Kantone bei 

den Gesundheitsimmobilien eher gemächlich 

haben angehen lassen und 

mit dem Geld für Modernisierungen 

und Sanierungen recht sparsam umgingen. 

Die Folgen der Versäumnisse


Titel-Thema 

21 

CIC Riviera/SHP 

Privates Gesundheitsprojekt 

in Clarens 

«LimmiViva» 

Das LimmiViva-Spital: Lichtdurchflutete, grosszügige Eingangshalle 

fallen nun den einzelnen Spitalbetreibern 

quasi vor die Füsse – denn sie 

müssen jeden Franken dreimal umdrehen 

und Investitionen in Bestandsrespektive 

Neubauten genauestens 

überlegen und exakt prüfen. 

Doch diese auf den ersten flüchtigen 

Blick vielleicht krisenhafte und fragile 

Situation auf dem Schweizer Gesundheitsimmobilienmarkt 

hat das 

Potenzial für neue Ideen und ungeahnt 

Kreatives. Wo Staat und Steuerzahler 

nicht finanzieren (wollen), helfen vielerorts 

bereits private Investoren und 

zeichnen «Spitalanleihen». Diese Finanzierungsform 

ist in ihrer Art noch 

recht jung und wohl noch nicht in voller 

Reife, so Marktexperten, doch zeichnet 

sich bereits heute ab, dass Anleger und 

Investoren das Gesundheitssegment 

durchaus als krisenfest und auch renditeträchtig 

ansehen. «Das Pflänzchen 

des freifinanzierten Spitalbaus spürt 

hierzulande den frischen Frühlingshauch», 

bestätigt denn auch Immobilienexperte 

Peter Gallmann, Inhaber des 

Beratungsunternehmens Immexpert, 

ehemaliger Stiftungsrat der Hochgebirgsklinik 

Davos, und Vizepräsident 

der FM-Kammer des SVIT. 

Spital Limmattal leistet 

Pionierarbeit 

So finanziert beispielsweise das Spital 

Limmattal in Schlieren sein Neubauprojekt 

«LimmiViva» – sowohl Bau als 

auch Betrieb und laufende Investitio nen 

– mittlerweile aus ganz eigener Kraft. 

Nach Einführung des neuen Spitalplanungs- 

und -finanzierungsgesetzes vor 

drei Jahren standen die Betreiber vor 

Ein 270-Millionen-Spitalprojekt im Limmattal 

Im Juni 2015 starten die Roharbeiten am Spitalneubau «LimmiViva» in 

Schlieren (ZH). Dem Baustart gingen über drei Jahre dauernde Planungen 

voraus. Die Fertigstellung und der Bezug sind bis Ende 2018 anvisiert. Das 

neue Spital wird über 200 Betten, fünf Operations- und drei sogenannte 

«Eingriffsräume» verfügen, hinzu kommen zwölf Plätze in einer Tagesklinik. 

Das Bauprojekt umfasst eine Geschossfläche von 48.500 Quadratmetern 

und eine künftige Nutzfläche von 25.300 Quadratmetern bei einem 

Gebäudevolumen von insgesamt 205.000 Kubikmetern. Der offizielle erste 

Spatenstich für das Spitalprojekt ist im September 2014 erfolgt, ein Jahr 

zuvor hatte das Stimmvolk mit über 90 Prozent die Pläne schon gutgeheissen. 

Als Totalunternehmer fungiert die zum französischen Bouygues- 

Konzern zählende Losinger Marazzi AG mit Hauptsitz in Bern. (mr) 

Die CIC Riviera AG hat zusammen 

mit der Swiss Healthcare Properties 

(SHP) AG die Ausführungsarbeiten an 

ihrem Bauvorhaben im Kanton Waadt 

gestartet. Der TU-Werkvertrag für 

das Gesundheitsprojekt «Clinique CIC 

Riviera» in Clarens bei Montreux trat 

zum 31. Januar 2015 in Kraft. Begonnen 

wurde inzwischen mit Erweiterungs-, 

Aufstockungs- und Sanierungsarbeiten. 

Dabei soll das Bestandsgebäude mit 

einer Notfallstation ergänzt werden. Drei 

neue Operationssäle, 25 zusätzliche Zimmer, 

15 Arztpraxen und eine neue Poliklinik 

wird es auf künftig circa 10.000 Quadratmetern 

Gesamtfläche geben, ebenso 

wie ein Panorama-Restaurant und eine 

unterirdische Einstellhalle. Mit dem 

Abschluss der Baumassnahmen wird 

nach derzeitigem Stand im Juni 2017 

gerechnet. SHP mit Sitz in Freiburg hatte 

Anfang Jahr das Gebäude im Rahmen 

eines Sale-and-lease-back-Deals von 

der Unternehmung Amida SA erworben. 

Die 1963 erstellte Liegenschaft wird statt 

bisher 3.470 künftig 7.560 Quadratmeter 

Mietfläche umfassen. Die Privatklinik 

CIC Riviera bleibt Mieter und unabhängiger 

Betreiber. SHP verfügt aktuell über 

ein Port folio von 28 medizinisch genutzten 

Liegenschaften an zwölf Standorten 

in der Schweiz mit einer Mietfläche 

von rund 120.000 Quadratmetern. Der 

Marktwert der Immobilien in den Kantonen 

Freiburg, Solothurn, Tessin, Waadt, 

Wallis und Zürich beträgt nach Unternehmensangaben 

geschätzte 640,6 Millionen 

Franken, die jährlichen Mieteinnahmen 

betragen rund 35 Millionen. SHP 

ist eine 100-Prozent-Tochter der Aevis 

Holding SA. Das SHP-Portfolio wird von 

der Patrimonium Healthcare Property 

Advisors AG (Baar) verwaltet. (mr)

Titel-Thema 

22 


der Herkulesaufgabe, das Kapital ganz 

ohne Beteiligung der Spitalverbandsgemeinden 

und des Kantons aufbringen zu 

müssen. Entsprechende Geldgeber fand 

man am freien Markt: Mit einer langfristigen 

Basisfinanzierung plus neuartiger 

Spitalanleihe-Emission und einem 

Konsortialkredit wurde der maximale 

Kapitalbedarf von 225 Millionen Franken 

flugs abgedeckt. Als erstes öffentliches 

Spital in der Schweiz begab das Spital 

Limmattal Ende Oktober 2013 eine Anleihe 

im Betrag von 100 Millio nen Franken 

mit einem Coupon von 1,875 Prozent 

und einer Laufzeit von zehn Jahren. Die 

ersten Massnahmen für den Rohbau 

des Neubauprojekts im Limmattal werden 

noch diesen Sommer starten (siehe 

Kasten Bauprojekt «LimmiViva»). 

Weitere Spitäler folgten dem Positivbeispiel 

aus dem Kanton Zürich. Das Regio- 

nalspital Emmental, ein Akutspital mit 

Standorten in Burgdorf und Langnau 

im Kanton Bern, initiierte im Frühjahr 

2014 in Zusammenarbeit mit der Credit 

Suisse eine Anleihe über 75 Millionen 

«Das Pflänzchen des freifinanzierten 

Spitalbaus spürt 

hierzulande den frischen 

Frühlingshauch.» 

Peter Gallmann, Immexpert 

Franken für seine geplanten Um- und 

Neubauten am Spitalstandort Burgdorf. 

Die Anleihe kotiert an der Schweizer 

Börse SIX und wurde durch einen Bankkredit 

von Credit Suisse und Berner 

Exkurs: 

Ratingvergabe an Spitäler – nicht immer ganz einfach 

Im Gegensatz zur Ratingvergabe 

an private Unternehmen ist die 

konzeptionelle Unterscheidung 

zwischen «Stand-alone-Rating» und 

«Emittenten-Rating» im Segment 

der staatsnahen Unternehmen 

bedeutend. Während das «Standalone-Rating» 

allfällige explizite 

Garantien durch Dritte berücksichtige, 

könne das «Emittenten-Rating» 

komplementär von der Unterstützung 

durch die öffentliche Hand als 

Eigentümerin bzw. Trägerin eines 

Instituts profitieren, schreibt die 

Ratingagentur Fedafin AG mit Sitz 

in Widnau. Aufgrund bestehender 

Garantien wiesen staatsnahe Unternehmen 

oftmals signifikant schlechtere 

Finanzkennzahlen auf als private 

Unternehmen, heisst es dort. 

Vor allem die häufig beobachtbare 

«Null-Gewinn-Bedingung» schlage 

sich in tieferen Bilanzratings 

nieder, erklären die Fedafin- 

Experten. 

Der Grundversorgungscharakter 

dieser staatsnahen Unternehmen 

mache sich daher auch in der 

Bonitätsbeurteilung von Spitälern 

oftmals bemerkbar. Zwar sei mit 

der neuen Schweizer Spitalfinanzierung 

die Absicht verbunden, dass 

die Kantone keine Beiträge mehr 

ausrichten, welche über die eingeführten 

Fallpauschalen hinausgehen. 

Realistisch betrachtet haben einige 

Kantone jedoch weiterhin vielfältig 

ausgestaltete Haftungs-, Defizit- und 

Finanzierungsgarantien legislativ 

eingeführt. Andere Kantone halten 

sich wiederum streng an die Forderungen 

der neuen Spitalfinanzierung, 

was momentan dazu führe, 

dass bedeutende Ungleichgewichte 

zwischen den kantonalen Regelungen 

bestehen und man hier sprichwörtlich 

«von unterschiedlich langen 

Spiessen» sprechen muss. 

Die Fedafin AG geht davon aus, 

dass auch in Zukunft zahlreiche Anpassungsvorgänge 

wie Schliessungen 

und Fusionen die Schweizer 

Spitallandschaft verändern werden. 

Insbesondere Regionalspitäler seien 

heute gegenüber Kantonsspitälern 

einem stärkeren Wettbewerb 

ausgesetzt. Künftig sei daher mit 

«einem kontinuierlichen Reformprozess 

im regulatorischen Umfeld des 

Gesundheitssektors zu rechnen». 

Zudem sei nicht auszuschliessen, 

dass Kantone, welche bereits jetzt 

die Forderungen der neuen Spitalfinanzierung 

weitgehend erfüllen, den 

Druck auf eidgenössischer Ebene 

entsprechend aufbauen werden, um 

die in anderen Kantonen eingerichteten 

Defizit- und Haftungsgarantien 

zu unterbinden. Sie wollen damit 

verhindern, dass die bisher in diesem 

Bereich untätigen Kantone ihre 

Spitäler auch weiterhin mit expliziten 

Haftungs- und Defizitgarantien 

ausstatten und somit die realen 

Bonitätsverhältnisse verfälschen. 

Wichtig sei es daher, bei der Risikound 

Bonitätsbeurteilung im Gesundheitssektor 

aktuelle Entwicklungen 

im regulatorischen und politischen 

Umfeld entsprechend zu berücksichtigen. 

(mr)


Titel-Thema 

23 

Zürich 

Neues Bettenhaus 

fürs Triemli-Spital 

Kantonalbank ergänzt. Die Absicherung 

der Kredite erfolgte darüber hinaus mit 

einer Bürgschaft des Kantons Bern in 

Höhe von 14,4 Millionen Franken. Der 

Abschluss der Bauarbeiten in Burgdorf 

ist für 2018 geplant. Die Bettenzahl dort 

soll damit von knapp 140 auf rund 200 

erhöht werden. Zusammen mit dem 

Standort Langnau wird das Spital Emmental 

nach den Baumassnahmen in 

Zukunft rund 260 Betten bieten können. 

Emissionen mehrfach 

überzeichnet 

ANZEIGE 

Stadtspital Triemli, Zürich: das neue Bettenhaus 

Auch das Spital der GZO Gesundheitsversorgung 

Zürcher Oberland AG in 

Wetzikon nutzte im Mai vergangenen 

Jahres seine Finanzierungschance mit 

einem ähnlichen Anleihe-Modell und 

nahm Kapital im Wert von 170 Millionen 

Franken auf. In Planung sind der 

Bau eines neuen Bettenhauses und 

die Sanierung eines bestehenden, 1977 

errichteten Hochhauses. Die Spitalanleihe 

mit dem Titel «17⁄8% GZO Spital 

Wetzikon 2014/2025» ist mit einem 

Zinscoupon von 1,875 Prozent ausgestattet, 

hat eine Laufzeit von zehn Jahren 

und wurde mithilfe der UBS an den 

Markt gebracht. 

All diesen Projekten im Schweizer Gesundheitssektor 

ist gemein: Die Art 

Geldanlage ist für Privatinvestoren in 

der derzeitigen Niedrig- beziehungsweise 

Negativzinsphase überaus reizvoll. 

Besitzen sie doch laut Marktteilnehmern 

ähnlich hohe Sicherheiten 

und niedrige Ausfallrisiken wie der Abschluss 

eines langfristigen Büromietvertrags 

mit einer Stadt- oder Kantonsverwaltung. 

Kein Wunder also, dass die 

bislang emittierten schweizerischen 

Spitalanleihen reissenden Absatz fanden 

und alle überzeichnet waren. Ob 

dieser ganz spezielle Frühling bei der 

Finanzierung von Gesundheitsimmobilien 

weiter anhält oder gar noch neue 

und grössere Blüten treibt, wird sich in 

den kommenden Jahren zeigen. 

Die 100 Köpfe der Schweizer 

Immobilienwirtschaft 2015. 

Nominieren Sie Ihren Favoriten. 

Im «Who is who» vom Juli/August präsentieren wir Ihnen 

die 100 Köpfe, die der Schweizer Immobilien- und Baubranche 

Glanz und Leben verliehen haben. 

Jetzt abstimmen: 

www.immobilienbusiness.ch/100K 

Das derzeit noch im Bau befindliche 

neue Bettenhaus am Zürcher Stadtspital 

Triemli am Fusse des Uetliberges 

wird voraussichtlich 2016 in Betrieb 

genommen. Bereits im Jahr 2007 

hatte das Stimmvolk mit 89,7 Prozent 

Ja-Stimmen einen städtischen Kredit 

in Höhe von 290 Millionen Franken 

für das Projekt gutgeheissen. Das 

neue Ensemble wird aus Bettenhaus, 

saniertem Hochhaus mit Sockelbau 

und einem Behandlungstrakt bestehen. 

Der 15-stöckige Neubau ergänzt in 

Zukunft das 20-geschossige Hauptgebäude 

aus den 1970er-Jahren und wird 

550 Betten für die stationäre medizinische 

Behandlung beherbergen. Hinzu 

kommen sämtliche Bettenstationen, 

die Notfallstation sowie Frauen- und 

Kinderklinik. Das neue Bettenhaus 

ist ein langgezogener 50 Meter hoher 

Baukörper mit gläserner Fassade auf 

einer Grundfläche von 3.500 Quadratmetern 

und erfüllt mit dem Einsatz von 

Recyclingbeton die Vorgaben für den 

Gebäudestandard «Minergie-P-Eco», 

der spezifische Heizwärmebedarf 

entspricht künftig einem Drei-Liter- 

Haus. Der Betrieb des Spitals mit neuer 

Energie- und Gebäudetechnik soll 

weitgehend CO2-neutral erfolgen. Der 

Wärmebedarf wird zu 95 Prozent aus 

erneuerbaren Energiequellen gedeckt. 

Als Energiequelle für die Regulierung 

des Raumklimas werden die Abwärme 

der Kältemaschinen sowie Erdwärme 

genutzt. Markantes Zeichen des 

neuen Triemli-Heizkraftwerks ist eine 

46 Meter hohe Kaminkonstruktion, die 

mit über 34.000 Platten aus Schiefer 

verschalt wurde. Den Entwurf für das 

neue Bettenhaus samt Kamin lieferte 

das Architekturbüro Aeschlimann Hasler 

Partner. Von 2017 bis 2020 soll dann 

auch das Hauptgebäude instand gesetzt 

und für die Ambulatorien und die Spitalverwaltung 

umgenutzt werden; die 

drei Personalhochhäuser werden ab 

2021 zurückgebaut. Das Baumanagement 

hat die GMS Partner AG (Zürich) 

übernommen. (mr)

Titel-Thema 

24 


Mehr Mut zur Nische 

Investmentmärkte – In den klassischen Immobilienanlagesegmenten 

sind attraktive Kaufgelegenheiten Mangelware. Mehr und mehr institutionelle 

Investoren nehmen daher Nischenmärkte ins Visier. 

Von Jürg Zulliger, Bilder: Procimmo 

Investment von Procimmo: Logistik- und Industriegebäude in Muri AG 

Ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus, 

zentrumsnah gelegen und gut 

im Schuss – das ist Musik in den Ohren 

vieler privater und institutioneller 

Investoren. Noch bis vor Kurzem galt 

in einem normalen Umfeld die Regel: 

Nach Abzügen von Verwaltungskosten, 

Unterhalt und Nebenkosten erwirtschaften 

die Eigentümer mit solchen 

Objekten Renditen von fünf Prozent 

netto. In Zeiten extrem tiefer Zinsen 

und tiefer Erträge für sichere, fest verzinsliche 

Papiere wahrlich ein attraktives 

Investment. Hinzu kommt, dass 

Direktanlagen im Immobilienmarkt 

hervorragende Diversifikationseigenschaften 

gegenüber Aktien und Obligationen 

aufweisen. 

Doch die schier unstillbare Nachfrage 

auf dem Schweizer Markt treibt die Preise 

in die Höhe und drückt schwer auf die 

Anfangsrenditen. Kenner des Zürcher 

Marktes berichten von Transaktionen 

zu Höchstpreisen, bei denen unter dem 

Strich nur noch eine Rendite von etwa 

zwei bis drei Prozent brutto erzielt wird. 

Nach Abzug aller Kosten bleibt nicht viel 

übrig – gemessen an den höheren Risiken 

im Vergleich zu Obligationen jedenfalls 

viel zu wenig. 

So nimmt nicht wunder, dass die Branche 

das in der Schweiz noch relativ 

wenig bearbeitete Feld von Nischenimmobilien 

entdeckt. Johannes Schwab 

von Swiss Finance & Property hält 

dazu fest: «Wir müssen uns im Klaren 

darüber sein, dass diese Innovation 

schlicht aus der Not entstanden ist. 

Wenn kaum noch Objekte mit angemessener 

Rendite aufzuspüren sind, 

suchen die Investoren nach Alternativen.» 

Gegenüber der über Jahre sehr 

konservativen Anlagepolitik kommt 

dies einer Trendwende gleich: Im IPD- 

Index Switzerland, der das Portfolio 

institutioneller Investoren wie Versicherungen 

und Pensionskassen abbildet, 

machen Wohnimmobilien mit 

46 Prozent den Löwenanteil aus, gefolgt 

von Büros mit 29 Prozent und 

Einzelhandelsimmobilien mit 18 Prozent. 

Wenn die Renditen in diesen klassischen 

Segmenten dahinschmelzen, 

drängen sich andere Kategorien von 

Objekten und alternative Nutzungsarten 

auf. Viele Akteure in diesem neuen 

Bereich denken an Logistikimmobilien, 

Industrie, Spitäler, Hotels, Alters- und 

Pflegeheime, Seniorenresidenzen, ein 

Studenten-Campus, Gefängnisse oder 

auch Investitionen in Infrastruktur wie 

Verkehrswege oder Anlagen der Energieversorgung. 

Eine Frage der Definition 

«Nischenimmobilien definieren sich dadurch, 

dass sie nicht zu den gängigen 

Nutzungsarten gehören und der Anteil 

in den meisten Portfolios sonst gering 

ist», erläutert Schwab. Weitere Kriterien 

sind ein eher enger, weniger liquider 

Markt und ein entsprechend geringes 

Transaktionsvolumen. Die spezifischen 

Mieterstrukturen und Objekteigenschaften 

setzen auf Seite des Investors 

zudem ein besonderes Know-how voraus. 

Wie dies konkret funktioniert, er-


Titel-Thema 

25 

«Diese Innovation ist schlicht aus der Not entstanden. 

Wenn kaum noch Objekte mit angemessener Rendite aufzuspüren 

sind, suchen die Investoren nach Alternativen.» 

Johannes Schwab, Swiss Finance & Property 

«Nischenimmobilien definieren sich dadurch, dass sie nicht zu den 

gängigen Nutzungsarten gehören und ein spezifisches Know-how aufgrund 

der Mieterstrukturen und Objekteigenschaften erforderlich ist.» 

Arno Kneubühler, Procimmo AG 

läutert Arno Kneubühler von der Immobilien-Assetmanagement-Gesellschaft 

Procimmo AG, die inzwischen mehrere 

solche Gefässe aufgelegt hat: «Der Procimmo 

Swiss Commercial Fund investiert 

in der Romandie vornehmlich in 

Industrie- und Gewerbeliegenschaften 

an peripheren Lagen und mit tiefen 

Mietpreisen.» Mieter sind normalerweise 

nicht Grossunternehmen, die an den 

A-Lagen in der City von Lausanne oder 

Genf domiziliert sein müssen, sondern 

mittelständisches Gewerbe respektive 

KMU. 

Die Mieten verlaufen in diesem Markt 

relativ stabil, wenn auch die Liegenschaften 

aufgrund ihrer Lage öfters 

Leerstände aufweisen und aufgrund 

ihres baulichen Zustandes nicht gerade 

das allerbeste Erscheinungsbild 

abgeben. Oft sind KMU selbst die Verkäufer, 

Privatpersonen oder andere 

Fonds, denen das so ausgerichtete Objekt 

nicht in die Strategie passt. 

Der Vorzug liegt aber ohne Zweifel 

darin, dass die Kaufpreise für solche 

Objekte relativ günstig sind. Dementsprechend 

bewegen sich die Renditen 

auf einem deutlich höheren Niveau. 

Die Investoren achten darauf, dass die 

Objekte eine Rendite von mindestens 

sieben Prozent brutto erzielen. Zwar 

handelt es sich um ein anspruchs- 

ANZEIGE 

SPITAL-IMMOBILIEN AUF 

DER INTENSIV? 

CAMPOS WIRKT WIE EIN HEILMITTEL – 

KLICKEN SIE SICH INS CAMPOS-VIDEO «FLÄCHEN- 

AUSWERTUNGEN NACH REKOLE UND DIN 13080» 

ODER FRAGEN SIE IHRE KOLLEGEN*. 

* Wir geben Ihnen gerne den Kontakt zu begeisterten Kollegen: info@icfm.ch 

Michael Ulli 

Geschäftsführer ICFM AG 

« Erfassen Sie Ihre Spital-Infrastrukturkosten 

verursachergerecht und legen Sie die 

Kosten transparent um. Mit unserem 

CAFM-Webportal CAMPOS haben Sie 

Ihre Spital-Immobilien im Griff. 

Gerne unterstützen wir Sie beim Aufbau. 

» 

Erfahren Sie mehr zum Thema Flächenauswertungen 

nach Rekole und DIN 13080: 

https://www.campos.ch/video/flächen 

MACHT IMMO’S MOBIL. 

ICFM AG, 8902 Urdorf, Tel. +41 (0)43 344 12 40, info@icfm.ch, www.icfm.ch

Titel-Thema 

26 


volles Geschäft mit einem recht weit 

gestreuten Besitz und höchst unterschiedlichen 

Mietern – doch über einen 

längeren Zeithorizont betrachtet, ist 

die Geschäftsidee durchaus schlüssig. 

Aus Sicht Kneubühlers kommt noch 

hinzu, dass viele Objekte Potenzial aufweisen: 

Solche typischen Gewerbeimmobilien 

weisen oft unternutzte oder 

temporär leer stehende Flächen auf, 

zugleich bietet die jeweilige Bau- und 

Zonenordnung meist sehr viel Spielraum, 

die Gebäude längerfristig zu 

verbessern, höher zu bauen und die 

einmal gekauften Areale zu verdichten. 

Risiken abwägen 

«Ein wichtiges Kriterium bei Nischenimmobilien 

ist der Drittverwendungszweck 

der Flächen», erläutert Johannes 

Schwab. Bei Nischenimmobilien 

handelt es sich öfters um spezielle Gebäude, 

etwa eine Industriehalle, die 

für einen ganz bestimmten Mieter und 

eine ganz bestimmte Produktion ausgelegt 

ist. Wenn dann auch noch die 

Lage eher zweitklassig ist, muss der 

Investor verschiedene Risiken ins Kalkül 

ziehen: Wenn die Flächen dem Mieter 

nicht mehr dienen oder dieser das 

Geschäft aufgibt, wird man nicht ohne 

Weiteres einen Ersatz finden. Hier 

drängt sich der Vergleich oder eben der 

Unterschied zum klassischen Geschäft 

mit Mietwohnungen auf: Eine gute 

Wohnung an zentraler Lage einer Stadt 

oder Agglomeration kann praktisch 

beliebig vielen anderen Mietern genauso 

als Heim dienen. Welche zusätzlichen 

Risiken mit speziellen Immobilien 

verbunden sind, musste vor noch nicht 

allzu langer Zeit der CS Fonds Hospitality 

mit dem Intercontinental Hotel in 

Davos erfahren: Wenn der Betreiber 

des Hotels finanziell pleite ist, hat natürlich 

auch der Eigentümer ein Problem, 

da er ja den Betrieb nicht selbst 

führen kann und es nicht beliebig viele 

Pächter gibt, die als Alternative infrage 

kommen und das Geschäft auch erfolgreich 

lancieren können. 

«Investoren in diesem Segment müssen 

sich daher sehr intensiv mit den 

Risiken ihrer Mieterschaft auseinandersetzen», 

sagt Johannes Schwab. 

Aus Anlegersicht sind für die zusätzlichen 

Risiken entsprechende Zuschläge 

bei der Renditeerwartung vorzunehmen. 

Ein Abschlag lässt sich unter 

Umständen rechtfertigen, wenn der 

Betreiber eine ausgezeichnete Bonität 

aufweist und einen sehr langjährigen 

Mietvertrag unterzeichnet. Dies ist 

zum Beispiel bei einem Campus-Projekt 

an der EPFL Lausanne der Fall. 

Hier haben die Credit Suisse Immobilienfonds 

CS REF LivingPlus und der 

CS REF Hospitality einen Campus mit 

Kongresszentrum, gemischten Nutzungen 

und studentischem Wohnen 

realisiert und langfristig an die EPFL 

vermietet. 

Es ist aber offensichtlich, dass sich der 

Markt weiter in diese Richtung öffnen 

wird. Typisch dafür sind die Übernahme 

der Tertianum Gruppe (betreutes 

Wohnen, Pflegeheime) durch die Im- 

ANZEIGE 

Master of Advanced Studies 

MAS Immobilienmanagement 

Erweitern Sie Ihr Know-how und Ihre Karrierechancen! 

– Immobilieninvestments gewinnbringend führen 

– Immobilien optimal nutzen 

– Projekte erfolgreich entwickeln 

Start 11. Lehrgang: 2. September 2015 

Info-Veranstaltung: 28. April 2015, 17.45 Uhr, IFZ, Zug 

Konferenz 

Immobilienmarketing 

– Wie erfolgreiches Marketing im Internet und in Social Media funktioniert 

– Wie Sie komplexe Wohn- und Büroobjekte erfolgreich vermarkten 

– Wie Sie sich, Ihre Firma und Ihre Objekte zu einem starken Brand entwickeln 

– Wie Sie durch Empfehlungen erfolgreich Kunden gewinnen 

– Als Immobilien- und Vertriebsprofi holen Sie sich das notwendige Update 

um in den schwieriger werdenden Märkten erfolgreich zu bestehen! 

Donnerstag, 7. Mai 2015, 8.45 – 17.15 Uhr 

Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, Grafenauweg 10, Zug 

CHF 790.– inkl. Mittagessen und Unterlagen 

www.hslu.ch/ifz-weiterbildung, T +41 41 757 67 67, ifz@hslu.ch


Titel-Thema 

27 

mobiliengesellschaft SPS oder auch 

ein Fonds von Swisscanto, der ebenfalls 

vornehmlich in Gewerbeobjekte 

investiert. Noch eindrücklicher sind 

einige ausländische Beispiele: Die 

Gesellschaft Northern Horizon Capital 

investiert zum Beispiel in ganz bestimmte 

Immobiliensektoren wie Pflege- 

und Altersheime, Farmland und 

Wälder. Oder nehmen wir als Beispiel 

Aviva Investors aus UK: Der Vermögensverwalter 

mit über 200 Milliarden 

Britischen Pfund under Management 

lancierte grosse Infrastrukturfonds 

und andere Spezialthemen wie Gesundheitsimmobilien. 

In der Schweiz 

wären hier auch noch viele Möglichkeiten 

denkbar: Anlagen der Energieversorgung, 

Gebäude der öffentlichen 

Hand, von Post oder SBB, Infrastruktur 

der Kommunen oder anderer Körperschaften 

der öffentlichen Hand. Wenn 

der Betreiber seine Tätigkeit auf Dauer 

auslegt, könnten mit solchen neuen 

Formen ohne Zweifel sichere, langfristige 

Erträge erwirtschaftet werden. 

IPD/W&P 

Total Return sinkt weiter 

Am 23. März 2015 wurde der 

Schweizer Immobilienindex für 

direkte Immobilienanlagen veröffentlicht. 

Gemäss Medienmitteilung 

betrug die Gesamtrendite 

(Total Return) im Jahr 2014 über 

alle Liegenschaftskategorien 

5,3 Prozent. Während sich die 

Netto-Cashflow-Rendite mit 

einem Wert von 4,3 Prozent sehr 

stabil entwickelt hat, sank die 

Wertänderungsrendite auf nur 

noch 1,0 Prozent. Damit liegt die 

Gesamtperformance 70 Basispunkte 

unter dem letztjährigen 

Niveau. Bereits seit drei Jahren 

sinkt der Total Return über alle 

Liegenschaften; im 2011 wurde 

noch eine Gesamtrendite von 

7,8 Prozent erzielt. Die beste 

Performance wurde erneut mit 

Wohnimmobilien erzielt. Der 

Total Return liegt bei 6,1 Prozent 

(Netto-Cashflow-Rsendite: 4,1%); 

dies entspricht einem Rückgang 

von 40 Basispunkten gegenüber 

2013. Die weiteren Hauptnutzungen 

folgen mit einem grösseren 

Abstand und weisen deutliche 

Rückgänge im Vergleich zum 

Vorjahr auf: Handelsimmobilien 

performen noch mit 5,3 und Büroliegenschaften 

mit 4,2 Prozent. 

Nur der Total Return von Industrieliegenschaften 

hat sich im Vergleich 

zum letzten Jahr erhöht, 

und zwar um 20 Basispunkte auf 

4,8 Prozent. 

www.ipd.com/indexes/index. 

html?country=Switzerland 

ANZEIGE 

Bildung für die 

 

Kompaktkurs 

Immobilien Portfolio- und Assetmanagement 

Anmeldeschluss 12. Mai 2015 

CUREM – Center for Urban & Real Estate Management 

Telefon 044 208 99 99 oder www.bf.uzh.ch/curem


28 


Neue Vorzeichen in 

der Romandie 

Standorte – Auf den Immobilienmärkten der Romandie zeichnet sich 

eine Normalisierung ab; im Topsegment kommen die Preise unter Druck. 

An Attraktivität für Investoren verliert die Region dadurch nicht. 

Von Jürg Zulliger, Bilder: Genève Tourisme, PD, Adrien Barakat 

Bleibt ein beliebtes Pflaster: der Immobilienmarkt der Romandie 

Zwischen 2005 und 2012 erlebte die 

Romandie eine ausgesprochen dynamische 

Entwicklung: Allein im Kanton 

Genf wurden einige Zehntausend Stellen 

neu geschaffen, die Region profitierte 

vom Ruf und Renommee Genfs, 

das seit jeher als Domizil internationaler 

Organisationen und global tätiger 

Konzerne eine hohe Ausstrahlungskraft 

besitzt. Dementsprechend kletterten 

die Mietpreise und noch mehr 

die Kaufpreise für Wohneigentum rund 

um das Genferseebecken so massiv und 

schnell wie sonst kaum in der Schweiz 

in die Höhe. Heute steht die Romandie 

hingegen an einer wichtigen Weggabelung, 

wie Jean-Jacques Morard von der 

traditionsreichen Westschweizer Firma 

de Rham feststellt: «Derzeit sind immer 

noch sehr viele Projekte aus der Hochkonjunkturphase 

in Planung oder Bau. 

Diese Neubauten stehen aber im Widerspruch 

zum aktuellen Umfeld mit einer 

schwächer werdenden Nachfrage und 

rückläufiger Immigration aus dem Ausland.» 

Jean-Jacques Morard hat selbst 

die Konsequenzen daraus gezogen und 

konzentriert sich mit seiner Firma vor 

allem auf die Bewirtschaftung und nicht 

mehr auf den Verkauf von Wohneigentum. 

Zugleich ist Morard Präsident des 

Westschweizer SVIT. 

Fokus am Genfersee 

Die Liste aktueller Projekte ist tatsächlich 

beeindruckend: Vor allem im Raum 

Genf laufen viele Projektentwicklungen 

weiter, etwa auf dem Areal der Kaserne 

«Les Vernets», wo eine grosse neue 

Überbauung mit gemischten Nutzungen 

geplant ist. Der Architekturwettbewerb 

ist bereits abgeschlossen, und 

der Investorenwettbewerb durchläuft 

aktuell die Schlussphase. Vorgesehen 

sind unter anderem über 1.500 Neubau - 

wohnungen, öffentliche Plätze und Gewerberäume. 

Weitere Schwergewichte 

im Raum Genf liegen entlang des Schienennetzes, 

das derzeit mit der S-Bahn 

CEVA stark ausgebaut wird. Den wichtigen 

Verkehrsadern der SBB entlang 

befinden sich rund um die Bahnhöfe 

grosse Entwicklungsareale, so beispiels - 

weise La Praille, Eaux-Vives oder 

Chêne-Bourg. Hinzu kommen weitere 

Neubauten, etwa das «Quartier de 

l’Etang». Auch in der Stadt Lausanne 

und in der umliegenden Agglomeration 

läuft die Projektierungstätigkeit 

ungebremst weiter: Unter dem Namen 

«Méta morphose» sind im Westen Lausannes 

unter der Federführung der



29 

Mit dem Projekt «Valouest» schafft die Realstone SA in Lausanne 358 neue Mietwohnungen zu erschwinglichen Preisen. 

Stadt verschiedenste Neubauvorhaben 

in der Pipeline, wobei von insgesamt 

rund 3.000 Neubauwohnungen die 

Rede ist. 

So wie in anderen städtischen Zentren 

zeichnete sich in den letzten Jahren ein 

gewisser Verdrängungseffekt ab: Wer 

in Genf oder Lausanne keine Wohnung 

mehr zu erschwinglichen Preisen fand, 

wich in Richtung Fribourg oder Unterwallis 

aus. Auf zwar tieferem Niveau, 

aber dennoch deutlich messbar, kam 

es in diesen Regionen zu Preissteigerungen 

auf dem Immobilienmarkt. 

Wenn sich nun das Blatt in der Westschweiz 

wendet und die Nachfrage zurückgeht, 

stellt sich die Frage nach den 

Zukunftsaussichten der zuletzt noch 

geplanten Neubauten an den weniger 

zentralen Lagen. «Um die urbanen 

Räume Genf oder Lausanne muss man 

sich bestimmt keine Sorgen machen», 

so Jean-Jacques Morard, «für andere 

Regionen wie Estavayer, La Broye, 

Nord Vaudois oder Aigle/Chablais sind 

die Aussichten für die nächsten Jahre 

aber unsicherer geworden.» 

Hervé Froidevaux von Wüest & Partner 

in Genf geht davon aus, dass die städtischen 

Immobilienmärkte im Grossraum 

Genf und Lausanne weiterhin 

unter einem günstigen Vorzeichen stehen 

werden: «Gewisse Vermarktungsschwierigkeiten 

sind bei eher teureren 

Eigentumswohnungen absehbar, aber 

dies gilt kaum für Mietwohnungen in 

den Städten, da dort die Nachfrage auf 

mehrere Jahre hinaus stark bleiben 

wird.» Froidevaux nimmt zugleich eine 

klare Unterscheidung zwischen den 

Wohnungsangeboten und dem Markt 

für Anlageobjekte vor: «Das Interesse 

von privaten wie von institutionellen Investoren 

ist ungebrochen.» Auffallend 

ist laut Jean-Jacques Morard eine Konkurrenzsituation 

zwischen Westschweizer 

Privatinvestoren und institutionellen 

Anlegern, viele davon aus der Deutschschweiz: 

Diverse Immobilienfonds, aber 

auch die grossen Player wie CS, UBS 

und Swiss Life mit ihren verschiedenen 

Anlagegefässen verfolgen für die Romandie 

strategische Expansionspläne 

und sind teils auch bereit, hohe Preise 

für Akquisitionen zu zahlen. 

«Go West» beim 

Asset Management der CS 

Nehmen wir als Beispiel das Real Estate 

Asset Management der CS: Wie 

gross der Anlagebedarf seitens der 

verschiedenen Immobilienfonds und 

Immobilien-Anlagestiftungen ist, zeigt 

allein die Summe der Akquisitionen im 

Jahr 2014: Insgesamt waren es 1.150 

ANZEIGE 

GESUCHT: 

Anlageprofil: www.hig/gesucht 

Millionen Franken, die für Objekte und 

Landparzellen für Bauprojekte neu 

investiert wurden. Der Anteil der Romandie 

beträgt durchschnittlich etwa 

20 Prozent. Mit dem Ausbau des eigenen 

Netzwerks soll weiteren Akquisitionen 

der Weg geebnet werden. Auch 

unter den heute veränderten Rahmenbedingungen 

mit eingetrübten Aussichten 

für die Binnenkonjunktur bei sich 

zugleich ausdehnenden Flächenangeboten 

auf dem Immobilienmarkt hält 

das Asset Management der CS an der 

Strategie fest, das Portfolio in der Romandie 

im Rahmen der Strategie «Go 

West» weiter auszubauen. «Die Region 

ist und bleibt interessant, weil sie zur 

Schweiz gehört, die gegenüber Europa 

politisch und wirtschaftlich noch lange 

einen Vorsprung haben wird», betont 

Beat Schwab, Leiter des Real Estate 

Asset Management der CS. Weil im 

Herbst 2014 der neue Fonds CS REF 

LogisticsPlus lanciert wurde, liegt derzeit 

ein gewisser Fokus bei der Akqui- 

Immobilien in urbaner Lage 

zur langfristigen Anlage. 

Kontakt: HIG Asset Management AG 

Löwenstrasse 25 · 8001 Zürich · info@hig.ch


30 


Laut Hervé Froidevaux von Wüest & 

Partner müssen die Märkte in der Westschweiz 

sehr differenziert betrachtet 

werden: So ist die Nachfrage nach Büsition 

von Logistikimmobilien. Als weiteres 

Zukunftsthema stehen daneben 

auch Gesundheitsimmobilien im Vordergrund. 

Letzten Endes geben aber in 

jedem Einzelfall die risikoadjustierten 

Renditen den Ausschlag dafür, ob ein 

bestimmtes Objekt erworben wird oder 

nicht. Beat Schwab und sein Team sind 

sich auch im Klaren darüber, dass der 

Erfolg in diesem Ausbauschritt letztlich 

von den Kontakten und dem Knowhow 

vor Ort abhängig ist. «Wir haben in 

unserem Team Immobilienspezialisten 

in allen Fachbereichen, mit Netzwerken 

in der Westschweiz und können 

als Teil der Credit Suisse zudem auf ein 

lokal stark verankertes Filialnetzwerk 

aus dem Kundengeschäft zurückgreifen», 

erläutert Beat Schwab. 

Seit die Leit- und Kapitalmarktzinsen 

in den negativen Bereich rutschten, 

werden vor allem für Wohnimmobilien 

sehr hohe Preise bezahlt. Der Zustrom 

neuen Geldes in den Immobilienmarkt 

hält unvermindert an. Die Anfangsrenditen 

für solche Investments in der Romandie 

sind dementsprechend tief. Et- 

was selektiver sind die Investoren bei 

Gewerbe- und Büroimmobilien oder 

bei Shoppingcentern. Hier gehen die 

Investoren von erhöhten Risiken aus 

und kalkulieren eher mit einer an sich 

«korrekten» Rendite, die den Investor 

für die eingegangenen Risiken entschädigt. 

Doch für 1a-Lagen werden 

auch hier nach wie vor sehr stolze Preise 

bezahlt. Das zeigt etwa die Handänderung 

eines Geschäftshauses an der 

«Um die urbanen Räume Genf 

oder Lausanne muss man sich bestimmt 

keine Sorgen machen.» 

Jean-Jacques Morard, de Rham Immobilier 

«Die Region ist und bleibt interessant.» 

Beat Schwab, Credit Suisse Real Estate Asset Management 

Rue du Rhône in Genf, das Swiss Life 

neulich von der UBS übernahm. Offizieller 

Kaufpreis: 535 Millionen Franken. 

Ertragslage hat Zenit 

überschritten 

ANZEIGE 

Ein Anschluss für alles: Digital TV, Internet und Festnetztelefonie 

Der 3-in-1 Kabelanschluss beinhaltet bereits: 

Digital TV 

∙ Digitales Fernsehen direkt aus der Kabeldose – ohne Set Top Box. 

∙ Viele Sender in garantierter HD-Qualität unverschlüsselt empfangbar. 

∙ Fernsehen, wo immer Sie sind und wann immer Sie wollen – auf dem 

Fernseher und dank der Horizon Go App auf dem Laptop oder auf 

dem Smartphone. Zusätzlich gibt es MyPrime Light: eine Auswahl an 

Kindersendungen, Dokumentationen, Filmklassikern und Serien auf Abruf. 

Internet 

+ 

Service Plus – 

das Servicepaket 

für Ihre Liegenschaft 

upc-cablecom.ch/ 

serviceplus 

∙ Ohne Zusatzkosten im Internet surfen mit 2 Mbit/s. 

∙ Zugang zu superschnellem Internet über das Glasfaserkabelnetz. 

Telefonie 

+ 

∙ Festnetzanschluss ohne monatliche Grundgebühren inbegriffen 

(Basic Phone). 

∙ Mit der upc Phone App überall unterwegs zu Festnetzkosten oder 

Festnetztarifen telefonieren – sogar im Ausland! 

Und das alles ist in jedem Raum mit 

einer Kabeldose verfügbar. 

Weitere Infos unter 0800 66 88 66 oder 

upc-cablecom.ch/3in1kabel 

Mehr Leistung, mehr Freude.



31 

Das Swiss Convention Center der EPFL in Lausanne – ein Investment des CS REF LivingPlus und CS REF Hospitality 

roflächen nicht pauschal und flächendeckend 

schwächer geworden. Etwas 

schwieriger wurde es sicher im Hochpreissegment, 

doch Büroflächen an 

städtischen Lagen zu Preisen im mittleren 

Bereich erfreuen sich einer konstanten 

Nachfrage. Generell unter Druck 

kommen praktisch in allen Segmenten 

die teuren Objekte. Das gilt besonders 

auch für den Markt an Zweitwohnungen, 

wo die Unsicherheiten rund um die 

Zweitwohnungsinitiative und der starke 

Franken Spuren hinterlassen. «In Tourismusregionen 

wie in Verbier verzeichnet 

man ein sehr grosses Angebot an 

Kaufobjekten zu hohen Preisen, aber 

vergleichsweise wenig Transaktionen», 

sagt Hervé Froidevaux. Professionelle 

Investoren werden in den nächsten 

Jahren selbst bei den Wohnimmobilien 

kaum noch mit steigenden Erträgen 

rechnen können, zumindest solange 

nicht aufgrund höherer Referenzzinsen 

Anpassungen nach oben möglich werden. 

Aufgrund von Angebot und Nachfrage 

auf dem Wohnungsmarkt werden 

die Mieten jedoch nicht mehr weiter 

steigen. Davon ist Experte Jean-Jacques 

Morard überzeugt: «Die Phase, als 

Investoren mit grosser Sicherheit auf 

steigende Erträge setzen konnten, dürfte 

vorüber sein. Da und dort könnten die 

Wohnungsmieten sogar sinken.» 

ANZEIGE 

Innovative 

Dienstleistungen 

für effiziente Spitäler 

STANDORTANALYSE 

Wir helfen bei der Suche und Bewertung 

des optimalen Standortes für ihr Spital. 

BETRIEBSKONZEPT 

Wir erstellen ein flexibles und leistungsfähiges 

Betriebskonzept, angepasst an die Nutzerbedürfnisse. 

BETREIBERMODELL 

Wir arbeiten eng mit Ihnen zusammen, damit jeder 

seine Stärken einbringen kann. 

BETRIEBSKOSTENGARANTIE 

Unsere Betriebskosten- und Energieverbrauchsgarantie 

ermöglicht Ihnen eine zuverlässige Planung. 

www.bouygues-es.ch 

Bild: Eric SEMPE 

Kontakt: enzo.moliterni@bouygues-es.com


32 


Urbane Entwicklungen 

in der Romandie 

Stadtentwicklung – Auf ehemaligen Bahnarealen oder rund um neue Bahnknotenpunkte 

schaffen Veränderungen neuen Raum in der Romandie – an besten Lagen 

für städtebauliche Innovationen. 

Von Jürg Zulliger, Bilder: Louhat – FHY / SDOL 2015, SBB 

Malley Gare: SBB Immobilien entwickeln hier mit verschiedenen Partnern ein neues städtisches Zentrum. 

Das Projekt «Entrepôts» mitten in Renens 

ist exemplarisch für die anstehenden 

Aufgaben in weiten Teilen der 

Schweiz. Wie überall besteht auch hier 

die Herausforderung in der nachhaltigen 

Umgestaltung und Aufwertung 

bestehender Quartiere. Lausanne 

West etwa besteht aus neun Gemeinden 

mit rund 65.000 Einwohnern und 

verzeichnet ein dynamisches Bevölkerungswachstum. 

Im Zentrum der 

Entwicklung steht die Stadt Renens. 

Der 300 Meter vom Bahnhof entfernt 

liegende Sektor «Entrepôts» wird heute 

für Gewerbezwecke und als Lagerfläche 

genutzt. Die SBB als Grundeigentümerin 

haben im Sommer 2008, 

in Absprache mit der Gemeinde, einen 

Wettbewerb zur Stadtentwicklung in 

Form eines Studienauftrags ausgeschrieben. 

Konkret geht es darum, in 

diesem Sektor ein neues Quartier mit 

enger Verknüpfung zur Stadt und hoher 

Lebensqualität zu schaffen. Das 

Projekt sieht eine grundlegende Umgestaltung 

des Stadtteils vor. Es werden 

neue Wohnungen, Büroflächen und 

Gewerbelokale geschaffen. Im Weiteren 

sind die teilweise Fortführung der 

gewerblichen Aktivitäten und die Integration 

eines neuen Bildungszentrums 

geplant; dabei handelt es sich um ein 

Gymnasium des Kantons Waadt, das 

schon im Bau ist. Das Areal umfasst 

eine Grundstücksfläche von rund 

15.000 Quadratmetern. 

Entstehen sollen 37.000 Quadratmeter 

Bruttogrundfläche für einen Mix aus 

Wohnungen, Gewerbe, Büros und öffentlichen 

Einrichtungen. 

Projektpartner sind die SBB, die Stadt 

Renens und der Kanton Waadt. Der 

Quartierplan liegt bereits vor; der Architekturwettbewerb 

ist noch im Gang. 

Die Realisierungsphase soll im nächsten 

Jahr beginnen. 

Um die verschiedenen Interessen der 

Quartierbevölkerung und der drei be-



33 

«Entrepôts» in Renens: Hier wächst neuer Raum für Wohnen, Arbeiten und gesellschaftliches Leben. 

teiligten Grundeigentümer SBB, Fenaco 

und Kanton Waadt abzustimmen, 

braucht es eine sorgfältige Planung 

und Koordination. Die Bauherrschaft 

und die beteiligten Planer legen grossen 

Wert darauf, dass der Ort künftig 

hohen architektonischen und gesellschaftlichen 

Ansprüchen genügt. Die 

künftigen Aussenräume sollen eine 

attraktive Umgebung bieten, der künftigen 

Quartierbevölkerung eine Identifikation 

ermöglichen und spannenden 

Raum für Begegnung, soziales Leben 

und Arbeit schaffen. Der Gedanke der 

Nachhaltigkeit fliesst in allen Aspekten 

ein, indem auch Fachleute für Mobilität, 

Energieeffizienz, Städtebau, Umwelt, 

Entsorgung etc. in der Projektierung 

mitwirken. Das Quartier beteiligt 

sich am Masterplan für Lausanne West 

(Schéma directeur de l’Ouest lausannois 

(SDOL), mit dem Ziel, die Lebensqualität 

und das Bild der Region Lausanne 

West zu steigern. 

La Chaux-de-Fonds 

Die Behörden von La Chaux-de-Fonds 

haben bereits 2007 den Grundsatzentscheid 

gefällt, auf dem Areal des 

ehemaligen Güterbahnhofs ein neues 

Stadtquartier unter dem Namen «Le 

Corbusier» zu planen. Diese Aufwertung 

des ehemaligen Bahnareals soll 

zugleich eine Hommage an den grossen 

Architekten sein, der in der Uhrenstadt 

im Jura geboren wurde. Schon allein 

die Ausmasse des gesamten Areals 

sind mit rund 49.000 Quadratmetern 

Fläche beeindruckend. Auf lange Sicht 

bietet das Areal ein Potenzial mit neuen 

Wohnungen für über 1.000 Menschen, 

insgesamt etwa 20 Gebäude, die 

nebst Wohnraum auch gewerbliche 

und administrative Nutzungen umfassen 

werden. 

Eine gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft 

plant zudem ein Wohnhaus 

mit 36 Wohnungen, für ein gemischtes, 

generationenübergreifendes Wohnen. 

Das Areal zeigt ohne Zweifel grosse, 

neue Perspektiven für La Chaux-de- 

Fonds auf, die das Gesicht der Stadt, 

die Fussgängerbewegungen und das 

Gewerbe beeinflussen werden. Da ist 

zum einen die zentrale Lage mitten 

in der Stadt, zum anderen die Nähe 

zum Bahnhof und zu diversen Einkaufsmöglichkeiten 

in der Nähe. Die 

Entwicklung des Areals erfolgt in Kooperation 

mit mehreren Partnern: Ein 

Baufeld ging ins Eigentum der Stadt La 

Chaux-de-Fonds über, die Gebäude für 

ein neues Hotel und für die Justizbehörden 

plant. Auf dem Baufeld B sind 

die Bauarbeiten für neue Wohnbauten 

im Gang. Weitere Baufelder, die zuerst 

geräumt und saniert werden müssen, 

sollen voraussichtlich 2016 verkauft 

werden. Damit bieten sich für Investoren 

und Projektentwickler noch einige 

neue Möglichkeiten. 

Malley Gare 

Die neue SBB-Haltestelle Prilly-Malley 

ist städtebaulich und verkehrstechnisch 

von grossem Interesse. Aussergewöhnlich 

ist zum einen die Lage auf 

halbem Weg zwischen Lausanne und 

Renens. Der Standort ist sehr gut an 

den öffentlichen Verkehr angebunden 

und soll künftig zusätzlich mit einer 

neuen Strassenbahnlinie verbunden 

werden. Hinzu kommt der Anschluss 

an mehrere Buslinien im ÖV-Netz. 

Längerfristig sind verschiedene Nutzungen 

geplant wie etwa Wohnungen, 

Büros, Detailhandel, Gewerbe und 

Dienstleistungen, Freizeitangebote und 

öffentliche Räume bzw. Parkanlagen. 

Der Nachhaltigkeit und dem Grundsatz 

der 2.000-Watt-Gesellschaft soll ebenfalls 

Beachtung geschenkt werden. 

Der öffentliche Verkehr hat hier Priorität, 

und es sind Konzepte zur Verkehrsberuhigung 

geplant. 

Der Quartierplan «Malley Gare», den 

die Grundeigentümer – die Kommunen 

Renens und Prilly sowie die CFF 

– Anfang Februar dieses Jahre präsentierten, 

umfasst eine Fläche von rund 

16.000 Quadratmetern, die für rund 

200 Millionen Franken überbaut werden 

soll. Unter anderem sind mehrere 

Hochhäuser geplant: Die Rahmenbedingungen 

werden eine grosszügige 

Bebauung ermöglichen, theoretisch 

sind hier Gebäude bis zu einer Höhe von 

75 Metern möglich. Die Hochhäuser 

dürfen je nach Baufeld 18 oder sogar 

bis zu 23 Geschosse hoch sein. Jürg 

Stöckli, Chef von SBB Immobi lien, sagt 

zu diesem Projekt: «Uns ist es wichtig, 

an dieser dynamischen Lage der Agglomeration 

Lausanne qualitativ hochstehende 

Bauten zu entwickeln.» 

Das Vorhaben ist Teil eines Grossprojekts: 

Das Schéma directeur intercommunal 

de Malley (SDIM) sieht 

die Umgestaltung von insgesamt 

163.000 Quadratmetern Fläche rund 

um den Bahnhof Malley vor.


34 


Gos und No-Gos 

bei Entwicklungsprojekten 

Portfoliomanagement – Die Mobimo will in den kommenden Jahren massiv 

in Entwicklungsprojekte investieren. Damit die Rechnung aufgeht, verfolgt 

das Unternehmen klare Investitionsstrategien. 

Von Mathias Rinka, Bilder: Mobimo 

24 neue Wohneinheiten im Stockwerkeigentum: Mobimo-Projekt «Am Meggerwald» in Luzern 

«Neue Arealentwicklungen bringen 

neue Herausforderungen» – auf dieses 

kurze Fazit brachte es Thomas Stauber 

von der Mobimo Holding AG in seinem 

Vortrag anlässlich des diesjährigen 

Real Estate Symposiums des Schweizerischen 

Verbandes der Immobilienwirtschaft 

SVIT in Baden. Die Demografie, 

aber auch ein sich schnell wandelndes 

Gesellschaftshandeln und eine mehr 

und mehr «unplanbare Wirtschaftsentwicklung» 

trieben die Immobilienbranche 

derzeit um, so Stauber. Er amtet 

seit dem 1. Juli 2014 als Leiter der neu 

geschaffenen Mobimo-Geschäftseinheit 

«Immobilien» mit den Bereichen 

«Portfoliomanagement» und «Investitionen 

Dritte». 

Gut gefüllte Projektpipeline 

Trotz mancherorts gemischter Gefühle 

auf dem Schweizer Immobilienmarkt 

konnte Stauber mit beeindruckenden 

Zahlen seines Unternehmens aufwarten: 

In der Pipeline enthalten sind unter 

anderem Entwicklungsobjekte für das 

eigene Portfolio mit einem Investiti- 

ANZEIGE



35 

«Für den Erfolg eines Entwicklungsprojektes 

gilt gerade heute noch immer die goldene Regel 

‹Standort, Standort, Standort›.» 

Thomas Stauber, Mobimo 

eher eine «No-Go-Area». Zugleich gibt 

er zu bedenken, dass die Entwicklungen 

am Immobilienmarkt zyklisch verlaufen, 

«und das bedeutet nicht immer 

nur Wachstum». Die Mobimo Holding 

AG sieht er hierbei mit ihrem «Zwei- 

Bein-Modell» gut aufgestellt: 75 Prozent 

der Renditeerträge kommen aus 

den Anlageobjekten und 25 Prozent aus 

Entwicklungsprojekten beziehungsweise 

aus Entwicklung und Bau von Immobilien 

für Drittinvestoren. 

Stabile Dividende dank deutlich 

gesteigerter Mieteinnahmen 

onsvolumen von rund einer Milliarde 

Franken, sagt Stauber. Die Nettorendite 

über das gesamte Portfolio betrage 

derzeit gute 4,5 Prozent, so Stauber 

weiter. Per 31. Dezember 2014 verfügte 

die Mobimo Holding AG über insgesamt 

115 Liegenschaften im Wert von 

rund 2,47 Milliarden Franken, wovon 

1,9 Milliarden auf Anlageobjekte und 

rund 560 Millionen auf Entwicklungsobjekte 

entfielen. Ziel des Unternehmens 

mit Sitz in Luzern ist es, den 

Wohnanteil im eigenen Liegenschaftenportfolio 

weiter schrittweise zu erhöhen. 

Hierbei gilt es laut Stauber einige 

Gos und No-Gos zu beachten, wie 

er vor dem Fachpublikum und SVIT- 

Mitgliedern in Baden näher erläuterte. 

Während in den 1970er-Jahren 

die Siedlungsentwicklung mit Erweiterungsbauten 

im Vordergrund 

gestanden habe, sei man in den 

1990er-Jahren zur «Branchenerweiterung» 

übergegangen. Das heisst, 

Mobimo begann, Siedlungen nicht 

nur ausschliesslich mit Wohnungen 

zu realisieren, sondern auch mit anderen 

Immobiliennutzungstypen (Einzelhandel, 

Gastronomie, Freizeit) zu 

durchmischen. Mittlerweile werde 

das Thema «Innenentwicklung» bei 

bestehenden Wohnquartieren immer 

wichtiger. Verschiedenste Interessenskonstellationen 

würden hierbei 

jedoch nur allzu oft Siedlungsprojekte 

verlangsamen, wenn nicht gar 

verhindern. Stauber sprach in diesem 

Zusammenhang von der «Allianz der 

Verhinderer», die leicht zu aktivieren, 

aber nur selten zu durchbrechen sei. 

Hier brauche es einen «Paradigmenwechsel», 

forderte er. 

Für den Erfolg eines Entwicklungsprojektes 

gelte jedoch auch und gerade 

heute noch immer die goldene Regel 

«Standort, Standort, Standort», so 

Stauber. Die Mobimo versteht hierunter 

eine gute bis sehr gute Anbindung an 

den öffentlichen Nahverkehr, vorrangig 

bahnhofsnahe Areale. Zudem sollte eine 

ausgewogene soziale Mischung des Vorhabens 

gegeben sein, auch in Hinsicht 

auf die unterschiedlichen Nutzungsarten, 

wie Stauber erläuterte. Zum Gelingen 

eines Projekts würden aber vor 

allem eine gute und beständige Informationspolitik 

(«Kommunikation ist alles») 

und aktiv geleitete partizipative Prozesse 

für alle Beteiligten beitragen. 

Angesichts der aktuellen Lage auf dem 

Schweizer Wohnimmobilienmarkt erwartet 

Stauber «eine Rückkehr zur 

Normalität» und rechnet künftig mit 

längeren Absorptionszeiten. Das inzwischen 

gesättigte Luxussegment sei 

ANZEIGE 

Die Eigenkapitalquote von Mobimo lag 

zum Jahresende 2014 bei guten 44 Prozent. 

Das Fremdkapital besteht aktuell 

rund zur Hälfte aus Bankverbindlichkeiten 

und Anleihen. Die Dividendenzahlung 

betrug dieses Jahr unverändert 

9,50 Franken pro Aktie aus Kapitaleinlagereserven. 

Dies ist neben Gewinnen 

aus Verkäufen und Projektentwicklungen 

vor allem der Steigerung der Mieteinnahmen 

im vergangenen Jahr um elf 

Prozent auf 105,1 Millionen Franken zu 

verdanken. 

Aktuelle Projekte: Im Bau befinden 

sich zurzeit unter anderem die von 

Mobimo geplanten Wohnüberbauungen 

«Aeschbach Quartier» 

Aarau, «Gusto» Feldmeilen, «Petit 

Mont-Riond» Lausanne, «Am Meggerwald» 

Luzern, «Sonnenhof» 

Regensdorf und die Überbauung 

«Letzihof» in Zürich. Wie die Gesellschaft 

mitteilt, sind im laufenden 

Jahr weitere Baustarts vorgesehen. 

Damit haben Sie nicht gerechnet. 

Für nur CHF 150.– erhalten Sie ein Jahresabonnement und 

einen Eintritt an die Schweizer Immobiliengespräche. 

Jetzt profitieren: 

www.immobilienbusiness.ch/abo

Residential 

36 


Der perfekte Sturm 

Ferienwohnungen – Zweitwohnungsinitiative, Frankenschock und 

Erbschaftssteuer-Initiative: In den Gebirgskantonen steht die Bau- und 

Tourismusbranche vor massiven Herausforderungen. 

Von Richard Haimann, Bilder: baronerosso1/Depositphotos , PD 

Werden zunehmend seltener: Baukräne in den Schweizer Bergregionen 

Das Nationalparkzentrum in Zernez, 

der Hauptsitz der ÖKK Kranken- und 

Unfallversicherung in Landquart, der 

neue Plattastunnel bei Tomils – die 

Lazzarini AG in Samedan ist eine Grösse 

in der Graubündner Baubranche: 

102 Jahre alt, in vierter Generation familiengeführt, 

280 Mitarbeiter, Niederlassungen 

in Buchs, Chur und Scuol. 

«Unser Tätigkeitsgebiet», heisst es auf 

der Internetseite des Unternehmens, 

«liegt schwergewichtig in der Südostschweiz.» 

Dieser Satz dürfte bald geändert werden. 

Denn Lazzarini schliesst sich mit 

der Hirzel Bauunternehmung AG in 

Wetzikon zusammen. Hirzel-Inhaber 

Kurt Ganz könne so «bereits frühzeitig 

die Unternehmensnachfolge regeln», 

vermeldet das Samedaner Unternehmen. 

Vom nächsten Jahr an werde 

Philipp Tschenett, seit zehn Jahren bei 

Lazzarini, die Geschäftsführung übernehmen. 

Den grössten Nutzen aus der 

Fusion dürften allerdings die Graubündner 

erzielen. Denn die AG, vermeldet 

Verwaltungsratspräsident Stefan 

Engler, «kann dadurch ihr bisheriges 

geografisches Marktgebiet ausweiten» 

– auf das Zürcher Oberland. 

Drastischer Einbruch 

im Wohnungsbau 

Dem Zusammenschluss könnten weitere 

Fusionen und Übernahmen folgen: 

Denn die Bauunternehmen in den 

Bergkantonen stehen massiv unter 

Druck, seit durch die Zweitwohnungsinitiative 

der Wohnungsneubau in den 

Touristenregionen weitgehend zum 

Erliegen gekommen ist. Neue Zweitwohnsitze 

dürfen seit diesem Jahr in 

kaum einem Urlaubsort noch errichtet 

werden, weil fast überall der Anteil der 

Ferienimmobilien bereits das zulässige 

Kontingent von 20 Prozent überschritten 

hat. «Im Hochbau gibt es in 

den Bergkantonen zurzeit weit weniger 

Aufträge als vor einem Jahr», sagt Silvan 

Müggler, Leiter Wirtschaftspolitik 

beim Schweizerischen Baumeisterverband. 

«Die Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative 

sind massiv zu spüren.» 

Daran werde sich in absehbarer 

Zeit wenig ändern. «In den nächsten 

Jahren dürfte der Wohnungsbau in 

weiten Teilen des Berner Oberlands, 

Graubündens und des Wallis 50 Prozent 

unter dem Niveau der Vorjahre liegen», 

sagt Müggler. Für die Branchenunternehmen 

und ihre Beschäftigten 

sei dies eine existenzielle Herausforderung. 

«Einige Firmen haben bereits 

Mitarbeiter entlassen», weiss Müggler. 

Insolvenzen könnten folgen. Um trotz 

des schrumpfenden angestammten 

Marktes weiter zu bestehen, könnten 

bald noch mehr Bauunternehmen die


Residential 

37 

«Die Branche blickt besorgt auf die bevorstehende 

Sommer- und die nächste Wintersaison.» 

Andreas Züllig, hotelleriesuisse 

«Die Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative 

sind massiv zu spüren.» 

Silvan Müggler, Schweizerischer Baumeisterverband 

«Die Ungewissheit 

blockiert die langfristige 

Planung und ist deshalb 

Gift für die Schweizer 

Wirtschaft.» 

Heinz Karrer, economiesuisse 

Flucht nach vorn antreten. «Wir sehen 

eine zunehmende Neuorientierung der 

Geschäftsausrichtung hin in die Talgebiete.» 

Was der Bauwirtschaft in den Bergkantonen 

widerfährt, ist nicht überraschend. 

Nach dem Volksentscheid hatte 

das Staatssekretariat für Wirtschaft 

Seco die Auswirkungen des Wählervotums 

analysiert. Die Prognose nimmt 

die gegenwärtige Situation vorweg 

– und zeichnet weitere düstere Jahre 

voraus. Nach der milden Variante des 

Grundszenarios werden die Bauinvestitionen 

in diesem und den beiden folgenden 

Jahren in den Gebirgskantonen 

um insgesamt 2,03 Milliarden Franken 

schrumpfen und rund 9.600 Beschäftigte 

im Baugewerbe ihren Arbeitsplatz 

verlieren. Im Extremszenario 

werden die Investitionen im Bausektor 

bis Ende 2017 um insgesamt 4,68 Milliarden 

Franken einbrechen und im 

selben Zeitraum 21.100 Arbeitnehmer 

in der Bauwirtschaft ihre Kündigung 

erhalten. Auch in den weiteren Jahren 

bis 2025 wird der Prognose zufolge 

der Stellenabbau weiter anhalten. 

Schlimmstenfalls könnten danach in 

den kommenden zehn Jahren 74.000 

Arbeitsplätze im Hoch- und Tiefbau 

verloren gehen. 

Düstere Zukunftsaussichten 

Die Wahrscheinlichkeit, dass nicht das 

milde Grundszenario, sondern das Extremszenario 

die Zukunft vorwegnimmt, 

ist zuletzt durch eine Entscheidung 

der Schweizerischen Nationalbank gewachsen. 

Als die SNB am 15. Januar 

den Mindestwechselkurs des Frankens 

zum Euro aufgab, habe «für den Tourismus 

und die Beherbergungswirtschaft 

ein herausforderndes Kapitel begonnen», 

sagt Andreas Züllig, Präsident 

des Hotelverbands hotelleriesuisse. 

«Die Branche blickt besorgt auf die bevorstehende 

Sommer- und die nächste 

Wintersaison.» 

Durch die Zweitwohnungsinitiative wurden 

die Beherbergungsbetriebe in den 

Bergkantonen bereits um die Möglichkeit 

gebracht, durch den Verkauf von 

Baugrundstücken oder die Umwandlung 

eines Teils ihrer Immobilien in 

Ferienwohnungen das Kerngeschäft zu 

subventionieren. Jetzt kommt noch der 

teure Franken hinzu. Er schreckt nicht 

nur ausländische Gäste ab. Auch viele 

Schweizer werden diesen Sommer nicht 

auf Eiger, Mönch und Jungfrau steigen, 

sondern in den Nachbarländern Grossglockner 

oder Ortler erklimmen. Durch 

die neue Frankenstärke sei «die ausländische 

Konkurrenz um über zehn 

Prozent billiger geworden», sagt Rudolf 

Minsch, Chefökonom des Wirtschaftsverbands 

economiesuisse. 

Zwar hat der Bundesrat über die 

Standortförderung ein 220,5 Millionen 

Franken schweres Impulsprogramm 

zur Stärkung des Tourismus auf den 

Weg gebracht. Dies soll der Schweizerischen 

Gesellschaft für Hotelkredit 

(SGH) erlauben, erhöhte Darlehen 

für zukunftsorientierte Investitionen 

in innovative Hotelprojekte auszureichen. 

Die Frage ist allerdings, wie viele 

Beherbergungsbetriebe in den Bergkantonen 

angesichts der Umsatzrückgänge 

noch die nötige Finanzkraft aufbringen, 

um Modernisierungs- oder 

Neubaumassnahmen in Angriff zu nehmen 

und damit auch die lokale Bauwirtschaft 

zu stützen. 

Die Unternehmer selbst sehen die Zukunft 

düster, wie eine Umfrage von hotelleriesuisse 

zeigt. «Die Mehrheit der 

befragten Betriebe geht davon aus, dass 

sich der starke Franken mittel- und langfristig 

negativ auf die Geschäftstätigkeiten 

auswirken wird», fasst Verbandspräsident 

Züllig das Resultat zusammen. 

«Viele Hoteliers sind in ihrer Existenz bedroht.» 

Hinzu kommt, dass das Impulsprogramm 

erst im nächsten Jahr greifen 

ANZEIGE 

Im Bereich Portfoliomanagement durch ganzheitliches 

Denken Mehrwert schaffen. 

www.markstein.ch

Residential 

38 


Referenzzinssatz 

Keine Änderung 

Anfang März hat das Bundesamt für 

Wohnungswesen den für die Mietzinsgestaltung 

in der ganzen Schweiz verbindlichen 

aktuellen Referenzzinssatz publiziert. Er 

stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen 

volumengewichteten Durchschnittszinssatz 

der inländischen Hypothekarforderungen 

und wird in Viertelprozenten publiziert. 

Gemäss BWO ist der Durchschnittszinssatz 

per 31. Dezember 2014 gegenüber dem Vorquartal 

von 1,92 auf 1,89 Prozent gesunken 

und hat sich im Vergleich zum Vorquartal 

nicht verändert. Somit resultiert seit der 

letzten Bekanntgabe kein neuer Senkungsoder 

Erhöhungsanspruch. Falls der Mietzins 

im einzelnen Mietverhältnis jedoch nicht 

auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 

zwei Prozent basiert, besteht ein Senkungsanspruch, 

der sich auf eine vorher entstandene 

Reduktion des Referenzzinssatzes 

stützt. Auch können weitere aufgelaufene 

Kostenänderungen (Teuerung im Umfang 

von 40%, Erhöhungen von Unterhaltskosten) 

zu einem Anpassungsanspruch führen. Für 

eine Anpassung des Referenzzinssatzes 

müsste der Durchschnittszinssatz bei 

der nächsten Erhebung (Bekanntgabe: 

1. Juni 2015) entweder 1,88 Prozent unteroder 

2,12 Prozent überschreiten. (bw) 

Entwicklung Referenzzinssatz 

REFERENZ- 

ZINSSATZ GÜLTIG AB 

DURCHSCHNITTS- 

ZINSSATZ 

STICHTAG 

ERHEBUNG 

2,00% 03.03.15 1,89% 31.12.14 

2,00% 02.12.14 1,92% 30.09.14 

2,00% 02.09.14 1,95% 30.06.14 

2,00% 03.06.14 1,98% 31.03.14 

2,00% 04.03.14 2,02% 31.12.13 

2,00% 03.12.13 2,06% 30.09.13 

2,00% 03.09.13 2,09% 30.06.13 

2,25% 04.06.13 2,14% 31.03.13 

2,25% 02.03.13 2,19% 31.12.12 

2,25% 04.12.12 2,25% 30.09.12 

2,25% 04.09.12 2,30% 30.06.12 

2,25% 02.06.12 2,35% 31.03.12 

2,50% 02.03.12 2,39% 31.12.11 

2,50%* 02.12.11 2,45% 30.09.11 

2,75% 02.09.11 2,51% 30.06.11 

2,75% 02.06.11 2,54% 31.03.11 

2,75% 02.03.11 2,59% 31.12.10 

2,75% 02.12.10 2,65% 30.09.10 

3,00% 02.09.10 2,69% 30.06.10 

3,00% 02.06.10 2,75% 31.03.10 

3,00% 02.03.10 2,80% 31.12.09 

3,00% 02.12.09 2,86% 30.09.09 

3,00% 02.09.09 2,93% 30.06.09 

3,25% 03.06.09 3,07% 31.03.09 

3,50% 03.03.09 3,33% 31.12.08 

3,50% 02.12.08 3,45% 30.09.08 

3,50% 10.09.08 3,43% 30.06.08 

* ab Dezember 2011 gemäss kaufmännischer Rundung 

des Durchschnittszinssatzes 

wird. «Um die akute Währungssituation 

abzudämpfen, benötigt die Tourismusbranche 

zusätzliche kurzfristige Massnahmen», 

mahnt Züllig. Hotelleriesuisse 

fordert deshalb ein Sofortprogramm 

für die Stützung des inländischen Tourismus 

und zur «Erschliessung noch 

brachliegender neuer Quellmärkte 

aus serhalb des Euroraums» sowie «die 

Gewährung von Zinserleichterungen 

und die Aufschiebung der Amortisationen 

durch die SGH». 

Verunsicherung durch 

Erbschaftssteuer-Initiative 

Der raue Wind und heftige Regen, den 

Zweitwohnungsinitiative und Frankenschock 

über die Familienunternehmen 

in der Bau- und Tourismuswirtschaft 

gebracht haben, könnte im Juni zum 

perfekten Sturm werden. Am 14. des 

Monats stimmt das Volk über die Erbschaftssteuer-Initiative 

ab. Die Volksinitiative 

«Millionenerbschaften besteuern 

für unsere AHV» verlangt, dass 

der Bund Erbschaften und Schenkungen 

pauschal mit einer 20-prozentigen 

Fiskalabgabe belegt. Dieses Geld soll 

zu zwei Dritteln in die obligatorische 

Alters- und Hinterbliebenenversicherung 

(AHV) und zu einem Drittel an die 

Kantone fliessen. Sollte die Initiative 

angenommen werden, hätte dies gravierende 

Konsequenzen für die Masse 

der Schweizer Betriebe, ermittelte jetzt 

die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

PwC in einer Studie. 

80 Prozent der Unternehmen im Land 

sind in Familienhand. Von diesen soll 

jedes fünfte in den kommenden fünf 

«Durch die neue Frankenstärke ist 

die ausländische Konkurrenz um über 

zehn Prozent billiger geworden.» 

Rudolf Minsch, economiesuisse 

Jahren an die nächste Generation weitergegeben 

werden. Müssten die Übertragungen 

so versteuert werden, wie 

es die Initiative verlangt, würden dabei 

bis zu 50 Prozent des Eigenkapitals der 

Unternehmen durch die Fiskalabgabe 

vernichtet, zeigt die jetzt in Bern präsentierte 

Untersuchung. Denn unter 

dem Strich beliefe sich die Steuerbelastung 

nicht auf 20 Prozent, sondern 

durch Nachfolgeeffekte auf tatsächlich 

32 Prozent. 

Zwar haben sich Bundesrat und Parlament 

mehrheitlich gegen die Initiative 

ausgesprochen. Doch hinter ihr stehen 

nicht nur die Parteien EVP, SP, Grüne 

und CSP, sondern auch der Schweizerische 

Gewerkschaftsbund und die 

christliche Organisation Christnet. 

Das macht Prognosen zum Ausgang 

des Stimmentscheids schwierig – und 

hält jetzt viele Betriebe von Investitionen 

ab. «Die Ungewissheit blockiert 

die langfristige Planung und ist deshalb 

Gift für die Schweizer Wirtschaft», 

sagt economiesuisse-Präsident Heinz 

Karrer. 

Wird die Initiative angenommen, wären 

die Folgen noch gravierender. 

Damit Unternehmen nach dem Generationenwechsel 

die Steuerentnahme 

in der Betriebskasse ausgleichen 

können, «müssten sie in den 

Folgejahren jeweils bis zu 30 Prozent 

mehr Gewinn erwirtschaften», rechnet 

Urs Landolf, Partner bei PwC, 

vor. Schon in den Talkantonen dürfte 

dies den Betrieben «aus eigener Kraft 

kaum gelingen». In den Bergkantonen 

könnte dies das Ende vieler Unternehmen 

bedeuten.

Top-Angebote von geprüften Spezialisten 

MEHRFAMILIENHAUS IN 

ZÜRICH-OERLIKON 

Gut erhaltenes Mehrfamilienhaus (Baujahr 1951) an zentraler 

Lage mit drei 3-Zimmer-Wohnungen, drei 3½-Zimmer- 

Wohnungen (alle Einheiten renoviert im Jahre 1999) und 

einem Ladenlokal. Mietzinseinnahmen belaufen sich auf 

CHF 133'132.– p.a. netto. Zur Info: Es kann nur ein Miteigentumsanteil 

von 50% erworben werden. Richtpreis 

CHF 1.4 Mio. Wir freuen uns auf die Kontaktaufnahme. 

MEHRFAMILIENHAUS IN BUCHS AG 

Dieses sehr gepflegte Haus wurde kontinuierlich unterhalten 

und erneuert. Es befindet sich in einem sonnigen, ruhigen und 

kinderfreundlichen Wohnquartier. Es sind vier Wohneinheiten 

mit je einer Bewohnerin vorhanden. Alle Mieter sind Nichtraucher. 

Es leben keine Haustiere in der Liegenschaft. Das 

Objekt verfügt über zwei Garagen und zwei Aussenparkplätze. 

Der Steuerfuss beträgt 97%. Kaufpreis CHF 1.25 Mio. 

Wir senden Ihnen gerne eine detaillierte 

Verkaufsdokumentation. 

Seitzmeir Immobilien AG 

Susanne Bruhin 

Brunaustrasse 39 

8002 Zürich 

Tel. 044 225 28 21 

s.bruhin@seitzmeir.ch 

HEVAargau 

HEV Aargau 

Stadtturmstrasse 19 

5400 Baden 

Tel. 056 200 50 60 

verkauf@hev-aargau.ch 

6½-ZI-EINFAMILIENHÄUSER (NEUBAU) 

IN KYBURG 

Die modernen Reiheneinfamilienhäuser entstehen an 

idyllischer Lage in Ettenhusen, 8314 Kyburg. 

Wohnfläche: ab 191m² 

Baubeginn: September 2015 

Bezug: Dezember 2016 

www.burgwies-kyburg.ch 

Preis: ab CHF 1'025'000.– 

«Die Mitglieder der Schweizerischen 

Maklerkammer 

und deren Mitarbeitende 

verpflichten sich zur 

Einhaltung der Standesregeln. 

Mit ihren fundierten 

Fachkenntnissen, mit transparenten, 

fairen Leistungen 

und ausgeprägtem Realitätssinn 

setzen sie sich 

ausschliesslich für die 

Interessen ihrer Kunden ein. 

Herbert Stoop 

(Seitzmeir Immobilien AG, 

Zürich), Präsident 

der Schweizerischen 

Maklerkammer 

Orgnet Immobilien AG 

Dorfstrasse 48 

8484 Weisslingen 

Tel. 052 394 34 44 

www.orgnet.ch 

Schweizerische Maklerkammer (SMK) 

Brunaustrasse 39, 8002 Zürich, Telefon +41 43 817 63 23, welcome@smk.ch, www.smk.ch

Service 

40 


Rezensionen 

Wachstumsschmerzen 

«Es sind nicht nur Gebäude» 

Der Sammelband «Wachstumsschmerzen» behandelt die einschneidenden 

gesellschaftlichen Veränderungen, die die Städte 

von heute durchmachen. Zugleich vermittelt die Publikation viele 

Ideen zur Stadtplanung oder zur Frage, was öffentliche Räume 

– beispielsweise auch Shopping- oder Entertainment-Center – 

heute attraktiv macht. Bekanntermassen leben heute weltweit 

mehr Menschen in Städten als auf dem Land. Städte wie Zürich 

und viele andere leiden längst nicht mehr unter Stadtflucht und 

Bevölkerungsschwund. Im Gegenteil: Sie sind Brennpunkt der 

Entwicklung und stehen als Folge von Mobilität und Wanderungsbewegungen 

zunehmend unter Druck. Ganz besonders Zürich 

erlebt zugleich eine Veränderung des öffentlichen Lebens, eine 

«Eventisierung» und Übersättigung mit Anlässen. Wegen des Zuzugs 

vieler Arbeitskräfte ist Zürich auch «arriving city». Thomas 

Hengartner von der Uni Zürich und Anna Schindler, Direktorin 

Stadtentwicklung Zürich, sprechen von einer neuen Urbanisierung 

– in ihrer Tragweite genauso bedeutend wie die erste historische 

Urbanisierung im Zeitalter der Industrialisierung. Teil davon 

sind die laufenden Umnutzungen und Umgestaltungen, wo sich 

ehemalige Industrieareale oder zum Beispiel die Toni-Molkerei 

in Zürich-West in neue Quartiere und neue Gebäude verwandeln. 

Manche Kreise warnen vor Verdrängung und Gentrifizierung. 

Architekten und Städtebauer klagen, es mangle an attraktiven öffentlichen 

Räumen, öffentliche Plätze seien aseptisch, von Beton 

und Asphalt geprägt. 

«Schmerzen» bereiten aber nicht nur die Aneignung des öffentlichen 

Raums durch verschiedenste Gruppen und Interessen der 

Partykultur, sondern auch die kritischen Begleittöne gegenüber 

dem ungestümen Wachstum oder der unabwendbaren baulichen 

Verdichtung. Fazit: Die Städte sind mehr denn je ein Schmelztiegel, 

Zentren einer heterogenen Gesellschaft. Im Grunde genommen 

handelt es sich bei der Mehrheit aber immer um Zugezogene. 

Ganz nach dem Motto der Ausstellung im Landesmuseum zur 

Geschichte der Migration: «Niemand war schon immer da.» (jz) 

Es gibt wohl kaum eine Anlageklasse, die so direkt und umfassend 

unser Leben prägt, wie die weite Welt der Immobilien. Immobilien 

prägen unser Stadtbild, sie bieten Wohn- und Arbeitsraum – und: 

Sie sind ein lukratives Investment. Immobilien bilden den mit Abstand 

grössten Teil des Anlagevermögens in einer Volkswirtschaft. 

Doch erfolgreiche Investitionen erfordern Generalisten mit einem 

Blick für Details, Improvisationsvermögen und guten Nerven. «Es 

sind nicht nur Gebäude – Was Anleger über Immobilienmärkte 

wissen müssen» beschäftigt sich mit den Besonderheiten der 

Geldanlage in Immobilien und erklärt die grössten Fallen bei 

Immobilieninvestments und wie man sie vermeidet. Die gängigen 

Argumente für einen Immobilienerwerb («Immobilien sind immer 

eine sichere Geldanlage», «die Lage entscheidet alles» oder der Inflationsschutz) 

werden untersucht und teilweise widerlegt, sodass 

der Leser einen umfassenden Überblick erhält. Soweit die eher 

zurückhaltende Verlagswerbung für den jüngst erschienenen Titel. 

Doch wenn Tobias Just und Steffen Uttich, beides bekannte «Grössen» 

des deutschen Immobilienmarktes, gemeinsam ein Buch 

über Immobilieninvestments schreiben, darf man gespannt sein. 

Und wird schon nach der Lektüre der ersten Seiten feststellen, 

dass es sich lohnen dürfte, weiterzulesen. Zum besseren Verständnis: 

Just, Professor und Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft 

an der Universität Regensburg und Wissenschaftlicher 

Leiter der IREBS Immobilienakademie, wurde 2013 als 

«Kopf der Immobilienwirtschaft» ausgezeichnet. Steffen Uttich 

leitet das Fondsmanagement des Berliner Immobilienunternehmens 

BEOS AG; zuvor war der langjährige Journalist Ressortleiter 

Immobilienmarkt der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. Mit 

«Immobilienökonomie für den Nachttisch» ist es Just und Uttich 

gelungen, die Lücke zwischen schlichten Immobilienratgebern für 

Häuslebauer und wissenschaftlichen Fachbüchern für Spezialisten 

zu schliessen. Leicht verständlich und flott geschrieben, ist 

«Es sind nicht nur Gebäude» eine sehr empfehlenswerte Lektüre 

– für Laien wie für professionelle Immobilienmarktakteure. (bw) 

«Wachstumsschmerzen – Gesellschaftliche Herausforderungen 

der Stadtentwicklung und ihre Bedeutung 

für Zürich», Seismo Verlag, 2014, ca. 38 Franken. 

ISBN 978-3-03777-140-2 

«Es sind nicht nur Gebäude – Was Anleger 

über Immobilienmärkte wissen müssen», 

Verlag Frankfurter Allgemeine Buch 2015, 19,90 Euro. 

ISBN 978-3-95601-061-3


Service 

41 

Breiners Blick 

Schweizer Höhenrausch 

Hochbauten – In Basel ist der Roche Tower auf rekordhohe 178 Meter gewachsen; 

in Vals plant ein Bündner Unternehmer ein Hotelturm-Ungetüm von 380 Metern. 

Das Streben nach Höherem scheint unbegrenzt. 

Die Bibel hat es längst zutage gebracht: 

Der Turmbau zu Babel mündete 

in einem Chaos. Ein Volk aus dem 

Osten, heisst es in der Genesis, wollte 

im Lande Schinar, nördlich von Babylon, 

einen Turm errichten, der bis zum 

Himmel reicht. Dieser Übermut, diese 

grenzenlose Hybris gefiel dem Herrn 

und Gott nicht. Er liess zwar die Erde 

nicht erbeben, sandte keine Sintflut 

und keinen Orkan, sorgte aber für einen 

Sturm der Verunsicherung durch 

Sprachverwirrung. Man konnte sich 

nicht mehr verständigen. An einen Weiterbau 

war nicht mehr zu denken. Die 

Menschen verstreuten sich über die 

Welt. Diese berühmte biblische Episode 

ist bekannt unter dem Namen «babylonische 

Sprachverwirrung». 

Beim aktuellen Valser Fall kann freilich 

von Sprachverwirrung nicht die 

Rede sein. Hier hat der Bündner Unternehmer 

und Therme-Besitzer Remo 

Stoffel laut NZZ und SonntagsZeitung 

klar und deutlich annonciert, dass er 

im Val Lumnezia ein Luxushotel errichten 

wolle. Angestrebt wird eine Höhe 

von 380 Metern. Das Wolkenkratzer- 

Ungetüm würde dann locker sowohl 

den Prime Tower (126 Meter) in Zürich 

als auch den Roche-Turm (178 Meter) 

in Basel überragen. Das wäre dann 

das höchste Gebäude Europas. Als 

Investor dürfte die Immobilienfirma 

Priora agieren, der Stoffel als Mitglied 

der Geschäftsleitung bekanntlich sehr 

nahe steht. 

Man runzelt die Stirn, man zwinkert 

mit den Augen: Wie bitte? Kein 

Schildbürgerstreich, sondern ein Immobilienprojekt, 

das polarisiert. «Ein 

Valser strebt in unerhörte Höhen» titelte 

die NZZ im März. Betten gibt’s 

im Bergdorf Vals genügend (die Zahl 

der Übernachtungen ist indes zurückgegangen). 

Doch Stoffel will auf seine 

Art verdichten, nicht unbedingt mehr 

Gäste, sondern eine Luxusklientel ins 

Dorf holen. Der Hotelriese soll – nach 

Plänen des US-Architekten Thom Mayne 

– nur 100 Luxus suiten beherbergen, 

für die saftige Mietpreise (1.000 bis 

25.000 CHF/Nacht) zu berappen wären. 

Das Leitbild der Gemeinde Vals 

lautet: «1.000 Einwohner, 1.000 Gäste, 

1.000 Schafe». Man könnte es dann um 

1.000 Franken pro Nacht ergänzen. 

Doch nicht nur der Weg nach Tipperary 

ist weit, sondern auch der von einer 

hochstrebenden Vision zur Realisation 

in der Schweiz. Beispielsweise müsste 

der Zonenplan geändert werden. In 

Vals ist die Bevölkerung gefragt. 

Unabhängig von lokalen Befürwortern 

oder Gegnern, stellt sich grundsätzlich 

die Frage, ob derartige Hochhäuser 

in der Alpenlandschaft nicht eher 

befremden. Die Türme von Chur, dem 

Eingangstor nach Graubünden, sind 

unübersehbar, aber alles andere als 

schön. Der angestrebte, nicht realisierte 

Hotelturm (105 Meter) auf der Davoser 

Schatzalp ist nur noch eine Erinnerung. 

Wolkenkratzer in den Bergen 

bleiben ein Fremdkörper. Hochhäuser 

im urbanen Umfeld dagegen gehören 

zum Inventar. Sie sind vernünftige Bauwerke 

städtischer Verdichtung. 

In Vals dagegen wünschte man sich, 

dass man eher in die Tiefe denn in die 

Höhe schweift. Die berühmte Felsentherme, 

von Peter Zumthor entworfen 

Rolf Breiner 

und von Peter Stoffel erworben, bedarf 

der Pflege und die dazugehörige nicht 

mehr zeitgemässe Hotelanlage «7132» 

(aus den Sechzigerjahren) der Modernisierung. 

Doch Stoffel setzt Neues dagegen, 

nur kann das Jahre dauern. Es 

bleibt abzuwägen. Altmeister Goethe 

formulierte vor 200 Jahren schon treffend: 

«Der Mensch soll streben zum 

Besseren; und wie wir sehen, er strebt 

auch immer dem Höheren nach, zum 

wenigsten sucht er das Neue. Aber 

geht nicht zu weit! Denn neben diesen 

Gefühlen gab die Natur uns die Lust, zu 

verharren im Alten und sich dessen zu 

freuen, was jeder lange gewohnt ist.» 

(«Hermann und Dorothea») 

In diesem Sinn – 

streben wir nach Höherem auch 

im Bestehenden und Kleinen. 

Ihr Rolf Breiner

Service 

42 


«Mit einer Stimme» 

Lobbying – Um ihre Interessen effizienter zu vertreten, sollte die Schweizer 

Immobilienbranche ihre Kräfte bündeln, meint Daniel Brüllmann, Head Global 

Real Estate Switzerland der UBS Fund Management. 

Interview: Mathias Rinka, Bilder: www.immobiliengespraeche.ch, PD 

Ständerat Georges Theiler fordert stärkeres und besseres Lobbying. 

«Regulierungswut auf dem Immobilienmarkt 

– und die Branche schaut zu!?!» 

Beim 58. Schweizer Immobiliengespräch, 

welches Ende Februar im Zürcher 

«Metropol» stattfand, stand einmal 

mehr ein heiss diskutiertes und 

kontroverses Thema auf der Tagesordnung: 

die vielfach beklagte Regulierungswut 

auf dem eidgenössischen 

Immobilienmarkt. Unter der Leitung 

von Markus Schmidiger, Studienleiter 

Immobilienmanagement am Institut 

Finanzdienstleistungen IFZ der Hochschule 

Luzern und VR-Präsident der 

Engel & Völkers Wohnen Schweiz AG, 

entspann sich im Verlauf des Abends 

eine muntere Diskussion mit den eingeladenen 

drei Referenten: Ständerat 

Georges Theiler (FDP), VR-Präsident 

der Mobimo Holding AG, Fredy Hasenmaile, 

Head Real Estate Research 

der Credit Suisse AG, sowie Dr. Daniel 

Brüllmann, Head Global Real Estate 

Switzerland der UBS Fund Management. 

Einig waren sich die Diskussionsteilnehmer 

darin, dass die Masse 

an Regulierungen ein zweischneidiges 

Schwert darstellt: Vielfach brauche 

es einfach dringend Regeln für die 

Finanz- und Immobilienwirtschaft, 

doch zu viele Gesetze – seien sie durch 

Bundes-Bern oder das Stimmvolk initiiert 

– verkomplizierten unternehmerisches 

Handeln und legten der Immobilienbranche 

so manchen unnötigen 

Stein in den Weg oder um den Hals.


Service 

43 

«Die Immobilienbranche sollte mit Politik und 

Öffentlichkeit im Gespräch sein und vermehrt 

aufzeigen, welche grosse volkswirtschaftliche 

Bedeutung sie für die Schweiz hat.» 

Daniel Brüllmann, UBS Global Real Estate Switzerland 

Schnell kam im weiteren Verlauf der 

Diskussion die Frage nach der nötigen 

und möglichen Einflussnahme 

bei Entscheidungen von National- und 

Ständerat auf. Hat die Schweizer Immobilienwirtschaft 

hier die richtigen 

Akteure, sprich: Lobbyisten, vor Ort? 

Hierbei einigte man sich in der Diskussionsrunde 

auf den kleinsten gemeinsamen 

Nenner: Die fast zu spät und 

nur knapp verhinderte Motion Badran 

für eine Verschärfung der Lex Koller 

hat im vergangenen Jahr gezeigt, dass 

die Branche in Bern (noch) nicht mit 

wirkungsvoller Stimme spricht. Eines 

wurde beim jüngsten «Immobiliengespräch» 

deutlich: Von einer «Schockstarre» 

sind die Immobilienakteure 

weit entfernt, ist doch das Aufgabenheft 

auch prall gefüllt. 

IMMOBILIEN Business: Herr Dr. Brüllmann, 

welche Auswirkungen, positiv wie 

negativ, haben aktuelle Regulierungen 

auf die Bau- und Immobilienbranche? 

Nennen Sie bitte ein, zwei konkrete 

Beispiele. 

Daniel Brüllmann: Starre Regulierungen 

wie etwa das Mietrecht in Genf 

verhindern zunehmend notwendige 

Bauinvestitionen und wirken daher 

tendenziell kontraproduktiv. Neue und 

unscharfe Regulierungen, wie beispielsweise 

das Raumplanungsgesetz, 

führen zu Unsicherheit, und Unsicherheit 

senkt die Attraktivität von Investitionen. 

Welche weiteren Regulierungen sind auf 

nationaler, kantonaler und kommunaler 

Ebene noch zu erwarten? 

Aufgrund des immer noch sehr knappen 

Wohnungsangebots insbesondere 

in den Grossstädten sind wohl weitere 

Vorstösse im Bereich des staatlichen 

oder subventionierten Wohnungsbaus 

zu erwarten. 

Nach vielen Jahren der Regulierungen 

– wann kommt die «Deregulierungswelle»? 

Eine Trendwende hin zu weniger Regulierung 

ist derzeit nicht absehbar. 

Möglicherweise würde sie einsetzen, 

wenn ausbleibende Investitionen sich 

erkennbar negativ auf die Gesamtwirtschaft 

auswirken. 

Kommen wir nun zum Thema 

Lobbyismus. Warum verhält sich die 

Immobilienbranche derzeit eher passiv? 

Was macht sie eventuell falsch? 

Was macht sie richtig? 

Die Immobilienbranche war in der Vergangenheit 

immer sehr anpassungsfähig. 

Die Immobilienindustrie hat erst 

seit Kurzem realisiert, dass die Fülle 

neuer Regulierungen Investitionen immer 

häufiger unattraktiv macht oder 

gar verunmöglicht. 

Welche Möglichkeiten der Einflussnahme 

auf nationaler, kantonaler und 

kommunaler Ebene sehen Sie generell 

für die Immobilienbranche? 

Die Immobilienbranche sollte mit allen 

Ebenen der Politik im Gespräch sein, 

aber auch mit der breiten Öffentlichkeit. 

Dabei muss sie vermehrt aufzeigen, 

welche grosse volkswirtschaftliche 

Bedeutung sie für die Schweiz hat 

und welchen Nutzen sie stiftet. 

Dr. Daniel Brüllmann, 

CEO UBS Global Real 

Estate – Switzerland, 

kam 1998 zur UBS 

und war zunächst im 

Firmenkundengeschäft 

tätig, weitere Aktivitäten 

im Kreditgeschäft folgten, 

unter anderem im Kreditportfoliomanagement 

und 

in der Struktu rierung von 

Transaktionen. Vor zehn 

Jahren wechselte Brüllmann 

als Fondsmanager zu Global 

Real Estate – Switzerland 

und war später als Co-Head 

verantwortlich für den Bereich 

Portfoliomanagement sowie 

Leiter der börsenkotierten 

Schweizer Immobilienfonds. 

Im April 2014 trat er die 

Nachfolge von Riccardo 

Boscardin als Head of Global 

Real Estate – Switzerland an 

und zeichnet somit für ein 

Portfolio von derzeit rund 

14 Milliarden Franken 

verantwortlich. 

Wie könnte die Schweizer Immobilienbranche 

ihre Interessen wirkungsvoller 

vertreten? 

Die Immobilienbranche muss ihre 

Kräfte bündeln und mit einer Stimme 

sprechen. So lassen sich klare Botschaften 

vermitteln, die für die künftige 

Entwicklung wichtig sind.

Service 

44 


Keine Schnäppchen mehr 

MIPIM – An der Immobilien-Investment-Messe in Cannes zeichnete sich ab: 

Europas Immobilienmärkte boomen. Trotz des hohen Preisniveaus werden 

für 2015 neue Transaktionsrekorde erwartet. 

Von Birgitt Wüst, Bilder: Valentin Desjardins, PD 

MIPIM 2015: Treffpunkt für mehr als 22.000 Branchenteilnehmer 

Das Wetter war in der zweiten Märzwoche 

in Cannes so, wie man es sich an der 

Côte d’Azur um diese Jahreszeit erwartet: 

strahlend blauer Himmel, kaum eine 

Wolke, sehr sonnig und heiter – doch 

insbesondere an den schattigen Plätzen 

alles andere als warm, eher frostig. Mit 

ähnlichen Worten liesse sich auch die 

Stimmung an der diesjährigen, inzwischen 

26. Edition der MIPIM beschreiben: 

Die steigenden Umsätze an den Transaktionsmärkten 

sorgten bei vielen Teilnehmern 

für gute Laune und Optimismus; 

doch einige Marktbeobachter konnten 

mit Blick auf die Ursachen des Booms 

ein leichtes Frösteln nicht verhehlen 

– schliesslich ist er weiterhin weniger 

den zugrunde liegenden Wirtschaftsentwicklungen 

als vielmehr mangelnden 

Anlagealternativen geschuldet. 

Doch auf den ersten Blick scheint das 

Umfeld für Immobilien-Professionals 

komfortabel. Schon im Vorfeld der 

MIPIM hatten mehrere internationale 

Beratungs- und Maklerunternehmen 

für 2015 neue Rekordzahlen an den 

globalen und insbesondere den europäischen 

Transaktionsmärkten prognostiziert. 

Kein Wunder also, dass sich 

vom 10. bis 13. März rund 22.200 Teilnehmer 

aus aller Welt in Cannes einfanden 

– nach Auskunft des Messeorganisators 

Reed Midem eine deutliche 

Steigerung gegenüber dem Vorjahr. 

Eines wurde an der diesjährigen MI- 

PIM sehr deutlich: Die europäischen 

Immobilienmärkte boomen, und dies 

längst nicht nur in den wirtschaftlich 

erfolgreichen oder halbwegs stabilen 

«Kernländern»: Der Kauf von «Betongold» 

ist in Zeiten des anhaltenden 

staatlichen Diktats zu Niedrigzinsen 

gefragt; Investments mit vergleichbarem 

Risiko-Rendite-Verhältnis sind 

derzeit rar – und wie es aussieht, wird 

sich daran in absehbarer Zeit kaum 

etwas ändern. So war die Suche nach 

geeigneten Immobilien das Thema auf 

der Messe. 

Tatsächlich scheint der Run auf Core- 

Immobilien – sprich: Topobjekte an 

Toplagen mit bonitätsstarken Mietern, 

in aller Regel im Büro-, Detailhandelsund 

Wohnsegment – ungebrochen. Die 

Preise steigen auf breiter Flur und fast 

überall deutlich schneller als die Mieten. 

Die Kehrseite der Medaille: Die 

Renditen sinken, und dies anscheinend 

ebenfalls flächendeckend. Auf der Suche 

nach auskömmlichen «Returns» 

nehme bei manchen Anlegergruppen 

die Bereitschaft zu, bei Immobilieninvestments 

höher ins Risiko zu gehen, 

war auf der Messe zu hören. 

«Mehr Risiko» heisst u.a., dass bisher 

von Core-Anlegern weniger beachtete 

Investment-Standorte in Betracht 

gezogen werden – so etwa Liegenschaften 

an A-Lagen in B-Städten


Service 

45 

MIPIM 2015: Information und Networking 

(«secondary cities») oder B-Lagen 

in A-Städten – oder auch an ausländischen 

Standorten. Zuletzt häuften 

sich Berichte über die Auflage von 

Immobilienfonds, die in «Nischenmärkte» 

oder «Themen» investieren 

– was die Vermutung nahelegt, dass 

Segmente wie studentisches Wohnen, 

Logistik- oder Hotelimmobilien inzwischen 

auch bei den sicherheitsaffinen 

institutionellen Investoren auf ein 

stärkeres Interesse stossen als vor 

noch nicht allzu langer Zeit. 

«Keine weissen Flecken mehr» 

Auch der Trend zu Portfolio-Deals 

nimmt deutlich zu – respektive die Anbahnung 

grösserer Transaktionen, wie 

in Cannes zu beobachten war. «Mehrere 

grössere Portfolio-Deals befinden 

sich in Vorbereitung und werden bis 

Jahresende realisiert. Die am Markt 

agierenden grossen institutionellen 

Anleger wie Staatsfonds und Versicherungskonzerne 

müssen aktuell viel 

Kapital bewegen und suchen Transaktionen 

ab einer Grössenordnung 

von 500 Millionen Euro. Die Entscheidungen 

sind in Cannes bereits gefallen, 

aber solche Investitionen benötigen 

umfangreiche Strukturierungen 

und somit eine längere Vorlaufzeit», 

ANZEIGE 

Ihr erfahrener Partner 

für Immobilien 

in der Westschweiz 

Depuis 1899 

www.derham.ch

Service 

46 


Swiss Circle: 

«Intensives Networking» 

Vom 10. bis 13. März fand wie 

jedes Jahr der Marché international 

des Professionnels de 

l’Immobilier (MIPIM) in Cannes 

statt. Die Schweiz präsentierte 

sich auf dieser internationalen 

Bühne unter dem Dach des 

Swiss Circle – bereits das 

20. Mal in Folge. «Die über 

20.000 Messebesucher fanden 

am Swiss-Circle-Stand nicht 

weniger als 17 Immobilienunternehmen 

und 23 Immobilienprojekte 

aus der Schweiz», 

berichtet Roman Bolliger, CEO 

des Swiss Circle. «Die 50 akkreditierten 

Immobilienexperten 

wurden durch eine achtköpfige 

Standcrew betreut, die für die 

Infrastruktur für das intensive 

Networking sorgte. Ein Gesprächstermin 

folgte auf den anderen; 

den Standpartnern stand 

dazu eine für sie reservierte 

Partner-Lounge zur Verfügung.» 

Bolliger zufolge war die diesjährige 

Messe nicht von Euphorie, 

aber dennoch von einem 

gesunden Optimismus geprägt: 

«Die meisten Standpartner 

blicken mit Zuversicht in die 

kommenden Monate.» Weder 

die europäische Schuldenkrise 

noch die schwierige Schweizer 

Währungssituation habe 

merklich auf die Stimmung der 

Immobilienszene geschlagen: 

«Es scheint, als ob zumindest 

die initiativen Unternehmen, die 

sich an der MIPIM engagieren, 

eine Antwort auf die Herausforderungen 

der Wirtschaft gefunden 

hätten. Deshalb könnte 

es gut sein, dass die Daheimgebliebenen 

weniger optimistisch 

sind», so der Swiss-Circle-Chef. 

«Für sie bietet sich spätestens 

diesen Herbst an der Expo Real 

die nächste Gelegenheit, ihr 

Netzwerk auszubauen und das 

Unternehmen fit für den Wettbewerb 

zu trimmen.» (bw) 

«Die meisten Standpartner blicken 

mit Zuversicht in die kommenden Monate.» 

Roman Bolliger, Swiss Circle 

berichtet etwa Andreas Schulz, Geschäftsführer 

der Hamburger HIH Global 

Invest GmbH, die für institutionelle 

Anleger, u.a. auch aus der Schweiz, 

Immobilienfonds auflegt und -dienstleistungen 

anbietet. 

Schnäppchen werde man derzeit indes 

kaum finden, so die Meinung vieler 

MIPIM-Teilnehmer. In gut entwickelten 

Märkten mit hoher Liquidität und 

Transparenz bleiben gute Immobilien 

an guten Standorten knapp und sehr 

begehrt – dies längst nicht nur bei Investoren 

europäischer Provenienz: Zunehmend 

drängen neue «Player» wie 

etwa Pensionsfonds aus den USA oder 

Kanada sowie Staatsfonds und Investorengruppen 

aus Nah- und Fernost 

auf den Markt; damit wächst die Zahl 

der Mitbewerber um das rare Gut weiter. 

Was bedeutet, dass Investoren, 

die ihre Qualitäts- und Risikokriterien 

beibehalten wollen, von ihren Renditeanforderungen 

(noch) weitere Abstriche 

machen müssen – und dies, wie 

bereits erwähnt, nicht nur in Europas 

Kernmärkten. Wie Timothy Horrocks 

von TIAA Henderson Real Estate berichtet, 

zeigten sich viele seiner Gesprächspartner 

von der rasanten 

Preisentwicklung in Märkten wie Südeuropa, 

die in den vergangenen Jahren 

wirtschaftlich stark gelitten haben, 

überrascht: «Durch die hohe Kapitalverfügbarkeit 

nähern wir uns hier mit 

grossen Schritten wieder dem Niveau 

vor der Wirtschaftskrise.» «Weisse 

Flecken gibt es auf der europäischen 

Landkarte längst nicht mehr. Die Opportunitäten 

der einzelnen Märkte 

sind bereits eingepreist», sagt HIH- 

Chef Schulz. «Selbst in Madrid oder 

dem als ‹Rising Star› titulierten Dublin 

erwarten investitionswillige Anleger 

kein Rendite-Premium, sondern 

enge Märkte mit Bieterverfahren um 

die wenigen infrage kommenden 

Immo bilien.» 

Zunehmende Skepsis 

So waren mit Blick auf die Preisniveaus, 

die sinkenden Renditen und 

das muntere Transaktionsgeschehen 

an den Ständen im Palais des Festivals, 

bei den Diskussionen des Rahmenprogramms 

und nicht zuletzt bei 

den zahlreichen Abendveranstaltungen 

in den Restaurants entlang der 

Croisette und der Altstadt von Cannes 

vermehrt sehr skeptische Stimmen zu 

hören: Zwar brächten Liegenschaften 

im Vergleich zu Staatsanleihen derzeit 

mehr Rendite, doch stelle sich Frage, 

ob dieser «Spread» allein ausreiche, 

um ein – zumindest an rein immobilien-wirtschaftlichen 

Kriterien gemessen 

– kaum rentables Investment zu 

tätigen. 

In der Tat lassen sich die Auswirkungen 

der aktuellen Geldpolitik und die 

Dauer des Aufschwungs kaum vorhersagen 

– doch viele Investoren kalkulieren 

anscheinend damit, dass die 

EZB ihre Billigzinsstrategie zumindest 

mittelfristig beibehalten wird. Ob die 

Rechnung der Immobilieninvestoren in 

allen Fällen aufgeht oder nicht in manchen 

Fällen aus mangelnder Weitsicht 

(oder vielleicht auch nach dem Motto 

«Nach uns die Sintflut») gemacht wurde, 

bleibt abzuwarten.


Service – Produkte 

47 

Holzbau mit Vorbildcharakter: der Kaeng Krachan Elefantenpark im Züricher Zoo 

Aufwendige Planung – einfache Ausführung 

Holzbauten – Der «Ulrich Finsterwalder Ingenieurbaupreis» 2014 wurde Ende Januar in München verliehen. 

Die renommierte Auszeichnung ging in diesem Jahr an das Elefantenhaus im Zoo Zürich. 

Von Gudrun Escher, Bild: Zoo Zürich 

An diesem grossen, schiefrunden Kuppelbau 

ist nichts gewöhnlich, nicht 

seine Bewohner – sechs asiatische 

Elefanten –, aber auch nicht seine Bauweise: 

keine Spannbetonschale, kein 

Stahltragwerk, keine Leichtbaustruktur 

aus Seilen und Netzen, aber Lichtlöcher 

im Dach. Ungewöhnlich ist auch 

die Vergabe des renommierten «Ulrich 

Finsterwalder Ingenieurbaupreises» 

an ein Bauwerk, das den architektonischen 

Entwurf hervorkehrt, aber die 

Ingenieurleistung gut versteckt. 

Holz sollte schon im Wettbewerbsbeitrag 

2008 das bestimmende Material 

sein und dies war eines der Kriterien, die 

die Jury überzeugten. Rund 6.000 Quadratmeter 

sollten mit Spannweiten vn 

bis zu 85 Metern überwölbt werden, 

um darunter ein geschütztes Gehege 

und alle anderen, für den Zoobetrieb 

erforderlichen Funktionen anordnen 

zu können. Die gewählte Konstruktion 

entstand im intensiven Austausch von 

Markus Schietsch Architekten mit den 

Tragwerksplanern Walt + Galmarini, 

beide Zürich. Um die ungewöhnliche 

Idee realisieren zu können, spielten 

weiterentwickelte Verfahren der digitalen 

Planung eine entscheidende 

Rolle. Das Prinzip beruht auf einer 

Schale, die an ihrem äusseren Rand 

auf einem Stahlbetonring ruht und aus 

drei Schichten von leicht gekrümmten 

Brettsperrholzplatten besteht. Diese 

Schichten wurden jeweils im Winkel 

von 60 Grad gegeneinander verdreht, 

sodass die Faserrichtungen des Holzes 

nach allen Seiten gleich stark ausgeprägt 

sind. Anschliessend wurden 

die Platten mit Nägeln fixiert. Genauer 

gesagt mit 100 Stück pro Quadratmeter 

Schalenfläche, denn hier fungieren 

Nägel als eine Art Armierungselemente, 

um die Nachteile des Holzes in 

baustatischer Hinsicht auszugleichen. 

In die fertige Schale wurden dann die 

– mit UV-durchlässiger ETFE-Folie 

geschlossenen – Lichtlöcher gesägt, 

um unter dem Dach eine diffuse, mit 

Lichtflecken gesprenkelte Atmosphäre 

ähnlich wie unter dem Blätterdach 

im Regenwald zu erzeugen, und das 

Ganze mit einer dem Züricher Klima 

angemessenen Dämmschicht und Abdeckung 

versehen. 

Die Entscheidung, die Holzkonstruktion 

direkt auf der Baustelle montieren 

zu lassen, erwies sich als richtig, um 

Bauzeit und Kosten einzuhalten. Aber 

wenn bis zu 70 Zimmerleute gleichzeitig 

arbeiten, müsse die Ausführung 

einfach sein, erläutert der Projektleiter 

Wolfram Kübler. Gerade der Holzbau 

habe in jüngster Zeit interessante 

Entwicklungen aufzuweisen und die 

hier gewonnenen Erfahrungen seien 

wertvoll für andere Bauaufgaben wie 

Sport- und Veranstaltungshallen. 

Weitere Infos: 

www.ernst-und-sohn.de/ 

ingenieurbaupreis

Service 

48 


Neue Regeln für 

den Zweitwohnungsbau 

Recht – Am 12. März hat das Parlament das Zweitwohnungsgesetz verabschiedet. 

Die neuen Bestimmungen sorgen für Rechtssicherheit – und geben den betroffenen 

Gemeinden wieder etwas Spielraum für Baubewilligungen. 

Von Michael Fischer, Samuel Ramp und Sara Müller 

Am 11. März 2012 hat das Schweizer Volk 

die Initiative «Schluss mit uferlosem 

Bau von Zweitwohnungen!» mit knapper 

Mehrheit angenommen. Gestützt 

auf den neuen Verfassungsartikel hat 

das Parlament Mitte März das Zweitwohnungsgesetz 

(ZWG) verabschiedet, 

welches die bisher geltende Verordnung 

des Bundesrates ablösen wird. Das Gesetz, 

welches voraussichtlich auf den 

1. Januar 2016 in Kraft treten wird, sieht 

die folgenden Bestimmungen vor. 

Die Autoren: 

Michael Fischer (o.l.), Samuel Ramp (o. M.) und Sara Müller (o.r.) 

sind als Rechtsanwälte und Immobilienspezialisten für die Wirtschaftsanwaltskanzlei 

Froriep tätig. Die Kanzlei ist mit 90 Anwälten an den 

Standorten Zürich, Genf, Lausanne, Zug, London und Madrid vertreten. 

Als «Zweitwohnung» gilt, 

was keine «Erstwohnung» ist 

Wie schon in der Verordnung beschränkt 

das ZWG Zweitwohnungen in einer Gemeinde 

sowohl in ihrer Anzahl als auch 

in ihrer Fläche: So beträgt der zulässige 

Anteil an Zweitwohnungen im Verhältnis 

zum Gesamtbestand der Wohneinheiten 

einer Gemeinde maximal 20 Prozent; 

auch die Bruttogeschossflächen der 

Zweitwohnungen dürfen nur 20 Prozent 

der Bruttogeschossflächen aller Wohneinheiten 

einer Gemeinde ausmachen. 

Als «Zweitwohnungen» gelten alle Wohnungen, 

die nicht als Erstwohnungen 

oder als den Erstwohnungen gleichgestellte 

Wohnungen qualifiziert werden. 

Typischerweise sind das Ferienwohnungen. 

Als «Erstwohnung» im Sinne des 

Zweitwohnungsgesetzes ist wiederum 

eine Wohnung zu verstehen, welche von 

mindestens einer Person genutzt wird, 

die niedergelassen ist. Niedergelassen 

ist eine Person dort, wo sie sich in der 

Absicht dauernden Verbleibens aufhält, 

um den Mittelpunkt ihres Lebens zu begründen. 

«Den Erstwohnungen gleichgestellte 

Wohnungen» sind gemäss ZWG Wohnungen, 

die Personen zu Erwerbs- oder 

zu Ausbildungszwecken bewohnen, oder 

Leerwohnungen, die seit weniger als einem 

Jahr leer stehen, bewohnbar sind 

und zur dauernden Miete oder zum Kauf 

angeboten werden. Weiter zählen dazu 

auch Wohnungen zur kurzzeitigen Unterbringung 

von Personal und Dienstwohnungen 

für Personen des Gastgewerbes, 

Spital- oder Heimpersonal. 

Ausnahmen zum Grundsatz des 

Bauverbots von Zweitwohnungen 

Nach dem Zweitwohnungsgesetz ist der 

Bau von Zweitwohnungen nicht grundsätzlich 

ausgeschlossen, auch wenn ihr 

zulässiger Anteil von 20 Prozent am Gesamtwohnungsbestand 

einer Gemeinde 

überschritten ist. Das ZWG sieht folgende 

Ausnahmen vor: 

Zulässiger Bau von Zweitwohnungen innerhalb 

von Bauzonen: In geschützten 

Baudenkmälern müssen Gemeinden mit 

einem Zweitwohnungsanteil von über 

20 Prozent den Bau neuer Zweitwohnungen 

bewilligen. Voraussetzung ist, dass 

die dauernde Erhaltung der Baute nicht 

auf anderem Weg sichergestellt werden 

kann und dass die Baute in ihrem 

Schutzwert nicht beeinträchtigt wird (Erhaltung 

von äusserer Erscheinung und 

baulicher Grundstruktur). Ausserdem 

dürfen dem Bau der Zweitwohnung keine 

überwiegenden privaten und öffentlichen 

Interessen entgegenstehen. 

Zulässiger Neubau von Zweitwohnungen 

ausserhalb der Bauzonen: In sogenannten 

landschaftsprägenden Bauten ausserhalb 

der Bauzonen ist der Neubau 

von Zweitwohnungen ebenfalls möglich 

(soweit nach den Bestimmungen der 

Raumplanungsgesetzgebung zulässig). 

Gemäss dem neuen ZWG kann der Eigentümer 

eine bestehende ortsbildprägende 

Baute auch zu einer Zweitwohnung 

umnutzen oder zu einer solchen 

umbauen. Voraussetzung dafür ist, dass 

die Baute bedeutend ist und im Rahmen 

der Nutzungsplanung unter Schutz gestellt 

wurde. 

Umnutzung, Umbau und Erweiterung 

von «altrechtlichen Wohnungen»: Nach 

der geltenden Verordnung können Ei-


Service 

49 

gentümer von Wohnungen, die am 

11. März 2012 rechtmässig gebaut oder 

rechtskräftig bewilligt waren (sogenannte 

«altrechtliche Wohnungen»), 

unter Vorbehalt bestehender Nutzungseinschränkungen 

von Erst- in Zweitund 

von Zweit- in Erstwohnungen umgenutzt 

werden. Diese Regelung hat der 

Gesetzgeber auch in das neue Zweitwohnungsgesetz 

übernommen. 

Das Gesetz erlaubt zudem neu, dass 

altrechtliche Wohnungen erneuert, umgebaut 

oder aufgebaut werden dürfen. 

Ferner ist es dem Eigentümer gemäss 

dem neuen Zweitwohnungsgesetz auch 

erlaubt, altrechtliche Wohnungen um 

bis zu 30 Prozent ihrer Fläche auszubauen. 

Voraussetzung für die Erteilung 

einer solchen Baubewilligung ist jedoch, 

dass die Wohnung entweder als 

Erst- oder als touristisch bewirtschaftete 

Wohnung gilt (siehe dazu nächsten 

Abschnitt). Der flächenmässige Ausbau 

einer Zweitwohnung ist folglich unter 

den neuen Gesetzesbestimmungen 

nicht mehr möglich. 

Spezialfall der touristisch bewirtschafteten 

Wohnungen: Wie bereits in der 

heute geltenden Verordnung vorgesehen, 

haben Gemeinden nach dem neuen 

Zweitwohnungsgesetz auch dann 

eine Baubewilligung für den Bau von 

Zweitwohnungen zu erteilen, wenn deren 

Eigentümer diese als touristisch 

bewirtschaftete Wohnungen nutzen. Als 

«touristisch bewirtschaftete Wohnungen» 

gelten Wohnungen, welche Gästen 

dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen 

Nutzung angeboten werden und welche 

entweder im Haus des Eigentümers 

liegen (sogenannte Einliegerwohnung) 

oder welche als strukturierte Beherbergungsbetriebe 

bewirtschaftet werden. 

Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb 

liegt gemäss Botschaft des Bunderats 

vor, wenn ein hotelähnliches Betriebskonzept 

(inklusive dazugehörender 

minimaler Infrastruktur wie Rezeption) 

vorhanden ist und der Betrieb eine minimale 

Grösse aufweist. Nicht darunter 

fallen jedoch sogenannte Plattformwohnungen, 

d.h. Wohnungen, die vom 

Eigentümer auf einer Online-Plattform 

zur Vermietung angeboten werden. Diese 

ursprünglich vorgesehene Kategorie 

von touristisch bewirtschafteten Wohnungen 

hat der Gesetzgeber bewusst 

aus dem Gesetzesentwurf gestrichen, 

da Kritiker der Meinung waren, dass 

eine Gesetzesumgehung dadurch sehr 

einfach geworden wäre. 

Besondere Regelungen in Bezug auf Hotel- 

und strukturierte Beherbergungsbetriebe: 

Eine weitere Ausnahmeregelung, 

lässt den Bau von Zweitwohnungen zu, 

die zur Querfinanzierung eines nicht 

rentablen Beherbergungsbetriebs oder 

eines Hotelneubauprojekts erstellt und 

anschliessend verkauft werden sollen. 

Dabei ist stets zu beachten, dass die 

Führung des Beherbergungsbetriebs 

im Vordergrund zu stehen hat. Das 

neue Zweitwohnungsgesetz schränkt 

die Möglichkeit des querfinanzierenden 

Baus und Verkaufs von Zweitwohnungen 

insoweit ein, als der Anteil solcher neu zu 

bauenden Wohnungen an der gesamten 

Nutzfläche der Zimmer und der Wohnungen 

20 Prozent nicht übersteigen darf. 

Hat ein strukturierter Beherbergungsbetrieb 

am 11. März 2012 bereits während 

mindestens 25 Jahren bestanden 

und kann dieser wirtschaftlich nicht 

mehr weitergeführt werden, besteht für 

den Eigentümer bzw. Betreiber des Betriebs 

die Möglichkeit, die Anlagen des 

Betriebs bis zu einer Quote von 50 Prozent 

der Gesamtfläche des Beherbergungsbetriebs 

zu Zweitwohnungen umzubauen 

bzw. umzunutzen. 

Fazit 

Es wird deutlich, dass das Zweitwohnungsgesetz 

die Möglichkeit zur Erstellung 

neuer Zweitwohnungen erheblich 

einschränkt. So ist es grundsätzlich 

künftig nicht mehr möglich, eine Baubewilligung 

für den Bau von Ferienwohnungen 

zu erhalten, wenn der Zweitwohnungsanteil 

von 20 Prozent überschritten 

wird. Doch immerhin können unter gewissen 

Voraussetzungen in denkmalgeschützten 

Bauten innerhalb der Bauzone 

oder in landschaftsprägenden Bauten 

ausserhalb der Bauzone neue Ferienwohnungen 

errichtet werden. 

Besser gestellt durch das neue Zweitwohnungsgesetz 

werden Eigentümer von 

bereits bestehenden Ferienwohnungen, 

da sie ihre Wohnung unter den geltenden 

baurechtlichen Vorschriften frei renovieren, 

umbauen und sogar (bis zu einer gewissen 

Quote) erweitern dürfen. 

HEV Schweiz 

Das Zweitwohnungsgesetz 

– ein «guter 

Kompromiss» 

Die laufende Umsetzungsphase des 

Zweitwohnungsgesetzes brachte für 

viele Eigentümer eine grosse Rechtsunsicherheit 

mit sich und lähmte neue 

Projekte in den betroffenen Gemeinden 

in unterschiedlichsten Bereichen. 

Diese Phase ist mit der Verabschiedung 

des Zweitwohnungsgesetzes nun 

beendet. 

Für den HEV Schweiz, der sich in der 

Zweitwohnungsdebatte für die eigentumsrechtliche 

Bestandsgarantie, den 

Werterhalt der Gebäude und eine rasche 

Wiederherstellung der Planungssicherheit 

eingesetzt hatte, stellt das 

nun vorliegende Zweitwohnungsgesetz 

einen «tragfähigen Kompromiss» dar. 

Das Bundesparlament habe mit dem 

ZWG den Weg für eine rasche Inkraftsetzung 

des Gesetzes geebnet. «Die 

eingegangenen Kompromisse verletzen 

die Besitzstandsgarantie nicht und 

sind für den HEV Schweiz annehmbar, 

wenn dadurch ein Referendumskampf 

vermieden werden kann», heisst es in 

einer Verbandsmitteilung. 

Die Besitzstandsgarantie war für den 

HEV Schweiz das zentrale Anliegen im 

Gesetzgebungsprozess. Die Nutzungsmöglichkeiten 

bestehender Gebäude 

sollten nicht weiter eingeschränkt 

oder mit zusätzlichen Auflagen 

verknüpft werden. Die Umnutzung in 

eine Zweitwohnung sollte bei einer 

altrechtlichen Wohnung bewilligungsfrei 

möglich bleiben. Dieses Hauptziel 

sieht der Verband nun erreicht. «Zudem 

setzten wir uns für den Werterhalt 

der bestehenden Gebäude ein. 

Dazu und für eine zeitgemässe Wohnnutzung 

war es unabdingbar, dass die 

Eigentümer weiterhin das Recht auf 

eine massvolle Erweiterung (ohne 

Nutzungsauflage) haben, wo dies das 

kommunale Baureglement zulässt», 

heisst es in der HEV-Mitteilung weiter. 

Auch dieses Anliegen sei im neuen 

Zweitwohnungsgesetz berücksichtigt. 

Der HEV hofft, dass das Zweitwohnungsgesetz 

nun rasch in Kraft treten 

kann. (bw)

Service 

50 


Agenda: Messen, Tagungen, 

Konferenzen 

16. bis 19.4.2015 

Tägi Wettingen 

Bauen+Wohnen 

Die Frühlingsmesse für Bauen, 

16. bis 18.6.2015 

Paris 

Siec15 Retail & Real Estate 

www.siec-online.com/fr/ 

23.4.2015 

ab 17.00 Uhr 

Restaurant Metropol, 

Konferenzsaal 

Wohnen + Garten 

www.bauen-wohnen.ch 

59. Schweizer 

Immobiliengespräch 

Thema: Überwachung und Sicherheit 

von Immobilien 

23.6.2015 

Hotel Mövenpick 

Regensdorf/ZH 

5. Real Estate Award 

Im Rahmen der Real Estate Night 

werden Schlüsselprojekte und Innovationen 

ausgezeichnet, die der Schweizer 

Immobilienwelt Impulse geben. 

mislovic@immo24.ch 

Fraumünsterstrasse 

12 

8001 Zürich 

www.immobiliengespraeche.ch 

3. bis 6.9.2015 

Messe Zürich 

46. Bauen & Modernisieren 

Schweizer Baumesse 

29.4.2015 

13.15 bis 17.15 Uhr 

Zentrum Paul Klee 

Bern 

Immohealthcare 2015 

www.immohealthcare.com 

10.9.2015 

ab 17.00 Uhr 

Restaurant Metro- 

www.bauen-modernisieren.ch 

61. Schweizer 


Thema: Bauqualität 

6. bis 7.5.2015 

Frankfurt 

Deutsche GRI 

Käufer- oder Verkäufermarkt? 

www.globalrealestate.org/ 

Deutsche2015 

pol, Konferenzsaal 


12 

8001 Zürich 


7.5.2015 

Radisson Blu Hotel 

Zürich Airport 

8. Shopping Center Forum 

& Swiss Council Congress 

www.sc-forum.ch 

17.9.2015 

KKThun 

Seestrasse 68 

3601 Thun 

SVIT Valuation Congress 2015 

Jahreskongress der Immobilienbewertung 

www.svit.ch 

2.6.2015 

Ausbildungszentrum 

der 

7. Facility Management 

Day 2015 

Jahrestagung von SVIT FM Schweiz 

1. bis 4.10.2015 

Messe Luzern 

17. Bauen+Wohnen Luzern 

www.messe-luzern.ch 

Credit Suisse 

Bockenweg 4 

8810 Horgen 

Thema: «Immobilien bei Corporates 

– vom notwendigen Übel zum 

strategischen Asset» – zur Bedeutung 

des zukunftsgerichteten Corporate 

Real Estate Management (CREM) 

5. bis 7.10.2015 

Messe München 

International 

Messegelände 

81823 München- 

EXPO REAL 

18. Internationale Fachmesse 

für Immobilien und Investitionen 

www.exporeal.net 

www.svit.ch/svit-fm-schweiz.html 

Riem 

4.6.2015 

ab 17.00 Uhr 


60. Schweizer 


Thema: Smart Cities 

22.10.2015 

ab 17.00 Uhr 


62. Schweizer 


Thema: Sonderimmobilien 

pol, Konferenzsaal 


12 


pol, Konferenzraum 


12 

(Spitäler, Rechenzentren u.ä.) 


8001 Zürich 

8001 Zürich


Service 

51 

Die Temperaturen steigen, 

die Mieten auch 

Angebotsmieten – Aufbruchstimmung? Die Teuerung bei den Angebotsmieten 

reicht im Februar von 0,09 bis 0,51 Prozent. Im Vorjahresvergleich resultiert für die 

Schweiz gesamthaft eine Teuerung von 1,34 Prozent. 

Von Arnold von Arx 

In Parks und Gärten, auf Terrassen 

und Balkonen spriessen die Frühlingsboten. 

Schöner Schein. Der Frühling 

bringt es an den Tag: Die Schweizer 

Angebotsmieten sind im Februar um 

1,34 Prozent gestiegen und werden 

es wohl weiter tun. Der Index steht bei 

nunmehr 113,2 Punkten, ermittelt vom 

Immobilienportal homegate.ch in Zusammenarbeit 

mit der Zürcher Kantonalbank 

(ZKB). Gemessen wird die 

monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung 

der Mietpreise für neue und 

wieder zu vermietende Wohnungen anhand 

der aktuellen Marktangebote. 

Mässigung in Zürich 

Die Ausnahme bildet für einmal der 

Kanton Zürich, und zwar im positiven 

Sinn: Hier sanken die Angebotsmieten 

um klitzekleine 0,09 Prozent (Indexstand: 

115,9 Punkte). Der Kanton Thurgau 

meldet einen Mietennachlass um 

0,18 Prozent (Index: 111,4 Punkte). Das 

Tessin wartet bei den Angebotsmieten 

mit einem Rückgang von 0,82 Prozent 

auf. Gleichwohl stiegen die Mieten in 

der Südschweiz gegenüber dem Vorjahr 

um 0,74 Prozent. 

Weiterhin ansteigende Teuerungstendenzen 

zeigen folgende Kantone: 

Luzern mit 0,51 Prozent (Index: 

117,8 Punkte), Solothurn mit 0,27 Prozent 

(Index: 110,1 Punkte) oder Basel- 

Stadt und Basel-Land mit 0,37 Prozent 

(Index: 109,8 Punkte). Die Teuerung in 

St. Gallen war minimal mit 0,09 Prozent 

(Index: 111,2 Punkte). Insgesamt sind in 

all diesen Kantonen Mietsteigerungen 

gegenüber dem Vorjahr um 2,52 Prozent 

(Luzern), um 2,04 Prozent (Solothurn), 

um 2,14 Prozent (Basel) und um 

1,18 Prozent (St. Gallen) zu verzeichnen. 

Der Aargau blieb stabil und verharrte 

auf einem Indexstand von 109,1 Punkten. 

Im Vergleich zum Februar 2014 

resultierte ein mässiger Anstieg von 

0,55 Prozent. 

Qualitätsbereinigung 

Die Entwicklung der Angebotsmietpreise 

für die Schweiz wird um die 

unterschiedliche Qualität, Lage und 

Grösse der Wohnungen korrigiert. 

Der Vorteil dieser sogenannten hedonischen 

Methode liegt darin, dass die 

wirkliche Mietpreisentwicklung für 

neue und wieder zu vermietende Wohnungen 

auf homegate.ch abgebildet 

wird. Der homegate.ch-Angebotsmietindex 

ist der einzige qualitätsbereinigte 

Mietpreisindex der Schweiz. 

Weitere Infos: www.homegate.ch/mietindex 

MIETINDEX «SCHWEIZ» 

Februar 2015 

Im Vergleich zum Vormonat: 

MIETINDEX «KANTON ZÜRICH» 

Februar 2015 

Im Vergleich zum Vormonat: 

+0,09% 

–0,09% 

Vormonatsvergleich 

02.2015 Index 113,2 

01.2015 Index 113,1 

Vorjahresvergleich 

02.2015 Index 113,2 

02.2014 Index 111,7 

Vormonatsvergleich 

02.2015 Index 115,9 

01.2015 Index 116,0 

Vorjahresvergleich 

02.2015 Index 115,9 

02.2014 Index 114,9 

Die neuen Indexreihen sind zurückgerechnet bis Januar 2009, sodass bereits Zeitreihen von sechs Jahren abgedeckt sind. 

Quelle: homegate.ch


52 


Grossprojekt 

mit Liebe zum Detail 

Italien – City Life, die gigantische Überbauung auf dem alten Mailänder 

Messegelände, zeigt es: Ein gelungener städtebaulicher Ansatz kann einem 

ganzen Stadtviertel zu neuem Leben verhelfen. 

Von Anja Hall, Bilder: PD, City Life SpA, Alberto Fanelli 

City Life – Mailands neues Stadtquartier im Endausbau 

Das City Life auf dem ehemaligen Mailänder 

Messegelände ist ein Projekt 

der Superlative: Drei Stararchitekten 

bauen auf 366.000 Quadratmetern ein 

völlig neues Stadtquartier. Im Endstadium 

werden sich imposante Wohnsiedlungen 

um drei spektakuläre Wolkenkratzer 

gruppieren. City Life ist 

nicht nur das grösste Städtebauprojekt 

Mailands – es ist auch eine der grössten 

Baustellen Europas. 

Damit nicht genug: Der von Arata Isozaki 

entworfene, 50-geschossige Turm 

ist – zählt man die 40 Meter hohe Rundfunkantenne 

mit – mit insgesamt 242 

Metern das höchste Gebäude Italiens. 

Der Wolkenkratzer mit dem Spitznamen 

Il Dritto (der Aufrechte), der von 

goldenen Streben gestützt scheint, wird 

bereits jetzt, kurz nach seiner Fertigstellung, 

als der beste Office-Standort 

der Stadt gehandelt. Auf 50.000 Quadratmetern 

Bürofläche können bis zu 

3.800 Personen arbeiten. Der Versicherungskonzern 

Allianz wird hier seine 

Mailänder Zentrale ansiedeln. 

Bis 2017 soll dann der zweite Turm Lo 

Storto (Der Gedrehte), für den Zaha Hadid 

verantwortlich zeichnet, fertiggestellt 

werden. Er wird 170 Meter hoch sein und 

43 Geschosse umfassen. Er wird der 

künftige Mailänder Sitz des Versicherers 

Generali sein, der auch die Projektgesellschaft 

City Life SpA zu 100 Prozent 

kontrolliert. Das dritte Hochhaus, 

Il Curvo (Der Gekrümmte), wird nach 

Plänen von Daniel Libeskind gebaut. Es 

wird auf 165 Metern Höhe 30 Geschosse 

aufbieten. Hierfür haben vor Kurzem die 

Aushubarbeiten begonnen. 

Die Investitionen für City Life – zum 

Projekt gehören neben den Wohnhäusern 

und dem Business- und Shopping- 

District Tre Torri auch ein Museum und 

die Umwidmung eines historischen 

Messepavillons in ein Kulturzentrum 

– werden auf zwei Milliarden Euro beziffert.



53 

Italien 

Rückkehr der 

Immobilieninvestoren 

Doch bei City Life geht es nicht um 

die Superlative – jedenfalls nicht nur. 

Grundlage des Mammutprojekts ist 

eine umsichtige Planung, die verhindern 

soll, dass die neue Grossüberbauung 

wie ein Fremdkörper im Stadtviertel 

liegt. Ein Blick auf die Details zeigt, 

wie gut sich City Life tatsächlich in das 

bestehende Quartier einfügt: Die Traufhöhen 

der von Zaha Hadid entworfenen 

Wohngebäude sind am Rand der Überbauung 

an der Via Senofonte gleich 

hoch wie die Bestandsgebäude im Viertel. 

Bis zu den Tre Torri steigen sie aber 

in einem sanften Schwung an. 

Ausserdem nimmt die Überbauung die 

Sichtachsen des bestehenden Quartiers 

auf und führt sie weiter. Der zentrale 

Platz, auf dem die Tre Torri gruppiert 

sind, soll zum Magneten des gesamten 

Stadtgebiets werden: Es entstehen Büros, 

Geschäfte und Restaurants; eine 

neue U-Bahn-Station wird das Stadtviertel 

ab dem Herbst dieses Jahres mit 

dem Zentrum Mailands verbinden. 

Grösste Fussgängerzone 

in Mailand 

Neues Stadtquartier in Bau: das City Life in Mailand 

Künftig werden wohl auch die Mailänder, 

die in den angrenzenden Wohnquartieren 

leben, öfters einen Spaziergang 

zum City Life unternehmen. Denn 

rund um die Neubauten entstehen 

zahlreiche Grünflächen, insgesamt 

168.000 Quadratmeter. Nach Fertigstellung 

wird City Life deshalb auch 

den drittgrössten Park und die grösste 

Fussgängerzone Mailands beherbergen. 

Im Moment sind schon zwei Teilflächen 

von insgesamt 58.000 Quadratmetern 

fertig angelegt und öffentlich 

zugänglich. 

Im Zuge der Bauarbeiten liess die City 

Life SpA auch die Fontana delle Quattro 

Stagioni aus den 1920er-Jahren auf 

der angrenzenden Piazza Giulio Cesare 

restaurieren. Nur wenige Hundert 

Meter weiter, im neuen Parco City Life, 

hat man eine zweite Wasserfläche angelegt, 

deren Grundriss mit dem der 

Fontana delle Quattro Stagioni identisch 

ist, und durch die «Spiegelung» 

der bestehenden Architektur für eine 

weitere elegante Anknüpfung an das 

bestehende Quartier gesorgt. 

Zu den Parkanlagen gehört unter 

anderem auch eine öffentliche Driving 

Range. Die City Life Gesellschaft 

rühmt sich damit, dass es – ein weiteres 

Superlativ – der erste innerstädtische 

Golfplatz Europas ist. Seine 

Entstehung verdankt er allerdings 

Finanzierungsproblemen: Ursprünglich 

war auf der Fläche ein Wohnhaus 

geplant. Weil die Nachfrage nach den 

Luxuswohnungen aber eher mau war, 

entschieden sich die Verantwortlichen 

kurzerhand, anstelle der Wohnimmobilie 

einen Golfplatz zu bauen – italienischer 

Pragmatismus. 

Ein Besuch auf dem Areal an einem 

beliebigen Wochentag um die Mittagszeit 

zeigt: Das Viertel ist durchaus 

schon belebt – und zwar nicht nur 

durch die Bauarbeiter. Ein Golfspieler 

nutzt die Mittagspause, um seinen Abschlag 

auf der Driving Range zu perfektionieren; 

Hundehalter führen ihre 

Vierbeiner Gassi, hier und da sind sogar 

die ersten Bewohner der Wohnhäuser 

anzutreffen. 

Italien rückt wieder in den Blickwinkel 

internationaler Investoren. Wie 

Cushman & Wakefield berichtet, haben 

Investoren 2014 auf den italienischen 

gewerblichen Immobilienmärkten für 

fünf Milliarden Euro zugekauft – das 

sind 20 Prozent mehr als im Vorjahr. 

Der Fokus lag auf Einkaufsflächen, 

Shoppingcentern und Hotels. Eine 

der spektakulärsten Transaktionen 

war die Übernahme des Mailänder 

Geschäftsviertels Porta Nuova durch 

Qatar Investment Authority. Das 

nach einem alten Mailänder Stadttor 

benannte Quartier im Wert von rund 

zwei Milliarden Euro besteht aus 

28 Gebäuden rund um den Bahnhof 

Porta Garibaldi, u.a. zählen der 

Hauptsitz der Unicredit sowie das 

Hochhaus «Bosco Verticale» dazu. Der 

Staatsfonds aus Katar ist seit 2013 mit 

40 Prozent an dem Viertel beteiligt und 

hat jetzt die übrigen Anteilseigner ausbezahlt 

– für einen bisher ungenannten 

Betrag. Es handle sich allerdings 

«um eine bedeutende Summe» und 

um «eine der grössten Transaktionen 

auf europäischer Ebene», erklärte 

Manfredi Catella, Chef von Hines Italia, 

der den Verkauf betreute. Hines Italia 

steht stellvertretend für das hinter 

dem Projekt stehende Investorenkonsortium. 

Die Zeichen stünden derzeit 

für den italienischen Immobilienmarkt 

günstig, ist in Marktkreisen zu hören. 

Kapitalmarktfreundliche Gesetze 

lockten finanzstarke Immobilieninvestoren 

nach Italien; gleichzeitig 

beflügle die Zinspolitik der EZB die 

Transaktionsmärkte und nicht zuletzt 

würde nach sieben Jahren Dauerkrise 

in diesem Jahr wieder mit einem 

Wirtschaftswachstum um rund 0,5 

Prozent gerechnet. Auf den sich 

abzeichnenden Aufschwung setzt u.a. 

Sorgente Res: Die zur Gruppo Mainetti 

zählende Maklergesellschaft plant in 

diesem Jahr den Gang an die Mailänder 

Börse; den Angaben zufolge will 

die auf Luxusimmobilien spezialisierte 

Gesellschaft einen 15-prozentigen 

Anteil platzieren. (bw)


54 


Savills 

Boom hält an 

In einer aktuellen Researchanalyse 

über 15 europäische Investmentmärkte* 

geht das internationale Immobiliendienstleistungsunternehmen 

Savills davon aus, dass das Gesamtinvestitionsvolumen 

2015 die Marke von 

210 Milliarden Euro brechen könnte 

und damit um bis zehn Prozent über 

dem Vorjahresergebnis von 199,2 Milliarden 

Euro abschliesst. Das Investitionsvolumen 

des ersten Quartals 2015 

prognostiziert Savills auf das Vorjahresniveau 

von ca. 38 Milliarden Euro. 

«Das ‹Quantitative Easing›-Programm 

der EZB, die erwartete Abwertung 

des Euro gegenüber anderen Währungen 

und das Niedrigzinsniveau 

werden dazu beitragen, dass Europa 

ein attraktives Ziel für Immobilieninvestments 

bleibt», sagt Marcus Lemli, 

Head of European Investment bei Savills. 

2014 waren Lemli zufolge erstmals 

wieder Megadeals, d.h. Transaktionen 

jenseits einer Milliarde Euro, zu 

beobachten – ein Trend, der aus seiner 

Sicht auch 2015 anhalten dürfte: «Über 

7,7 Milliarden Euro wurden 2014 im 

Rahmen solcher Megadeals investiert, 

ein Anstieg von 80 Prozent gegenüber 

dem Vorjahr. Etwa 92 Prozent 

dieser Grosstransaktionen entfielen 

auf UK und Frankreich, wobei es sich 

bei 65 Prozent um Portfoliodeals 

handelte. Büroinvestments zeichneten 

für 72 Prozent der Megadeals 

verantwortlich, Retailinvestments für 

28 Prozent.» Die europäischen Core- 

Märkte vereinten Savills zufolge wie 

in den Vorjahren den grössten Anteil 

an Cross-Border-Investments auf 

sich, allen voran Frankreich (+38%), 

Deutschland (+28%) und UK (+16%); 

das grösste Wachstum verzeichneten 

allerdings die peripheren Märkte 

Spanien und Irland mit 194 bzw. 

132 Prozent. Savills geht davon aus, 

dass sich das Renditegefälle zwischen 

den Core- und peripheren Märkten 

2015 weiter reduziert. Bedingt durch 

die starke Renditekompression in den 

peripheren Märkten hatte sich die 

Differenz 2014 auf 168 Basispunkte 

verringert. (bw) 

Umwidmung weiterer Areale 

in Planung 

Der Brunnen im Parco City Life «spiegelt» 

die Fontana delle Quattro Stagioni aus den 1920-Jahren. 

City Life ist allerdings nur ein Bestandteil 

der Entwicklung in dem westlichen 

Mailänder Stadtbezirk. Auf der Immobilienmesse 

MIPIM in Cannes hat die Messegesellschaft 

Fondazione Fieramilano 

unlängst mehrere Projekte für die Umwidmung 

der Pavillons 1 und 2 der Fiera 

Milano City vorgestellt. Die Pavillons 

befinden sich in der Nähe des City Life. 

Plan 1 stammt vom Fussballclub AC Milan, 

der auf dem Gelände ein neues Stadion 

mit Shopping- und Freizeitcenter 

errichten will. Die Pläne umfassen auch 

das nahe gelegene Areal von Citroën, 

das allerdings nicht im Besitz der Fondazione 

Fieramilano ist. Ganz andere 

Ideen haben indes die Immobilienprofis: 

Prelios schlägt für das Areal ein Projekt 

namens Magnete Milano vor, ein neuartiges 

Retail- und Kulturkonzept, wobei 

der Besucher nicht nur konsumieren, 

sondern auch aktiv werden soll. Letztlich 

ist Magnete Milano nichts anderes 

als ein Bürgerzentrum des neuen Jahrtausends, 

mit durchaus didaktischem 

Anspruch: Es soll Räume geben, in 

denen Kinder und Jugendliche neue 

Technologien interaktiv ausprobieren 

können, ausserdem eine «Digital Connection 

Galerie» für Ausstellungen und 

Installationen. Ein Musikzentrum ist 

geplant, das von Musikschulen genutzt 

werden kann, aber auch für Konzerte. 

Doch auch eher konventionelle Elemente 

soll es im Magnete Milano geben: so 

etwa einen Hotelneubau mit 250 Zimmern, 

für dessen Auslastung das benachbarte 

Kongresszentrum MiCo sorgen 

könnte, das direkt an das City Life 

angrenzt. Weiter ist ein Gebäude für 

ambulante Behandlungen angedacht. 

Insgesamt will Prelios 56.000 Quadratmeter 

Fläche überbauen. 

Für das Projekt «La Milano Alta», das 

vom Bauunternehmen Vitali und der 

Investmentgesellschaft Stam Europe 

vorgestellt wurde, sollen die bestehenden 

Gebäude lediglich revitalisiert 

werden. Geplant sind unter anderem 

Retail- und Gewerbeflächen sowie Restaurants 

– all dies auf einer Gesamtfläche 

von 46.900 Quadratmetern. 

Die Arcotecnica Group und die Hotelgruppe 

PKF präsentierten auf der MI- 

PIM indes das Projekt «Portello Village 

Community Hub» – einen kühnen Mix 

aus Hotel, Freizeit, Kultur und Events. 

Es soll nicht nur eine Kletterhalle, eine 

Skateboard-Anlage und einen Formel- 

1-Simulator geben, auch eine Indoor- 

Surfanlage ist geplant. Sogar von einer 

Rollgleiter-Bahn, auf der Besucher 

durch das Gebäude schweben könnten, 

war während der MIPIM die Rede. Auf 

den insgesamt 36.000 Quadratmetern 

sind ausserdem ein Budgethotel, Fitnessstudio 

und ein Gesundheits- und 

Wellnesszentrum mit grosser Spa-Anlage 

geplant. 

Viele Ideen, teils konventionell, teils 

überraschend innovativ. Die Initiatoren 

aus Italien nutzten die Immobilienmesse 

MIPIM, um potenzielle Investoren und 

Nutzer auf sich aufmerksam zu machen 

und die Chancen für das eine oder andere 

Vorhaben auszuloten. Ob das gelungen 

ist, wird sich im Idealfall in diesem Frühjahr 

zeigen. Dann soll eine Entscheidung 

über die Zukunft des Areals fallen.

Die Marketingrunde 

für Immobilienprofis 

im Kameha Grand 

Immobilienprofis lassen sich 

von Marketingexperten inspirieren! 

Dr. Roman H. Bolliger, Gastgeber 

Im Juni findet in Zürich ein nationaler Kongress zum Thema Immobilienmarketing 

statt: Innovative Entwickler, Investoren und Vermarkter lassen 

sich von ausgewiesenen Experten auf den neusten Marketingstand bringen. 

Save the Date! 

Die Marketingrunde findet am Dienstag, 30. Juni 2015 von 0900 bis 1700 Uhr im Hotel Kameha Grand 

in Glattpark bei Zürich statt. Das Hotel Kameha Grand wurde im März eröffnet und wird der Marketingrunde 

als innovatives Premium-Hotel einen stimmungsvollen Rahmen geben. 

Aktuelle Themen 

Immobilienprojekte gleichen sich oftmals so stark, dass die Qualität des Marketings über Erfolg oder Misserfolg 

entscheiden kann. An der Marketingrunde diskutieren Experten über Themen wie etwa: Was müssen 

Entscheidungsträger über Marketing wissen? Wie können Immobilienmarken Mehrwert schaffen? Wie 

mache ich gutes Marketing auch mit kleinem Projektbudget? Wer hat die Nase vorn im Kampf der digitalen 

gegen die analoge Marketingwelt? Ergänzt werden die Themen durch aktuelle Best Practice Cases. 

Kompetente Referenten 

Es werden Experten mit Leistungsausweis im Immobilienmarketing referieren und miteinander diskutieren. 

Die Marketingrunde deckt dabei sowohl Forschung als auch Praxis ab und gibt erfahrenen Immobilien- und 

Marketingprofis das Wort. Die aktuelle Liste der Referenten wird auf der Kongresswebsite geführt. 

Networking Partner 

Platform Partner 

Networking Partner 

Media Partner Location Partner 

Sponsor Sponsor 

Auf www.marketingrunde.ch können Sie weitere Informationen abrufen und sich einen Platz sichern.

Immobilien-Finanzmärkte – Interview des Monats 

56 


Zweite Schweizer 

Immobilien-SICAV am Start 

Fonds – Notenstein lanciert eine neue Immobilien-SICAV. IMMOBILIEN Business sprach 

mit Urs Rüdin, Leiter Immobilien der Privatbank, über die Anlagestrategie des Notenstein 

Sustainable Real Estate Switzerland. 

Interview: Birgitt Wüst 

IMMOBILIEN Business: Herr Rüdin, 

die Notenstein Privatbank AG hat am 

25. März eine neue Immobilien-SICAV 

lanciert. Wie sieht die Anlagestrategie 

des Fonds aus? In welches Marktsegment 

wird investiert? 

Urs Rüdin: Die Strategie des Fonds ist 

auf stabile laufende Erträge bei gleichzeitig 

gutem Werterhalt ausgerichtet. 

Dementsprechend investiert er zwei 

Drittel des Fondsvermögens in Wohnimmobilien, 

wobei «Hotspots» bewusst 

vermieden werden. Der Fonds soll vielmehr 

an guten Lagen in attraktiven Gemeinden 

investieren. 

Im Namen des Notenstein Sustainable 

Real Estate Switzerland klingt das Thema 

«Nachhaltigkeit» an – was genau ist 

darunter zu verstehen? 

Nachhaltigkeit ist für uns in Regeln gegossener 

gesunder Menschenverstand. 

Die Investitionsobjekte müssen daher 

nicht nur einer ökonomischen Bewertung 

standhalten, sondern auch Ansprüchen 

auf Basis der Kriterien Energie und 

Umwelt, Komfort und Wohlbefinden, 

Nutzungsqualität und Flexibilität sowie 

Umwelt und Mobilität genügen. Dies 

geschieht mit dem klaren Ziel, die Qualität 

der Gebäude im Portfolio sicherzustellen 

und damit Mieter einfacher und 

länger an das Gebäude zu binden. Unser 

Nachhaltigkeitsexperte Klaus Kämpf hat 

hierzu eine interessante Studie erstellt. 

Nachhaltigkeit ist inzwischen ein arg 

strapazierter Begriff … 

Das mag durchaus sein, doch steht die 

Sinnhaftigkeit des Konzeptes ausser 

Frage. Und die Idee einer nachhaltigen 

Entwicklung ist ohne Einbezug des Immobiliensektors 

undenkbar. 

Was sind die entscheidenden Inhalte der 

Studie von Herrn Kämpf? 

Eine Kernaussage ist, dass gerade für 

Eigentümer von Renditeliegenschaften 

letztlich die Zufriedenheit der Mieter 

entscheidend ist. Deren Bedürfnisse 

gilt es nicht nur heute, sondern auch 

langfristig sicherzustellen. Daher bietet 

der Nachhaltigkeitsgedanke eine 

wichtige Richtschnur für die verschiedenen 

Akteure. Dabei ist uns bewusst, 

dass die Umsetzung des zunächst abstrakten 

Nachhaltigkeitsgedankens in 

konkrete Ziele und Handlungen eine 

Herausforderung ist. 

Ist es aber nicht so, dass das Nachhaltigkeitsniveau 

des Gebäudebestands in 

der Schweiz insgesamt gut ist? 

Im Grossen und Ganzen ist das so. 

Gleichwohl bleibt ein grosser Handlungsbedarf, 

um langfristig tatsächlich 

die sozialen, ökonomischen und 

ökologischen Ressourcen nicht überzustrapazieren. 

Nachhaltigkeit ist als 

Prozess zu verstehen, zumal sich mit 

der zunehmenden Verknappung vieler 

Ressourcen einerseits und neuen 

technischen Möglichkeiten andererseits 

auch die Handlungsfelder ändern. 

Notenstein Sustainable Real Estate Switzerland – SICAV 

Bild: PD 

Urs Rüdin 

Mitglied der Direktion der Privatbank 

Notenstein AG mit Hauptsitz 

in St.Gallen, fungiert seit 2013 als 

stell vertretender Leiter der Abteilung 

Institutionelle Kunden und Leiter 

Immobilien. Zuvor war er von 2008 

bis 2013 stellvertretender Leiter der 

Abteilung Business Development bei 

J. Safra Sarasin und Spezialist für 

Immobilien im Range eines Director. 

Vielleicht ein Beispiel? 

Die Immobilienmärkte sind in Bewegung: 

Neue Arbeitsformen und Unternehmensstrategien 

etwa führen zu 

geringerem Bedarf an Büroflächen; 

innerstädtische Lagen werden zuneh- 

ISIN 

CH0267501291 

Volumen 

50 Mio. bis CHF 100 Mio. 

Emissionspreis 100.00 (zzgl. 1.75 % Ausgabekommission) 

Mindestzeichnung 100.000 CHF 

Zeichnungsfrist 25. März 2015 bis 24. April 2015, 12 Uhr mittags 

(vorzeitiger Zeichnungsschluss möglich) 

Zuteilung 27. April 2015 

Liberierung 05. Mai 2015 

Kotierung 

nein 

Anleger 

ausschliesslich qualifizierte Anleger


Immobilien-Finanzmärkte – Interview des Monats 

57 

mend für Wohnraum genutzt. Gleichzeitig 

gibt es durch den verbesserten 

öffentlichen Verkehr mehr nachhaltige 

Standorte – dies sind allesamt Faktoren, 

die ein Immobilieninvestor in seine 

Renditekalkulation mit einbeziehen 

muss. Und es sind längst nicht die einzigen. 

Wie grenzt sich der Notenstein-Fonds 

von Mitbewerbern ab? 

Da ist zum einen die bereits erwähnte 

Nachhaltigkeitsanalyse. Zum anderen 

ist es eine Vielzahl von für den Anleger 

nützlichen Ausgestaltungen des Fonds: 

So hat zum Beispiel ein Investor durch 

die Beteiligung an einer SICAV die Möglichkeit, 

an einer Generalversammlung 

teilzunehmen und mitzubestimmen. 

Für qualifizierte Privatanleger ist der 

Fonds steuerlich interessant, weil er 

die Liegenschaften im Direktbesitz hält 

und die Besteuerung nur auf Fondsebene 

erfolgt. 

Sie nannten Wohnimmobilien als Hauptanlageziel 

des Fonds. Mehrfamilienhäuser 

als Renditeliegenschaften sind in 

der Schweiz sehr gefragt, das Angebot 

ist knapp, das Preisniveau hoch, die 

Aussichten auf Mietzinssteigerungen 

sind begrenzt. Welche Rendite stellen 

Sie Ihren Anlegern in Aussicht und wie 

wollen Sie diese angesichts des kurz 

skizzierten Marktumfelds erreichen? 

Die anvisierte jährliche Rendite liegt 

bei drei Prozent. Sie haben natürlich 

recht: Der Markt für solche Objekte 

ist eine Herausforderung. Dafür haben 

wir aber mit Kuoni Mueller & Partner 

einen Spezialisten an Bord, welcher im 

aktuellen Marktumfeld in der Akquisition 

von Liegenschaften nachweislich 

erfolgreich ist. Beispielsweise auch 

damit, dass er bei der Objektsuche auf 

die bekannten «Hotspots» verzichtet. 

Haben Sie schon geeignete Kaufobjekte 

identifiziert? 

Wir sind in Verhandlung mit diversen 

Anbietern und arbeiten natürlich auch 

mit vielen Projektentwicklern zusammen, 

wobei in der Startphase aber ausschliesslich 

Bestandsimmobilien ge - 

kauft werden. In einer zweiten Phase 

können auch Projekte evaluiert werden. 

In welche weiteren Segmente wird der 

Fonds investieren? 

Wir werden auch die Möglichkeit nutzen, 

circa ein Drittel des Fonds in Objekte 

mit anderer Nutzung wie Büros, 

Verkauf, Logistik und Gewerbe zu investieren. 

Mit welchem Fremdkapitalanteil wollen 

Sie in der Regel investieren? 

Der maximale Einsatz des Fremdkapitalanteils 

ist auf 33 Prozent beschränkt, 

wir streben aber einen effektiven 

Fremdkapitaleinsatz zwischen 

20 und 25 Prozent an. 

Derzeit sind die Zinsen für Hypothekaroder 

Finanzierungsdarlehen ausserordentlich 

günstig – doch ist nicht sicher, 

wie lange diese Phase dauern wird. Der 

Fonds soll nicht an der Börse kotiert 

werden. Gibt es eine Mindesthaltedauer 

für die Fondszeichner? Kalkulieren Sie 

eventuelle Zinsanstiege in die Renditekalkulation 

des Fonds mit ein? 

Eine Mindesthaltedauer gibt es nicht, 

der Fonds kann ausserbörslich via 

die Notenstein Privatbank gehandelt 

werden. Der Fremdfinanzierungsgrad 

kann bei steigenden Zinsen relativ 

rasch reduziert und durch Kapitalerhöhungen 

ausgeglichen werden. 

Der Notenstein-Fonds ist ein SICAV und 

nach dem 2010 aufgelegten Edmond de 

Rothschild Real Estate SICAV (ERRES) 

erst das zweite Vehikel, das in dieser 

Rechtsform aufgelegt wird. Welche Vorteile 

bringt diese für den Anleger? 

Wichtige Entscheide wie zum Beispiel 

die Änderung der Strategie oder der 

Managementgebühr müssen von der 

Anlegerversammlung genehmigt werden. 

Dies ist ein besonders grosser 

Vorteil für den Investor gegenüber normalen 

Immobilienfonds. 

Mit welchen Fees muss der Anleger 

rechnen? 

Die Ausgabekommission beträgt einmalig 

1,75 Prozent, die Verwaltungskommission 

0,70 Prozent pro Jahr bezogen 

auf das Bruttogesamtvermögen. 

Die Zeichnungsfrist läuft ja eben erst 

an, doch gibt es schon erstes Feedback 

dafür, wie das neue Fondsangebot am 

Markt ankommt? 

Wir haben bereits am ersten Tag sehr 

viele Anfragen und auch schon einige 

Zeichnungen erhalten. Offenbar besteht 

ein grosses Interesse an einem neuen 

Fonds ohne Agio. Das ist aber auch 

verständlich, liegt doch der aktuelle 

Durchschnitt der Agios auf bestehenden 

Immobilienfonds bei circa 35 Prozent. 

ANZEIGE 

Top Projekte Online 

Top Projekte Online präsentiert die attraktivsten Immobilieninvestitionen der Schweiz sowie eine exklusive Auswahl 

grosser Mietflächen für Büros, Retail, Gewerbe und Industrie. Top Projekte Online wird auf swisscircle.ch und 

auf s-ge.com (Switzerland Global Enterprise) publiziert und trifft dort auf internationale Investoren und Nutzer.

Immobilien-Finanzmärkte – Fonds 

58 


FONDS SCHWEIZ 

In der Schweiz zum Vertrieb zugelassene Immobilienfonds* 

INVENTAR- SCHLUSS- 

PERFORMANCE 

GEBÜHREN 

FONDSGESELLSCHAFT VALOREN WÄHRUNG WERT KURS 3 MTE 1 JAHR 3 JAHRE RISIKO 

IN % 

ANLAGEKATEGORIE 

Bonhote Immobilier 2672561 CHF 112.75 143.50 14,3% 22,2% 26,5% 4,83% 0,91 kot. CH-Immofonds 

Centralfonds 278050 CHF 3098.95 3098.95 0,0% –2,3% 8,7% 1,90% 0,65 nichtkot. CH-Immofonds 

Credit Suisse Anlagestiftung RE Switzerland 1312300 CHF 1536.32 1536.32 1,2% 5,0% 17,6% 0,11% 0,61 Immo-Anlagegruppe 

Credit Suisse Real Estate Fund Green Property 10077844 CHF 108.68 127.00 10,8% 10,5% 24,3% 3,34% 0,67 CH-Immofonds 

Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality 11876805 CHF 103.29 101.90 6,7% 6,1% na na 0,56 CH-Immofonds 

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss 276935 CHF 185.49 228.50 14,7% 21,3% 18,7% 4,98% 0,69 kot. CH-Immofonds 

Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus 3106932 CHF 104.75 148.00 17,3% 23,7% 30,4% 5,58% 0,67 kot. CH-Immofonds 

Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus 4515984 CHF 123.04 157.00 16,7% 19,9% 19,7% 5,54% 0,68 kot. CH-Immofonds 

Credit Suisse Real Estate Fund Siat 1291370 CHF 134.30 199.90 18,0% 25,4% 30,7% 5,11% 0,75 kot. CH-Immofonds 

Credit Suisse 1a Immo PK 844303 CHF 1170.04 1450.00 8,7% 12,7% 24,8% 2,11% 0,58 inst. CH-Immofonds 

FIR Fonds Immobilier Romand Inc 1458671 CHF 122.96 179.00 12,4% 23,3% 35,1% 5,99% 0,73 kot. CH-Immofonds 

Immo Helvetic ** 277010 CHF 158.67 237.00 19,1% 25,6% 33,8% 4,63% 0,53 kot. CH-Immofonds 

Immofonds Inc 977876 CHF 297.75 459.00 17,8% 23,6% 31,5% 5,30% 0,65 kot. CH-Immofonds 

La Foncière 278226 CHF 672.65 1010.00 13,7% 25,8% 33,4% 4,85% 0,82 kot. CH-Immofonds 

LODH Institutional Fund Swiss RE Securities 4456967 CHF 145.00 145.003 15,1% 23,7% 30,0% 3,22% 0,38 Inst. Fund of Funds 

MV ImmoXtra Schweiz P 4261652 CHF 100.02 100.02 –2,9% –5,7% –6,8% 1,22% 1,12 Fund of Funds 

Patrimonium 3499521 CHF 117.50 147.50 9,1% 20,3% 25,9% 5,25% 0,90 kot. CH-Immofonds 

Procimmo 3362421 CHF 124.20 147.90 9,5% 16,1% 17,7% 5,68% 1,05 kot. CH-Immofonds 

Realstone 3941501 CHF 116.93 151.50 19,8% 24,1% 32,5% 5,79% 0,97 kot. CH-Immofonds 

Residentia 10061233 CHF 1087.85 1179.00 7,5% 10,7% na 9,53% 1,09 kot. CH-Immofonds 

Rothschild RE Swiss SICAV 12423800 CHF 105.92 119.80 11,3% 19,3% 5,8% 3,51% 0,71 kot. CH-Immofonds 

Rüd Blass Immobilien Schweiz Dachfonds A CHF 4734863 CHF 1642.46 1642.46 15,4% 21,2% 26,7% 3,16% 1,44 Fund of Funds 

Schroder ImmoPLUS Inc 725141 CHF 963.34 1240.00 14,2% 21,7% 20,9% 4,94% 0,82 kot. CH-Immofonds 

SF Property Securities Fund CH A 2667418 CHF 151.20 151.20 14,3% 21,2% 24,1% 2,92% 0,95 Fund of Funds 

Solvalor 61 278545 CHF 177.54 246.30 10,6% 19,2% 5,1% 4,72% 0,75 kot. CH-Immofonds 

Swisscanto (CH) Real Estate Fund Ifca Inc 702020 CHF 94.93 129.90 12,4% 18,2% 23,0% 5,72% 0,96 kot. CH-Immofonds 

Swissinvest Real Estate Investment Fund 2616884 CHF 117.99 171.00 14,3% 26,2% 41,3% 4,85% 0,65 kot. CH-Immofonds 

UBS (CH) PF-Direct Residential 2646536 CHF 12.68 17.20 11,0% 22,0% 22,9% 6,02% 0,90 kot. CH-Immofonds 

UBS (CH) PF-Léman Resident Foncipars Inc 1442085 CHF 66.29 96.00 12,9% 24,8% 33,1% 5,68% 0,88 kot. CH-Immofonds 

UBS (CH) PF-Swiss Commerc Swissreal Inc 1442088 CHF 60.41 76.50 13,6% 20,0% 21,1% 5,02% 0,89 kot. CH-Immofonds 

UBS (CH) PF-Swiss Mixed Sima Inc 1442087 CHF 79.70 114.50 0,2% 0,3% 0,3% 4,27% 0,89 kot. CH-Immofonds 

UBS (CH) PF-Swiss Residential Anfos Inc 1442082 CHF 50.19 75.50 17,51% 27,3% 35,04% 5,45% 0,89 kot. CH-Immofonds 

*) Bei Schweiz Fonds, die in mehreren Währungen aufgelegt sind, wird stets der in CHF geführte Fonds bevorzugt. Aktuelle Kurse sind über www.morningstar.ch abrufbar. Bei mehreren Tranchen wird ausschliesslich 

die erste aufgeführt. / **) Im Rahmen des Depotbankwechsels von der Migros Bank auf die Bank Sarasin & Cie AG wurde der Name von Mi-Fonds (CH) auf Immo Helvetic geändert. (Quelle: Credit Suisse) 

CS Real Estate Interswiss 

Frisches Geld 

Berninvest AG 

Immo Helvetic vor Kapitalerhöhung 

Die Credit Suisse plant für das zweite 

Quartal 2015 eine Kapitalerhöhung für 

den Immobilienfonds CS Real Estate 

Fund Interswiss. Detaillierte Informationen 

zur Transaktion wie genaues 

Volumen, Ausgabepreis sowie Bezugsverhältnis 

würden kurz vor der Kapitalerhöhung 

bekannt gegeben, teilte 

die CS mit. Der Emissionserlös soll 

zum weiteren Ausbau des Immobilienportfolios 

verwendet werden. Der CS 

Real Estate Fund, der vorwiegend in 

Liegenschaften mit kommerzieller 

Nutzung und mit Mischnutzungen sowie 

in Bauprojekte investiert, wies 

Ende September 2014 ein Gesamtfondsvermögen 

in Höhe von 2,23 Mrd. 

CHF aus. (bw) 

Der Verwaltungsrat der Berninvest AG 

hat eine weitere Kapitalerhöhung 

für den Fonds Immo Helvetic von rund 

67 Mio. CHF beschlossen. Zudem ist 

eine unveränderte Dividendenausschüttung 

in Höhe von 6,50 CHF pro 

Aktie vorgesehen, die Ende April 2015 

erfolgen soll. Der 1963 gegründete 

Fonds verfügt vor allem über Wohngebäude 

im Kanton Bern sowie über 

Objekte in den Kantonen Aargau, Fribourg 

und Zürich und in weiteren Regionen 

der Schweiz. Ende 2014 übernahm 

Berninvest ein Portfolio in der Romandie 

mit zwölf Liegenschaften mit insgesamt 

186 Wohnungen im Wert von rund 

56 Mio. CHF. Der Verkehrswert der unternehmenseigenen 

Liegenschaften ist 

2014 insgesamt um rund 128,7 Mio. CHF 

gestiegen; das Nettofondsvermögen hat 

sich von 531,68 auf 585,94 Mio. CHF 

erhöht. Die Ausrichtung auf eine Neubaustrategie 

führe zu einem «an die 

Nachfrage angepassten Portfolio mit 

geringem Aufwand für den Unterhalt 

über Jahre hinweg», so Berninvest. 

Die Kapitalerhöhung mit der Emission 

von maximal 400.000 Immo-Helvetic- 

Anteilscheinen soll vom 23. April bis 

5. Mai 2015 laufen. Der Erlös hieraus 

wird zur Ablösung fremder Mittel und 

zur Finanzierung des Kaufs weiterer 

Liegenschaften und Neubauprojekte 

verwendet. Berninvest will zudem die 

Hypothekarbelastung von ca. 28,3 Prozent 

(Ende 2014) senken. (mr)



59 

FONDS EUROPA 


WÄH- INVENTAR- SCHLUSS- 

PERFORMANCE 

GEBÜHREN 

FONDSGESELLSCHAFT 

VALOREN RUNG WERT KURS 3 MTE 1 JAHR 3 JAHRE RISIKO 

IN % 

ANLAGEKATEGORIE 

Aviva Investors European REIT Fund A Acc LU0274935567 EUR 101.2 Mio 10.89 20,4% 34,3% 89,4% 5,54% 1,60 Immobilienaktien 

AXA Aedificandi A Acc FR0000170193 EUR 1155.1 Mio/146.04 328.99 21,9% 38,4% 89,2% 10,90% 2,40 Fund of Funds 

CS EUROREAL A CHF DE0009751404 CHF na 86.51 –0,6% –4,6% –11,9% 1,11% 0,65 offene Immofonds 

Credit Suisse Equity Fund (Lux) European Property I Acc LU0129337548 EUR na 2759.81 21,5% 37,3% 102,7% 6,03% 0,90 Immobilienaktien 

EasyETF FTSE EPRA Europe LU0246033426 EUR na 221.58 22,3% 39,1% 102,8% 5,68% na ETF 

EasyETF FTSE EPRA Eurozone LU0192223062 EUR na 236.71 22,0% 37,6% 84,5% 6,32% 0,45 ETF 

Henderson Horizon Pan-Europ. Prop. Equities Fund A2 Acc LU0088927925 EUR na 39.29 20,6% 36,9% 110,3% 5,52% 1,20 Immobilienaktien 

ING (L) Invest European Real Estate P Acc LU0119205192 EUR na 1111.60 21,4% 36,3% 83,2% 5,86% 1,50 Immobilienaktien 

iShares FTSE/EPRA Eur Prop EUR Inc IE00B0M63284 CHF na 41.73 11,4% 23,7% 64,9% 7,68% 0,40 ETF 

KBC Institutional Fund European Real Estate Acc BE0168584952 EUR na 15086.32 21,8% 37,7% 99,8% 5,56% Immobilienaktien 

KBC Select Immo Belgium Plus Acc 2963762 EUR na 2163.19 15,1% 27,1% 58,2% 3,44% Fund of Funds 

KBC Select Immo Europe Plus Acc 2963762 EUR na 1317.95 21,7% 36,8% 92,5% 5,59% Immobilienaktien 

Morgan Stanley Investment Funds Europ. Prop. A Acc LU0078113650 EUR na 35.86 20,3% 35,4% 92,2% 5,34% 1,40 Immobilienaktien 

Parvest Europe Real Estate Securities Classic Acc LU0212196496 EUR na 66.44 0,0% 0,0% 13,2% 3,17% 1,50 Immobilienaktien 

Petercam Real Estate Europe Acc BE0058187841 EUR na 422.68 21,9% 39,0% 95,2% 5,06% 1,00 Immobilienaktien 

SSgA EMU Index Real Estate Fund P Acc FR0000018590 EUR na 316.61 21,7% 36,4% 85,4% 6,37% 1,20 Immobilienaktien 

*) Aktuelle Kurse sind über www.morningstar.ch abrufbar. Bei Europa Fonds, die in mehreren Währungen aufgelegt sind, wird stets der in CHF geführte Fonds bevorzugt und in zweiter Linie EUR. 

(Quelle: Credit Suisse) 

Immobilien-Indizes Europa 

150 

120 

90 

1-Jahr (angeglichen) 

02.14 

04.14 

06.14 

08.14 

10.14 

12.14 

02.15 

DJ Stoxx Europe 

(Preisindex) 

JPM Europe Govt. 

Bond in local Curr. 

(Tot. Return) 

GPR 250 Europe 

Real Estate Index 

(Tot. Return) 

ImmobilienWerte Hamburg 

Ansehnliches Ergebnis 

Die mehr als 6.700 Anleger der Immobilienfonds 

von ImmobilienWerte 

Hamburg (IWH) erhalten für das Jahr 

2014 Auszahlungen in Höhe von rund 

12,5 Millionen Euro. Dieses Ergebnis 

liegt circa 1,8 Millionen Euro über Prospektprognose 

und entspricht einer 

durchschnittlich gewichteten Auszahlungsrendite 

von 5,4 Prozent für alle 

13 Bestandsimmobilienfonds. Gemäss 

IWH-Geschäftsführer Lars N. Follmann 

will das Unternehmen künftig 

das Assetmanagement auf Dritte ausweiten: 

«Zukünftig sehen wir uns aber 

verstärkt als kompetenten Investmentund 

Assetmanager für institutionelle 

Investoren, denen wir massgeschneiderte 

Immobilieninvestmentlösungen 

Performancevergleich der Asset-Klassen 

250 

200 

150 

100 

50 

3-Jahre (angeglichen) 

02.12 

08.12 

02.13 

08.13 

02.14 

08.14 

02.15 

DJ Stoxx Europe 

(Preisindex) 

JPM Europe Govt. 

Bond in local Curr. 

(Tot. Return) 

GPR 250 Europe 

Real Estate Index 

(Tot. Return) 

in Form von Spezial-AIFs oder Direktinvestments 

anbieten. Dabei liegt der 

Fokus der Investments weiterhin klar 

auf Micro- und Studentenapartments, 

Wohn- und Büroimmobilien sowie auf 

Quartierentwicklungen in Deutschland.» 

Darüber hinaus beabsichtigt IWH, das 

Assetmanagement für den Immobilienbestand 

Dritter zu forcieren. Dieses Geschäftsfeld 

will Follmann 2015 weiter 

ausbauen und zudem Projektentwicklern 

eine Plattform für die Eigenkapitalbeschaffung 

anbieten. IWH ist ein Joint 

Venture der gleichberechtigten Partner 

C. J. Ahrenkiel und Hochtief Projektentwicklung. 

Kerngeschäft des eigenständigen 

Immobilieninvestmenthauses ist 

die Strukturierung von Immobilienin- 

vestments für private und professionelle 

Anleger sowie das Management 

dieser Investments. ImmobilienWerte 

Hamburg führt die Immobiliensparte 

des 2001 gegründeten Fondshauses 

Hamburg fort und agiert als Fondshaus 

Hamburg Immobilien (FHHI) seit Dezember 

2012 eigenständig am Markt. 

Gemäss Unternehmensangaben haben 

bis zum Stichtag 31. Dezember 2014 

knapp 7.000 Anleger circa 270 Millionen 

Euro Eigenkapital (ohne Agio) in Immobilienbeteiligungen 

investiert. Damit 

wurde ein Gesamtinvestitionsvolumen 

von rund 480 Millionen Euro (ohne Agio) 

realisiert. ImmobilienWerte Hamburg 

hat derzeit circa 155.000 Quadratmeter 

Flächen under Management. 

2013 wurde Fondshaus Hamburg Immobilien 

von der Ratingagentur FERI 

EuroRating Services mit der Note «A» 

als Initiator mit sehr guter Qualität bewertet. 

(bw) 

IWH-Chef 

Lars N. Follmann


60 


FONDS GLOBAL 



PERFORMANCE 

GEBÜHREN 


VALOREN RUNG 

WERT KURS 3 MTE 1 JAHR 3 JAHRE RISIKO 

IN % ANLAGEKATEGORIE 

AXA WF Aedificandi Global A EUR Acc LU0266012235 EUR na 131.22 15,7% 37,0% 67,8% 5,1% 2,50 Immobilienaktien 

BNY Mellon Global Property Secs A USD Acc IE00B2PPLS86 EUR na 1.72 15,7% 38,3% 61,2% 5,0% Immobilienaktien 

Credit Suisse Real Estate Fund Global CH0139851676 CHF 104.50 6,5% 20,9% 6,5% 4,2% kot. CH-Immofonds 

Credit Suisse Real Estate Fund International Inc CH0019685111 CHF na 1180.00 9,8% 23,5% 35,2% 2,5% 0,82 CH-Immofonds 

Fidelity Funds – Global Property A Acc USD LU0237698245 USD na 13.94 4,2% 18,8% 39,5% 5,3% 1,97 Immobilienaktien 

Franklin Global Real Estate A Acc $ LU0229948244 USD na 10.32 4,4% 15,8% 36,9% 4,9% 1,00 Immobilienaktien 

Henderson Horizon Global Property Equities Fund LU0209137388 USD na 18.45 3,2% 10,0% 32,5% 5,0% 1,20 Immobilienaktien 

IAM – Immo Securities Fund A Inc CH0025437465 CHF na 1193.49 13,0% 22,7% 26,3% 3,2% 1,50 Fund of Funds 

ING (L) Invest Glb Real Estate I EUR Acc LU0250172185 EUR na 374.33 14,9% 37,7% 58,5% 5,3% 0,60 Immobilienaktien 

Invesco Global Real Estate Securities A EUR Hgd Acc IE00B0H1QD09 USD na 12.44 3,6% 14,2% 36,0% 4,9% 1,30 Immobilienaktien 

Invesco Global Real Estate Securities E EUR Acc IE00B0H1QF23 EUR na 11.59 14,9% 37,8% 58,5% 5,1% 2,30 Immobilienaktien 

iShares FTSE EPRA/NAREIT Glb PrptYld Inc IE00B1FZS350 USD na 25.77 5,1% 18,2% 40,1% 5,5% 0,60 ETF 

Janus Global Real Estate A USD Acc IE0033534557 USD na 17.04 2,0% 11,4% 41,8% 4,7% 1,30 Immobilienaktien 

JPM Global Real Estate Securities A Acc USD LU0258923563 USD na 11.59 4,0% 14,0% 35,4% 5,2% 1,90 Immobilienaktien 

LLB Aktien Immobilien Global P (CHF) Acc LI0028614944 CHF na 75.75 1,5% 20,3% 39,4% 6,2% 1,50 Fund of Funds 

Morgan Stanley Investment Funds Global Property A Acc LU0266114312 EUR na 18.94 0,0% 0,0% 19,6% 3,8% 1,50 Immobilienaktien 

Robeco Property Equity D EUR Acc LU0187079180 EUR na 151.84 17,0% 41,3% 56,7% 5,3% 1,69 Immobilienaktien 

Sarasin Real Estate Equity – Global B Acc LU0198389784 EUR na 202.26 15,6% 40,6% 68,0% 4,9% 1,50 Immobilienaktien 

Schroder ISF Global Property Securities A Acc LU0224508324 USD na 151.22 3,2% 11,4% 24,2% 5,1% 1,50 Immobilienaktien 

Schroder ISF Global Property Securities A EUR Hdg Acc LU0224509132 EUR na 139.95 3,3% 11,4% 22,8% 5,1% 2,00 Immobilienaktien 

UBS (CH) Inst Fd – Global Real Estate Securities A CH0021980898 CHF na 1070.91 5,4% 20,1% 50,1% 4,6% 1,50 Immobilienaktien 

WIP Global Real Estate Securities Fund A (USD) Inc LU0208357292 USD na 13.14 –0,15% 8,4% 18,7% 4,9% 1,50 Immobilienaktien 

FONDS NORDAMERIKA 

In der Schweiz zum Vertrieb zugelassene Immobilienfonds** 


PERFORMANCE 

GEBÜHREN 


VALOREN RUNG 



iShares FTSE EPRA/NAREIT US Prty Yld Inc IE00B1FZSF77 USD na 28.305 4,2% 21,5% 46,9% 6,19% 1,3 ETF 

Lehman Brothers US Real Estate USD Investor Acc IE00B0T0GP78 USD na 16.97 3,5% 18,8% 36,3% 5,84% 2,5 Immobilienaktien 

Morgan Stanley Investment Funds US Property A Acc LU0073233958 USD na 18.07 3,7% 19,8% 39,3% 5,83% 1,6 Immobilienaktien 

FONDS ASIEN/PAZIFIK 

In der Schweiz zum Vertrieb zugelassene Immobilienfonds** 


PERFORMANCE 

GEBÜHREN 


VALOREN RUNG 



Fidelity Funds – Asia Pacific Property A LU0270844359 USD 9.27 3,5% 9,0% 23,6% 6,08% 1,5 Immobilienaktien 

First State Asian Property Sec A Acc GBP GB00B1F76G03 GBX na 144.22 5,3% 18,5% 28,2% 6,02% 1,5 Fund of Funds 

Henderson Horizon Asia Pacific Property Equity A2 Acc LU0229494975 USD na 14.50 3,1% 6,4% 26,3% 13,47% 2,5 Immobilienaktien 

iShares FTSE EPRA/NAREIT AsiaPrptYld Inc IE00B1FZS244 USD na 26.86 3,9% 16,0% 27,1% 6,38% 1,5 ETF 

Morgan Stanley Investment Funds Asian Property A Acc LU0078112413 EUR na 17.62 14,6% 33,0% 48,4% 6,56% 1,6 Immobilienaktien 

Morgan Stanley Investment Funds Asian Property I Acc LU0078113064 EUR na 19.86 14,7% 33,9% 51,8% 6,55% 1,2 Immobilienaktien 

Schroder ISF Asia Pacific Property Securities LU0269905997 USD 155.74 3,1% 11,0% 21,9% 5,58% 1,5 Immobilienaktien 

Aktuelle Kurse sind über www.morningstar abrufbar. Bei mehreren Tranchen wird ausschliesslich die erste aufgeführt. *) Bei Global Fonds, die in mehreren Währungen aufgelegt sind, wird stets der in CHF geführte 

Fonds bevorzugt. **) Bei Nordamerika, Asien/Pazifik Fonds, die in mehreren Währungen aufgelegt sind, wird stets der in CHF geführte Fonds bevorzugt und in zweiter Linie USD. (Quelle: CSAM) 

ANZEIGE 

SF Property Securities Fund CH (Valorennummer: CH0026674181) 

Liquide Steine – Ihre diversifizierte Lösung 

für Schweizer Immobilienfonds und Aktien 

Ausgabe- /Rücknahmehäufigkeit: Täglich 

Benchmark: 50% SWIIT / 50% REAL 

www.swissfp.com 

Direkt-Link 

zum Factsheet:



61 

IVG Institutional Funds 

Bilfinger RE erhält weiteren Managementauftrag 

Der von Bilfinger Real Estate für die 

IVG-Gruppe europaweit betreute Immobilienbestand 

wächst weiter. Jüngster 

Neuzugang im Management-Portfolio 

des Immobiliendienstleisters ist 

das Ericus-Contor in der Hamburger 

HafenCity, das Ende 2014 von der IVG 

Institutional Funds erworben wurde 

und seit dem 1. Januar dieses Jahres 

von Bilfinger RE gemanagt wird. Das 

2012 fertiggestellte Bürogebäude an 

der Ericusspitze 2–4 befindet sich zwischen 

Hamburger Kontorhausviertel 

und Lohse-Park im Osten der Hafen- 

City und verfügt über rund 19.000 Quadratmeter 

Gesamtmietfläche verteilt 

auf zwölf Geschosse. Durch einen Sockelbau 

ist das mit dem DGNB-Vorzertifikat 

in Gold ausgezeichnete Gebäude 

mit dem benachbarten Spiegel-Haus, 

Sitz der Spiegel-Gruppe, verbunden. Zu 

den Mietern im Ericus-Contor zählen 

u.a. die Reederei Maersk, die Frankfurt 

School of Finance & Management und 

© PD 

der Modekonzern Chanel. Für die IVG 

betreut Bilfinger aktuell 195 Gewerbeimmobilien 

in Europa mit insgesamt 

1,85 Millionen Quadratmetern Fläche. 

Das Ericus-Contor in Hamburg 

Davon befinden sich 181 Objekte in 

Deutschland sowie 14 in den Niederlanden, 

Portugal, Frankreich und Italien. 

(bw) 

BNP Paribas REIM Germany 

Neuer Immobilienspezialfonds 

Union Investment 

Investment in Wien 

BNP Paribas REIM Germany hat für ein 

berufsständisches Versorgungswerk einen 

neuen Immobilienspezialfonds mit 

einem Zielvolumen von zunächst 120 Millionen 

Euro aufgelegt, der in Büro-, Einzelhandels- 

sowie in Wohnimmobilien 

investieren wird. BNP Paribas REIM 

übernimmt für den Fonds als Service- 

Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) 

die Auflage und Administration sowie 

das Risikomanagement und Reporting. 

Die Beratung zum Asset Management 

für den Fonds liegt bei der Quantum 

Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft 

mbH. Der Investor strebt mit 

diesem Schritt eine signifikante Erhöhung 

seiner Immobilienquote an. Der 

neue Fonds legt den Schwerpunkt auf 

deutsche Immobilien; eine Beimischung 

von Immobilien aus dem europäischen 

Ausland ist allerdings ebenso möglich. 

Vorgabe ist, dass mindestens 50 Prozent 

des Investitionsvolumens in den sieben 

grössten deutschen Immobilieninvestmentmärkten 

Hamburg, Berlin, Düsseldorf, 

Köln, Frankfurt, München und 

Stuttgart platziert werden müssen. «Indirekte 

Immobilieninvestments gehören 

für institutionelle Investoren im derzeitigen 

Niedrigzinsumfeld zu den bevorzugten 

Alternativen», sagt Reinhard Mattern, 

Vorsitzender der Geschäftsführung 

von BNP Paribas REIM Germany. Das 

Service-KVG-Angebot von BNP Paribas 

REIM Germany richtet sich an deutsche 

und internationale Unternehmen, 

die Immobilienspezialfonds planen. Sie 

können so einen Fonds auflegen, ohne 

selbst eine Kapitalverwaltungsgesellschaft 

gründen zu müssen. Auch institutionelle 

Investoren, die selbst als Asset 

Manager ihres Vermögens fungieren, 

können die Vorteile eines Sondervermögens 

nutzen, etwa indem sie ihren 

Direktbestand an Immobilien in einen 

Einbringungsfonds transferieren. (bw) 

Mit dem Gebäudekomplex «ibis & ibis 

budget Wien Messe» hat Union Investment 

das erste Investment ausserhalb 

Deutschlands für den Hotelspezialfonds 

UII Hotel Nr. 1 getätigt. 

Der Gebäudekomplex befindet sich im 

Stadtteil Lasallestrasse mit guter Verkehrsanbindung 

an die Innenstadt; im 

Umfeld haben zahlreiche internationale 

Unternehmen wie SAP, Bank Austria 

und Telekom ihren Sitz. Das Ensemble 

mit 14.777 Quadratmetern Mietfläche 

(Hotel: 71%, Büro: 21%, 140 Stellplätze) 

ist ein Projekt der S+B Gamma Immobilienentwicklung 

(S+B Gruppe AG/ 

PBS Immobilienholding). Den Hotelanteil 

(158/250 Zimmer) hat Accor gemietet 

(Restlaufzeit: 10,25/11,25 Jahre). 

Die Büros sind zu rund 46 Prozent 

vermietet. Über den Kaufpreis wurde 

Stillschweigen vereinbart. Union Investment 

wurde von TPA Horwath und 

Schönherr RA vertreten. (bw)

Immobilien-Finanzmärkte – Aktien 

62 


SPS Swiss Prime Site 

Gut unterwegs 

Die SPS Swiss Prime Site AG hat im 

Geschäftsjahr 2014 ihren Gewinn auf 

236 Mio. CHF (+5,9%) gesteigert. Die 

Mieteinnahmen erhöhten sich auf 

443,1 Mio. CHF (+5,5%). Vor Neubewertungseffekten 

resultierte ein praktisch 

unverändertes EBIT von 349,6 Mio. CHF. 

Der Fair Value des Immobilienportfolios 

erhöhte sich um 445,5 Mio. auf 9,8 Mrd. 

CHF, was vor allem auf Investitionen in 

Bestandsliegenschaften (+154,1 Mio.), 

Investitionen/Wertänderungen der Projekte 

(+204,1 Mio.) sowie aus dem Kauf 

(+150,7 Mio.) und Verkauf (–63,4 Mio.) 

von Bestandsliegenschaften respektive 

Projekten zurückzuführen ist. Der Bereich 

Immobiliendienstleistungen (Wincasa 

AG) steigerte den Ertrag auf 100,5 

Mio. CHF (+1,8%). Der Ertrag aus Retail 

und Gastro sank v.a. infolge des Verkaufs 

des Hotels Ramada Encore Ende 

2013 auf 152,1 Mio. CHF (–2,7%), das 

EBIT erreichte 0,9 Mio. CHF. Im Segment 

Leben und Wohnen im Alter fiel 

2014 ein Ertrag von 153,6 Mio. CHF an, 

darin enthalten ist ein Akquisitionseffekt 

der 2013 konsolidierten Tertianum; 

das EBIT in diesem Segment legte um 

vier auf neun Mio. CHF zu. Aus dem den 

Aktionären zurechenbaren Gewinn vor 

Neubewertungseffekten von 236 Mio. 

CHF resultierte ein Gewinn (gewichtet) 

von 3,90 CHF/Aktie. Der NAV vor 

latenten Steuern lag Ende 2014 bei 

84,77 CHF/Aktie (+2,6%), nach latenten 

Steuern bei 69,06 CHF/Aktie (+1,7%). 

Die Dividende soll auf 3,70 CHF/Aktie 

(Vorjahr: 3,60) erhöht werden. Für 2015 

erwartet SPS eine weitere Steigerung 

der Mieterträge sowie des Betriebsund 

Reingewinns vor Neubewertungseffekten. 

Die Gesellschaft will sich ein 

neues Geschäftsfeld im Bereich Alterswohnen 

erschliessen und hat dazu die 

Gründung der Swiss Prime Anlagestiftung 

angekündigt. In diesem Zusammenhang 

wurde der Swiss Prime Site 

Group AG durch die Oberaufsichtskommission 

Berufliche Vorsorge (OAK BV) 

am 11. März 2015 eine Assetmanagement-Lizenz 

für die Immobilienvermögensverwaltung 

von Schweizer Pensionskassen 

erteilt. (bw) 

AKTIEN SCHWEIZ Alle an der Schweizer Börse SIX 

Swiss Exchange kotierten Immobilienaktien 

AKTIE 

BÖRSENWERT 

IN MIO, CHF 

DIVIDENDEN 

BRUTTORENDITE 

PERFORMANCE 

1 JAHR 

PERFORMANCE 

1 MONAT ISIN 

KURS IN 

CHF 

Allreal N 2192.01 3,8% 24,3% 1,7% CH0008837566 146.20 

BFW Liegenschaften N 147.80 3,6% 32,2% 6,4% CH0018206117 33.50 

Eastern Property N* 116.12 0,0% –38,2% –25,0% VGG290991014 24.40 

Flughafen Zürich N 3941.20 1,5% 24,5% 10,1% CH0010567961 682.50 

Intershop I 721.32 5,2% 20,6% 4,2% CH0017313948 383.50 

Mobimo N 1315.43 4,2% 20,5% 6,2% CH0011108872 225.00 

Orascom Dev Hld AG 410.70 0,0% –6,4% –1,2% CH0038285679 15.30 

Pax-Anlage N 207.20 1,5% 13,0% 2,0% CH0002178348 1224.00 

PSP Swiss Property N 4270.46 3,3% 26,3% 5,2% CH0018294154 99.00 

Swiss Finance & Property N 144.76 3,5% 10,8% 3,6% CH0032816131 85.50 

Swiss Prime Site N 4938.87 4,1% 23,2% 10,2% CH0008038389 86.80 

Warteck Invest N 273.72 3,5% 16,0% 3,5% CH0002619481 1960.00 

Züblin Immobilien N 60.66 0,0% –47,4% –9,1% CH0021831182 1.08 

Immobilien-Indizes Schweiz 

150 

120 

90 

1-Jahr (angeglichen) 

Alle an der SWX Börse und der Berner Börse gehandelten Immobilienaktien, * Kurs in USD (Quelle: Credit Suisse) 

02.14 

04.14 

06.14 

08.14 

10.14 

12.14 

02.15 

SPI Swiss Perf. Index 

SBI Swiss Bond Index 

SWX Real Estate Index 

HIAG Immobilien 

Weniger Gewinn 

Performancevergleich der Asset-Klassen 

200 

150 

100 

50 

3-Jahre (angeglichen) 

02.12 

08.12 

02.13 

08.13 

02.14 

08.14 

02.15 

SPI Swiss Perf. Index 

SBI Swiss Bond Index 

SWX Real Estate Index 

Die HIAG Immobilien AG hat im Geschäftsjahr 

2014 ihren Betriebsertrag 

vor Neubewertung um 10,1 Prozent 

gesteigert, nach Neubewertungseffekten 

in Höhe von 28,7 Mio. CHF ging 

der Betriebsertrag auf 78,9 Mio. CHF 

zurück. Das vergleichsweise hohe Ergebnis 

des Vorjahres von 77,9 Mio. CHF, 

das laut HIAG von besonderen Bewertungseffekten 

(Umzonung und Baubewilligung) 

geprägt war, hat das Unternehmen 

2014 nicht mehr erreicht: 

Das Unternehmensergebnis liegt nun 

bei 50,4 Mio. CHF, unter Berücksichtigung 

der Einmaleffekte aus dem IPO 

(1,5 Mio.) beträgt es 48,9 Mio. CHF. 

Der Gewinn betrug 6,84 CHF/Aktie 

(31.12.13: 11,85 CHF) bzw. ohne Wertänderung 

mit Ausnahme Wertänderung 

Promotion 4,13 CHF/Aktie 

(6,53 CHF). Das Liegenschaftsportfolio 

ist per 31. Dezember 2014 mit 

1,15 Mrd. CHF bewertet und umfasst 

zum Stichtag 115 Liegenschaften 

(Leerstand 18,0%). Im Zug der Kotierung 

der Aktien der HIAG Immobilien 

Holding AG an der SIX Swiss Exchange 

am 16. Mai 2014 wurde die Eigenkapitalquote 

massgeblich gestärkt und 

betrug auf EPRA-Basis 54,4 Prozent 

(Vorjahr: 45,3%) bzw. 58,9 Prozent 

(Vorjahr: 53,7%). Für das Geschäftsjahr 

2015 strebt HIAG Immobilien eine 

Zunahme des Betriebsertrags (ohne 

Wertänderung und Akquisitionen) um 

fünf Prozent und des Liegenschaftsertrags 

ohne Akquisitionen um vier 

Prozent an. (bw)



63 

Déjà-vu eines Katastrophenjahres 

Immobilienfinanzierung – Die Abwicklung der Bad Bank der Hypo Alpe Adria 

in Österreich beschert deutschen Pfandbriefbanken Millionen-Löcher. Das weckt 

Ängste vor einer neuen Kreditklemme. 

Für Thomas Beyerle, Chefresearcher 

der Immobilienberatungsgesellschaft 

Catella, ist es «ein Déjà-vu-Erlebnis»; 

ein Vorstand einer deutschen Privatbank 

fühlt sich an die «Wehen des 

Katastrophenjahres 2008» erinnert: 

Als damals die Finanzkrise Europa 

erreichte, war die Düsseldorfer Hypothekenbank 

als erstes deutsches 

Institut in Schieflage geraten. Jetzt – 

knapp sieben Jahre später – muss der 

Bundesverband Deutscher Banken 

zum zweiten Mal die Pfandbriefbank 

durch seinen Einlagensicherungsfonds 

stützen. 

Das Epizentrum der neuen Krise liegt 

diesmal nicht in den USA, sondern 

viel näher: in Österreich. Dort steht 

die Heta, die Abbaugesellschaft der 

früheren Kärntner Landesbank Hypo 

Alpe Adria, vor dem Kollaps. Wirtschaftsprüfer 

haben eine Kapitallücke 

von bis zu 7,6 Milliarden Euro 

(8,1 Milliarden Franken) entdeckt. 

Die Finanzmarktaufsicht in Wien hat 

daher die Bad Bank angewiesen, 

«Keine Verknappung der 

Kreditversorgung.» 

Ignaz Trombello, Colliers Deutschland 

bis Ende Mai 2016 sämtliche Zahlungen 

an ihre Gläubiger einzustellen. Das 

Institut soll abgewickelt werden. «Österreich 

stellt der Heta kein frisches 

Steuergeld mehr zur Verfügung», so Finanzminister 

Hans Jörg Schelling. 

Das trifft vor allem deutsche Banken, 

die nach Berechnungen der Ratingagentur 

Fitch 40 Prozent der von 

der Heta ausgegebenen Anleihen im 

Gesamtwert von umgerechnet 10,4 

Milliarden Franken halten. Zwar hat 

die Düsseldorfer Hypothekenbank 

nur Heta-Papiere im Volumen von 

348 Millionen Euro im Bestand, doch 

übersteigt dies ihr Eigenkapital von 

258 Millionen Euro, sodass sie Hilfe 

beim Bankenverband suchen musste. 

Bei anderen Instituten stehen zum Teil 

noch höhere Beträge aus Heta-Engagements 

im Feuer; doch ist bei diesen 

deutlich grösseren Banken nicht das 

Eigenkapital gefährdet. Um 395 Millionen 

Euro geht es etwa bei der Dexia 

Kommunalbank, um mehr als 300 

Millionen bei der Pfandbriefbank PBB. 

Die Norddeutsche Landesbank ist 

mit 135 Millionen Euro betroffen, ihre 

Tochter, der Gewerbeimmobilienfinanzierer 

Deutsche Hypo, mit 245 Millionen. 

Unter Immobilieninvestoren wächst 

nun die Angst vor einer neuen Kreditklemme 

in Deutschland. Bei der 

Sitzung des Ausschusses für Transparenz 

und Benchmarking des Branchendachverbands 

ZIA Mitte März in 

Berlin war die Heta-Krise das Thema 

auf den Fluren. «Alle Akteure sind 

schockiert, dass wieder eine Pfandbriefbank 

in Insolvenzgefahr ist», 

sagt Beyerle. Ignaz Trombello, Head 

of Investment bei der Beratungsgesellschaft 

Colliers Deutschland, sieht 

«keine Verknappung der Kreditversorgung». 

Allerdings würden Banken 

nicht jedes Investment finanzieren: 

«Für Core- und Value-Add-Objekte 

mit bis zu 30 Prozent Leerstand in guten 

Lagen gibt es problemlos Kredite 

für Investoren, die 25 bis 30 Prozent 

Eigenkapital mitbringen.» Hingegen 

sieht Markus Schmidt, Researchchef 

bei der Beratungsgesellschaft Aengevelt, 

eine Zurückhaltung der Banken 

«Die Entwicklungen haben uns 

veranlasst, für Risiken aus dem Heta- 

Engagement Vorsorge zu treffen.» 

Andreas Pohl, Deutsche Hypo 

bei Gewerbeliegenschaften: «Bevorzugt 

werden jetzt Wohnungsinvestments 

finanziert.» 

Bisher will keine Bank Rückzieher 

machen. «Wir reduzieren unser Kreditengagement 

nicht», betont Carsten 

Dickhut, Sprecher der Deutsche Hypo. 

Das Institut hat Wertberichtigungen 

auf seine Heta-Papiere rückwirkend 

im Jahresabschluss 2014 vorgenommen. 

«Die jüngsten Entwicklungen 

haben uns veranlasst, für Risiken 

aus dem Heta-Engagement Vorsorge 

zu treffen», sagt Vorstandssprecher 

Andreas Pohl. Trotz der Korrekturen 

werde die Bank «für das Geschäftsjahr 

2014 ein positives Ergebnis der 

normalen Geschäftstätigkeit in mittlerer 

zweistelliger Millionenhöhe ausweisen». 

Die 2007 vom Bundesland Kärnten 

an die Bayerische Landesbank veräusserte 

Hypo Alpe Adria hatte sich 

bei ihrer Expansion auf den Balkan 

schwer verhoben und musste in der 

Finanzkrise durch eine Verstaatlichung 

gerettet werden. Für die Schulden 

der Heta bürgt allein Kärnten. 

Dem Bundesland fehlen aber die Milliarden, 

um die Bad Bank zu stützen. 

In Österreichs Verfassung ist jedoch 

weder die Insolvenz eines Bundeslandes 

noch ein Mechanismus zur Stützung 

der Länder durch die Bundesregierung 

in Wien vorgesehen. (rh)


64 


AKTIEN SCHWEIZ Kurse nicht-kotierter Immobilien-Nebenwerte. 

Unverbindliche Geld- und Briefkurse der Berner Kantonalbank (OTC-Handel). 

NOM.- 

WERT 

BRUTTO- 

DIVIDENDE 

VALOREN- 

NUMMER TYP AKTIE TIEFST 2015 HÖCHST 2015 VOLUMEN GELD CHF BRIEF CHF VOLUMEN 

500 3490024 N AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur 43000 1.00 70’990.00 2 

50 140241 N Agruna AG 3’250.00 3’600.00 3100 1.00 3’800.00 2 

1 4986482 I Athris Holding AG I 1’425.00 1’500.00 1500 10.00 1’575.00 7 

0.2 4986484 N Athris Holding AG N 280.00 300.00 300 50.00 310.00 10 

50 155753 N Bürgerhaus AG, Bern 1’255.00 1’255.00 1255 8.00 1’950.00 59 

137 10202256 N CasaInvest Rheintal AG, Diepoldsau 278.00 300.00 287 200.00 300.00 9 

10 255740 N Espace Real Estate Holding AG, Biel 134.50 148.90 147 100.00 149.50 100 

25 363758 I FTB Holding SA, Brissago 615 18.00 700.00 14 

500 191008 N Immges Viamala, Thusis 7050 2.00 8’300.00 5 

400 257750 I Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo 1’900.00 1’900.00 1800 20.00 2’100.00 10 

200 11502954 N Konkordia AG N 3’110.00 3’400.00 3105 6.00 3’550.00 15 

50 154260 N Löwengarten AG 165 10.00 0.00 0 

10 254593 N MSA Immobilien, Adliswil 655 20.00 1’050.00 20 

500 3264862 N Pfenninger & Cie AG, Wädenswil 1500 2.00 4’100.00 1 

1 2989760 I Real Estate Holding 0 0.00 0.00 0 

600 225664 I SAE Immobilien AG, Unterägeri 3000 3.00 4’250.00 3 

870 228360 N Schützen Rheinfelden Immobilien AG, Rheinfelden 2’600.00 2’600.00 2300 5.00 3’000.00 4 

800 231303 I Sia-Haus AG, Zürich 4’300.00 4’350.00 4250 5.00 4’550.00 5 

5 1789702 I Sihl Manegg Immobilien AG 6.50 6.50 6.25 3’192.00 0.00 0 

1000 172525 N TL Immobilien AG 8’000.00 8’000.00 7600 3.00 0.00 0 

100 253801 N Tersa AG 11500 1.00 0.00 0 

1000 256969 N Tuwag Immobilien AG, Wädenswil 16’000.00 16’000.00 15000 2.00 0.00 0 

2.5 14805211 N Zug Estates N Serie A 125.00 135.50 133.5 150.00 0.00 0 

100 635836 N Zürcher Freilager AG, Zürich 5’975.00 6’000.00 5500 2.00 6’170.00 1 

Powered by Espace Real Estate AG (Quelle: BEKB) 

Kolumne 

Emissionen nach Plan 

Der Schweizer Immobilienfondsmarkt 

wird ohne Zweifel von den beiden 

Grossbanken beherrscht. Die Anzahl 

der Produkte sowie das darin konzentrierte 

Volumen sprechen eine deutliche 

Sprache. Diese gebündelte Marktmacht 

bringt zweifellos Vorteile für 

die beiden Anbieter. Doch auch für die 

Investoren? 

Weiterhin führt kein Weg an Immobilienanlagen 

vorbei. Die historisch hohe 

Differenz zwischen den Renditen von 

Eidgenossen und den Ausschüttungsrenditen 

von Immobilienanlagen unterstützt 

die Attraktivität. Die Kosten des 

Substitutes, höhere Volatilität und Bewertungsrisiken 

bei steigenden Zinsen 

werden dem Investor erst verzögert 

präsentiert. 

Aber heute ist heute und morgen ist 

morgen. Die hohe Nachfrage nutzen die 

Anbieter, um die Eigenkapitalbasis ihrer 

Portfolios zu verstärken. Der Frühling 

wartet entsprechend mit einer Handvoll 

an Kapitalerhöhungen auf. 

Bei der Betrachtung der angekündigten 

Emissionen entsteht der Eindruck, 

dass nicht die aktuelle Pipeline als 

Entscheidungsgrundlage für eine Kapitalerhöhung 

dient, sondern diese 

durch Neugeld- und Budgetziele abgelöst 

wurde. Die Emissionstätigkeiten 

der beiden grössten Anbieter scheinen 

zunehmend durch interne Treiber 

bestimmt. Die Emissionen werden in 

einer stetigen Regelmässigkeit durchgeführt, 

obwohl sich der Markt nicht 

gleichmässig entwickelt. Tatsachen 

wie Leerstände, Umbauten oder aktuelle 

Ankaufsrenditen werden zugunsten 

von inneren Vorgaben untergewichtet. 

Im Gegensatz dazu müssen 

kleinere Immobilienfonds und -gesellschaften 

sich einiges mehr zur Decke 

strecken. Die Investoren goutieren hier 

keine Planspiele. Die konkrete Pipeline 

steht im Zentrum. Um erfolgreich 

den zukünftigen Handlungsspielraum 

sicherzustellen, anerkennen kleinere 

Anbieter die genannten Anforderungen 

Martin Isler 

Bank J. Safra 

Sarasin AG, 

Real Estate Hub 

Switzerland 

Marc Seiler 

Bank J. Safra 

Sarasin AG, 

Real Estate Hub 

Switzerland 

der Investoren. Höhere Bruttorenditen 

bei tieferen Leerständen beweisen dies 

deutlich. 

Unabhängig vom Anbieter, der Strategie 

oder Portfoliogrösse gleicht sich 

die Kommunikation im Vorfeld einer 

Kapitalerhöhung: Der Emissionserlös 

wird für das weitere Wachstum eines 

qualitativ hochstehenden Portfolios 

verwendet. Aufgrund dieser Schönwetter-PR 

ist eine kritische Betrachtung 

notwendiger denn je.



65 

AKTIEN GLOBAL Die grössten und liquidsten Immobilienaktien 

der wichtigsten Börsen. Die Erhebungsgrundlage bildet der FTSE Epra/Nareit 

Global Real Estate Index mit seinen 291 Immobilienaktien. 

AKTIE 

LAND 

BÖRSENWERT 

IN MIO. EUR 

DIVIDENDEN 

BRUTTORENDITE 

PERFORM. 

1 JAHR 

PERFORM. 

1 MONAT ISIN 

KURS IN 

HEIMWÄHRUNG 

Simon Property Group* US 53’344 2,94% 29,3% –5,8% US8288061091 190.4 

Mitsubishi Estate JP 26’360 0,43% 16,8% 14,6% JP3899600005 2793.5 

Public Storage* US 25’499 2,84% 20,5% –2,7% US74460D1090 197.2 

Unibail-Rodamco* NL 25’046 3,73% 41,0% 5,9% FR0000124711 257.6 

Equity Resident. Prop.* US 24’475 2,60% 36,0% –3,3% US29476L1070 77.0 

Mitsui Fudosan JP 23’251 0,67% 9,3% 5,7% JP3893200000 3286.5 

Health Care REIT* US 22’527 4,20% 24,7% –6,2% US4219461047 28.5 

Sun Hung Kai Properties HK 21’542 2,75% 26,4% –4,9% HK0016000132 121.6 

Ventas* US 21’242 3,11% 25,1% –7,8% US92276F1003 74.5 

Avalonbay Communities* US 19’689 2,76% 34,8% –5,2% US0534841012 168.3 

WCM 

Back on Stage 

Nach Jahren relativer Inaktivität hat 

die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-AG 

innerhalb kurzer Zeit Büroimmobilien 

in Bonn, Düsseldorf und 

Frankfurt am Main zugekauft. Nach 

dem Closing des Share-Deals vereinnahmt 

das Unternehmen nun die laufenden 

Mieterträge aus den Objekten. 

Verkäufer der Gebäude sind die GE 

Real Estate Property GmbH bzw. mit 

ihr verbundene Gesellschaften; der 

Kaufpreis wird auf 64 Mio. Euro beziffert. 

Die Finanzierung des Erwerbs 

von 94,9 Prozent an den jeweiligen 

Cordea Savills 

Zuwachs 

Cordea Savills übernimmt die SEB Asset 

Management für 21,5 Mio. Euro in 

bar. Die SEBAM betreut weltweit Immobilien 

für ca. zehn Mrd. Euro, davon 

ca. vier Mrd. in Fonds für institutionelle 

Investoren und ca. sechs Mrd. in offenen 

Immobilienpublikumsfonds. Cordea 

Savills will sich vom Publikumsgeschäft 

trennen und künftig nur noch 

Fonds für institutionelle Investoren anbieten. 

Der in Auflösung befindliche Offene 

Immobilienfonds SEB Immoinvest 

wird weiter abgewickelt. Cordea Savills 

bündelt die Immobilieninvestmentaktivitäten 

von Savills. (bw) 

* REIT (Quelle: Credit Suisse) 

Objektgesellschaften erfolgte durch 

Mittel aus der erfolgreichen Barkapitalerhöhung 

der WCM AG sowie 

durch ein Bankdarlehen. Der Erwerb 

der drei Büroimmobilien sowie einer 

Industrieimmobilie in Bremerhaven, 

der bereits im Dezember 2014 abgeschlossen 

wurde, führt bei der WCM 

AG zu Mieteinnahmen von ca. 5,9 Mio. 

Euro im Jahr. Nach der erfolgreichen 

Kapitalerhöhung und dem Kauf der 

vier Gewerbeimmobilien plant die 

WCM AG, ihr Portfolio rasch weiter 

auszubauen. (bw) 

BNPPRE 

Quint an Bord 

BNP Paribas Real Estate hat Andreas 

Quint zum Head of Corporate Finance 

& Portfolio Transactions bestellt. Quint 

war in leitenden Positionen u.a. bei JLL 

(2008–13: CEO Deutschland, danach 

CEO Corporate Finance Europa), Catella 

(CEO Deutschland) und EY (Partner) 

tätig. Im Zusammenhang mit dem 

Verkauf der SEB Asset Management 

AG an Savills wechselt auch SEBAM- 

Chefin Barbara Knoflach zu BNPPRE, 

um dort im Sommer dieses Jahres die 

Position des Global Head of Investment 

Management bei BNP Paribas Real Estate 

zu übernehmen. (bw) 

Savills 

Top-Superbrand 

Savills, eines der führenden, weltweit 

tätigen Immobiliendienstleistungen- 

Unternehmen, steht in der Rangliste der 

UK Business Superbrands das siebte 

Jahr in Folge an der Spitze der Immobilienberatungsbranche 

und lässt damit 

erneut seine Wettbewerber Knight 

Frank, Cushman & Wakefield, Strutt & 

Parker und DTZ hinter sich. 

Superbrands ist eine jährlich stattfindende 

Initiative, in der die erfolgreichsten 

Konsumgüter- und B2B-Marken 

Grossbritanniens bestimmt und ausgezeichnet 

werden. Für die Nominierung 

von Unternehmen erfolgt weder eine 

Bewerbung noch ist sie kostenpflichtig; 

vielmehr wird die Auszeichnung 

am Ende eines strengen und unabhängigen 

Auswahlprozesses vergeben, 

welcher von dem unabhängigen Centre 

for Brand Analysis (TCBA) organisiert 

und durchgeführt wird. Hierzu wird ein 

Gremium aus Branchenexperten und 

2.000 Business Professionals aufgerufen, 

die erfolgreichsten B2B-Unternehmen 

Grossbritanniens zu wählen. 

Die Beurteilung erfolgt auf Basis dreier 

Schlüsselfaktoren: hohe Qualität, 

Seriosität und Reputation/Dienstleistungsverhalten. 

Ihrem Votum für ein 

Unternehmen legen die Beteiligten die 

folgende Definition einer Business Superbrand 

zugrunde: «Eine Business Superbrand 

geniesst auf ihrem Gebiet eine 

herausragende Reputation. Gegenüber 

dem Angebot ihrer Wettbewerber bietet 

sie ihren Kunden signifikante gefühlte 

und/oder konkrete Vorteile, die die Kunden 

wünschen und honorieren.» «Die 

Auszeichnung ist ein grossartiger Erfolg, 

auf den wir unglaublich stolz sind», 

freut sich Mark Ridley, CEO von Savills 

UK und Europa. Die Marke Savills sei 

weltweit weiterhin auf Wachstumskurs. 

Das 1855 gegründete Immobilienberatungs- 

und Maklerunternehmen 

mit Hauptsitz und Börsennotierung in 

London verfügt eigenen Angaben zufolge 

heute über mehr als 600 Büros 

und Partner in Amerika, Europa, Afrika, 

dem asiatisch-pazifischen Raum sowie 

im Nahen Osten und beschäftigt mehr 

als 27.000 Mitarbeitende. (bw)

Immobilien-Finanzmärkte – Final Performer 

66 


Profitables Wachstum 

© PD 

Immobilien-AGs – 2014 war für Zug Estates ein sehr 

erfolgreiches Geschäftsjahr. Die sechstgrösste kotierte 

Schweizer Immobilienfirma sieht sich auf gutem Weg und 

plant weitere Millionenprojekte. 

Von Mathias Rinka 

Die Innerschweizer Immobiliengesellschaft 

Zug Estates – ihre bekanntesten 

Entwicklungsprojekte sind derzeit das 

«Suurstoffi» in Risch Rotkreuz und das 

«Metalli» in Zug – konnte den Marktwert 

ihres Gesamtportfolios im vergangenen 

Jahr um 11,3 Prozent auf 1,11 Milliarden 

Franken steigern – und hat damit erstmals 

die Milliardengrenze überschritten. 

Eine beachtliche Leistung, doch die 

börsenkotierte Gruppe verfügt mit ihren 

Entwicklungs- und Bauvorhaben durchaus 

noch über mehr Luft nach oben, wie 

CEO Tobias Achermann anlässlich der 

Präsentation der Geschäftszahlen 2014 

deutlich machte. 

Die Eigenkapitalquote der Zug Estates 

Group konnte – bei gleichzeitigen Investitionen 

von 92,5 Millionen Franken 

für den Portfolio-Ausbau – weiter konstant 

über 60 Prozent gehalten werden. 

Per 31.12.2014 betrugen die Eigenmittel 

662,8 Millionen, hinzu kamen flüssige 

Mittel in Höhe von 24,2 Millionen Franken. 

Für 2015 rechnet Achermann mit 

Neuinvestitionen in der Grössenordnung 

von 30 bis 50 Millionen, wobei das 

Hauptaugenmerk hier vor allem auf dem 

«Suurstoffi»-Areal liegt. Die Weiterentwicklung 

dort solle «sorgfältig» geschehen, 

sagte Achermann. Die Planungen für 

den nächsten Realisierungsabschnitt mit 

einem Gesamtinvestitionsvolumen von 

rund 110 Millionen Franken seien bereits 

weit fortgeschritten und er rechne damit, 

das Baugesuch noch in diesem Frühjahr 

einreichen zu können. Im zweiten Halbjahr 

2015 will die Zug Estates Group die 

Bauarbeiten starten. Parallel plant sie 

dort weitere Entwicklungsschritte mit 

einem Investitionsvolumen von 150 Millionen 

Franken für die Folgejahre. 

Derweil füllen sich die schon fertiggestellten 

Bauabschnitte mehr und mehr 

mit Leben, und die Vermietung läuft 

auf Hochtouren. Nachdem sich die 

Hochschule Luzern (HSLU) im Oktober 

2014 mit ihrem neuen Departement Informatik 

für das «Suurstoffi» in Risch 

Rotkreuz entschieden hat und ab 2016 

die ersten Studierenden dort ihr Studium 

aufnehmen werden, konnte Mitte 

März auch eine Vereinbarung mit dem 

Marktforschungsinstitut GfK unterzeichnet 

werden. Dieses will 3.600 Quadratmeter 

Bürofläche mieten und ab 

voraussichtlich Herbst 2017 mit etwa 

200 Mitarbeitenden Nutzer des insgesamt 

7.000 Quadratmeter bietenden 

Neubaus «Suurstoffi 18» werden. Laut 

Achermann waren zuletzt drei Standorte 

bei den Marktforschern in der Endauswahl. 

Entscheidend war schliesslich 

auch die gute Erreichbarkeit des 

Standorts. «In weniger als 30 Minuten 

sind sowohl Luzern wie auch Zürich erreichbar. 

Dies ist für uns bei der Rekrutierung 

qualifizierter Mitarbeitender von 

Bedeutung», erklärt Dr. Ludovit Szabo, 

Managing Director von GfK Schweiz. 

«Das renommierte Marktforschungsinstitut 

wird den Unternehmungsstandort 

‹Suurstoffi› zusammen mit den bereits 

ansässigen Unternehmungen Novartis, 

Swiss International School und Hochschule 

Luzern weiter stärken», ist 

Achermann überzeugt. 

Erfolgreiches Geschäftsjahr für Zug Estates 

Tobias Achermann, CEO der Zug 

Estates Group, lenkt die Geschicke des 

Unternehmens seit dem 1. Juli 2014. 

Für die HSLU ist in Risch Rotkreuz gar 

noch Grösseres in Planung: Am Eingang 

des «Suurstoffi»-Areals, gerade 

einmal einen Steinwurf vom S-Bahnund 

IR-Halt entfernt, wird die Hochschule 

nach jetzigem Stand im Jahr 

2019 einen eigens für sie zu errichtenden 

mehrgeschossigen Neubau an der 

Birkenstrasse für rund 1.000 Studierende 

beziehen. Gemäss Achermann 

befindet sich der für das betreffende 

Grundstück gültige Bebauungsplan im 

Westen des Entwicklungsareals derzeit 

noch in der Überarbeitung, um eine 

höhere Geschossflächenzahl zu erhalten. 

Der Bebauungsplan «Suurstoffi 

Ost» ist unterdessen schon rechtskräftig: 

Dort stehen baurechtlich gesicherte 

Entwicklungsreserven von über 

80.000 Quadratmetern bereit, wovon 

rund 40 Prozent für Wohnnutzungen 

bestimmt sind. Dort plant Zug Estates 

laut Achermann in den nächsten Jahren 

eine sukzessive Realisierung mit 

einem Investitionsvolumen von rund 

400 Millionen Franken. 

Die Zug Estates Group hat 2014 den Betriebsertrag und das Konzernergebnis ohne 

Neubewertungserfolg erneut deutlich steigern können. Der Liegenschaftenertrag stieg 

um 7,8 Prozent auf 37,5 Millionen Franken, der Betriebsertrag um 5,0 Prozent auf 62,1 Millionen 

Franken. Das Konzernergebnis (ohne Neubewertungserfolg) kletterte gar um 

16,1 Prozent auf 24,0 Millionen Franken. Der Generalversammlung am 14. April 2015 wird 

eine Erhöhung der Ausschüttung an die Aktionäre um 12,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr 

empfohlen. Je Namenaktie Serie A sollen 1,85 CHF und je Namenaktie Serie B 

18,50 CHF aus den Kapitaleinlagereserven an die Anleger ausgeschüttet werden. Im laufenden 

Geschäftsjahr 2015 erwartet die Gruppe eine Steigerung des Betriebsergebnisses 

vor Abschreibung und Neubewertung im mittleren einstelligen Prozentbereich.

SCHWEIZER 

IMMOBILIENGESPRÄCHE 

59. Immobiliengespräch 

Sicherheitsfragen 

rund um Immobilien 

Donnerstag, 23. April 2015, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich 

Anmeldung und Informationen unter www.immobiliengespraeche.ch 

Gold-Sponsor: 

Gold-Sponsor: 

Academic Partner: 

Online-Partner: 

Location-Partner: 

Das Thema Sicherheit hat in den letzten Jahren massiv an Bedeutung gewonnen. Im Immobilienumfeld sind dabei einerseits 

Zutrittskontrollen und Überwachung der physischen Einrichtungen relevant, andererseits wird aber auch der Sicherheit der 

Nutzer z.B. im Brand- oder Erdbebenfall immer mehr Bedeutung beigemessen. Ganz neue Bedrohungen kommen heute auch 

aus dem Internet, mit der Möglichkeit, die Kontrolle über Steuerungssysteme zu übernehmen. 

Moderation: Prof. Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter Immobilienmanagement, Hochschule Luzern 

Referenten: Edi Lehmann, Leiter Video-Security, Siemens Schweiz AG, Volketswil-Zürich 

Guido Salerno, Fachstellenleiter Zutrittskontrollsysteme, Securiton AG, Zollikofen/Bern 

Franco Cerminara, Head of Consulting, Infoguard AG, Zug 

www.immobiliengespraeche.ch

Neue 

Perspektiven 

in der Spitalfinanzierung 

Profitieren Sie vom umfassenden Know-how der Credit Suisse 

Als führender Anbieter von Immobilienanlageprodukten befasst sich das Real Estate Asset 

Management mit topaktuellen Trends wie dem altersgerechten Wohnen und entwickelt für 

Bauten im Gesundheitswesen innovative Finanzierungsmodelle. 

www.credit-suisse.com/ch/realestate

SPITALIMMOBILIEN

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?