Höhenflug für Liegenschaftsfonds

Trends
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IMMOBILIEN BUSINESS_04/2015
Höhenflug für
Liegenschaftsfonds
Kapitalallokation – Die Schweizerische Nationalbank treibt mit ihrem Strafzins
auf Einlagen Pensionskassen immer stärker in Immobilien. Das facht die Kurse
kotierter Fonds kräftig an.
Von Richard Haimann, Bilder: Wikimedia, PD
Hohe Kurse: Kotierte indirekte Immobilienanlagen sind derzeit sehr gefragt.
Höher, immer höher: Die Handelskurse
börsenkotierter Immobilienfonds
kennen seit Mitte Januar nur
eine Richtung – nach oben. Fundamentaldaten
scheinen dabei keine
Rolle mehr zu spielen. Zu Jahresbeginn
notierten die Fonds bereits
mit einem durchschnittlichen Agio
von 26,1 Prozent über dem Nettovermögenswert,
dem Marktwert der
Immobilien abzüglich der Verbindlichkeiten.
Im März hingegen betrug
dieser Aufschlag nach einer aktuellen
Studie der Credit Suisse im Mittel
bereits atemberaubende 40 Prozent.
Das weckt bei manchen Beobachtern
die Angst vor einer Übertreibung:
«Schweizer Liegenschaftsfonds in
luftigen Höhen», titelte jüngst mahnend
die Neue Zürcher Zeitung.
Die guten Zeiten
sind vorerst vorbei
Doch so abgehoben vom Boden der
Realität, wie die Notierungen der
Fonds auf den ersten Blick erscheinen,
sind sie es vielleicht gar nicht. Denn für
die kräftigen Kursanstiege der vergangenen
Monate gibt es einen konkreten
Grund: die Entscheidung der Schweizerischen
Nationalbank vom 15. Januar,
negative Zinsen von 0,75 Prozent
einzuführen. Damit will die SNB die
Aufwertung des Frankens dämpfen,
nachdem sie den Mindestwechselkurs
zum Euro aufgegeben hat.
Zwar betrifft der Negativzins nur Einlagen
der Geldinstitute bei der Nationalbank.
Allerdings müssen die Banken
die von den obersten Währungshütern
verordnete Geldentwertung an ihre
Grosskunden weiterreichen, wollen
sie nicht selbst Verluste einfahren.
Das trifft massiv die Altersvorsorgeeinrichtungen
der Zweiten Säule. Ihre
Liquiditätsquote lag nach einer Studie
der Beratungsgesellschaft Tower Watson
im Auftrag des Schweizerischen
Pensionskassenverbands ASIP zu Jahresbeginn
im Median bei 15 Prozent.

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Kolumne
Geldpolitik und
die Pensionskassen
«Anfang Januar betrug die durchschnittliche
Ausschüttungsrendite der Immobilienfonds
noch 2,9 Prozent, Ende Februar
waren es nur noch 2,6 Prozent.»
Fredy Hasenmaile, Credit Suisse
Joachim Schütz,
Swiss Finance &
Property
Damit standen durch den Negativzins-
Entscheid der SNB plötzlich Milliardenbeträge
im Feuer.
Der Entschluss der Nationalbank kam
– wie für die meisten Finanzmarktakteure
– auch für die Altersvorsorger
vollkommen überraschend. Im vergangenen
Jahr hatten die Pensionskassen
nach einer ASIP-Erhebung noch eine
durchschnittliche Rendite von 9,6 Prozent
erzielt. Es ist der zweithöchste
Jahresertrag seit Ausbruch der Finanzkrise
im Jahr 2008. Damals hatten
die Institutionen der Zweiten Säule im
Schnitt einen Verlust von 15,6 Prozent
verbuchen müssen. Im Jahr darauf bescherte
ihnen die rasche Erholung der
Börsen ein Plus von 11,8 Prozent. Jetzt
scheinen die guten Zeiten wieder vorbei
zu sein. Statt neue Rekorderträge
in Angriff zu nehmen, ringen die Einrichtungen
nun darum, zumindest geringe
Renditen zu erzielen.
«Die Angst vor Verlusten durch die Negativzinsen
treibt die Pensionskassen
dazu, überschüssige Liquidität in den
Fonds anzulegen», sagt Fredy Hasenmaile,
Head of Real Estate & Regional
Research der Credit Suisse. «Der Negativzins
erhöht den Druck, in Immobilien
zu investieren», bestätigt Reto
Schär, Mitglied der Geschäftsleitung
und Leiter Immobilien bei der Migros
Pensionskasse (MPK). Die Folgen des
Negativzinsumfelds könnten langfristig
für die Schweiz «mindestens so
schwer wiegen oder sogar noch gravierender
ausfallen» als die Aufgabe des
Mindestwechselkurses, sagt Lukas
Gähwiler, Chef der UBS Schweiz. «Im
Vorsorgesystem dürften bei anhaltenden
Negativzinsen viele Pensionskassen
noch stärker in Unterdeckung
geraten.»
PKs verstärken
Immobiliendirektinvestitionen
Was die Situation für die Altersvorsorgeeinrichtungen
noch erschwert: Die
Anleiheerträge sind massiv gesunken.
Zehnjährige Eidgenossen rentierten im
März zeitweise im negativen Bereich. An
der Swiss Exchange stieg der Kurs einer
Anleihe des Pharmakonzerns Roche so
stark an, dass die Rendite auf 0,027 Prozent
zusammenschrumpfte. Eine 2012
begebene Anleihe des Lebensmittelgiganten
Nestlé war zeitweise gar so massiv
gefragt, dass die Rendite knapp unter
die Marke von null Prozent sackte.
Das erhöhe zusätzlich den Druck auf
die Institutionen der Zweiten Säule, in
Immobilien zu gehen, sagt Credit-Suisse-Immobilienexperte
Hasenmaile.
«Die Pensionskassen haben erkannt,
dass sie künftig mit Obligationen kaum
noch Renditen erzielen können, und
wenden sich deshalb verstärkt den
Immobilienfonds zu.» Im Gegensatz zu
den Obligationen bieten die Fonds nämlich
noch halbwegs annehmliche Ausschüttungsrenditen,
auch wenn diese
spiegelbildlich zum Anstieg der Agios
auf den Nettovermögenswert weiter
zusammengeschrumpft sind. «Anfang
Januar betrug die durchschnittliche
Ausschüttungsrendite der Immobilienfonds
noch 2,9 Prozent», sagt Hasenmaile.
«Ende Februar waren es noch
2,6 Prozent.» Im März schliesslich betrug
der Ausschüttungsertrag einiger
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat
es Mitte Monat bekräftigt, und diese Woche
hat der Internationale Währungsfonds (IMF)
nachgelegt, die Schweizer Zinsen sollen
und werden noch länger im negativen
Bereich verbleiben. Laut IMF sind negative
Zinsen ein probates Mittel gegen eine weitere
Aufwertung des Schweizer Frankens.
Ausserdem schlägt der IMF vor, die SNB
könnte doch in einer Art QE vor allem Vermögenswerte
in Fremdwährungen kaufen,
sprich nochmals die Geldmenge erhöhen,
und derart die Negativität der Zinsen
unterstützen. Ferner legt der IMF den
Schweizer Behörden nahe, die Rahmenbedingungen
für die Hypothekarvergabe,
sprich die Anforderungen hinsichtlich des
minimalen Jahreseinkommens im Verhältnis
zur Hypothekarschuld und die Anforderungen
beim Schuldendienst im Verhältnis
zum Einkommen, nochmals zu verschärfen.
Doch nicht genug damit, sie fordern
die Schweizer Behörden auf, den Umwandlungssatz
bei den Pensionskassen auf ein
heute realistisches Niveau abzusenken.
Während die Pensionskassen Letzterem
sicher zustimmen dürften, leiden diese
aufgrund bestehender Anlagevorschriften
sehr stark im Kapitalmarkt exponierten
Vorsorgeeinrichtungen unter den negativen
Zinsen. Bei tendenziell immer noch fallendem
Technischen Zinssatz wird sich keine
A/L-Studie für ein höheres Engagement in
riskanten Investments aussprechen. Im
Gegenteil, ein direktes Immobilienengagement
in der Schweiz steht wohl für viele
Kassen ganz oben auf der Wunschliste.
Zählen wir zusammen: Die Zinsen bleiben
negativ, die Pensionskassen drängen auf
den Immobilienmarkt, die Preise werden
weiter steigen, gleichzeitig sollen die
Umwandlungssätze sinken und die Anforderungen
für den Erwerb von Hypotheken
sollen strenger werden. Mit anderen
Worten, Wohneigentum wird für immer
breitere Schichten ein Ding der Unmöglichkeit
werden. Finden Sie das gut?

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Swiss Life
Starke
Performance
Swiss Life weist für 2014 einen
bereinigten Betriebsgewinn von
1,18 Mrd. CHF aus – ein Zuwachs um
vier Prozent gegenüber 2013. Der
Reingewinn wurde auf 818 Mio. CHF
gesteigert (+4%) – dies trotz einer
Verstärkung der versicherungstechnischen
Rückstellungen um
1,2 Mrd. CHF. Gut entwickelt hat sich
u.a. die Sparte Swiss Life Asset Managers,
die im Geschäft mit externen
Kunden einen Nettoneugeldzufluss
von 4,5 Mrd. CHF erzielte. Die verwalteten
Vermögen von externen Kunden
belaufen sich nun auf 33,7 Mrd. CHF
(+22%). Zusammen mit den Anlagen
der Swiss-Life-Versicherungsgesellschaften
(149,3 Mrd. CHF) verwaltete
Swiss Life AM per Ende 2014 Vermögen
von insgesamt 183,0 Mrd. CHF
(+18%); davon sind 32,5 Mrd. CHF in
Immobilien investiert. Darüber hinaus
bewirtschaftet Swiss Life insgesamt
31,5 Mrd. CHF an Liegenschaften;
16,7 Mrd. CHF stammen von Livit,
14,8 Mrd. CHF von der im vergangenen
Herbst übernommenen Corpus Sireo.
Total resultierte per Ende 2014 ein
verwaltetes Immobilienvermögen von
63,9 Mrd. CHF. (bw)
Fonds wie etwa des SF Sustainable
Property sogar weniger als zwei Prozent
des Handelskurses.
Sollten die Altersvorsorger massiv aus
Staats- und Unternehmensanleihen
in börsenkotierte Immobilieninvestmentvehikel
umschichten, dürften die
Agios der Fonds in den kommenden
Monaten noch weiter steigen und im
Gegenzug die Ausschüttungsrenditen
weiter sinken. Nach der Tower-
Watson-Erhebung hatten die Pensionskassen
Ende vergangenen Jahres
im Schnitt 38 Prozent des von ihnen
verwalteten Vermögens in Obligationen
angelegt. Bei einer Umschichtung
könnten also noch Milliardenbeträge in
die Fonds fliessen.
Einige Pensionskassen verstärken deshalb
ihre Direktinvestments in die Liegenschaftsmärkte.
Ein Beispiel dafür
ist die MPK: Die 20,9 Milliarden Franken
schwere Pensionskasse des grössten
Detailhandelsunternehmens des Landes
arbeitet gerade daran, ihr Wohnungsportfolio
auszubauen. «Wir wollen den eigenen
Bestand weiter entwickeln», sagt
Immobilienchef Schär. «Innerhalb des
bestehenden Immobilienportefeuilles
bieten sich Chancen für Verdichtungen,
Aufstockungen, die Erstellung von Fotovoltaikanlagen.»
Auch bei Zukäufen favorisiere
die MPK Wohnliegenschaften.
«Weitere Investments in Gewerbeliegenschaften
sehen wir hingegen kritisch»,
sagt Schär. In diesem Segment seien die
Leerstände gestiegen, während die Mieten
stagnieren oder sogar leicht fallen.
Sollte die Konjunktur durch die Aufwertung
des Frankens nachhaltig gebremst
werden, drohe diesem Marktsegment
weiteres Ungemach.
Vorsicht bei Engagements
in B- und C-Lagen
Allerdings ist die MPK auch bei Wohnliegenschaften
vorsichtig. «Wir investieren
nur in den besten Lagen», sagt der
Leiter der Immobiliensparte. Für diese
Objekte liessen sich immer Mieter finden.
«Hingegen könnte die Vermietung
von Wohnungen in B-, vor allem aber
C-Lagen schwierig werden, wenn die
Konjunktur einbrechen sollte», sagt
Schär. «Sollten dann ausländische Beschäftigte
ihre Stelle verlieren und die
Schweiz verlassen, könnte die Nachfrage
am Wohnungsmarkt merklich
zurückgehen.» Eigentümer von Liegenschaften
in weniger begehrten Lagen
dürften dann Probleme bekommen, in
ausreichender Zahl Mieter zu finden.
Ähnlich wie Schär denken auch etliche
Immobilienstrategen anderer Pensionskassen,
wenn es um indirekte Investments
in die Liegenschaftsmärkte
geht. Sie haben deshalb in den vergangenen
Monaten vor allem Anteile jener
Fonds erworben, die primär in Wohnliegenschaften
investiert sind. «Bei den
Wohnimmobilienfonds sind die Agios
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«Im Vorsorgesystem dürften bei anhaltenden
Negativzinsen viele Pensionskassen noch stärker
in Unterdeckung geraten.»
Lukas Gähwiler, UBS Schweiz
«Der Negativzins erhöht den Druck,
in Immobilien zu investieren.»
Reto Schär, Migros Pensionskasse
deshalb deutlich höher als bei jenen
Fonds, die in Gewerbeliegenschaften
investieren», sagt Credit-Suisse-Immobilienexperte
Hasenmaile. Während
Wohnliegenschaftsfonds zum Teil mehr
als 40 Prozent über dem Nettovermögenswert
notieren, betragen die Aufschläge
bei jenen Vehikeln, die überwiegend
in kommerzielle Liegenschaften
investieren, weniger als 25 Prozent.
Entsprechend höher sind bei diesen
Fonds die Ausschüttungsrenditen. «Sie
betragen grösstenteils noch mehr als
drei Prozent», sagt Hasenmaile.
Beispiele dafür sind der speziell für
Einrichtungen der beruflichen Vorsorge
aufgelegte CS 1A IMMO PK, der
nur zu rund 30 Prozent in Wohnliegenschaften
investiert ist, sowie der
UBS Swissreal, der sogar zu mehr als
91 Prozent kommerzielle Bauten hält.
Bei beiden Fonds betrug das Agio Anfang
März weniger als 25 Prozent,
während die Ausschüttungsrendite jeweils
bei rund 3,5 Prozent lag.
Investoren, die höhere Renditen bei
Liegenschaftsfonds suchen, könnten
sich diese Differenz in den Ausschüttungsrenditen
zunutze machen, sagt
Hasenmaile. «Sie könnten Gewinne bei
Wohnimmobilienfonds mitnehmen und
in Vehikel umschichten, die stärker in
kommerziellen Liegenschaften investiert
sind.» Allerdings sei dafür auch
eine höhere Risikobereitschaft nötig,
ergänzt der Researcher: «Die steigenden
Leerstände bei Büroimmobilien
zeigen, dass dieses Segment den Zenit
des jüngsten Marktzyklus überschritten
hat.»
Allianz Real Estate
Auf Einkaufstour
Die Allianz will ihren Expansionskurs
beibehalten, insbesondere im Finanzierungsgeschäft
für gewerblich genutzte
Immobilien. «Allianz Real Estate ist
2014 weltweit um 2,5 Milliarden Euro
gewachsen durch direkte und indirekte
Investitionen und durch Vergabe von
gewerblichen Immobilienkrediten. Unser
Investmentziel haben wir somit überfüllt
– das Gleiche streben wir auch für
dieses Jahr an», kündigte CEO Olivier
Piani auf der MIPIM an. 2015 hat Allianz
RE u.a. bereits einen Kredit in Höhe
von 133,6 Millionen Euro zur Finanzierung
des Marineda Shoppingcenters im
spanischen La Coruña bereitgestellt.
Kreditnehmer ist Merlin Properties.
Anfang März folgte die Finanzierung des
vollvermieteten Büroobjektes 92 Avenue
de France im Zentrum der Rive Gauche
Urban Development Zone (ZAC) in Paris.
Die Büroflächen nutzt Réseau Ferré de
France, Eigentümer und Betreiber des
französischen Eisenbahnnetzes. Vom Gesamtkreditvolumen
von 127,5 Millionen
Euro übernimmt Allianz RE 90,5 Millionen
Euro zu einem auf zehn Jahre ausgerichteten
Festzins. Der Kredit wird für eine
zweite Pariser Transaktion der Oxford
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