JAHRE STANDORT SCHWEIZ

OKTOBER – 10/2014 · FRANKEN 14.– / EURO 11.60 

WWW.IMMOBILIENBUSINESS.CH 

PK: NEUE IMMOBILIENSTRATEGIE 

TREND: CONVERTIBLE BONDS 

KONTROVERSE: FAIRES WOHNEN 

JAHRE 

STANDORT SCHWEIZ 

Ein Immobilienmarkt im Wandel

Jetzt 

bezugsbereit 

Himmlische Aussichten für Ihr Business: 

Office-Flächen in Flughafennähe. 

Das repräsentative Minergie ® -Gebäude LUX in Glattbrugg kombiniert Tageslicht-Ambiente 

mit Flexibilität. Ausbau nach Kundenwunsch. Etagenfläche: 800 m 2 . 6 Min. zum Airport, 

11 Min. nach Zürich City. Frau Aylin Özarna, Tel. +41 44 809 50 12. www.lux-glattbrugg.ch

IMMOBILIEN BUSINESS_10/2014 

Editorial 

3 

Editorial 

Birgitt Wüst Chefredaktorin 

Impressum 

Oktober 2014 · 20. Jahrgang · 222. Ausgabe 

Erscheint monatlich (10 Ausgaben jährlich) 

www.immobilienbusiness.ch 

info@immobilienbusiness.ch 

CHEFREDAKTORIN 

Birgitt Wüst, birgitt.wuest@immobilienbusiness.ch 

AUTOREN 

Rolf Breiner, Remi Buchschacher, Gudrun Escher, 

Peter Gallmann, Karl Heinz Goedeckemeyer, 

Richard Haimann, Anja Hall, Anja Meyer, Birgit Werner, 

Daniel Schneider, Marianne Schulze, Jürg Zulliger 

GRAFIK / LAYOUT 

galledia ag 

KORREKTORAT 

galledia ag 

HERAUSGEBER 

galledia verlag ag, c/o IMMOBILIEN Business 

Buckhauserstrasse 24, 8048 Zürich 

BEREICHSLEITERIN VERLAG 

Karen Heidl 

VERLAGSLEITER 

Robert Vego 

MEDIENBERATER 

Gianni-Massimo Esposito 

AUFLAGE 

Druckauflage: 11.000 Exemplare 

Sonstige Auflage: 6.000 Exemplare 

Verkaufte Auflage: 5.000 Exemplare 

(Wemf/sw-beglaubigt) 

ISSN 1661-0067 

DRUCK UND VERSAND 

galledia ag, 9230 Flawil 

ABONNENTENSERVICE 

galledia verlag ag 

Burgauerstrasse 50, 9230 Flawil 

T 058 344 97 19, F 058 344 97 83 

leserservice@galledia.ch 

ABONNEMENTSPREISE SCHWEIZ 

Schnupper-Abo, 3 Ausgaben CHF 35.– 

1 Jahr CHF 140.–, 2 Jahre CHF 270.– 

Einzelnummer CHF 14.– 

Auslands- und Sammelabonnements auf Anfrage. 

Alle Preise exkl. MWST, Preisänderungen vorbehalten. 

WEITERE TITEL DES VERLAGES 

Marketing & Kommunikation, ORGANISATOR, 

Management und Qualität, Moto Sport Schweiz, 

Moto Sport Suisse, IT-Security, Sicherheits Forum, 

Forum Sécurité, Safety-Plus, Video Security Special, 

ZK Special, TIR transNews, BUS transNews, 

KMT kommunalTechnik, carrossier, LOG logistikNews, 

Trucker TIR, electro revue, Modellflugsport, 

St.Galler Bauer, Thurgauer Bauer, Umwelt Perspektiven 

HAFTUNGSAUSSCHLUSS 

Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch 

eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion 

dar und entbindet den Leser nicht von seiner 

eigenen Beurteilung. 

IMMOBILIEN Business wurde vom Verband 

SCHWEIZER PRESSE für das Jahr 2014 mit dem 

Gütesiegel «Q-Publi kation» ausgezeichnet. 

TITELFOTO: galledia verlag AG 

Etwas mehr Licht im Dunkel 

Die Gründer von «IMMOBILIEN Business» fanden vor 

20 Jah ren noch eine andere Immobilienwelt vor. Die 

Schweiz hatte grade eben eine grosse Immobilien krise 

überstanden, die sogar zur Schliessung von Banken 

geführt hatte; die Märkte waren intransparent und die 

Berufs bilder in der Immobilienbranche wiesen unklare 

Konturen auf. Aus journalistischer Sicht eine äusserst 

interessante Zeit. «IMMOBILIEN Business» war die erste 

Zeitschrift in der damaligen fast ausschliesslich aus 

Printmedien bestehenden Zeitungslandschaft, die sich 

dem aufkeimenden Thema der Professionalisierung in der 

Immobilien branche widmete. 

Ein ambitioniertes, doch recht erfolgreiches Vorhaben – 

denn die Immobilien-Community machte mit, und das 

gleich auf zwei Ebenen: redaktionell und mit Anzeigen. 

Eine gute und professionelle Redaktion kostet viel Geld, 

das war schon damals der Fall und gilt auch heute noch. 

Verpasst es eine Branche, verlegerische Initiative für eine 

transparente Kommunikation zu unterstützen, entsteht 

ein Vakuum, das früher oder später zu unschönen Konsequenzen 

führt: Es tummeln sich entweder unseriöse 

Anbieter von Dienstleistungen im geschützten Dunkel, 

oder von aussen entsteht der Eindruck der Schattenwirtschaft. 

Die Immobilienbranche hatte in den Achtziger- 

und Neunzigerjahren des letzten Jahrhunderts mit 

beidem zu kämpfen. 

Aus heutiger Sicht kann man «IMMOBILIEN Business» 

durchaus attestieren, einen wichtigen Beitrag zur 

Transparenz und Internationalisierung der Schweizer 

Märkte beigetragen zu haben. Auf der bevorstehenden 

Expo Real ist das Interesse an der Schweiz auf jeden 

Fall unge brochen. 

Mit den besten Grüssen, 

Birgitt Wüst

In diesem Heft 

4 


Altersvorsorger kappen Immobilienquote auf S. 28 Bestellerkompetenz gefragt auf S. 50 

Nachrichten 

6 Bern: SPS baut «Stadtstück» 

Rapperswil: Aufrichte für «The Cube» 

Personalia: Flughafen Zürich AG/IFMA Schweiz 

7 Personalia: RICS DACH/CBRE 

Bern: Wohnpark Schloss Allmendingen 

Zürich: Amcor mietet im Vertex 

Chur: Baubeginn auf Gestle-Areal 

8 Zürich/The Circle: Neuer Mieter 

Schaffhausen: «Urbahn» am Start 

Personalia: KPMG 

9 Europa: Far East Orchard expandiert 

Stockholm: Neue Hotels 

JLL: Übernahme in Spanien 

10 Berlin: «Mall of Berlin» eröffnet 

E-REGI: Die Topplatzierten 

11 Hamburg: DIC verkauft Opera Offices 

Parndorf: Neuer Kredit für DOC 

Trends 

12 Ende der Fahnenstange 

Trendwende am Hypothekarmarkt in Sicht 

16 Vollgeldinitiative: Alle Macht der Nationalbank 

20 Wandelanleihen: «Das Beste aus zwei Welten» 

24 Anleihen mit Wertsteigerungspotenzial 

Interview mit Paul Hoffmann, Convertinvest 

26 Noch «Luft nach oben» 

Zur Lage der Schweizer Shopping-Center 

Märkte und Investment 

28 Altersvorsorger kappen Immobilienquote 

Pensionskassen im Dilemma 

31 Swisscanto: Neubauprojekt in Genf 

32 Avadis und AFIAA spannen zusammen 

Ein Gespräch mit Ivana Reiss, Avadis, und 

Norbert Grimm, AFIAA 

36 Deflationsängste überschatten Immobilienmärkte 

Titel-Thema 

40 Am Puls der Immobilienwirtschaft 

IMMOBILIEN Business begleitet die Schweizer 

Immobilienbranche seit zwei Jahrzehnten. 

Zum Jubiläum ein Rückblick. 

Im Profil 

46 Riccardo Boscardin – 

Porträt eines «Ausnahmemanagers» 

Asset- und Portfoliomanagement 

50 Mehr Bestellerkompetenz gefragt 

53 Neues Tool von BMC:Tenant Risk Monitor 

Projekte und Objekte 

56 Neue Quartiere für den Kanton Zug 

57 Kolumne: Schöpfungsakt 

Architektur und Standortentwicklung 

58 Wallis im Wandel 

Residential 

60 Kontroverse um «faires Wohnen»


Wallis im Wandel auf S. 58 

Service 

68 Bewertungssoftware – Chancen und Risiken 

70 20 Jahre ERES European Real Estate Society 

73 Expo Real 2014 

74 Produkte: Lehmbau für Ricola-«Chrüterchraft» 

77 Kolumne: Breiners Blick 

78 Agenda 

79 Angebotsmieten 

Auslandsmärkte 

80 Im Visier der Investoren: Deutschlands B-Städte 

84 Neuer Boom am US-Immobilienmarkt 

Immobilien-Finanzmärkte 

88 Interview des Monats 

Daniel Brüllmann, UBS Global Real Estate CH 

90 Fundamenta RE: Mehr Ertrag 

CS REAM: Neuer Logistikfonds 

91 Deka Immobilien: Einkauf in Neuseeland 

93 E-REGI CH: Wachstumschancen 

94 KPMG sresi ® : Eingetrübte Stimmung 

95 Realstone: Kluge Strategie 

Warteck: Mehr Gewinn 

96 Kolumne: Berner Börse 

97 IVG: Neuer Vorstand 

Corum: Zukauf in Frankfurt 

DIC: Gefragte Anleihe 

98 Final Performer: TAG Immobilien AG 

Stockwerkeigentum 

65 Wohnungskauf ab Plan 

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Nachrichten 

6 


Bild: SPS 

Bern 

Ein neues Stück Stadt 

Die SPS Swiss Prime Site AG hegt 

grosse Pläne für das Berner Murifeldquartier. 

Dort soll auf einem rund 

31.000 Quadratmeter grossen Areal 

nach Plänen der Steinmann & Schmid 

Architekten AG eine Wohnüberbauung 

entstehen. Das Projekt «Stadtstück» 

umfasst in der ersten Etappe den Bau 

von rund 150 Wohnungen; ferner sind 

circa 600 Quadratmeter für Ateliers, 

Büros, Gewerbe sowie kleine Verkaufsflächen 

vorgesehen. In jedem der geplanten 

drei Gebäude sind kleinere, 

kostengünstige Mietwohnungen, solche 

im mittleren Standard und Stockwerkeigentumswohnungen 

vorgesehen. 

Rapperswil 

Richtfest für Cube 

Anfang September wurde in Rapperswil-Jona 

die Aufrichte für das viergeschossige 

Geschäftshaus Cube gefeiert. 

Implenia realisiert das Projekt 

als Totalunternehmer im Auftrag der 

St.Galler Pensionskasse, vertreten 

durch das Amt für Vermögensverwaltung. 

Die Pläne stammen von der Kaufmann 

Architekten AG. Baubeginn für 

das knapp 14 Meter hohe Gebäude mit 

2.500 Quadratmeter Nutzfläche war im 

Dezember 2013. Das beeindruckende 

Gebäude wird mit einer vorgefertigten, 

«hinterlüfteten« Fassade umhüllt. Implenia 

Holzbau erstellte das Dachgeschoss 

und die Dachzentrale; die vorab 

gefertigten Aussenwandelemente wurden 

vor Ort montiert. Diese Bauweise 

ermöglicht es, das Geschäftshaus mit 

«Stadtstück», ein Projekt der SPS 

Die SPS entwickelt das Areal in Abstimmung 

mit der Stadt und der Burgergemeinde 

Bern als Baurechtgeber in den 

nächsten 25 bis 30 Jahren von einem 

Bürostandort zu einem Standort mit 

vorwiegender Wohnnutzung. Die beiden 

bestehenden Dienstleistungs- und 

Bürogebäude auf dem Murifeld wurden 

durch die SPS unlängst saniert und neu 

vermietet. In einem nächsten Schritt 

wird die Überbauungsordnung für die 

erste Etappe des Siegerprojektes aus 

dem Wettbewerb ausgearbeitet. Das 

Baugesuch will man im Sommer 2016 

einreichen; Baubeginn soll 2017 sein, 

Bezugstermin ab Mitte 2019. (bw) 

Das Projekt «The Cube» 

Bild: PD 

einer Nutzungsfläche von 2.500 Quadratmetern 

in einer Bauzeit von lediglich 

einem Jahr zu realisieren. Das Gebäude 

wird im Minergie-Standard erstellt: Die 

Wärmeerzeugung erfolgt via Wärmepumpe 

mit Erdsonden. Gestaffelt sind 

die Übergabe an die Bauherrschaft und 

der Bezug für Dezember 2014 und Februar 

2015 geplant. Die beiden internationalen 

Hauptmieter von «Cube» werden 

rund 150 Arbeitsplätze im Raum 

Rapperswil-Jona schaffen. (bw) 

PERSONALIA 

Flughafen Zürich 

Neuer CEO in Sicht 

Zum Jahresende wird 

Thomas Kern (61) als 

CEO der Flughafen 

Zürich AG zurücktreten. 

Der Manager wolle sich 

Thomas Kern beruflich nochmals neu 

orientieren und seine 

Erfahrung als Verwaltungsrat ausserhalb 

der Flughafen Zürich AG einbringen, teilt 

die Flughafengesellschaft mit. Kerns designierter 

Nachfolger Stephan Widrig ist 

42 Jahre alt und gehört seit 1. Juli 2008 

der Geschäftsleitung der Flughafen Zürich 

AG an. Aktuell ist er als Chief Commercial 

Officer für die kommerziellen Belange des 

Flughafens sowie für Entwicklung, Bau 

und Betrieb aller Gebäude und Anlagen 

verantwortlich. 

In Kerns siebenjährige Amtszeit als CEO 

der Flughafen Zürich AG fielen unter 

anderem der Bau und die Eröffnung des 

neuen Docks B und des Sicherheitskontrollgebäudes, 

aber auch die Aufwertung 

des Terminals 2 mit der Eröffnung der 

südlichen Check-in-Halle in diesem Frühjahr. 

Das Immobilienprojekt «The Circle» 

entwickelte sich unter seiner Führung vom 

Konzept zum Bauprojekt. «Der Verwaltungsrat 

dankt Thomas Kern herzlich für 

sein grosses persönliches Engagement 

für den Flughafen Zürich und wünscht ihm 

für die Zukunft alles Gute», heisst es in der 

Unternehmensmitteilung. (ah) 

IFMA Schweiz 

Präsidentenwechsel 

Die Generalversammlung 

der IFMA Schweiz 

hat Susanna Caravatti- 

Felchlin im September 

zur neuen Präsidentin 

Susanna gewählt. Die neue 

Caravatti- Frau an der Spitze des 

Felchlin Schweizer IFMA-Chapters 

verfügt über grosse 

Erfahrung aus verschiedenen Positionen 

im Immobilienmanagement, Facility 

Management (FM) und in der Informatik. 

Heute ist sie im Universitätsspital Zürich 

verantwortlich für die Konzeption des FM 

in der Gesamterneuerung USZ. (ah)


Nachrichten 

7 

PERSONALIA 

RICS DACH 

Regionalmanagerin bestellt 

Im Zuge einer Neuordnung 

in Kontinentaleuropa 

hat die 

RICS Judith Gabler zur 

neuen Regionalmanagerin 

für Deutschland, 

Judith Gabler 

Österreich und die 

Schweiz (DACH) ernannt. Zusätzlich zu 

ihrer Funktion als Director of Operations 

Europe wird sie die Weiterentwicklung 

der DACH-Region im Hinblick auf qualitatives 

Wachstum, Mitgliederbindung und 

-Services verantworten. Im Fokus steht 

die Zusammenarbeit mit den Vorständen 

und Mitgliedernetzwerken der drei Länder, 

um Synergiepotenziale zu nutzen und 

das Mitgliederengagement zu stärken. 

Gabler ist seit knapp 20 Jahren für die 

RICS in Deutschland und Kontinentaleuropa 

tätig. Ihre Doppelfunktion beinhaltet 

die Führung eines insgesamt 18-köpfigen 

multinationalen Teams in mehreren 

Ländern; Dienstsitz ist Frankfurt. Die 

neue Struktur sieht weitere organisatorische 

Anpassungen vor, um die Schweiz 

und Österreich von Frankfurt aus zentral 

zu unterstützen. Christoph G. Schmidt, 

Country Manager der RICS Deutschland, 

übernimmt die Funktion des Business 

Development Manager für die DACH- 

Region. Mary Ann Reynolds, FRICS, die 

seit mehr als zehn Jahren für die RICS 

Switzerland tätig ist, verantwortet als neu 

ernannte Country Managerin das Tagesgeschäft 

vor Ort. 

CBRE 

Hamdani an Bord 

Amine Hamdani verstärkt bei CBRE 

Schweiz das Capital-Markets-Team in der 

Deutsch- und Westschweiz als Senior 

Director und Leiter im Bereich Capital 

Markets. Der langjährige internationa le 

Transaktionsexperte war bislang 

als Leiter der Region Romandie bei der 

UBS AG Real Estate Advisory tätig und 

kommt mit seinem bisherigen Team um 

Sergio Günthardt und Robin Alexander 

Müller zu CBRE. Vor seiner Zeit bei UBS 

hat Hamdani bereits bei CBRE u.a. in 

Dubai und London gearbeitet. (bw) 

Bild: Mössinger Immobilien 

Bern 

Wohnen im Schlosspark 

Mitte September wurde in Allmendingen 

bei Bern der Grundstein für 

die zweite Bauetappe des Wohnparks 

Schloss Allmendingen gelegt. In den 

kommenden Monaten entstehen drei 

weitere Gebäude mit insgesamt 20 Eigentumswohnungen, 

die sich wie die 

drei Gebäude der ersten Etappe um 

einen Innenhof gruppieren. Unter den 

Villen liegt eine Tiefgarage mit direktem 

Zugang zu allen drei Häusern. Einzugstermin 

ist im Frühjahr 2016. Das 

vom ausführenden Totalunternehmer 

Steiner AG zusammen mit dem Büro B 

Architekten entwickelte Projekt mit insgesamt 

41 Eigentumswohnungen liegt 

Neues Projekt der Steiner AG: Wohnpark Schloss Allmendingen 

idyllisch in unmittelbarer Nähe zum 

Schloss Allmendingen. Bei der Planung 

wurde Wert darauf gelegt, dass sich die 

Gebäudearchitektur harmonisch in das 

Gesamtkonzept des Schlossparks, die 

Umgebung und das Dorfbild einfügt. 

Die Gemeinde Allmendingen zählt rund 

500 Einwohner und ist mit öffentlichen 

Verkehrsmitteln vom Zentrum Berns in 

knapp 20 Minuten zu erreichen. Von den 

Wohnungen der zweiten Bauetappe sind 

bereits elf Wohnungen verkauft oder 

reserviert; drei 3,5-Zimmer-Wohnungen 

(ab 780.000 CHF) und sechs 4,5-Zimmer- 

Wohnungen (ab 810.000 CHF) waren Mitte 

September noch verfügbar. (bw) 

Zürich 

Amcor-Head quarter im Vertex 

Chur 

Comeback für das «Gestle-Areal» 

Eine der grössten Vermietungen im 

Wirtschaftsraum Zürich konnte im 

September CSL Immobilien vermelden: 

Der australische Packaging-Konzern 

Amcor legt im Vertex-Komplex 

europäische und globale Headquarter-Funktionen 

zusammen und hat 

dazu 4.500 Quadratmeter Bürofläche 

langfristig angemietet. CSL Immobi - 

lien entwickelte und vermittelte im Auftrag 

des Eigentümers BVK Personalvorsorge. 

(bw) 

In Chur haben auf dem «Gestle-Areal» 

mit dem Abriss der bestehenden Gebäude 

die bauvorbereitenden Arbeiten für 

einen neuen Wohnkomplex begonnen. 

Im viergeschossigen Baukörper mit 

Attikageschoss des Churer Architekten 

Conradin Clavuot entstehen 148 Mietwohnungen 

und 386 Quadratmeter Gewerbefläche. 

Auf der Strassenseite entstehen 

Geschäftsräume mit fünf Büros 

im oberen Teil des Gebäudes und fünf 

Ladeneinheiten im Erdgeschoss. Das 

Investitionsvolumen wird auf 73 Millionen 

CHF beziffert. Die Bauarbeiten im 

«Gestle-Areal» erfolgen in zwei Etappen 

und sollen bis 2017 beendet sein. (bw)

Nachrichten 

8 


Zürich 

Weiterer Mieter für The Circle 

Ein weiterer Mieter für das Grossprojekt 

The Circle am Zürcher Flughafen 

steht fest: Die Swatch Group wird als 

Mieterin im Modul «Brands & Dialogue» 

auf einer Fläche von rund 800 Quadratmetern 

ein Brand House betreiben. 

Damit sei vier Jahre vor der geplanten 

Eröffnung ein weiterer wichtiger 

Schritt in Richtung Realisierung des 

Grossprojektes getan, teilt die Flughafen 

Zürich AG mit. Ende Jahr soll der 

Realisierungsentscheid gefällt werden. 

Das Brand House wird die Swatch 

Group am Hauptplatz von The Circle 

auf zwei Geschossen für ihre Marke 

Omega einrichten. 

Die sogenannten Brand Houses sind 

das Kernelement des Moduls «Brands 

& Dialogue». Hier können Mieter eine 

Marke oder ein Produkt an bester Lage 

präsentieren und eine eigene Erlebnis- 

«The Circle» am Flughafen Zürich 

Bild: PD 

welt für die Kundschaft kreieren. Dieses 

Modul bietet noch Platz für weitere 

Mieter. Die Module «Health & Beauty» 

und «Hotels & Convention» hingegen 

sind mit den beiden Ankermietern Universitätsspital 

Zürich und dem internationalen 

Hotelunternehmen Hyatt vollständig 

vermietet. 

Das Dienstleistungszentrum The Circle 

entsteht in Gehdistanz zu den Terminals 

des Flughafens Zürich. Die Investitionskosten 

betragen rund eine 

Milliarde CHF. Die Flughafen Zürich AG 

und die Swiss Life AG werden zum 

Zeitpunkt des Baubeginns eine Miteigentümergemeinschaft 

bilden, woran 

die Flughafen Zürich AG mit 51 Prozent 

und die Swiss Life AG mit 49 Prozent 

beteiligt sein werden. Mit einer Fertigstellung 

der ersten Etappe wird im 

Jahr 2018 gerechnet. (ah) 

PERSONALIA 

KPMG Schweiz 

Stefan Pfister wird CEO 

KPMG Schweiz führt 

zum 1. Oktober ein neues 

Governance-System 

ein. Dieses besteht 

aus einer zweistufigen 

Stefan Pfister Führung mit einem Verwaltungsrat 

und einer 

Geschäftsleitung. Vor diesem Hintergrund 

hat die Partnerschaft Stefan Pfister (46), 

bisher Leiter Advisory von KPMG Schweiz, 

als neuen CEO nominiert. Roger Neininger, 

bisher CEO, wurde zum Verwaltungsratspräsidenten, 

Hélène Béguin und Stuart 

Robertson wurden zu Mitgliedern des 

Verwaltungsrats gewählt. 

Pfister stiess 2005 zu KPMG. Als Spezialist 

für Corporate-Finance- und Beratungsfragen 

im Immobilienbereich leitete er 

zunächst den Sektor Real Estate, in dem 

er auch international eine Führungsrolle 

innehat. 2009 wurde ihm die Führung des 

Dienstleistungsbereichs Transactions & 

Restructuring anvertraut. 2011 wurde 

Pfister zum neuen Leiter Advisory und 

Mitglied der Geschäftsleitung von KPMG 

Schweiz ernannt. Mit einem Wachstum von 

über 16 Prozent im letzten Geschäftsjahr 

war die Sparte ein wichtiger Wachstumstreiber 

für KPMG. 

Neu in den Verwaltungsrat gewählt 

wurden Hélène Béguin, Leiterin Wirtschaftsprüfung 

Westschweiz, Leiterin 

KMU Westschweiz und Lead Partner 

international tätiger Unternehmen, sowie 

Stuart Robertson, Global Lead Partner 

national und international tätiger Banken 

und globaler Leiter für Transaktionen & 

Restrukturierungen von Banken. (ah) 

Schaffhausen 

«Urbahn» füllt sich mit Leben 

Schaffhausen hat mit dem «Urbahn» 

direkt am Bahnhof ein neues Stadtquartier. 

Zum 1. Oktober nahmen das 

Hotel Arcona Living, das Asia Spa, 

das Parkhaus und weitere Mieter den 

Betrieb auf und füllen die Wohn-, Gewerbe- 

und Büroüberbauung mit Leben. 

Bauherrin und Eigentümerin von 

«Urbahn» ist die Axa Winterthur. Entwickelt 

und realisiert wurde das Gross - 

projekt von der Steiner AG. Die Investitionen 

belaufen sich auf rund 120 Millionen 

CHF. 

«Urbahn» befindet sich am Bleicheplatz, 

an einer Nahtstelle zwischen 

Altstadt, Bahnhof und angrenzenden 

Wohnquartieren. Die Architekten von 

Pfister Schiess Tropeano haben fünf 

Gebäudekörper mit bis zu sechs Geschossen 

um den Bleicheplatz herum 

angeordnet. Die Bebauung umfasst 

zwei Büro- und zwei Wohngebäude 

sowie das Hotel Arcona Living mit 

130 Zimmern respektive 260 Betten, ein 

1.000 qm grosses Spa und 3.350 qm an 

Detailhandelsfläche. Unter «Urbahn» 

liegt eine grosse öffentliche Parkgarage 

mit über 480 Einstellplätzen. (ah)


Nachrichten 

9 

Europa 

Far East Orchard auf Expansionskurs 

Schweden 

Neue Hotels für Stockholm 

Mitte September hat das schwedische 

Immobilieninvestment und -entwicklungsunternehmen 

AMF Fastigheter 

einen Vertrag mit dem norwegischen 

Hotelbetreiber Petter Stordalen unterzeichnet. 

Der Eigentümer der Nordic 

Choice Hotels wird zwei Hotels – ein 

Business- und ein Boutique-Hotel mit 

zusammen 540 Zimmern – für 20 Jahre 

mieten. Der geplante Komplex umfasst 

insgesamt 30.000 Quadratmeter Hotelund 

Konferenzfläche und ist Teil von «Urban 

Escape Stockholm», der jüngsten 

Begehrter Hotelmarkt: Stockholm 

Das Adina-Hotel in Berlin-Mitte 

Eine Tochtergesellschaft der Far East 

Orchard Limited (FEO), eine der grössten 

Immobilieninvestoren und -entwickler 

in Singapur, hat 50 Prozent der Anteile 

an einem Portfolio erworben, das vier 

Adina-Hotels in Europa umfasst. Dabei 

handelt es sich um die beiden Berliner 

Adina-Häuser Checkpoint Charlie und 

Hauptbahnhof sowie das Adina Frankfurt 

Neue Oper und das Adina-Hotel in 

Kopenhagen. Die Tochtergesellschaft 

Far East Hospitality übernimmt in einem 

Joint Venture mit der australischen 

Toga-Gruppe jeweils 50 Prozent der Anteile 

der jeweiligen Objektgesellschaften. 

Die vier Hotels wurden mit rund 

107 Millionen Euro bewertet. Verkäufer 

der Anteile sind Gesellschaften der 

Toga-Gruppe. Für Lucas Chow, Group 

Chief Executive Officer und Managing 

Director von Far East Orchard, ist der 

Kauf Teil der Expansionspläne, die letztes 

Jahr mit einer Reihe von hotelimmobilienwirtschaftlichen 

Akquisitionen in 

Australien begonnen hat. 

«Die Akquisition dieser vier Hotels in 

Deutschland und Dänemark wird unser 

Standing in Europa weiter stärken», 

sagt Arthur Kiong, Chief Executive Officer 

der Far East Hospitality. «Europa 

verfügt über eine hohe Attraktivität bei 

internationalen Touristen und bleibt 

auch weiterhin die wichtigste Tourismusregion 

der Welt.» (bw) 

Quartiersentwicklung von Fastigheter 

mit insgesamt 130.000 Quadrat metern 

Nutzfläche. Urban Escape Stockholm 

zählt derzeit zu den bedeutendsten 

Stadtentwicklungsprojekten in Europa. 

Nach Fertigstellung wird das neue 

Quartier neben den schon genannten 

Hotels 62.000 Quadratmeter Bürofläche 

und 38.000 Quadratmeter Retailfläche 

bieten. Nordic Choice Hotels konnten 

sich in dem Bieterverfahren gegen 60 

führende Hotelbetreibergesellschaften 

durchsetzen. Mit Vertragsunterzeichnung 

ist ein Drittel von 

Urban Escape Stockholm 

nun vermietet. Wie Mats 

Hederos, CEO von AMF 

Fastigheter, mitteilt, soll 

die Realisierungsphase 

des Grossprojekts Ende 

dieses Jahres beginnen. 

Die Eröffnung der Hotels 

ist für das Frühjahr 2017 

geplant. (bw) 

Bild: PD 

Bild: PD 

JLL 

Deal mit BNP 

Paribas 

JLL Spanien erwirbt Tasaciones Hipotecarias 

(TH), die regulierte Immobilienbewertungs-Tochtergesellschaft 

von BNP 

Paribas Real Estate Spanien. Dieser von 

der spanischen Zentralbank genehmigte 

Erwerb ermöglicht der BNP Paribas 

Real Estate Spanien die Einhaltung des 

spanischen Gesetzes 1/2013 vom 14. Mai 

2013 zum Be sitz von Immobilientochtergesellschaf 

ten in Bezug auf Hypothekenkreditgeschäfte, 

wonach Finanzinstitute 

ihren Anteil an regulierten Immobilienbewertungsgeschäften 

auf maximal zehn 

Prozent begrenzen müssen. Der Kaufpreis 

ist öffentlich nicht bekannt. Tasaciones 

Hipotecarias ist auf dem spanischen 

Immobilienbewertungsmarkt seit über 

30 Jahren präsent. Das Unternehmen beschäftigt 

43 Mitarbeiter in sechs Stand - 

orten (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, 

Zaragoza und auf den Kanarischen 

Inseln) und erzielt einen Nettoumsatz von 

4,7 Millionen Euro. «Der Erwerb von Tasaciones 

Hipotecarias stellt eine bedeutende 

strategische Wachstumsinitiative 

für das Unternehmen im wichtigen Finanzsektor 

dar», sagt Andres Escarpenter, 

Geschäftsführer JLL Spanien. (bw) 

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Nachrichten 

10 


Berlin 

Mall of Berlin am Start 

Ende September wurde in der deutschen 

Hauptstadt am Leipziger Platz 

die «Mall of Berlin» eröffnet, mit 

270 Handels- und Gastronomiegeschäften 

auf insgesamt ca. 80.000 qm 

Detailhandelsfläche. Neben der Mall 

entstehen im Leipziger Platz Quartier 

30.000 qm Wohnfläche. Das Center 

befindet sich in allerbester Lage 

von Berlin-Mitte zwischen Reichstag, 

Friedrichstrasse und Pots - 

Die Mall of Berlin am Leipziger Platz 

Bild: PD 

damer Platz. Ende August konnten 

die Gesellschafter des Leipziger 

Platz Quartiers, ein Joint Venture aus 

High Gain House Investments/Berlin 

(HGHI) und Arab Investments/London 

(AIL), die langfristige Endfinanzierung 

für das grösste innerstädtische 

Shoppingcenter-Projekt in Europa 

erfolgreich abschliessen. Die Finanzierung 

übernehmen die Deutsche 

Hypothekenbank und die Bayerische 

Versorgungskammer (BVK) gemeinsam 

mit BNP Paribas REIM Germany. 

Konsortialführerin und Agent der 

Transaktion ist dabei die Deutsche 

Hypo. Das gesamte Volumen der 

zehnjährigen Finanzierung beläuft 

sich auf 600 Mio. Euro; davon entfallen 

450 Mio. Euro auf die BEVK, auf 

die Deutsche Hypo 80 Mio. Euro und 

auf die beiden Kreditfonds der BNP 

Paribas REIM Germany 70 Mio. Euro. 

Damit handelt es sich um eine der 

grössten, jemals in Deutschland abgeschlossenen 

Immobilienfinanzierungen, 

die überwiegend von Nichtbanken 

getragen wird, und um eines 

der grössten Finanzierungsvolumina 

eines institutionellen Anlegers in 

Deutschland. Andreas Pohl, Sprecher 

des Vorstands der Deutschen Hypo, 

zufolge erfolgt die Finanzierung im 

Rahmen der strategischen Zusammenarbeit, 

die Deutsche Hypo und die 

Bayerische Versorgungskammer im 

Herbst vergangenen Jahres vereinbart 

haben. Am Erfolg des Projekts 

hat Pohl keinen Zweifel: «Ich bin davon 

überzeugt, dass sich das Leipziger 

Platz Quartier innerhalb kürzester 

Zeit zu einer der führenden Malls 

in Berlin entwickeln wird.» (bw) 

E-REGI 

Die Top-Platzierten Europas 

Die Top 3 des Standortrankings im 

E-REGI von LaSalle Investment sind 

London, Paris und Istanbul. All diesen 

Städten gemeinsam ist: Sie haben 

Stärken in Demografie-, Technologieund 

Urbanisierungstrends. So liegt 

die Punktzahl von London im E-REGI 

deutlich vor der anderer Städte. Die 

Themse-Metropole profitiert von einer 

einzigartigen Kombination der drei 

DTU-Komponenten mit einer starken 

Demografie, einer hohen R&D-Punktzahl 

und einer kontinuierlichen Ausweitung 

ihres Stadtgebietes. London 

steht nicht nur das dritte Jahr in Folge 

an der Spitze des Rankings, die Stadt 

weist auch den grössten Anstieg der 

Punktzahl im E-REGI 2014 auf. Grenzüberschreitende 

Anleger investieren 

deswegen weiterhin mehr in London 

als in jeder anderen Stadt der Welt. Paris 

liegt auf Rang 2 – trotz der derzeit 

trägen Konjunktur in Frankreich. Die 

stark wertschöpfenden Sektoren von 

Paris, die sich teilweise auf technologische 

Fortschritte als langfristigen 

Trend konzentrieren, sind die wichtigste 

Ursache zur Erklärung dieser starken 

Performance. Auf Paris entfallen 

die meisten Ausgaben für Forschung 

& Entwicklung von allen europäischen 

Städten. Als Immobilieninvestment- 

Markt profitiert die französische 

Hauptstadt von ihrer internationalen 

Reputation. Der Pariser Immobilienmarkt 

verzeichnet denn auch mehr 

Akquisitionen von Büroimmobilien als 

die fünf deutschen Spitzen städte zusammen. 

Auf Rang 3 des Rankings 

liegt Istanbul; die Stadt profitiert im 

Unterschied zu den meisten anderen 

europäischen Städten von einer grossen 

und jungen Bevölkerung. Dennoch: 

Istanbul bleibt ein Schwellenmarkt, in 

dem der Mangel an Transparenz und 

der Mangal an passenden Bestandsimmobilien 

institutionelle Investoren weiterhin 

abschrecken. (bw) 

E-REGI 2014 Top 10 

Rang Standort Score 

1 London 2,32 

2 Paris 1,73 

3 Istanbul 1,72 

4 Stockholm 1,63 

5 Oslo 1,63 

6 München 1,61 

7 Luxemburg 1,60 

8 Stuttgart 1,60 

9 Zürich 1,55 

10 Kopenhagen-Malmö 1,50


Nachrichten 

11 

Hamburg 

DIC verkauft «Opera Offices Neo» 

Forward Deals liegen in Deutschland 

im Trend. Die DIC hat jetzt das Büround 

Geschäftszentrum «Opera Offices 

Neo» im Rahmen eines Vorabverkaufs, 

neudeutsch «Forward Deals», an ein 

Bild: PD 

Unternehmen aus dem Finanzsektor 

verkauft. Das Projektvolumen dieser 

Transaktion liegt bei rund zwei Dritteln 

des Gesamtvolumens des «Opera 

Offices»-Komplexes, das ein Inves- 

Der «Opera Offices»-Komplex in Hamburg 

titionsvolumen von rund 55 Mio. Euro 

umfasst. Über den Kaufpreis zwischen 

Käufer und Verkäufer wurde Stillschweigen 

vereinbart. Die Transaktion 

wurde durch JLL begleitet. Die börsennotierte 

DIC Asset AG ist in der Projektentwicklung 

mit 20 Prozent investiert. 

Der zweite Abschnitt des «Opera 

Offices»-Ensembles in zentraler Hamburger 

Innenstadtlage (Grosse Theaterstrasse 

31–35) wird 8.200 qm Mietfläche 

umfassen. Der Baubeginn wird 

kurzfristig im Herbst 2014 starten, die 

Fertigstellung ist ab Mitte 2016 vorgesehen. 

Die DIC bleibt neben der Baurealisierung 

auch für die Vermietung des 

Gebäudes verantwortlich. Damit gelingt 

es der DIC zum wiederholten Mal, 

eine Projektentwicklung vor Baubeginn 

zu verkaufen. Bereits der erste Bauabschnitt 

der «Opera Offices» war 2012 

noch vor der im Sommer 2013 abgeschlossenen 

umfangreichen baulichen 

Revitalisierung und Umgestaltung an 

eine norddeutsche Pensionskasse 

veräussert worden. Auch im Rahmen 

des Frankfurter Projekts «MainTor- 

Quartier» wurden in den vergangenen 

Jahren mehrere Objekte über Forward 

Deals veräussert. (bw) 

Parndorf 

Neuer Kredit für DOC 

TIAA Henderson Real Estate (TH Real 

Estate) hat eine neue Fremdkapitalfinanzierung 

für den European Outlet 

Mall Fund abgeschlossen. Das Darlehen 

in Höhe von 54,7 Mio. Euro und 

mit einer Laufzeit von fünf Jahren ersetzt 

eine bestehende Finanzierung 

im Volumen von 39,2 Mio. Euro, die im 

Dezember 2014 ausgelaufen wäre. Der 

Kredit ist durch den ersten und zweiten 

Bauabschnitt des Designer-Outlets 

in Parndorf nahe der österreichischen 

Hauptstadt Wien besichert. Die zusätzlich 

aufgenommenen Mittel fliessen 

in verschiedene Asset-Management- 

Massnahmen am bestehenden Objekt 

und in eine geplante Erweiterung, die 

im Jahr 2016 eröffnet werden soll. Das 

Designer-Outlet in Parndorf ist von der 

Innenstadt Wiens in etwa 30 Minuten 

zu erreichen, von der slowakischen 

Hauptstadt Bratislava sind es nur rund 

25 Minuten. Zu den im Designer-Outlet 

vertretenen Marken zählen Armani, 

Gucci, Polo Ralph Lauren, Michael 

Kors und Burberry. Das Center gehört 

zum Portfolio des European Outlet 

Mall Fund, dessen Laufzeit kürzlich 

um zehn Jahre verlängert wurde. Zum 

Portfolio des Fonds im Volumen von 

1,5 Milliarden Euro gehören acht Einkaufszentren 

in Europa sowie Beteiligungen 

an drei britischen Centern. (bw) 

Finanzierung gesichert: das DOC Parndorf 

Bild: PD

Trends 

12 


Ende der Fahnenstange 

Immobilienfinanzierung – Hypothekarkredite sind so billig wie nie 

zuvor. Jetzt sehen Experten die Trendwende kommen und raten Investoren, 

sich die aktuell niedrigen Zinsen langfristig zu sichern. 

Von Richard Haimann, Bild: PD 

Moody’s: schlechte Noten fürs Schweizer Bankensystem 

Die Mitteilung war kurz, schlug aber 

bei Immobilienfinanzierungsexperten 

wie eine Bombe ein: In einer nur 

530 Wörter umfassenden Notiz senkte 

die US-Ratingagentur Moody's jüngst 

ihren Ausblick für das Schweizer 

Bankensystem von stabil auf negativ. 

Grund hierfür, liessen die Analysten 

in New York wissen, seien die jüngsten 

Schritte der Politiker in Bern «zur 

Umsetzung eines Konzepts, das eine 

Lastenteilung mit den Gläubigern im 

Rahmen der Abwicklung zahlungsunfähiger 

inländischer Banken vorsieht». 

Damit sinke die Wahrscheinlichkeit, 

dass die Bundesregierung «Gläubigern 

im Bedarfsfall Unterstützung zukommen 

lassen wird». 

Sechs Jahre nach Ausbruch der Finanzkrise 

werden die Karten im europäischen 

Bankensektor neu gemischt – mit 

erheblichen Konsequenzen für Immobilieninvestoren. 

Was die Schweizer Regierung 

gerade auf den Weg bringt, ist 

in der EU bereits beschlossene Sache: 

Schon vergangenes Jahr einigten sich 

Vertreter von EU-Kommission, Europaparlament 

und Europarat auf neue Regeln 

zur Rettung und Abwicklung angeschlagener 

Banken. Damit Regierungen 

bei einer neuen Krise nicht erneut milliardenschwere 

Rettungspakete mit 

Steuergeldern schnüren müssen, sollen 

von 2016 an Aktionäre der Institute 

und Zeichner ihrer Anleihen mit ihrem 

Kapital im Fall des Falles haften. Dies 

zwinge die Institute, «Geld für schwere 

Zeiten zur Seite zu legen», ist der EU- 

Finanzkommissar Michel Barnier überzeugt. 

Die Zeit der billigen 

Hypothekarzinsen geht zu Ende 

Die Brüsseler Entscheidung brachte 

Ende vergangenen Jahres die Aktienkurse 

der grossen Finanzkonzerne innerhalb 

der EU unter Druck, während 

jene von Schweizer Banken zum Teil 

kräftig anzogen. Allein die UBS-Aktie 

legte von Anfang Dezember 2013 bis 

Mitte Januar dieses Jahres um 17 Prozent 

zu. Seit die Regierung in Bern ihre 

Reformpläne vorgestellt hat, geht es


Trends 

13 

«Europas Bankenlandschaft 

steht vor einer Konsolidierungswelle.» 

Guy de Blonay, Jupiter Asset Management 

«Die Zeit der niedrigen Zinssätze für Hypothekarkredite 

neigt sich dem Ende zu. Tiefer geht es nicht 

mehr, das Ende der Fahnenstange ist erreicht.» 

Curth Flatow, Flatow Advisory Partners 

allerdings auch mit eidgenössischen 

Bankpapieren abwärts. Von Juni bis 

Anfang September gab die UBS-Notierung 

um zehn Prozent nach; die Aktie 

der Credit Suisse verlor im selben Zeitraum 

knapp sieben Prozent. 

Auf den ersten Blick scheinen die neuen 

Haftungsvorgaben der Banken Immobilieninvestoren 

nicht zu treffen. 

Momentan sind die Institute mit ihren 

Geschäften zufrieden. Das zeigt die 

jüngste Umfrage von Flatow Advisory 

Partners (FAP) zur Stimmung der 

Kreditgeber im gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt. 

Gegenüber 

dem zweiten Quartal dieses Jahres 

ist der FAP-Index um 65 Basispunkte 

auf 2,48 Zähler gestiegen. «Das ist 

der höchste Stand seit Anfang 2013», 

sagt Curth Flatow, Gründer und geschäftsführender 

Gesellschafter des 

Berliner Beratungsunternehmens für 

die Beschaffung und Strukturierung 

von Immobilieninvestmentkapital. «Der 

Grund für die gute Laune der Banken 

liegt im günstigen Zinsumfeld, das 

die Nachfrage nach Immobilien und 

Finanzierungen anschiebt», erläutert 

der Experte. 

Doch Immobilieninvestoren sollten 

sich von der positiven Stimmung nicht 

anstecken lassen, fügt Flatow gleich 

hinzu. «Die Zeit der niedrigen Zinssätze 

für Hypothekarkredite neigt sich dem 

Ende zu.» Zwar hat die Europäische Zen - 

tralbank (EZB) dieses Jahr den Leitzins 

auf das Rekordtief von 0,15 Prozent 

gesenkt und damit in die Spanne 

von null bis 0,25 Prozent gebracht, 

die die Schweizer Nationalbank seit 

Längerem fährt. Damit hätten aber 

die Hüter der Gemeinschaftswährung 

ebenso wie die eidgenössischen 

Notenbanker ihren Spielraum aufgebraucht. 

«Tiefer geht es nicht mehr, 

das Ende der Fahnenstange ist erreicht», 

sagt Flatow. «Bestandshalter 

und Immobilienkäufer, die ihre Objekte 

nicht nur kurzfristig halten wollen, 

sind gut beraten, jetzt langfristige 

Finanzierungen abzuschliessen, um 

sich die günstigen Konditionen für 

zehn oder mehr Jahre zu sichern.» 

Tief greifende Veränderungen 

Für die Zinswende sehen Experten 

mehrere Gründe. Da ist die Gläubigerhaftung, 

die Banken zwingt, ihre Risiken 

zu reduzieren, um weiterhin Anlei- 

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Trends 

14 


hen begeben und Kapitalerhöhungen 

vornehmen zu können. Hinzu kommt 

das vom Basler Ausschuss der Bank 

für Internationalen Zahlungsausgleich 

beschlossene jüngste Reformpaket, 

kurz Basel III genannt. Es sieht vor, 

dass Banken bis zum 31. März 2019 die 

von ihnen ausgereichten Kredite mit 

deutlich mehr Eigenkapital als bislang 

unterlegen müssen. Besonders hohe 

Eigenkapitalquoten sind für Hypothekardarlehen 

vorgesehen, deren Beleihungsauslauf 

– im Fachjargon auch 

Loan to Value, kurz LTV, genannt – die 

Schwelle von 60 Prozent überschreitet. 

Dabei haben zahlreiche Institute in den 

vergangenen Jahren immer höhere Beleihungsausläufe 

akzeptiert, um mehr 

Geschäft zu machen. «In Deutschland 

reicht die Spanne der LTV-Werte inzwischen 

bis zu 110 Prozent», sagt Flatow. 

«Im Mittel liegt der LTV-Wert derzeit 

bei 71 Prozent.» 

Die Basel-III-Vorgaben und die Gläubigerhaftung 

zwingen nun die Institute, 

künftig nur noch weitgehend risikoarme 

Immobilienkredite mit LTV-Werten 

von maximal 60 Prozent zu begeben. 

Das ist weniger, als die meisten Investoren 

wollen. Damit bahne sich eine tief 

greifende Veränderung am Finanzierungsmarkt 

an, meint Flatow. «Banken 

werden sich von Kreditgebern zu Kredit-Arrangeuren 

wandeln.» 

Beispielhaft dafür sei der jüngst von 

der Deutsche Hypo als Konsortialführer 

geschmiedete langfristige Kredit 

für die Mall of Berlin, sagt Flatow. 

«Künftig werden wir deutlich mehr 

solcher strukturierten Finanzierungen 

mit Banken-externen Partnern 

sehen.» Das grösste innerstädtische 

Shoppingcenter Europas mit 

80.000 Quadratmetern Einzelhandelsfläche 

am Leipziger Platz im Herzen 

der deutschen Hauptstadt hat ein 

Joint Venture der High Gain House 

Investments und der Arab Investments 

in London erworben. Für den 

Deal hat die Deutsche Hypo über eine 

komplexe Strukturierung einen Kredit 

mit zehnjähriger Laufzeit über umgerechnet 

724,4 Millionen Franken 

arrangiert. Dabei stellt der Gewerbeimmobilienfinanzierer 

selbst nur 

96,6 Millionen Franken. 543,3 Millionen 

Franken kommen von der Bayerischen 

«Durch die Einbindung unterschiedlicher 

Finanzierungspartner haben wir die Mallof-Berlin-Transaktion 

realisieren können.» 

Andreas Pohl, Vorstandssprecher der Deutsche Hypo 

Versorgungskammer (BVK), den Rest 

bringen zwei Kreditfonds der BNP 

Paribas REIM Germany auf. «Durch 

die Einbindung unterschiedlicher Finanzierungspartner 

haben wir diese 

Transaktion realisieren können», sagt 

Andreas Pohl, Vorstandssprecher der 

Deutsche Hypo. Weitere gemeinsame 

Vorhaben seien geplant, sagt André 

Heimrich, Mitglied des Vorstands der 

BVK. Die Mall of Berlin sei «ein gelungenes 

Beispiel für zukünftige 

Projekte». 

Konsolidierungswelle 

im Bankensektor 

Dass Banken ihr Kreditgeschäft künftig 

zurückfahren und verstärkt als 

Arrangeure tätig werden, hat noch 

einen weiteren Grund: Die Institute 

lieferten sich zuletzt einen so harten 

Wettbewerb um Immobilieninvestoren, 

dass sie selbst kaum noch dem Risiko 

angemessene Erträge generieren 

können. «In Deutschland sind die 

Margen im Immobilienfinanzierungsgeschäft 

von 181 Basispunkten im 

zweiten Quartal auf zuletzt nur noch 

167 Basispunkte gesunken», sagt Flatow. 

«Die Banken haben daher keinen 

nennenswerten Spielraum mehr, um 

die Hypothekarkreditzinsen noch weiter 

zu senken.» 

Darüber hinaus kündigt sich noch 

eine weitere Entwicklung an: «Europas 

Bankenlandschaft steht vor einer 

Konsolidierungswelle», urteilt Guy de 

Blonay, Fondsmanager bei der Londoner 

Investmentgesellschaft Jupiter Asset 

Management. Die Ergebnisse des 

Stresstests der EZB werden zahlreiche 

mittelgrosse Institute zwingen, sich mit 

anderen zusammenzuschliessen. Etliche 

dieser Banken dürften nicht über 

ausreichende Aktiva verfügen, um auf 

Dauer allein weiter am Markt bestehen 

zu können. Zwar würden die Aufsichtsbehörden 

weitere Übernahmen jenen 

Finanzkonzernen untersagen, die als 

systemrelevant gelten, weil sie bei einem 

Zusammenbruch Kapitalmarktkrisen 

auslösen können. Unter den 

mittelgrossen Banken dürfte jedoch 

eine Reihe von Instituten die Resultate 

des Stresstests «für ausgewählte Zukäufe 

schwächerer Mitbewerber nutzen», 

ist de Blonay überzeugt. 

Für Käufer und Bestandshalter von 

Liegenschaften bedeutet dies, dass 

die Zahl der Hypothekarbanken in 

den kommenden Jahren schrumpfen 

wird und die verbleibenden Institute 

ihre Zinssätze anheben werden. «Zu 

einer Kreditklemme muss dies nicht 

führen», sagt Flatow. «Weltweit steigen 

immer mehr Pensionskassen und 

Versicherungen in Kreditfonds und 

das Immobilienfinanzierungsgeschäft 

ein, sodass weiterhin ausreichend 

Liquidität vorhanden sein dürfte.» Im 

Gegensatz zu Banken, die Giralgeldschöpfung 

betreiben und deshalb 

mit geringeren Renditen auskommen 

können, müssen diese institutionellen 

Investoren bei Hypothekardarlehen 

jedoch höhere Erträge erzielen, um 

ihre Verpflichtungen gegenüber ihren 

Versicherten decken zu können. Höhere 

Zinsen auf Hypothekarkredite, 

glaubt Flatow, «sind deshalb unausweichlich».

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Trends 

16 


Alle Macht der Nationalbank 

Immobilienfinanzierung – 58 Prozent der Schweizer stehen hinter 

der Vollgeldinitiative. Hat sie Erfolg, könnten die Währungshüter künftig 

entscheiden, ob Immobilienunternehmen Kredite erhalten. 

Von Richard Haimann, Bilder: PD 

Vollgeldinitiative: Reform des Schweizer Währungssystems in Sicht? 

Auf den ersten Blick erinnert die Situation 

an den Kampf Wilhelm Tells gegen 

den mächtigen habsburgischen Landvogt 

Gessler: Auf der einen Seite steht 

der 67-jährige pensionierte Lehrer 

Hansruedi Weber, auf der anderen die 

mächtige Schweizerische Bankiervereinigung. 

Weber, Präsident des Vereins 

Monetäre Modernisierung, kurz MoMo, 

will nichts weniger, als den Banken das 

Recht zur Geldschöpfung zu entziehen 

und dieses stattdessen vollständig in 

die Hände der Nationalbank zu legen. 

Ein solches Vollgeld würde «den Franken 

zur sichersten Währung der Welt 

machen und verhindern, dass weitere 

Spekulationsblasen und Finanzkrisen 

entstehen», sagt Weber. 

Die Finanzlobby lehnt, wie nicht anders 

zu erwarten, die Idee ab. «Die Kreditversorgung 

der Wirtschaft könnte sonst 

nicht mehr sichergestellt werden», sagt 

Daniela Flückiger, Sprecherin der Bankiervereinigung. 

Volksabstimmung in Sicht 

Dennoch scheint es gut möglich, dass 

am Ende Weber und MoMo triumphieren, 

so wie einst Tell über Gessler. 

Bereits jetzt hat die im Juni von MoMo 

lancierte Vollgeldinitiative mehr als 

70.000 Zusagen für die 100.000 Unterschriften 

zusammen, um eine Volksabstimmung 

zu erzwingen. Dass die 

restlichen Signaturen fristgerecht bis 

November nächsten Jahres zusammenkommen, 

gilt als gewiss. 

Es geht um nicht weniger als eine tief 

greifende Reform des eidgenössischen 

Währungssystems: Entgegen der landläufigen 

Meinung wird weder alles im 

Umlauf befindliche Geld von den Zentralbanken 

geschaffen, noch sind die 

Kredite von Banken vollständig durch 

Spareinlagen oder Darlehen der Notenbank 

gedeckt. Vielmehr können die 

Institute fast unbegrenzt Geld aus dem 

Nichts schöpfen, weil sie nur einen 

Bruchteil der von ihnen ausgereichten 

Darlehen mit Einlagen hinterlegen 

müssen. Diese Geldschöpfung geschieht, 

indem Banken einem Kreditnehmer 

ein Darlehen auf einem Giro-


Trends 

17 

«Die Vollgeldreform würde den Franken 

zur sichersten Währung der Welt machen.» 

Hansruedi Weber, Verein Monetäre Modernisierung 

konto gutschreiben. Der Kunde bringt 

dieses Bankengeld, das es zuvor nicht 

gab, in Umlauf, indem er seine Rechnungen 

damit bezahlt. «Geld ist heute 

ein Produkt des Finanzmarkts», sagt 

Philippe Mastronardi, Professor für 

Öffentliches Recht an der Universität 

St.Gallen. 

Seit mehr als 80 Jahren appellieren 

weltweit führende Wirtschaftswissenschaftler 

an Regierungen, dies zu 

ändern. Vom Yale-Ökonomen Irving 

Fi sher über Walter Eucken, den Vordenker 

der Sozialen Marktwirtschaft, 

bis zum Neoliberalen-Urvater Milton 

Friedman reicht die Phalanx derjenigen, 

die den Banken die Geldschöpfung 

entziehen wollten. Sie alle waren überzeugt, 

dass sich Spekulationsblasen 

und Finanzkrisen verhindern liessen, 

wenn die Zentralbanken die Geldmenge 

und damit die Vergabe von Krediten 

vollständig steuern könnten. 

Krisengefahr durch prozyklische 

Kreditvergabe 

Das Kernargument bringt Helge Peukert, 

Professor für Volkswirtschaftslehre 

an der Universität Erfurt und MoMo- 

Unterstützer, auf den Punkt: «Die prozyklische 

Kreditvergabe durch privatwirtschaftliche, 

gewinnorientierte Geldhäuser 

trägt wesentlich zur Entstehung 

von Finanzkrisen bei.» Während eines 

Wirtschaftsbooms würden die Institute 

regelmässig zu viele Kredite ausreichen 

und damit Spekulationsblasen an 

den Aktien- und Immobilienmärkten 

anheizen. Umgekehrt würden sie in 

Abschwungphasen zu wenig Geld verleihen, 

sodass Konjunkturabkühlungen 

häufig in tiefen Rezessionen mündeten. 

Entwickelt wurde die Vollgeldidee Anfang 

der 1930er-Jahre in den USA. 

Unter dem Schlagwort «100 Percent 

Money» zählte sie zu den zentralen 

Forderungen des «Chicago Plans», den 

Wirtschaftswissenschaftler der Universität 

Chicago zur Bekämpfung der 

Grossen Depression erarbeitet hatten. 

Während das von ihnen vorgeschlagene 

Trennbankensystem durchgesetzt 

wurde, konnte US-Präsident Franklin 

D. Roosevelt das 100-Prozent-Geld im 

Kongress nicht durchbringen. Die Bankenlobby 

war zu stark. 

Das könnte nun in der Schweiz anders 

sein. Würde das Stimmvolk jetzt zur 

Urne gerufen, wäre der Nationalbank 

die alleinige Geldschöpfung gewiss. 

Nach einer Umfrage des Zürcher Tages-Anzeigers 

unterstützen gegenwärtig 

58 Prozent der Wahlberechtigten 

die Vollgeldinitiative. Lediglich 

31 Prozent sind dagegen. Die Währungshüter 

in Bern und Zürich hätten 

damit nicht nur die vollständige Kontrolle 

über das Gesamtvolumen der 

im Umlauf befindlichen Franken; sie 

könnten letztendlich auch steuern, 

welche Zweige der Wirtschaft üppig 

und welche zurückhaltend mit Krediten 

versorgt werden. 

Für die eidgenössische Immobilienbranche 

würde dies bedeuten, dass 

die Nationalbank Hypothekardarlehen 

drastisch verteuern und verknappen 

könnte, wenn sie Überhitzungen am 

Markt vermutet. Genau davor warnen 

die Währungshüter seit 2012 immer 

wieder. Die Preise für Wohnimmobi- 

lien seien zu schnell und zu stark gestiegen, 

sagt Nationalbank-Präsident 

Thomas Jordan. «Wir sind besorgt.» 

Was Jordan und das übrige Präsidium 

fürchten: Der Schweiz und ihren Banken 

könnte es so ergehen wie Spa nien, 

Irland, Grossbritannien und den USA, 

wo Fehlspekulationen an den Immobilienmärkten 

Banken ins Wanken brachten 

und die Realwirtschaft in die Rezession 

zwangen. «Immobilienblasen 

können zu einer massiven Fehlallokation 

von Kapital führen und Volkswirtschaften 

schädigen», warnt Jordan. 

Zwar wurde den Schweizer Banken 

bereits auferlegt, Hypothekarkredite 

nicht mehr mit einem Prozent, sondern 

mit zwei Prozent Eigenkapital zu unterlegen. 

Bislang hat sich der Markt dadurch 

jedoch nicht spürbar abgekühlt. 

MoMo könnte nun Jordan das Instrument 

in die Hand geben, um vermutete 

Exzesse im Kreditgeschäft radikal zu 

unterbinden. 

Illustrer Unterstützerkreis 

Dass die Mehrheit der Eidgenossen 

derzeit bereit scheint, der Nationalbank 

diese Macht zu übertragen, liegt 

auch daran, dass Weber nicht Tell ist. 

Zahlreiche Finanzwissenschaftler und 

Ökonomen unterstützen die Vollgeldinitiative. 

Neben Mastronardi sind darunter 

weitere renommierte Experten 

wie die Ökonomin Irmi Seidel von der 

Universität Zürich, Professor Peter 

Ulrich von der Universität St.Gallen, 

Patrick Schüffel, Direktor des Instituts 

of Finance an der Hochschule für Wirtschaft 

in Freiburg, sowie Sergio Rossi, 

Professor für Monetäre Ökonomie an 

der Universität Freiburg. Auch die Forschungsabteilung 

des Internationalen 

Währungsfonds (IWF) plädiert für das 

Vollgeld. Nicht nur in der Schweiz, 

sondern in allen Währungsräumen. 

Die IWF-Volkswirte Jaromir Benes 

und Michael Kumhof haben 2012 eine 

Studie mit dem Titel «The Chicago 

Plan Revisited» erstellt. Das Fazit der 

Untersuchung: Vollgeld «würde die 

Konjunkturausschläge nach oben und 

unten erheblich eindämmen, Banken- 

Runs, bei denen besorgte Kunden die 

Banken stürmen und ihr Geld abheben 

wollen, vollständig verhindern und zu

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Facility Management 

«Eine Vollgeldreform allein 

in einem Land wäre zwecklos.» 

Günter Vornholz, EBZ Business School 

einer erheblichen Reduzierung der 

privaten und öffentlichen Schulden 

führen». Simulationsrechnungen zufolge 

würde die Wirtschaftsleistung 

dadurch um bis zu zehn Prozent steigen 

und breite Bevölkerungskreise 

könnten an den Wohlstandsgewinnen 

partizipieren. 

«Massive Umstellung 

des Finanzsystems» 

Die Initiative findet auch deshalb so 

grossen Zuspruch, weil sie Sparern 

und Unternehmen den Schutz ihres 

Kapitals verspricht. «Deren Guthaben 

können dann nicht mehr in die 

Konkursmasse einer zusammenbrechenden 

Bank fallen, da alles Geld der 

Nationalbank gehören würde», argumentiert 

der St.Galler Wirtschaftsethiker 

Ulrich. Zudem würde Vollgeld 

dem Staatshaushalt zusätzliche 

Milliardeneinnahmen durch deutlich 

höhere Gewinne der Nationalbank 

bescheren, sagt Reinhold Harringer, 

pensionierter früherer Leiter des Finanzamts 

St.Gallen und Sprecher der 

Initiative. Könne nur noch die Zentralbank 

Geld schaffen, werde sie kräftig 

an den Zinsen verdienen, die die Banken 

für das bei ihr geliehene Kapital 

aufwenden müssen. «Wir wollen, dass 

der Gewinn aus der Geldschöpfung 

vollständig der Allgemeinheit zugutekommt», 

sagt Harringer. 

Im Ausland wird das Geschehen in der 

Alpenrepublik mit Spannung verfolgt. 

«Hat die Initiative Erfolg, wird es in der 

Schweiz zu einem Laborexperiment 

kommen», sagt Ulrich Kater, Chefökonom 

der DekaBank in Frankfurt. «Die 

Vollgeldeinführung würde eine massive 

Umstellung des Finanzsystems bedeuten.» 

Die Kreditversorgung müsse 

dabei nicht gefährdet werden, sagt Kater, 

«wenn die Umstellung sorgfältig 

und umsichtig erfolgt». 

«Reform in einem Land allein 

wäre zwecklos» 

Doch nicht alle Wirtschaftswissenschaftler 

stehen hinter der Idee. Günter 

Vornholz, Professor für Immobilienökonomie 

an der EBZ Business School 

in Bochum, bezweifelt, dass Vollgeld 

Blasen verhindert. «Dazu müsste die 

Nationalbank jeden einzelnen Kredit 

prüfen, bevor sie einer Bank ein Darlehen 

ausreicht.» Dies könne keine Zentralbank 

der Welt personell stemmen. 

Werde indes das Vollgeld nur in der 

Schweiz eingeführt, könnten eidgenössische 

Immobilienunternehmen und 

private Käufer einen etwaigen Kreditstopp 

der Nationalbank umgehen, 

indem sie Darlehen bei ausländischen 

Banken in der Eurozone aufnehmen. 

«Eine Vollgeldreform allein in einem 

Land wäre zwecklos», sagt Vornholz. 

Zudem dürften künftig in Krisenzeiten 

noch mehr Investoren aus dem Ausland 

Zuflucht im Franken und in Schweizer 

Immobilien suchen. Durch das Vollgeld 

würde das Image der Schweiz 

als sicherer Hafen noch gestärkt, sagt 

Vornholz. «Dadurch würde die eidgenössische 

Währung in turbulenten Kapitalmarktphasen 

noch stärker aufgewertet 

und die Preise der Immobilien 

würden noch massiver zulegen.» 

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Trends 

20 


«Das Beste aus zwei Welten» 

Wandelanleihen – Europaweit nutzen immer mehr Immobilienunternehmen 

Convertible Bonds, um ihre Finanzierungskosten zu senken. Schweizer Investoren 

mischen kräftig im Markt mit. 

Von Richard Haimann, Bilder: Swiss Prime Site, PD 

Gutes Timing: Die Swiss Prime Site zählte nach Ausbruch der Finanzkrise zu den ersten 

erfolgreichen Emittenten von Wandelanleihen. 

Als die Schlussglocke der Börse läutete, 

waren die Gagfah-Vorstände hochzufrieden. 

Der börsenkotierte Immobiliengigant 

mit 145.000 Mietwohnungen 

in Deutschland hatte nicht nur seine 

erste Wandelanleihe über 375 Millionen 

Euro mit einem Zinskupon von nur 

1,5 Prozent erfolgreich platziert. Anders 

als bei der Emission von Convertible 

Bonds üblich, war der Aktienkurs 

nicht gesunken, sondern von 11,30 auf 

12,02 Euro gestiegen. «Wir hatten alles 

richtig gemacht», sagt Gerald Klinck, 

Chief Financial Officer des Konzerns. 

Nicht nur die Wandelanleihe sei von 

den Investoren, darunter auch Schweizer 

Kapitalsammelstellen, gut angenommen 

worden. «Die Gestaltung des 

Papiers fand auch die Zustimmung der 

Aktionäre», schlussfolgert Klinck. 

«Ideales Finanzierungsinstrument» 

Wandelanleihen – im Kapitalmarktjargon 

auch Convertible Bonds genannt 

– sind hochkomplexe Finanzierungsinstrumente. 

Mit ihnen leihen sich Unternehmen 

Geld, indem sie verzinsliche 

Wertpapiere begeben. Im Gegensatz 

zu einer gewöhnlichen Anleihe beinhalten 

Convertible Bonds auch eine 

Call-Option. Erreicht der Aktienkurs 

des Emittenten während oder am Ende 

der Laufzeit einen bestimmten Schwellenwert, 

den sogenannten Wandlungspreis, 

können die Zeichner statt des 

investierten Kapitals pro Anleihe eine 

zuvor festgelegte Zahl von Aktien des 

Unternehmens erhalten. Der zugrunde 

liegende Bezugspreis der Aktien liegt 

dabei am Kurswert zum Emissionszeitpunkt 

und damit deutlich unter dem 

Schwellenwert. Im Falle der Wandlung 

können die Anleihezeichner deshalb 

hohe Gewinne einstreichen. 

«Zeichner von Wandelanleihen können 

dadurch direkt von Steigerungen 

des Börsenkurses des Emittenten 

profitieren», sagt Fredy Hasenmaile, 

Leiter Immobilienanalyse bei der 

Credit Suisse. Unternehmen müssen 

deshalb für Convertible Bonds in der 

Regel niedrigere Zinsen zahlen als für 

herkömmliche Anleihen. Sie können so 

ihre Kosten senken und ihre Erträge 

steigern. 

Beispiel Gagfah: Der Wohnungskonzern 

refinanziert mit seiner Wandelanleihe 

zu einem Zinskupon von nur 

1,5 Prozent einen Kredit mit einem 

Zinssatz von 4,91 Prozent. Allein im


Trends 

21 

«Zeichner von Wandelanleihen können 

direkt von Steigerungen des Börsenkurses 

des Emittenten profitieren.» 

Fredy Hasenmaile, Credit Suisse 

«Investoren erzielen kontinuierliche 

Kapitalströme aus dem Zinskupon und 

partizipieren zugleich an Kursgewinnen 

der Aktie des Emittenten.» 

Ralf Darpe, Société Générale 

ner Laufzeit von 7,2 Jahren und einem 

Zinskupon von 0,5 Prozent. Spitzenreiter 

beim Emissionsvolumen ist der 

französisch-niederländische Immobilienkonzern 

Unibail-Rodamco mit einem 

Convertible Bond über umgerechnet 

607 Millionen Franken. Besonders 

bemerkenswert: Das Papier hat einen 

Zinskupon von null Prozent, der Konversionskurs 

zur Wandlung in Aktien 

bei Fälligkeit am 1. Juli 2021 liegt bei 

288,06 Euro und damit 37,5 Prozent 

über der Kotierung am Emissionstag. 

ersten Jahr betragen die eingesparten 

Zinsaufwendungen 12,79 Millionen 

Euro. «Der Convertible Bond gibt uns 

Spielraum für weiteres Wachstum», 

sagt CFO Klinck. 

«Wandelanleihen bieten das Beste 

aus der Welt der Anleihen und der Aktien», 

sagt Ralf Darpe, Leiter des Kapitalmarktgeschäfts 

der Société Générale, 

der mit einem Marktanteil von 

11,3 Prozent führenden europäischen 

Bank bei der Platzierung von Convertible 

Bonds. «Investoren erzielen kontinuierliche 

Kapitalströme aus dem 

Zinskupon und partizipieren zugleich 

an Kursgewinnen der Aktie des Emittenten.» 

Die Unternehmen wiederum 

könnten Fremdkapital zu deutlich 

günstigeren Konditionen aufnehmen 

als mit üblichen Anleihen oder Krediten. 

«Das macht Convertible Bonds 

für börsenkotierte Immobilienunternehmen 

zu einem idealen Finanzierungsinstrument», 

erläutert Darpe, 

dessen Team regelmässig Immobiliengesellschaften 

bei der Emission von 

Wandelanleihen begleitet. 

SPS unter den Vorreitern 

In den vergangenen Monaten hatten 

die Soc-Gen-Experten reichlich 

zu tun. «Immer mehr börsenkotierte 

Immobilienunternehmen greifen zu 

Convertible Bonds, um ihren Fremdkapitalbedarf 

zu möglichst günstigen 

Zinskonditionen zu decken», sagt Darpe. 

«Bis Anfang Juni dieses Jahres 

hatten Immobiliengesellschaften in 

Europa Wandelanleihen im Gesamtvolumen 

von 1,82 Milliarden Franken 

begeben.» Gegenüber dem Vorjahreszeitraum 

habe sich das Volumen mehr 

als verdoppelt – und für einen Grossteil 

der Emissionen zeichnen Immobilienunternehmen 

verantwortlich. Von 

den seit 2011 begebenen Wandelanleihen 

in Europa im Gesamtvolumen 

von 71,1 Milliarden Franken stammten 

16 Prozent von Immobilienaktiengesellschaften, 

elf Prozent von Öl- und 

Gasförderern, acht Prozent von Technologieunternehmen 

und sieben Prozent 

von Automobilherstellern. Zu 

den ersten erfolgreichen Emittenten 

nach Ausbruch der Finanzkrise zählt 

die Swiss Prime Site, die im Januar 

2010 eine fünfjährige Wandelanleihe 

über 260 Millionen Franken zu einem 

Zinskupon von 1,875 Prozent begeben 

konnte. 2011 legte die börsenkotierte 

Immobiliengesellschaft mit einem weiteren 

Papier über 165 Millionen Franken 

und einer indikativen Zinsspanne 

von 1,625 bis 2,125 Prozent nach. Mit 

dem aufgenommenen Kapital wurde 

eine Festzinsanleihe über 175 Millionen 

Franken mit einem Zinssatz 

von 4,25 Prozent refinanziert. Bei der 

Emission habe Swiss Prime Site «von 

den attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten 

im Wandelanleihenmarkt sowie 

dem vorteilhaften Zinsumfeld» profitieren 

können, sagt Chief Financial Officer 

Peter Wullschleger. 

Zu den grössten Convertible-Bonds- 

Emissionen von Immobiliengesellschaften 

im bisherigen Verlauf dieses 

Jahres zählt neben dem Gagfah-Papier 

eine Wandelanleihe des deutschen 

Wohnungskonzerns LEG über umgerechnet 

365 Millionen Franken mit ei- 

Beliebtes Anlagevehikel für 

Schweizer Institutionelle 

Obwohl die Wandelanleihe keinen laufenden 

Zinsertrag bietet, sind die Investoren, 

die das Papier gezeichnet 

haben, keine Hasardeure. Sie sind vielmehr 

überzeugt, dass der Aktienkurs 

des in Büroimmobilien und Shoppingcenter 

investierten Konzerns in den 

kommenden Jahren steigen wird. Falls 

dies nicht der Fall ist, haben sie die 

Gewissheit, ihr investiertes Kapital am 

Ende der Laufzeit zurückzuerhalten. 

Convertible Bonds sind ein Wertpapier 

und damit an den Börsen handelbar. Im 

Gegensatz zu herkömmlichen Anleihen 

entwickelt sich ihr Wert weitgehend im 

Einklang mit dem Kurs der Aktie des 

Emittenten. «Bei steigendem Aktienkurs 

könnten Investoren deshalb Wandelanleihen 

theoretisch bereits vor deren 

Fälligkeit mit Gewinn veräussern», 

erläutert Darpe. 

Zu den grössten Zeichnern von Convertible 

Bonds zählen institutionelle, 

auf Wandelanleihen spezialisierte Investoren 

aus der Schweiz und Frankreich 

sowie angelsächsische Hedge 

Fonds. «Europaweit zeichnen eidgenössische 

Akteure zehn bis 20 Prozent 

der Emissionen, Franzosen rund 

40 Prozent», sagt Darpe. «Diese Investoren 

sind mathematisch sehr affin 

und verstehen deshalb diese Produkte 

sehr gut.» 

Bei der Emission von Wandelanleihen 

können Unternehmen an mehreren 

Stellschrauben drehen, um Zeichner 

für die Papiere zu gewinnen. Anhand 

diverser mathematischer Formeln 

können auf Wandelanleihen spezialisierte 

Investoren kalkulieren, welche

Trends 

22 


Papiere ihrer jeweiligen Anlagestrategie 

am besten entsprechen. Massgeblichen 

Einfluss auf den Zinskupon, 

den Emittenten zahlen müssen, haben 

dabei die Länge der Laufzeit und der 

Abstand zum Wandlungskurs. Dabei 

gilt die Regel: Je länger die Laufzeit 

und je geringer der Abstand zum Konversionskurs, 

desto weniger Zinsen 

müssen gezahlt werden. Nach einer 

Auswertung der Société Générale 

akzeptieren Investoren im bisherigen 

Verlauf dieses Jahres bei Wandelanleihen 

europäischer Immobilienunternehmen 

im Schnitt Zinskupons 

zwischen 0,5 und zwei Prozent und 

verlangten dafür Laufzeiten von fünf 

bis sieben Jahren sowie einen Wandlungskurs 

von 30 bis 35 Prozent über 

dem als Referenzwert festgelegten 

Aktienkurs. 

Während Schweizer Pensionskassen 

und Fonds eifrig in Convertible Bonds 

investieren, haben eidgenössische börsenkotierte 

Immobilienunternehmen 

das Finanzierungsinstrument seit 2012 

nicht mehr genutzt, sondern stattdes- 

sen zu Krediten und gewöhnlichen Anleihen 

gegriffen. «Dies liegt zum einen 

daran, dass die Gesellschaften für Hypothekarkredite 

wie auch für Anleihen 

sehr geringe Zinsen zahlen müssen, 

da solche Kapitalanlagen gesucht 

sind», sagt Credit-Suisse-Experte Hasenmaile. 

«Zudem ist der Immobilienmarkt 

in der Schweiz nach den starken 

Miet- und Preisanstiegen der vergangenen 

Jahre in seinem Zyklus weit 

«Bei der Emission im Jahr 2010 

konnten wir von den attraktiven 

Finanzierungsmöglichkeiten im 

Wandelanleihenmarkt profitieren.» 

Peter Wullschleger, Swiss Prime Site AG 

fortgeschritten.» Da auch die Börsenkotierungen 

der eidgenössischen Immobilienunternehmen 

stark zugelegt 

haben, erwarten viele Investoren bei 

den Aktien keine signifikanten Kurssteigerungen 

mehr, analysiert Hasenmaile. 

«Schweizer Immobiliengesellschaften 

müssten deshalb gegenwärtig 

für Wandelanleihen vergleichbare Zinsen 

zahlen wie für Hypothekarkredite 

oder herkömmliche Anleihen.» 

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Trends 

24 


Anleihen mit 

Wertsteigerungspotenzial 

Investmentmärkte – Wandelanleihen werden bei Immobilienunternehmen 

als Finanzierungsinstrument immer beliebter. Institutionelle Investoren könnten 

von diesem Trend profitieren, meint Paul Hoffmann, Senior Portfolio Manager 

bei der Wiener Convertinvest Financial Services. 

Interview: Richard Haimann, Bild: PD 

IMMOBILIEN Business: Immer mehr 

Immobilienunternehmen begeben 

Wandelanleihen, weil sie damit günstiger 

an Fremdkapital gelangen als mit 

herkömmlichen Anleihen oder Krediten. 

Warum sollten institutionelle Investoren 

da mitspielen? Mit der Zeichnung einer 

gewöhnlichen Anleihe würden sie höhere 

Renditen generieren. 

Paul Hoffmann: Das ist so nicht ganz 

richtig. Korrekt ist: Anleihen haben einen 

höheren Zinskupon als Wandelanleihen. 

Dafür bietet die Wandelanleihe 

jedoch erhebliches Wertsteigerungspotenzial 

über ihre Laufzeit. 

Das setzt allerdings voraus, dass der 

Aktienkurs steigt und sich dem Wandlungspreis 

nähert. 

Der Wert der Wandelanleihe steigt bereits, 

wenn der Aktienkurs zulegt, weil 

dadurch die Wahrscheinlichkeit wächst, 

dass eine Wandlung möglich wird. 

Dabei kann der gegenüber Fremdfinanzierungen 

niedrigere Zinskupon 

der Wandelanleihe hilfreich sein? 

Speziell beim kapitalintensiven Immobiliensektor 

sind die Finanzierungskosten 

ein wesentlicher Erfolgsfaktor. 

Wandelanleihen sind ein ideales Instru 

ment für Unternehmen, um ihre Finanzierungskosten 

zu senken und den 

Ertrag zu erhöhen. Steigende Gewinne 

sind ein wesentlicher Treiber für Aktienkurse. 

Dadurch bieten Wandelanleihen 

vom ersten Tag der Emission an 

Wertsteigerungspotenzial. 

Bei einer herkömmlichen Anleihe hingegen 

erhalten Investoren einen höheren 

Zinskupon. Zudem kann der Kurs börsenkotierter 

Anleihen steigen, wenn die 

Zinsen sinken. 

Das ist richtig. Allerdings trifft dies 

auch auf Wandelanleihen zu. Ausserdem 

wird am Ende der Laufzeit einer 

gewöhnlichen Anleihe nur das aufgenommene 

Kapital zurückgezahlt. Wenn 

der Aktienkurs zwischenzeitlich um 

30 Prozent gestiegen sein sollte, partizipieren 

diese Anleihenzeichner nicht 

davon. Bei der Wandelanleihe hingegen 

sind die Investoren mit im Boot, wenn 

die Aktie zulegt. 

Der Wohnungskonzern Gagfah hat dieses 

Jahr seine erste Wandelanleihe über 

umgerechnet 456 Millionen Franken 

mit einem jährlichen Zinskupon von nur 

1,5 Prozent begeben. Der Wandlungskurs 

des fünfjährigen Convertible Bond 

liegt bei 15,50 Euro – gut 30 Prozent 

über dem Aktienkurs von zwölf Euro am 

Emissionstag. Wer die Wandelanleihe 

gezeichnet hat, muss sehr ambitionierte 

Hoffnungen für die Aktie haben … 

Nicht unbedingt. Zum einen sind fünf 

Jahre eine lange Zeit. Zum anderen 

hat die Aktie seither in der Spitze mehr 

als zehn Prozent gewonnen. In nur 

wenigen Monaten erzielte das Papier 

also über ein Drittel des für die Wandlung 

erforderlichen Kurszuwachses. 

Das Beispiel zeigt sehr gut, welches 

Renditepotenzial in Convertible Bonds 

schlummert. 

Die Kurse von Wandelanleihen 

können aber auch stark fallen. 

Die Finance B.V. Wandelanleihe 

1,75 Prozent der IVG notierte im 

Sommer unter 60 Prozent des Rückzahlungspreises. 

Es ist richtig, dass Wandelanleihen wie 

auch Anleihen in gewissen Fällen unter 

den Emissionskurs fallen können. Bei 

der IVG Wandelanleihe handelt es sich 

um eine Restrukturierung. Da die IVG 

nicht den Anforderungskriterien unseres 

Immobilienwandelanleihe-Fonds 

entsprochen hat, wurde der Titel nicht 

in das Portfolio aufgenommen. 

Sie spielen auf den neuen Convertinvest 

Global Convertible Properties an … 

Korrekt. Es ist der weltweit erste 

Fonds, der ausschliesslich in Wandelanleihen 

börsenkotierter Immobilienunternehmen 

investiert. 

Ihr Haus ist seit Langem auf Wandelanleihe-Fonds 

spezialisiert. Warum 

nun ein neues Produkt für ein Nischensegment? 

Das ist grundsätzlich richtig: Bei dem 

Fonds handelt es sich um ein Nischenprodukt. 

Aber weltweit beträgt die 

Marktkapitalisierung der Immobilienunternehmen, 

die Convertible Bonds 

begeben, rund 312 Milliarden Franken. 

Immobilienunternehmen emittieren 

deutlich häufiger Wandelanleihen als 

Konzerne aus anderen Branchen, weil 

der Immobiliensektor sehr viel Fremdkapital 

benötigt. Zudem gibt es Unterschiede 

zwischen der breiten Masse 

der Wandelanleihen und den Convertibles 

von Immobilienunternehmen. 

Bei der Rendite? 

Die kann sich bei Wandelanleihen insgesamt 

sehen lassen. In den vergan-


Trends 

25 

Paul Hoffmann (37), gebürtiger Wiener, ist seit 2012 Co- 

Manager des European Convertible & Bond Fund sowie des 

All-Cap Convertibles Fund bei Convertinvest. Seit Ende vergangenen 

Jahres managt er den neuen Global Convertible 

Properties Fund, der ausschliesslich in Wandelanleihen von 

Immobilienunternehmen investiert. Vor seiner Arbeit bei 

der österreichischen Investmentgesellschaft war Hoffmann 

als Aktienanalyst bei Sal. Oppenheim tätig. 

genen 20 Jahren haben Convertible 

Bonds eine bessere Performance als 

der Aktienmarkt erzielt. Ein entscheidender 

Faktor ist zudem die Volatilität. 

Sie beträgt bei Wandelanleihen im 

Schnitt zehn Prozent, bei Immobilienwandelanleihen 

sogar nur sieben Prozent. 

Das macht diese Papiere sehr 

interessant für institutionelle Investoren, 

die indirekte Kapitalanlagen in 

Immobilien tätigen wollen, ohne dabei 

ihr Portfolio einer zu hohen Volatilität 

auszusetzen. 

Aktien börsenkotierter Immobilienunternehmen 

sind weniger volatil als 

Papiere anderer Sektoren … 

Das ist richtig. Die langfristige Volatilität 

der Aktien börsenkotierter Immobilienunternehmen 

beträgt im Schnitt 

nur 15 Prozent. Für viele institutionelle 

Investoren ist dies aber bereits zu hoch 

– zumindest im Immobiliensegment. 

Hier suchen Altersvorsorgeeinrichtungen, 

Family Offices, Stiftungen und 

Versicherungen ja gerade kontinuierlichen 

Cashflow, gerne gepaart mit 

Wertzuwachspotenzial, aber gleichzeitig 

mit möglichst geringem Risiko. 

Wandelanleihen sind das ideale Anlageinstrument, 

um diese sich scheinbar 

widersprechenden Anforderungen 

zu erfüllen. 

Sie haben binnen sechs Monaten umgerechnet 

54 Millionen Franken für Ihren 

bislang nur in Euro notierenden Fonds 

eingesammelt, ohne gross die Werbetrommel 

zu rühren. 

Das liegt daran, dass uns die Nachfrage 

nach alternativen Immobilieninvestments 

von institutionellen Investoren 

aus Deutschland auf die Idee gebracht 

hat. Sie haben uns gefragt, ob wir einen 

Fonds auflegen könnten, mit dem 

sich indirekte Immobilieninvestments 

bei sehr niedriger Volatilität tätigen 

lassen. Beim Start Ende vergangenen 

Jahres standen deshalb bereits 16 Millionen 

Euro, knapp 19,5 Millionen Franken, 

parat. Fast 35 Millionen Franken 

sind seither hinzugekommen. 

Im Fonds sind auch Schweizer Investoren 

dabei. Da stellt sich die Frage, 

warum Sie nicht auch eine Franken- 

Tranche Ihres Fonds anbieten. 

Wir haben einige Schweizer Family Offices 

als Investoren gewonnen. Bisher 

wollen unsere Schweizer Kunden sich 

in Euro am Fonds beteiligen. Wir könnten 

aber jederzeit eine Franken-Variante 

auflegen, wenn dies gewünscht 

wird. 

Die Obergrenze beim Fondsvolumen … 

… sehen wir bei rund 730 Millionen 

Franken. Bis zu diesem Volumen können 

wir unsere Strategie sehr gut umsetzen. 

Ziel ist es, mit Wandelanleihen 

europäischer, nordamerikanischer und 

asiatischer Immobiliengesellschaften 

über den Zyklus eine jährliche Rendite 

von fünf bis sieben Prozent zu generieren. 

Sie haben für die Auswahl der Papiere 

die Ratingagentur Feri EuroRating aus 

Bad Homburg als Partner mit im Boot … 

Feri EuroRating verfügt über eine 

starke, laufend aktualisierte Datenbasis 

zur Entwicklung an den globalen 

Immobilienmärkten. Mithilfe dieser 

Informationen lassen sich jene Regionen 

und Nutzungsarten identifizieren, 

die in den kommenden Jahren das attraktivste 

Risiko-Ertrags-Profil bieten. 

Darüber hinaus erstellt Feri Analysen 

über Convertible Bonds emittierende 

Unternehmen und deren Immobilienportfolios. 

Von den am besten bewerteten 

Unternehmen suchen wir dann 

gezielt jene Wandelanleihen aus, die 

die attraktivsten Eckdaten aufweisen. 

Nach dem Emissionsprospekt müssen 

nur 51 Prozent des Fondsvermögens in 

Wandelschuldverschreibungen investiert 

werden. Das heisst, die Investoren 

könnten am Ende nach Wandlungen 

auch reichlich Immobilienaktien im 

Fonds finden? 

Nein, üblicherweise werden in so einem 

Fall die Aktien im Rahmen der 

Wandlung verkauft. Bei der Erstellung 

eines Prospekts versucht man, einen 

Fonds möglichst wenig einzuschränken. 

So wird sichergestellt, dass man 

zukünftig auch im Sinne der Investoren 

agieren kann, wenn sich die Rahmenbedingungen 

in eine Richtung verändern, 

die heute nicht absehbar ist. Der 

Fonds hat seit seinem Start am 30. Dezember 

2013 bis zum jetzigen Zeitpunkt 

rein in Wandelanleihen investiert. 

Wie gehen Sie mit den Währungsrisiken 

um? 

Der Fonds soll seine Renditen aus den 

Wandelanleihen generieren, nicht aus 

Währungsgewinnen. Daher sichern wir 

den Fonds weitestgehend gegen Währungsrisiken 

ab.

Trends 

26 


Sättigungsgrenze 

noch nicht erreicht 

Retailimmobilien – Über den Bedarf an neuen Einkaufszentren 

scheiden sich die Geister. Gibt es zu viele Shopping-Center in der Schweiz? 

Oder nur zu viele kleine? 

Von Dieter Bullinger, Bild: PD 

Bei grösseren Shoppingcentern hat die Schweiz noch «Luft nach oben». 

Seit 2012 gibt es – wofür allen beteiligten 

Datenlieferanten ausdrücklich zu 

danken ist – eine jährlich aktualisierte 

Zusammenstellung der wesentlichen 

Daten und Fakten zu allen grösseren 

Einkaufszentren in der Schweiz 

(ab je 5.000 qm vermietbarer Fläche). 

Die GfK Switzerland hat im Frühjahr 

2013 die zweite Ausgabe dieses Kompendiums 

«Shopping Center Markt 

Schweiz» vorgestellt und trägt damit 

wesentlich zur Transparenz dieses 

Marktsegments bei. 

Die auf über 330 Seiten aufgeführten 

174 Einkaufszentren (einschliesslich 

Airport-Center Flughafen Zürich und 

vier grosser Rail-City-Standorte der 

SBB) stehen für geschätzt rund 17 Prozent 

des gesamten Detailhandelsumsatzes 

in der Schweiz in Höhe von (laut 

GfK) rund 97 Milliarden Franken. 

Ein Blick aufs Detail 

Welche volkswirtschaftliche Bedeutung 

die Shopping-Center haben, zeigt 

ein Vergleich mit anderen Branchen: 

Der Umsatz in den Shopping-Centern 

hat einen Umfang, der nur wenig kleiner 

ist als der Beitrag der gesamten 

Pharmabranche zum Bruttoinlandsprodukt 

der Schweiz und rund 

50 Prozent oberhalb des Beitrags des 

gesamten Gastronomie- und Beherbergungsgewerbes 

zur Bruttowertschöpfung 

der Schweiz liegt. 

Auch sonst zeigt eine nähere Analyse 

der Zahlen Erstaunliches: Die 

174 schweizerischen Einkaufszent-


Trends 

27 

Dieter Bullinger, Geschäftsleiter der 2012 gegründeten 

debecon GmbH Dieter Bullinger Consulting for better shopping 

destinations, Lutzenberg/AR, arbeitete zuvor während 

über 20 Jahren als Projektentwickler und Assetmanager für 

Shopping-Center in verschiedenen europäischen Ländern 

für die ECE Projektmanagement Hamburg (1990–2001) und 

die SPAR Österreich Gruppe/SES Spar European Shopping 

Centers (2001–2012). 

ren weisen eine gesamte Mietfläche 

(GLA) von knapp 2,5 Millionen Quadratmetern 

auf, was etwa 300 Quadratmetern 

je 1.000 Einwohner entspricht. 

In Deutschland, das gut zehnmal so 

viele Einwohner hat wie die Schweiz, 

liegt die Schwelle der datenmässig 

erfassten Center etwas höher, nämlich 

bei 8.000 Quadratmetern. Damit 

kommt die entsprechende Studie des 

Instituts für Gewerbezen tren (Prof. 

Falk) für Ende 2010 auf insgesamt 644 

Center mit einer Fläche von rund 16 

Millionen Quadratmetern, was in etwa 

einer Shopping-Center-Fläche von 

195 Quadratmeter pro 1.000 Einwohner 

entspricht. Die Schweiz weist also 

prima vista im Vergleich zu Deutschland 

viel mehr Centerfläche pro Einwohner 

auf. 

Doch schauen wir genauer hin: In 

Deutschland weisen 318 Center eine 

Fläche von über 20.000 Quadratmetern 

aus; sie haben insgesamt 11,7 Millio - 

nen Quadratmeter Fläche, was 144 Qua - 

dratmetern je 1.000 Einwohner oder 

knapp 37.000 Quadratmetern je Center 

entspricht. In der Schweiz weisen 

nur 27 Center eine Fläche von mehr als 

20.000 Quadratmeter auf, insgesamt sind 

das rund 850.000 Quadratmeter oder circa 

108 Quadratmetern je Einwohner oder 

knapp 32.000 Quadratmeter je Center. 

Überwiegend kleine Center 

Die Schweiz hat also im Vergleich zu 

Deutschland eine relativ geringe(re) 

Zahl grosser Center (mit über 

20.000 qm), die über eine entsprechend 

hohe überlokale Anziehungskraft 

verfügen. Nun sind zwar die 

Siedlungs- und Stadtstrukturen in der 

Schweiz und Deutschland nur bedingt 

vergleichbar – aber eines wird aus der 

Analyse deutlich: Mit 84 Prozent handelt 

es sich beim überwiegenden Teil 

der Center in der Schweiz um kleinere 

Center; fast 40 Prozent aller Center 

weisen nur zwischen 5.000 und 10.000 

Quadratmeter Verkaufsfläche auf. Es 

sind also im eigentlichen Sinne Nahversorgungscenter 

für relativ kleine 

Einzugsgebiete. 

Darin spiegelt sich nicht zuletzt auch 

die Besitzer- und Betreiberstruktur 

vieler Center in der Schweiz wider: In 

nahezu jedem Center ist ein Migrosoder 

Coop-Laden vertreten, und die 

beiden Grossverteiler gehören auch 

zu den wichtigsten Centereigentümern 

und -betreibern. Deshalb sind 

diese kleineren Center in der Regel 

Lebensmittelmärkte, die um weitere 

Geschäfte des täglichen Bedarfs für 

ein lokales Naheinzugsgebiet angereichert 

sind. 

Das Fazit: Bei kleineren Nahversorgungs- 

und Quartierzentren weist die 

Schweiz in der Tat ein sehr dichtes 

Centernetz auf, hier dürfte nur noch 

wenig «Luft nach oben» vorhanden 

sein. Was grössere Center angeht, ist 

die Sättigungsgrenze möglicherweise 

noch nicht erreicht. 

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28 


Altersvorsorger kappen 

Immobilienquote 

Anlagestrategie – Der starke Anstieg der Liegenschaftspreise 

in der Schweiz hält Pensionskassen davon ab, ihre Portfolios auszubauen. 

Den Schritt über die Grenze wagen nur wenige. 

Von Richard Haimann, Bilder: Adrian Hug/Zürich, PD 

Schweizer Immobilien gelten als sicher, bringen für Pensionskassen derzeit aber zu wenig Rendite. 

Auf den ersten Blick scheint es, als 

könne Pierre Triponez, Präsident der 

Oberaufsichtskommission Berufliche 

Vorsorge, ein wenig entspannter in 

die Zukunft schauen als noch vor eineinhalb 

Jahren. Rund 670 Milliarden 

Franken umfasst das gesamte Anlagevermögen 

der Pensionskassen. 

«Dank einer durchschnittlichen Vermögensrendite 

von 6,1 Prozent haben 

sich die Deckungsgrade der Vorsorgeeinrichtungen 

weiter verbessert», 

zieht der oberste Wächter über die 

Zweite Säule Bilanz. «Zum Ende des 

vergangenen Jahres verfügten 93 Prozent 

der Vorsorgeeinrichtungen ohne 

Staatsgarantie über einen Deckungsgrad 

von mindestens 100 Prozent.» 

Von den Pensionskassen mit staatlich 

garantierten Erträgen hätten immerhin 

28 Prozent einen vollständigen Deckungsgrad 

erreicht. 

Die Börse ist keine 

Einbahnstrasse 

Damit hat sich die finanzielle Lage der 

Altersvorsorgeeinrichtungen erheblich 

gebessert. Noch 2011 hatten die 

Kassen mit einer massiven Unterdeckung 

von 41,5 Milliarden Franken zu 

ringen. Die guten Zahlen sind vor allem 

das Ergebnis der nun seit vier Jahren 

währenden Börsenhausse. Steigende 

Kurse bei Aktien und Schweizer Obligationen 

haben den Altersvorsorgeeinrichtungen 

in den vergangenen beiden 

Jahren zu überdurchschnittlichen 

Renditeerträgen verholfen und damit 

massgeblich dazu beigetragen, die Kapitalpuffer 

aufzustocken. 

Dennoch weiss der Kommissionspräsident, 

dass die Probleme längst 

nicht gelöst sind: Denn die Börse ist 

keine Einbahnstrasse. «Seit dem Jahr 

2000 ist die berufliche Vorsorge in der 

Schweiz mit sehr volatilen Aktienmärkten 

konfrontiert», sorgt sich Triponez. 

Papiere börsenkotierter Unternehmen, 

deren Kurse gestern gestiegen sind, 

können schon morgen wieder deutlich 

niedriger notieren. Das bekamen die 

Pensionskassen in den vergangenen 

Monaten bereits zu spüren. Im Juni erzielten 

die Vorsorgeeinrichtungen dem 

Pensionskassenindex der UBS zufolge 

nur eine Anlagerendite von durch-



29 

«Die Pensionskassen haben nicht mehr so viele 

Zukäufe getätigt, sodass unter dem Strich der 

Immobilienanteil am Gesamtportfolio gesunken ist.» 

Fredy Hasenmaile, Credit Suisse Economic Research 

«Immobilien im Ausland werfen grösstenteils 

höhere Erträge ab als jene in der Schweiz.» 

Robert Weinert, Wüest & Partner 

schnittlich 0,17 Prozent. Kaum besser 

fiel das Ergebnis im Juli mit einem 

bescheidenen Plus von 0,3 Prozent 

aus. Der Grund: In beiden Monaten gaben 

die Kurse Schweizer Aktien deutlich 

nach. Im Juni betrug das Minus 

1,14 Prozent, im Juli verloren sie sogar 

1,46 Prozent. 

Unverändert hoher Renditedruck 

Dabei sind sinkende Aktienwerte etwas, 

was die Vorsorgeeinrichtungen 

überhaupt nicht gebrauchen können. 

Vielmehr sieht der Kommissionspräsident 

die Kassen unter «unverändert 

hohem Renditedruck» aufgrund 

des niedrigen Zinsumfelds: «Die den 

Altersleistungen zugrunde liegenden 

Zinsgarantien fallen deutlich höher aus 

als die für die Bewertung der Verpflichtungen 

verwendeten Zinssätze.» 

Ein Ausweg aus dem Dilemma könnte 

eine Erhöhung der Immobilienquote 

sein. Das zeigen die regelmässigen 

Studien von Wüest & Partner über die 

Ertragsentwicklung an den eidgenössischen 

Immobilienmärkten. «Schweizer 

Wohnliegenschaften haben von 2003 

bis 2013 im Durchschnitt eine jährliche 

Gesamtrendite aus Mieterträgen und 

Wertänderungen von 5,9 Prozent erbracht», 

sagt Robert Weinert, Projektleiter 

Immo-Monitoring bei der Zürcher 

Beratungsgesellschaft. «Die Volatilität 

betrug dabei lediglich 0,9 Prozent pro 

Jahr.» Noch deutlich attraktiver fiel die 

durchschnittliche Jahresrendite von 

Handelsliegenschaften mit 7,1 Prozent 

aus – bei einer leicht höheren Volatilität 

von 1,2 Prozent. Hingegen warfen 

Büroliegenschaften im Schnitt nur einen 

Jahresertrag von 0,8 Prozent ab, 

während zugleich ihre Werte mit einem 

Prozent etwas stärker schwankten als 

die von Mietwohnungen. 

Dennoch haben die Pensionskassen 

ihre Immobilienquote in den vergangenen 

beiden Jahren nicht aufgestockt, 

sondern heruntergefahren. Nach der 

jüngsten Veröffentlichung des Pensionskassen-Index 

der Credit Suisse 

sank der Immobilienanteil an den Gesamtallokationen 

von 20,9 Prozent 

im dritten Quartal 2012 auf nur noch 

19,5 Prozent zur Mitte dieses Jahres. 

Hingegen haben die Anlageentscheider 

der Vorsorgeeinrichtungen im selben 

Zeitraum die Aktienquote von 28,7 Prozent 

auf 31,3 Prozent heraufgefahren. 

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30 


ANLAGEALLOKATION DER PENSIONSKASSEN 

100% 

80% 

7,1% 7,4% 6,7% 7,0% 8,4% 7,6% 7,4% 6,7% 

25,1% 24,9% 24,8% 25,1% 24,6% 25,0% 26,1% 25,8% 

Quelle: Credit Suisse, Q 2 2014 

Der Anteil Schweizer Aktien stieg dabei 

von 12,2 auf 13,2 Prozent, der von ausländischen 

Aktien sogar von 16,5 auf 

18,1 Prozent. Wobei im zweiten Quartal 

dieses Jahres die Quote ausländischer 

Aktien nochmals um vier Prozent von 

zuvor 17,4 Prozent hochgefahren wurde. 

Immobilienanlagen stark 

untergewichtet 

Die einseitige Ausrichtung auf die Börsen 

hat inzwischen dazu geführt, dass 

die meisten Altersvorsorger ihre selbstgesetzten 

Immobilienanlageziele nicht 

erfüllen. «Sieben von zehn Kassen halten 

tiefere Immobilienbestände, als ihre 

strategische Quote vorgibt», sagt Jürgen 

Rothmund, Projektleiter der jährlichen 

Pensionskassen-Studie des Investmentcontrollers 

Complementa. «Bei 

60% 

40% 

20% 

9,0% 8,8% 8,5% 8,4% 8,2% 8,1% 8,0% 8,4% 

12,2% 12,5% 13,9% 13,4% 13,7% 13,9% 13,3% 13,2% 

16,5% 16,8% 17,9% 17,4% 16,7% 17,5% 17,4% 18,1% 

5,2% 5,2% 5,0% 5,0% 4,8% 4,8% 4,9% 4,8% 

20,9% 20,7% 19,7% 20,0% 20,2% 19,8% 19,8% 19,5% 

0% 3,0% 0,8% 2,8% 0,8% 2,6% 1,0% 2,5% 1,1% 2,3% 1,0% 2,1% 1,2% 2,0% 1,2% 2,2% 1,2% 

3. Q.12 4. Q.12 1. Q.13 2. Q.13 3. Q.13 4. Q.13 1. Q.14 2. Q.14 

der Hälfte der Kassen beträgt die Untergewichtung 

gar mehr als zwei Prozent.» 

Zwar haben die Vorsorgeeinrichtungen 

in den vergangenen beiden Jahren 

kaum Liegenschaften veräussert. «Die 

Anlagenquote in Immobilien ist nicht 

durch aktives Deinvestment gesunken», 

sagt Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse 

bei der Credit Suisse. «Vielmehr 

haben die Pensionskassen nicht 

mehr so viele Zukäufe getätigt, sodass 

unter dem Strich der Immobilienanteil 

am Gesamtportfolio gesunken ist.» Die 

wesentliche Ursache dafür seien die in 

den vergangenen Jahren stark gestiegenen 

Preise bei eidgenössischen Liegenschaften, 

die zu einem signifikanten 

Rückgang der Renditen geführt haben. 

«Zentrale Büroliegenschaften werden 

Liquidität 

Obligationen 

CHF 

FW 

Aktien 

Schweiz 

Ausland 

Alternative Anlagen 

Immobilien 

Hypotheken 

Rest 

zum Teil bereits zu Anfangsrenditen 

unterhalb von 2,8 Prozent gehandelt», 

sagt Hasenmaile. 

Damit werfen diese Objekte zwar immer 

noch deutlich höhere Erträge ab 

als Schweizer Staatsanleihen. Zehnjährige 

Eidgenossen rentierten zuletzt 

noch bei 0,51 Prozent. Aber die Warnungen 

der Nationalbank vor einer Blase 

am heimischen Immobilienmarkt 

sind bei den Pensionskassenverantwortlichen 

angekommen. Nach der 

Complementa-Umfrage rechnet eine 

knappe Mehrheit der Entscheidungsträger 

zwar kurzfristig mit noch etwas 

weiter steigenden Preisen. «Mittelfristig 

dreht jedoch das Bild», sagt Complementa-Projektleiter 

Rothmund. In 

der Erwartung steigender Zinsen in 

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31 

Swisscanto 

«Sieben von zehn Kassen halten 

tiefere Immobilienbestände, als ihre 

strategische Quote vorgibt.» 

Jürgen Rothmund, Complementa 

«Investitionen in deutsche 

Immobilien zeichnen sich durch ihre 

hohe Wertstabilität aus.» 

Francisca Farina-Fischer, Credit Suisse REAM 

den kommenden Jahren «sehen zwei 

Drittel der Befragten den Schweizer 

Immobilienmarkt mittelfristig leicht 

pessimistisch». 

Diversifikation empfohlen 

Auch das hohe Neubauvolumen lässt 

viele Entscheider skeptisch in die Zukunft 

blicken. «Bei Büroflächen haben 

wir bereits ein Überangebot», sagt Hasenmaile. 

Das könnte auch bei Wohnliegenschaften 

drohen, sobald der 

Volksentscheid zur Begrenzung der 

Zuwanderung umgesetzt wird. Bislang 

sind Marktbeobachter aber für den Wohnungsmarkt 

verhalten optimistisch. «Die 

Regierung wird mit Augenmass vorgehen 

und die Zuwanderung nicht gänzlich 

unterbinden», ist Wüest & Partner- 

Experte Weinert überzeugt. Auch mittelfristig 

sei in diesem Marktsegment 

kein markanter Anstieg der Leerstände 

zu erwarten. «Dies hängt jedoch davon 

ab, sich die Wohnbautätigkeit nach der 

Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative 

an die neue Nachfragesituation 

anpassen wird», sagt Weinert. 

Deutlich höhere Immobilienrenditen 

könnten Pensionskassen allerdings 

mit Liegenschaften jenseits der eidgenössischen 

Grenzen erzielen. Der 

1,25 Milliarden Franken schwere AFIAA 

Global der Zürcher Anlagestiftung für 

Immobilienanlagen im Ausland erzielte 

mit seinen 30 Liegenschaften in Europa, 

den USA und Australien im ersten 

Quartal dieses Jahres eine Anlagerendite 

von 2,72 Prozent. 

«Immobilien im Ausland werfen 

grösstenteils höhere Erträge ab als 

jene in der Schweiz», sagt Weinert. 

«Die Märkte sind dort aber oft deutlich 

volatiler.» Die Oberaufsichtskommission 

drängt dennoch seit Jahren die 

Vorsorgeeinrichtungen, ihre Auslandsimmobilienquote 

von derzeit knapp 

einem Prozent deutlich auszubauen. 

«Allein zur Diversifizierung wäre ein 

solcher Schritt wichtig», sagt Credit- 

Suisse-Experte Hasenmaile. «Sollte 

der Schweizer Markt eines Tages nicht 

mehr so gute Zahlen liefern, könnten 

die Kassen dies durch positive Wertänderungen 

und steigende Mieten bei 

ausländischen Liegenschaften kompensieren.» 

Auslandsengagements gefragt 

Zwar tun sich viele Entscheider noch 

schwer, den Schritt über die Grenze zu 

wagen. Die Zahl der Mutigen wächst 

jedoch. Die Credit Suisse Anlagestiftung 

konnte dieses Frühjahr für 

ihren neuen, speziell für Pensionskassen 

aufgelegten Fonds CSA Real 

Estate Germany rund 100 Millionen 

Franken einwerben. Die Gelder sind 

bereits investiert und es soll demnächst 

eine zweite Zeichnungsrunde 

geben. Der Zuspruch rührt nicht 

zuletzt daher, dass Deutschland mit 

seiner starken Wirtschaft und seinem 

nur wenig schwankungsanfälligen 

Immobilienmarkt der Schweiz ähnelt. 

«Investitionen in deutsche Immobilien 

haben sich – gerade auch im Verlauf 

der Finanzkrise – durch ihre hohe 

Wertstabilität ausgezeichnet», sagt 

Fondsmanagerin Francisca Fariña 

Fischer. 

Investment in Genf 

Grosse institutionelle Investoren und 

Pensionskassen sind nach wie vor bereit, 

ambitiöse Immobilieninvestments 

zu tätigen – wenn der Standort stimmt 

und die Wirtschaftlichkeitsrechnung 

positiv ausfällt. «Das Hispano-Suiza- 

Areal ist eine der besten Lagen im 

Stadtkern von Genf, die man sich 

vorstellen kann», begründet Roland 

Süsstrunk, Leiter Portfoliomanagement 

Immobilien bei Swisscanto, den 

Entscheid. Das Quartier «Saint-Jean 

Charmilles» hinter dem Bahnhof Cornavin 

mit seinen industriellen Wurzeln 

befindet sich seit einigen Jahren in 

einem tief greifenden Entwicklungsprozess. 

So wurde in der direkten 

Nachbarschaft des Areals kürzlich der 

öffentliche Park «Gustave et Léonard 

Hentsch» mit einem Museum und 

einer Eventhalle fertiggestellt. Teils 

entstehen Lofts, weitere Projekte sind 

in Planung – in der ehemaligen Industriezone 

wächst ein neues «schickes» 

Stadtquartier. 

In diesem Spannungsfeld zwischen 

industriellem Erbe und Neuanfang 

entsteht auch das Swisscanto-Projekt. 

Das Konzept für den Neubau auf dem 

früher industriell genutzten «Hispano- 

Suiza»-Areal entwickelte das renommierte 

Genfer Architekturbüro 

Favre & Guth. Der Entwurf sieht einen 

Gebäudekomplex vor, der zur Rue de 

Lyon einen klar abgegrenzten städtischen 

Strassenraum schafft und sich 

im Inneren um drei Innenhöfe orientiert. 

Die Struktur ermöglicht eine 

durchmischte Nutzung von Hightech, 

Gewerbe und Dienstleistung. In geringem 

Umfang sind im Erdgeschoss 

Retailflächen vorgesehen, um auch 

in der Nutzungsdurchmischung dem 

urbanen Kontext des Standortes gerecht 

zu werden. Eine Besonderheit ist 

die Anbindung der Gewerbeflächen an 

einen maximalen Anfangsmietzins von 

200 Franken pro Quadratmeter und 

Jahr. Diese Obergrenze soll es Unternehmen 

erleichtern, sich anzusiedeln, 

und so den gewünschten Mix an Nutzungen 

ermöglichen. Der Baubeginn 

ist auf Anfang 2015 angesetzt. (jz)


32 


«Nicht zu kaufen, 

bedeutet Stillstand» 

Anlagestiftungen – Zum 1. Oktober begibt sich die AFIAA unter das Dach 

der Avadis. IMMOBILIEN Business befragte die CEOs der beiden Anlagestiftungen 

zu den Beweggründen der Fusion. 

Interview: Birgitt Wüst 

IMMOBILIEN Business: Die Avadis 

Anlagestiftung und die AFIAA haben 

jüngst eine Partnerschaft vereinbart. 

Welche Vorteile versprechen Sie sich 

davon? 

Ivana Reiss: Die Avadis Anlagestiftung 

ist die grösste unabhängige Anlagestiftung 

der Schweiz. Aktuell verwalten 

wir für Schweizer Pensionskassen 

Kapitalanlagen im Volumen von rund 

neun Milliarden Franken; davon entfallen 

2,7 Milliarden Franken auf den Immobiliensektor. 

Der Fokus lag bisher 

klar auf der Schweiz – somit ergibt sich 

durch die Partnerschaft mit der AFIAA 

eine hervorragende Ergänzung. 

Norbert Grimm: Die auf Immobiliendirektanlagen 

im Ausland fokussierte 

AFIAA Anlagestiftung wurde in diesem 

Jahr zehn Jahre alt. Anlässlich 

des Jubiläums und des beruflich bedingten 

Rücktritts des bisherigen Stiftungsratspräsidenten 

haben wir eine 

«Standortbestimmung» vorgenommen. 

Kurz zusammengefasst sind 

zwei Ergebnisse bemerkenswert: Wir 

konnten unsere Investorenbasis seit 

2004 sehr stark erweitern, auf aktuell 

33 Pensionskassen. Andererseits lautete 

das bei der Gründung vorgegebene 

Anlageziel auf drei bis vier Milliarden 

Franken – und davon ist die AFIAA noch 

ein gutes Stück entfernt. 

Wie viel Assets under Management hält 

die AFIAA aktuell? 

Grimm: Wir halten Liegenschaften auf 

drei Kontinenten – Nordamerika, Europa, 

Australien – im Wert von rund 

1,3 Milliarden Franken. Wir haben 

schon länger einen Partner gesucht, um 

schneller wachsen zu können. Von der 

Partnerschaft mit der Avadis versprechen 

wir uns einen Wachstumsschub. 

Das gewünschte Wachstum klappte 

nicht aus «eigener Kraft»? 

Grimm: Doch schon, aber es geht langsamer 

vonstatten, als aus Diversifikationsgründen 

gewünscht. Sehen Sie, wir 

bewegen uns mit Auslandsinvestments 

auf einem Terrain, auf das sich konservativ 

anlegende Investoren nur sehr zögerlich 

begeben. Die AFIAA war lange 

Zeit als eine Art «Einzelkämpfer» unterwegs 

– und wir hören seit einiger Zeit, 

dass unsere bestehenden oder auch 

potenziellen neuen Investoren mit dieser 

«Stand-alone-Lösung» nicht ganz 

glücklich waren. Als Bestandteil einer 

grösseren Gruppe hat man es da viel 

einfacher – und mit der Avadis, die eine 

ähnliche Kultur wie die AFIAA aufweist, 

haben wir den idealen Partner gefunden. 

Reiss: Gemeinsam verfügen die AFIAA 

und die Avadis über 120 Vorsorge- und 

Finanzspezialisten. Für unabhängige 

Einkaufsgemeinschaften ist Grösse 

wichtig. Sie bringt operative Stabilität 

und Effizienz sowie Synergieeffekte. 

Beispielsweise? 

Grimm: Wir sehen Synergiepotenzial in 

der operativen Umsetzung, sei dies in 

der Vermarktung, im regulatorischen 

Bereich oder in der IT, um nur drei Beispiele 

zu nennen. 

Die AFIAA fokussiert auf Immobilieninvestments, 

ein grosser Teil des Portfolios 

von Avadis besteht aus Immobilienanlagen. 

Birgt das nicht die Gefahr, 

dass Sie sich gegenseitig Konkurrenz 

um die Anleger machen? 

Reiss: Nein, im Gegenteil: Wir ergänzen 

uns hervorragend. Bisher konnten 

wir für Pensionskassen, die sich aufgrund 

des derzeit sehr hohen Preisniveaus 

und der daraus resultierenden 

zu geringen Renditen am Schweizer 

Immobilienmarkt im Ausland umschauen 

wollen, kein Anlageprodukt in 

direkten ausländischen Immobilien anbieten 

– mit der AFIAA im Boot ist das 

nun anders. 

Stimmt es, dass Schweizer Pensionskassen 

ihre Immobilienquote zurückfahren? 

Reiss: Ich kann diese Aussage pauschal 

nicht bestätigen; das Gros will 

die Immobilienquote eher erhöhen, 

nur ist das angesichts der Gegebenheiten 

am Schweizer Markt derzeit etwas 

schwierig. Der Markt ist ausgetrocknet 

– und als eine Konsequenz daraus haben 

wir unsere Anlagestiftung für neue 

Investoren bis auf Weiteres geschlossen. 

Wenn es einen neuen Trend gibt, 

dann diesen: Das Interesse der PKs an 

Auslandsengagements nimmt zu. 

Grimm: Gleichzeitig möchte ich zu 

bedenken geben: Jeder Markt ist in 

Bewegung – und für den Fall, dass 

es zu einer Korrektur am Schweizer 

Immobilienmarkt kommen sollte und 

Zukäufe im Inland wieder attraktiver 

werden, können wir unseren Investoren 

mit der Avadis auch eine Alternative 

zu Auslandsinvestments anbieten. 

Die Angebotspalette wird grösser und 

jede der beiden Gesellschaften damit 

attraktiver.



33 

Ivana Reiss ist Geschäftsführerin der Avadis Anlagestiftung, der 

grössten unabhängigen Anlagestiftung in der Schweiz. Sie ist 

Mitglied der Liegenschaftskommissionen Immobilien Schweiz, der 

Private-Equity-Kommission sowie Präsidentin des Innovationsausschusses 

der Avadis Anlagestiftung. Zudem ist sie neu Mitglied 

des Investment Committee der AFIAA Anlagestiftung. Ivana Reiss 

studierte Wirtschaftswissenschaften an der volkswirtschaftlichen 

Fakultät der Universität Bratislava und ist CFA Charterholder. 

Die AFIAA verabschiedet sich gerade aus 

dem US-Markt – darf man fragen, wieso? 

Grimm: Von Abschied kann nicht die 

Rede sein: Wir kaufen dort auch zu. Allerdings 

trennt sich die AFIAA von Objekten, 

die nicht mehr strategiekonform 

sind – also beispielsweise Hotels oder 

Logistikimmobilien. Aktuell führen wir 

etwa Verkaufsverhandlungen über ein 

rund 110.000 Quadratmeter grosses 

Distributionszentrum in den USA. 

Was wären «strategiekonforme» 

Liegenschaften? 

Grimm: Solche, die eine verlässliche 

Aussicht auf attraktive Renditen bei 

überschaubarem Risiko bieten. Das 

heisst: Wir fokussieren auf hochwertige 

Büroobjekte an Topstandorten, 

eventuell mit etwas Detailhandelsanteil. 

Die gesuchte Qualität ist derzeit im 

Ausland noch vorhanden, wenngleich 

auch dort inzwischen etwas teurer als 

auch schon. Hohe Qualitätsanforderungen 

haben wir natürlich auch an die 

Länder, in denen wir investieren. 

Das heisst konkret? 

Grimm: In Frage kommen nur Länder, 

die ausreichend Rechtssicherheit bieten, 

über einen transparenten Markt 

verfügen und in denen Korruption keine 

Rolle spielt. Ferner kommen dort 

nur die Topstädte und Toplagen sowie 

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34 


Immobilien bester Qualität in Frage, 

und ausserdem muss auch das Preis- 

Einkommens-Verhältnis, sprich: die 

laufende Cashflow-Rendite, stimmen. 

Wir sind Bestandshalter, keine Trader. 

Damit ist Ihr Anlagehorizont sehr 

begrenzt … 

Grimm: In der Tat. In Fernost investieren 

wir nur in Australien und Neuseeland, 

von China und Indien lassen wir 

mit Blick auf die Rechtsverhältnisse 

derzeit lieber die Finger. In Amerika 

kommen Kanada und die USA in 

Betracht, keineswegs aber das noch 

weitgehend intransparente Südamerika, 

und auch in Europa investieren wir 

längst nicht in allen Ländern. In Italien 

beispielsweise würden wir nicht investieren, 

wohl aber in Portugal oder 

Spanien – denn die iberischen Länder 

haben hinsichtlich Korruption einen 

deutlich besseren Ruf. Die transparenten 

und rechtssicheren «Nordics» kämen 

in Frage, allerdings nicht zu dem 

jetzt herrschenden Renditeniveau nach 

Hedgingkosten. 

Auslandsinvestoren, die in der Schweiz 

nach Liegenschaften suchen, klagen oft 

darüber, dass sie aufgrund der besser 

informierten inländischen Konkurrenz 

nie bei den attraktivsten Objekten zum 

Zug kommen. 

Grimm: Wir sind nur in transparen - 

ten Märkten unterwegs und investie - 

ren in einer Grössenordnung zwischen 

100 und 200 Millionen Franken pro 

Objekt – und solche Liegenschaften 

werden nicht am Stammtisch verkauft. 

Verkäufer sind in der Regel institutionelle 

Investoren, die ihrerseits gewissen 

regulatorischen Auflagen gerecht 

werden müssen. 

Dennoch heisst ja eine alte Regel: 

«All real estate business is local.» 

Wie schaffen Sie es, im Ausland 

«Trophy-Buildings» zu akquirieren? 

Grimm: Da stimme ich Ihnen absolut 

zu; es ist ein lokales Business. Wir 

sind seit Langem mit eigenen Büros 

mit Schweizer Mitarbeitern in unseren 

Zielmärkten Nordamerika, Asien- 

Pazifik und Europa vor Ort vertreten. 

Sie verfügen über ein hervorragendes 

Netzwerk in den jeweiligen Märkten. 

Dazu arbeiten wir nach dem «Best in 

class»-Prinzip mit weiteren externen, 

lokal bestens vernetzten Partnern in 

den als strategisch definierten Regionen, 

und das von der Akquisition bis zur 

Verwaltung der Objekte, eng zusammen. 

Die Büros eröffnen wir im Übrigen 

längst vor der ersten Akquisition, 

die in der betreffenden Region stattfindet 

– nach dem Motto: Zuerst der 

Strukturaufbau, dann das Investment. 

Ein Beispiel? 

Grimm: In Ozeanien leitet der australisch-schweizerische 

Doppelbürger 

Beat Knoblauch die AFIAA-Vertretung. 

Er lebt seit mehr als 30 Jahren 

in Australien und war der langjährige 

Prä sident der australisch-schweizerischen 

Handelskammer. Investments in 

Europa betreut die Zentrale in Zürich; 

für die USA ist das New Yorker Büro 

unter der Leitung des Schweiz-Amerikaners 

Chris Duisberg zuständig. Alle 

Mitarbeiter der Akquisition vereinigen 

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Wir gratulieren unseren 23 Absolventen/innen herzlich zum erfolgreichen Studienabschluss 

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Karin Bärtschi, Thun; Christoph Berlinger, Luzern; Roger Bucher, Zug (nicht auf dem Foto); 

Stefan Ehweiner, Wädenswil; Gallus Faller, Muolen; Raphael Gamma, Münchwilen; Dominik Gmür, 

Gossau; Felix Helling, Bubikon; Philipp Hurni, Zürich; Christian Kaufmann, Dornach; Reto Kuoni, 

Zeiningen; Petra Lüthold, Affoltern am Albis; Peter Urs Müller, Bern; Daniel Pesenti, Dübendorf; 

Rico Pfeifer, Zürich; Snezana Portmann-Markovic, Zürich; Dominik Roos, Opfikon; Conny Schlifke, 

Zürich (nicht auf dem Foto); Lukas Stucki, Mellingen; Claudia Suter, Zürich; Andreas Vonrufs, Oerlingen; 

Stefanie Wey, Othmarsingen; Reto Zollinger, Baar



35 

Norbert Grimm, seit August 2011 CEO der AFIAA Anlagestiftung, 

verfügt über langjährige Erfahrung im Schweizer und internationalen 

Immobiliengeschäft und hat profunde Kenntnisse des Schweizer 

Pensionskassenmarkts. In führenden Funktionen bei verschiedenen 

Immobilienunternehmen sowie bei institutionellen Anlegern, spezialisierte 

er sich auf die strategische Immobilienberatung und Immobilienentwicklung. 

Norbert Grimm verfügt über einen Abschluss (M.A.) in 

Betriebswirtschaftslehre der Universität St.Gallen. 

eine Transaktionserfahrung im Volumen 

zwischen zehn und zwölf Milliarden 

Franken. 

Zurück zur Schweiz: Findet die Avadis 

Anlagestiftung derzeit noch genügend 

Kaufobjekte? 

Reiss: Es ist schwierig, aber möglich. 

Auch wir bauen auf ein starkes Netzwerk 

und unterhalten Büros in Baden, 

Zürich und Lausanne. Zudem befassen 

wir uns auch mit Projektentwicklungen. 

Grimm: In der Tat: Dank der Kooperation 

mit der Avadis haben wir sogar 

schon erste Commitments für die 

AFIAA erhalten. 

Und bei den Mitarbeitern? 

Grimm: Auch dieses Echo war ausgesprochen 

erfreulich. Anfangs gab es 

vielleicht etwas Verunsicherung bei 

dem einen oder anderen Mitarbeiter, 

doch das hat sich schnell gelegt. Abgänge 

gab es nicht. Im Gegenteil: Die 

Mitarbeiter freuen sich: Denn die Zusammenarbeit 

mit der Avadis bedeutet 

vor allem eines: zusätzliche Wachstumschancen. 

Ich bin stolz, ein motiviertes, 

transaktionsorientiertes Team 

zu führen. Denn: Nicht zu kaufen, bedeutet 

Stillstand – und Stillstand kann 

gefährlich sein. 

Das Preisniveau für Liegenschaften in 

der Schweiz ist hoch, die Nachfrage 

nach Kaufobjekten ebenso. Nutzt die 

Avadis diese Marktchance, sich von 

Beständen zu trennen und das Kapital 

anderweitig anzulegen? 

Reiss: Alleine unsere Investoren bestimmen, 

ob sie sich von Immobilienanlagen 

trennen und in andere Anlageklassen 

investieren wollen. Sie sind für 

die Allokation der Pensionskasse zuständig. 

Wir stellen ihnen die Produkte 

zur Verfügung und sind primär damit 

beauftragt, das Immobilienportfolio 

gemäss den strategischen Vorgaben 

weiterzuentwickeln. Gleichzeitig sind 

wir in einem kontinuierlichen Prozess 

der Portfoliooptimierung; doch haben 

wir bisher nur Objekte veräussert, die 

nicht mehr unserer Strategie entsprochen 

haben. 

Ab dem 1. Oktober ist die AFIAA offiziell 

unter dem Dach der Avadis. Wie haben 

Ihre Investoren reagiert? 

Reiss: Die Resonanz war bisher sehr 

positiv. 

Avadis Anlagestiftung/AFIAA 

Mit der Avadis und der AFIAA bündeln zwei im Pensionskassenmarkt 

seit mehr als zehn Jahren etablierte Marken ab Oktober ihre Kräfte und 

ihr Know-how im Bereich Direktimmobilien. Die Avadis Anlagestiftung 

mit neun Milliarden Franken, davon 2,7 Milliarden in Schweizer Immobilien, 

ist die grösste unabhängige Anlagestiftung in der Schweiz. Die AFI- 

AA Anlagestiftung verwaltet 1,3 Milliarden Franken in direkten ausländischen 

Immobilien. Gemeinsam verfügen die Gesellschaften über ein 

Immobilienvolumen von vier Milliarden Franken und beschäftigen über 

120 Vorsorge- und Finanzspezialisten. 

Im Rahmen der Zusammenarbeit wechselt das 30-köpfige Team, das für 

die Geschäftsführung der AFIAA Anlagestiftung und die Bewirtschaftung 

des Immobilienportfolios verantwortlich zeichnet, per 1. Oktober 

zu Avadis. Die Mitarbeiter behalten ihre jeweilige Funktion in der 

Anlagestiftung bei. Die Produkte Immobilien Schweiz der Avadis und 

Immobilien Ausland der AFIAA werden weiterhin getrennt geführt. 

Die Avadis wie auch die AFIAA Anlagestiftung haben einen ähnlichen 

Hintergrund. Beide sind unabhängige Einkaufsgemeinschaften für 

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen, die keiner Bank oder Versicherung 

angehören. Wie die Gesellschaften mitteilen, sind die Produktpalette 

sowie auch die Kundenbasis der AFIAA und der Avadis Anlagestiftung 

komplementär. Auch nach dem Zusammenschluss wird die AFIAA 

als Marke für direkte Ausland simmobilien bis auf Weiteres bestehen 

bleiben. (bw)


36 


Deflationsängste überschatten 

Immobilienmärkte 

Anlagestrategie – Europas Wirtschaft ist in der Krise. Dennoch sind Liegenschaften 

hier begehrt wegen der langen Mietverträge. Investoren sehen darin Schutz vor einer 

globalen Konjunkturabkühlung. 

von Richard Haimann, Bilder: PD 

Mit dem massiven Wirtschaftswachstum der USA kann Europa nicht Schritt halten. 

Robuste Wirtschaftsdaten sehen anders 

aus: In der Schweiz stagnierte das 

Bruttoinlandsprodukt im zweiten Quartal 

ebenso wie in Frankreich. Deutschlands 

Wirtschaft schrumpfte sogar um 

0,2 Prozent, und Italien ist nach zwei 

Quartalen mit negativem Wachstum 

wieder in die Rezession gefallen. Der 

Grund dafür: Die von Berlin verordnete 

Austeritätspolitik in Griechenland, Irland, 

Spanien und Portugal lähmt durch 

ihren rigiden Sparzwang inzwischen 

auch die Wirtschaft im Kern Europas. 

Vor allem die geringen Exportzuwächse 

dämpften die eidgenössische Konjunktur, 

analysierte das Staatssekretariat 

für Wirtschaft (SECO). 

Investoren schätzen Europa 

Da scheint es paradox, dass Investoren 

sich dennoch mit Verve auf europäische 

Gewerbeliegenschaften stürzen 

und den fernöstlichen Tigerstaaten 

den Rücken kehren. Ob in China, Japan, 

Südkorea oder Singapur – an allen 

grossen Märkten Asiens ist das Transaktionsvolumen 

in der ersten Hälfte 

dieses Jahres gesunken. «Das grösste 

Minus verzeichnete Hongkong», sagt 

David Green-Morgan, Leiter globales 

Investmentresearch bei der internationalen 

Beratungsgesellschaft JLL. 

Wechselten in der chinesischen Sonderverwaltungszone 

im ersten Halbjahr 

2013 noch Gewerbeliegenschaften 

im Gesamtwert von 4,8 Milliarden 

US-Dollar den Besitzer, addierte sich 

das Handelsgeschehen von Januar bis 

Ende Juni dieses Jahres auf nur noch 

2,9 Milliarden US-Dollar, umgerechnet 

2,7 Milliarden Franken. «Ein Minus von 

39 Prozent», sagt Green-Morgan. 

Um rund 828 Millionen Franken oder 

20 Prozent schrumpfte das Anlagevolumen 

in Südkorea. Nach China strömten 

nur noch 7,45 Milliarden Franken 

– 15 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. 

In Singapur wurden nur 

noch Bürotürme, Logistikobjekte und 

Shoppingcenter im Gesamtwert von 

3,3 Milliarden Franken erworben, ein 

Rückgang von 14 Prozent. 

Hingegen wurden die Märkte in Europa 

und auf dem amerikanischen Kontinent 

mit einem wahren Sturzregen an Kapital 

überschüttet. «Nach Grossbritannien 

strömten 35,8 Milliarden Franken, 

34 Prozent mehr als in der ersten Hälfte 

des Vorjahres», sagt Green-Morgan. 

Deutschland verbuchte mit 18,7 Milliarden 

Franken einen Zuwachs von 

30 Prozent, Frankreich mit 14,4 Milliarden 

Franken sogar ein Plus von 

55 Prozent. Rekordhalter beim prozentualen 

Zuwachs in Europa sind die Niederlande, 

wo das Investmentvolumen 

im Jahresvergleich um 214 Prozent auf 

4,3 Milliarden Franken zulegte.



37 

«Das Umfeld für die Schweiz hat sich 

eindeutig verschlechtert.» 

Thomas Jordan, Schweizerische Nationalbank 

«Das Renditeniveau in einigen 

asiatischen Topstandorten hat Schweizer 

Niveau erreicht.» 

US-Wirtschaft legt massiv zu 

Andreas Trumpp, Colliers International 

Besonders massiv gefragt waren die 

US-Märkte. «Dort stieg das Investmentvolumen 

gegenüber dem Vorjahreszeitraum 

um 42 Prozent auf 

104 Milliarden Franken», sagt Green- 

Morgan. Spitzenreiter in Lateinamerika 

ist Fussball-WM-Ausrichter Brasilien 

mit einem Plus von 422 Prozent 

auf 3,8 Milliarden Franken, gefolgt von 

Mexiko, wo Investoren 5,24 Milliarden 

Franken in Gewerbeliegenschaften anlegten 

– 279 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. 

Dass Immobilieninvestoren auf die 

USA setzen, ist nicht verwunderlich: 

Dort wächst die Wirtschaft wieder 

kräftig. Im zweiten Quartal legte das 

Bruttoinlandsprodukt mit einer annualisierten 

Rate von stattlichen 4,2 Prozent 

zu. Mexikos Immobilienmärkte 

boomen, weil viele US-Unternehmen 

dort Niederlassungen eröffnen. Weshalb 

aber viele Marktakteure derzeit 

lieber nach Europa statt nach Asien 

gehen, erschliesst sich nicht auf den 

ersten Blick. Schliesslich wuchs die 

Konjunktur in Ländern wie Südkorea 

und Singapur von April bis Juni verhalten 

und in China mit 7,5 Prozent sogar 

kräftig. 

Allerdings waren die Fernostimmobilien 

in den vergangenen Jahren so gefragt, 

dass ihre Preise deutlich stärker 

als die Mieten gestiegen sind. Spiegelbildlich 

sind dadurch die aus den Mieterträgen 

erzielbaren Renditen immer 

weiter geschrumpft. «In Hongkong 

werfen Core-Büroobjekte nur noch 

Renditen von 2,9 Prozent ab, in der taiwanesischen 

Hauptstadt Taipei sind 

es sogar lediglich 2,6 Prozent», sagt 

Andreas Trumpp, Researcher bei Colliers 

International. «Das Renditeniveau 

in einigen asiatischen Topstandorten 

hat Schweizer Niveau erreicht» – mit 

dem Unterschied, dass die Währungen 

in Fernost nicht so hart sind wie der 

Franken. 

Für konservative Investoren, die ihre 

Fremdwährungserträge aus asiatischen 

Liegenschaften gegen Wechselkursschwankungen 

absichern, sind die 

asiatischen Märkte damit vollkommen 

unattraktiv. «Solange die Renditen in 

Fernost nach Hedgingkosten so niedrig 

bleiben wie im Augenblick, hat der 

Kontinent für uns nachrangige Bedeutung», 

sagt Norbert Grimm, CEO der 

AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen 

im Ausland, in Zürich. 

Investments in Staatsanleihen 

steigen 

Zwar sind auch an den Märkten in der 

Eurozone und in Nordamerika die Renditen 

mit dem Immobilieninvestmentboom 

der vergangenen Jahre gesunken. 

Aber sie sind noch immer deutlich 

höher als in Asien. In Deutschland, 

Grossbritannien und den USA können 

Investoren mit Core-Objekten in den 

Zentren der Metropolen noch immer 

Erträge von mehr als vier Prozent 

erzielen, in Frankreich von mehr als 

4,5 Prozent. 

Noch entscheidender ist für viele Investoren 

jedoch ein anderer Punkt: 

die Länge der Mietvertragslaufzeiten. 

Diesseits und jenseits des Atlan- 

Notenstein/Doric 

Neuer 

Immobilienfonds 

Die Notenstein Privatbank und die Doric 

Investment GmbH lancieren einen 

ersten gemeinsamen offenen Immobilien-Spezialfonds. 

Der Notenstein 

Sustainable Real Estate Europe richtet 

sich ausschliesslich an professionelle 

und semiprofessionelle Anleger nach 

deutschem Kapitalanlagegesetz beziehungsweise 

an qualifizierte Anleger 

gemäss schweizerischem Kollektivanlagengesetz 

(KAG). Vertriebsstart 

war am 29. September 2014. 

Wie die Notenstein Privatbank mitteilt, 

verfolgt der Fonds eine konservative 

Anlagestrategie. Nachhaltigkeit sei das 

Hauptkriterium bei der Immobilienauswahl: 

Anlageschwerpunkte sind 

Büro- und Einzelhandelsimmobilien 

mit stabilen Mieteinnahmen an attraktiven 

Standorten in wachstumsstarken 

europäischen Metropolen. «Zentrales 

Instrument zur Identifikation der Zielmetropolen, 

die man gemäss Bankangaben 

durchaus als Hidden Champions 

bezeichnen kann, ist ein neues, innovatives 

Standortrating, welches unsere 

Nachhaltigkeitsexperten speziell für 

diesen Fonds entwickelt haben», sagt 

Aris Prepoudis, Leiter Institutionelle 

Kunden der Notenstein Privatbank. 

Das Zielvolumen des Immobilienfonds 

beziffert er auf 500 Millionen Euro 

Eigenkapital; die angestrebte Ausschüttungsrendite 

aus Mieterträgen 

liege bei vier bis 4,5 Prozent pro Jahr. 

Der Notenstein Sustainable Real 

Estate Europe ist einer der ersten 

deutschen Immobilien-Spezial-AIF, der 

nach neuem Recht aufgelegt ist und 

somit hohen Transparenzanforderungen 

hinsichtlich seiner Gebührenstruktur 

unterliegt. Die Doric Investment 

GmbH ist als Kapitalverwaltungsgesellschaft 

für offene und geschlossene 

AIFs von der Bundesanstalt für 

Finanzdienstleistungsaufsicht zugelassen. 

Mit der Portfolioverwaltung der 

Immobilien ist die Quadoro Doric Real 

Estate GmbH beauftragt. Verwahrstelle 

ist die Caceis Bank Deutschland 

GmbH. (bw)


38 


tiks schliessen Nutzer für Büro- und 

Einzelhandelsflächen Verträge über 

sieben bis zehn Jahre ab. In Fernost 

hingegen beträgt die Vertragsdauer 

nur zwei bis drei Jahre. Das macht 

die asiatischen Märkte für Käufer in 

wirtschaftlichen Aufschwungphasen 

attraktiv, weil sie dann schneller Mieterhöhungen 

durchsetzen und ihre Erträge 

in kurzer Zeit stärker steigern 

können. 

«Eindeutig verschlechtertes 

Umfeld» 

«In den USA stieg das Investment volumen 

im ersten Halbjahr 2014 gegenüber 

dem Vorjahreszeitraum um 42 Prozent 

auf 104 Milliarden Franken.» 

David Green-Morgan, JLL 

Doch derzeit rechnen die meisten 

Akteure an den internationalen Kapitalmärkten 

nicht mit einem glo balen 

Konjunkturaufschwung. Das zeigen die 

milliardenschweren Investments in 

Staatsanleihen. Insgesamt 5.337,3 Milliarden 

Franken haben Investoren nach 

Berechnungen der Ratingagentur Fitch 

weltweit in staatliche Schuldverschreibungen 

angelegt – ein neuer Rekord. 

Besonders gefragt sind dabei zehnjährige 

Bonds, deren Renditen dadurch 

auf historische Tiefststände gefallen 

sind. Zehnjährige Eidgenossen warfen 

im September nur noch 0,41 Prozent 

ab, deutsche Bundesanleihen gleicher 

Laufzeit rentierten unter 0,9 Prozent, 

französische Papiere bei 1,23 Prozent. 

«Der Treiber hinter dieser Entwicklung 

ist die fortlaufende Diskussion um eine 

langanhaltende Wirtschaftsschwäche», 

sagt Alessandro Bee, Ökonom der Privatbank 

J. Safra Sarasin in Basel. 

Was die Investoren kommen sehen, 

ist eine Phase der Deflation – eine 

fortdauernden Spirale aus fallenden 

Preisen, die die Wirtschaft für Jahre 

lähmen würde. Dem Schreckensszenario 

zufolge wird der zuletzt von der 

Ukraine-Krise forcierte Konjunktureinbruch 

in Europa auch die asiatischen 

Exportstaaten und ihre Immobilienmärkte 

schwer treffen. An den 

Finanzmärkten akzeptieren Investo- 

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39 

Investitionsklimaindex 

Rendite gefragt 

ren deshalb Minirenditen bei langlaufenden 

Staatspapieren, weil sie mit 

herben Einbrüchen bei den Aktienkotierungen 

rechnen. An den Immobilienmärkten 

suchen Käufer Objekte, die 

über mindestens zehn Jahre hinweg 

solvente Mieterträge generieren – in 

der Hoffnung, dass bis dahin die Krise 

wieder überwunden ist. 

Das könnte auch für weitere Kapitalzuflüsse 

am Schweizer Markt für Gewer- 

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«Assekuranzen in Fernost 

dürften bis 2018 davon rund 

69 Milliarden Franken in europäische 

und amerikanische 

Liegenschaften investieren.» 

Immobilien. 

Investment. 

Finanzierung. 

Entwicklung. 

Architektur. 

Events. 

okus. 

www.facebook.com/immobilienbusiness 

Nick Axford, CBRE 

beliegenschaften sorgen. Bereits in 

den vergangenen Wochen haben Investoren 

so massiv Euro gegen die Fluchtwährung 

Franken getauscht, dass der 

Wechselkurs wieder nahe an die von 

der Nationalbank vehement verteidigte 

Schwelle von 1,20 Franken zum Euro 

gesunken ist. Das verteuert eidgenössische 

Produkte in der Eurozone und 

dämpft die hiesige Wirtschaft. «Das 

Umfeld für die Schweiz hat sich eindeutig 

verschlechtert», sagt Notenbank- 

Chef Thomas Jordan. 

Forciert wird der Run auf europäische 

Immobilien noch durch die Regierungen 

in Peking, Seoul und Taipei. 

In der Vergangenheit hatten sie ihren 

Versicherungen und Pensionskassen 

untersagt, in fremde Liegenschaftsmärkte 

zu investieren, um das Kapital 

in den eigenen Ländern zu halten. 

Doch seit dem vergangenen Jahr sind 

Assekuranzen und Altersvorsorger in 

den drei Ländern angehalten, die ihnen 

anvertrauten Vermögenswerte 

rund um den Globus zu streuen, um 

nicht länger von den heimischen Märkten 

abhängig zu sein. Das könnte bald 

für einen Milliardenregen in Europa 

sorgen. «Insgesamt verfügen Assekuranzen 

in Fernost über Vermögenswerte 

von 6,169 Milliarden Franken», 

sagt Nick Axford, Chefresearcher der 

Beratungsgesellschaft CBRE. «Um 

ihre Auslandsimmobilienquoten zu 

erfüllen, dürften chinesische, südkoreanische 

und taiwanesische Versicherungen 

bis 2018 davon rund 69 Milliarden 

Franken in europäische und 

amerikanische Liegenschaften investieren.» 

Sechs Jahre nach dem Beginn der 

Finanzkrise sendet die Weltwirtschaft 

wieder deutliche Signale der Erholung. 

In diesem Umfeld vollzieht sich bei den 

europäischen Immobilieninvestoren ein 

dynamischer Wechsel in den Anlagestrategien: 

Sie wagen wieder Engagements 

auch ausserhalb der grossen 

europäischen Metropolen, schliessen 

die Märkte in den südlichen Peripherieländern 

nicht mehr von vornherein aus 

und machen wieder mehr grossvolumige 

Deals. Wie der aktuelle Investitionsklimaindex 

von Union Investment zeigt, 

beginnen zugleich immer mehr europäische 

Immobilieninvestoren aufgrund des 

hohen Preisniveaus und der verbesserten 

Marktperspektiven ihre Core-Plus- 

Strategien umzusetzen. Viele Investoren 

sind bereit, wieder mehr Risiken auf sich 

zu nehmen. Rendite ist nach Jahren der 

Sicherheitsorientierung heute wieder für 

knapp 60 Prozent der befragten Investoren 

das zentrale Anlagemotiv. 

Insbesondere zeigen die in Deutschland, 

Frankreich und Grossbritannien 

befragten Profianleger eine wachsende 

Bereitschaft, bei Objektkäufen kürzere 

Mietvertragslaufzeiten zu akzeptieren, 

sich an Projektentwicklungen zu 

beteiligen und bei Projektkäufen höhere 

Abstriche bei der Vorvermietung hinzunehmen. 

Auch hat die hohe Nachfrage 

nach dem knappen Gut «Immobilie» 

dazu geführt, dass sich Bestandshalter 

neue Verkaufsstrategien zurechtlegen. 

Marktchancen ausnutzen, um Portfolios 

zu bereinigen. Grossobjekte loszuschlagen 

oder Gewinne mitzunehmen, ist für 

viele Investoren (68%) das Gebot der 

nächsten zwölf Monate. Für die Studie 

wurden 167 Immobilieninvestoren durch 

das Marktforschungsinstitut Ipsos be - 

fragt. Der Optimismus auf den europäischen 

Investmentmärkten spiegelt sich 

auch in den Erwartungen der Investoren 

an die eigene wirtschaftliche Entwicklung 

wider. So schätzen 65 Prozent der 

Investoren ihre wirtschaft liche Lage 

besser ein als im Vorjahr; für die nächsten 

zwölf Monate rechnet eine ebenso 

klare Mehrheit mit einem deutlichen Aufwärtstrend 

für das eigene Geschäft. (bw)

Titel-Thema 

40 


20 Jahre am Puls der 

Immobilienwirtschaft 

Immobilienfachpresse – 1994, Gründungsjahr des «IMMOBILIEN Business», ging als 

Jahr der Wende in die Geschichte ein. Die Schweizer Immobilienbranche erholte sich 

von der Krise, es gab neue Branchenstandards. Der Markt wurde transparenter – 

nicht zuletzt durch das IB. 

Von Jürg Zulliger 

«IMMOBILIEN Business» begleitet die Schweizer Immobilienbranche seit 20 Jahren. 

Das Projekt einer neuen Zeitschrift «für 

und über den Immobilienmarkt», wie 

es in der ersten Ausgabe 1994 heisst, 

war ein grosses Wagnis. Herausgeber 

und Initianten waren damals Rolf 

E. Jeker und Bruno Schiegg. Das konjunkturelle 

Umfeld war schwach, die 

Konsumentenstimmung im Keller, die 

Baumärkte litten unter Überkapazitäten, 

und die Banken führten Zwangsversteigerungen 

durch, um wenigstens 

einen Teil ihrer enormen Verluste im 

Hypothekargeschäft decken zu können. 

Das ehrgeizige Projekt fand dennoch 

von Anfang an gute Resonanz. In der 

Branche und der Öffentlichkeit reifte 

die Erkenntnis, dass man sich sehr viel 

gründlicher und professioneller mit den 

Mechanismen des Immobilienmarktes 

auseinandersetzen musste. In mancher 

Hinsicht brach eine neue Zeit an: 

Während früher Investoren ohne grosse 

Sachkenntnisse und ohne Prüfung 

wirtschaftlicher Machbarkeit Projekte 

in Millionenhöhe stemmten und von den 

Kreditabteilungen der Banken gar noch 

grosszügig Support erhielten, bahnten 

sich neue, professionellere Investmentansätze 

den Weg. 

Aufschwung prognostiziert 

Bereits in der November-Ausgabe 1994 

wagte die IB-Redaktion den mutigen 

Titel: «Der Aufschwung kommt». Der 

Restrukturierung könnten Anzeichen 

einer konjunkturellen Erholung folgen, 

hiess es damals. Viele Marktbeobachter 

glaubten daran, dass sich vor allem der 

Wohnungsmarkt bald erholen könnte, 

und sahen richtig voraus, dass die 1995 

eingeführte Wohneigentumsförderung 

mit BVG-Geldern zu mehr als einem 

«Flämmchen» Optimismus berechtigen 

sollte. Chefredaktor Daester bekräftigte 

in seinem Editorial damals deutsch und 

deutlich, dass der Aufschwung kommen 

würde – vorausgesetzt, die Haushalte 

fassten wieder Mut, anstatt um ihren 

Job zu fürchten. Er sah auch in Unternehmen 

wieder mehr Zuversicht gedeihen, 

die Investitionen auslösen würden. 

Und falls auch noch die Realzinsen auf 

ein erträgliches Mass sinken sollten, 

werde «der Ball wieder rollen». 

IB positionierte sich als Fachzeitschrift, 

verstand sich auch als Plattform für 

wirtschaftlich-politische Zusammenhänge 

der Immobilienbranche. Mit 

eigenen Recherchen, aber auch mit 

Grafiken, Tabellen oder Cartoons bzw. 

Karikaturen leistete die Redaktion einen 

Beitrag zu mehr Transparenz, inhaltlichen 

Debatten und gegenseitigem Austausch 

in der Branche. Auffallend für 

diese Jahre war die Öffnung für brisante 

politische Themen. So scheuten sich die 

Verantwortlichen nicht, aktuelle Fragen 

von Raumplanung, Stadtentwicklung 

oder das notorisch kontroverse Mietrecht 

aufzugreifen. Persönlichkeiten der 

Politik wie die Bundesräte Arnold Koller


Titel-Thema 

41 

«Ein Immobilienbewerter 

verfügt heute über aktuelle 

Standort- und Marktdaten 

sowie Marktdiskontsätze.» 

Donato Scognamiglio, IAZI 

«Der Substanz- wurde vom Ertragswert 

abgelöst und man hörte erstmals 

von der DCF-Methode, die aber erst 

später eingeführt wurde.» 

Riccardo Boscardin, UBS 

oder Jean-Pascal Delamuraz oder die 

Zürcher Stadträtin Ursula Koch kamen 

auf die Titelseite, nicht als fotografierte 

Grössen der Politszene, sondern von einem 

Zeichner gekonnt in Szene gesetzt. 

Hoher Besuch 

Auf welch beachtliche Resonanz IB damals 

stiess, zeigt in wirtschaftlicher 

Hinsicht der sehr erfolgreiche Anzeigenverkauf 

von Beginn weg. Andererseits 

liest sich das erste grosse Round-Table- 

Gespräch in den Zürcher Redaktionsräumen 

wie ein «Who is Who» der wichtigsten 

Akteure: Illustre Gäste von Rolf 

Jeker und Heinz Daester waren Vertreter 

grosser Investoren und Firmen wie 

Karl Steiner AG, Patria Versicherungen 

und der Chef einer grossen Pensionskasse 

(Schweiz. Elektrizitätswerke 

PKE). Weiter nahmen keine Geringeren 

als der damalige SVIT-Präsident, Toni 

Bächler, sowie der Präsident des Zürcher 

Hauseigentümerverbandes, Peter 

Duft, teil. «Aus Fehlern lernen», so der 

Titel der ausführlichen Geschichte im 

Blatt, die sich über mehrere Seiten erstreckte. 

Was heute als selbstverständlich 

verstanden wird, wurde damals in 

dem grossen Interview erstmals deutlich 

ausgesprochen und gefordert: Neue 

Projekte dürfen erst dann angeschoben 

werden, wenn die Wirtschaftlichkeit und 

vor allem die Nachfrage auf den Mietmärkten 

vorgängig geprüft werden und 

belegt werden können. Toni Bächler ermahnte 

zu «marktgängigen» Angeboten 

und forderte eine «kreative Reaktion» 

auf die Probleme des Immobilienmarktes. 

Die Zeichen der Zeit erkannte in dem 

Interview Karl Dudler, damals Vizedirektor 

bei Oerlikon Bührle Immobilien: «In 

jeder Krise steckt die Chance des Neubeginns 

oder des Neuen überhaupt.» 

Der Architekt Martin Hofer, schon damals 

Mitarbeiter und später Partner 

beim renommierten Beratungsunternehmen 

Wüest & Partner (W & P), 

witterte ebenfalls Morgenluft: «Es 

gab erste Anzeichen dafür, dass der 

Baumarkt vom darniederliegenden 

Geschäftsflächenmarkt auf den Wohnungsmarkt 

ausweichen wollte.» Zögerlich 

richtete sich das Augenmerk 

auf den Bereich Bausanierung, dann 

aber auch auf den Eigenheimmarkt, 

der sich später als eigentlicher Renner 

entpuppen sollte. Ähnlich wie «IMMO- 

BILIEN Business» schrieben W & P 

damals, dass «1994 das Jahr der Konsolidierung» 

werden könnte. 

Quer durch die Szene von Bau- und Immobilienwirtschaft, 

Banken, Finanzexperten 

und Ausbildungsstätten reifte 

die Einsicht, dass ein professionellerer 

Umgang und neue Methoden der Beurteilung 

und Bewertung von Liegenschaften 

nottaten. Je nach Region und 

Nutzung war von Preiseinbrüchen in 

der Grössenordnung von 20 bis 40 Prozent 

die Rede, je nach Schätzung sollen 

die Banken in ihren Hypothekenportfolios 

Verluste von bis zu 60 oder 70 Milliarden 

Franken erlitten haben. Die 

Wiederholung eines solch zerstörerischen 

Immobiliensturms galt es um 

jeden Preis zu vermeiden. So berichtete 

IB denn auch laufend über wichtige 

Marktindikatoren, Preise und Kennzahlen, 

öffnete sich in der Berichterstattung 

aber auch neuen Methoden 

und neuen Ansätzen aus Finanztheorie 

und Volkswirtschaft. 

Wandel der 

Immobilien-Bewertung 

Besonders wichtig war die Veränderung 

des «Schätzungswesens». Rückblickend 

betrachtet, mangelte es der 

Periode vor 1994 an modernen und unabhängigen 

Methoden, um die an sich 

einfache Frage zu beantworten: Was ist 

der faire Wert einer Immobilie, und aufgrund 

welcher Eigenschaften bemisst 

sich dieser Wert? Eine Zeit lang wurden 

traditionelle Substanzwertansätze, oft 

von Architekten praktiziert und verfeinert, 

kaum hinterfragt. Die Transparenz, 

was Preise, Transaktionen oder 

Marktkapitalisierungssätze betraf, liess 

insgesamt gewaltig zu wünschen übrig. 

So ist es kaum ein Zufall, dass ausgerechnet 

im gleichen Jahr (1994) das Informations- 

und Ausbildungszentrum 

für Immobilien (IAZI) gegründet worden 

ist. Donato Scognamiglio, der eine Dissertation 

über hedonische Bewertungen 

von Immobilien verfasst hatte, war 

massgeblich am Aufbau und der Verankerung 

des IAZI in der Branche beteiligt. 

Für Scognamiglio war es folgerichtig, 

dass die vom IAZI entwickelte Methode 

zur Berechnung von «fairen» Marktpreisen 

bei allen Marktteilnehmern 

auf offene Ohren stiess. Nach seiner 

Einschätzung hat sich die Transparenz 

seither entscheidend verbessert. Dank 

des Swiss Property Benchmarks stehen 

den Schweizer Immobilieneigentümern 

rückwirkend seit 1994 sehr präzise und 

umfassende Zahlen zu Renditen, Kosten

Titel-Thema 

42 


«Der Wendepunkt im Immobilienmarkt 

war die Einführung der meisten börsenkotierten 

Gesellschaften anfangs 2000.» 

Luciano Gabriel, CEO PSP 

«1994 hatten die Preise, je nach Region und 

Nutzung, um 20 bis 40 Prozent nachgegeben, 

eine Erholung war noch nicht in Sicht.» 

Martin Hofer, Wüest & Partner 

und Mieten zur Verfügung. «Ein Immobilienbewerter 

verfügt heute über aktuelle 

Standort- und Marktdaten sowie 

Marktdiskontsätze», sagt Scognamiglio. 

IB war über all die Jahre auch ein Spiegel 

der Trends bei den indirekten Immobilienanlagen, 

die ebenfalls von einem 

einschneidenden Wandel betroffen waren. 

1994 konnten die Schweizer Immobilienfonds 

erstmals wieder Emissionen 

durchführen. «Dank der gesenkten Zinsen 

am Geld- und Kapitalmarkt nahm 

das Interesse an Immobilien und an 

Immobilienanlagen wieder zu», erinnert 

sich Riccardo Boscardin, damals 

Leiter der Immobilienfondsleitung Himac 

AG, einer Tochtergesellschaft des 

Schweizerischen Bankvereins. Boscardin 

wurde später Leiter der UBS- 

Immobilienfonds und Head Global Real 

Estate (Switzerland) bei der Grossbank. 

Die jährlichen Fonds-Ausschüttungen 

bewegten sich damals dem Zinsumfeld 

entsprechend in einer Grössenordnung 

von sechs bis sieben Prozent. In dieser 

Phase haben sich auch die Fonds professionalisiert, 

etwa in Sachen Bewertung, 

Research und Einführung eines 

eigentlichen Portfoliomanagements. 

Das neue Anlagefondsgesetz von 1995 

verbesserte den Anlegerschutz. 

Die ersten Immobilien-AGs 

«Die Professionalisierung des Immobilienmarktes 

war eins zu eins eine 

Folge der Krise von 1992–1996», so das 

Fazit von Martin Hofer von Wüest & 

Partner. Als herausragende Änderungen 

betrachtet er vor allem die erwähnten 

Neuerungen im Schätzungsbereich 

und die Forderung nach Unabhängigkeit 

der Schätzungsexperten. Doch laut Hofer 

haben sich auch andere Disziplinen 

wie etwa die Projektentwicklung seither 

stark verändert. «Die Projektentwicklung, 

die es natürlich schon vorher 

gab, wurde auf eine völlig neue Basis 

gestellt», sagt Hofer. Objektivität, Datenunterstützung, 

Qualität, Wirtschaftlichkeit 

etc. traten gemäss Hofer an die 

Stelle von «Hemdsärmligkeit, Individualempirie 

und Werweissen». 

Um das Jahr 2000 schlugen sich weitere 

wichtige Veränderungen im Immobilienmarkt 

in der IB-Berichterstattung 

nieder. Die Tatsache, dass grosse 

Konzerne ihre Bilanzen verkürzen und 

sich von ihren «langweiligen» Immobilien 

trennen wollten, schuf den idealen 

Rahmen, um Portfolios neu zusammenzustellen 

und sich damit als börsenkotierte 

Immobiliengesellschaft 

an einen neuen Kreis von Anlegern zu 

richten. In dieser Zeit entstanden die 

heute grossen und etablierten Gesellschaften 

wie Swiss Prime Site, PSP 

Swiss Property und Allreal. 

«Mit dem Aufkommen von börsenkotierten 

Immobiliengesellschaften 

ist der Markt professioneller geworden», 

erklärt Luciano Gabriel, CEO 

von PSP. Die Transparenz- und Corporate-Governance-Anforderungen, 

die 

Anwendung von internationalen Rechnungslegungsstandards 

mit regelmässigen 

Neubewertungen (IFRS) und 

die laufende kritische Betrachtung 

durch kompetente institutionelle Investoren 

haben wesentlich zu transparenteren 

und faireren Transaktionsverfahren 

beigetragen. 

Ab 2003 stellte «IMMOBILIEN Business» 

auf das Magazinformat um und 

vollzog in Sachen Layout, Themenstrecken 

und Rubriken einen Wandel. In der 

Folge entspannen sich grundsätzliche 

Debatten, inwiefern der bebilderten 

Berichterstattung über schöne Objekte, 

Projekte, Architektur, Wohnen und Hotels 

mehr Raum gewährt werden sollte. 

Später rückte die Redaktion nebst den 

bewährten Fachthemen über Immobilien 

und dem ausführlichen Finanzteil 

auch ausführliche Präsentationen von 

Luxusvillen, Golfplätzen und Fünf-Sterne-Hotels 

ins Magazin. Um 2008 folgte 

ein weiterer Relaunch mit neuer Gestaltung 

und angepasstem Konzept. IB kam 

wieder vermehrt auf seine Kernkompetenzen 

zurück, konzentrierte sich stärker 

auf die Immobilienmärkte, Player 

und Investmentthemen. IB vermochte 

sich jedenfalls über all die Jahre als viel 

gelesenes Medium auf dem Markt zu 

behaupten und konnte im Jahr 2008 den 

Q-Award entgegennehmen, eine vom 

Verband Schweizer Presse jährlich an 

hervorragende Fachpressetitel verliehene 

Auszeichnung. – Während andere 

in den 1990er-Jahren gross gewordene 

Medienprodukte wie «Facts» oder 

«Cash» als Printtitel verschwunden 

sind, erfreut sich IB bis heute alter Frische 

und gemäss neuen Befragungen 

einer immer stärker wachsenden Resonanz 

in breiten Fachkreisen der gesamten 

Immobilienbranche. Und weil das 

Bedürfnis nach unabhängiger, kompetenter 

Information in diesem Segment 

bis heute ungebrochen ist, wird die Zeitschrift 

noch manchen Immobiliensturm 

standhaft überstehen.


Titel-Thema 

43 

Heinz Ernst Daester 

Karl Wild 

Philipp Dreyer 

Der erste 

Chefredaktor 

1994–2006 

Das publizistische Konzept als Fachmagazin 

hat der Journalist und HWV- 

Absolvent Heinz Daester entwickelt. 

«Nach der Krise der 90er-Jahre lagen 

die Bau- und Immobilienmärkte in 

Trümmern», erinnert sich Daester. Ihm 

lag zunächst daran, über all die neuen 

Methoden zu berichten, die die Märkte 

künftig transparenter machen würden. 

Ihm war klar, dass sich die Immobilienbranche 

wieder erholen wird, sich aber 

für die neuen Theorien in der Finanzund 

Wirtschaftswelt wird öffnen müssen. 

Daester interviewte Topshots wie 

den US-Investor Rodmann Rockefeller 

oder den Remax-Gründer Dave Liniger. 

Unter Daester erfolgte 2003 der Relaunch 

im neuen Magazinformat und 

mit neuen Rubriken. In dieser Zeit war 

er nebst seiner Position als Chefredaktor 

auch Verlagsleiter und Teilhaber der 

Zeitschrift. 

Frischer Wind 

von der «Bilanz» 

2006–2007 

«Das war eine turbulente, aber auch 

sehr lehrreiche Zeit», erinnert sich 

der bekannte Wirtschaftsjournalist 

Karl Wild. Er kam als Nachfolger von 

Heinz Daester in die Chefredaktion 

und sollte nach Meinungsdifferenzen 

zwischen Verlag und Herausgebern 

wieder Ruhe in den Betrieb bringen. 

Wild wendete dabei routiniert Re - 

zepte an, die er bei der «Bilanz» und 

anderen Medien gelernt hatte: Hinter 

jedem Unternehmen stehen Köpfe, 

und erste Aufgabe der Journalisten 

ist es, diese Geschichten zu erzählen 

und die Beweggründe der Macher und 

Player transparent zu machen. Das 

Magazin wurde farbiger, rückte mehr 

prominente Köpfe der Branche in den 

Fokus, pflegte aber den fachlichen und 

den Finanzteil in bewährter Manier 

weiter. 

Alle Aspekte rund 

um Immobilie 

2007-2008 

Philipp Dreyer war bereits zuvor Autor 

und Redaktor beim «IMMOBILIEN 

Business» gewesen und verfügte über 

reichlich Erfahrung im Journalismus. 

«Mir lag daran, Immobilien nicht rein 

als Investment zu zeigen, sondern 

alle Aspekte rundherum auch zu 

beleuchten», so sein Credo. Er pflegte 

die Rubrik Hotel World besonders 

und baute die Berichterstattung über 

Architektur und aktuelle Bauten aus. 

Als eines seiner Highlights bezeichnet 

er ein Interview mit dem Investor 

Samih Sawiris. Gegenüber Dreyer 

plauderte der Investor des grossen 

Resorts in Andermatt quasi aus dem 

«Nähkästchen» – über den Einstandspreis 

beim Land oder seine Absichten 

zur Problematik der «kalten Betten». 

Das Sawiris-Interview wurde danach 

in vielen anderen Schweizer Medien 

zitiert. 

Eine aufregende Geschichte 1994–2014 

Die turbulente, um nicht zu sagen aufregende Geschichte von «IMMOBILIEN Business» widerspiegelt die 

Suche der Schweizer Immobilienwirtschaft nach ihrem eigenen Profil, ihrer eigenen Daseinsberechtigung. 

Immer wieder am Abgrund des nicht mehr Vertretbaren, des Kitschigen oder Käuflichen war uns 

aber allen immer klar: Wir haben nur diese eine vereinsunabhängige Branchenzeitschrift – entweder Andreas Loepfe, 

diese oder keine. So blieben wir treu, nicht zuletzt weil man von Unternehmer zu Unternehmer sprach, Managing Director 

weil wir das bestimmte Gefühl hatten und haben, dass die Immobilienwirtschaft mehr ist als ein paar CUREM 

verirrte «Visionäre» im Goldrausch. Die Geschichte ist aber noch nicht zu Ende – noch immer verdienen 

Makler, die an der Grenze des Legalen operieren, mehr als Berater und Berater mehr als die meisten Unternehmer. Immer 

noch verstehen die Stiftungsräte von Pensionskassen, Investment-Controller, Ökonomen von SNB und FINMA kaum etwas 

von Immobilien. Vielleicht weil sie immer noch nicht «IMMOBILIEN Business» lesen?

Titel-Thema 

44 


Rolf Breiner 

Remi Buchschacher 

Birgitt Wüst 

Die Menschen dahinter 

zeigen 

2008–2012 

Der Westfale Rolf Breiner lebt bereits 

seit 1971 in der Schweiz. Er war seit 

2005 Redaktor, danach mehrere Jahre 

Chefredaktor beim «IMMOBLIEN Business». 

Sein Credo lautet: «Hinter jeder 

Immobilie steht ein Mensch.» Breiner 

baute nebst dem Fachteil Reportagen 

und Interviews aus, die Nähe zu den 

Machern und Playern der Branche 

herstellten. Besonders farbig in Erinnerung 

blieben zum Beispiel seine Interviews 

mit dem Stararchitekten Daniel 

Libeskind, mit Abt Martin Werlen 

von Einsiedeln oder Graf und Gräfin 

Bernadotte von der Insel Mainau am 

Bodensee (Titelstory 2012). Unter Rolf 

Breiner wurde konsequenterweise die 

grosse Rubrik «Player» eingeführt, 

er engagierte sich aber auch sehr für 

Spezialprojekte, etwa die Messebeilagen 

für Eigenheim- und Baumessen in 

St. Gallen und Zürich. 

Gründer der 

Immobilien gespräche 

Redaktor 1997–2004 

Remi Buchschacher kam bereits 

1997 als Redaktor zum «IMMOBLIEN 

Business» und brachte sein breites 

Wissen über Politik, Wirtschaft und im 

Besonderen zu Immobilien ein. Er war 

u.a. akkreditierter Bundeshausjournalist, 

stand in Kontakt zu politischen 

Grössen, die sich Immobilienfragen 

widmeten. Besondere Verdienste 

erwarb er sich mit der Gründung der 

Immobiliengespräche im Jahr 2006. 

Damit schuf er eine einmalige Plattform, 

um Debatten wichtiger Player 

und Meinungsführer zu eröffnen und 

für das Publikum öffentlich zu machen. 

«Highlights waren für mich die 

vollen Säle im Restaurant Au Premier 

im Bahnhof Zürich von 2006 bis 2008», 

erinnert er sich. 2009 erfolgte die 

Fusion mit «IMMOBLIEN Business» 

und 2012 die Übernahme der Gespräche 

durch die galledia. 

Chefredaktorin 

ab 2013 

Seit mehr als 20 Jahren fokussiert 

sich die Wirtschaftsjournalistin auf 

die internationalen Immobilieninvestmentmärkte. 

«Tene rem, verba 

sequentur», teilt Birgitt Wüst einen 

Grundsatz der Rhetorik. Übertragen in 

etwa: Versteh den Sachverhalt, dann 

kannst du auch darüber schreiben. 

Angesichts immer komplexer werdender 

Verflechtungen der Finanz- und 

Immobilienmärkte hielt es Wüst für 

naheliegend, sich Anfang des letzten 

Jahrzehnts zur Sachverständigen 

für Immobilienbewertung fortzubilden. 

Weiterer Vorteil des «zweiten 

Standbeins»: Unabhängigkeit – aus 

ihrer Sicht neben dem Verständnis 

für die Materie, Stilsicherheit sowie 

sorgfältiger und unvoreingenommener 

Recherche keine unwesentliche 

Voraussetzung für guten (Fach-) 

Journalismus. 

Titelblatt Mai/ 

Juni 1995 mit 

Bundesrat 

Arnold Koller 

Titelbild von 

März 2003, 

erste Ausgabe 

im 

Magaz informat 

November 

2013

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Einkäufe 

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Leuchten und Taster im Haus über die bestehenden 

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Systems sind die intelligenten Mikrocomputer 

im Lüsterklemmenformat, die Schalter, Dimmer, 

Strommesser, Rechner, Datenspeicher und Netzwerkadapter 

zugleich sind. Was Sie davon haben? Mehr 

Komfort, zum Beispiel durch die Programmierung 

von individuellen Lichtstimmungen, geringere 

Energiekosten, höhere Sicherheit oder das gute 

Gefühl, den Wert der eigenen Immobilie ganz einfach 

zu steigern – ob Bestands- oder Neubau. Steuern 

kann man das Smart Home-System übrigens einfach 

über die Lichtschalter oder bequem via PC, Tablet 

oder Smartphone, durch Sprache oder völlig automatisiert. 

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weder Wände aufgestemmt noch neue Leitungen 

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Sie dann nur noch Ihre Einkäufe selbst tätigen. 

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Im Profil 

46 


«Ein gewisses Mass an 

Glamour tut gut» 

Rückblick – Riccardo Boscardin zählt seit Jahrzehnten zu den wichtigsten 

«Playern» des Schweizer Immobilienmarkts – und auch zu den «farbigsten». 

Ende Dezember tritt der «Ausnahmemanager» in den Ruhestand. 

Von Birgitt Wüst. Bilder: PD


Im Profil 

47 

«Mein Ziel war es immer, 

Ästhetik, Nachhaltigkeit und Rendite 

auf einen Nenner zu bringen.» 

Riccardo Boscardin 

Ein gut gelaunter Manager, der singend 

durch die Flure seiner Bank schreitet, 

ist ein eher seltener Anblick. Nicht so 

in Basel, genauer gesagt im Brunngässlein 

12, am Hauptsitz von UBS 

Global Real Estate Switzerland. Die 

Rede ist von Riccardo («Riki») Boscardin, 

dem langjährigen Leiter der 

Immobilienfondssparte der Schweizer 

Grossbank. Boscardin hat in diesem 

Frühjahr die Führung der UBS Global 

Real Estate seinem Nachfolger Daniel 

Brüllmann übergeben; ab Januar 2015 

wird er aber der UBS als Senior Adviser 

in ausgewählten Komitees und Gre - 

mien weiterhin zur Verfügung stehen, 

Zeit also für eine Bestandsaufnahme. 

Eine Vorzeigekarriere 

Die Karriere von Riccardo Boscardin ist 

bemerkenswert. Der gebürtige Basler 

zählt zu bedeutendsten Real-Estate- 

Managern der Schweiz; die Bilanz seiner 

fast auf den Tag genau 30-jährigen 

Amtszeit kann sich sehen lassen. 

Während Boscardins Ägide entwickelte 

sich die Schweiz zum international gefragten, 

«reifen» Immobilienmarkt und 

die kotierte Immobilienfondssparte der 

UBS zum Schweizer Marktführer. 2002, 

bei seinem Wiedereintritt in die fusionierte 

UBS, zählten circa 500 Immobilien 

im Gesamtwert von circa 6,5 Milliarden 

Franken zum Portfolio der 

UBS-Immobilienfonds und -Anlagestiftungen; 

zum 1. April konnte Boscardin 

stolz die Verantwortung für 

circa 14,5 Milliarden «Assets under 

Management» an Daniel Brüllmann 

übergeben. 

Zweifelsohne ein sehr beeindruckender 

Leistungsausweis und umso bemerkenswerter, 

als es sich bei Boscardins 

beruflicher Laufbahn nicht um 

die Karriere eines «knallharten Managers» 

handelt. Fragt man ihn nach den 

entscheidenden Weichen seines beruflichen 

Erfolgs, sagt er bescheiden: 

«Zum institutionellen Immobiliengeschäft 

kam ich eher durch einen Zufall. 

Ich hatte die Chance, beim Bankverein 

ab 1984 in der Immobilienfondsleitung 

rasch Karriere zu machen – und von 

dort an das Glück, immer zum richtigen 

Zeitpunkt dort zu sein, wo Chefs 

mich gefördert haben.» 

Doch steht zu vermuten, dass der promovierte 

Jurist Qualitäten hatte, die 

seine Förderer überzeugt und ihm zum 

«Glück» verholfen haben. Zu nennen 

wäre etwa ein «gewisses Faible für 

Architektur», welches Boscardin 

selbst einräumt und welches das für 

eine Leitungsposition im institutionellen 

Immobiliengeschäft notwendige 

Gespür für Chancen und Risiken hervorragend 

ergänzt. Ferner Durchsetzungsvermögen 

und Entschlusskraft 

– sprich: keine Angst, auch unbequeme 

Entscheidungen zu treffen, wenn es erforderlich 

wird. Darüber hinaus zeichnet 

Boscardin eine gewisse Leidenschaft 

für seinen Beruf aus; er handelt 

nach Grundsätzen, die geeignet sind, 

die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, in 

rentable Immobilien oder Projektentwicklungen 

zu investieren. «Mein Ziel 

war es immer, Ästhetik, Nachhaltigkeit 

und Rendite auf einen Nenner zu bringen», 

sagt Boscardin. Dieses Motto 

scheint sich, unter dem Strich betrachtet, 

für die Anleger bisher ausgezahlt 

zu haben. 

Hinzu kommen Qualitäten, die sowohl 

die Mitarbeiterführung wie den Aufbau 

von geschäfts- und umsatzfördernden 

Netzwerken günstig beeinflusst haben 

dürften. 

«Es ging immer menschlich zu» 

Boscardins Esprit, sein Savoir-vivre, 

seine heitere Grundstimmung und sein 

Sinn für Humor sind in der Schweizer 

Immobilienszene Legende. Ebenso sein 

unkonventioneller Führungsstil und die 

Bereitschaft, ein Mass an Verantwortung 

zu übernehmen, das weit über das 

«beruflich Notwendige hi nausgeht», 

wie Mitarbeiter berichten. «Kein Geburtstag 

und keine Hochzeit eines Kollegen, 

zu der Riki nicht gratuliert hat; 

kein Todesfall, an dem er nicht Anteil 

nahm.» «Meine Mitarbeiter sind viel intelligenter 

als ich – aber ich bin sehr gut 

in der Mitarbeiterführung», schmunzelt 

Boscardin. Er hält das interne Betriebsklima 

für einen «extrem wichtigen 

Faktor», um ein erfolgreiches Geschäft 

aufzubauen oder zu führen. Sein Credo: 

«Ein gesundes Arbeitsklima ist mithin 

ebenso wichtig wie die Kompetenz 

eines Teams». So habe er immer darauf 

geachtet, dass es in seinem Team 

«menschlich zuging»: «Ich habe niemals 

Ziele vorgegeben, die eigentlich 

nicht erreichbar, sondern Aufgaben gestellt, 

die machbar waren.» 

Die Freude an der Arbeit und das 

Schätzen des Arbeitsumfelds sind für 

Boscardin wichtige Voraussetzungen, 

damit ein Team funktioniert und gute

Im Profil 

48 


Ergebnisse bringt – und tatsächlich 

zeichnet sich seine Abteilung durch 

eine sehr geringe Fluktuation aus. 

Selbst der neue CEO konnte aus den 

eigenen Reihen rekrutiert werden – bei 

Grosskonzernen eine Seltenheit. 

Für extrem wichtig hält Boscardin die 

Auswahl neuer Mitarbeiter. «Leute anzustellen, 

finde ich etwas ganz Tolles», 

sagt er. «Meine Mitarbeiter testen die 

fachliche Kompetenz, ich will mehr 

über die persönlichen Eigenschaften 

des Kandidaten wissen.» Ähnlich wie er 

die Sparte immer wie ein «eigenes Geschäft» 

geführt habe, habe er seine Abteilung 

wie eine grosse Familie betrachtet, 

«wie meine Kinder». Er lege Wert 

auf motivierte Mitarbeiter, inte ressiere 

sich für die Leute und wisse viel von deren 

Privatleben. Dass Boscardin in der 

Branche «der Patron» genannt wird, 

kommt also nicht von ungefähr. 

«Die persönliche Bindung ist wichtig 

– nicht nur zu Mitarbeitern, auch zu 

Geschäftspartnern», ist der Manager 

überzeugt. «Denn die Bindung schafft 

Vertrauen. Sie ermöglicht u.a., Investoren, 

Grundstücksverkäufern oder 

Projektentwicklern zu sagen: Kommt 

zuerst zu mir – ich möchte nicht der 

Fünfte in der Reihe sein, wenn es um interessante 

Objekte oder Projekte geht.» 

Auf dem als «eng» und eher intransparent 

bekannten Schweizer Immobilienmarkt 

sicherlich ein Vorteil, und 

tatsächlich ist kaum jemand auf dem 

Schweizer wie internationalen Immobilien- 

und Wirtschaftsparkett so gut 

vernetzt wie Riccardo Boscardin. In der 

Branche hat er einen ausgezeichneten 

Ruf: Er gilt als «Mann von Wort», für 

den der Handschlag zählt, als jemand, 

dem man vertrauen kann, mit dem man 

sich gerne trifft und spricht – und mit 

dem man gerne Geschäfte macht. 

«Ich war immer unabhängig» 

«Etwas gerne tun» – für Boscardin 

ist es eine Grundeinstellung, auch für 

das Berufsleben eine conditio sine qua 

non. Er will «Freude am Geschäft, an 

den Liegenschaften» haben und handelt 

entsprechend, oftmals auch «nach 

Feierabend». Kollegen wie Geschäftspartner 

rühmen seine Dinner-Einladungen 

– für die es sich der «Patron» 

nicht nehmen lässt, die Tafel selbst zu 

decken. «Das mache ich gerne», sagt 

Boscardin und lässt durchblicken, dass 

er weiss, wo die Dessertlöffel zu liegen 

und die Weissweingläser zu stehen 

kommen, und dass er mit Freude die 

Sitzordnung festlegt. «Ich schätze Gesellschaften 

sehr. Ausserdem: In einer 

Position als CEO muss man sich sehen 

lassen, nicht nur bei der Arbeit, auch 

privat. Ein gewisses Mass an Glamour 

tut gut und macht Spass.» Was natürlich 

ein gewisses Savoir-faire bedingt, 

ferner, dass man ein Haus hat, das sich 

für Empfänge eignet – und nicht zuletzt 

eine Frau, die mitspielt. 

Rückblickend nennt Boscardin eine 

weitere wichtige Voraussetzung für sein 

erfolgreiches Berufsleben. «Ich war finanziell 

immer relativ unabhängig und 

hätte jederzeit gehen können, hätte es 

einmal unüberwindliche Differenzen 

gegeben.» Im schlimmsten Fall hätte 

eben seine Frau – sie ist Gymnasiallehrerin 

– für die Familie sorgen müssen. 

«Ich habe mich nie als der ‹Ernährer› 

unserer Familie gefühlt und damit sicher 

auch signalisiert, dass ich unabhängig 

bin – und nichts anderes gibt 

so viel Sicherheit im Geschäftsleben», 

sagt Boscardin, betont aber gleichzeitig, 

dass er auch privat sehr viel Glück gehabt 

habe. «Meine Frau, obwohl selbst 

berufstätig und Mutter von drei Kindern, 

hat mir immer den Rücken freigehalten.» 

Den Anteil eines ausgeglichenen 

Familienlebens an seinem beruflichen 

Erfolg stuft Boscardin als sehr hoch ein. 

Nicht missen möchte er etwa die Zeit, in 

der er – auch damals längst nicht mehr 

allgemein üblich – in der Mittagspause 

nach Hause ging: «Bis 2001 haben wir 

dreimal täglich zusammen gegessen. 

Das war schon ein grosses Stück Lebensqualität, 

die man früher hatte.» 

Und Fehler? Auch hier bleibt der sympathische 

Manager keine Antwort schuldig. 

«Sicher kommt es vor, dass man die 

‹falsche› Liegenschaft kauft – aber so 

etwas bleibt nicht aus im Geschäftsleben. 

Ein gewisses Risiko gibt es immer; 

das wissen auch die Anleger.» 

Skandale in seiner beruflichen Vita 

sucht man indes vergebens*. «Bisher 

jedenfalls gab es keine», sagt Boscardin 

und klopft lächelnd auf den Tisch. «Ich 

hoffe, dass das auch in den kommenden 

Monaten so bleibt und ich erhobenen 

Hauptes in den Ruhestand gehen kann.» 

Bis dahin sind es nur noch ein paar Wochen 

– und es schaut ganz danach aus, 

als ginge dieser Wunsch in Erfüllung. 

* Für negative Schlagzeilen sorgten allenfalls 

Ende 2002 die Zusammenlegung von fünf 

UBS-Immobilienfonds sowie die zeitgleich 

erfolgte Umstellung der Immobilienbewertung 

auf das DCF-Verfahren und damit verbundene 

vorübergehende Kursverluste.

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noch einfacher. Suchen Sie nicht lange: 

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50 


Kreativität gefragt 

Bestellerkompetenz – Der Spitalbau boomt in der Schweiz. Bei der Planung 

von Kliniken darauf zu achten, dass nachhaltig nutzbare Immobilien entstehen 

und kein Kapital versenkt wird, wird leider oft übersehen. 

von Peter Gallmann, Bilder: PD, «didymos», Kantonsspital Winterthur 

Herausforderung Spitalbau: Der Bau von Kliniken setzt ein immenses Fachwissen voraus. 

Es ist schwer, ein Ziel zu finden, das 

man nicht genau kennt. Ausserdem 

finden Forscher in der Regel das, wonach 

sie suchen. Abgeleitet von diesen 

zwei Binsenwahrheiten macht sich so 

mancher Marktbeobachter seit Jahren 

Gedanken dazu, wie denn nun Neubauten 

idealerweise zu entwickeln 

sind – insbesondere Geschäftshäuser, 

Immobilien für die Industrie und für 

die Gesundheitsbranche im Speziellen. 

Dabei stellt sich zunächst die Frage, 

wer denn in welchen Segmenten 

was genau bestellt. Bürohäuser und 

Einkaufscenter werden üblicherweise 

von Projektentwicklern konzipiert, 

realisiert, erstvermietet und dann dem 

Investorenmarkt angeboten. Bei Bürohäusern 

zum Beispiel sind die Voraussetzungen 

für eine erfolgreiche, 

langfristig optimale Nutzung weitgehend 

bekannt und erprobt. Das Erfolgsrezept 

– das Achten auf Raumhöhen, 

Rasterachsen, Erschliessung für 

unterschiedliche Vermietungsflächen, 

Erschliessungszonen, Grundausbau, 

teilweise modulare und mehrfach wiederverwendbare 

Ausbauten und Installationen 

– wird denn auch oft angewandt 

und sorgfältig umgesetzt. 

Das Bewusstsein darüber, dass sich 

die Raumbedürfnisse von einem grossen 

Mieter, der sich zum Beispiel für 

zehn oder mehr Jahre fest einmietet, 

laufend, ja oft jährlich verändern, ist 

inzwischen am Markt durchgedrungen. 

Bei Bürohäusern fordert der Besteller 

denn auch überwiegend die erforderliche 

Flexibilität und Multifunktionalität 

ein. Ob die Bestellerkompetenz für die 

in den letzten Jahren erstellten Einkaufszentren 

ausreichend war, kann 

dagegen sicher hinterfragt werden – 

der Markt wird es zeigen. 

Nachholbedarf 

bei Industriebauten 

Ganz anders ist der Bestellprozess 

bei der Industrie und zum Beispiel bei 

Spitälern. Diese Objekte werden nicht



51 

Der Autor 

Peter Gallmann arbeitete 40 Jahre in führenden Positionen bei Immobilieninvestoren 

und Immobiliendienstleistungsunternehmen in der Schweiz. Er verfügt über eine 

sehr breite, praxisgestützte Erfahrung in der Entwicklung, Vermarktung und Bewirtschaftung 

von Immobilien. Heute arbeitet er als selbstständiger Immobilienexperte 

im Einzelunternehmen immexpert (www.immexpert.ch) und stellt sein Wissen als 

strategischer Partner in den Dienst von grossen Immobilienbesitzern. Daneben ist 

Gallmann Stiftungsrat in der zu sanierenden Hochgebirgsklinik Davos, Partner im 

Expertennetzwerk SeestattExperts sowie Vizepräsident der FM-Kammer des SVIT. 

aus der Sicht von Immobilieninvestoren, 

sondern aufgrund von aktuellen 

Raumbedürfnissen bestellt. Die Industrie 

formuliert entsprechend den Produktionsanforderungen 

zum Beispiel 

für neue Produkte kurzfristig ein zu 

schaffendes Raumangebot, das dann 

exakt für diesen Bedarf, kostengünstig 

und schnell zu realisieren ist. Dabei 

orientiert sich der Bestellerprozess an 

den erprobten Tools für die Umsetzung 

der geforderten Raumstrukturen. 

Dass dabei eine Immobilie entsteht, die 

einen grossen Wert darstellt und deren 

Wert besser erhalten bleibt, wenn das 

Gebäude multifunktional und flexibel 

bestellt und gestaltet wird, geht oft unter. 

Das Gebäude wird benötigt, um einen 

grossen Auftrag abzuwickeln oder 

neue Produkte herzustellen. Die Marge 

stimmt, also ist das Objekt Mittel 

zum Zweck. Der Wertverlust im Falle 

einer Umnutzung oder eines Wegfalls 

der Produktion kann allerdings erheblich 

sein – was später einmal den Gewinn 

reduzieren könnte. Um hier diese 

namhaften Werte zu schaffen und zu 

erhalten, ist neben einer ergänzten 

Bestellerkompetenz eine Immobilienstrategie 

erforderlich, die diesen Namen 

verdient (vgl. hierzu die IB-Ausgaben 

März, April, Mai). 

Dabei wäre die Sache doch recht einfach 

besser zu machen. Die Zauberworte 

dazu heissen: modulare Bauweise, 

Flexibilität, Multifunktionalität, 

Optimierung der Lebenszykluskosten. 

Der Gesundheitsmarkt – 

eine Blackbox 

Momentan werden in der ganzen 

Schweiz mit Hochdruck neue Spitäler 

geplant und gebaut. Die Verantwortlichen 

bestellen diese Werke nach den 

erprobten Regeln der Kunst. Die Businesspläne 

zeigen auf, wie viel Raumbedarf 

für die nächsten Jahre erforderlich 

ist. Dieser Raumbedarf ist die 

Grundlage für die Ausschreibungen 

und der Markt offeriert Projekte, die 

exakt diesen Anforderungen entsprechen. 

So weit so gut. Aber ob das für 

eine nachhaltige Immobilienstrategie 

ausreicht? Die Immobilienplanung im 

Bereich Kliniken zählt nicht zu den 

einfachsten Aufgaben, denn der Markt 

ist im Umbruch, eine Blackbox. Für 

Immobilieninvestoren und –entwickler 

in diesem Bereich empfiehlt es 

sich, die anstehenden Veränderungen 

im Gesundheitswesen in ihre Planung 

mit einzukalkulieren. Hierzu zehn 

Thesen: 

1. Der Gesundheitsmarkt ist das einzige 

Geschäft, das Jahr für Jahr 

konstant zunimmt – und damit 

steigen in der Regel auch die Gesundheitskosten. 

Somit stellt sich 

nicht die Frage, ob es genügend 

Marktvolumen geben wird und wo 

die Leistungen in einem kompetitiven 

Markt (DRG = Preis entwickelt 

sich nach best practice) künftig 

angeboten und nachgefragt werden. 

2. Die Patienten werden mündig; sie 

werden sich künftig besser und 

umfassender über Leistung, Qualität 

und Benchmarking informieren. 

Wenn sie es können, werden 

sie in einem vernünftigen Einzugsbereich 

ihr Spital der Wahl suchen 

und finden. 

3. Die bessere Medizin bekommt der 

Patient dort, wo unter anderem 

die meisten Fälle sind und deshalb 

die grösste Innovation und Fachkompetenz 

ist. Unter dem DRG- 

System in der Schweiz wird sich 

aber auch das Spital am besten 

entwickeln, das neben der besten 

Medizin am schnellsten über flexible, 

multifunktionale und zahlbare 

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52 


Raumstrukturen verfügt, um darin 

beste und kompetitive Medizin 

anzubieten. 

4. Ideale Bedingungen lassen optimierte 

Abläufe zu und sparen 

nachhaltig Zeit, Personal und Kosten. 

Heute ist die Funktionalität 

eines Spitalbaus nicht exakt messbar 

(wie z.B. in der Automobilindustrie). 

5. Das Spital muss in der Lage sein, 

ideale Produktionsbedingungen zum 

besten Preis zu erhalten. 

6. Spitalraumstrukturen müssen 

künftig zwingend modular sein. 

Nur so kann das Raumangebot 

flexibel den sich verändernden Bedingungen 

angepasst werden. 

7. Ein modulares Raumangebot setzt 

Normen voraus. Diese Normen 

sind zu schaffen. Heute sind solche 

nicht oder nur fragmentiert 

vorhanden. 

8. Die Bestellerkompetenz für modulare, 

multifunktionale, kostengünstige 

Raumstrukturen ist nicht 

im genügenden Masse vorhanden. 

Es mangelt an der Langzeiterfahrung 

– und auch am «anderen 

Denken». 

9. Es braucht strategische Spezialisten, 

die erfolgreiche Spitalimmobilienprojekte 

– im Verbund 

mit den bekannten Bauexperten 

– zielgerichtet und innovativ (innovativ 

= neu = noch nicht vorhanden 

und deshalb auch nicht kopierbar) 

steuern und konsequent neue, 

bessere Lösungen suchen. Das 

ist weitgehend Neuland, denn das 

Spitalgebäude von morgen benötigt 

andere Ansätze. Best-Practice- 

Erfahrungen aus anderen Ländern 

oder anderen Projekten müssen 

übersetzt werden. 

10. Die wesentliche bautechnische 

He rausforderung ist, langlebige 

Grundstrukturen mit kurzfristig 

veränderbaren, funktionalen, aber 

kostengünstigen Ausbauteilen zu 

kombinieren, damit die Raumkosten 

kompetitiv bleiben (wiederverwendbare 

Module oder Ähnliches). 

Deutlicher Handlungsbedarf 

Es scheint notwendig zu sein, angesichts 

der vielen offenen Fragen, eine 

Bestellerkompetenz für Spitäler mit 

folgenden Zielen weiterzuentwickeln: 

Zum einen sollten Normen für einen 

modularen Spitalbau geschaffen werden, 

zum anderen auch Grundlagen für 

die Messbarkeit der Funktionalität in 

Spitälern. Darüber hinaus braucht es 

Benchmarks für kostengünstige, flexible 

Spitalimmobilienkosten in Bau und 

Betrieb. 

Der Markt ist in der Lage, neue Modelle 

auf spezifizierte Nachfrage zu 

entwickeln. Diese Modelle können formuliert 

und müssen bestellt werden. 

Diese Innovation, die natürlich Kreativität 

voraussetzt, wird sich nachhaltig 

auszahlen. 

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53 

Mieterbefragung 

Paradigmenwechsel 

bei 1/1 der SeiteCredit Suisse 

Assetmanagement – Mit dem Tenant Risk Monitor oder TRiMo ermittelt 

BMC die Mieterzufriedenheit. Das nützliche Tool kam bei Credit Suisse 

Real Estate Asset Management erstmals in der Schweiz zum Einsatz. 

Von Birgitt Wüst 

Tenant Risk Monitor – Basis für Cash-in-Sicherung 

BMC-TRiMo: Cash-in-Sicherung 

Rest-Vertragsdauer 

Investors’s Hope 

Investor’s Heaven 

• Kontinuierliches Monitoring 

der Mieterbeziehung 

• Ableitung von Kurz-, Mittel-, 

Langfrist-Massnahmen 

• Basis-Werkzeug für Ihre 

Assetmanager 

BMC-Datenbank: Vergleich 

Investor’s Hell 

Investor’s Chance 

• Benchmarking der Ergebnisse 

mit anderen Haltern 

• Best-Practice-Gesprächskreise 

unter den Teilnehmern 

Mieterzufriedenheit 

TRiMo – Tenant Risk Monitor, © Bell Management Consultants 

Manchmal lohnt die Lektüre auch von 

ausländischen Fachmedien. So wurde 

etwa Silvio Preisig, Head Property Asset 

Management bei der Credit Suisse 

Real Estate Asset Management, durch 

einen Artikel des deutschen Magazins 

«Immobilienmanager» auf ein neu entwickeltes 

Tool der BMC Bell Management 

Consultants mit Sitz in Köln aufmerksam. 

Der Beitrag befasste sich mit 

dem Tenant Risk Monitor, kurz TRiMo, 

der in den Beständen von deutschen Immobilienunternehmen 

schon seit 2010 

zum Einsatz kommt. Zu den Nutzern 

zählen etwa Deutsche Asset- & Wealth 

Management (ehemals RREEF), IVG, 

Union Investment Real Estate, Bayerische 

Hausbau Immobilien, SEB Asset 

Management, Deka Immobilien, Allianz 

Real Estate, Commerz Real, Talanx Immobilien 

Management, AXA Investment 

Managers oder WealthCap, um nur einige 

der Grössten zu nennen. 

Die Hölle ist unten links 

Der TRiMo hat zum Ziel, Immobilieneigentümer 

über die Zufriedenheit 

(oder Unzufriedenheit) ihrer Mieter in 

Kenntnis zu setzen. Der Monitor entsteht 

in zwei Phasen. In der ersten erfolgen 

eine Mieterbefragung und deren 

Auswertung bei einem (oder mehreren) 

Assetmanager; in einer zweiten 

werden die Ergebnisse zu Noten für 

die Mieterzufriedenheit zusammengefasst. 

Der Vorteil: Das oder gegebenenfalls 

die Unternehmen bekommen 

einen detaillierten Einblick über die 

Zufriedenheit aus Mietersicht zu den 

Themen Asset- und Property Management, 

technischer und infrastruktureller 

Service, Miete und Nebenkosten, 

Objekt und Lage. Die Ergebnisse der 

Umfrage werden auch grafisch veranschaulicht. 

«Asset manager’s hell» 

befindet sich im Quadrantensystem unten 

links und beschreibt folgende Ausgangslage: 

Der Mietvertrag läuft bald 

aus, der Mieter ist sehr unzufrieden. 

Das Signal für den Assetmanager: Hier 

besteht unmittelbar Handlungsbedarf, 

will man den Mieter nicht verlieren. Im 

Nachgang der Analyse bietet BMC in


54 


Real Estate Software 

Qualitätsoffensive 

Mehrere bekannte Real-Estate- 

Software-Unternehmen – Bell Ma - 

nage ment Consultants, Control.IT, 

Flowfact, Immopac International, 

iMS Immobilien Management-Systeme 

und Nemetschek Crem 

Solutions – haben die Initiative 

RES-Q (Real Estate Software-Quality) 

gegründet. Ziel ist, die seit 

Jahren bestehenden Defizite beim 

Austausch von Portfoliodaten 

zwischen den Software-Systemen 

im Asset- und Property Management 

zu beheben. 

RES-Q will einen von allen akzeptierten 

Qualitätsstandard implementieren, 

der eine Effizienzsteigerung 

und höhere Sicherheit im 

Zusammenspiel der verschiedenen 

Systeme sicherstellt. Die Vision: 

eine praktikable Standardlösung, 

die von allen gängigen Systemen 

am Markt zum Austausch von 

Portfoliodaten genutzt wird. 

Die Mitglieder des Kreises verpflichten 

sich untereinander auf die 

Nutzung des neuen Standards. 

Das Vorhaben ergänzt und entwickelt 

die Ideen anderer Initiativen 

(z.B. gif e.V.) zu einer anwendbaren 

Lösung weiter. Die bisher rein 

inhaltliche Beschreibung der 

Austauschdaten wird durch RES-Q 

um die erforderlichen technischen 

und organisatorischen Elemente 

erweitert. Die erarbeiteten Lösungen 

will die Initiative umsetzen 

und in der Praxis nutzen; die erste 

Version eines allgemein gültigen 

Austauschformates soll bereits 

Anfang 2015 einsetzbar sein. 

Weiterführende Themen der RES-Q 

Initiative sind u.a. die Analyse von 

Kundenbedarf und Branchentrends 

sowie die Erarbeitung eines 

Standard-Leistungskatalogs zum 

Vergleich von Software-Produkten 

im Rahmen von Ausschreibungen. 

Einer Ausweitung des Kreises und 

der konstruktiven Diskussion mit 

weiteren Software-Häusern steht 

RES-Q offen gegenüber. (bw) 

einem weiteren Schritt an, die eigenen 

Ergebnisse mit den Ergebnissen des 

Wettbewerbs anonym zu vergleichen 

und darauf aufbauend Optimierungsansätze 

zu erarbeiten. Die Erfahrungen 

aus Deutschland zeigen: TRiMo ist ein 

nützliches Instrument – denn nicht umsonst 

dürften 80 Prozent der Nutzer die 

Analyse nach zwölf bis 24 Monaten wiederholt 

haben. 

Erster Einsatz in der Schweiz 

«Die Resonanz auf die Umfrage 

war hoch. Die Rücklaufquote von 

47 Prozent hat uns überrascht.» 

Thomas Wenzel, Bell Management Consultants 

«Im Bereich der Wohnimmobilien hat 

das Real Estate Asset Management 

der Credit Suisse in der Vergangenheit 

schon öfter Befragungen bei den Mietern 

durchgeführt», berichtet CS-Manager 

Preisig. Ein ähnliches Vorgehen 

habe man auch für das Segment der 

Büroimmobilien angedacht. Bekanntermassen 

wächst an den Schweizer Bürohochburgen 

der Leerstand – und auch 

wenn sich die Quote der nicht vermieteten 

Flächen im internationalen Vergleich 

in eher moderaten Grenzen hält, 

so lag doch nahe, nach der Lektüre des 

Berichts über TRiMo mit Bell Management 

Consultants in Kontakt zu treten 

und das Unternehmen mit einer ersten 

Mieterzufriedenheitsanalyse zu beauftragen. 

1.200 der weltweit insgesamt 

1.350 Liegenschaften, die zum Bestand 

der CS Real Estate Asset Management 

zählen, befinden sich in der Schweiz. Ein 

Grossteil davon sind Büroimmobilien; 

doch wie Preisig mitteilt, wurden nicht 

alle Mieter befragt. «Wir haben uns auf 

275 Mieter beschränkt: die Gruppe von 

Mietern, die mehr als eine Million Franken 

Jahresmiete bezahlt.» Ein naheliegender 

Schritt: Denn nicht nur die Miete 

der «besten Kunden» ist am höchsten – 

das Gleiche gilt für den Ertragsausfall, 

wenn sie ausziehen; zu schweigen von 

den dann ebenfalls anstehenden Renovierungskosten 

und den Problemen, im 

anspruchsvollen Umfeld einen Nachmieter 

zu finden. 

«Die Resonanz auf die Umfrage war 

ausgesprochen hoch», berichtet Thomas 

Wenzel, Senior Manager bei BMC. 

Zur Analyse führt BMC telefonische 

Befragungen wie persönliche Gespräche 

durch und verschickt Fragebögen. 

Befragt wurden die Mieter über ihre Zufriedenheit 

insgesamt, ferner über die 

Leistungen des Property und des Assetmanagements, 

über die des Facility 

Managements sowie über Detailthemen 

wie die Nebenkostenabrechnung. 

«Die Rücklaufquote je Befragungskanal 

zwischen 77 und 27 Prozent hat 

uns überrascht», so Wenzel. «Auch wir 

waren erstaunt über das positive Feedback», 

sekundiert Preisig. «Wir werten 

es als deutliches Signal dafür, dass 

die Mieter die Zufriedenheitsanalyse 

schätzen und begrüssen, dass wir die 

Umfrage durchgeführt haben.» 

Konkrete Schwachstellen 

identifiziert 

Und die Ergebnisse? «Die Auswertung 

brachte für uns keine wirklich grossen 

Überraschungen», sagt Preisig. «Dass 

die Mieter mit dem einen oder anderen 

Aspekt unzufrieden sind, hatten wir 

ohnehin – aus Einzelrückmeldungen 

– gewusst. Ob es sich allerdings nur 

um Einzelfälle oder um ein flächende-



55 

«Die MBC-Mieterzufriedenheitsanalyse 

bietet die Möglichkeit, die Qualität des 

Miet verhältnisses und die Zufriedenheit 

der Mieter nachhaltig zu verbessern.» 

Silvio Preisig, Credit Suisse Real Estate Asset Management 

ckendes Problem handelt, das wussten 

wir vor der Umfrage nicht», betont 

der CS-Manager. In der Umfrage oft 

kritisiert wurden, wie Preisig weiter 

mitteilt, zum einen die Leistungen 

des Property Managements. «Moniert 

wurden etwa die Erreichbarkeit, die 

Reaktionszeit bei Problemmeldungen 

oder Anfragen sowie mangelnde Statusrückmeldungen.» 

Ferner hätten 

viele Mieter die unzureichende Transparenz 

bei Betriebskostenabrechnungen 

und mangelnde Qualität bei den 

Facility Managern beanstandet. Bei 

den festgestellten Schwächen handle 

es sich somit um Probleme, die sich 

durch konkrete Massnahmen relativ 

schnell beheben lassen, stellt Preisig 

fest. Dazu würden in den kommenden 

Monaten Massnahmen mit den Dienstleistern 

definiert. 

Die Möglichkeit, konkrete Schwachstellen 

zu identifizieren, zählt er denn 

auch zu den wichtigsten Vorteilen der 

BMC-Mieterzufriedenheitsanalyse: 

«Denn dies bietet die Chance und das 

Potenzial, die Qualität des Mietverhältnisses 

und die Zufriedenheit der Mieter 

nachhaltig zu verbessern.» 

Mit der Detail-Auswertung der Befragungsergebnisse 

ist das Assetmanagement 

der Credit Suisse derzeit 

beschäftigt, doch erste Ergebnisse 

– oder vielleicht besser gesagt: Veränderungen 

– zeichnen sich Preisig zufolge 

schon jetzt ab. «Mit der Befragung 

hat bei uns ein Paradigmenwechsel 

eingesetzt», berichtet er. «Wurde die 

Kontaktpflege mit Grosskunden früher 

allein als Aufgabe des Bewirtschafters 

gesehen, wird sie bei uns im Konzern 

jetzt eher als Aufgabe der Eigentümerschaft 

wahrgenommen.» Heisst konkret: 

Statt wie früher mit dem Mieter 

nach dem Vertragsschluss erst dann 

wieder zu sprechen, wenn die Verhandlungen 

um die Verlängerungsoption 

anstanden, hält man nun regelmässig 

Kontakt. «Dazu haben wir bereits ein 

Key-Account-Management-Konzept 

erarbeitet und implementiert», so 

Preisig. Eine weitere Befragung der 

Mieter sei vorerst nicht geplant, sicher 

aber in zwei bis drei Jahren: «Schon 

um festzustellen, ob die Massnahmen 

gegriffen haben.» 

Gegenüber der Arbeit von BMC sei er zunächst 

etwas skeptisch («Verstehen die 

Deutschen den Schweizer Markt?») gewesen, 

räumt Preisig ein, doch dann sei 

er umso überraschter gewesen von dem 

«hoch professionellen, generalsstabsmässigen 

und effizienten Vorgehen». 

Bliebe die Frage nach den Kosten der 

recht aufwendigen Analyse. Konkrete 

Zahlen will man bei der Credit Suisse 

Real Estate Asset Management nicht 

nennen. Der durch die Massnahmen entstandene 

Nutzen, etwa der sich entwickelnde 

Dialog mit den Mietern, sei zwar 

hoch, doch monetär schwer messbar, 

sagt Preisig. «Nur so viel kann ich vielleicht 

sagen: Mit den Kosten der Umfrage 

pro Mieter liegen wir deutlich günstiger 

als bei einem Immobilieninserat.» 

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56 


Neue Quartiere 

für den Kanton Zug 

Projektentwicklung – Der Mangel an Wohnraum im Kanton Zug ist evident; 

der Bauboom ungebrochen. Die «Suurstoffi» in Risch-Rotkreuz wächst weiter; 

in Cham Nord und Baar sind neue Grossprojekte geplant. 

Von Birgitt Wüst, Bilder: Implenia AG, HIAG Immobilien AG 

Wohnen am Park: das neue Quartier im Unterfeld 

Der Kanton Zug ist attraktiv: Die landschaftlich 

reizvolle Lage, die Nähe zum 

Finanz- und Wirtschaftsplatz Zürich, 

die hervorragende Verkehrsanbindung 

und der niedrige Steuerfuss veranlassen 

Privatpersonen wie Unternehmen, 

ihre «Zelte» dort aufzuschlagen. Kein 

Wunder haben viele multinationale 

Unternehmen, Holdinggesellschaften, 

Treuhandbüros sowie Produktionsund 

Forschungsbetriebe ihren Sitz in 

Zug. Der Zustrom sorgt für einen anhaltenden 

Boom auf den Immobilienmärkten 

des Kantons. Während landesweit 

in den kommenden Monaten 

eher mit einer sich weiter abflachenden 

Entwicklung des Immobilienmarktes 

gerechnet wird, gehen die Zuger 

davon aus, dass ihr Immobilienmarkt 

überdurchschnittlich attraktiv bleibt. 

Bei der Zug Estates Holding – bekannt 

durch Grossprojekte wie die «Suurstoffi» 

in Risch-Rotkreuz oder «Metalli» in 

Zug – rechnet man mit einer anhaltend 

hohen Nachfrage nach Wohnraum und 

entsprechend guter Vermietung der 

momentan im Bau befindlichen Wohnungen 

im Areal «Suurstoffi». 90 Prozent 

der im ersten Halbjahr 2015 bezugsbereiten 

Wohnungen seien bereits 

vermietet, berichtet Gabriela Theus, 

CFO der Zug Estates Holding. 

Ein neues Quartier für 

Cham-Nord 

Tatsächlich ist der Mangel an Wohnraum 

evident – die Attraktivität des 

Standorts hat ihren Preis. Auf die anhaltende 

Nachfrage setzt auch die 

HIAG Immobilien AG bei einem Neubauprojekt 

in Cham, der am nordwestlichen 

Ufer des Zugersees gelegenen 

15.000-Einwohner-Stadt, welche gemeinsam 

mit Hünenberg und Risch- 

Rotkreuz die prosperierende Wirtschaftsregion 

Zugwest bildet. Die HIAG 

Immobilien AG will auf einem knapp 

fünf Hektaren grossen Areal zwischen 

dem Ortskern von Cham und der Autobahn 

A4 200 Wohnungen sowie 25.000 

Quadratmeter Büro- und Gewerbefläche 

errichten. 2013 hatten die Grundeigentümer 

– damals noch HIAG Immobilien 

und Seewarte – zusammen 

mit Behördenvertretern einen städtebaulichen 

Studienauftrag zur lang-



57 

Kolumne 

Schöpfungsakt 

Eine Wohngasse in Cham-Nord 

Anja Meyer, smeyers Immobilien-Management, 

und Birgit Werner, Flughafen München GmbH, 

Geschäftsbereich Real Estate 

fristigen Entwicklung des Quartiers 

durchgeführt. Zum Sieger wurde der 

Entwurf von Züst Gübeli Gambetti Architekten 

gekürt. Das Konzept des Zürcher 

Architektenbüros sieht eine möglichst 

hohe städtebauliche Dichte bei 

grösstmöglicher Nähe zur Natur vor. 

Dazu wird ein bestehendes Gebäude 

der HIAG Immobilien durch zwei neue, 

bauliche Strukturen ergänzt, einen 

zur Landschaft ausgerichteten Mäander, 

der hauptsächlich dem Wohnen 

dient, und ein knapp 60 Meter hohes 

Büro-/Gewerbegebäude, welches das 

Quartier «verankern» soll. Verbunden 

werden alle Teile durch einen grosszügigen 

öffentlichen Raum, die «Quartierpromenade». 

Ein gutes Stück voran kam das Projekt 

im Frühjahr 2014, als die HIAG Immobilien 

AG mit dem Erwerb der Seewarte- 

Tochter Cham Nord Immobilien AG zum 

alleinigen Grundeigentümer avancierte. 

Bevor das Projekt realisiert werden 

kann, muss der bestehende Bebauungsplan 

aus dem Jahr 2004 angepasst 

werden. Erste Bauten sind schon 

mit dem bestehenden Bebauungsplan 

möglich, z.B. das bereits ausgearbeitete 

Projekt der Tagesschule Horbach, 

die am Standort ein Wocheninternat 

und eine Tagesschule für insgesamt 

50 Schüler bauen will: Einzugstermin 

soll 2017 sein. 

Grossprojekt im Unterfeld 

Ein Neubauprojekt, das dringend benötigte 

Wohnungen in unterschiedlichen 

Preisklassen schafft, planen auch 

Implenia und die Korporation Zug. Auf 

einem rund 50.000 Quadratmeter grossen 

Areal im Unterfeld, direkt an der 

Achse Baar–Zug, soll für geschätzte 

475 Millionen Franken ein neues Quartier 

entstehen. Co-Investor auf Baarer 

Seite ist die Zuger Kantonalbank. 

Gebaut werden soll nach den Plänen 

des Basler Büros HHF Architekten, 

das den Studienwettbewerb im Jahr 

2011 für sich entscheiden konnte. 

Der Entwurf von HHF Architekten 

sieht eine durchmischte, blockartige 

Überbauung rings um einen Park 

mit grosser Wasserfläche vor: alles in 

allem 650 Miet- und Eigentumswohnungen, 

rund 33.000 Quadratmeter 

Gewerbefläche sowie eventuell ein 

Hotel und ein Kino. Geplant sind Sockelbauten 

mit 25 Metern Gebäudehöhe 

und sechs 34 bis 60 Meter hohe 

Türme; der höchste davon soll einen 

städtebaulichen Akzent bei der Stadtbahnhaltestelle 

setzen. Geplant sind 

vorrangig Wohnungen für Normalverdienende, 

aber auch luxuriösere 

Appartements. Auf dem Zuger Landanteil 

wird die Korporation Zug mehrheitlich 

preisgünstige Mietwohnungen 

realisieren. Die Überbauung ist 

als nachhaltige Projektentwicklung 

im umfassenden Sinn konzipiert. Für 

den Arealteil Baar wird eine Zertifizierung 

als 2.000-Watt-Quartier angestrebt. 

Zurzeit wird auf Basis des 

Entwurfs von HHF Architekten ein Bebauungsplan 

ausgearbeitet, der von 

den zuständigen politischen Instanzen 

der Gemeinde Baar und der Stadt 

Zug genehmigt werden muss. Geht alles 

nach Plan, soll 2017 mit der ersten 

Bauetappe gestartet werden. 

Neulich an der Sitzung zur Vermarktung 

von Eigentum an zweitklassiger 

Lage. Banale Grundrisspläne liegen 

da. Wir stellen uns vor, wo der Tisch 

stehen könnte, sehen schon den Zeitungsstapel, 

die Vase mit den Blumen. 

In Gedanken wird die Schrankwand 

herumgeschoben, das alte Sofa, der 

antike Kelim. Doch dann legt die Agentur 

die Raumvisualisierung vor, die uns 

aus jeglicher Kreativität reisst. Alles ist 

elegant und zeitgemäss eingerichtet, 

mit Sicht ins Grüne, Designermöbel, 

hellgraues Parkett, leere Vase – 

furchtbar, keiner möchte so leben. 

Lieber entwickelt doch jeder seine eigene 

Fantasie. Dabei sehen wir vieles 

besser, wenn wir es nicht so genau sehen. 

Wir können es uns dann vorstellen 

– wir dürfen, wir müssen es uns 

selbst ausmalen. Im Kopf findet ein 

Schöpfungsakt statt, eine Imagination 

mit Unschärfen, welche die weitere 

gedankliche Entwicklung zulassen. 

Skizzen und Entwürfe sind dabei 

besonders hilfreich. Wir vermissen sie 

in der Entwurfsphase, aber auch im 

Marketing. Wo bleiben sie, diese kleinen 

hingeworfenen Kunstwerke, die 

unsere Vorstellungskraft schöpferisch 

nutzen? Wer kann noch skizzieren und 

zeichnen? Wer erlöst uns von den immer 

perfekteren Visualisierungen, die 

meist alles andere als Wirklichkeit zeigen? 

Natürlich sind sie für bestimmte 

Zwecke unverzichtbar, für andere aber 

einfach zu gleichförmig und steril. Gebt 

uns doch die Skizzen zurück, die Entwürfe 

und Würfe. Sie zeigen die Idee in 

grossen Zügen. Und sie ignorieren das 

Unwesentliche erbarmungslos.


58 


Wallis im Wandel 

Stadtentwicklung – Sion, Fussball, Wein. Wer an die Hauptstadt des 

Kantons Wallis denkt, verfällt schnell in Klischees. Doch die Stadt rüstet sich 

für die Zukunft, mit richtungsweisenden Projekten. 

Von Remi Buchschacher, Bilder: Ecole polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL) 

Weckt hohe Hoffnungen in Sion: der Campus Valais Wallis 

Sion oder deutsch Sitten ist eine 

der ältesten Städte der Schweiz. Die 

Hauptstadt des Kantons Wallis ist 

2.500 Hektaren gross, zählt über 

32.000 Einwohner und punktete bisher 

vor allem mit ihrer landschaftlich 

reizvollen Lage im oberen Rhonetal inmitten 

des wichtigsten Weingebiets der 

Schweiz. Vor allem der Weisswein aus 

der Region, der Fendant, ist weit über 

die Grenzen hinaus bekannt. 

Doch den Ruf eines etwas «verschlafenen» 

Provinzstädtchens verdient Sion 

schon lang nicht mehr. Im wirtschaftlichen 

Zentrum des Wallis, als wichtiger 

Verkehrsknotenpunkt und mit einem 

eigenen internationalen Flughafen gut 

erreichbar, stehen die Weichen auf 

Wachstum. Was sich nicht zuletzt in 

einer regen Bautätigkeit äussert. Die 

Stadt wurde in den letzten Jahren richtiggehend 

herausgeputzt: So entstand 

etwa eine grosse Fussgängerzone, 

neue Plätze wurden geschaffen, viele 

Gebäude renoviert. Diese Aktionen blieben 

nicht unbeachtet: Die Bestrebungen 

der Stadt zur Hebung der Qualität 

des öffentlichen Raums wurden 2013 

mit dem Wakkerpreis ausgezeichnet. 

Zentrumsnahe Baulandreserven 

Obwohl das Wallis ein immer noch 

unterdurchschnittliches Wirtschaftswachstum 

aufweist, geben Beobachter 

dem Standort gute Entwicklungschancen. 

Das Institut BAK Basel etwa 

prognostiziert eine Verdoppelung des 

kantonalen BIP im laufenden Jahr, wo - 

von nicht zuletzt Sion als bevölkerungsreichste 

und arbeitsplatzstärkste 

Stadt des Kantons profitieren dürfte. 

Anschluss ans grösste Skigebiet 

Die Region 4 Vallées (französisch für vier Täler) ist ein Wintersportgebiet 

im französischsprechenden Teil des Kantons Wallis. Sechs Dörfer und 

deren Bergbahngesellschaften, die auf der südlichen Seite der Rhone 

liegen und sich über vier Seitentäler erstrecken, haben sich zum grössten 

Ski- und Wandergebiet der Schweiz in den Walliser Alpen zusammengeschlossen. 

Seit 2007 stehen insgesamt 412 km Pisten und 92 Liftanlagen 

zur Verfügung. Das Funitel ist die leistungsstärkste Bahn der Schweiz mit 

einer Förderleistung von 3.000 Personen pro Stunde. Das Gebiet umfasst 

die Täler und Bergketten von Nendaz, Veysonnaz, Verbier, Thyon und La 

Tzoumaz. Seit der Fusion mit Salins 2013 verfügt Sion sogar über einen 

direkten Zugang zu «4 Vallées». Geplant ist die Verlängerung der Gondelbahn 

«Téléveysonnaz» bis ins Tal hinunter. Dadurch entsteht zusätzlich 

eine grosse Chance für die Immobilienentwicklung in Sion. (rb)



59 

Sion: die grössten Wirtschaftsbranchen 

(Vollzeitäquivalente, 2011) 

Neuer EPFL-Ableger: der Campus Valais Wallis 

Gesundheit, 

Soziales 

Handel, 

Reparaturen 

Baugewerbe 

Herstellung 

von Waren 

Öffentliche 

Verwaltung 

Sonst. wirtschaftl. 

Dienstl. 

Finanzen, 

Versicherungen 

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 

Quelle: BFS 

Dies nicht zuletzt, weil es in Sion Platz 

für Wachstum gibt. So verfügt die Kantonshauptstadt 

noch über sehr grosse 

Baulandreserven, und zwar – im Unterschied 

zu vielen anderen Schweizer 

Städten – in Zentrumsnähe. 

So steht etwa nördlich des Bahnhofs 

ein interessantes Projekt in Planung. 

Dort will die Stadt zusammen mit den 

SBB und Privaten den «Court de gare» 

mit 65.000 Quadratmetern Nutzfläche 

entwickeln, konzipiert als «neues 

Eingangstor» zur Stadt und Bindeglied 

zwischen der historischen Altstadt und 

den neuen Stadtteilen, die Richtung 

Rhone heranwachsen. In diesem Zusammenhang 

rückte zuletzt die Umzonung 

des mehrere Dutzend Hektaren 

grossen Gebietes zwischen dem Bahnhof 

und der Rhone in den Fokus der 

Immobilieninvestoren. Denn in dem 

bisher von Industrie- und Gewerbebetrieben 

geprägten Quartier können in 

den nächsten Jahren durch eine starke 

Verdichtung Hunderte neuer Wohnungen 

und Arbeitsplätze entstehen. 

Mit Blick auf die Bauvorhaben verweisen 

eher skeptisch gestimmte 

Beobachter auf die durchzogene wirtschaftliche 

Entwicklung des Wallis. 

Tatsächlich wird, wie Wüest & Partner 

in einem Städteporträt ausführt, das 

wirtschaftliche Geschehen bisher vor 

allem durch zwei Schlüsselbranchen 

bestimmt: die Chemie im Oberwallis 

und den omnipräsenten Tourismus. 

Hinzu kommt das Baugewerbe, das die 

Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative 

bereits zu spüren bekommen 

dürfte. «Ein Teil der Stellen, der in den 

Zweitwohnungshochburgen verloren 

geht, könnte in der Rhoneebene kompensiert 

werden, aber insgesamt wird 

das Baugewerbe Verluste erleiden», 

sieht Wüest & Partner voraus. Hinzu 

komme die beschlossene Stilllegung 

des militärischen Flugbetriebs in Sion 

– auch hier sind Arbeitsplätze gefährdet; 

die Ausblicke also eher getrübt. 

Gute Chancen 

Doch gibt es auch nicht unerhebliche 

Chancen. So werden sich im entstehenden 

Quartier zwischen Bahnhof 

und Rhone beispielsweise eine neue 

Fachhochschule sowie der «Campus 

Valais Wallis», ein Ableger der Ecole 

Polytechnique Fédérale de Lausanne 

(EPFL) mit elf Lehrstühlen, ansiedeln, 

wovon man sich in der Region Impulse 

für den Wohnungs- und Arbeitsmarkt 

verspricht. Der Markt scheint gute Geschäfte 

zu wittern: Trat bisher die öffentliche 

Hand als Bauherr auf, haben 

inzwischen auch private Investoren ihr 

Interesse bekundet. 

Die Hoffnung, dass sich die Lage für 

Sion vorteilhaft entwickelt, scheint 

somit nicht unbegründet: zumal Metropolen 

wie Genf oder Lausanne mit 

dem Zug oder Auto in zwei respektive 

anderthalb Stunden gut erreichbar 

sind. Hinzu kommen das milde 

Walliser Klima mitten in den Bergen, 

das für Westschweizer Verhältnisse 

moderate Steuerniveau für natürliche 

Personen und nicht zuletzt unterdurchschnittliche 

Immobilienpreise. 

Faktoren, die in Summe für ein weiteres 

Bevölkerungswachstum sorgen 

könnten. 

Einfamilienhaus en vogue 

Im Gegensatz zu anderen 

Landesteilen geniesst das 

Einfamilienhaus einen hohen 

Stellenwert im Kanton Wallis, 

wo der Anteil bei 35 Prozent liegt 

(Gesamtschweiz: 28 Prozent). 

Mietwohnungen galten lange als 

Wohnraum für weniger kaufkräftige 

Nachfrager. Laut Wüest & 

Partner sind in den letzten Jahren 

auf dem Sittener Gemeindegebiet 

noch zwischen 30 und 50 Einfamilienhäuser 

pro Jahr neu erstellt 

worden. Der Anteil der Wohneigentümer 

in Sion entspricht aber 

insgesamt ungefähr dem Schweizer 

Mittelwert. Die Zurückhaltung 

gegenüber Mietwohnungen 

führte zu einer stiefmütterlichen 

Behandlung von Mehrfamilienhäusern, 

was einen starken 

Anstieg der Mieten verhinderte. 

Für Investoren ist das ein interessantes 

Terrain, weil dadurch 

Mietzinsanpassungen möglich 

sind. Denn eine Mietwohnung 

mit vier Zimmern und mit einer 

Nettowohnfläche von 80 Quadratmetern 

kostet in Sion laut Wüest 

& Partner zurzeit 1.280 Franken 

pro Monat. Das ist zwar mehr als 

noch im Jahr 2005 (1.100 CHF/ 

Monat), aber deutlich weniger 

als in anderen Mittelstädten der 

Romandie: In Fribourg, Yverdonles-Bains 

oder Neuchâtel ist eine 

vergleichbare Wohnung rund 

100 Franken teurer. (rb)

Residential 

60 


Wenig Wohnraum, viel Streit 

Städtebauförderung – Die Wohnungspolitik von Städten, Kantonen und 

Bund scheint aus dem Ruder zu laufen. Ein Indiz dafür: die kontroverse 

Debatte über «faires Wohnen», die derzeit hohe Wellen schlägt. 

Von Remi Buchschacher, Bilder: GESEWO, Winterthur 

Genossenschaftlicher Wohnungsbau in Zürich: das Projekt «Mehr als Wohnen» an der Hagenholzstrasse 

Günstiger Wohnraum ist rar. Bestehende 

Baulandreserven geraten zunehmend 

unter Druck bezüglich Preis 

und Ausnützung. Diese Entwicklung 

führt dazu, dass Investoren ihre Anlagestrategien 

verändern und vermehrt 

in B- oder C-Lagen investieren. Die 

bessere Ausnützung sollte aber auch 

zu günstigeren Mieten führen. Doch 

das Gegenteil ist der Fall: Die Preise 

steigen unaufhörlich weiter. Was 

steckt hinter diesem Mechanismus? 

Wer dreht an der Preisspirale? Bereits 

erwarten Akteure sogar ein Staatsdiktat 

bezüglich Zuteilung und Preisobergrenze 

für Bauland und Umnutzungsareale. 

Laut Bundesamt für Wohnungswesen 

BWO steht heute zwar mehrheitlich 

qualitativ guter und auch bezahlbarer 

Wohnraum zur Verfügung – doch in 

einigen Städten und Agglomerationen 

sind die Wohnungspreise in den letzten 

Jahren stark angestiegen. Nicht nur 

grosse Städte wie Genf, Lausanne, Basel 

und Zürich, sondern auch kleinere 

Gemeinden spüren die Auswirkungen 

steigender Wohnungspreise. Denn mit 

den steigenden Preisen verändert sich 

die Bevölkerungsstruktur. Ein funktionierendes 

Gemeindeleben hängt 

unterdessen nicht zuletzt davon ab, ob 

auch Einwohnerinnen und Einwohner 

mit mittleren und tiefen Einkommen 

ein angemessenes Wohnraumangebot 

zur Verfügung haben. 

Möglichkeiten ausloten 

Städte verfügen über eine lange Tradition 

von kommunalem und genossenschaftlichem 

Wohnungsbau, kleinere 

und mittlere Gemeinden hingegen haben 

mit der Förderung von preisgünstigem 

Wohnraum noch kaum Erfahrung. 

Letztere stehen vor vielen Fragen: Welche 

Möglichkeiten zur Förderung von 

preisgünstigem Wohnraum hat eine 

Gemeinde überhaupt? Welche Massnahme 

ist für eine bestimmte Gemeinde 

geeignet und welche nicht? Und


Residential 

61 

Genossenschaftlicher Wohnbau: höhere Belegungsdichte 

als in privaten Überbauungen 

nach welchen Kriterien werden neu 

geschaffene Wohnungen vergeben? 

Wie preisgünstiger Wohnraum gefördert 

werden kann, ist eine Frage, die 

sich heute sowohl in grossen Städten 

als auch in kleinen und mittleren Gemeinden 

stellt. Und die Debatte wird 

gegenwärtig kontrovers geführt. 

Der Streit fängt schon bei Definitionsfragen 

an. Als «preisgünstig» wird 

gemeinhin Wohnraum verstanden, der 

im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen 

in der Gemeinde, im Quartier und der 

Region einen günstigen Preis aufweist. 

Für die einzelne Person hängt 

es dagegen stark vom Einkommen 

und von den persönlichen Lebensumständen 

ab, ob sie eine Wohnung als 

preisgünstig erachtet. Was eine Gemeinde 

für sich als preisgünstig betrachtet, 

hängt wiederum wesentlich 

vom bestehenden Wohnraumangebot 

und der Bevölkerungsstruktur ab. 

Die Befürchtung, dass Familien kaum 

mehr erschwinglichen Wohnraum finden, 

hat in gewissen Gemeinden zu 

einer wohnungspolitischen Debatte 

geführt. In anderen Gemeinden war 

es die personelle Besetzung in politischen 

Gremien, die Anlass zur Ergreifung 

von Massnahmen zur Bereitstellung 

von preisgünstigem Wohnraum 

gab. 

Vorwiegend in privatem Besitz 

Der Schweizer Wohnungsmarkt ist 

weitgehend privat. Drei Viertel der 

Wohnungen sind im Besitz von privaten 

Eigentümern, weitere 14 Pro- 

zent in der Hand von institutionellen 

Anlegern. Vergleichsweise gering 

sind die Anteile der Wohnungen im 

Besitz der öffentlichen Hand mit gerade 

einmal zwei Prozent und von 

Wohnbaugenossenschaften, auf die 

fünf Prozent entfallen. Gleichzeitig 

gibt es grosse Unterschiede zwischen 

den Gemeinden: Während in 

einigen vor allem die starke Rolle 

der institutionellen Anleger auffällt, 

sind in anderen die Wohnbaugenossenschaften 

bedeutende Akteure auf 

dem Wohnungsmarkt. Je nach Ort 

ist damit der direkte Einfluss einer 

Gemeinde oder einer Stadt auf den 

lokalen Wohnungsmarkt beschränkt. 

Trotzdem spielen die Gemeinden eine 

zentrale Rolle. Sie können nicht nur 

als Immobilieneigentümer in den 

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Ganzheitlich 

nachhaltig. 

Projektentwicklung • Totalunternehmung • Bauunternehmung

Residential 

62 


Der Ausbaustandard ist in Wohnungen privater Investoren in der Regel höher als derjenige in Genossenschaftswohnungen. 

Dafür ist zum Beispiel in Zürich der Mietpreis 20 Prozent höher. 

Markt eingreifen, sie verfügen auch 

über eine Reihe weiterer Handlungsoptionen, 

mit denen sie Rahmenbedingungen 

für den Wohnungsmarkt 

setzen. Zum Beispiel mit einer Nutzungsplanung 

für das Angebot an 

Bauland und dessen Verdichtung. 

Durch den Kauf und die Abgabe von 

Land betreibt eine Gemeinde zudem 

eine aktive Boden- und Liegenschaftspolitik. 

Sie kann Massnahmen 

ergreifen, um die Schaffung und den 

Erhalt von Wohnraum zu fördern. Dabei 

reichen die Möglichkeiten von der 

Realisierung eigener Wohnungen, wie 

etwa Alterswohnungen, über die Beratung 

und finanzielle Unterstützung 

anderer Akteure bis hin zu gezielten 

Anreizen zur Schaffung von Wohnraum. 

«Städte und Gemeinden sind 

mit den spezifischen örtlichen Verhältnissen 

vertraut. Sie wissen um 

die Bedürfnisse ihrer Einwohnerinnen 

und Einwohner, sie kennen den lokalen 

Wohnungsmarkt und verfügen oftmals 

über langjährige Beziehungen 

zu den Grundeigentümern», schreibt 

das BWO in einer Anleitung für Gemeinden 

zur Förderung von preisgünstigem 

Wohnungsbau. Gemeinden 

sollen selbst aktiv werden, Initiativen 

von Privaten unterstützen und bestehende 

Förderprogramme von Bund 

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Architektur & Holzbau als Gesamtleistung


Residential 

63 

und Kantonen nutzen, um lokal benötigten 

und nachgefragten Wohnraum 

zu schaffen und zu erhalten. 

Zug als leuchtendes Beispiel 

Doch sind die Gemeinden überhaupt 

in der Lage, diese Herausforderung 

zu meistern? Für die Verfechter von 

Zonen für preisgünstigen Wohnraum 

ist Zug ein Vorbild. Auf vier neu eingezonten 

Gebieten hat Zug einen Anteil 

von 50 Prozent preisgünstigem 

Wohnungsbau festgelegt: Die Verordnung 

dazu trat 2010 in Kraft, ihr 

Ziel war politisch unumstritten. Das 

Konzept scheint sich zu bewähren: 

Auf der anderen Hälfte des Areals 

können private Grundeigentümer jeweils 

teure Wohnungen bauen, was 

zu einer erwünschten Durchmischung 

der Bevölkerungsschichten führt. Die 

Preisobergrenze basiert auf den Anlagekostenlimiten 

des Bundesamtes 

für Wohnungswesen für die Stadt Zug: 

Eine Zwei-Zimmer-Wohnung kostet 

demnach höchstens 1.590 Franken 

im Monat, eine Vier-Zimmer-Wohnung 

2.470 Franken. Die Preise für 

Eigentumswohnungen der gleichen 

Grössenkategorie liegen bei maximal 

379.500 und 588.500 Franken. In Zugs 

revidiertem Richtplan werden die Gemeinden 

aufgefordert, die Schaffung 

und den Erhalt von preisgünstigen 

Miet- und Eigentumswohnungen zu 

unterstützen. Dazu gehört explizit, 

dass sie bei Umzonungen, die eine 

Mehrnutzung zulassen, vorher einen 

entsprechenden Anteil festlegen. 

Klar ist aber: Die Preise steigen trotz 

den behördlichen Vorgaben und bereit 

gehaltenen Steigbügeln scheinbar 

unaufhörlich weiter. Bestehende Baulandreserven 

geraten zunehmend unter 

Druck und das Seilziehen zwischen 

privaten Investoren und Wohnbaugenossenschaften 

wird intensiver. Während 

die einen (die privaten und institutionellen 

Anleger) darauf hinweisen, 

dass Immobilieninvestments ein volkswirtschaftlich 

wichtiges Gut sind und 

später Renten sichern können, sind 

die anderen (die Genossenschaften) 

der Meinung, Genossenschaften leisteten 

einen wichtigen Beitrag gegen 

die Zersiedelung. Pro Kopf brauchten 

ihre Bewohner viel weniger Wohnfläche 

als andere Mieter, Stockwerk- oder 

Hauseigentümer. «Solange die Objekte 

vermietet werden können, bestimmt 

der Markt den Preis. Auch der Trend 

zurück in die Stadt treibt die Preise 

nach oben», sagt dazu Jörg Vitelli, Präsident 

der Wohnbaugenossenschaften 

Nordwestschweiz in Basel. Solange 

Geld so günstig und die Anlagen in 

Aktien zu wenig attraktiv seien, halte 

diese Tendenz an und die Preisspirale 

drehe sich weiter. «Genossenschaften 

könnten über die Jahre günstigere 

Mieten anbieten, denn sie rechnen mit 

der Kostenmiete und verzichten auf die 

Kapitalrendite. So beginnen sich die 

WG-Mieten nach zehn Jahren unter der 

quartierüblichen Miete zu bewegen», 

führt Vitelli weiter aus. Wenn das Spiel 

so weitergehe, könne dies dazu führen, 

dass der Staat bezüglich Zuteilung und 

Preisobergrenze für Bauland und Umnutzungsareale 

eingreifen und regulieren 

müsse. 

Keine neuen Gesetze 

Diese Regulierungstendenzen kommen 

in der Immobilienwirtschaft schlecht 

an. Kritisch steht der HEV Schweiz dem 

Anliegen gegenüber, öffentlichen Grund 

für Wohnbaugenossenschaften bereitzustellen. 

Studien hätten gezeigt, dass 

mit öffentlichen Geldern subventionierte 

Genossenschaften den günstigen Wohnraum 

nicht nur Bedürftigen zukommen 

lassen. Hier fordert der HEV Schweiz 

mehr Kontrolle. Der Verband ist der Ansicht, 

dass die Unterstützung wirklich 

Bedürftiger gezielter über die Subjektförderung 

erreicht werden könne. Eine 

Ausweitung der staatlichen Wohnraumförderung 

auf Bundesebene sei unnötig. 

«Investitionen in den Wohnungsbau 

sind nicht durch neue Gesetze, sondern 

durch gute Investitionsbedingungen zu 

fördern», hält der Verband fest. 

Weniger Fläche, mehr Bewohner im Kanton Zürich 

Zwischen 2009 und 2012 sind in der Stadt Zürich rund 6.500 Wohnungen 

neu erstellt worden, drei Viertel davon in Siedlungen mit mehr als 25 

Wohnungen. «Dabei sind überproportional viele Familienwohnungen entstanden, 

die eine hohe Belegungsdichte aufweisen», teilt die Stadt Zürich 

mit. Die gemeinnützigen Wohnbauträger schaften spielten deshalb für das 

Angebot von preiswerten Wohnungen mit mode raten Flächenansprüchen 

eine wichtige Rolle. Von den zwischen 2009 und 2012 entstandenen Neubauten 

mit Mietwohnungen wurden 36 Prozent durch gemeinnützige Wohnbauträgerschaften, 

24 Prozent im Stockwerkeigentum und 40 Prozent von 

privaten Investoren erstellt. Die gemeinnützigen Trägerschaften bieten im 

Schnitt Wohnungen mit kleineren Flächen an als Private; der Unterschied 

beträgt rund 13 Quadratmeter. Die Mietzinse in den Neubausiedlungen sind im Vergleich zu früher gestiegen: 

Bei den gemeinnützigen Trägerschaften liegt die monatliche Medianmiete bei 1.960 Franken, bei Privaten beträgt 

sie 2.600 Franken. Berücksichtigt man die unterschiedlichen Wohn flächen und vergleicht die Quadrat 

meterpreise, so liegen die privaten Mieten rund 20 Prozent über den gemeinnützigen. (rb)

EXPO REAL 

Besuchen Sie unsere 44 Schweizer 

Standpartner an der EXPO REAL 

vom 6. - 8. Oktober in München! 

mapic 

Die Schweiz wird an der mapic 

vom 19.-21. November in Cannes 

das erst Mal als Aussteller präsent 

sein. Informieren Sie sich auf unserer 

Website über die Möglichkeiten 

einer Standpartnerschaft! 

Top Projekte Online 

Swiss Circle und Switzerland Global 

Enterprise haben eine internationale 

Plattform für Schweizer Immobilien 

lanciert. Nutzen Sie diesen 

Link zu internationalen Investoren 

und Nutzern auf swisscircle.ch! 

EXPO REAL - Standpartner 

Die Immobilienrunde 

Am 11. September trafen sich ausgewählte 

Immobilienexperten zur 

ersten Immobilienrunde, zu der 

Swiss Circle zusammen mit der 

Neuen Zürcher Zeitung eingeladen 

hat. 

David Strohm (NZZ) diskutierte 

mit Urs Ledermann (Ledermann 

Immobilien), Dr. Christoph Müller 

(Warteck Invest und Espace Real 

Estate Holding), Patrick Schnorf 

(Wüest & Partner) und dem kundigen 

Publikum darüber, ob sich 

gute Architektur auszahlt. In der 

Publikumsrunde waren profilierte 

Exponenten aus der Immobilienund 

Architekturszene wie etwa 

die renommierte Architektin Tilla 

Theus vertreten. 

Die Immobilienrunde 

06.-08. Oktober 2014 

EXPO REAL in München 

19.-21. November 2014 

mapic in Cannes 

Weitere Branchentermine zeigt 

Ihnen unsere Onlineagenda: 

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Alle Bilder zur Immobilienrunde 

finden Sie auf swisscircle.ch 

Marketing und Networking für Schweizer Immobilien und Standorte: www.swisscircle.ch

Verbandsorgan Schweizer Stockwerkeigentümerverband 

4/2014 

Wohnungskauf ab Plan 

Der Wohnungsbau in der Schweiz läuft nach wie 

vor rund. Neu gebaute Eigentumswohnungen 

kommen heute überwiegend als «Kauf ab Plan» 

auf den Markt. Dabei sind einige wichtige Punkte 

zu beachten, um sich gegen Überraschungen 

zu wappnen. 

Vor allem bei mittleren und grösseren 

Projekten ist es schon länger gang und 

gäbe, dass der Generalunternehmer 

oder eine andere Bauherrschaft Neubauwohnungen 

bereits lange vor dem 

Spatenstich des Projekts anbietet. Die 

Gründe dafür sind vielfältig: Mancher 

Cartoon: René Leutenegger

Unternehmer ist darauf angewiesen, 

aus den Anzahlungen für bereits reservierte 

Wohnungen Vorleistungen und 

Planungen zu finanzieren. Oder es geht 

darum, die Chancen für Verkauf und 

erfolgreiche Vermarktung auszuloten. 

Sofern sich für ein bestimmtes Projekt 

nicht genügend Interessenten melden, 

ist das Angebot für den betreffenden 

Standort vielleicht nicht passend, oder 

es liegt in der falschen Preislage. Öfters 

verlangen auch die Banken des 

Baugeschäfts oder des Promotors des 

Projekts, dass bereits im Voraus ein 

gewisses Quorum an Kaufinteressenten 

nachgewiesen ist. 

In rechtlicher Hinsicht wirft ein Kauf ab 

Plan allerdings viele Fragen auf, wie 

Hubert Stöckli, Rechtsprofessor an der 

Universität Freiburg (CH), betont: «Kauf 

ab Plan heisst, ich kaufe eine Wohnung, 

die es noch gar nicht gibt.» Eine 

grosse Gefahr sieht der Rechtsprofessor 

darin, dass Verkaufsunterlagen wie 

Prospekte, Pläne, Computersimulationen 

oder auch die Ausstattung einer 

Musterwohnung unverbindlich sind. 

Im Extremfall ist gutgläubigen Käufern 

gar nicht bewusst, was Gegenstand 

des Vertrags ist und welche Rechte und 

Pflichten ihnen zustehen. Stattdessen 

lassen sie sich oft von ihren Emotionen 

leiten, zeigen sich beeindruckt von 

der vielleicht hübschen Lage oder der 

grossen Terrasse etc. 

Gründliche Prüfung 

Dominik Romang, Rechtsanwalt in 

Zürich und Präsident des Schweizer 

Stockwerkeigentümerverbandes, 

warnt ebenfalls vor einem überstürzten 

Kaufentscheid: «In der Praxis kommt 

Fünf Merkpunkte zu Kauf ab Plan 

Vertrag: Es ist simpel, muss aber 

doch immer wieder gesagt werden 

– unterschreiben Sie nichts, 

das Sie nicht gelesen oder nicht 

verstanden haben. 

Klarheit: Kosten, Termin und 

Leistungen müssen detailliert 

und präzis definiert sein. Sämtliche 

Dokumente, die die Wohnung 

beschreiben, müssen Bestandteil 

des Vertrags sein. Vorsicht ist 

am Platz, wenn der Baubeschrieb 

allzu knapp und ungenau ist. 

Preis: Glauben Sie nicht alle 

Versprechungen mit Fest- und 

Pauschalpreisen – weil viele 

Ausstattungsdetails von Anfang 

an nicht inbegriffen sind oder weil 

Änderungen unverhältnismässig 

teuer in Rechnung gestellt 

werden. 

Mängelrügen: Mängel müssen 

genau dokumentiert und sofort 

nach ihrer Entdeckung gerügt 

werden, und zwar schriftlich und 

eingeschrieben. Um Druck zu 

machen, müssen Sie dem Unternehmer 

oder Handwerker eine 

Frist zur Behebung setzen und 

nötigenfalls eine Mängelbehebung 

durch einen Dritten androhen 

– auf Kosten des fehlbaren 

Unternehmers. 

Abweichungen vom Vertrag: 

Wenn sich der Verkäufer ausbedingt, 

dass geringfügige Änderungen 

akzeptiert werden müssen, 

sollten die Alarmglocken läuten. 

Fragen Sie deshalb nach und 

schränken Sie die Änderungsmöglichkeiten 

im Vertrag ein. (jz) 

es tatsächlich vor, dass der Interessent 

sofort unterschreiben soll, weil 

sonst jemand anderer den Zuschlag 

bekommt.» Solche Bedingungen seien 

aber nicht akzeptabel, betont der Experte: 

«Der Kaufinteressent muss 

doch mindestens 10 oder 14 Tage Zeit 

haben, um das Objekt und alle Unterlagen 

gründlich zu studieren.» Dominik 

Romang ist sich im Klaren darüber, 

dass längst nicht alle privaten Käufer 

einer Stockwerkeinheit die nötige Vorsicht 

walten lassen – im Gegenteil. «Ich 

schätze», so Dominik Romang, «dass 

neun von zehn Käufern ihre Unterschrift 

mehr oder weniger unbesehen 

unter den Vertrag setzen.» 

Laien erkennen in der Regel auch nicht, 

welche Unterlagen und Dokumente 

wirklich massgeblich sind und welche 

nicht. Prospekte, Werbungen auf einer 

Website des Verkäufers, Baubeschreibungen 

oder Pläne sind nur soweit 

verbindlich, als sie ausdrücklich zum 

Bestandteil des Vertrags erklärt werden 

und wenn der Vertrag öffentlich 

beurkundet wird. Ein Grundstückkauf 

und damit auch der Kauf einer Stockwerkeinheit 

setzt gemäss ZGB die öffentliche 

Beurkundung voraus. Die 

sogenannten Reservationsverträge für 

Wohnungen werden in aller Regel nicht 

notariell beurkundet. Dann aber leiden 

sie, wie Professor Hubert Stöckli ausführt, 

unter einem Formmangel, weshalb 

sie ungültig sind und «auch keinen 

Anspruch darauf verleihen, dass der 

Kaufvertrag dann auch wirklich abgeschlossen 

wird». 

Musterwohnungen oder virtuelle 

Rundgänge durch das Kaufobjekt, die 

am Computer durchgespielt werden, 

dienen rein der Werbung und sind 

rechtlich ohne Bedeutung. So kommt 

es in der Praxis immer wieder vor, 

dass sich Wohnungskäufer aufgrund 

unverbindlicher Unterlagen und Pläne 

ein Bild von ihrem Traumobjekt 

ausmalen, ohne sich zu vergegenwär-

tigen, dass die Unterlagen, Beschreibungen 

und Pläne bei der späteren 

Beurkundung des Kaufobjekts möglicherweise 

anders beschreiben und 

anders definieren. Änderungen an der 

Planung und Ausstattung sind keineswegs 

selten. 

Welche Qualität im Ausbau? 

Ein Wohnungskäufer, der Qualität 

bestellt und auf präzis definierte 

Leistungen Wert legt, muss auf jedes 

Detail achten. Dementsprechend 

kommt einem ausführlichen und sehr 

präzisen Baubeschrieb als Bestandteil 

des Vertrags eine Schlüsselrolle 

zu. Sofern man es aber in diesen 

Unterlagen mit bloss vagen Versprechungen 

bewenden lässt – wie zum 

Beispiel «Schweizer Armaturen» in 

den Nasszellen oder «Parkett in den 

Haben Sie Fragen zu Stockwerkeigentum? 

Wohnräumen» –, kauft man buchstäblich 

die Katze im Sack. Denn ob am 

Ende billigste oder sehr auserlesene 

Materialien Verwendung finden, steht 

aufgrund solch unpräziser Wendungen 

in den Wolken geschrieben. Für 

jedes Bauteil und jedes Element sollten 

entweder die konkret vorgesehenen 

Produkte oder die entsprechenden 

Budgetpositionen definiert sein. 

Dazu zählt etwa eine abschliessende 

Beschreibung sämtlicher Materialien 

und Apparate in der Küche. Analog 

sind auch alle Elemente und das Niveau 

des Ausbaustandards für Nasszellen 

und Wohnräume zu bezeichnen. 

Weiter bedarf die Qualität der Fenster, 

von Türen, Storen, Geräten etc. einer 

präzisen Umschreibung. Dominik 

Romang vom Schweizer Stockwerkeigentümerverband 

hält dazu ergänzend 

fest: «Bei Budgetpositionen ist 

Gratis Rechtsberatung 

Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband setzt sich für die Interessen 

von Stockwerkeigentümern ein. Für einen Mitgliederbeitrag von nur 75 Franken 

bieten wir Ihnen zum Beispiel eine kostenlose Rechtsberatung (telefonisch 

oder persönlich in einer Anwaltskanzlei in Zürich). Auch Verwaltungen 

und Bewirtschaftungsfirmen sind als Mitglieder willkommen – auch sie 

profitieren von unserem spezialisierten Know-how in Sachen Stockwerkeigentum. 

Fachveranstaltungen 

Das nächste Podium «Fragen und Antworten zum Stockwerkeigentum»: 

Donnerstag, 13. November 2014, 18.30–20.30 Uhr, im Glockenhof, Sihlstr. 31, 

Zürich. Offene Runde mit Publikumsfragen – von Experten und erfahrenen 

Rechtsanwälten beantwortet. 

www.stockwerk.ch 

für einen unerfahrenen Käufer meist 

nicht ersichtlich, was er für dieses 

Geld bekommen kann.» Wenn der 

Baubeschrieb ein bestimmtes Budget 

für einen Backofen vorsieht, mag dies 

für manchen Laien in Ordnung sein. 

Erst bei der definitiven Auswahl oder 

in einer Küchenausstellung realisiert 

er dann, dass der «Wunschbackofen» 

wesentlich mehr kostet. 

Romang hält es für ratsam, für verschiedene 

Aspekte fachlichen Rat zu 

holen: «Viele potenzielle Problemfelder 

beim Kauf einer Wohnung ab 

Plan sind für Laien ohne Erfahrung 

gar nicht erkennbar.» Erwähnt sei 

das Beispiel, als ein Verkäufer gar 

nicht alle Stockwerkeinheiten eines 

Neubaus verkaufen konnte. Von zehn 

Wohneinheiten gingen am Ende vier an 

verschiedene Privatkäufer, die sechs 

anderen behielt der Unternehmer im 

Eigentum und nutzte sie in der Familie 

oder vermietete sie an Dritte. Aufgrund 

des Reglements in dieser Stockwerkeigentümergemeinschaft 

hatte der 

Verkäufer an jeder Versammlung eine 

komfortable Mehrheit. Ob die Wahl 

des Verwalters oder bauliche Anpas- 

sungen anstehen – die vier anderen 

sehen sich in allen Fragen immer in 

der Minderheit. Auch hinsichtlich der 

Bausubstanz oder weiterer Unterlagen 

wie Kaufvertrag oder Begründungsurkunde 

des Stockwerkeigentums 

macht es sich oft bezahlt, sich 

neutralen, fachlichen Rat zu holen. 

– Wohnungskäufer sollen also selbstverständlich 

den Traum von den eigenen 

vier Wänden träumen, sie müssen 

sich aber vorgängig um die fachlichen 

und rechtlichen Aspekte kümmern. 

Jürg Zulliger 

Schweizer Stockwerkeigentümerverband 

8606 Greifensee 

Tel. 043 244 56 40, Fax 043 244 56 41, info@stockwerk.ch 

Weitere Informationen über den Verband und 

unsere Anlässe: www.stockwerk.ch

Service 

68 


Bewertungssoftware – 

Chancen und Risiken 

Bewertung – IT-Tools sind nützlich, auch für die Bewertung von Immobilien. 

Doch das Verständnis für die Immobilie und deren wesentliche 

Werttreiber wird durch technische Lösungen nicht ersetzt. 

Von Daniel Schneider 

Grosse Immobilienportfolios mittels 

ausgefeilter Datenbanken zu analysieren, 

ist heute Branchenstandard. Vermehrt 

gehen Eigentümer dazu über, 

für interne Bewertungen die IT-Lösung 

externer Bewerter zu übernehmen, um 

die Effizienz im Datenaustausch und 

Bewertungsprozess zu verbessern. 

Das war nicht immer so. Bis in die 

1990er-Jahre wurden die Substanzund 

Ertragswerte von Immobilien mit 

Barwerttabellen und Taschenrechner 

berechnet; IT-Anwenderkenntnisse wa - 

ren nicht erforderlich. Erst mit der Verbreitung 

von finanzmathematischen 

Schätzungsmethoden hielten in den 

1990er-Jahren die ersten Excel-basierten 

Discounted-Cashflow-Modelle 

Einzug in die Immobilienbewertung. 

Bis heute sind bei der Bewertung von 

Einzel- oder Spezialobjekten Excel-Modelle 

ein effizientes Hilfsmittel: Denn 

sie sind einfach in der Anwendung und 

können beliebig erweitert werden. 

In der Schweiz läutete die Kotierung 

der ersten Immobilienaktiengesellschaften 

Ende der 1990er-Jahre endgültig 

die Professionalisierung der 

Bewertungsbranche ein. Die Immobilienbestände 

vieler institutionellen Anleger 

wuchsen in dieser Zeit markant 

an – entsprechend auch die Anforderungen 

an den Bewerter wie an das 

Assetmanagement. Auswertungen auf 

Portfolioebene gewannen an Bedeutung, 

mit der Folge, dass die Excel-Bewertungsmodelle 

bald an ihre Grenzen 

stiessen. 

Um den gestiegenen Ansprüchen gerecht 

zu werden und eine effiziente 

Bearbeitung der verfügbaren Daten zu 

ermöglichen, schafften sich die etablierten 

Bewertungsunternehmen Bewertungsdatenbanken 

an. Mit diesen 

werden neben der Datenverwaltung 

auch die eigentlichen Bewertungen 

erstellt. Denn die Datenbanken gewährleisten 

über Schnittstellen den 

Datenimport von Mieterspiegeln und 

Liegenschaftsabrechnungen aus den 

Bewirtschaftungsprogrammen des 

Assetmanagements. 

Die Anwendung solcher Datenbanken 

ist bei der wiederkehrenden Bewertung 

von Renditeliegenschaften nun 

seit einigen Jahren Branchenstandard. 

Dabei kommen in der Schweiz unterschiedliche 

Datenbanken zur Anwendung. 

Sie basieren zwar teilweise auf 

den gleichen Standard-IT-Lösungen, 

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Service 

69 

Der Autor: Daniel Schneider, 

dipl. Bauingenieur HTL und MAS 

Real Estate Management (FH 

St.Gallen), ist seit November 2013 

Head of Valuation von JLL in der 

Schweiz. 

wurden aber von den Nutzern individuell 

weiterentwickelt und weisen 

dementsprechend im Detail unterschiedliche 

Bewertungsmethodiken 

auf. 

In jüngster Zeit gehen Eigentümer und 

Bewerter vermehrt dazu über, für die 

Bewirtschaftung und die Bewertung 

der Liegenschaften dieselben IT-Lösungen 

anzuwenden. Dies hat den Vorteil, 

dass Daten nicht zwischen zwei 

verschiedenen Systemen ausgetauscht 

werden müssen und Assetmanager 

und Bewerter online auf die gleichen 

Daten und Grundlagen zugreifen können. 

Zudem einigen sich der Assetmanager 

und der Bewerter damit auch auf 

ein einheitliches Modell für die internen 

und externen Bewertungen, was 

deren Vergleichbarkeit sichert, Diskussionen 

erleichtert und eine Zusammenführung 

der Einzelbewertungen 

auf Portfolioebene ermöglicht. 

Für den Bewerter kann dies allerdings 

zu zusätzlichem Aufwand bei der 

Kalibrierung des Bewertungsmodells 

führen, falls sich dieses deutlich von 

dem Modell unterscheidet, mit dem er 

normalerweise arbeitet. Werden für 

unterschiedliche Teile des Portfolios 

verschiedene Bewerter beauftragt, erfordert 

dies darüber hinaus, dass sich 

nicht nur der Assetmanager mit den 

Bewertern, sondern auch die Bewerter 

untereinander auf ein einheitliches Modell 

einigen müssen. 

Grundsätzlich ist die Integration von 

Bewirtschaftungs- und Bewertungsprogrammen 

ein begrüssenswerter 

Trend. Die Fehleranfälligkeit beim Datenaustausch 

unterschiedlicher Geschäftsfelder 

wird durch eine einheitliche 

Datenbank deutlich vermindert; 

gleichzeitig sind die Daten zeitnaher 

und effizienter für alle Benutzergruppen 

abrufbar. Auf der anderen Seite 

erhöhen sich jedoch die Anforderungen 

an den Bewerter hinsichtlich der 

Modellflexibilität. Heisst konkret: Bewerter 

müssen heute und in Zukunft in 

der Lage sein, ihre Expertise vermehrt 

auch ausserhalb ihres angestammten 

Modells anzuwenden – sei es in kundenspezifischen 

Adaptionen dieses 

Modells oder in Modellen von Drittparteien. 

Das Fazit: Die fortschreitende Rationalisierung 

der Bewertungsabläufe verlangt 

von allen Beteiligten Innovation 

und Flexibilität. Gleichwohl kann der 

Fortschritt auf der Daten- und der IT- 

Seite die Expertise und die Erfahrung 

der einzelnen Bewerter nicht ersetzen. 

Das Verständnis für die Immobilie 

und die wesentlichen Werttreiber, eine 

umfassende qualitative Gebäude- und 

Potenzialanalyse sowie die Interpretation 

von wirtschaftlichen und demografischen 

Entwicklungen, bleiben 

von wesentlicher Bedeutung in der 

Immobilienbewertung – mit oder ohne 

IT-Lösungen. 

DigitalStrom 

Barrierefreie 

Smart Homes 

Die DigitalStrom AG hat in Kooperation 

mit Forschern des Fraunhofer- 

Instituts-Teils für Angewandte 

Systemtechnik und der Ottobock 

Mobility Solutions GmbH eine Lösung 

für barrierefreies Wohnen in 

einem Smart Home geschaffen. 

Wie die Gesellschaften mitteilen, 

vernetzt das von DigitalStrom 

entwickelte System elektrische 

Geräte wie beispielsweise Lampen, 

Fernseher, Waschmaschinen, 

Rollläden oder auch Wasserhähne. 

Die Kommunikation erfolgt direkt 

über die Stromleitung. Der Vorteil: 

Das DigitalStrom-System lässt sich 

jederzeit in bestehende Wohnungen 

oder Häuser integrieren. 

Um diese Möglichkeiten auch 

Menschen mit Handicap zugänglich 

zu machen, wurde ein Elektrorollstuhl 

von Ottobock mit einem von 

den Fraunhofer-Forschern entwickelten 

Bluetooth-Modul ausgestattet, 

welches Zugriff zum Smart- 

Home-System ermöglicht. Tägliche 

Routineaufgaben, die zuvor ohne 

Hilfe Dritter eigentlich nicht denkbar 

waren, könnten nun mit der 

neuen Lösung per Smartphone- 

App oder Kinnsteuerung direkt aus 

dem Rollstuhl heraus ausgeführt 

werden. 

«Ich freue mich, dass wir gemeinsam 

mit unseren Partnern, dem 

Fraunhofer IOSB-AST und Ottobock 

die Steuerung des Rollstuhls mit 

dem DigitalStrom-System gekoppelt 

haben», sagt Martin Vesper. Für 

den CEO der DigitalStrom AG zeigt 

dieses Beispiel einmal mehr den 

wirklichen Mehrwert eines Smart 

Homes. Alle denkbaren Möglichkeiten 

basieren Martin Vesper zufolge 

rein auf Software, und er betont: 

«Das sorgt für Flexibilität und 

versetzt uns in die Lage, unseren 

Kunden individuelle Lösungen für 

unterschiedlichste Anwendungsbereiche 

einfach und schnell zur 

Verfügung stellen zu können.» (ah)

Service 

70 


20 Jahre ERES 

Verbände – Die ERES European Real Estate Society, 

ein internationales Netzwerk zwischen immobilienwissenschaftlicher 

Forschung und immobilienwirtschaftlicher Praxis, wird 20 Jahre alt. 

Ein Porträt zum Jubiläum. 

Von Marianne Schulze 

Der Austausch von Forschungsergebnissen steht im Mittelpunkt der ERES. 

Vor genau 20 Jahren wurde die ERES 

als internationales Netzwerk zwischen 

der akademischen Welt und 

der praktischen Immobilienwirtschaft 

gegründet. In der Non-Profit-Organisation 

sind Lehrende, Forscher und 

Post-Graduierte, aber auch Praktiker 

versammelt. Die ERES umfasst ein 

europaweites Netzwerk, das von Finnland 

über Deutschland, Österreich und 

die Schweiz bis nach Italien, von Grossbritannien 

und Irland bis nach Russland 

reicht. Zugleich ist die ERES Teil 

der International Real Estate Socie - 

ty IRES, in der weltweit die regionalen 

Real Estate Societies zusammengeschlossen 

sind. 

Zentral- und Osteuropa holen auf 

Ziele der ERES sind es, die Forschung 

zu immobilienwirtschaftlichen Themen 

sowie die Ausbildung für Immobilienberufe 

in allen europäischen 

Ländern zu fördern, den Austausch 

von Information zwischen Akademikern 

und Praktikern zu ermöglichen 

sowie die Professionalisierung in 

der Immobilienwirtschaft voranzutreiben. 

Auch wenn diese Ziele heute 

für Westeuropa anmuten, wie «Eulen 

nach Athen zu tragen» – in den 90er- 

Jahren des vorigen Jahrhunderts 

bestand noch erheblicher Bedarf an 

einer deutlichen Professionalisierung 

der Branche, und in den Ländern 

Zentral- und Osteuropas begann man 

mehr oder weniger bei null. Hier hat 

sich in den 20 Jahren des Bestehens 

der ERES viel getan. Erkennbar ist 

dies auch daran, dass auf den ERES- 

Veranstaltungen immer öfter auch 

Repräsentanten dieser Länder hervortreten. 

Veranstaltungen, auf denen Lehrende 

und Forschende zusammentreffen 

und sowohl untereinander als auch mit 

den «Praktikern» Ideen und Einsichten 

austauschen, sind ein wesentlicher 

Bestandteil der ERES. Zu diesen Veranstaltungen 

gehören sowohl die Jahreskonferenz 

der ERES als auch zwei


Service 

71 

Internationaler Hochhaus Preis 2014 

Fünf Gebäude 

im Finale 

Industry-Seminare sowie ein Education-Seminar 

jährlich. 

Die Jahreskonferenz findet im Frühsommer 

in wechselnden europäischen 

Städten statt. 2013 war es Wien, in 

diesem Jahr Bukarest und 2015 wird 

es Istanbul sein. Dort geht die nächste 

Annual Conference vom 24. bis zum 

25. Juni in der Technischen Universität 

von Istanbul (ITÜ), der weltweit drittältesten 

TU, über die Bühne. Bei den 

Jahreskonferenzen präsentieren und 

diskutieren Teilnehmer aus allen europäischen 

Ländern ihre Forschungsfragen 

und -ergebnisse. Wie so oft bei 

eher akademischlastigen Veranstaltungen 

sind es teilweise sehr spezielle 

Themen, die vorgestellt werden, doch 

auch diese können weitere Denkprozesse 

anstossen. 

Industry- und Education- 

Seminare 

Kommen bei den Jahreskonferenzen 

einige Hundert Teilnehmer zusammen 

und ist das Spektrum der Themen 

sehr breit gefächert, so ist der 

Kreis der Teilnehmer an den zweimal 

jährlich – im Frühjahr und im Herbst 

– stattfindenden Industry-Seminaren 

meist deutlich kleiner und die jeweilige 

Veranstaltung steht unter einer 

bestimmten Überschrift. Das diesjährige 

Industry-Seminar im Frühjahr in 

Paris befasste sich etwa mit der Frage: 

«How Can Workplace Management 

Add Value to Business?» 

Das Industry-Seminar, das am 17. Oktober 

2014 in Belfast in Nordirland 

stattfindet, steht unter der Überschrift 

Jährlicher Höhepunkt der ERES ist die Annual Conference. 

«Re-capitalising the Recovery of the 

Irish Real Estate Market: Lessons for 

Europe». Auch für diese Veranstaltungen 

können alle Präsentationen im 

Netz abgerufen werden. 

Immer Anfang Dezember findet dann 

noch ein ERES Education-Seminar 

statt. In diesem Jahr ist vom 5. bis zum 

6. Dezember die Universität von Ferrara 

in Italien Gastgeberin. Dann heisst 

20 Jahre IRES 

Neben der ERES European 

Real Estate Society feiert auch 

die IRES in diesem Jahr ihr 

20. Jubi läum. Die International 

Real Estate Society (IRES) ist 

der Zusammenschluss der regionalen, 

eigentlich kontinentalen 

wissenschaftlichen Gesellschaften, 

die sich der immobilienökonomischen 

Forschung 

verschrieben haben. Tragend 

bei der IRES sind die älteste 

Gesellschaft, die vor 29 Jahren 

gegründete American Real 

Estate Society (ARES), sowie die 

beiden jüngeren Gesellschaften 

Pacific Rim Real Estate Society 

(PRRES) sowie die ERES. 

Daneben gibt es noch die Latin 

American Real Estate Society 

(LaRES), die Asian Real Estate 

Society (AsRES) und die African 

Real Estate Society (AfRES) 

sowie die Middle East and North 

Africa Real Estate Society 

(MENARES). (bw) 

Der Internationale Hochhaus Preis (IHP) 

2014 geht in die entscheidende Runde: 

Die Jury hat fünf Hochhäuser in die Endrunde 

gewählt. Die Auszeichnung ist mit 

50.000 Euro dotiert und wird am 19. November 

2014 von der Stadt Frankfurt am 

Main mit dem Deutschen Architekturmuseum 

(DAM) und der DekaBank in 

der Frankfurter Paulskirche verliehen. 

Die Finalisten 2014 auf einen Blick: 

• Bosco Verticale (Mailand/Italien) von 

Boeri Studio, Mailand 

• De Rotterdam (Rotterdam/Niederlande) 

von Office for Metropolitan 

Architecture, Rotterdam 

• One Central Park (Sydney/Australien) 

von Ateliers Jean Nouvel, Paris 

• Renaissance Barcelona Fira Hotel, 

L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona/ 

Spanien) von Ateliers Jean Nouvel, 

Paris 

• Sliced Porosity Block (Raffles City 

Chengdu, Chengdu/China) von Steven 

Holl Architects, New York 

Der IHP gilt als der weltweit wichtigste 

Architekturpreis für Hochhäuser. 

Er richtet sich an Architekten und 

Bauherren, deren Gebäude mindestens 

100 Meter hoch sind und in den vergangenen 

zwei Jahren fertiggestellt wurden. 

Die Jury besteht aus Architekten, Tragwerksplanern, 

Immobilienspezialisten 

und Architekturkritikern. Sie beurteilt 

die nominierten Projekte nach folgenden 

Kriterien: zukunftsweisende Gestaltung, 

Funktionalität, innovative Bautechnik, 

städtebauliche Einbindung, Nachhaltigkeit 

und Wirtschaftlichkeit. Die Finalisten 

des IHP 2014, die unter 26 Nominierten 

aus 17 Ländern ausgewählt wurden, 

zeigen weiterhin den weltweiten Trend 

im zeitgenössischen Hochhausbau zu 

einer Nutzungsverschiebung vom Bürozum 

Wohnhochhaus, der nun auch in 

Europa angekommen ist. Zudem hat sich 

die Tendenz, Licht, Luft und Grün mit 

dem Hochhausbau zu verbinden, weiter 

verstärkt. Trotz neuer Höhenrekorde 

fällt auf, dass daneben eine gestiegene 

Aufmerksamkeit hinsichtlich der urbanen 

Qualitäten zu erkennen ist. (bw)

Service 

72 


Networking: Die Abendveranstaltungen der Annual Conference bieten Gelegenheit zum Austausch. 

das Motto: «Real Estate Education and 

the Digital Generation: The Challenge 

of Introducing New Media into the 

Classroom». 

Die Präsidentschaft der ERES wechselt 

turnusmässig von Jahr zu Jahr. 

Für den Zeitraum 2014/2015 hat Bob 

Martens von der Technischen Universität 

Wien den Vorsitz übernommen. 

Als Execu tive Director hingegen ist Jim 

Berry von der Universität Ulster kontinuierlich 

tätig. Beiden steht ein Board 

zur Seite, das 24 Personen umfasst. 

Aus der Schweiz sind beim Board der 

ERES übrigens Martin Hoesli von der 

Universität Genf und Andreas Loepfe 

von der Universität Zürich sowie 

dem dortigen Center for Urban & Real 

Estate Management CUREM (siehe 

Kastentext) dabei. 

Umfangreiche Datenbank 

Alle sowohl auf der Jahreskonferenz 

als auch bei den Industry-Seminaren 

und dem ERES Education-Seminar 

vorgestellten Papers und Präsentationen 

können unter www.eres.org in der 

«Library» eingesehen und abgerufen 

werden. Diese Datenbank ist mit mehr 

als 3.000 Dokumenten von über 1.000 

Autoren eine wahre Fundgrube an immobilienwirtschaftlichen 

Forschungsergebnissen, 

die für alle, auch für 

jene, die nicht Mitglied bei ERES sind, 

zugänglich ist. Aber auch viele weitere 

Informationen zur ERES lassen sich 

auf dieser Homepage finden. 

Zehn Jahre CUREM 

Aus der Perspektive des Jahres 2014 betrachtet, 

hat es um die Jahrhundertwende zwischen 

dem 20. und dem 21. Jahrhundert weltweit eine 

Entwicklung hin zur Gründung von wissenschaftlichen 

Gesellschaften und Studiengängen immobilienwirtschaftlicher 

Forschung gegeben. Ein 

Schweizer Beispiel für diesen «Trend» ist CUREM, Andreas Loepfe, Managing 

das Center for Urban & Real Estate Management Director CUREM 

(CUREM) am Institut für Banking und Finance, 

welches im Jahr 2003 in Zürich als private Initiative 

aus der Immobilienbranche und für die Immobilienbranche an den Start ging. 

«Die gebaute Umwelt repräsentiert immense kulturelle und wirtschaftliche 

Werte: Das reale Vermögen der Welt besteht rund zur Hälfte aus Immobilien», 

sagt Andreas Loepfe, FRICS, Managing Director CUREM. «Die Steuerung 

und Gestaltung der gebauten Umwelt ist zentral für die Entwicklung der 

Gesellschaft, Wirtschaft und Natur – doch viele immobilienbezogene Inhalte 

wurden auf universitärem Niveau erst unlängst erschlossen.» CUREM setzt 

sich mit seinen Weiterbildungen, Forschungsprojekten und Beratungen für 

den Erkenntnisgewinn und eine sachliche Diskussion immobilienwirtschaftlicher 

Themen ein. Die Idee dahinter: Man will einen Beitrag leisten, die 

gebaute Umwelt im Sinne der Wohlfahrtsoptimierung zu entwickeln. 

Im Jahr 2009 wurde CUREM in die Universität Zürich integriert. «Das garantiert 

die internationale Vernetzung des Zentrums mit anderen erstklassigen 

Universitäten – ohne dabei die Nähe zur Praxis zu verlieren», sagt Loepfe. 

Im Juli dieses Jahres feierte CUREM sein 10-Jahr-Jubiläum. «Die Verwendung 

des interdisziplinären Ansatzes ist das, was CUREM auszeichnet und 

sicherlich grundlegend ist für den grossen Erfolg», würdigte Ramón Sotelo, 

Präsident der International Real Estate Society IHRES, in seiner Rede die 

Verdienste des Instituts. «Die Wissenschaft und dadurch auch die Universitäten 

tendieren aktuell zu einer hoch spezialisierten, monodisziplinären 

Forschung. Zur Lösung der Probleme in der Praxis sind hingegen multidisziplinäre 

Kompetenzen essentiell.» CUREM strebe danach, diesen Spagat zu 

meistern und leiste damit einen Beitrag zur wissenschaftlichen Reflektion 

der Immobilienwirtschaft, so Sotelo: «Meine Anerkennung gilt Andreas 

Loepfe, der einerseits diesen multidisziplinären Studiengang entwickelt hat 

und zudem mit dem ‹best owner principle› auch einen wissenschaftlich fundierten 

und praktisch relevanten immobilienökonomischen Beitrag geleistet 

hat.» (bw)


Service 

73 

Branchentreffen in München 

Expo Real – «Building Networks» lautet das Motto der internationalen Gewerbeimmobilien- 

und Investmentmesse, die vom 6. bis zum 8. Oktober in München 

stattfinden wird. Schweizer Branchenplayer sind mit von der Partie, die meisten 

am Gemeinschaftsstand des Swiss Circle. 

Von Anja Hall, Bild: Expo Real/Messe München 

Raum für Networking: die Immobilienmesse Expo Real 

Seit nunmehr 17 Jahren ist es ein wie - 

derkehrendes Ereignis: Kaum schliesst 

das Münchner Oktoberfest seine Pforten, 

verschwinden die Trachtenträger 

aus dem Blickfeld und Bayerns Landeshauptstadt 

ist fest in der Hand der 

Immobilienbranche. An drei Tagen – 

dieses Jahr vom 6. bis zum 8. Oktober 

– trifft man sich auf der Expo Real, der 

Internationalen Fachmesse für Immobilien 

und Investitionen. 

Mit 1.663 Ausstellern auf 64.000 Quadratmetern 

in sechs Messehallen gilt 

die Expo Real als grösste B2B-Messe 

für Gewerbeimmobilien in Europa. Die 

mehr als 36.000 Teilnehmer aus aller 

Welt bilden die gesamte Wertschöpfungskette 

der Branche ab. Projektentwickler 

und Projektmanager, Investoren 

und Finanzierer, Berater und Vermittler, 

Architekten und Planer, Corporate Real 

Estate Manager, Expansionsleiter, aber 

auch zahlreiche Wirtschaftsregionen 

und Städte präsentieren sich auf der 

Messe und nutzen die Gelegenheit zum 

Networking und zur Marktorientierung. 

Auch die Schweizer Branche zeigt sich 

wieder auf der Expo Real – viele Unternehmen 

beteiligen sich am Gemeinschaftsstand 

des Swiss Circle (Stand 320 

in der Halle C2). Dieses Jahr belegt der 

Swiss Circle nicht weniger als 350 Quadratmeter 

an Ausstellungsfläche für 

insgesamt 43 Schweizer Immobilienunternehmen 

und Standortorganisationen. 

Seit vielen Jahren sind Unternehmen 

wie Steiner, Mobimo, SBB Immobilien, 

Losinger Marazzi, UPC Cablecom, der 

Flughafen Zürich/The Circle, Wincasa, 

Credit Suisse, Acron und Hochtief 

Development Schweiz als Partner des 

Swiss Circle mit von der Partie, ebenso 

die Wirtschaftsförderung Bern, 

Bouygues/MIBAG Property und Halter. 

Auch die Immobilienberater von Kuoni 

Mueller & Partner sowie die Anwaltskanzleien 

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte, 

CMS von Erlach und Baker & McKenzie 

sind in diesem Jahr erneut präsent. 

Ebenso werden die NZZ und das IMMO- 

BILIEN Business vor Ort vertreten sein. 

Das Beratungsunternehmen Wüest & 

Partner hat sich dieses Jahr ebenfalls 

für eine Teilnahme entschieden. 

Auch das Konferenz- und Veranstaltungsprogramm 

der Expo Real ist 

beachtlich: Auf rund 80 Symposien, 

Konferenzen und Gesprächsrunden 

diskutieren 400 Referenten über aktuelle 

Trends und Innovationen des 

Immobilien-, Investitions- und Finanzierungsmarktes. 

Für die Zielgruppe «Regionen und Städte» 

wurde in diesem Jahr ein eigenes 

Forum neu entwickelt, auf dem Experten 

den Städten Hilfestellungen geben 

wollen, wie sie beispielsweise einen 

Standort durch Universitäten beleben 

oder das Thema «Digital Economy» aufnehmen. 

Ganz neue Wege geht der Messeveranstalter 

auch mit der Veranstaltung 

«Kluge Köpfe, kluge Gedanken». 

Referenten, die nicht aus der Immobilienwirtschaft 

kommen, sollen für neue 

Impulse in der Branche sorgen.

Service – Neue Produkte 

74 


Das neue Kräuterzentrum von Ricola 

Mit Hut und gutem Schuhwerk 

Baustoffe – Im Laufental wurde im Mai 

eine Lagerhalle der besonderen Art in 

Betrieb genommen. Wer hat’s erfunden? 

Klar – Ricola, respektive Herzog 

& De Meuron: ein Stampflehmbau für 

die «Chrüterchraft». 

Von Gudrun Escher, Bild: Priora AG 

Wer die heilenden Kräfte der Natur 

zu seiner Geschäftsbasis erkoren hat 

wie der Kräuterbonbon-Hersteller Ricola, 

stellt auch an Betriebsgebäude 

besondere Anforderungen hinsichtlich 

Technik und Architektur. Bei Ricola hat 

die Zusammenarbeit mit dem Basler 

Architekturbüro von Jacques Herzog 

und Pierre de Meuron eine über dreissigjährige 

Tradition, und jeder ihrer 

Entwürfe für das Unternehmen ging 

einen Schritt weiter in der Annäherung 

an das Wesentliche. Die Lagerhalle 

der späten 1990er-Jahre etwa erinnert 

an aufgeschichtete Bretterstapel; für 

das neue Kräuterzentrum entwarfen 

Herzog & de Meuron einen Lehmbau. 

Lehmbau deshalb, weil im Laufental, 

wo Ricola beheimatet ist, seit Römerzeiten 

Lehm und Mergel gewonnen und 

zu Ziegeln verarbeitet werden. So kamen 

99 Prozent des Baumaterials aus 

einem Umkreis von unter zehn Kilometern 

– ein grosses Plus in Bezug auf die 

hohen Ansprüche an Nachhaltigkeit. 

Von der Idee zur Ausführung verhalfen 

die Geschäftsstelle Basel der Priora 

Generalunternehmung sowie der Experte 

für Lehmbau Martin Rauch, dessen 

Firma, die in Schlins im Vorarlberg 

beheimatete Lehm Ton Erde Baukunst 

Gmbh, als führend in Europa gilt. Sein 

Mitarbeiter Clemens Quirin erläutert, 

dass jedes Projekt aus Lehm sehr individuell 

erarbeitet werden müsse, 

so auch ein Stampflehmbau dieser 

Grössen ordnung, die alte Regel aber 

gelte immer: «Lehm braucht guten Hut 

und guten Schuh.» 

Grösster Stampflehmbau 

Europas 

Ein Bauwerk aus dem Werkstoff Lehm 

benötigt – zumindest in unseren Breitengraden 

– einen wirksamen Nässeschutz 

von oben und von unten. Von 

oben hilft der Dachüberstand, in diesem 

Falle ein übliches Flachdach aus 

Wellblech, von unten eine standardmässige 

Drainage. Luftfeuchte innen 

wie aussen dagegen reguliert der 

Stampflehm besser als jedes andere 

Mauerwerk und sorgt so für ein gemässigtes 

Raumklima, das der Verarbeitung 

und Lagerung der jährlich 1,4 Millionen 

Kilogramm kostbarer Kräuter 

zuträglich ist und die Energiekosten 

senkt. Das rein mineralische Material 

aus Lehm, vermischt mit steinigem 

Aushub und Mergel, nimmt Feuchte 

gut auf und gibt sie verzögert ab, wirkt 

angenehm warm und hat die Farbe des 

Erdbodens. Und es altert auf natürliche 

Weise, wird an der Oberfläche bröselig. 

Diese kalkulierte Erosion beeinträchtigt 

die Stabilität allerdings in keiner 

Weise, denn die massiven Mauern stehen 

wegen ihres Eigengewichts von 

selbst. Die Binnenkonstruktion eines 

Betonskeletts von ca. 5,50 Rastermass 

dient zum Abfangen der Windkräfte, 

die auf die Halle von beachtlichen 

111 Metern Länge und elf Metern Höhe 

bei einer Breite von 30 Metern einwirken. 

«Viele denken, dass Lehm heute 

nur noch in Entwicklungsländern für 

einfachste Hütten verwendet wird. Das 

Ricola Kräuterzentrum zeigt jedoch 

eindrücklich, welche Zukunftsperspektiven 

und positiven Eigenschaften 

der Lehmbau auch in Europa haben 

kann», sagt Rauch. 

Die einzelnen Paneele, aus denen die 

Aussenmauern aufgebaut sind, wurden 

in einer Produktionshalle am Ort 

vorgefertigt und dann montiert. Den 

unkonventionellen Bauablauf koordinierte 

der Generalplaner Kundert 

Ingenieure AG mit den betriebstechnischen 

Vorbereitungen für die jetzt 

hier zusammengeführten Abläufe der 

Kräuterbearbeitung. Insgesamt wurde 

das Gebäude in etwa um zehn Prozent 

teurer als eine übliche Industriehalle, 

dem stehen aber ökologische, ästhetische 

und emotionale Gewinne gegenüber. 

Nach 16-monatiger Bauzeit konnte das 

neue Ricola Kräuterzentrum Anfang 

Mai 2014 unmittelbar neben dem Produktionsbetrieb 

in Laufen seinen Betrieb 

aufnehmen. Im Zentrum werden 

zentral 1.400.000 Kilogramm frische 

Kräuter pro Jahr gereinigt, getrocknet, 

geschnitten, gelagert und gemischt – 

der grösste Stampflehmbau Europas 

trägt somit dazu bei, dass die «Chrüterchraft» 

von Ricola weiterhin in alle 

Welt exportiert werden kann.

Ein Auftritt für SIE, 

unterstützt, koordiniert 

und organisiert von: 

19. bis 21. November 2014 

Der neue 

Meeting Point 

für die Schweizer 

Retailbranche 

an der 20. Ausgabe der mapic 

19. bis 21. November 2014 

in Cannes, Frankreich 

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die führende internationale Messe 

für Einzelhandels immobilien 

Pavillon Switzerland 

Podiumsdiskussion 

Networking Frühstück 

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«hier ist die Welt noch in ordnung» bezeichnet werden. 

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Dachorganisation der 

geprüften Immobilienfachleute 

der Schweiz. Die 

71 Mitglieder in den 19 

Kantonen zeichnen sich 

durch fundierte Ausbildung, 

seriöse Arbeitsweise und 

verantwortungsbewusstes 

Handeln aus. Alle vier Jahre 

findet eine Überprüfung 

durch das Audit-Gremium 

statt.» 

Herbert Stoop 

(Seitzmeir Immobilien AG 

Zürich), Präsident 

der Schweizerischen 

Maklerkammer 

GEPRÜFTER 

IMMOBILIEN 

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Schweizerische Maklerkammer (SMK) 

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Service 

77 

Breiners Blick 

Aus der Branche 

für die Branche 

Branchenleader – Die 222. Ausgabe IMMOBILIEN Business im 20. Jahrgang: 

Das kleine Jubiläum ist bemerkenswert in Zeiten elektronischer Medien. 

Ein Fachmagazin in der Hand zu haben, sich zu orientieren und wie Dokumente 

abzulegen, ist nach wie vor gefragt und sexy. 

Der Schweizer Markt scheint überschaubar 

und ist es doch nicht, beklagten 

Player, die neu auf dem Immobilienmarkt 

mitmischen wollten, noch vor 

einem Jahrzehnt. Die richtigen Leute 

für die richtigen Vorhaben zu finden, 

war und ist besonders für Newcomer 

aus dem Ausland nicht einfach. 

Das Fachmagazin IMMOBILIEN Business 

hat sich zum Ziel gesetzt, Transparenz 

zu schaffen, Trends zu erkennen, 

wichtige Projekte und Objekte 

kritisch zu beschreiben und zu analysieren. 

Und das nicht seit gestern, 

sondern seit über 20 Jahren. Diese 

kontinuierliche Arbeit trug «Früchte» 

– beim Leser wie auch auf Verlagsseite 

hoffentlich – und brachte Anerkennung, 

wie jüngst eine Studie der Universität 

Zürich belegte. 

Klar, es geht um den Immobilienmarkt 

mit all seinen Facetten und Figuren, 

um das Umfeld, wirtschaftliche Entwicklungen, 

Probleme und Chancen. 

Ein Leitgedanke hat mich bei der IB- 

Arbeit stets begleitet und geprägt: 

Hinter jeder Immobilie, hinter jeder 

Transaktion oder Investition stecken 

Menschen. Dieser Philosophie hat 

IMMOBILIEN Business über Jahre 

Rechnung getragen. 

Wer macht mit, makelt und agiert im 

Schweizer Immobilienmarkt? Wer hält 

welche Karten, wer wagt und gewinnt? 

Wer setzt neue Trends, neue Massstäbe, 

neue Marken? Just im Juli ist das 

«Who’s who der Immobilienwirtschaft 

2014» publiziert worden, notabene zum 

fünften Mal (IB-Ausgabe 7–8/ 2014). Das 

bedeutet: 100 Köpfe wurden in Kurzporträts 

vorgestellt – von A wie Karin 

Aeberhard, immoveris Bern, bis Z wie 

Rebecca Zuber, HRS Real Estate AG, 

oder Philippe Zufferey, Depotbank BCV. 

Man kann zusätzlich auch das entsprechende 

Branchenbuch als Printprodukt 

oder als CD-Rom beziehen. 

Mit Köpfen, Links oder Adressen allein 

ist es nicht getan. Was tut sich in der 

Immobilienwirtschaft? Welche Perspektiven 

bieten sich? Wie steht es um 

den Aktien- und Finanzmarkt in der 

Schweiz? In der Rubrik Immobilien- 

Finanzmärkte werden Aktien und Fonds, 

News und Interviews aufgelistet, kommentiert 

und analysiert. Im Rahmen 

des crossmedialen Angebots von 

IMMOBILIEN Business können Interessierte 

den vierzehntäglichen Immobilienbrief 

(online) beziehen. Ausserdem 

werden rund zehnmal im Jahr die Immobiliengespräche 

in durchgeführt. 

An der bedeutendsten Immobilienmesse 

im deutschsprachigen Raum, der 

Expo Real in München (6. bis 8. Oktober), 

wird IMMOBILIEN Business im 

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Sicherheits- und Facility Management von CAMPOS: 

https://www.campos.ch/video/flaechen 

Rolf Breiner 

Rahmen des Swiss Circle nicht nur 

Präsenz zeigen, sondern auch das Jubiläum 

feiern. 

Wir hoffen, Ihr Interesse weiter 

zu wecken. Bleiben Sie dran und 

uns gewogen! 

Ihr Rolf Breiner 

CAMPOS, DAS 

ERSTE UND EINZIGE 

CAFM-PORTAL. 

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Wir zeigen Ihnen gerne den Unterschied: 

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MACHT IMMO’S MOBIL.

Service 

78 


Agenda: Messen, Tagungen, 

Konferenzen 

2. bis 5.10.2014 

Donnerstag, Agenda Datum 2.10., 

10 Agenda bis 18 Grundtext Uhr, 

bis Sonntag, 5.10., 

10 bis 18 Uhr 

Messegelände 

Allmend 

Horwerstrasse 87 

6005 Luzern 

6. bis 8.10.2014 

Montag, 6.10., 

9 bis 19 Uhr, 

bis Mittwoch, 8.10., 

9 bis 16 Uhr 

Messe München, 

Deutschland 

Bauen & Wohnen Luzern 

Die Bauen & Wohnen Luzern spricht 

Agenda Titel 

Eigenheimbesitzer, zukünftige Bauherrschaften, 

Architekten und Planer an. 

Agenda Grundtext 

Ein 

Höhepunkt der Messe ist die Verleihung 

des 24. Schweizer Solarpreises am 

Freitag, 3.10.2014. 

www.bauen-wohnen.ch 

Expo Real 2014 

17. Internationale Fachmesse 

für Immobilien und Investitionen 

www.exporeal.net 

13.11.2014 

Hotel Radisson Blu, 

Zürich Airport 

19. bis 21.11.2014 

Palais des Festivals 

F- Cannes 

4. Retailforum Switzerland 

2014 

Der Fachkongress für die Einzelhandels 

industrie 

www.retailforum.ch 

mapic Cannes 

Internationale Fachmesse für 

Immo bilien-Einzelhandel 

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SCHWEIZER 

IMMOBILIENGESPRÄCHE 

IMMOBILIEN Business lädt Sie ein zum 

57. Immobiliengespräch 

Immobilienbewertung: Quo Vadis? 

Tiefzinsumfeld, Technologisierung, Standardisierung: 

Drei Begriffe, die in der Branche heiss diskutiert werden. 

Donnerstag, 16. Oktober 2014, um 17:30 Uhr im Restaurant Metropol, Zürich 

Scannen 

und direkt 

anmelden: 

Moderation: 

Referenten: 

· Prof. Dr. Markus Schmidiger, Studienleiter Immobilienmanagement, Hochschule Luzern 

· Daniel Schneider, Jones Lang LaSalle · Andreas Ammann, Wüest & Partner · Ulrich Prien, KPMG 

Gold-Sponsoren: 

Die Veranstaltung dauert ±90 Minuten mit anschliessendem Apéro und Networkgelegenheiten. 

Die Teilnahme kostet 110 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. 

Anmeldung: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an selina.niederberger@immobilienbusiness.ch 

Die Schweizer Immobiliengespräche finden mehrmals im Jahr zu aktuellen und spezifisch ausgewählten Themen aus 

der Immobilienwirtschaft statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten 

Fragen zur aktuell behandelten Thematik. 

Apéro-Sponsor: 

Location Partner: 

Online-Partner: 

Academic Partner:


Service 

79 

Hohe Zeit der Herbstlosen 

Angebotsmieten – Es geht aufwärts – nicht mit den Temperaturen, wohl aber mit 

den Mieten. Im August stiegen die Angebotsmieten in der Schweiz um 0,36 Prozent. 

Im Vergleich zum Vorjahr ist ein Anstieg von 1,82 Prozent zu verkraften. 

Von Arnold von Arx 

Die Tage werden kürzer, die Temperaturen 

sinken, das Laub fällt – es ist 

Erntezeit und Zeit der Herbstlosen. Im 

Herbst endet der Sommer – doch nicht 

die Schonzeit für Mieter. Schweizweit 

stiegen die Angebotsmieten um 

1,82 Prozent (Index: 111,9 Punkte). Zu 

diesem Ergebnis kommt homegate.ch. 

Das Immobilienportal hat den Index in 

Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank 

(ZKB) erhoben. Gemessen 

wird die monatliche, qualitätsbereinigte 

Veränderung der Mietpreise für neue 

und wieder zu vermietende Wohnungen 

anhand der aktuellen Marktangebote. 

Die Mieten steigen 

Die grösste Teuerung verzeichnete der 

Kanton Thurgau mit plus 0,82 Prozent 

(Indexstand: 110,7 Punkte). Dieser Trend 

schlug sich auch in den Kantonen Waadt 

und Genf mit plus 0,75 Prozent (Index: 

120,9 Punkte) nieder. Im Vergleich zum 

August 2013 bedeutete das eine Steigerung 

um markante 3,25 Prozent. 

Nicht viel besser erging es den Kantonen 

Basel-Land und Basel-Stadt mit 

plus 0,56 Prozent, Solothurn mit plus 

0,55 Prozent (Index: 109,3 Punkte), Luzern 

mit plus 0,43 Prozent oder Bern 

mit plus 0,37 Prozent. Davon wurde 

auch das Tessin nicht verschont. Hier 

stiegen die Mieten um 0,38 Prozent (Index: 

106,4 Punkte). 

Zürichs Mieten stagnieren 

Die Kantone St. Gallen (plus 0,09 Prozent) 

und Aargau (plus 0,09 Prozent) 

blieben fast auf dem Level vom Juli. 

Unverändert ist die Situation im Kanton 

Zürich: Die Angebotsmieten verharrten 

beim Stand von Juli (Index: 114,4 Punkte). 

Gleichwohl schlägt eine Teuerung 

von 2,05 Prozent gegenüber 2013 zu 

Buche. 

Qualitätsbereinigung 

Die Entwicklung der Angebotsmietpreise 

für die Schweiz wird um die unterschiedliche 

Qualität, Lage und Grösse 

der Wohnungen korrigiert. Der Vorteil 

dieser sogenannten hedonischen Methode 

liegt darin, dass die wirkliche 

Mietpreisentwicklung für neue und 

wieder zu vermietende Wohnungen 

auf homegate.ch abgebildet wird. Der 

homegate.ch-Angebotsmietindex ist 

der einzige qualitätsbereinigte Mietpreisindex 

der Schweiz. 

Weitere Infos: www.homegate.ch/mietindex 

MIETINDEX «SCHWEIZ» 

August 2014 

Im Vergleich zum Vormonat: 

MIETINDEX «KANTON ZÜRICH» 

August 2014 

Im Vergleich zum Vormonat: 

+0,36% 

0,00% 

Vormonatsvergleich 

08.2014 Index 111,9 

07.2014 Index 111,5 

Vorjahresvergleich 

08.2014 Index 111,9 

08.2013 Index 109,9 

Vormonatsvergleich 

08.2014 Index 114,4 

07.2014 Index 114,4 

Vorjahresvergleich 

08.2014 Index 114,4 

08.2013 Index 112,1 

Die neuen Indexreihen sind zurückgerechnet bis Januar 2009, sodass bereits Zeitreihen von fünf Jahren abgedeckt sind. 

Quelle: homegate.ch


80 


Wer die Wahl hat, 

hat die Qual 

Deutschland – Core-Objekte an Topstandorten sind knapp und teuer. 

Auf der Suche nach auskömmlichen Renditen weichen Investoren 

auf kleinere Städte aus. B-Städte bieten Chancen; doch es gibt auch Risiken. 

Von Anja Hall, Bild: RainerJensen.de 

Investitionsstandort Wolfsburg: Die Stadt im Bundesland Niedersachsen gilt als «trendig» 

und ist vor allem als «Autostadt» und Hauptniederlassung der Volkswagen AG bekannt. 

Wenn Immobilieninvestoren aus dem 

Ausland nach Deutschland blicken, 

dann stossen sie auf eine Fülle an 

möglichen Investitionszielen. Neben 

den Topstandorten – immerhin gleich 

sieben: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, 

Hamburg, Köln, München und Stuttgart 

– sind in letzter Zeit verstärkt die 

sogenannten B-Städte wie Dortmund, 

Wiesbaden, Freiburg oder Münster im 

Gespräch. 

Diese Mittelstädte sind noch überwiegend 

in den Händen regionaler und nationaler 

Investoren, doch ausländische, 

darunter auch Schweizer Player sind 

längst aufmerksam geworden. Die Anlagestiftung 

AFIAA beispielsweise, der 

gegenwärtig 33 Pensionskassen angehören, 

ist ausser in Frankfurt und Berlin 

auch in Städten wie Lüneburg und 

Münster investiert. In Dortmund etwa 

gehört der AFIAA das «Westfalen- 

Center», ein knapp 30.000 Quadratmeter 

grosser Büro- und Hotelkomplex. 

Auch die Credit Suisse will mit ihrem 

neuen Fonds CSA Real Estate Germany 

explizit nicht nur in den Grossstädten, 

sondern auch in wirtschaftsstarken 

Re gionalzentren investieren und rechnet 

dabei mit einer stattlichen Durchschnittsrendite 

zwischen vier und 

sechs Prozent über fünf Jahre. 

Die Vorteile von Investitionen abseits 

der Big Seven lobt unter anderem die 

Hannover Leasing, eine Fondsgesellschaft, 

die seit jeher auch in Mittelstädten 

investiert. «B-Städte bieten 

den Vorteil, dass Objekte vergleichbarer 

Qualität und in sehr guten Lagen 

oft zu günstigeren Einstandspreisen 

zu bekommen sind als in den zentralen 

Lagen der Metropolen», sagt 

Geschäftsführer Andreas Ahlmann. 

«Darüber hinaus sind die Immobilienmärkte 

der B-Städte in der Regel we-



81 

Preise steigen, 

aber moderat 

REALE IMMOBILIENPREISE: 

DEUTSCHLAND IM EUROPÄISCHEN VERGLEICH 

280 

260 

240 

220 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

1990 Q1 

1991 Q1 

1992 Q1 

1993 Q1 

Quelle: OECD, LBBW 

1994 Q1 

1995 Q1 

1996 Q1 

1997 Q1 

1998 Q1 

niger volatil als die grossen Städte, wo 

die Nachfrage von Mietern und Käufern 

meist deutlich stärker schwankt.» 

Lüneburg überrundet Berlin 

1999 Q1 

2000 Q1 

Insbesondere der Wohnimmobiliensektor 

der B-Städte ist in den Fokus der 

Investoren gerückt, und dies nicht von 

ungefähr. So hat jüngst die Dr. Lübke & 

Kelber GmbH in ihrem Risiko-Rendite- 

Ranking 2014 errechnet, dass Lüneburg 

und Wolfsburg aktuell zu den 

attraktivsten Standorten für wohnwirtschaftliche 

Investments in Deutschland 

zählen. Beide Städte weisen demnach 

bei Bestandswohnimmobilien 

besonders attraktive Renditespannen 

verglichen mit dem Risiko für Investoren 

auf. Für das Ranking hat Dr. Lübke 

& Kelber in insgesamt 50 deutschen 

Standorten, darunter die Top-7-Städte, 

die Bevölkerungsentwicklung, die 

sozioökonomische Entwicklung, den 

Wohnungsmarkt, die aktuellen Mietund 

Kaufpreise sowie die Nachfrage 

nach Wohnraum untersucht. Daraus 

wurden Risikoscores und eine Mindestrendite 

abgeleitet, die Investoren 

2001 Q1 

2002 Q1 

2003 Q1 

2004 Q1 

n DEU n FRA n NLD n ESP n EA 

2005 Q1 

2006 Q1 

2007 Q1 

2008 Q1 

2009 Q1 

2010 Q1 

2011 Q1 

2012 Q1 

2013 Q1 

2014 Q1 

im Vergleich zur Verzinsung einer 

deutschen Bundesanleihe als risikolosem 

Investment erzielen müssen. 

«Ziel der Untersuchung war es, das Risiko 

für Investoren richtig wiederzugeben. 

Wir haben die Frage beantwortet, 

welche Rendite erzielt werden muss, 

um das Investitionsrisiko richtig darzustellen», 

erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer 

der Dr. Lübke & Kelber 

GmbH. Lüneburg und Wolfsburg weisen 

demnach Nettoanfangsrenditen auf, die 

auch im errechneten Minimum über der 

empfohlenen Mindestrendite liegen. 

Den Berliner Wohnungsmarkt dagegen, 

der derzeit sowohl bei nationalen 

als auch internationalen Investoren als 

einer der attraktivsten in Deutschland 

gilt, sieht man bei Dr. Lübke & Kelber 

eher kritisch und warnt hier vor überhöhten 

Kaufpreisen. «Die von uns er - 

mittelten durchschnittlichen Nettoanfangsrenditen 

beweisen, dass Investments 

in Berlin einer genauen Prüfung 

unterliegen sollten», meint Jacke. Zwar 

seien die demographische Entwicklung 

und die Nachfrage momentan sehr gut, 

doch zwinge die sozioökonomische 

Dynamik der Hauptstadt zur Vorsicht. 

Seit 2009 ist das reale Preisniveau 

am deutschen Immobilienmarkt 

wieder im Aufwärtstrend, 

seit 2012 verstärkt sich der 

Preisaufschwung. Ein Vergleich 

mit anderen europäischen 

Immobilienmärkten wirft jedoch 

die Frage auf, ob der Anstieg 

der vergangenen Jahre lediglich 

einen Nachholeffekt darstellt. 

Die reale Preisentwicklung am 

deutschen Immobilienmarkt 

verzeichnete bei Gegenüberstellung 

mit anderen europäischen 

Ländern auf Basis der OECD- 

Daten (hier Basisjahr 1990) verhältnismässig 

geringe Schwankungen. 

In Deutschland nahm 

das reale Preisniveau seit Mitte 

der 1990er-Jahre über einen 

Zeitraum von etwa zehn Jahren 

fortwährend ab. Inzwischen ist 

es in einigen Ballungszentren 

zwar zu Überbewertungen gekommen 

und früher oder später 

droht eine Korrektur. Allerdings 

sind die Preissteigerungen 

gemessen an längerfristigen 

demografischen und ökonomischen 

Faktoren und auch im 

Vergleich zu anderen Ländern 

noch moderat. 

(Karl Heinz Goedeckemeyer) 

Beispielsweise liegt das Bruttoinlandsprodukt 

in Berlin pro Einwohner bei nur 

rund 30.000 Euro (Stand 2011) und damit 

deutlich unter dem Durchschnitt der 

50 untersuchten Städte. 

Das Ranking der risikoärmsten Standorte 

führen mit München und Frankfurt 

zwar zwei A-Standorte an, aber 

der Wettbewerb in diesen Lagen sei 

äusserst hoch und es würden Preise 

angeboten, die eine risikoorientierte 

Bepreisung nicht mehr rechtfertigten, 

meint Jacke. Auf Platz 3 und 4 in 

dem Ranking liegen mit der Audi-Stadt 

Ingolstadt sowie Regensburg gleich 

zwei B-Standorte, dicht gefolgt von


82 


W&P-Studie 

Autostädte im 

Trend 

Die Wohnungsmärkte der deutschen Automobilstädte 

Wolfsburg, Ingolstadt und 

Regensburg haben sich in den vergangenen 

fünf Jahren ausserordentlich positiv 

entwickelt: Mit einem Plus von knapp 

40 Prozent stiegen die Angebots mieten 

für Bestandswohnungen in Wolfsburg 

überdurchschnittlich stark. Auch in 

Ingolstadt waren Mietwohnungen mit 

einem Plus von 22 Prozent und in Regensburg 

mit plus 14 Prozent begehrt. 

Zu diesem Ergebnis kommt die Studie 

«Die Wohnungsmärkte in Automobilstädten 

– Ein Vergleich der Städte Wolfsburg, 

Ingolstadt und Regensburg», die Wüest & 

Partner Deutschland im Auftrag von 

Volkswagen Immobilien erstellt hat. Analysiert 

wurden die wirtschaftlichen und 

demografischen Rahmenbedingungen 

und Entwicklungen sowie die Dynamik 

bei Mieten und Kaufpreisen auf Stadtund 

Postleitzahlebene in den Städten 

Wolfsburg, Ingolstadt und Regensburg. 

Demzufolge haben sich die Angebotsmieten 

für Bestandswohnungen 2013 

in Wolfsburg mit im Schnitt 7,80 Euro 

pro Quadratmeter denen in Ingolstadt 

(9 Euro) und Regensburg (9,10 Euro) 

angenähert, liegen aber noch deutlich 

darunter. Bei Neubauwohnungen zur 

Miete hat Wolfsburg die Städte Ingolstadt 

und Regensburg bereits eingeholt. 

Mit durchschnittlich 11 Euro pro 

Quadratmeter sind die Angebotsmieten 

im Neubau in Wolfsburg mittlerweile 

teurer als in Ingolstadt (10,41 Euro) und 

Regensburg (10,13 Euro). Allerdings ist 

in Wolfsburg zahlenmässig auch nur ein 

Bruchteil an neu errichteten Wohnungen 

im Angebot verglichen mit den beiden 

anderen Städten. 

Bei Wüest & Partner Deutschland sieht 

man den Grund für das starke Wachstum 

in der positiven wirtschaftlichen 

Entwicklung der Städte. Die Automobilbauer 

Audi, BMW und Volkswagen 

prägen nicht nur das wirtschaftliche 

Gefüge der Städte, sondern ziehen mit 

ihrem vielfältigen Beschäftigungsangebot 

auch junge Arbeitskräfte und 

Studierende an. (ah) 

Warum PKs das Ausland eher meiden – Stimmen aus dem Markt 

Pensionskassen investieren vergleichsweise selten direkt in ausländische, insbesondere 

deutsche Immobilien. Ein wichtiger Grund ist laut Tobias Meyer, stellvertretender 

Geschäftsführer der UBS Anlagestiftung für Personalvorsorge, eine aufsichtsrechtliche 

Anlagebeschränkung. So darf eine «Median-Pensionskasse» mit einem Anlagevermögen 

von 300 Millionen Franken generell 30 Prozent des Anlagevolumens in 

Immobilien investieren, davon wiederum maximal ein Drittel im Ausland. Das bedeutet, 

dass rund 30 Millionen Franken zur Verfügung stünden, um weltweit in Immobilien zu 

investieren. Diese Summe dürfte für ein Direktinvestment meist zu klein sein. 

Nach Ansicht von Hanspeter Konrad, Direktor des Schweizerischen Pensionskassenverbands 

ASIP, sind Direktinvestitionen in ausländische Immobilien angesichts der 

eingeschränkten Marktkenntnisse und vielfältiger zusätzlicher Anforderungen an das 

administrative, steuertechnische und finanzielle Handling eher selten. Gleichwohl 

dürfte die Allokation in ausländische Immobilien in den kommenden Jahren spürbar 

zunehmen, meint Robert Varley von Schroders Investment Schweiz. Gunnar Herm, 

Head of Real Estate Research & Strategy Europe der UBS Global Asset Management, 

glaubt, dass die Diversifikationsgewinne für Schweizer Investoren in Deutschland 

nicht sehr ausgeprägt sind, was vor allem an der ähnlichen Immobilienmarkt- und 

Wirtschaftsstruktur der beiden Länder liege. Wenn man zudem das Währungsrisiko, 

welches oftmals gehedged werden muss und die im Vergleich zur Schweiz ungleich 

höheren Transaktionsnebenkosten einrechnet, würden Investitionen in Deutschland 

für Schweizer Investoren häufig keine Zusatzrendite erwirtschaften, meint Herm. 

(Karl Heinz Goedeckemeyer) 

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83 

Aurelis 

Investment im 

Ruhrgebiet 

Freiburg im Breisgau zählt zu den attraktivsten B-Städten, auch aus Investorensicht. 

Potsdam und Freiburg im Breisgau. 

«Diese vier Städte sind jedoch für 

Investoren längst kein Geheimtipp 

mehr», betont Jacke. «Anleger sollten 

bei der erzielbaren Nettoanfangsrendite 

deshalb genau hinschauen.» 

Begrenzte Risiken 

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SWITZERLAND. 

Abgesehen davon, dass Investments 

in B-Städte – egal welcher Nutzungsart 

– tatsächlich keine Geheimtipps 

mehr sind und richtige Schnäppchen 

wohl zunehmend rar werden, sind die 

B-Städte in einem weiteren wichtigen 

Aspekt im Hintertreffen: «Ein Vorteil 

der grossen Städte ist die grössere 

Marktliquidität. Wer in einer 

B-Stadt investiert, sollte deshalb von 

Anfang an eine klare Vorstellung von 

der Drittverwendungsfähigkeit seiner 

Immobilie und von möglichen Exit-Lösungen 

haben», sagt Hannover-Leasing-Geschäftsführer 

Ahlmann. Die 

Fondsgesellschaft setzt deshalb gerade 

in B-Städten auf möglichst langfristige 

Mietverträge mit bonitätsstarken 

Mietern, idealerweise mit Kommunen 

oder staatlichen Einrichtungen. 

Häufig gelten B-Standorte auch als 

intransparent, da im Vergleich zu den 

Topstandorten weniger Daten über 

Transaktionen, Mieten oder Renditen 

verfügbar sind. Ahlmann sieht dies 

aber nicht als gravierenden Nachteil: 

«Es mag sein, dass weniger Marktdaten 

zu B-Städten öffentlich verfügbar 

sind», sagt er. «Aber wer sich intensiv 

mit einem solchen Markt beschäftigt, 

kann ihn oft besser einschätzen als den 

stark nachgefragten Markt einer grossen 

Metropole, wo möglicherweise viel 

mehr Einflussfaktoren zu berücksichtigen 

sind.» 

Naturgemäss sind hinsichtlich der lokalen 

Marktkenntnisse nationale Investoren 

im Vorteil. Doch dies bedeutet 

ja nicht, dass die Player aus dem 

Ausland ihnen das Feld überlassen 

müssen. 

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14 

Die Aurelis Real Estate GmbH & Co. hat 

ein 77.000 Quadratmeter grosses Areal 

in Gelsenkirchen-Ückendorf erworben. 

Verkäufer sind die E.on, die Deutsche 

Annington und die Stadt Gelsenkirchen. 

Knapp 20 Prozent der Gesamtfläche 

hat Aurelis nun bereits weiterverkauft: 

Käufer ist die zur Dornieden-Gruppe 

aus Mönchengladbach gehörende 

Vista Reihenhaus GmbH & Co KG, 

die am Standort auf zehn Baufeldern 

67 Doppelhaushälften und Reihenhäuser 

errichten wird. 

Für die rund 15.000 Quadratmeter 

grosse Fläche, die an Vista verkauft 

wurde, sowie für eine südwestlich 

gelegene Fläche mit weiteren rund 

17.000 Quadratmetern besteht bereits 

ein Bebauungsplan. Dort könnten weitere 

rund 50 Doppel- und Reihenhäuser 

errichtet werden. Auch die Flächen, 

für die es noch keinen Bebauungsplan 

gibt, will man bei Aurelis nach stadtplanerischen 

Vorgaben erschliessen. 

Die Entwicklung der weiteren Areale 

könnte ab 2017 erfolgen. 

Aurelis stellt reges Interesse an den 

Baufeldern am Standort fest. Entwickler 

und Investoren setzen im 

Gelsenkirchener Immobilienmarkt auf 

Neubauaktivitäten: «Es gibt zu wenig 

neuen Wohnraum, der den heutigen 

Anforderungen entspricht», sagt Vista- 

Geschäftsführer Michael Dornieden. 

Aurelis hat in Gelsenkirchen bereits 

die Voraussetzungen für ein weiteres 

Wohnquartier geschaffen. Das Projekt 

mit dem Namen «Am Stadtgarten» 

befindet sich auf dem Gelände des ehemaligen 

Güterbahnhofs Schalke-Süd. 

Dort haben das Immobilienunternehmen 

und die Investorin Ute Burgmer 

gemeinsam mit der Stadt Gelsenkirchen 

die abschnittsweise Errichtung 

von rund 450 Wohneinheiten in Ein- und 

Mehrfamilienhäusern vorbereitet. 

Rund elf Millionen Euro investierten 

Aurelis und Burgmer in das Projekt. 

Auch in Schalke hatte Vista Reihenhaus 

erschlossene, baureife Flächen von 

Aurelis erworben. (ah)


84 


Investoren stürmen Amerika 

Vereinigte Staaten – Die wirtschaftliche Erholung der USA lockt Milliardenbeträge 

in die Liegenschaftsmärkte und treibt die Renditen in den Keller. Attraktive Objekte 

werden rar. 

Von Richard Haimann, Bilder: Dibrova, AFIAA, JLL, Warburg-Henderson 

Der US-Immobilienmarkt boomt: Das Transaktionsvolumen ist im ersten 

Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 42 Prozent gestiegen. 

Mit seiner strengen geometrischen 

Architektur aus Fensterreihen und 

Betongirlanden ist 1875 I Street ein 

typisches funktionales Bürogebäude 

in Washington. Quer verteilt in der 

amerikanischen Hauptstadt sitzen 

Zehntausende Beamte hinter diesen 

Fassaden an ihren Schreibtischen, um 

den Regierungsapparat der grössten 

Industrienation am Laufen zu halten. 

Doch in der Suite 600 gegenüber den 

Türmen von Weltbank und Internationalem 

Währungsfonds residiert eine 

Organisation, die es in jahrzehntelanger 

Arbeit geschafft hat, aus dem 

Nischenprodukt Real Estate Investment 

Trust eine milliardenschwere 

Erfolgsgeschichte mit inzwischen 

mehr als 2.000 börsengelisteten 

Konzernen zu machen: der US-REIT- 

Verband NAREIT. Wie wichtig die zur 

Gewinnausschüttung an die Aktionäre 

verpflichteten Immobiliengesellschaften 

für Assekuranzen, Investmentfonds 

und Pensionskassen in den USA 

geworden sind, zeigt sich einmal mehr 

eindrucksvoll in diesem Jahr. 

Transaktionsvolumen steigt 

Der All REIT Index hat seit Januar Monat 

für Monat alle anderen bedeutenden 

Aktienindizes an der New Yorker Wall 

Street deutlich hinter sich gelassen. 

Während der Dow Jones in der ersten 

Jahreshälfte Investoren Renditen von 

3,29 Prozent aus Kurssteigerungen und 

Dividenden erbrachte und der S&P 500 

von immerhin 9,68 Prozent, waren es 

beim REIT-Index stattliche 19,44 Prozent. 

«Die Outperformance spiegelt die 

starke Nachfrage nach Gewerbeliegenschaften 

im ganzen Land wider», sagt 

NAREIT-Präsident Steven A. Wechsler. 

Fünf Jahre nachdem die Finanzkrise 

die amerikanischen Gewerbeimmobilienmärkte 

in die Knie gezwungen hatte, 

sind Büros, Shoppingcenter und Logistikobjekte 

in den USA wieder heiss 

begehrt – bei Mietern und vor allem bei 

Investoren. «Die wirtschaftliche Erholung 

der Vereinigten Staaten ist auf 

dem Immobilienmarkt seit geraumer 

Zeit deutlich zu spüren», sagt Norbert 

Grimm, CEO der AFIAA Anlagestiftung 

für Immobilienanlagen im Ausland, in 

Zürich. Das lockt nun massiv Investo-



85 

ren aus dem In- und Ausland in REITs 

und an die Liegenschaftsmärkte zwischen 

New York und San Francisco. 

«In der ersten Hälfte dieses Jahres 

wechselten in den USA Gewerbeobjekte 

im Gesamtwert von 103,2 Milliarden 

Franken den Besitzer», sagt Frank 

Pörschke, Geschäftsführer beim internationalen 

Immobiliendienstleister 

JLL. «Gegenüber dem Vorjahreszeitraum 

entspricht dies einem Anstieg 

von 42 Prozent.» 

Mietpreiswachstum noch moderat 

Damit wuchs das Investoreninteresse 

deutlich stärker, als die Fundamentaldaten 

auf den ersten Blick erwarten 

lassen. Zwar überstieg das Vermietungsvolumen 

in den ersten sechs Monaten 

dieses Jahres an allen grossen 

Bürostandorten den Umfang der neu 

errichteten Flächen. «Dadurch sanken 

die Leerstandsraten, während spiegelbildlich 

die Büromieten anzogen», 

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«Die wirtschaftliche Erholung der USA 

ist auf dem Immobilienmarkt seit 

geraumer Zeit deutlich zu spüren.» 

Norbert Grimm, AFIAA 

«Aufgrund der relativ geringen Bautätigkeit 

ist nun mit einem anhaltend 

robusten Mietwachstum zu rechnen.» 

GESUCHT: 

Olaf Fortmann, Warburg-Henderson 

Anlageprofil: www.hig/gesucht 

sagt Pete Culliney, Chefresearcher der 

Beratungsgesellschaft Colliers International. 

Allerdings kam es noch nicht 

überall zu rapiden Sprüngen bei den 

Mieten. In den Zentren der Grossstädte 

legten sie von Januar bis Ende Juni 

bei Neuverträgen im Landesschnitt um 

2,64 Prozent und in den Gewerbegebieten 

der Peripherie im Mittel sogar nur 

um 1,18 Prozent zu. In einigen Standorten 

gab es allerdings deutliche Anstiege. 

«Am stärksten verteuerten sich die 

Büromieten im Jahresvergleich in San 

Francisco mit einem Plus von 15,9 Prozent», 

sagt Culliney. Auf den folgenden 

Rängen liegen zwei New Yorker Märkte: 

In der Midtown Manhattan stiegen 

die Mieten seit Sommer 2013 um 

12,8 Prozent, in Downtown Manhattan 

um 11,4 Prozent. 

Die Investoren setzen darauf, dass 

weitere Büromärkte im Land sich 

bald ähnlich dynamisch präsentieren 

werden. «Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten 

sind sehr robust», sagt 

Immobilien in urbaner Lage 

zur langfristigen Anlage. 

Kontakt: HIG Asset Management AG 

Löwenstrasse 25 · 8001 Zürich · info@hig.ch 

New York 

Fosun revitalisiert 

Landmarke 

Die chinesische Investmentgesellschaft 

Fosun Property Holdings hat 

JLL mit der Vermarktung des One 

Chase Manhattan Plaza beauftragt, 

eine Landmark-Büroimmobilie in 

New York. 

Fosun hatte das Objekt im vergangenen 

Dezember für 725 Millionen 

US-Dollar von J.P. Morgan gekauft. 

Das 60 Stockwerke hohe Class-A- 

Gebäude umfasst insgesamt mehr als 

200.000 Quadratmeter Nutzfläche. 

Rund 100.000 Quadratmeter an Bürofläche 

werden ab Januar 2015 neuen 

Mietern zur Verfügung stehen, denn 

dann wird die bislang dort ansässige 

J.P. Morgan Bank ausziehen. Derzeit 

belegt sie mit rund 4.000 Mitarbeitenden 

30 Stockwerke. Zusätzlich will 

Fosun das Gebäude revitalisieren und 

umbauen, um auf 18.600 Quadratmetern 

hochwertigen Einzelhandel 

und Restaurants unterzubringen. Die 

Investitionen schätzt Fosun auf 100 bis 

200 Millionen Dollar. 

Die Immobilie liegt mitten im Herzen 

des Finanzdistrikts von Manhattan 

und ist direkt an den öffentlichen 

Nahverkehr angeschlossen. Vom 

Gebäude aus gibt es Zugang zu sechs 

Linien der Untergrundbahn. Das 

One Chase Manhattan Plaza wurde 

1961 vom bekannten Architekten 

Gordon Bunshaft entworfen und war 

das Hauptquartier der Chase Manhattan 

Bank von David Rockefeller. 

Rockefeller selbst hat als Leiter des 

Building Committee der Bank das 

Grundstück ausgewählt und den Bau 

überwacht. Wegen seiner historischen 

Bedeutung und der einzigartigen 

Architektur hat die New York City 

Landmarks Preservation Commission 

das Gebäude im Jahr 2009 als 

Landmark-Immobilie ausgewählt. 

Es ist nicht das erste Mal, dass JLL 

von Fosun beauftragt wird. Die Firmen 

haben schon zuvor zusammengearbeitet, 

insbesondere in Asien, beispielsweise 

in Peking, Hongkong, Schanghai 

und Guangzhou. (ah)


86 


AXA REIM 

Starkes US-Team 

AXA Real Estate Investment Managers 

verstärkt ihre Präsenz in Nordamerika 

mit Matt Holberton als neuem Senior 

Business Development Manager. 

Zuvor war Holberton für Ares Management 

LLC tätig, wo er innerhalb 

der Real-Estate-Sparte für Investor 

Relations, Marketing und Capital 

Raising zuständig war. Insgesamt hat 

Holberton 15 Jahre Erfahrung in der 

US-Immobilienbranche in diversen 

Positionen, unter anderem bei der 

Investmentgesellschaft Allied Realty, 

dem Entwickler St. Charles Town 

Company und der Private-Equity- 

Gesellschaft Black Creek Capital. 

Bei AXA Real Estate soll Holberton 

vom New Yorker Büro aus gemeinsam 

mit Elizabeth Behnke, US Head of Sales 

& Investor Relations, und Theo Dunoyer, 

Director Marketing & Investor 

Relations, das US-Geschäft vorantreiben. 

Die Gesellschaft will ihre Präsenz 

in den USA stärken und die Investorenbasis 

verbreitern, zugleich auch 

eine Anlaufstelle für US-Investoren 

bei Investments in Europa sein. Zuletzt 

hat AXA Real Estate unter anderem 

das Mandat eines grossen US-Pensionsfonds 

erhalten, um 135 Millionen 

Euro in Value-Add-Einzelhandelsobjekte 

in Europa zu investieren. 

«Wir arbeiten auf unser strategisches 

Ziel hin, ein globaler Investment-Manager 

zu werden. Einen bedeutenden 

Fortschritt haben wir darin gemacht, 

die US-Präsenz zu stärken und zu 

einem Ansprechpartner für eine wachsende 

Zahl globaler Immobilieninvestoren 

zu werden», sagt Olivier Thoral, 

Head of North America bei AXA Real 

Estate. 

AXA Real Estate Investment Managers 

ist mit 52 Milliarden Euro an Assets 

under Management einer der grössten 

Portfolio- und Assetmanager in Europa. 

Sie betreut mehr als 160 institutionelle 

Investoren und verwaltet 

Fonds für zehn Versicherungen der 

AXA. Derzeit treibt das Unternehmen 

seine weltweite Expansion voran, Zielregionen 

sind insbesondere die USA 

und Asien. (ah) 

«In der ersten Hälfte dieses Jahres wechselten 

in den USA Gewerbeobjekte im Gesamtwert von 

103,2 Milliarden Franken den Besitzer.» 

Frank Pörschke, JLL 

Olaf Fortmann, Senior Fund Manager 

bei Warburg-Henderson. Die US-Wirtschaft 

wuchs im zweiten Quartal 2014 

mit einer annualisierten Rate von vier 

Prozent, die Arbeitslosenquote fiel im 

Juni mit 6,1 Prozent auf den niedrigsten 

Stand seit 2008. «Aufgrund der relativ 

geringen Bautätigkeit ist nun mit einem 

anhaltend robusten Mietwachstum zu 

rechnen», sagt Fortmann. «In diesem 

Jahr dürften die Mieten in den zentralen 

Bürovierteln der US-Metropolen 

im Schnitt um 3,5 Prozent anziehen», 

sagt Sara Rutledge, Analystin der Beratungsgesellschaft 

CBRE. «2015 und 

2016 dürften die Mieten um mehr als 

vier Prozent, 2017 sogar um fünf Prozent 

steigen.» 

Retailmarkt im Umbruch 

Bei den Handelsliegenschaften legte 

die landesweite Leerstandsrate 

zwar leicht um 0,08 Basispunkte auf 

10,15 Prozent zu. Dies lag jedoch weniger 

an der geringen Zahl der Neubauten, 

die an den Markt kamen. Vielmehr 

schlossen in den vergangenen Monaten 

grosse Ketten wie Family Dollar 

Stores, Office Depot und Staples zusammen 

mehrere Hundert Filialen. 

Darüber hinaus meldete die Textilkette 

Coldwater Creek Insolvenz an. «Allein 

dadurch standen 360 Ladengeschäfte 

plötzlich leer», sagt der Researcher 

Culliney. Dennoch zogen die Mieten im 

Landesschnitt leicht um 0,7 Prozent 

an, weil expandierende Unternehmen 

um begehrte Flächen in Shoppingcentern 

und Ladenpassagen rangeln. Den 

stärksten Anstieg verzeichnete Boston 

mit einem Plus von acht Prozent. Den 

kräftigsten Einbruch hingegen verzeichnete 

die Spielerstadt Las Vegas. 

Weil das Flächenangebot durch die 

rege Bautätigkeit in den vergangenen 

Jahren die Nachfrage deutlich übersteigt, 

gaben die Mieten hier nochmals 

um 8,6 Prozent nach. 

Grosse Filialisten würden auch künftig 

weiterhin Ladenflächen aufgeben, weil 

die US-Konsumenten ihre Einkäufe in 

immer grösserem Umfang über das 

Internet tätigten. Die nächste grosse 

Schliessungswelle sei im Lebensmitteleinzelhandel 

zu erwarten, sagt Culliney. 

«Neue Online-Vertriebskanäle für 

Lebensmitel wie Amazon Fresh werden 

dazu führen, dass die etablierten Ketten 

ihrerseits eigene Shops im Internet 

aufbauen und die Zahl ihrer Filialen 

reduzieren.» Gleichzeitig beginnen jedoch 

bislang reine Online-Händler wie 

der Schuh- und Taschenanbieter Just- 

Fab in den von Konsumenten weiterhin 

hoch frequentierten Malls der Grossstädte 

Ladenflächen anzumieten, um 

ihre Waren zu präsentieren. «Auch 

wenn Verbraucher zunehmend über 

das Internet einkaufen, nutzen immer 

mehr von ihnen bewusst ihre Freizeit, 

um die Produkte zunächst in Augenschein 

zu nehmen», sagt Researcher 

Culliney. «Dieser Trend zwingt Internet-Puristen 

zunehmend dazu, ihre 

Waren physisch zu präsentieren.» 

Zahlreiche Investoren versuchen deshalb 

nun an Liegenschaften zu gelangen, 

deren Ladenflächen in den 

kommenden Jahren bei Nutzern besonders 

stark begehrt sind. Das treibt 

das Transaktionsgeschehen massiv



87 

an. «Bereits im ersten Quartal stieg 

das Investmentvolumen gegenüber 

dem Vorjahreszeitraum um 147 Prozent 

auf umgerechnet 21 Milliarden 

Franken», sagt der Researcher. Am 

stärksten gefragt waren dabei Handelsliegenschaften 

in den Zentren der 

Grossstädte. 

Renditen im Sinkflug 

Die massive Nachfrage der Investoren 

hat die Preise für Büro- und Handelsliegenschaften 

deutlich kräftiger 

steigen lassen als die Mieten. Spiegelbildlich 

sind deshalb die aus den 

Mieteinnahmen erzielbaren Renditen 

gesunken. An den Top-Bürostandorten 

sind die Jahreserträge inzwischen 

deutlich unter die Marke von fünf Prozent 

gefallen. «Spitzenreiter ist New 

York, wo die Renditen bis auf vier Prozent 

zusammengeschmolzen sind», 

sagt JLL-Geschäftsführer Pörschke. 

Die Wertzuwächse bieten Investoren, 

die frühzeitig nach Beginn der Finanzkrise 

in den Markt eingestiegen waren, 

nun die Chance, Liegenschaften mit 

deutlichem Gewinn zu veräussern. Die 

AFIAA, die 14 Prozent des Anlagevermögens 

ihres 1,01 Milliarden Franken 

schweren Fonds AFIAA Global in fünf 

US-Immobilien investiert hat, erwägt 

derzeit den Verkauf einiger dieser Objekte. 

«Das Marktumfeld ist momentan 

günstig dafür», sagt CEO Grimm. 

Gleichzeitig sehen sich die Zürcher 

nach neuen Investitionschancen in 

den USA um. «Die makroökonomischen 

Daten locken die Investoren vor 

allem in die grossen Gateway-Cities 

wie Chicago, New York, San Francisco 

und Washington», sagt Grimm. «Dort 

derzeit ein nachhaltig rentables Objekt 

zu finden, das unseren Ansprüchen 

an Lage, Qualität und Rendite genügt, 

ist allerdings eine Herausforderung.» 

Deshalb prüft die Anlagestiftung nun 

Binnenwirtschaftszentren wie Austin 

in Texas, Charlotte in North Carolina 

oder Atlanta in Georgia. «Diese Städte 

erleben einen Aufschwung mit vielversprechenden 

Aussichten für ihre 

Wirtschaft», sagt Grimm. «Gleichzeitig 

bewegen sich dort die Preise für Liegenschaften 

noch auf einem annehmbaren 

Niveau.» 

Die schrumpfenden Renditen in den 

besonders stark gefragten Gateway- 

Märkten bereiten auch anderen Investoren 

zunehmend Schwierigkeiten. Das 

Kölner Emissionshaus Jamestown, 

spezialisiert auf den US-Immobilienmarkt, 

bereitet gerade einen neuen 

geschlossenen Fonds für Privatanleger 

vor, der rund 300 Millionen US-Dollar 

– 274 Millionen Franken – in amerikanische 

Liegenschaften investieren will. 

Das Beteiligungsmodell ist als Blind- 

Pool-Fonds konzipiert. In welchen Städten 

konkret Objekte erworben werden, 

will die Gesellschaft erst entscheiden, 

wenn das Eigenkapital der Zeichner 

eingegangen ist. So soll verhindert 

werden, dass potenzielle Verkäufer die 

Preise in die Höhe treiben. Entsprechend 

vage umschreibt Geschäftsführer 

Jürgen Gerber die Anlagestrategie: 

«Wir suchen attraktive Büro- und Handelsliegenschaften 

in Grossstädten an 

der Ost- und Westküste.» 

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Real Estate Summit 2014 

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SWITZERLAND. 

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meets Capital 

The Metropol, Zurich 

25–26 November 2014 

Prof. Dr. 

John Davidson, CAIA 

Project manager and lecturer 

at Lucerne University of Applied 

Sciences and Arts, Lucerne 

Allan Saunderson 

Managing Editor/Director 

Moderator, Property Investor 

Europe, Frankfurt 

Markus Schmidiger 

Co-Head, Real Estate Management, 

Lucerne University of 

Applied Sciences & Arts, Zug 

Ralph Winter 

Founder Corestate Capital, Zug 

14 

and many more… 

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Immobilien-Finanzmärkte – Interview des Monats 

88 


«Die Kunst ist, die 

Stabilität der Portfolios 

zu erhöhen» 

Immobilienfonds – Daniel Brüllmann führt seit April 

die Geschäfte bei UBS Global Real Estate – Switzerland. 

IMMOBILIEN Business befragte den neuen CEO zur 

Strategie des Schweizer Marktführers für kotierte 

Immobilienfonds. 

Interview: Birgitt Wüst 

IMMOBILIEN Business: Herr Brüllmann, 

Sie amten seit April als CEO von UBS 

Global Real Estate – Switzerland. Wie 

gefällt Ihnen Ihr neues Wirkungsfeld? 

Haben Sie den Schritt schon einmal 

bereut? 

Daniel Brüllmann: Nein, noch nicht 

einen Tag. Die Sparte zu leiten, ist 

eine spannende Herausforderung. Mein 

Aufgabengebiet ist deutlich gewachsen. 

Als Leiter dieses Geschäfts bin ich 

für alles verantwortlich – beispielsweise 

für den Ausbau der Kundenbasis und 

Produktpalette in der Schweiz, für den 

Vertrieb der Immobilienanlageprodukte 

in Zusammenarbeit mit dem starken 

Netzwerk von UBS Global Asset Management 

in allen Regionen und für 

die Stärkung der Vertriebsplattform. 

Hinzu kommen die Führungsaufgaben 

innerhalb der UBS mit dem Team am 

Hauptstandort Basel sowie Mitarbeitern 

in Lausanne und Zürich. 

Die UBS besetzte das Amt des CEO der 

Global Real Estate Schweiz mit einem 

Mitarbeiter aus den eigenen Reihen. 

Das ist bei Grosskonzernen eher unüblich. 

Häufig werden konzernfremde 

Manager berufen, schon um Konkurrenzsituationen 

im Team zu vermeiden … 

In der Tat. Ich denke, dass es gerade 

deshalb ein Ausdruck der Stärke des 

Management-Teams und unseres Geschäfts 

ist. Darüber hinaus habe ich 

mir das Annehmen dieser Herausforderung, 

vor der ich einen gesunden 

Res pekt habe, gründlich überlegt. 

Was zur Zusage geführt hat … 

Ich spürte ein starkes Commitment 

meiner Teamkollegen. Das hat mich 

ausserordentlich gefreut und motiviert, 

gemeinsam mit ihnen die Herausforderung 

anzunehmen. Gleichzeitig 

mag der Umstand, dass die Wahl 

des neuen Leiters des Geschäfts auf 

«einen aus den eigenen Reihen» fiel, 

Mitarbeiter motivieren und Perspektiven 

aufzeigen. Das ist ein Umstand, der 

insbesondere im aktuellen Umfeld eine 

grosse Bedeutung hat. 

Sie meinen, ein konzernfremder CEO 

hätte grössere Veränderungen für die 

Sparte bedeutet? 

Lassen Sie es mich vielleicht so ausdrücken: 

Die Bestellung des CEOs aus 

den eigenen Reihen kann so gewertet 

werden, dass unsere bisherige Strategie 

recht erfolgreich war und dass diese 

grundsätzlich weitergeführt werden 

soll. 

So wird es unter Ihrer Führung keine 

Änderungen geben? 

Das Geschäft ist so aufgestellt, dass 

keine unmittelbaren und grundlegenden 

Veränderungen notwendig sind. 

Unsere Ambitionen sind jedoch hoch. 

Wir werden mit neuen Produkten und 

Initiativen auf der bestehenden soliden 

Basis aufbauen und das Geschäft weiterentwickeln. 

Wie beschreiben Sie die Strategie der 

UBS Global Real Estate – Switzerland? 

Dr. Daniel Brüllmann, CEO UBS 

Global Real Estate – Switzerland, 

kam 1998 zur UBS und war zunächst 

im Firmenkundengeschäft tätig, 

weitere Aktivitäten im Kreditgeschäft 

folgten, unter anderem im Kreditportfoliomanagement 

und in der 

Struktu rierung von Transaktionen. 

Vor zehn Jahren wechselte 

Brüllmann als Fondsmanager zu 

Global Real Estate – Switzerland 

und war später als Co-Head 

verantwortlich für den Bereich 

Portfoliomanagement sowie Leiter 

der börsenkotierten Schweizer 

Immobilienfonds. Im April 

2014 trat er die Nachfolge von 

Riccardo Boscardin als Head of 

Global Real Estate – Switzerland 

an und zeichnet somit für 

ein Portfolio von derzeit 

rund 14 Milliarden Franken 

verantwortlich. 

Ganz einfach gesagt: als solide, das 

heisst am Erzielen langfristig nachhaltiger 

Renditen für unsere Anleger 

orientiert – auf der Basis von kundenorientierten 

Immobilienlösungen. Der 

Blick auf die Portfolios unserer Immobilienfonds 

verdeutlicht vielleicht 

die Anlagegrundsätze: Die Fonds sind 

teilweise schon sehr lange am Markt, 

der 1943 gegründete UBS «Foncipars» 

etwa ist mit 71 Jahren der älteste 

Immobilienfonds der Schweiz. 

Das Gros der Liegenschaften, die bei 

seinem Start erworben wurden, ist 

immer noch im Portfolio. Kurz: Wir 

kaufen Immobilien, um sie zu halten,


Immobilien-Finanzmärkte – Interview des Monats 

89 

über die Zeit gezielt weiterzuentwickeln 

und stabile Cashflows daraus 

zu erzielen. 

Opportunistisch investieren UBS-Immobilienfonds 

oder -AST nicht? 

Wir kaufen Objekte nicht, um sie mit 

Aussicht auf einen höheren Preis nach 

einer relativ kurzen Haltedauer weiterzuverkaufen. 

Wir investieren langfristig 

und nachhaltig – selektive Verkäufe 

und Portfoliobereinigungen mit eingeschlossen. 

Wir schauen nicht auf das 

«schnelle Geld». Wenn wir etwas bauen 

oder kaufen, dann im Allgemeinen 

für 30, 40, 50 Jahre. Wir machen uns 

längerfristig Gedanken über ein Investment 

– nicht nur für die nächsten 

Quartale. Das ist für uns eine wichtige 

Grundhaltung in diesem Geschäft. 

Woher rührt die Zurückhaltung von 

Investoren aus dem Ausland gegenüber 

der Schweiz? 

Der Hintergrund liegt zum einen im 

relativ hohen Preisniveau, ungeachtet 

der für Ausländer unter Umständen 

gegebenen Wechselkursproblematik. 

Die grössten Hindernisse dürften 

das Volumen und die Kleinteiligkeit 

des Marktes sein – die bilden eine Art 

«natürliche Eintrittsbarriere»: Wie 

soll denn ein internationaler Investor 

hierzulande in kurzer Zeit für mehrere 

Hundert Millionen Franken einkaufen? 

Das geht in der Regel nur mittels 

mehrerer kleinerer Akquisitionen an 

mehreren Standorten. Schon das ist 

eine Hürde, weil die Kosten für die Due 

Diligence bei mehreren kleineren Liegenschaften 

höher sind als bei einer 

Gross transaktion mit einem Einzelobjekt. 

Hinzu kommt das komplizierte 

Rechtssystem der Schweiz: Es gibt 

kantonal unterschiedliche Steuerregimes, 

von den unterschiedlichen Mietgesetzgebungen 

und den zum Teil erheblichen 

Mieterschutzbestimmungen 

ganz zu schweigen. Gleichwohl steht 

auf der anderen Seite eine hohe Stabilität, 

was wiederum eine eher geringe 

Rendite bedingt. 

Kaufen die UBS-Immo-Gefässe aktuell 

zu? 

Der Kaufpreis ist für uns natürlich 

wichtig, denn die Rendite muss stimmen. 

Sicher, das Preisniveau ist derzeit 

hoch – doch relativieren sich verhältnismässig 

hohe Einstiegspreise, 

wenn man als langfristig orientierter 

Anleger unterwegs ist und längerfristige 

Entwicklungspotenziale sieht. 

Teilweise sind auch wir beim Einkauf 

recht «sportlich» unterwegs, allerdings 

nur unter der Voraussetzung, 

dass wir auf die lange Sicht betrachtet 

gute Renditechancen sehen. Bei 

in letzter Zeit teilweise sichtbaren 

Übertreibungen machen wir aber 

nicht mit. 

Kaufen Sie «Trophy»-Objekte? 

Für solche Ausnahmeimmobilien ist 

uns das Preisniveau aktuell im Allgemeinen 

zu hoch – da können und wollen 

wir nicht mithalten. Mittlere Lagen 

bieten dagegen interessante Möglichkeiten 

für Investments. Auch Wohnliegenschaften 

oder Entwicklungen mit 

Mischnutzung, wie etwa in Bern-Ausserholligen, 

wo der Fonds UBS-Anfos 

in das Projekt «ARK 143» investiert 

hat. Erhebliches Potenzial sehen wir 

ferner für Restrukturierungen, beispielsweise 

von ehemaligen Industriearealen 

wie etwa auf dem Färbi-Areal 

in Schlieren, aber auch für Objekte in 

innerstädtischen Lagen. Entwicklungen 

sind längst nicht nur auf der «grünen 

Wiese» möglich. 

Wie sehen Sie den steigenden Leerstand 

auf den Schweizer Gewerbeimmobilienmärkten, 

etwa in der Metropolitanregion 

Zürich? 

Nun – ich gehe grundsätzlich davon 

aus, dass der Grossraum Zürich langfristig 

gute Perspektiven hat. Ausserdem: 

Einige Projekte, die das Büroflächenangebot 

weiter erhöhen würden, 

wurden bereits zurückgestellt. Hinsichtlich 

der Leerstandsentwicklung 

ist zu beachten, dass sie im internationalen 

Vergleich immer noch recht 

moderat ist. Der Londoner Markt beispielsweise 

tickt ganz anders, ist viel 

volatiler: 30 Prozent Mietzins rauf oder 

runter in kurzer Zeit kann dort durchaus 

vorkommen. In der Schweiz sind 

solche Verhältnisse bisher nicht gegeben. 

Was raten Sie Investoren, die auf ihren 

Büroflächen «sitzen bleiben»? 

Grundsätzlich ist Nachfrage vorhanden 

und die wirtschaftlichen Rahmendaten 

sind so schlecht nicht – man muss 

sich etwas gedulden und das Produkt 

konsequent auf die Nachfrage ausrichten 

... 

Bedeutet konkret? 

Nur nicht den Kopf verlieren! Es ist 

manchmal besser, ein paar Monate 

leerstehende Flächen zu akzeptieren 

und dann mit dem richtigen Mieter einen 

Mietvertrag zu guten Konditionen 

abzuschliessen, als die Räume zu ungünstigeren 

Konditionen schnell zu 

vermieten. 

Erwarten Sie einen Preiseinbruch 

bei den Bürogebäuden? 

Für die Topobjekte und in den guten 

Lagen eher nicht. Denn die Nachfrage 

nach solchen Liegenschaften ist weiterhin 

hoch. Ausserdem: Wir haben in 

der Schweiz derzeit keine Situation, 

in welcher viele Liegenschaften unter 

Druck verkauft werden müssten. Wir 

jedenfalls verkaufen auch nur, wenn 

der Preis stimmt – und ich denke, da 

befinden wir uns in recht guter Gesellschaft. 

Sehen Sie aktuell Chancen für ein 

weiteres Wachstum Ihrer Gesellschaft 

im Schweizer Immobilienmarkt? 

Hier lautet meine klare Anwort: Ja. 

Und zwar sowohl mit bestehenden als 

auch mit neuen Produkten. Immobilien 

haben sich als eigenständige Anlageklasse 

mittlerweile sehr gut etabliert 

und bieten deshalb auch künftig 

interessante Perspektiven für Investoren 

wie Anbieter. Die Renditen sind 

derzeit zwar niedriger als auch schon, 

aber immer noch deutlich höher als 

beispielsweise die von Staatsanleihen 

und anderen alternativen Anlagemöglichkeiten. 

Was bedeutet: Immobilienanlagen 

sind aufgrund ihrer Eigenschaften 

– vor allem die stabilen Cash 

Flows – sehr attraktiv, aber natürlich 

ist gerade im aktuellen Marktumfeld 

bei Investitionen Vorsicht geboten, 

wenn man eine hohe Qualität erzielen 

will. Das Ziel ist es, durch aktives 

Portfolio Management die Stabilität 

der Portfolios zu erhöhen: Das ist die 

Kunst.

Immobilien-Finanzmärkte – Fonds 

90 


FONDS SCHWEIZ 

In der Schweiz zum Vertrieb zugelassene Immobilienfonds* 

INVENTAR- SCHLUSS- 

PERFORMANCE 

GEBÜHREN 

FONDSGESELLSCHAFT VALOREN WÄHRUNG WERT KURS 3 MTE 1 JAHR 3 JAHRE RISIKO 

IN % 

ANLAGEKATEGORIE 

Bonhote Immobilier 2672561 CHF 108.64 122.50 3,3% 1,8% 9,6% 4,40% 0,91 kot. CH Immo-Fonds 

Centralfonds 278050 CHF 3098.95 3098.95 0,0% –1,3% 17,7% 2,79% 0,65 nichtkot. CH Immo-Fonds 

Credit Suisse Anlagestiftung RE Switzerland 1312300 CHF 1499.72 1499.92 1,2% 5,1% 18,0% 0,11% 0,61 Imm-Anlagegruppe 

Credit Suisse Real Estate Fund Green Property 10077844 CHF 106.88 113.60 –0,2% –1,2% 9,1% 3,10% 0,67 CH Immo-Fonds 

Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality 11876805 CHF 102.12 94.00 –5,7% –8,7% na na 0,56 CH Immo-Fonds 

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss 276935 CHF 189.08 203.00 2,5% 5,9% 0,6% 4,88% 0,69 kot. CH Immo-Fonds 

Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus 3106932 CHF 103.15 124.50 –1,6% 7,6% 11,4% 5,40% 0,67 kot. CH Immo-Fonds 

Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus 4515984 CHF 120.94 135.40 1,9% 7,2% 3,2% 5,25% 0,68 kot. CH Immo-Fonds 

Credit Suisse Real Estate Fund Siat 1291370 CHF 136.31 169.60 2,0% 3,5% 9,8% 5,14% 0,75 kot. CH Immo-Fonds 

Credit Suisse 1a Immo PK 844303 CHF 1193.01 1355.00 –0,4% 3,0% 13,0% 2,04% 0,58 inst. CH Immobilienfonds 

FIR Fonds Immobilier Romand Inc 1458671 CHF 119.88 157.30 5,1% 8,3% 25,2% 5,60% 0,73 kot. CH Immo-Fonds 

Immo Helvetic ** 277010 CHF 158.67 194.70 3,0% 5,2% 12,7% 4,44% 0,53 kot. CH Immo-Fonds 

Immofonds Inc 977876 CHF 298.00 393.75 2,9% 4,8% 13,6% 5,00% 0,65 kot. CH Immo-Fonds 

La Foncière 278226 CHF 671.10 866 4,4% 8,0% 17,2% 4,82% 0,82 kot. CH Immo-Fonds 

LODH Institutional Fund Swiss RE Securities 4456967 CHF 126.18 126.176 2,4% 6,7% 12,3% 3,07% 0,38 Inst. Fund of Funds 

MV ImmoXtra Schweiz P 4261652 CHF 105.34 105.34 0,1% –0,4% –1,5% 1,01% 1,12 Fund of Funds 

Patrimonium 3499521 CHF 116.13 128.50 5,2% 0,3% 9,7% 4,95% 0,90 kot. CH Immo-Fonds 

Procimmo 3362421 CHF 124.20 130.70 4,9% 0,1% 8,3% 5,49% 1,05 kot. CH Immo-Fonds 

Realstone 3941501 CHF 114.29 124.70 1,4% 6,8% 10,9% 5,26% 0,97 kot. CH Immo-Fonds 

Residentia 10061233 CHF 1104.75 1099.00 0,4% 2,1% na 9,25% 1,09 kot. CH Immo-Fonds 

Rothschild RE Swiss SICAV 12423800 CHF 101.10 104.30 –0,9% 4,5% 2,2% 3,64% 0,71 kot. CH Immo-Fonds 

Rüd Blass Immobilien Schweiz Dachfonds A CHF 4734863 CHF 1430.60 1430.6 0,8% 6,4% 7,8% 2,99% 1,44 Fund of Funds 

Schroder ImmoPLUS Inc 725141 CHF 973.42 1078.00 2,0% 9,6% 1,4% 5,05% 0,82 kot. CH Immo-Fonds 

SF Property Securities Fund CH A 2667418 CHF 129.98 129.98 1,9% 5,9% 6,5% 2,90% 0,95 Fund of Funds 

Solvalor 61 278545 CHF 178.35 219.70 3,2% –0,7% –7,2% 4,81% 0,75 kot. CH Immo-Fonds 

Swisscanto (CH) Real Estate Fund Ifca Inc 702020 CHF 94.93 115.10 0,8% 3,3% 8,8% 5,42% 0,96 kot. CH Immo-Fonds 

Swissinvest Real Estate Investment Fund 2616884 CHF 116.51 145.30 4,2% 9,0% 25,2% 4,87% 0,65 kot. CH Immo-Fonds 

UBS (CH) PF-Direct Residential 2646536 CHF 12.54 15.40 5,1% 8,1% 3,3% 5,17% 0,90 kot. CH Immo-Fonds 

UBS (CH) PF-Léman Resident Foncipars Inc 1442085 CHF 66.29 82.50 0,2% 9,4% 18,5% 5,44% 0,88 kot. CH Immo-Fonds 

UBS (CH) PF-Swiss Commerc Swissreal Inc 1442088 CHF 60.41 67.80 5,8% 9,6% 9,1% 4,86% 0,89 kot. CH Immo-Fonds 

UBS (CH) PF-Swiss Mixed Sima Inc 1442087 CHF 79.70 97.90 0,0% 0,1% 0,1% 4,09% 0,89 kot. CH Immo-Fonds 

UBS (CH) PF-Swiss Residential Anfos Inc 1442082 CHF 50.82 64.10 –1,76% 7,97% 12,91% 5,33% 0,89 kot. CH Immo-Fonds 

*) Bei Schweiz Fonds, die in mehreren Währungen aufgelegt sind, wird stets der in CHF geführte Fonds bevorzugt. Aktuelle Kurse sind über www.morningstar.ch abrufbar. Bei mehreren Tranchen wird ausschliesslich 

die erste aufgeführt. / **) Im Rahmen des Depotbankwechsels von der Migros Bank auf die Bank Sarasin & Cie AG wurde der Name von Mi-Fonds (CH) auf Immo Helvetic geändert. (Quelle: Credit Suisse) 

Fundamenta 

Ertrag gesteigert 

Credit Suisse REAM 

Neuer Logistikfonds am Start 

Die Fundamenta Real Estate AG hat 

im ersten Halbjahr 2014 ihren Liegenschaftsertrag 

aus Vermietung auf über 

acht Millionen CHF (+41,7%) erhöht. 

Grund sei die Ertragswirksamkeit der 

neu gekauften Bestandsliegenschaften 

und der 2013 fertiggestellten Neubauprojekte, 

teilt das Unternehmen mit. Das 

EBIT lag bei 5,56 Mio. CHF (+11,6%). Das 

Ergebnis beinhaltet eine positive Bewertungsdifferenz 

des Liegenschaftsportfolios 

vor latenten Steuern von 70.000 

CHF. Der Reingewinn erhöhte sich auf 

3,35 Mio. CHF (+7,6%), der Reingewinn 

ohne Neubewertungseffekt auf 3,29 Mio. 

CHF, ein Plus von mehr als zehn Prozent 

gegenüber dem Vorjahr. Der Bestand 

umfasst Objekte/Projekte im Wert von 

353,40 Mio. CHF (30.06.14). (bw) 

Die Credit Suisse hat den ersten Logistikimmobilienfonds 

der Schweiz an den 

Markt gebracht. Für den Credit Suisse 

Real Estate Fund-LogisticsPlus wurden 

Anteile im Volumen von 200 Mio. CHF 

gezeichnet; somit wurden zwei Drittel 

des maximalen Lancierungsvolumens 

von 300 Mio. CHF bei qualifizierten Anlegern 

platziert. Der Emissionserlös, 

der gemäss CS eine «ideale Startgrösse» 

darstellt, soll in den Aufbau eines 

diversifizierten Immobilienportfolios im 

Bereich Logistik- und logistiknahe Immobilien 

verwendet werden. Erwartete 

Ausschüttungsrendite: 4 bis 4,5 Prozent; 

Verwaltungskommission: 0,5 Prozent 

jährlich. Das Anlageziel des Fonds besteht 

gemäss Mitteilung hauptsächlich 

in der langfristigen Substanzerstellung 

und Substanz erhaltung sowie in der 

Ausschüttung attraktiver Erträge. Investiert 

werde vor allem in Logistik- und 

Warenverteilzentren wie Lagerhallen, 

Umschlaghallen oder Hochregallager 

sowie in Indus triebauten für Produktion 

und Anarbeitung. Weiter seien Autohäuser, 

Ersatzteillager, Tankstellen, 

Datacenter sowie Parkhäuser usw. im 

Fokus. Gewerbliche Immobilien sowie 

kombinierte Gebäude mit Produktions-, 

Verkaufs- und Logistiknutzungen 

und allenfalls anderen ergänzenden 

Nutzun gen seien möglich. Der Fonds 

ist auf qualifizierte Anleger mit mittelbis 

langfristigem Anlagehorizont beschränkt, 

die laufenden Ertrag suchen 

und zeitweilige Kursschwankungen in 

Kauf nehmen können. (bw)



91 

FONDS EUROPA 


WÄH- INVENTAR- SCHLUSS- 

PERFORMANCE 

GEBÜHREN 

FONDSGESELLSCHAFT 

VALOREN RUNG WERT KURS 3 MTE 1 JAHR 3 JAHRE RISIKO 

IN % 

ANLAGEKATEGORIE 

Aviva Investors European REIT Fund A Acc LU0274935567 EUR 101.2 Mio 8.62 2,1% 25,2% 43,7% 6,55% 1,60 Immobilienaktien 

AXA Aedificandi A Acc FR0000170193 EUR 1155.1 Mio/146.04 269.05 4,7% 27,4% 45,0% 10,90% 2,40 Fund of Funds 

BNP Paribas Real Estate Securities Europe Acc LU0153635098 EUR na 190.36 0,0% 10,2% 25,5% 6,49% 1,50 Immobilienaktien 

CS EUROREAL A CHF DE0009751404 CHF na 86.51 –1,6% –4,7% –10,4% 1,11% 0,65 offene Immo-Fonds 

Credit Suisse Equity Fund (Lux) European Prop. I Acc LU0129337548 EUR na 2173.49 3,9% 29,0% 54,9% 6,99% 0,90 Immobilienaktien 

EasyETF FTSE EPRA Europe LU0246033426 EUR na 175.99 3,6% 31,6% 55,8% 6,74% na ETF 

EasyETF FTSE EPRA Eurozone LU0192223062 EUR na 193.37 2,0% 24,3% 39,2% 7,49% 0,45 ETF 

Henderson Horizon Pan-Europ. Prop. Equities Fund A2 Acc LU0088927925 EUR na 30.84 3,4% 31,0% 66,3% 6,20% 1,20 Immobilienaktien 

ING (L) Invest European Real Estate P Acc LU0119205192 EUR na 889.51 3,2% 25,7% 41,2% 6,92% 1,50 Immobilienaktien 

iShares FTSE/EPRA Eur Prop EUR Inc IE00B0M63284 CHF na 37.17 0,7% 21,0% 39,6% 8,08% 0,40 ETF 

KBC Institutional Fund European Real Estate Acc BE0168584952 EUR na 11922.12 4,2% 28,7% 52,0% 6,49% Immobilienaktien 

KBC Select Immo Belgium Plus Acc 2963762 EUR na 1848.16 3,4% 20,5% 30,4% 3,88% Fund of Funds 

KBC Select Immo Europe Plus Acc 2963762 EUR na 1036.16 3,7% 27,0% 45,0% 6,47% Immobilienaktien 

Morgan Stanley Investment Funds Europ. Property A Acc LU0078113650 EUR na 28.76 3,6% 26,0% 51,5% 6,23% 1,40 Immobilienaktien 

Parvest Europe Real Estate Securities Classic Acc LU0212196496 EUR na 66.44 0,0% 0,0% 8,5% 5,63% 1,50 Immobilienaktien 

Petercam Real Estate Europe Acc BE0058187841 EUR na 333.73 4,8% 27,9% 49,1% 6,03% 1,00 Immobilienaktien 

SSgA EMU Index Real Estate Fund P Acc FR0000018590 EUR na 257.37 3,2% 25,0% 39,8% 7,72% 1,20 Immobilienaktien 

*) Aktuelle Kurse sind über www.morningstar.ch abrufbar. Bei Europa Fonds, die in mehreren Währungen aufgelegt sind, wird stets der in CHF geführte Fonds bevorzugt und in zweiter Linie EUR. (Quelle: Credit Suisse) 

Immobilien-Indizes Europa 

150 

120 

90 

1-Jahr (angeglichen) 

08.13 

10.13 

12.13 

02.14 

04.14 

06.14 

08.14 

DJ Stoxx Europe 

(Preisindex) 

JPM Europe Govt. 

Bond in local Curr. 

(Tot. Return) 

GPR 250 Europe 

Real Estate Index 

(Tot. Return) 

Performancevergleich der Asset-Klassen 

Deka Immobilien Global 

Markteintritt in Neuseeland 

Die Deka Immobilien GmbH hat sich für 

umgerechnet rund 92 Millionen Euro 

das Bürogebäude «Lumley Centre» 

200 

150 

100 

50 

3-Jahre (angeglichen) 

08.11 

02.12 

08.12 

02.13 

08.13 

02.14 

08.14 

DJ Stoxx Europe 

(Preisindex) 

JPM Europe Govt. 

Bond in local Curr. 

(Tot. Return) 

GPR 250 Europe 

Real Estate Index 

(Tot. Return) 

in Auckland kaufvertraglich gesichert. 

Das im Jahr 2005 fertiggestellte und 

125 Meter hohe Objekt soll künftig zum 

Portfolio des offenen Immobilienfonds 

Deka-Immobilien Global gehören. Das 

Lumley Centre befindet sich im zentralen 

Geschäftsbezirk von Auckland 

in der Nähe der Universität und der 

Haupteinkaufsstrasse «Queen Street» 

und ist den Angaben zufolge fast vollständig 

vermietet. Hauptmieter ist 

die neuseeländische Anwaltskanzlei 

Simp son Grierson. 

Die Strategie des Fonds sieht vor, vermehrt 

ausserhalb des europäischen 

Währungsraumes zu investieren; der 

Kauf markiert den Markteintritt des 

offenen Immobilienfonds Deka-Immobilien 

Global in Neuseeland. (bw) 

Deutsche Bank 

Neuer OIF 

Die Deutsche Asset & Wealth Management 

(DeAWM) legt erstmals seit 14 Jahren 

wieder einen offenen Immobilienfonds 

(OIF) auf. Der Fonds Grundbesitz 

Fokus Deutschland ist der erste offene 

Publikums-Immobilienfonds nach der 

neuen Gesetzgebung des Kapitalanlagegesetzbuches 

(KAGB) aus dem Haus 

der Deutschen Bank. Der Fonds richtet 

sich vor allem an Privatanleger, die bereits 

mit kleinen Beträgen einsteigen 

können; der Verkauf von Fondsanteilen 

startet bundesweit über alle Deutsche- 

Bank-Filialen am 1. Oktober 2014. Insgesamt 

soll bis zu 700 Millionen Euro 

Eigenkapital eingeworben werden. Der 

neue Fonds strebt den Aufbau eines 

breit diversifizierten Immobilienportfolios 

mit Gebäuden an ausgewählten 

Standorten und mit verschiedenen Nutzungsarten 

mit dem Investitionsschwerpunkt 

Deutschland an. Das Portfolio 

wird hinsichtlich der Standorte, Gebäude, 

Mieterstrukturen und Mietvertragslaufzeiten 

eine ausgewogene Mischung 

aufweisen. Für das Sondervermögen 

soll vorwiegend in Immobilien der Sektoren 

Büro, Einzelhandel, Wohnen, Logistik 

und Hotel in Wachstumsregionen 

Deutschlands investiert werden. Neben 

den Metropolen kommen dabei auch 

Mittelstädte in Frage. (bw)


92 


FONDS GLOBAL 


WÄH- INVENTAR- SCHLUSS– 

PERFORMANCE 

GEBÜHREN 


VALOREN RUNG 

WERT KURS 3 MTE 1 JAHR 3 JAHRE RISIKO 

IN % ANLAGEKATEGORIE 

Alliance Bernstein Global Real Estate Investment LU0074935502 USD 14.52 3,6% 20,0% 42,1% 6,9% 1,75 Immobilienaktien 

Aviva Investors Global REIT A Acc LU0274935724 EUR 35.5 Mio 9.37 0,0% 0,0% 33,4% 4,7% 1,70 Immobilienaktien 

AXA WF Aedificandi Global A EUR Acc LU0266012235 EUR na 107.37 5,7% 15,3% 55,4% 5,3% 2,50 Immobilienaktien 

BNP Paribas Real Estate Securities World A LU0377127369 EUR 109.67 0,0% 0,0% 41,5% 4,4% 1,50 Immobilienaktien 

BNY Mellon Global Property Secs A USD Acc IE00B2PPLS86 EUR na 1.41 6,4% 17,7% 50,0% 5,5% Immobilienaktien 

Credit Suisse Real Estate Fund Global CH0139851676 CHF 98.00 2,1% 7,4% na 4,8% kot. CH Immo-Fonds 

Credit Suisse Real Estate Fund International Inc CH0019685111 CHF na 1035.00 3,5% 7,7% 13,9% 2,6% 0,82 CH Immo-Fonds 

Fidelity Funds – Global Property A Acc USD LU0237698245 USD na 13.19 3,8% 20,0% 37,2% 6,8% 1,97 Immobilienaktien 

Franklin Global Real Estate A Acc $ LU0229948244 USD na 9.89 2,8% 17,8% 34,2% 6,1% 1,00 Immobilienaktien 

Henderson Horizon Global Property Equities Fund LU0209137388 USD na 17.84 1,9% 13,9% 31,1% 6,4% 1,20 Immobilienaktien 

IAM – Immo Securities Fund A Inc CH0025437465 CHF na 1024.05 2,5% 7,8% 11,7% 3,0% 1,50 Fund of Funds 

ING (L) Invest Glb Real Estate I EUR Acc LU0250172185 EUR na 307.51 6,2% 18,0% 43,6% 5,8% 0,60 Immobilienaktien 

Invesco Global Real Estate Securities A EUR Hgd Acc IE00B0H1QD09 USD na 12.08 3,3% 17,5% 37,4% 6,3% 1,30 Immobilienaktien 

Invesco Global Real Estate Securities E EUR Acc IE00B0H1QF23 EUR na 9.54 6,4% 16,8% 46,1% 5,7% 2,30 Immobilienaktien 

iShares FTSE EPRA/NAREIT Glb PrptYld Inc IE00B1FZS350 USD na 24.51 3,5% 21,3% 37,5% 7,0% 0,60 ETF 

Janus Global Real Estate A USD Acc IE0033534557 USD na 16.88 5,3% 23,8% 48,5% 6,5% 1,30 Immobilienaktien 

JPM Global Real Estate Securities A Acc USD LU0258923563 USD na 11.04 2,2% 16,6% 35,5% 6,7% 1,90 Immobilienaktien 

LLB Aktien Immobilien Global P (CHF) Acc LI0028614944 CHF na 71.15 5,9% 12,9% 49,8% 5,6% 1,50 Fund of Funds 

Morgan Stanley Investment Funds Global Prop. A Acc LU0266114312 EUR na 18.94 0,0% 3,7% 31,2% 5,1% 1,50 Immobilienaktien 

Robeco Property Equity D EUR Acc LU0187079180 EUR na 123.25 6,8% 17,7% 45,6% 5,7% 1,69 Immobilienaktien 

Sarasin Real Estate Equity – Global B Acc LU0198389784 EUR na 164.84 6,2% 19,4% 51,8% 5,3% 1,50 Immobilienaktien 

Schroder ISF Global Property Securities A Acc LU0224508324 USD na 144.66 0,8% 10,6% 23,5% 6,3% 1,50 Immobilienaktien 

Schroder ISF Global Prop. Securities A EUR Hdg Acc LU0224509132 EUR na 133.85 0,8% 10,5% 20,9% 6,3% 2,00 Immobilienaktien 

UBS (CH) Inst Fd – Global Real Estate Securities A CH0021980898 CHF na 980.48 3,4% 18,7% 40,7% 5,9% 1,50 Immobilienaktien 

WIP Global Real Estate Securities Fund A (USD) Inc LU0208357292 USD na 13.58 2,25% 15,74% 26,75% 6,2% 1,50 Immobilienaktien 

FONDS NORDAMERIKA 

In der Schweiz zum Vertrieb zugelassene Immobilienfonds** 

WÄH- INVENTAR- SCHLUSS- 

PERFORMANCE 

GEBÜHREN 


VALOREN RUNG 



HNW Performa US Real Estate Securities Acc LU0052081907 USD na 35.76 0,0% 0,0% –2,9% 1,68% 1,5 Fund of Funds 

iShares FTSE EPRA/NAREIT US Prty Yld Inc IE00B1FZSF77 USD na 26.17 3,6% 21,5% 45,3% 7,45% 1,3 ETF 

Lehman Brothers US Real Estate USD Adviser Acc IE00B0T0GQ85 USD na 15.76 3,3% 20,3% 36,0% 0,00% 1,5 Immobilienaktien 

Lehman Brothers US Real Estate USD Investor Acc IE00B0T0GP78 USD na 16.71 3,5% 21,3% 39,0% 7,42% 2,5 Immobilienaktien 

Morgan Stanley Investment Funds US Property A Acc LU0073233958 USD na 64.33 3,0% 21,8% 40,7% 7,28% 1,6 Immobilienaktien 

FONDS ASIEN/PAZIFIK 

In der Schweiz zum Vertrieb zugelassene Immobilienfonds** 

WÄH- INVENTAR- SCHLUSS– 

PERFORMANCE 

GEBÜHREN 


VALOREN RUNG 



BNP Paribas Real Estate Securities Pacific I Acc LU0291291770 EUR na 109.67 0,0% 0,0% 56,0% 4,41% 1,7 Immobilienaktien 

Fidelity Funds – Asia Pacific Property A LU0270844359 USD 9.52 3,2% 10,5% 31,6% 7,07% 1,5 Immobilienaktien 

First State Asian Property Sec A Acc GBP GB00B1F76G03 GBX na 135.92 5,2% 1,5% 31,0% 6,91% 1,5 Fund of Funds 

Henderson Horizon Asia Pacific Prop. Equity A2 Acc LU0229494975 USD na 14.50 2,3% 6,1% 31,2% 13,47% 2,5 Immobilienaktien 

iShares FTSE EPRA/NAREIT AsiaPrptYld Inc IE00B1FZS244 USD na 27.09 5,4% 17,9% 31,6% 8,33% 1,5 ETF 

Morgan Stanley Investment Funds Asian Prop. A Acc LU0078112413 EUR na 15.33 6,3% 8,5% 46,7% 7,16% 1,6 Immobilienaktien 

Morgan Stanley Investment Funds Asian Prop. I Acc LU0078113064 EUR na 17.22 6,5% 9,3% 50,0% 7,16% 1,2 Immobilienaktien 

Schroder ISF Asia Pacific Property Securities LU0269905997 USD 160.08 2,6% 9,6% 32,0% 6,68% 1,5 Immobilienaktien 

Aktuelle Kurse sind über www.morningstar abrufbar. Bei mehreren Tranchen wird ausschliesslich die erste aufgeführt. *) Bei Global Fonds, die in mehreren Währungen aufgelegt sind, wird stets der in CHF geführte 

Fonds bevorzugt. **) Bei Nordamerika, Asien/Pazifik Fonds, die in mehreren Währungen aufgelegt sind, wird stets der in CHF geführte Fonds bevorzugt und in zweiter Linie USD. (Quelle: CSAM) 

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Direkt-Link 

zum Factsheet:



93 

Immobilieninvestmentmärkte Schweiz 

Starke Wachstumsaussichten 

Very Strong 1.24 - 1.94 

Strong 1.16 - 1.24 

Good Medium 1.06 - 1.16 

Poor Medium 0.97 - 1.06 

Weak 0.81 - 0.97 

Very Weak 0.41 - 0.81 

No Data 

Top 10 Cities 

Coverage Cities 

E-REGI 2014 Map 

1 LONDON 

2 PARIS 

Trotz Gegenwind nimmt die konjunkturelle 

Erholung in Europas Grossstädten 

Fahrt auf – so lautet das Fazit, 

welches die Researcher von LaSalle 

für die diesjährige Ausgabe des European 

Regional Economic Growth Index 

(E-REGI) ziehen. Traditionell identifiziert 

der Index die Regionen Europas 

mit den besten konjunkturellen Aussichten 

– und für die Schweiz fielen 

die Ergebnisse der Untersuchung sehr 

gut aus: Unter 294 analysierten Hauptstädten, 

Immobilienhochburgen und 

Metropolregionen Europas finden sich 

die berücksichtigten Schweizer Städte 

alle in der Kategorie «starke Wachstumsaussichten» 

wieder. Diese Kategorie 

umfasst alles in allem 54 Städte 

aus 19 Ländern. Die Schweizer Städte 

zeigen damit eine sehr beeindruckende 

Performance im europaweiten 

Ver gleich. Die Schweiz ist insgesamt 

mit vier Städten im E-REGI repräsentiert 

– und alle vier Städte finden sich 

unter den Top 25 wieder. Allen Städten 

wird von den Analysten ein überdurchschnittliches 

Wachstum prognostiziert. 

An vorderster Front der 

Schweizer Immobilienhochburgen findet 

sich traditionell Zürich – die Limmatmetropole 

hat sich gegenüber 2013 

erneut verbessert und ist auf Position 

9 und damit unter die Top-Ten-Wachstumsregionen 

Europas vorgerückt. 

Auch Genf (2013: 13, 2014: 12) und Bern 

(2013: 20, 2014: 19) konnten sich verbessern. 

Basel-Mulhouse bleibt im gesamteuropäischen 

Vergleich auf einer 

guten Position 25. 

«Diese Positionierungen unterstreichen 

die bedeutende Rolle der eidgenössischen 

Wirtschaft im europäischen Umfeld», 

stellen die LaSalle-Researcher 

fest. So habe Zürich seine Platzierung 

aufgrund einer starken Verbesserung 

der Punktzahl für Wohlstand und stabiler 

Beschäftigungswachstumsaussichten 

verbessern können. Genf, Bern und 

Basel-Mulhouse sind ebenfalls leicht 

aufgestiegen oder konnten ihre Position 

behalten, wenngleich ihre Punktzahlen 

für Beschäftigung leicht zurückgestuft 

wurden. Die Schweiz erfreut sich aufgrund 

von Einwanderung einer günstigeren 

demografischen Struktur als ihre 

Nachbarländer. Seit Februar 2014 wurde 

die Zuwanderung jedoch durch ein 

Referendum begrenzt – mit derzeit noch 

nicht vorhersehbaren Folgen. Die Auswirkungen 

der neuen Gesetzgebung, die 

2017 in Kraft treten soll, sind angeblich 

minimal. Sie führt jedoch zu niedrigeren 

Beschäftigungswachstums-Aussichten, 

da aufgrund limitierter Zuwanderungsquoten 

weniger Arbeitskräfte zur 

Verfügung stehen werden. 

Die LaSalle-Researcher gehen davon 

aus, dass die Schweiz in den nächsten 

Jahren wahrscheinlich eine bessere 

Wirtschaftsleistung als die Eurozone 

zeigen wird. Der Hintergrund: Die Aussichten 

für das Konsumklima sind stark, 

dynamisiert von günstigen Einkommens- 

und Arbeitsmarktbedingungen, 

während die stark wertschöpfenden 

Finanzdienstleistungs- und Maschinenbausektoren 

das Wachstum weiter ankurbeln. 

Die Wirtschaft in der Schweiz 

ist stark exportabhängig. Im Juli 2014 

war die Schweiz das zweite Land, das 

ein Freihandelsabkommen mit China 

unterzeichnete. Durch das Abkommen 

werden die Zölle auf Schweizer Landwirtschafts- 

und Industrieexporte in die 

zweitgrösste Volkswirtschaft der Welt 

gesenkt. China importiert bereits Maschinen, 

Chemie- und Pharmazieprodukte 

sowie Uhren aus der Schweiz. (bw) 

7 LUXEMBOURG 

4 

5 OSLO 

10 COPENHAGEN-MALMÖ 

9 ZURICH 

8 STUTTGART 

6 MUNICH 

E-REGI 

4 STOCKHOLM 

3 ISTANBUL 

Der jährlich erscheinende European 

Regional Economic Growth 

Index (E-REGI) von LaSalle identifiziert 

die Regionen Europas mit 

den besten konjunkturellen Aussichten. 

Der E-REGI nähert sich 

damit der relativen Stärke der 

mittelfristigen Nutzernachfrage 

nach Immobilien in europäischen 

Städten. 2014 wurden für die 

Studie, die heuer im 15. Jahr 

in Folge erscheint, insgesamt 

294 Regionen und 32 Länder 

in ganz Europa mit einer Gesamtbevölkerung 

von mehr 

als 730 Millionen Einwohnern 

erfasst. Der aktuelle Bericht 

konzentriert sich auf 100 Ballungsräume 

bzw. Regionen mit 

mehr als 500.000 Einwohnern. 

LaSalle Investment bietet einen 

auf den Ergebnissen des E-REGI 

basierenden Spezialfonds an, 

der in ausgesuchte Immobilien 

an den Topstandorten, schwerpunktmässig 

in Deutschland 

und Grossbritannien, investiert. 

Der Fonds steht allerdings nur 

institutionellen Investoren ab 

einer Mindesteinlage von fünf 

Millionen Euro offen.

Immobilien-Finanzmärkte 

94 


Immobilieninvestmentmärkte Schweiz 

Stimmungslage leicht eingetrübt 

Marktteilnehmer schätzen die bevorstehenden 

Entwicklungen im schweizerischen 

Immobilienanlagemarkt 

generell neutral ein. Die Prognosen 

für einzelne Regionen und Immobiliensegmente 

fallen allerdings leicht 

negativ aus, wie aus dem «Swiss 

Real Estate Sentiment Index» (sresi ® ) 

von KPMG Schweiz hervorgeht. Der 

sresi ® von KPMG notiert bei –5,3 Indexpunkten 

(pt.), was einer marginalen 

Verschlechterung gegenüber dem 

Vorjahr (–1,9 pt.) entspricht. «Über 

allem schwebt die Angst, dass die 

Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz 

abnimmt», kommentiert Beat Seger, 

Partner Real Estate bei KPMG 

Schweiz, die Erkenntnisse der Erhebung, 

die das Beratungsunternehmen 

nun im dritten Jahr erhoben hat. 

Indexpunkte 

«SWISS REAL ESTATE SENTIMENT INDEX» (SRESI ® ) 2014 

200 

150 

100 

57.1 

50 

26.0 

8.9 5.7 

-0.6 0 

16.8 37.1 34.4 17.7 13.2 20.6 

-10.7 -11.1 

23.9 -3.3 -1.4 

-10.0 

-37.8 -22.4 -1.9 -5.3 

15.2 

-50 

-3.8 

-16.9 

-100 

-150 

-200 

2012 

2013 

2014 

Bewerter 

2012 

2013 

2014 

Entwickler 

2012 

2013 

2014 

2012 

Aggregierter Sentiment Index 2012 



2013 

2014 

2012 

2013 

2014 

Professionelle 

Investoren 

2012 

2013 

2014 

2012 

2013 

2014 

Immobiliengesellschaften 

Immobilienfonds 

Versicherungen 

Vorsorgeeinrichtungen 

2012 

2013 

Stark positive Erwartungen 

2014 

Alle 

Teilnehmer 

Moderat positive Erwartungen 

Moderat negative Erwartungen 

Stark negative Erwartungen 

Positive Haltung zur 

wirtschaftlichen Lage 

Die Erwartungen der professionellen 

Marktakteure zur Entwicklung der wirtschaftlichen 

Lage liegen mit 10,1 Punkten 

dagegen zum ersten Mal seit Indexerhebung 

im positiven Bereich; 

gegenüber dem Vorjahr ist eine Verbesserung 

um 22,1 pt. festzustellen. «Die 

Umfrage wurde allerdings geschlossen, 

bevor das SECO die Quartalseinschätzung 

für das BIP im Q2/2014 

abgegeben hat», räumt Seger ein. Die 

Erwartungen zur Preisentwicklung von 

Anlageimmobilien haben sich dagegen 

weiter reduziert; der Preiserwartungsindex 

für Anlageimmobilien, der alle 

Immobiliensegmente umfasst, hat sich 

seit 2012 von +35,2 pt. auf –9,1 pt. verschlechtert, 

liegt allerdings noch nahe 

an der Stabilitätsmarke. 

Für zentrale Lagen prognostizieren die 

Marktteilnehmer derweil nach wie vor 

steigende Preise. «Der Preiserwartungsindex 

liegt mit 45,1 pt. weiterhin 

komfortabel im positiven Bereich; 

gegenüber dem Vorjahr (67,5 pt.) wird 

jedoch eine Verlangsamung in der 

Preisentwicklung erwartet», berichtet 

Seger. Die Preiserwartung für die Mittelzentren 

liegt mit –4,9 pt. erstmals 

im negativen Bereich. Für periphere 

Lagen werden weiter sinkende Preise 

erwartet; die Einschätzungen sind jedoch 

mit –67,1 pt. weniger ausgeprägt 

als im Vorjahr (–77,6 pt.). 

Der positive Angebotstrend bei Büroimmobilien 

setzt sich – nicht überraschend 

– weiter fort; somit hat sich 

auch die Erwartung zur Preisentwicklung 

für Büroliegenschaften akzentuiert 

und der Negativtrend aus den Vorjahren 

(2013: –89,4 pt.; 2012: –58,7 pt.) 

noch deutlicher ausgeprägt: Mit 

–101,8 pt. ist der Konsens der Umfrageteilnehmer 

erstmals stark negativ. Bei 

Gewerbe- und Verkaufsflächen halten 

sich Angebot und Nachfrage ungefähr 

die Waage. Wie Seger berichtet, liegen 

die Indizes für die übrigen kommerziellen 

Nutzungssegmente ebenfalls 

im Minus, haben sich aber im Vergleich 

zum Vorjahr leicht verbessert. 

Nach wie vor im Plus liegt der Preiserwartungsindex 

für Wohnimmobilien. 

Im Wohnsegment ist mit –126,9 pt. 

weiterhin ein starker Mangel adäquater 

Investitionsobjekte festzustellen. 

Dieser Mangel geht mit den positiven 

Preiserwartungen dieses Nutzungssegmentes 

und den damit zusammen- 

Quelle: KPMG Schweiz 2014 

hängenden Investitionspräferenzen 

der Marktakteure einher. Allerdings 

zeigt sich auch in diesem Nutzungssegment 

eine Eintrübung. «Nachdem 

sich der Preiserwartungsindex für 

Wohnimmobilien bereits im Jahr 2013 

gegenüber dem Vorjahr um 22 Prozent 

verringerte, liegt der aktuelle Indexwert 

mit +43,9 pt. nun 40 Prozent unter 

der Einschätzung bei der erstmaligen 

Erhebung im Jahr 2012», stellt Seger 

fest. 

Grösste negative Veränderungen 

in Genf und Lausanne 

Im kommerziellen Nutzungssegment 

bestehen Unterschiede zwischen den 

einzelnen Subgruppen. Das künftige 

Angebot an Büroimmobilien schätzen 

die Befragten mit 31,4 pt. (2013: 

24,5 pt.) als ausreichend ein. Das Angebot 

bei Spezialimmobilien scheint sich 

leicht zu verknappen (2014: –27,6 pt.; 

2013: –8,7 pt.). 

Geografisch lassen sich folgende Tendenzen 

feststellen: Die generell leicht 

tieferen Einschätzungen zur Preisentwicklung 

reflektieren sich auch 

auf Ebene der Wirtschaftszentren.


Immobilien-Finanzmärkte – Aktien 

95 

Für alle Wirtschaftszentren mit Ausnahme 

von Bern erwarten die Marktteilnehmer 

im Vergleich zum Vorjahr 

eine moderate Verlangsamung in der 

Preisentwicklung. Eine weiterhin positive 

Preisentwicklung wird in den 

Regionen Zürich (26,8 pt.), Luzern/ 

Zug (21,4 pt.) und Basel (13,8 pt.) erwartet. 

«Allerdings hat sich das Konsensresultat 

der Einschätzungen der 

Marktteilnehmer auch für diese Regionen 

innerhalb zweier Jahre halbiert», 

betont Seger. Bei Genf und 

Lausanne sind die grössten negativen 

Veränderungen gegenüber dem Vorjahr 

erkennbar. Auffällig ist, dass die 

Marktakteure der Region Genf noch 

im Jahr 2012 mit 60,9 pt. einer stark 

positiven Preisentwicklung attestierten. 

Die Stimmungslage hat sich im 

Zeitraum von zwei Jahren markant 

verändert. In den übrigen Regionen 

werden stabile bis leicht rückläufige 

Preise prognostiziert. 

AKTIEN SCHWEIZ Alle an der Schweizer Börse SIX 

Swiss Exchange kotierten Immobilienaktien 

AKTIE 

BÖRSENWERT 

IN MIO, CHF 

Immobilien-Indizes Schweiz 

DIVIDENDEN 

BRUTTORENDITE 

PERFORMANCE 

1 JAHR 

PERFORMANCE 

1 MONAT ISIN 

Performancevergleich der Asset-Klassen 

KURS IN 

CHF 

Allreal N 1663.72 437,0% 3,2% 1,1% CH0008837566 125.90 

Acron Helvetia VII Immo. AG 42.40 627,0% 6,3% 5,5% CH0049813634 93.00 

BFW Liegenschaften N 112.38 415,0% 15,4% 1,1% CH0018206117 28.90 

Eastern Property N* 144.88 0,0% 2,0% –3,5% VGG290991014 35.75 

Flughafen Zürich N 3053.95 167,0% 29,2% 5,8% CH0010567961 600.00 

HIAG 518.91 0,0% n/a –1,9% CH0239518779 78.25 

Intershop I 592.27 560,0% 15,6% 1,2% CH0017313948 357.25 

Mobimo N 976.51 501,0% 3,2% 2,4% CH0011108872 189.50 

Novavest Real Estate AG 27.92 0,0% n/a –1,4% CH0212186248 35.10 

Orascom Dev Hld AG 470.84 0,0% 163,4% 4,0% CH0038285679 19.90 

Pax-Anlage N 168.01 160,0% 0,3% 2,2% CH0002178348 1126.00 

PSP Swiss Property N 3155.75 392,0% 8,0% 3,0% CH0018294154 83.00 

Swiss Finance & Property N 118.72 377,0% 7,8% 0,4% CH0032816131 79.55 

Swiss Prime Site N 3676.18 491,0% 12,5% 1,5% CH0008038389 73.30 

USI Group N 169.15 0,0% 3,8% 0,0% CH0002271010 13.50 

Warteck Invest N 216.03 387,0% 8,8% 0,2% CH0002619481 1755.00 

Zug Estates 313.47 137,0% 1,5% 2,4% CH0148052126 1200.00 

Züblin Immobilien N 99.00 0,0% –0,03% 0,0% CH0021831182 2.00 

Alle an der SWX Börse und der Berner Börse gehandelten Immobilienaktien, * Kurs in USD (Quelle: Credit Suisse) 

Interesse an 

Auslandsinvestitionen nimmt zu 

Im Risiko-/Renditevergleich mit anderen 

Anlageklassen weisen auch 

Schweizer Immobilienanlagen nach 

wie vor eine interessante Renditespanne 

(Yield Spread) aus; gleichwohl 

wächst das Interesse an Immobilieninvestitionen 

im Ausland. Dabei stehen 

europäische Immobilienanlagen 

in der Gunst der von KPMG Befragten, 

die sich mit Auslandsinvestitionen beschäftigen, 

weit oben. «Die höchste 

Attraktivität geniesst hierbei der deutsche 

Investmentmarkt», sagt Seger. 

«Nebst einer stabilen Wertentwicklung 

und geringen Renditeschwankungen 

dürften auch die geografische und 

die kulturelle Nähe Gründe für den 

Zuspruch zur deutschen Immobilienmarktanlage 

sein.» 

Das fehlende Know-how der Investoren 

wird derweil als grösstes Hindernis 

bei der Investition in Immobilien im 

Ausland identifiziert; an zweiter Stelle 

folgen Währungsrisiken. Des Weiteren 

wird auch die gute Performance 

von Schweizer Immobilienanlagen als 

Grund für eine Fokussierung der hiesigen 

Investoren auf den Schweizer 

Immobilienmarkt hervorgehoben. (bw) 

120 

100 

80 

1-Jahr (angeglichen) 

08.13 

10.13 

12.13 

02.14 

04.14 

06.14 

08.14 

SPI Swiss Perf. Index 

SBI Swiss Bond Index 

SWX Real Estate Index 

Realstone SA 

Kluge Strategie 

Die Realstone SA konnte in Lausanne 

jüngst die «Résidence Azur» mit 

186 Studios für Studierende einweihen. 

Das Studentenwohnhaus befindet sich 

in der Nähe der Universität und der 

Eidgenössischen Technischen Hochschule 

von Lausanne. Alle Studios sind 

bereits vermietet, die erste Mieter zu 

Semesterbeginn eingezogen. Die Baukosten 

der «Résidence Azur» in Höhe 

von 37 Mio. CHF wurden vom Immobilienfonds 

für nachhaltiges Bauen Realstone 

Development Fund getragen, der 

das Projekt in Zusammenarbeit mit der 

HRS Real Estate SA entwickelt und verwirklicht 

hat. Das Studentenwohnhaus 

wird von der Stiftung für Studentenhäuser 

Lausanne (FMEL) geführt. (bw) 

200 

150 

100 

50 

3-Jahre (angeglichen) 

08.11 

02.12 

08.12 

02.13 

08.13 

02.14 

08.14 

SPI Swiss Perf. Index 

SBI Swiss Bond Index 

SWX Real Estate Index 

Warteck Invest 

Mehr Gewinn 

Warteck Invest erzielte im ersten Halbjahr 

2014 ein EBIT von elf Mio. CHF 

(+6,6%). Der Konzerngewinn stieg ebenfalls 

um 6,6 Prozent auf 5,6 Mio. CHF. 

Die Soll-Mieterträge sind durch Zukäufe 

in 2013 und 2014 sowie aufgrund abgeschlossener 

Sanierungs- bzw. Neu - 

bauprojekte gegenüber der Vergleichsperiode 

auf 14,6 Mio. CHF (+6,8%) gestiegen. 

Der Leerstand liegt bei 2,1 Prozent; 

die Ist-Mieterträge betragen 

14,3 Mio. CHF (+6,7%). Das Portfolio 

wurde seit 2013 von 545,5 auf 562,2 Mio. 

CHF (+16,8%) ausgebaut. Die Steigerung 

resultierte aus dem Kauf einer Liegenschaft, 

aus Investitionen in Sanierungsbzw. 

Neubauprojekte und aus dem positiven 

Resultat der Neubewertungen. (ah)


96 


AKTIEN SCHWEIZ Kurse nicht-kotierter Immobilien-Nebenwerte. 

Unverbindliche Geld- und Briefkurse der Berner Kantonalbank (OTC-Handel). 

NOM.- 

WERT 

BRUTTO- 

DIVIDENDE 

VALOREN- 

NUMMER AKTIE TIEFST 2013 HÖCHST 2013 VOLUMEN GELD CHF BRIEF CHF VOLUMEN 

500 3490024 AG für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur 48’000.00 52’000.00 45000 1.00 57’000.00 1 

50 140241 Agruna AG 3’600.00 4’250.00 3500 2.00 3’650.00 20 

1 4986482 Athris Holding AG I 1’240.00 1’620.00 1550 4.00 1’620.00 5 

0.2 4986484 Athris Holding AG N 264.50 325.00 307 25.00 324.00 25 

50 155753 Bürgerhaus AG, Bern 1’225.00 1’250.00 1225 7.00 1’950.00 59 

137 10202256 CasaInvest Rheintal AG, Diepoldsau 259.00 278.00 267 100.00 279.00 100 

10 255740 Espace Real Estate Holding AG, Biel 130.20 136.80 133.5 200.00 135.80 150 

25 363758 FTB Holding SA, Brissago 630.00 650.00 630 17.00 1’200.00 20 

500 191008 Immges Viamala, Thusis 6’205.00 7’500.00 6950 1.00 8’500.00 5 

400 257750 Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo 1’900.00 2’050.00 1975 5.00 2’250.00 10 

200 11502954 Konkordia AG N 3’300.00 3’600.00 3400 5.00 3’800.00 20 

50 154260 Löwengarten AG 165 10.00 0.00 0 

10 254593 MSA Immobilien, Adliswil 650 20.00 1’050.00 20 

500 3264862 Pfenninger & Cie AG, Wädenswil 2255 2.00 4’140.00 1 

1 2989760 Real Estate Holding 0 0.00 0.00 0 

600 225664 SAE Immobilien AG, Unterägeri 3’300.00 3’700.00 3475 5.00 4’899.00 1 

870 228360 Schützen Rheinfelden Immobilien AG, Rheinfelden 2’600.00 2’800.00 2600 3.00 3’000.00 4 

800 231303 Sia-Haus AG, Zürich 4’350.00 4’700.00 4500 6.00 4’640.00 3 

5 1789702 Sihl Manegg Immobilien AG 5.50 9.00 6.5 5’000.00 8.25 1733 

1000 172525 TL Immobilien AG 7’650.00 7’650.00 7650 9.00 0.00 0 

100 253801 Tersa AG 11’500.00 11’500.00 11500 2.00 0.00 0 

1000 256969 Tuwag Immobilien AG, Wädenswil 16’600.00 17’000.00 14500 1.00 0.00 0 

2.5 14805211 Zug Estates N Serie A 111.00 127.00 117 168.00 127.50 32 

100 635836 Zürcher Freilager AG, Zürich 5’350.00 5’700.00 5400 10.00 5’600.00 4 

Powered by Espace Real Estate AG (Quelle: BEKB) 

Kolumne 

Totgeglaubte leben länger 

Zweifelslos hat die Berner Börse BX 

bessere Zeiten erlebt, insbesondere 

solche mit deutlich breiterem Kurstableau 

und ernst zu nehmenden 

Umsätzen. Entgegen allen Unken - 

rufen hat sich der Berner Börsenverein 

im April jedoch neu strukturiert, 

um dem Sterben auf Raten Einhalt 

zu gebieten. An neuen Ideen und 

Projekten mangelt es der Führungscrew 

um Luca Schenk jedenfalls 

nicht. 

Unzureichende Handelbarkeit wird 

oft von Unternehmen als Grund für 

die Dekotierung ins Feld geführt. Gesellschaften 

mit einer Handvoll Aktionären 

und tiefer Marktkapitalisierung 

werden auch an einem alternativen 

Handelsplatz nicht an Attraktivität 

zulegen können. Hierzu braucht es 

eine gewisse Bekanntheit, ein breites 

Aktionariat und nicht zuletzt einen 

Market-Maker, der temporäre 

Ungleichgewichte zwischen Angebot 

und Nachfrage durch das Stellen von 

Geld- und Brief kur sen sichert. Liquidität 

ist somit nicht direkt von der 

Börse abhängig. 

Den Berner Handelsplatz kann man 

als provinziell bezeichnen, doch das 

Fehlen von Dark-Pools sowie Hochfrequenzhändlern 

ist ein deutlicher 

Vorteil für Investoren. Höhere Transaktionspreise 

zulasten der Rendite 

dürften nicht zuletzt auch für langfristig 

ausgerichtete institutionelle 

Investoren von Bedeutung sein. 

Mittlerweile sind vor allem Immobiliengesellschaften 

in Bern für den 

Umsatz verantwortlich. Schwer nachzuvollziehen 

ist, wieso diese Valoren 

mit oft deutlich höherer Liquidität als 

vergleichbare Kotierungen in Zürich 

in keinem Benchmark berücksichtigt 

werden. 

Diese Tatsache bietet jedoch auch 

attraktive Einstiegsmöglichkeiten. 

So handelt das Immobilientableau in 

Bern im Vergleich zu Zürich auf deutlich 

tieferen Bewertungsniveaus. 

Die Autoren 

Martin Isler 

Bank J. Safra 

Sarasin AG, 

Real Estate Hub 

Switzerland 

Marc Seiler 

Bank J. Safra 

Sarasin AG, 

Real Estate Hub 

Switzerland



97 

AKTIEN GLOBAL Die grössten und liquidsten Immobilienaktien 

der wichtigsten Börsen. Die Erhebungsgrundlage bildet der FTSE Epra/Nareit 

Global Real Estate Index mit seinen 291 Immobilienaktien. 

AKTIE 

LAND 

BÖRSENWERT 

IN MIO. EUR 

DIVIDENDEN 

BRUTTORENDITE 

IVG Immobilien AG 

Neuer Vorstand 

Die IVG steht ein Jahr nach der Pleite 

vor dem Neustart. Das Amtsgericht 

Bonn hat im September das Insolvenzverfahren 

beendet; nach einer 

umfassenden finanziellen und operativen 

Restrukturierung gilt das 

Immobilienunternehmen wieder als 

kapitalmarktfähig. Nach der Insolvenz 

gehört die IVG AG nun ihren vorherigen 

Gläubigern, zumeist Hedgefonds; 

im Gegenzug wurde die IVG um 

2,2 Milliarden Euro entschuldet. Die 

Aktionäre mussten ihr Geld bei der 

Sanierung abschreiben. Der neugebildete 

Aufsichtsrat hat den Vorstand 

neu besetzt. Seit dem 21. September 

2014 amtet Ralf Jung (53) als neuer 

CEO der IVG Immobilien AG; zeitgleich 

übernahm Rolf Glessing (52) 

das Amt des Finanzvorstands der Gesellschaft. 

Jung, studierter Betriebswirt, 

arbeitete zuletzt als Partner einer 

Unternehmensberatung und war 

zuvor als CEO der Allianz Alternative 

Corum AG 

Investment in Frankfurt 

Der französische Assetmanager Corum 

AM hat den zweiten Bauabschnitt 

des Bürokomplexes «Der Dornhof» in 

der Siemensstrasse 10 in Frankfurt 

am Main vom Projektentwickler Red 

Square erworben. Das Gebäude mit 

PERFORM. 

1 JAHR 

PERFORM. 

1 MONAT ISIN 

KURS IN 

HEIMWÄHRUNG 

Simon Property Group* US 40'101 3.06 28,1% 1,9% US8288061091 170.0 

Mitsui Fudosan JP 22'749 0.50 –5,8% –5,7% JP3899600005 2401.5 

Mitsubishi Estate JP 22'205 0.66 7,5% –3,8% JP3893200000 3315.0 

Unibail-Rodamco NL 19'874 4.35 25,7% 2,2% FR0000124711 204.4 

Public Storage* US 19'011 3.20 18,7% 2,1% US74460D1090 175.2 

Equity Resident. Prop. US 17'984 3.01 32,8% 2,8% US29476L1070 66.5 

Sun Hung Kai Props HK 17'752 2.85 20,9% –0,3% HK0016000132 117.6 

Health Care REIT* US 15'760 4.81 16,8% 2,3% US4219461047 25.0 

Prologis US 15'485 3.22 19,9% 0,3% US74340W1036 40.9 

Avalonbay Communities* US 15'135 3.01 28,7% 4,1% US0534841012 154.1 

* REIT (Quelle: Credit Suisse) 

Assets Holding tätig, in der die Geschäftsbereiche 

Immobilien, Private 

Equity, Infrastructure Investments, 

Renewable Energies und Fondsbeteiligungen 

des Allianz-Konzerns 

gebündelt waren. Bis 2006 war Jung 

Mitglied des Vorstands der Dresdner 

Bank und dort zuständig für das Firmenkundengeschäft. 

Glessing, ausgebildeter 

Wirtschaftsprüfer, arbeitete 

in verschiedenen Unternehmen 

als CFO und CEO. Unter anderem war 

er als Geschäftsführer im Rahmen 

der Restrukturierung der Merckle- 

Gruppe und als CFO der Wohnungsholding 

Gagfah S.A. tätig. Zuletzt 

arbeitete er als selbstständiger Unternehmensberater. 

Die bisherigen 

Vorstandsmitglieder Hans-Joachim 

Ziems, Restrukturierung, und Elmar 

Geissinger, Finanzen, sind planmässig 

zum 20. September 2014 aus dem 

Vorstand der IVG Immobilien AG ausgeschieden. 

(bw) 

8.400 qm Bruttogrundfläche ist vollständig 

vermietet; Hauptmieter ist die 

PSA Peugeot Banque. Die Transak tion 

wurde durch Savills vermittelt; auf 

Verkäuferseite war die Anwaltskanzlei 

Hauck Schuchardt beratend tätig. (bw) 

DIC Asset AG 

Rekordplatzierung 

Die im deutschen SDAX notierte Immobiliengesellschaft 

DIC Asset AG, 

Frankfurt am Main, hat die Platzierung 

für ihre dritte Unternehmensanleihe 

aufgrund der starken Nachfrage insbesondere 

von institutionellen Investoren 

bereits fünf Stunden nach Ankündigung 

vorzeitig beendet. 

Das Volumen der Unternehmensanleihe 

wird auf Basis der Zeichnungen 

125 Millionen Euro betragen; angestrebt 

waren mindestens 100 Millionen 

Euro. Der Kupon wurde am unteren 

Ende der Vermarktungsspanne 

bei 4,625 Prozent festgelegt und die 

Laufzeit beträgt fünf Jahre. «Die starke 

Nachfrage nach unserer dritten 

Anleihe sehen wir als grossen und 

nachhaltigen Vertrauensbeweis der 

professionellen Anleger in unser Geschäftsmodell», 

kommentierte Ulrich 

Höller, CEO der DIC Asset AG, die in 

Rekordzeit erfolgte Platzierung. Die 

DIC Asset AG mit derzeit rund 3,4 Milliarden 

Euro Assets under Management 

fokussiert auf Gewerbeimmobilien in 

Deutschland. Das Immobilienportfolio 

umfasst das «Commercial Portfolio» 

(2,2 Mrd. Euro; Bestandsimmobilien 

mit langfristigen Mietverträgen und 

attraktiven Mietrenditen) sowie das 

Segment «Co-Investments» (anteilig 

0,2 Mrd. Euro; Fondsbeteiligungen, 

Joint-Venture-Investments, Beteiligun 

gen bei Projektentwicklungen). 

Mit dem Nettoemissionserlös aus der 

jüngsten Unternehmensanleihe will die 

DIC Asset AG bestehende Verbindlichkeiten 

ablösen. Insbesondere soll die 

erste Unternehmensanleihe vorzeitig 

zurückgezahlt werden, voraussichtlich 

am 16. Oktober 2014. Am 8. September 

2014 wurde die Anleihe in den 

Freiverkehr an der Frankfurter Wertpapierbörse 

eingeführt und gleichzeitig 

in den Prime Standard für Unternehmensanleihen 

der Deutsche Börse 

AG aufgenommen. Begleitet wurde die 

Transaktion von der Bankhaus Lampe 

KG und Citigroup Global Markets Limited 

als Joint Lead Manager. (bw)

Immobilien-Finanzmärkte – Final Performer 

98 


«Kapitaldisziplin ist 

ein Erfolgsfaktor» 

Immobilien-AGs – Die TAG Immobilien AG ist in den 

vergangenen Jahren zu einer der grössten deutschen 

Immobilien-AGs aufgestiegen. Jetzt kauft die 

Gesellschaft Aktien zurück, im grossen Stil. 

Von Birgitt Wüst 

Bild: PD 

Die TAG Immobilien AG, mit gut 70.000 

Wohnungen im Bestand eine der 

grössten deutschen Immobilien-AGs, 

sorgte zuletzt wiederholt für Schlagzeilen. 

Mit der Meldung, dass der 

CEO vorzeitig zurücktritt, mit dem 

Beschluss, Aktien im grossen Stil 

zurückzukaufen, und zuletzt mit dem 

Kauf eines Wohnimmobilienportfolios 

in Sachsen. Zu einem Kaufpreis 

von 37,8 Mio. Euro gingen insgesamt 

1.503 Wohneinheiten mit insgesamt 

rund 85.000 Quadratmeter Mietfläche 

in den Universitätsstädten Freiberg, 

Chemnitz und Dresden (aktuelle Jahresmiete: 

3,7 Mio. €) in den TAG-Bestand 

über. Das Portfolio weist einen 

Leerstand von knapp 13 Prozent auf; 

die Gebäude aus den 1970er-/80er- 

Jahren sind nur teilsaniert. Die TAG 

plant Modernisierungen, um das Wert - 

potenzial zu heben. Schon Ende August 

hatte das Unternehmen für 11,3 Mio. 

Euro ein Portfolio in Dessau (Sachsen-Anhalt) 

mit 270 sanierten und 

vollvermieteten Einheiten (Gesamtfläche: 

17.000 qm) erworben. Beide Akquisitionen 

zeigen aus Sicht von TAG- 

Finanzvorstand Martin Thiel, dass es 

weiterhin «Wachstumspotenziale gibt, 

um den operativen Cashflow sowie den 

FFO der TAG weiter zu steigern». 

CEO geht von Bord 

Unterdessen hat Rolf Elgeti, seit 2009 

Vorstandsvorsitzender der TAG, angekündigt, 

seinen Posten vorzeitig zum 

31. Oktober aufzugeben. Seine Aufgaben 

werden seine drei Vorstandskollegen 

Claudia Hoyer, Martin Thiel 

und Harboe Vaagt übernehmen; einen 

Vorstandssprecher wird es nicht geben. 

Doch anscheinend will sich Elgeti, 

unter dessen Führung die TAG stark 

expandierte, nicht völlig vom Unternehmen 

verabschieden: Er bemüht 

sich um den Aufsichtsratsvorsitz der 

TAG. «Ich habe in den letzten Jahren 

viel Zeit und Herzblut in die Entwicklung 

der TAG gesteckt und würde mich 

sehr freuen, das Unternehmen auch 

in der Zukunft weiter aktiv begleiten 

und gestalten zu dürfen.» Ungeachtet 

des nahenden Endes seiner Amtszeit 

als CEO hat der Manager jüngst noch 

wichtige Entscheidungen für die Zukunft 

des Unternehmens getroffen 

– darunter ein umfangreiches Aktienrückkaufprogramm. 

«Kapitaldisziplin 

ist ein wichtiger Erfolgsfaktor im Immobiliengeschäft», 

begründet Elgeti 

die Massnahme. Trotz einer präsentablen 

Akquisitionspipeline werde es 

für die TAG zunehmend schwieriger, 

das aus Verkäufen frei werdende Kapital 

in Ankäufe zu reallokieren, deren 

Preise gerechtfertigt erscheinen. 

«Unsere Kapitalbasis ist im Moment 

schlichtweg zu stark», so Elgeti. «Bei 

einer Dividendenrendite, die deutlich 

über unseren marginalen Zinskosten 

liegt, drängt sich ein Aktienrückkauf 

förmlich auf.» Attraktiver Nebeneffekt 

der Kapitalreduzierung: Die Dividende 

könne in den kommenden Jahren stärker 

als bisher geplant erhöht werden. 

Das Rückkaufangebot für bis zu zehn 

Prozent des Aktienkapitals läuft seit 

dem 15. September, die Preisspanne: 

8,35 bis 9,35 Euro. 

Der endgültige Angebotspreis wird auf 

Grundlage der Gesamtzahl der angedienten 

Aktien und der Angebotsprei- 

Rolf Elgeti, Jahrgang 1976, ist seit 2009 

Vorstandsvorsitzender der TAG Immobilien 

AG. Zuvor war er viele Jahre 

als Analyst und Aktienstratege in Grossbritannien 

tätig, unter anderem für 

ABN Amro und Commerzbank Securities. 

In Berlin verwaltete er bislang als 

selbstständiger Kaufmann Immobilienfonds. 

Seit Oktober 2008 ist er Mitglied 

des Aufsichtsrats der TAG. Mitte 

Februar 2011 wurde er in den Vorstand 

der Colonia Real Estate AG berufen, an 

der die TAG Immobilien AG mehrheitlich 

als Aktionärin beteiligt ist. 

se der Aktionäre ermittelt und dem 

niedrigsten Preis entsprechen, zu dem 

die TAG die 13.129.831 Aktien erwerben 

kann. Die Annahmefrist endet am 

14. Oktober 2014. 

Analysten reagierten unterschiedlich 

auf die jüngsten Ereignisse. Die 

Commerzbank etwa hat TAG Immobilien 

von «Buy» auf «Hold» abgestuft 

und das Kursziel von 10,30 auf 9,00 

Euro gesenkt. Mit dem Rücktritt des 

CEO sei eines der grössten Risiken 

eingetreten, schrieb Analyst Thomas 

Rothäusler. Elgeti sei mit seiner fundierten 

Branchenkenntnis und seiner 

Finanzexpertise seit 2009 für die Gesellschaft 

von zentraler Bedeutung 

gewesen. Auch die Privatbank Berenberg 

hat das Kursziel für TAG Immobilien 

wegen kurzfristiger Risiken 

gesenkt – von 10,50 auf 10,00 Euro. 

Das Rückkaufprogramm sei nicht voll 

überzeugend, schrieb Analyst Kai Klose. 

Die Einstufung beliess er dennoch 

auf «Buy».

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