JAHRE STANDORT SCHWEIZ

IMMOBILIEN BUSINESS_10/2014
Titel-Thema
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«Ein Immobilienbewerter
verfügt heute über aktuelle
Standort- und Marktdaten
sowie Marktdiskontsätze.»
Donato Scognamiglio, IAZI
«Der Substanz- wurde vom Ertragswert
abgelöst und man hörte erstmals
von der DCF-Methode, die aber erst
später eingeführt wurde.»
Riccardo Boscardin, UBS
oder Jean-Pascal Delamuraz oder die
Zürcher Stadträtin Ursula Koch kamen
auf die Titelseite, nicht als fotografierte
Grössen der Politszene, sondern von einem
Zeichner gekonnt in Szene gesetzt.
Hoher Besuch
Auf welch beachtliche Resonanz IB damals
stiess, zeigt in wirtschaftlicher
Hinsicht der sehr erfolgreiche Anzeigenverkauf
von Beginn weg. Andererseits
liest sich das erste grosse Round-Table-
Gespräch in den Zürcher Redaktionsräumen
wie ein «Who is Who» der wichtigsten
Akteure: Illustre Gäste von Rolf
Jeker und Heinz Daester waren Vertreter
grosser Investoren und Firmen wie
Karl Steiner AG, Patria Versicherungen
und der Chef einer grossen Pensionskasse
(Schweiz. Elektrizitätswerke
PKE). Weiter nahmen keine Geringeren
als der damalige SVIT-Präsident, Toni
Bächler, sowie der Präsident des Zürcher
Hauseigentümerverbandes, Peter
Duft, teil. «Aus Fehlern lernen», so der
Titel der ausführlichen Geschichte im
Blatt, die sich über mehrere Seiten erstreckte.
Was heute als selbstverständlich
verstanden wird, wurde damals in
dem grossen Interview erstmals deutlich
ausgesprochen und gefordert: Neue
Projekte dürfen erst dann angeschoben
werden, wenn die Wirtschaftlichkeit und
vor allem die Nachfrage auf den Mietmärkten
vorgängig geprüft werden und
belegt werden können. Toni Bächler ermahnte
zu «marktgängigen» Angeboten
und forderte eine «kreative Reaktion»
auf die Probleme des Immobilienmarktes.
Die Zeichen der Zeit erkannte in dem
Interview Karl Dudler, damals Vizedirektor
bei Oerlikon Bührle Immobilien: «In
jeder Krise steckt die Chance des Neubeginns
oder des Neuen überhaupt.»
Der Architekt Martin Hofer, schon damals
Mitarbeiter und später Partner
beim renommierten Beratungsunternehmen
Wüest & Partner (W & P),
witterte ebenfalls Morgenluft: «Es
gab erste Anzeichen dafür, dass der
Baumarkt vom darniederliegenden
Geschäftsflächenmarkt auf den Wohnungsmarkt
ausweichen wollte.» Zögerlich
richtete sich das Augenmerk
auf den Bereich Bausanierung, dann
aber auch auf den Eigenheimmarkt,
der sich später als eigentlicher Renner
entpuppen sollte. Ähnlich wie «IMMO-
BILIEN Business» schrieben W & P
damals, dass «1994 das Jahr der Konsolidierung»
werden könnte.
Quer durch die Szene von Bau- und Immobilienwirtschaft,
Banken, Finanzexperten
und Ausbildungsstätten reifte
die Einsicht, dass ein professionellerer
Umgang und neue Methoden der Beurteilung
und Bewertung von Liegenschaften
nottaten. Je nach Region und
Nutzung war von Preiseinbrüchen in
der Grössenordnung von 20 bis 40 Prozent
die Rede, je nach Schätzung sollen
die Banken in ihren Hypothekenportfolios
Verluste von bis zu 60 oder 70 Milliarden
Franken erlitten haben. Die
Wiederholung eines solch zerstörerischen
Immobiliensturms galt es um
jeden Preis zu vermeiden. So berichtete
IB denn auch laufend über wichtige
Marktindikatoren, Preise und Kennzahlen,
öffnete sich in der Berichterstattung
aber auch neuen Methoden
und neuen Ansätzen aus Finanztheorie
und Volkswirtschaft.
Wandel der
Immobilien-Bewertung
Besonders wichtig war die Veränderung
des «Schätzungswesens». Rückblickend
betrachtet, mangelte es der
Periode vor 1994 an modernen und unabhängigen
Methoden, um die an sich
einfache Frage zu beantworten: Was ist
der faire Wert einer Immobilie, und aufgrund
welcher Eigenschaften bemisst
sich dieser Wert? Eine Zeit lang wurden
traditionelle Substanzwertansätze, oft
von Architekten praktiziert und verfeinert,
kaum hinterfragt. Die Transparenz,
was Preise, Transaktionen oder
Marktkapitalisierungssätze betraf, liess
insgesamt gewaltig zu wünschen übrig.
So ist es kaum ein Zufall, dass ausgerechnet
im gleichen Jahr (1994) das Informations-
und Ausbildungszentrum
für Immobilien (IAZI) gegründet worden
ist. Donato Scognamiglio, der eine Dissertation
über hedonische Bewertungen
von Immobilien verfasst hatte, war
massgeblich am Aufbau und der Verankerung
des IAZI in der Branche beteiligt.
Für Scognamiglio war es folgerichtig,
dass die vom IAZI entwickelte Methode
zur Berechnung von «fairen» Marktpreisen
bei allen Marktteilnehmern
auf offene Ohren stiess. Nach seiner
Einschätzung hat sich die Transparenz
seither entscheidend verbessert. Dank
des Swiss Property Benchmarks stehen
den Schweizer Immobilieneigentümern
rückwirkend seit 1994 sehr präzise und
umfassende Zahlen zu Renditen, Kosten