JAHRE STANDORT SCHWEIZ

Trends
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IMMOBILIEN BUSINESS_10/2014
hen begeben und Kapitalerhöhungen
vornehmen zu können. Hinzu kommt
das vom Basler Ausschuss der Bank
für Internationalen Zahlungsausgleich
beschlossene jüngste Reformpaket,
kurz Basel III genannt. Es sieht vor,
dass Banken bis zum 31. März 2019 die
von ihnen ausgereichten Kredite mit
deutlich mehr Eigenkapital als bislang
unterlegen müssen. Besonders hohe
Eigenkapitalquoten sind für Hypothekardarlehen
vorgesehen, deren Beleihungsauslauf
– im Fachjargon auch
Loan to Value, kurz LTV, genannt – die
Schwelle von 60 Prozent überschreitet.
Dabei haben zahlreiche Institute in den
vergangenen Jahren immer höhere Beleihungsausläufe
akzeptiert, um mehr
Geschäft zu machen. «In Deutschland
reicht die Spanne der LTV-Werte inzwischen
bis zu 110 Prozent», sagt Flatow.
«Im Mittel liegt der LTV-Wert derzeit
bei 71 Prozent.»
Die Basel-III-Vorgaben und die Gläubigerhaftung
zwingen nun die Institute,
künftig nur noch weitgehend risikoarme
Immobilienkredite mit LTV-Werten
von maximal 60 Prozent zu begeben.
Das ist weniger, als die meisten Investoren
wollen. Damit bahne sich eine tief
greifende Veränderung am Finanzierungsmarkt
an, meint Flatow. «Banken
werden sich von Kreditgebern zu Kredit-Arrangeuren
wandeln.»
Beispielhaft dafür sei der jüngst von
der Deutsche Hypo als Konsortialführer
geschmiedete langfristige Kredit
für die Mall of Berlin, sagt Flatow.
«Künftig werden wir deutlich mehr
solcher strukturierten Finanzierungen
mit Banken-externen Partnern
sehen.» Das grösste innerstädtische
Shoppingcenter Europas mit
80.000 Quadratmetern Einzelhandelsfläche
am Leipziger Platz im Herzen
der deutschen Hauptstadt hat ein
Joint Venture der High Gain House
Investments und der Arab Investments
in London erworben. Für den
Deal hat die Deutsche Hypo über eine
komplexe Strukturierung einen Kredit
mit zehnjähriger Laufzeit über umgerechnet
724,4 Millionen Franken
arrangiert. Dabei stellt der Gewerbeimmobilienfinanzierer
selbst nur
96,6 Millionen Franken. 543,3 Millionen
Franken kommen von der Bayerischen
«Durch die Einbindung unterschiedlicher
Finanzierungspartner haben wir die Mallof-Berlin-Transaktion
realisieren können.»
Andreas Pohl, Vorstandssprecher der Deutsche Hypo
Versorgungskammer (BVK), den Rest
bringen zwei Kreditfonds der BNP
Paribas REIM Germany auf. «Durch
die Einbindung unterschiedlicher Finanzierungspartner
haben wir diese
Transaktion realisieren können», sagt
Andreas Pohl, Vorstandssprecher der
Deutsche Hypo. Weitere gemeinsame
Vorhaben seien geplant, sagt André
Heimrich, Mitglied des Vorstands der
BVK. Die Mall of Berlin sei «ein gelungenes
Beispiel für zukünftige
Projekte».
Konsolidierungswelle
im Bankensektor
Dass Banken ihr Kreditgeschäft künftig
zurückfahren und verstärkt als
Arrangeure tätig werden, hat noch
einen weiteren Grund: Die Institute
lieferten sich zuletzt einen so harten
Wettbewerb um Immobilieninvestoren,
dass sie selbst kaum noch dem Risiko
angemessene Erträge generieren
können. «In Deutschland sind die
Margen im Immobilienfinanzierungsgeschäft
von 181 Basispunkten im
zweiten Quartal auf zuletzt nur noch
167 Basispunkte gesunken», sagt Flatow.
«Die Banken haben daher keinen
nennenswerten Spielraum mehr, um
die Hypothekarkreditzinsen noch weiter
zu senken.»
Darüber hinaus kündigt sich noch
eine weitere Entwicklung an: «Europas
Bankenlandschaft steht vor einer
Konsolidierungswelle», urteilt Guy de
Blonay, Fondsmanager bei der Londoner
Investmentgesellschaft Jupiter Asset
Management. Die Ergebnisse des
Stresstests der EZB werden zahlreiche
mittelgrosse Institute zwingen, sich mit
anderen zusammenzuschliessen. Etliche
dieser Banken dürften nicht über
ausreichende Aktiva verfügen, um auf
Dauer allein weiter am Markt bestehen
zu können. Zwar würden die Aufsichtsbehörden
weitere Übernahmen jenen
Finanzkonzernen untersagen, die als
systemrelevant gelten, weil sie bei einem
Zusammenbruch Kapitalmarktkrisen
auslösen können. Unter den
mittelgrossen Banken dürfte jedoch
eine Reihe von Instituten die Resultate
des Stresstests «für ausgewählte Zukäufe
schwächerer Mitbewerber nutzen»,
ist de Blonay überzeugt.
Für Käufer und Bestandshalter von
Liegenschaften bedeutet dies, dass
die Zahl der Hypothekarbanken in
den kommenden Jahren schrumpfen
wird und die verbleibenden Institute
ihre Zinssätze anheben werden. «Zu
einer Kreditklemme muss dies nicht
führen», sagt Flatow. «Weltweit steigen
immer mehr Pensionskassen und
Versicherungen in Kreditfonds und
das Immobilienfinanzierungsgeschäft
ein, sodass weiterhin ausreichend
Liquidität vorhanden sein dürfte.» Im
Gegensatz zu Banken, die Giralgeldschöpfung
betreiben und deshalb
mit geringeren Renditen auskommen
können, müssen diese institutionellen
Investoren bei Hypothekardarlehen
jedoch höhere Erträge erzielen, um
ihre Verpflichtungen gegenüber ihren
Versicherten decken zu können. Höhere
Zinsen auf Hypothekarkredite,
glaubt Flatow, «sind deshalb unausweichlich».