JAHRE STANDORT SCHWEIZ

IMMOBILIEN BUSINESS_10/2014
Märkte und Investment
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Swisscanto
«Sieben von zehn Kassen halten
tiefere Immobilienbestände, als ihre
strategische Quote vorgibt.»
Jürgen Rothmund, Complementa
«Investitionen in deutsche
Immobilien zeichnen sich durch ihre
hohe Wertstabilität aus.»
Francisca Farina-Fischer, Credit Suisse REAM
den kommenden Jahren «sehen zwei
Drittel der Befragten den Schweizer
Immobilienmarkt mittelfristig leicht
pessimistisch».
Diversifikation empfohlen
Auch das hohe Neubauvolumen lässt
viele Entscheider skeptisch in die Zukunft
blicken. «Bei Büroflächen haben
wir bereits ein Überangebot», sagt Hasenmaile.
Das könnte auch bei Wohnliegenschaften
drohen, sobald der
Volksentscheid zur Begrenzung der
Zuwanderung umgesetzt wird. Bislang
sind Marktbeobachter aber für den Wohnungsmarkt
verhalten optimistisch. «Die
Regierung wird mit Augenmass vorgehen
und die Zuwanderung nicht gänzlich
unterbinden», ist Wüest & Partner-
Experte Weinert überzeugt. Auch mittelfristig
sei in diesem Marktsegment
kein markanter Anstieg der Leerstände
zu erwarten. «Dies hängt jedoch davon
ab, sich die Wohnbautätigkeit nach der
Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative
an die neue Nachfragesituation
anpassen wird», sagt Weinert.
Deutlich höhere Immobilienrenditen
könnten Pensionskassen allerdings
mit Liegenschaften jenseits der eidgenössischen
Grenzen erzielen. Der
1,25 Milliarden Franken schwere AFIAA
Global der Zürcher Anlagestiftung für
Immobilienanlagen im Ausland erzielte
mit seinen 30 Liegenschaften in Europa,
den USA und Australien im ersten
Quartal dieses Jahres eine Anlagerendite
von 2,72 Prozent.
«Immobilien im Ausland werfen
grösstenteils höhere Erträge ab als
jene in der Schweiz», sagt Weinert.
«Die Märkte sind dort aber oft deutlich
volatiler.» Die Oberaufsichtskommission
drängt dennoch seit Jahren die
Vorsorgeeinrichtungen, ihre Auslandsimmobilienquote
von derzeit knapp
einem Prozent deutlich auszubauen.
«Allein zur Diversifizierung wäre ein
solcher Schritt wichtig», sagt Credit-
Suisse-Experte Hasenmaile. «Sollte
der Schweizer Markt eines Tages nicht
mehr so gute Zahlen liefern, könnten
die Kassen dies durch positive Wertänderungen
und steigende Mieten bei
ausländischen Liegenschaften kompensieren.»
Auslandsengagements gefragt
Zwar tun sich viele Entscheider noch
schwer, den Schritt über die Grenze zu
wagen. Die Zahl der Mutigen wächst
jedoch. Die Credit Suisse Anlagestiftung
konnte dieses Frühjahr für
ihren neuen, speziell für Pensionskassen
aufgelegten Fonds CSA Real
Estate Germany rund 100 Millionen
Franken einwerben. Die Gelder sind
bereits investiert und es soll demnächst
eine zweite Zeichnungsrunde
geben. Der Zuspruch rührt nicht
zuletzt daher, dass Deutschland mit
seiner starken Wirtschaft und seinem
nur wenig schwankungsanfälligen
Immobilienmarkt der Schweiz ähnelt.
«Investitionen in deutsche Immobilien
haben sich – gerade auch im Verlauf
der Finanzkrise – durch ihre hohe
Wertstabilität ausgezeichnet», sagt
Fondsmanagerin Francisca Fariña
Fischer.
Investment in Genf
Grosse institutionelle Investoren und
Pensionskassen sind nach wie vor bereit,
ambitiöse Immobilieninvestments
zu tätigen – wenn der Standort stimmt
und die Wirtschaftlichkeitsrechnung
positiv ausfällt. «Das Hispano-Suiza-
Areal ist eine der besten Lagen im
Stadtkern von Genf, die man sich
vorstellen kann», begründet Roland
Süsstrunk, Leiter Portfoliomanagement
Immobilien bei Swisscanto, den
Entscheid. Das Quartier «Saint-Jean
Charmilles» hinter dem Bahnhof Cornavin
mit seinen industriellen Wurzeln
befindet sich seit einigen Jahren in
einem tief greifenden Entwicklungsprozess.
So wurde in der direkten
Nachbarschaft des Areals kürzlich der
öffentliche Park «Gustave et Léonard
Hentsch» mit einem Museum und
einer Eventhalle fertiggestellt. Teils
entstehen Lofts, weitere Projekte sind
in Planung – in der ehemaligen Industriezone
wächst ein neues «schickes»
Stadtquartier.
In diesem Spannungsfeld zwischen
industriellem Erbe und Neuanfang
entsteht auch das Swisscanto-Projekt.
Das Konzept für den Neubau auf dem
früher industriell genutzten «Hispano-
Suiza»-Areal entwickelte das renommierte
Genfer Architekturbüro
Favre & Guth. Der Entwurf sieht einen
Gebäudekomplex vor, der zur Rue de
Lyon einen klar abgegrenzten städtischen
Strassenraum schafft und sich
im Inneren um drei Innenhöfe orientiert.
Die Struktur ermöglicht eine
durchmischte Nutzung von Hightech,
Gewerbe und Dienstleistung. In geringem
Umfang sind im Erdgeschoss
Retailflächen vorgesehen, um auch
in der Nutzungsdurchmischung dem
urbanen Kontext des Standortes gerecht
zu werden. Eine Besonderheit ist
die Anbindung der Gewerbeflächen an
einen maximalen Anfangsmietzins von
200 Franken pro Quadratmeter und
Jahr. Diese Obergrenze soll es Unternehmen
erleichtern, sich anzusiedeln,
und so den gewünschten Mix an Nutzungen
ermöglichen. Der Baubeginn
ist auf Anfang 2015 angesetzt. (jz)