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Rechtliches Konzept Parkwohnanlage Lindenhof Die hier angebotene Immobilieninvestition ist mit dem Abschluss mehrerer Verträge verbunden. Bei den Verträgen handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot nebst Teilungserklärung, jeweils mit Anlagen. Die wesentlichen Inhalte der Verträge werden im Folgenden kurz erläutert. 1. Überblick Demnach teilt die Wohnen im Park Immobiliengesellschaft mbH als werdende Eigentümerin das Gesamtgrundstück nach § 8 WEG und schließt mit dem Erwerber einen Bauträgervertrag über WEG-Eigentum ab. Auf dem Grundstück werden vom Verkäufer die Gebäude modernisiert bzw. saniert. Aus der Teilungserklärung lässt sich insbesondere die Bau- und Ausstattungsbeschreibung entnehmen. Sämtliche Erwerber treten als Mitglieder der gemäß Miteigentumsordnung und der Teilungserklärung gebildeten Wohnungseigentümergemeinschaften in einen Verwaltervertrag für WEG-Anlagen mit der Hausverwaltungsfirma Belaschki & Förster Maklergesellschaft mbH ein, welche auch entsprechend bevollmächtigt ist. Sofern der Erwerber dies wünscht, kann er im Kaufvertrag angeben, ob er zum Zwecke der Vermietung seines Sondereigentums einer Mietpoolgesellschaft beitritt. Der wirksame Beitritt zur Mietpool-GbR schließt die Beauftragung und Bevollmächtigung der Firma Belaschki & Förster Maklergesellschaft mbH als Geschäftsführerin der Mietpool-GbR ein. Die Mietpoolgesellschaft, vertreten durch die Geschäftsführerin, wird sich dann einerseits um die Vermietung und Verwaltung der jeweiligen Sondereigentumseinheit kümmern und im Übrigen mit dem Veräußerer einen Erstvermietungsgarantievertrag abschließen. Denjenigen Erwerbern, die der optional angebotenen Mietpoolverwaltung und Mietgarantie nicht beitreten wollen, stehen keine Ansprüche aus der Erstvermietungsgarantie zu, wobei diesen optional ein Mietverwaltungsvertrag über das Sondereigentum durch die Belaschki & Förster Maklergesellschaft mbH angeboten wird. 2. Kaufvertrag 2.1. Angebot und Annahme Der Erwerber unterbreitet der Wohnen im Park Immobiliengesellschaft mbH ein notarielles Angebot zum Abschluss des nachbeschriebenen Kaufvertrags in Form eines Werklieferungsvertrages über WEG-Eigentum. An dieses Angebot ist der Erwerber vier Wochen ab Beurkundung unwiderruflich gebunden. Danach kann das Angebot jederzeit widerrufen werden, es sei denn, die Firma Wohnen im Park Immobiliengesellschaft mbH hat das Angebot bereits angenommen. 2.2. Inhalt a) Grundstück Die Firma Wohnen im Park Immobiliengesellschaft mbH hat den Grundbesitz Spandau mit Kaufvertrag des Notars Karl-Heinz Mallon, Chemnitz erworben. Der Kaufvertrag ist noch nicht vollzogen, wobei die Verkäuferin Eigentümerin wird und ihr auch bewusst ist, dass sie bezüglich des Kaufgegenstands eine Beschaffungspflicht trifft. Diese Grundstücke sind mit Stand 01.09.2004 wie folgt belastet: in Abteilung II sind derzeit keine Belastungen eingetragen. Die Belastungen in Abteilung III sind der Teilungserklärung zu entnehmen. Die Verkäuferin wird jedoch noch Grundpfandrechte zur Absicherung ihrer Bauträgerzwischenfinanzierung in noch festzulegender und bestimmender Höhe zur Eintragung bringen. b) WEG-Teilung und Kaufgegenstand Die Verkäuferin verpflichtet sich, den Kaufgegenstand nach Maßgabe der Grundlagenurkunde und der Teilungserklärung herzustellen und auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist bereits beantragt. c) Kaufpreis Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Des Weiteren erfolgt eine Untergliederung bei der Sondereigentumseinheit auf den Anteil an Grund und Boden, auf den Anteil an der Altbausubstanz sowie auf den Anteil für die Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten. Die Aufschlüsselung 54 Rechtliches Konzept
Chancen Standort Objekt Referenzen der Kosten erfolgt auf der Grundlage von Erfahrungswerten. Ob diese steuerlich anerkannt wird, kann nicht garantiert werden. Die genannten Kosten umfassen alle Kosten für die vertragsgemäße Herstellung, insbesondere Anschlusskosten für Ver- und Entsorgungsleitungen, Anlieger- und Erschließungskosten. Im Kaufpreis enthalten sind des Weiteren die Kosten der Projektierung, des Marketings und des Vertriebs. Hierzu zählt insbesondere auch die Innenprovision, die der Veräußerer an den Kapitalanlagevertrieb bezahlt. Nicht Bestandteil des Kaufpreises sind sämtliche Gebühren (z.B. Grundbuch), Steuern (z.B. für Grunderwerb) und Kosten im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Durchführung dieses Vertrages (z.B. Notar), die Kosten der Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer (z.B. Bankbearbeitungs- und Schätzkosten), Darlehens- und eventuelle Bereitstellungs- und / oder Zwischenfinanzierungszinsen, Grundschuldbestellungen etc., sowie Mehrkosten für Sonderwunscharbeiten. Diese Kosten trägt der Käufer selbst und gesondert. d) Kaufpreisfälligkeit Zur Sicherung der Ansprüche des Erwerbers orientiert sich die Fälligkeit seiner Zahlungen nach der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vom 23.05.2001 und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Demnach kann der Verkäufer nach seiner Wahl den Käufer entweder durch am Baufortschritt bemessene Fälligkeit von Kaufpreisteilzahlungen nach § 3 MaBV oder bei abweichenden Fälligkeiten durch eine Bürgschaft nach § 7 MaBV sichern. Der Kaufpreis ist also erst zu bezahlen, wenn der Kaufvertrag rechtswirksam ist, alle zu seiner Durchführung notwendigen Genehmigungen vorliegen und etwaige vertragliche Rücktrittsrechte des Verkäufers erloschen sind sowie die bewilligte Auflassungsvormerkung im Grundbuch des Kaufgegenstandes eingetragen ist und die Löschung von den vom Käufer nicht übernommenen, im Range vor der Eigentumsvormerkung eingetragenen Belastungen durch ein definiertes Freistellungsversprechen der Grundpfandrechtsgläubiger sichergestellt ist. Der an der MaBV orientierte Ratenzahlungsplan nach Bauabschnitten bzw. Baufortschritt ist im Einzelnen dem Kaufvertragsentwurf zu entnehmen. Alternativ zur vorbeschriebenen Fälligkeitsregelung kann die Verkäuferin eine dem § 7, Abs. 1 MaBV entsprechende Bürgschaft zur Sicherung eines etwaigen Rückzahlungsanspruches des Erwerbers stellen, womit unabhängig von grundbuchrechtlichen Verzögerungen der Kaufpreis entsprechend nach Fortschritt zu begleichen ist. e) Kaufpreisfinanzierungsnachweis und Grundstücksbelastungen Der Verkäufer behält sich vor, die Annahme des Angebots des Käufers davon abhängig zu machen, dass ihm dieser eine Finanzierungsbestätigung seines Kreditinstituts vorlegt, aus welcher ersichtlich sein muss, dass die Eigenmittel zur Verfügung stehen und etwa eingeplante Fremdmittel zugesagt sind. Eine Verpflichtung zur Annahme des Angebots des Käufers besteht nicht. Sobald jedoch der Verkäufer das Angebot angenommen hat, verpflichtet er sich, die zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen Darlehen erforderlichen dinglichen Rechte (insbesondere Grundschulden) zu bestellen. Entsprechende Belastungsvollmachten werden wechselseitig erteilt. Damit verbundene Kosten übernimmt der Käufer. Zur Sicherung der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht mit Bedingungen und Auflagen verbunden, die den Zweck haben, dass Auszahlungen der finanzierenden Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld tilgen. Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung ausschließlich Sache des Erwerbers. f) Sanierungs- und Ausbauverpflichtung sowie Fertigstellung Die Modernisierungs- und Ausbauverpflichtung ergibt sich aus der der Teilungserklärung beigefügten Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Die beigefügte Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird damit zum Gegenstand des Grundstückskaufvertrages gemacht. Änderungen in der Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen (soweit überhaupt geschuldet) behält sich die Verkäuferin vor, soweit sie sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erweisen oder auf behördlichen Auflagen beruhen und nicht wert- und gebrauchsmindernd sowie dem Käufer zumutbar sind. Auch geringfügige Änderungen der Wohnfläche (bis zu 3 % der qm) und der Raumaufteilung haben keinen Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt. Kaufpreisminderungen oder -erhöhungen erfolgen nur Rechtliches Konzept 55
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