Lagebericht 2012/2013 - IMW Immobilien SE

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8. Risikobericht Der Vorstand einer börsennotierten Aktiengesellschaft ist gemäß § 91 AktG verpflichtet, ein Risikomanagementsystem zu installieren und ständig der laufenden Entwicklung anzupassen. Diese Vorschrift gilt auch für eine Europäische Gesellschaft. Daher stand die Überarbeitung des eingerichteten Risikofrüherkennungssystems unter dem Aspekt der Anpassung an die neuen gesellschaftsrechtlichen Strukturen. Jede unternehmerische Tätigkeit ist mit Risiken und Chancen verbunden. Unter Risiko wird allgemein die Möglichkeit ungünstiger zukünftiger Entwicklungen verstanden, durch die das tatsächliche Resultat einer unternehmerischen Aktivität von dem erwarteten Ergebnis abweicht. Normale Risiken beinhalten Schadensgefahren, bei denen das Vermögen unmittelbar gemindert wird. Das spekulative Risiko umfasst dagegen diejenigen Ereignisse, die sich durch unternehmerisches Handeln vermögensmindernd oder vermögensmehrend (Chancen) auswirken. Unternehmerische Risiken können nicht vermieden werden, sie sollen allerdings frühzeitig erkannt und überwacht werden. Art und Umfang des Risikomanagements definieren sich dabei durch die Größe und Komplexität des Unternehmens sowie den branchenspezifischen Risikopotentialen, denen die Gesellschaft ausgesetzt ist. Im Jahr 2004 wurde ein Risikomanagementhandbuch erarbeitet und darin die Ziele und Methoden festgelegt. In den Folgejahren wurde dieses Handbuch ständig auf die jeweiligen Erfordernisse ausgerichtet. Risikorelevante Kennzahlen werden laufend überprüft und die Grenz- bzw. Schwellenwerte für geänderte Unternehmensbedingungen neu definiert. Darüber hinaus wird ständig die Liste der Einzelrisiken analysiert und um neu identifizierte Risiken ergänzt. Im Geschäftsjahr 2012/2013 wurde das Risikomanagementsystem erneut auf seine Funktionalität überprüft und den veränderten Gegebenheiten insbesondere nach Erwerb der Liegenschaft Dukes Court angepasst. Markt- und branchenspezifische Risiken. Die Geschäftstätigkeit der IMW-Gruppe konzentriert sich auf den Erwerb und die anschließende Vermietung, Verwaltung und Verwertung von Immobilien bzw. Immobilienportfolien. Das Geschäftsmodell hängt daher von der Möglichkeit ab, geeignete Immobilien mit Wertschöpfungspotential zu erwerben. Somit kommt es hinsichtlich der Objekte auf die bauliche Substanz, die Entwicklungsfähigkeit und weitere, wertbeeinflussende Faktoren wie z.B. erzielbare Mieterlöse, Lage, Standortqualität sowie Bonität des Mieters an. Weiterhin gibt es eine Reihe von der IMW-Gruppe nicht beeinflussbarer, vorherrschender Marktbedingungen (Wirtschaftswachstum, Inflation, Zinsniveau). Diese nehmen erheblichen Einfluss auf Erwerbsmöglichkeiten, -zeitpunkte und erzielbare Preise. Dies ist deshalb von Bedeutung, da attraktive Renditen meist nur bei antizyklischem Investitionsverhalten erzielbar sind. 12/22
Hinzu kommt der verstärkte Wettbewerb durch in- und ausländische Investoren, der vor allem das Preisniveau für Immobilien beeinflusst. Dies ist für den Verkauf sicherlich von Vorteil, jedoch eher ungünstig einzuschätzen, wenn ein Portfolio aufzubauen ist. Die IMW SE benötigt umfangreiche finanzielle Mittel, die sie für den Erwerb von Immobilien verwendet. Mit steigendem Zinsniveau erhöhen sich die Finanzierungskosten. Dagegen lassen sich die Mieteinnahmen nicht in gleicher Weise steigern. Zur Reduzierung des Zinssteigerungsrisikos werden laufzeitkongruente Sicherungsmechanismen, wie Swaps oder Caps abgeschlossen. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass die vorgesehenen Sicherungsinstrumente nur teilweise greifen und die Verlängerung bzw. der Neuabschluss auslaufender Finanzierungen zu deutlich ungünstigeren Konditionen erfolgen müssen. Der Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird jeweils zum Bilanzstichtag bewertet. Der Wert dieses Immobilienbestandes hängt wesentlich von der Entwicklung des Immobilienmarktes, dem Wettbewerb zwischen den Investoren, den Finanzierungsbedingungen und der konjunkturellen Lage ab. Darüber hinaus kann sich auch die Änderung der Sozialstruktur eines Stadtviertels unvorteilhaft auswirken. Als Bestandshalter von Wohnimmobilien muss die demographische Entwicklung, die Entwicklung der Anzahl der Haushalte und die Änderungen des Wohnverhaltens der Mieter beobachtet werden. Risiken der Geschäftstätigkeit Häufig sind Immobilien haltende Gesellschaften verpflichtet, neben Zins- und Tilgungsleistungen weitere Verpflichtungen gegenüber den Kreditgebern einzugehen. Beispielsweise sollen der Wert der beliehenen Immobilien und die Darlehensvaluta in einem bestimmten Verhältnis (LTV) stehen. Sobald derartige Kennzahlen nicht eingehalten werden, eröffnen die Kreditverträge den Kreditgebern die Möglichkeit, zu Anpassungen oder zur Kündigung der gewährten Darlehen. Deshalb bedarf es eines umfassenden Systems, die entsprechenden Kriterien aufzubereiten und deren Entwicklung in naher und ferner Zukunft aufzuzeigen, um gegebenenfalls rechtzeitig reagieren zu können. Diese Maßnahmen können sich auf die Erhöhung der Mieteinnahmen oder die Reduzierung des Leerstands erstrecken; aber auch der Wert der Immobilien ist von großer Bedeutung, der durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen beeinflusst werden kann. Für die angestrebte Wertschöpfung ist die effiziente Verwaltung des Immobilienbestandes ein entscheidender Faktor. Unter Beachtung mietrechtlicher Beschränkungen kommt der Verringerung des Leerstandes und der Steigerung der Mieteinnahmen eine große Bedeutung zu. Dabei müssen marktgerechte Wohnungen, Marketing- und Werbemaßnahmen sowie ein auf Mietinteressenten zugeschnittenes Angebot eine günstige Nachfrage erzeugen. Bestehende Mietverhältnisse müssen gepflegt und die Mieterbindung verstärkt werden. Die Flächen des IMW-Konzerns sind zu rund 70 % an Wohnungsmieter vermietet. Dabei ist bereits eine erhebliche Risikostreuung gegeben, da der einzelne Mietvertrag - gemessen 13/22
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