Spanien: Die Besonderheiten beim Immobilienerwerb - Bellevue

3. Kann der Kaufvertrag rechtswirksam auch durch Privatvertrag geschlossen werden
und warum ist dies so gefährlich?
Im Gegensatz zum deutschen Recht ist in Spanien der Kauf einer Immobilie mit einem
Privatvertrag rechtlich bindend. Bereits mit der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages
haben Sie sich rechtlich gebunden! Positiv ausgedrückt: Sie können in Spanien auch durch
einen privaten Kaufvertrag Eigentümer von Immobilien werden. In Deutschland wäre dies
nicht möglich, da Sie für einen gültigen Vertrag eine notarielle Beurkundung des
Kaufvertrages benötigen. Diese Besonderheit des spanischen Rechts birgt naturgemäß viele
Gefahren. Mit Ausnahme des vorläufigen Vertrages, der bei der Anzahlung erstellt wird,
muss aus den nachfolgend aufgeführten Gründen vor dem Abschluss eines privatschriftlichen
Kaufvertrages gewarnt werden.
Obwohl Privatverträge über Rechte an Immobilien nach spanischem Recht gültig sind,
können private Kaufverträge indes nicht im Grundbuchamt eingetragen werden. Dies führt in
der Praxis zu rechtlichen Unsicherheiten, vermeidbaren Prozessen und im Falle einer späteren
Veräußerung zu geringeren Verkaufserlösen, da jeder gut informierte Käufer die Bedingung
stellt, dass die Liegenschaft im Grundbuch bereits auf den Verkäufer eingetragen ist.
• Die allein per Privatvertrag erworbene Immobilie kann sich ohne weiteres in Luft
auflösen, wenn der Verkäufer "Ihre“ Immobilie an einen weiteren Interessenten
veräußert und dieser zweite Verkauf im Grundbuchamt eingetragen wird.
• Wenn die Immobilie allein durch einen Privatvertrag erworben wurde, besteht auch
die Gefahr, dass die Immobilie weiter für Schulden Ihres Verkäufers haftet. Mit
anderen Worten: Gläubiger des Verkäufers können zur Absicherung ihrer
Forderungen Sicherungshypotheken etc. im Grundbuch eintragen lassen. Diese Rechte
müssen Sie sich dann als eigentlicher Eigentümer entgegenhalten lassen.
• Wollen Sie später, nach mehreren Monaten oder gar Jahren, die notarielle
Beurkundung des Privatvertrages nachholen, so führt dies in der Praxis nicht selten zu
größeren Problemen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass der Verkäufer in der
Zwischenzeit den Kaufvertrag nicht mehr notariell beurkunden lassen will bzw.
verstorben ist und daher zunächst die Erben ausfindig gemacht werden müssen.
Danach müssen vorab die Erben des verstorbenen Verkäufers im Grundbuch
eingetragen werden. Sollte gar der Käufer, der seinerzeit privatschriftlich Eigentum
erworben hat, verstorben sein, so können seine Erben nur durch ein kompliziertes
Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
werden.
• Ferner kann die Gültigkeit eines privatschriftlichen Kaufvertrages aus vielerlei
Gründen im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung in Frage gestellt werden.
Dagegen ist die Anfechtung eines notariellen Vertrages nur in wenigen
Ausnahmefällen möglich. Schon aus Beweisgründen ist daher die notarielle
Beurkundung ratsam.