Spanien: Die Besonderheiten beim Immobilienerwerb - Bellevue

Spanien: Die Besonderheiten beim Immobilienerwerb
Kategorie 1: Der Preis
1. Wie kann ich vor Vertragsabschluß prüfen, ob der Kaufpreis der Immobilie dem
allgemeinen Marktpreis entspricht?
Handelt es sich um eine Immobilie, die in einer touristisch erschlossenen Gegend liegt, so
kann die Lektüre der Immobilienanzeigen in der Presse oder im Internet Ihnen einen ersten
Überblick über das Preisniveau vergleichbarer Objekte vor Ort geben. Handelt es sich bei der
Immobilie jedoch um ein weniger gewöhnliches Objekt (z.B. ein größeres Gebäude mit
Meeresblick o.ä.), so wird es mitunter schwierig sein, Vergleichsobjekte zu finden. Es gibt
auch Faktoren, die die Schätzung erschweren, z.B.:
• Erschließungsmöglichkeiten
• rechtliche Bedingungen
• mögliche Lasten auf dem Grundstück (Hypotheken, Erschließungsgebühren,
Wegerechte, gerichtliche Verfahren etc.).
Erscheint Ihnen der verlangte Kaufpreis zu hoch, so empfehlen wir Ihnen die Beratung durch
eine unabhängige Vertrauensperson. Holen Sie möglichst 2 oder gar 3 unabhängige
Meinungen ein, wenn Sie sich mit dem Preis unsicher fühlen.
Bedenken Sie, dass der eingeschaltete Makler sehr oft allein den Verkäufer vertritt. Er wird
Ihnen daher erfahrungsgemäß meist nur die Informationen geben, die vor allem die
Verkäuferseite interessieren.
Als Kaufinteressent sollten Sie sich unabhängig durch eine Schätzagentur, einen
Rechtsanwalt mit Marktkenntnissen oder einen Architekten beraten lassen.
2. Wer zahlt den Makler, Käufer oder Verkäufer? Wie hoch darf die Maklerprovision
sein?
In der Regel wird der Makler vom Verkäufer beauftragt, das Objekt zu vermitteln. Daher
muss auch der Verkäufer allein die vereinbarte Provision zahlen. In der Praxis verhält es sich
so, dass der Makler die von der Käuferseite getätigte Anzahlung zur Reservierung des Objekts
bis zum definitiven Kaufvertrag einbehält. Dies dient zur Sicherung seines
Provisionsanspruchs. Beim definitiven Verkauf erhält der Verkäufer folglich den
Restkaufpreis und einen Teil der Anzahlung nach Abzug der Maklerprovision. Zahlen Sie
dem Makler keine zusätzlichen Gebühren oder Kosten, es sei denn, es sind ausnahmsweise
Sie als Käufer, der ihn beauftragt hat, für Sie eine Immobilie zu finden. In solch einem Fall
sollten Sie aus Beweisgründen immer einen schriftlichen Auftrag erteilen und die
Provisionshöhe schriftlich fixieren. In Spanien gibt es keine verbindliche
Provisionshöchstgrenze. Allgemein liegt die Maklercourtage zwischen 5 und maximal 10%.

3. Kann der Kaufvertrag rechtswirksam auch durch Privatvertrag geschlossen werden
und warum ist dies so gefährlich?
Im Gegensatz zum deutschen Recht ist in Spanien der Kauf einer Immobilie mit einem
Privatvertrag rechtlich bindend. Bereits mit der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages
haben Sie sich rechtlich gebunden! Positiv ausgedrückt: Sie können in Spanien auch durch
einen privaten Kaufvertrag Eigentümer von Immobilien werden. In Deutschland wäre dies
nicht möglich, da Sie für einen gültigen Vertrag eine notarielle Beurkundung des
Kaufvertrages benötigen. Diese Besonderheit des spanischen Rechts birgt naturgemäß viele
Gefahren. Mit Ausnahme des vorläufigen Vertrages, der bei der Anzahlung erstellt wird,
muss aus den nachfolgend aufgeführten Gründen vor dem Abschluss eines privatschriftlichen
Kaufvertrages gewarnt werden.
Obwohl Privatverträge über Rechte an Immobilien nach spanischem Recht gültig sind,
können private Kaufverträge indes nicht im Grundbuchamt eingetragen werden. Dies führt in
der Praxis zu rechtlichen Unsicherheiten, vermeidbaren Prozessen und im Falle einer späteren
Veräußerung zu geringeren Verkaufserlösen, da jeder gut informierte Käufer die Bedingung
stellt, dass die Liegenschaft im Grundbuch bereits auf den Verkäufer eingetragen ist.
• Die allein per Privatvertrag erworbene Immobilie kann sich ohne weiteres in Luft
auflösen, wenn der Verkäufer "Ihre“ Immobilie an einen weiteren Interessenten
veräußert und dieser zweite Verkauf im Grundbuchamt eingetragen wird.
• Wenn die Immobilie allein durch einen Privatvertrag erworben wurde, besteht auch
die Gefahr, dass die Immobilie weiter für Schulden Ihres Verkäufers haftet. Mit
anderen Worten: Gläubiger des Verkäufers können zur Absicherung ihrer
Forderungen Sicherungshypotheken etc. im Grundbuch eintragen lassen. Diese Rechte
müssen Sie sich dann als eigentlicher Eigentümer entgegenhalten lassen.
• Wollen Sie später, nach mehreren Monaten oder gar Jahren, die notarielle
Beurkundung des Privatvertrages nachholen, so führt dies in der Praxis nicht selten zu
größeren Problemen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass der Verkäufer in der
Zwischenzeit den Kaufvertrag nicht mehr notariell beurkunden lassen will bzw.
verstorben ist und daher zunächst die Erben ausfindig gemacht werden müssen.
Danach müssen vorab die Erben des verstorbenen Verkäufers im Grundbuch
eingetragen werden. Sollte gar der Käufer, der seinerzeit privatschriftlich Eigentum
erworben hat, verstorben sein, so können seine Erben nur durch ein kompliziertes
Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
werden.
• Ferner kann die Gültigkeit eines privatschriftlichen Kaufvertrages aus vielerlei
Gründen im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung in Frage gestellt werden.
Dagegen ist die Anfechtung eines notariellen Vertrages nur in wenigen
Ausnahmefällen möglich. Schon aus Beweisgründen ist daher die notarielle
Beurkundung ratsam.

4. Ist es empfehlenswert, einen vorläufigen schriftlichen Kaufvertrag abzuschließen?
Ja, auf jeden Fall sollte ein vorläufiger Kaufvertrag unterschrieben werden, wenn eine
Anzahlung bereits getätigt worden ist oder wenn diese – was vorteilhafter ist – noch geleistet
werden soll (sie beträgt im Normalfall 10% des Endverkaufspreises). Der Privatvertrag sollte
folgende Punkte enthalten:
• Eine klare Bestimmung des Endpreises
• Bestimmung der Anzahlung (eindeutige Erklärung, dass 10% angezahlt worden sind),
Angaben über vorhandene Hypotheken (oder sonstige Lasten auf dem Grundstück)
• Festlegung einer verbindlichen Frist zur notariellen Beurkundung (aber nur für den
Fall, dass Sie den definitiven Kauf innerhalb der festgesetzten Frist tätigen können)
• Festlegung einer Entschädigungssumme für den Fall, dass die Beurkundung nicht in
der vereinbarten Frist erfolgt.
Will der Verkäufer den Kaufvertrag nicht fristgerecht notariell beurkunden lassen, so hat der
Käufer laut span. Zivilgesetzbuch zwei Wahlmöglichkeiten:
1. Er kann auf den Vertragsabschluss verzichten und von der
Verkäuferseite den zweifachen Anzahlungsbetrag als Entschädigung
verlangen, sofern die Anzahlung im Vertrag als "arras" oder "señal" bezeichnet
wurde.
2. Er kann abwarten, als wenn nichts geschehen wäre und auf Erfüllung des Vertrages
bestehen.
5. Wie kann ich mich davor schützen, dass der Verkäufer nach Abschluss des
privatschriftlichen "Vorvertrages" die Immobilie an einen Dritten veräußert, der einen
höheren Preis zahlt?
In dem Masse, wie das Interesse an spanischem Immobilienbesitz zunimmt, steigt auch das
Spekulationsfieber vieler Immobilieneigentümer. Es ist daher keine Seltenheit, dass z.B. ein
deutscher Hauseigentümer häufig mit mehreren Käufern sog. Kaufabsichtserklärungen bzw.
unpräzise, geringe rechtliche Bindungswirkung entfaltende Vorverträge abschliesst. Mit
keinem Interessent will man sich zunächst richtig binden. Den Zuschlag erhält schließlich der
Höchstbietende. Um dies zu vermeiden, bleibt Ihnen als Käufer nur die Möglichkeit, einen
Optionsvertrag abzuschließen. Dieser verpflichtet den Verkäufer, Ihnen die Immobilie zu dem
im Vertrag genannten Kaufpreis zu übertragen. Unterzeichnen Sie lediglich sog. Vorverträge
bzw. Absichtserklärungen und leisten eine Anzahlung, so kann sich der Verkäufer von dem
Vertrag unter Rückerstattung des doppelten Anzahlungsbetrages lösen. Solche Verträge
werden von spanischen Gerichten oftmals als sog. contrato de arras ausgelegt.
TIPP: Wollen Sie sich auf jeden Fall den Kauf einer bestimmten Immobilie sichern, so
unterzeichnen Sie nur einen Optionsvertrag und keine anders lautenden Erklärungen.
Wünschen Sie 100% Sicherheit, so lassen Sie die Option auch im Grundbuch eintragen.

6. Wie funktioniert die Kaufoption in Spanien, und worauf muss ich hier achten?
Der sog. contrato de opción gewährt der optionsberechtigten Partei (in der Regel dem Käufer)
das Recht, die Immobilie innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zu dem vereinbarten
Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer wiederum verpflichtet sich, die Immobilie zu diesen
Bedingungen zu verkaufen.
Wird die Option für einen Zeitraum von nicht mehr als vier Jahren gewährt, kann der
Optionsvertrag als solcher ins Grundbuch eingetragen werden. Dies ist aus Gründen der
Sicherheit zu empfehlen. Bedenken Sie aber, dass die Eintragung einer Kaufoption keine
Veräußerungssperre der Immobilie bedeutet, d.h. dass das Grundstück auch weiterhin auf
Dritte übertragen werden kann. Die im Grundbuch eingetragene Kaufoption gibt Ihnen das
Recht, die Immobilie, gleich von welchem Eigentümer (d.h. auch von einem nach der
Optionseintragung als neuen Eigentümer eingetragenen Dritten) zu den im Optionsvertrag
vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Der Eigentümer muss Ihnen zu diesen Bedingungen
die Immobilie verkaufen.
Für die Eintragung einer Option im Grundbuch ist notwendig, dass Sie eine öffentliche
Urkunde (notarielle Beurkundung) über die Kaufoption erstellen. Dort muss ausdrücklich
festgehalten werden, zu welchem Preis der spätere Kauf/Verkauf beurkundet werden soll.
Sind die vorgenannten Bedingungen nicht eingehalten worden, so kann die Kaufoption nicht
im Grundbuch eingetragen werden. Auch in solch einem Fall verpflichtet die Option
selbstverständlich die optionsgewährende Partei. Sollte jedoch der Verkäufer, der Ihnen die
Option gewährt hat, das Grundstück an einen Dritten verkaufen, so wird dieser durch die
Option nicht verpflichtet.
FAZIT: Wünschen Sie 100%ige Sicherheit, so bestehen Sie auf der notariellen Beurkundung.
Sowohl der privatschriftliche als auch der notariell beurkundete Optionsvertrag wird mit 7%
(bzw. 6,5% auf den Kanaren) Grunderwerbsteuer des Optionswertes (nicht des zukünftigen
Kaufpreises) besteuert. Der Wert der Option muss mindestens 5% des späteren Kaufpreises
betragen.
7. Fallen beim Kauf durch Privatvertrag auch Steuern an?
Unabhängig davon, ob es sich um einen Kaufvertrag in öffentlicher Urkunde oder in
privatschriftlicher Form handelt, ist der Erwerb einer Immobilie steuerbelastet.
Aber: Die spanische Finanzverwaltung erlangt nicht ohne weiteres Kenntnis von der Existenz
eines Privatvertrages. Daher wird in der Praxis so gut wie nie auf den vereinbarten Kaufpreis
die 7%ige (bzw. 6,5% auf den Kanaren) Grunderwerbsteuer entrichtet. Um dieser
weitverbreiteten Steuerumgehung einen Riegel vorzuschieben, beginnt die Verjährungsfrist
für die Steuerzahllast erst dann zu laufen, wenn die Finanzverwaltung von dem
privatschriftlichen Vertrag Kenntnis erlangt hat (z.B. wenn zu einem späteren Zeitpunkt eine
notarielle Urkunde des Privatvertrages erteilt wird). Eine Ausnahme liegt dann vor, wenn
einer der Parteien des Privatvertrages verstirbt. Der Lauf der Verjährung beginnt in diesem
Fall mit dem Sterbezeitpunkt.

8. Soll ich den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen?
Folgende Argumente sprechen eindeutig für eine notarielle Beurkundung auch in Spanien
• Im Grundbuch können Sie – von einigen wenigen Ausnahmen abgesehen – als
Eigentümer nur eingetragen werden, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet
wurde.
• Der notarielle Kauf und Verkauf kann nach Entrichtung der 7%-igen
Grunderwerbsteuer (falls Sie von einer Privatperson kaufen) den Rechtsübergang
gegenüber Dritten durch die Publizität des Grundbuchs eindeutig absichern.
• Nur durch die Eintragung des notariellen Kaufvertrages im Grundbuch ist
gewährleistet, dass Ihre Immobilie nicht mehr für Schulden des Verkäufers haftet.
Solange der Verkäufer noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, können
Gläubiger für ihre Forderungen Sicherungsrechte auf die Immobilie eintragen lassen.
• Der notarielle Kauf und Verkauf hat zusammen mit der Abtretung des Eigentums auch
die "symbolische" Übergabe des Besitzes zur Folge. Diese Rechtsfolge kann sich im
Falle einer Forderung (z.B. ein Verbot) in Verbindung mit illegalen Bewohnern als
sehr wichtig erweisen.
• Nur die Eintragung Ihrer Immobilie im spanischen Grundbuchamt ermöglicht deren
Beleihung (Hypotheken etc.). Auch werden Sie bei einem späteren Verkauf des
Objektes einfacher einen höheren Preis erzielen können.
• Durch notarielle Beurkundung schränken Sie die Ursachen ein, die zur Ungültigkeit
des Vertrages führen könnten. Niemand kann z.B. einwenden, dass die Unterschriften
gefälscht wurden.
9. Ersetzt der Notar den Rechtsanwalt?
Im Gegensatz zum deutschen Notar ist der spanische Notar nicht verpflichtet, die
Rechtmäßigkeit des Vertrages zu überprüfen und Sie als Käufer über die Risiken aufzuklären.
Er beschränkt sich weitgehend darauf, die Identität der Parteien, ihre Geschäftsfähigkeit und
das Datum der Beurkundung festzustellen.
Folgende Aspekte überprüft der spanische Notar nicht:
• Ist der Verkäufer auch wirklich der uneingeschränkt verfügungsbefugte Eigentümer?
• Ist die Immobilie frei von Lasten? Theoretisch sollte der Notar diesen Aspekt durch
Beantragung eines aktuellen Grundbuchamtauszuges auch überprüfen. Es ist indes
keine Seltenheit, dass der Notar in der Urkunde, mitunter auch ohne Kenntnis der
Parteien, aufnimmt, dass auf diese Überprüfung des Grundbuchs einvernehmlich
verzichtet wurde.Ferner trifft den Notar auch keine Pflicht, bestehende oder
zukünftige Lasten der Immobilie, wie etwa bauordnungsrechtliche Lasten, Wegerechte
etc. zu überprüfen. Bestehen latente Risiken durch die Erschließung, wie etwa
Erschließungsgebühren, zukünftige Enteignung wegen Bauplannormen etc?

Deswegen ist es auch sehr ratsam, die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie vor dem
Notartermin fachkundig überprüfen zu lassen. Vertrauen Sie auch nicht blindlings den
Abogados, den spanischen Anwälten, die Ihnen von den Bauträgern vorgegeben werden. Hier
herrscht ein Interessenskonflikt, da diese Abogados nicht selten auf beiden Seiten Honorare
berechnen und nicht unabhängig sind.
TIPP: Seien Sie vor dem Kaufvertrag misstrauisch und informieren Sie sich gründlich.
Fragen Sie den Notar danach, ob er eine spanische Auflassungsvormerkung im Grundbuch
eintragen lässt. Fragen Sie ihn nicht und bitten ausdrücklich darum, so wird er dies aller
Wahrscheinlichkeit nach auch nicht tun.
10. Welche Notargebühren fallen bei der Beurkundung des Kaufvertrages an und
welche Kosten entstehen bis zur Eintragung im Grundbuch?
In der Regel bewegen sich die Gebühren des Notars zwischen 0,5 - 1% des beurkundeten
Immobilienwertes. Die Mindestgebühren liegen bei ca. 400 Euro. Die Honorare hängen
entscheidend davon ab, welcher Beurkundungswert zu Grunde liegt und wie viele
Rechtsvorgänge beurkundet werden. Auch hier gibt es eine Honorartabelle, die Sie durch
Ihren Anwalt im Vorfeld der Beurkundung einsehen können.