Spanien: Die Besonderheiten beim Immobilienerwerb - Bellevue

6. Wie funktioniert die Kaufoption in Spanien, und worauf muss ich hier achten?
Der sog. contrato de opción gewährt der optionsberechtigten Partei (in der Regel dem Käufer)
das Recht, die Immobilie innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zu dem vereinbarten
Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer wiederum verpflichtet sich, die Immobilie zu diesen
Bedingungen zu verkaufen.
Wird die Option für einen Zeitraum von nicht mehr als vier Jahren gewährt, kann der
Optionsvertrag als solcher ins Grundbuch eingetragen werden. Dies ist aus Gründen der
Sicherheit zu empfehlen. Bedenken Sie aber, dass die Eintragung einer Kaufoption keine
Veräußerungssperre der Immobilie bedeutet, d.h. dass das Grundstück auch weiterhin auf
Dritte übertragen werden kann. Die im Grundbuch eingetragene Kaufoption gibt Ihnen das
Recht, die Immobilie, gleich von welchem Eigentümer (d.h. auch von einem nach der
Optionseintragung als neuen Eigentümer eingetragenen Dritten) zu den im Optionsvertrag
vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Der Eigentümer muss Ihnen zu diesen Bedingungen
die Immobilie verkaufen.
Für die Eintragung einer Option im Grundbuch ist notwendig, dass Sie eine öffentliche
Urkunde (notarielle Beurkundung) über die Kaufoption erstellen. Dort muss ausdrücklich
festgehalten werden, zu welchem Preis der spätere Kauf/Verkauf beurkundet werden soll.
Sind die vorgenannten Bedingungen nicht eingehalten worden, so kann die Kaufoption nicht
im Grundbuch eingetragen werden. Auch in solch einem Fall verpflichtet die Option
selbstverständlich die optionsgewährende Partei. Sollte jedoch der Verkäufer, der Ihnen die
Option gewährt hat, das Grundstück an einen Dritten verkaufen, so wird dieser durch die
Option nicht verpflichtet.
FAZIT: Wünschen Sie 100%ige Sicherheit, so bestehen Sie auf der notariellen Beurkundung.
Sowohl der privatschriftliche als auch der notariell beurkundete Optionsvertrag wird mit 7%
(bzw. 6,5% auf den Kanaren) Grunderwerbsteuer des Optionswertes (nicht des zukünftigen
Kaufpreises) besteuert. Der Wert der Option muss mindestens 5% des späteren Kaufpreises
betragen.
7. Fallen beim Kauf durch Privatvertrag auch Steuern an?
Unabhängig davon, ob es sich um einen Kaufvertrag in öffentlicher Urkunde oder in
privatschriftlicher Form handelt, ist der Erwerb einer Immobilie steuerbelastet.
Aber: Die spanische Finanzverwaltung erlangt nicht ohne weiteres Kenntnis von der Existenz
eines Privatvertrages. Daher wird in der Praxis so gut wie nie auf den vereinbarten Kaufpreis
die 7%ige (bzw. 6,5% auf den Kanaren) Grunderwerbsteuer entrichtet. Um dieser
weitverbreiteten Steuerumgehung einen Riegel vorzuschieben, beginnt die Verjährungsfrist
für die Steuerzahllast erst dann zu laufen, wenn die Finanzverwaltung von dem
privatschriftlichen Vertrag Kenntnis erlangt hat (z.B. wenn zu einem späteren Zeitpunkt eine
notarielle Urkunde des Privatvertrages erteilt wird). Eine Ausnahme liegt dann vor, wenn
einer der Parteien des Privatvertrages verstirbt. Der Lauf der Verjährung beginnt in diesem
Fall mit dem Sterbezeitpunkt.