Bewertung von Pflegeheimen - HypZert GmbH

Studie
Bewertung von Pflegeheimen
Fachgruppe Sozialimmobilien des HypZert e. V.
Stand: Überarbeitete und erweiterte Fassung vom Januar 2011
HypZert e. V.
Georgenstraße 21, 10117 Berlin
www.valuers-corner.de

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� HypZert e. V., Berlin

Inhaltsverzeichnis
Vorwort _____________________________________________________ 5
1 Definition und begriffliche Abgrenzung ___________________ 7
2 Markt- und Branchenausblick ____________________________ 11
2.1 Branchenentwicklung _______________________________________ 11
2.2 Reformierung des Systems der Pflegestufen _____________________ 14
2.3 Investmentmarkt ___________________________________________ 14
3 Bewertungsspezifische Aspekte – Bedarfsabschätzung ____ 17
4 Bundesgesetze und Verordnungen _______________________ 19
4.1 Stand zur Heimgesetzgebung der einzelnen Bundesländer
(Dezember 2010) __________________________________________ 19
4.2 Bundesgesetze, Verordnungen und sonstige Vorschriften
für Sozialimmobilien _______________________________________ 23
4.3 Tangierende Bundesgesetze und Verordnungen __________________ 25
5 Struktur und Konzeption von Altenpflegeheimen __________ 27
5.1 Größe des Pflegeheims ______________________________________ 27
5.2 Bettenstruktur _____________________________________________ 27
5.3 Bauliche Konzeption _______________________________________ 28
5.3.1 Pflegezimmer/Bewohnerzimmer ________________________ 29
5.3.2 Gemeinschaftsküchen _________________________________ 30
5.3.3 Verkehrswege _______________________________________ 30
5.3.4 Funktionsräume _____________________________________ 31
� HypZert e. V., Berlin 3

Bewertung von Pflegeheimen
Inhaltsverzeichnis
6 Exkurs: Patienten mit gerontopsychiatrischem
Pflegebedarf ____________________________________________ 33
6.1 Krankheitsbild ____________________________________________ 33
6.2 Bauliche Konzeptionen und Anforderungen _____________________ 34
7 Bautechnische Besonderheiten __________________________ 37
7.1 Notwendige Unterlagen _____________________________________ 37
7.2 Allgemeine Grundrisseinschätzung ____________________________ 39
7.3 Lage und Umfeld __________________________________________ 40
7.4 Untergeschoss einschließlich der Funktionsbereiche _______________ 43
7.5 Zugang und Erdgeschoss ____________________________________ 45
7.6 Regelgeschosse, Wohnbereiche _______________________________ 48
7.7 Dachgeschoss _____________________________________________ 55
7.8 Auf den „zweiten Blick“ – subjektive Eindrücke
und Empfindungen _________________________________________ 56
8 Bewertungsparameter, Kennziffern
und Plausibilisierungen __________________________________ 63
9 Bewertungsbesonderheiten ______________________________ 67
9.1 Wertsicherungsklauseln in Pflegeheimpachtverträgen _____________ 67
9.1.1 Vorbemerkungen ____________________________________ 67
9.1.2 Wertsicherungsklausel ________________________________ 67
9.1.3 Einflussfaktoren auf die Höhe der Wertsicherungsklausel ____ 68
9.1.4 Berechnung der Wertabweichung _______________________ 68
9.1.5 Der Zusammenhang zwischen Investitionskosten
und Pacht oder Miete _________________________________ 69
9.1.6 Schlussfolgerungen __________________________________ 69
9.2 Umgang mit aus der Investitionskostenumlage
nicht zu erwirtschaftenden Pachtzahlungen ______________________ 70
9.3 Research Unterstützung für die Bewertung
vollstationärer Pflegeheime __________________________________ 72
4 � HypZert e. V., Berlin

Vorwort
Der Verband der HypZert qualifizierten und zertifizierten Immobiliengutachter,
HypZert e.V., wurde im Februar 2002 mit dem Zweck gegründet, die Bildung im
Bereich der Wertermittlung von Immobilien sowie die Verbreitung der Personalzertifizierungsnorm
ISO/IEC 17024 zu fördern. Der Verein hat es sich außerdem zur
Aufgabe gemacht, die Anwendung eines hohen Qualitätsstandards bei der Bewertung
von Immobilien zu fördern. Der Verein veranstaltet hierzu Seminare, Vorträge
sowie Diskussionen und pflegt den Informationsaustausch mit nationalen und internationalen
Immobilienbewertungsorganisationen.
Die Fachgruppe Sozialimmobilien des HypZert e.V., der folgende Mitglieder angehören
� Dipl.-Ing. Axel Gabriel
� Dipl.-Ing. (FH) Alois Hoffart
� Dipl.-Ing. Christian Jülich
� Dipl.-Ing. Architekt Uwe Tönjes
� Dipl.-Wirt.-Ing. Yves Ulrich
� Dipl.-Ing. Stefan Walch
wurde im Herbst 2005 ins Leben gerufen und hat in den vergangenen Jahren Studien
zur Bewertung von Pflegeheimen, Rehakliniken und (Akut-)Krankenhäusern
veröffentlicht.
In der Neuauflage der bereits 2006 erstellten Studie zur „Bewertung von Pflegeheimen“
wurden bereits bekannte Kapitel und Kennzahlen aktualisiert und ergänzt.
Neue Kapitel widmen sich den Themen „Ortsbesichtigung“, „Grundrisseinschätzung“
sowie „notwendige Unterlagen“.
Durch das neue Format der Studien konnten dabei erstmals Farbfotos zur Visualisierung
eingesetzt werden – was den Nutzwert der Studie sicherlich erhöht, denn:
„Ein Bild sagt mehr als 1.000 Worte“!
� HypZert e. V., Berlin 5

Bewertung von Pflegeheimen
Vorwort
In Ergänzung zu dieser Studie bietet die Fachgruppe im Internet unter
http://www.valuers-corner.de/fachgruppen_sozialimmo.html allen Verbandsmitgliedern
des HypZert e.V. weitere, aktuelle Informationen zum Thema an. Außerdem
sind hier die Kontaktdaten der Fachgruppenmitglieder veröffentlicht, unter
denen sehr gern Anregungen und Ergänzungen entgegengenommen werden. Auch
die bereits erschienenen Studien finden Sie an dieser Stelle.
Ihre Fachgruppe Sozialimmobilien
6 � HypZert e. V., Berlin