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Die rechtliche Konzeption 3. WEG-VERWALTERVERTRAG FÜR DAS GEMEINSCHAFTS- EIGENTUM Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) obliegt die Verwaltung des Ge- meinschaftseigentums einem von der Ei- gentümergemeinschaft bestellten Verwal- ter. Der Eigentümer wird in der Teilungs- erklärung (Anlage 2 der Bezugsurkunde) die Hausverwaltung GOGEMA Gesell- schaft für Immobilienmanagement mbH zum ersten Verwalter zunächst für 3 Jah- re bestellen und beauftragen und dazu einen Verwaltervertrag abschließen, der im Wortlaut als Anlage 3 der Bezugsurkunde beigefügt ist. a) Beitritt und Laufzeit Der Verwaltervertrag beginnt mit dem Monatsersten, der auf Nutzen-Lasten- Wechsel der ersten Wohnungs-/Teileigen- tumseinheit erfolgt und gilt jeweils für den Zeitraum der Verwalterbestellung für die Dauer von drei Jahren. Eine vorzeitige Ab- berufung des Verwalters durch die Eigen- tümergemeinschaft ist nur aus wichtigem Grund möglich. In diesen Vertrag tritt der einzelne Erwerber rechtlich ohne weitere Erklärung ein, sobald er Wohnungseigen- tümer wird, wirtschaftlich kraft Kaufver- trag mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – ohne dass es weiterer Vereinba- rungen oder Erklärungen bedürfte. Rechts- beziehungen bestehen ausschließlich zwischen den einzelnen Wohnungseigen- tümern einerseits und dem WEG-Verwal- ter andererseits. b) Aufgaben und Pflichten Der WEG-Verwalter sorgt u. a. für die rechtzeitige Erstellung des Wirtschafts- planes und die ordnungsgemäße Instand- haltung des Eigentums. Die einzelnen Aufgaben und Befugnisse sowie Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Ver- waltervertrag. Für das Verhältnis der Woh- nungseigentümer untereinander und für die Verwaltung gelten die Beschlüsse der Wohnungseigentümer, insbesondere die vom Verwalter aufzustellende Hausord- nung, die Gemeinschaftsordnung sowie die Bestimmungen des WEG. c) Instandhaltungsrücklage und Hausverwaltervergütung Die Hausverwaltung GOGEMA Gesell- schaft für Immobilienmanagement mbH verwaltet u. a. die von der Wohnungseigen- tumsgemeinschaft zu bildende Instandhal- tungsrücklage (zurzeit angedacht sind monatlich EUR 0,25 pro m 2 Wohnfläche) und beruft die WEG-Versammlungen ein. Die WEG-Verwaltergebühr beträgt monatlich zurzeit EUR 29,50 zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, mithin EUR 35,11 je Wohnungs-/Teileigentumseinheit. Im Übrigen ergeben sich die Gebühren und Preise für besondere Leistungen und Maß- nahmen aus dem Verwaltervertrag. Eine Umlage dieser Kosten auf die Mieter ist nicht möglich. 4. VERMIETERGEMEINSCHAFT, MIETVERWALTERVERTRAG UND MIETGARANTIE 4.1 Vertrag über die Vermietergemeinschaft Zum Prospekterstellungszeitpunkt war geplant, die Erwerber der gemäß der Teil- ungserklärung zu bildenden Eigentums- einheiten (mit Ausnahme der Stellplätze sowie der Erwerber der Dachgeschosswoh- nungen) zu einer Vermietergemeinschaft zusammenzuschließen. Der entsprechende Vertrag wird der Bezugsurkunde als Anla- ge 6 beigefügt. Hintergrund und Zweck dieses Zusam- menschlusses ist, zeitlich begrenzt die wirtschaftlichen Chancen und Risiken der Vermietung der neu hergestellten Wohn- anlage gemeinschaftlich zu tragen und die ungleichen Mieteinnahmen u. a. durch eine Mietsubvention zum Zwecke der Rendi- tesicherung auszugleichen. Dazu werden die Einnahmen aus der Vermietung (Miete zzgl. Betriebskosten) im Bindungszeitraum dieser Vereinbarung an die Vermieterge- meinschaft abgetreten, einheitlich ermit- telt und unter den Wohnungseigentümern im Verhältnis der jeweiligen vermietbaren Wohnfläche pro m 2 monatlich verteilt. Käufer und Verkäuferin beauftragen und bevollmächtigen sich dazu gegenseitig unter Befreiung von den Beschränkungen des Selbstkontrahierens alles zur Grün- dung und zum Beitritt des Käufers zu der Vermietergemeinschaft Erforderliche und trag – nebst zu erteilender Vollmacht – ge- mäß Anlage 7 der Bezugsurkunde sowie den unten erläuterten Mietgarantievertrag gemäß Anlage 5 der Bezugsurkunde zu schließen. Für den Fall der Weiterveräuße- rung des Wohnungseigentums verpflichtet sich der Käufer, seinem Rechtsnachfolger bezogen auf die Vermietergemeinschaft zum Beitritt zu verpflichten, und zwar in der Weise, dass dieser wiederum verpflichtet ist, seinen Rechtsnachfolger in dersel- ben Weise zu binden. Die Gemeinschaft endet durch Zeitab- lauf zum 31.12.2015. Die Vermietergemein- schaft kann bis dahin nur aus wichtigem Grund gekündigt werden, wozu auf die in dem Vermietergemeinschaftsvertrag ent- haltenen Bedingungen verwiesen wird. 4.2 Mietverwaltervertrag Zum Prospekterstellungszeitpunkt war geplant, zur Verwaltung der Vermieterge- meinschaft die Hausverwaltung GOGEMA Gesellschaft für Immobilienmanagement mbH zu beauftragen und während der bestehenden Vermietergemeinschaft bis zum 31.12.2015 vertraglich zu binden und zu bevollmächtigen. Der entsprechende Mietverwaltervertrag wird als Anlage 7 der Bezugsurkunde beigefügt. Die Mietverwalterin nimmt hierbei ihre Tätigkeit betreffend die jeweiligen Einheiten mit deren Bezugsfertigstellung auf. Hierbei hat die Mietverwalterin für die jeweiligen Erwerber (bzw. die Vermie- auftragsgemäß wahrzunehmen gemäß den Vorgaben des Vertrages über die Ver- mietergemeinschaft in Verbindung mit der notariellen Bezugsurkunde und dem Kauf- Zweckmäßige zu veranlassen und den tergemeinschaft) alle Rechte und Pflichten die Mieter. Er ist schließlich zur Überwa- nachbeschriebenen Mietverwaltungsver- als Vermieter der jeweiligen Einheit(en) chung der Einhaltung von Mieterpflichten » vertrag. Der Mietverwalter wird dazu beauf- tragt und bevollmächtigt, Mietverträge abzuschließen, zu ändern, aufzuheben, zu kündigen, die Mieterhöhung namens und im Auftrag des jeweiligen Wohnungsei- gentümers vorzunehmen und alle sonsti- gen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, das Mietinkasso vorzunehmen und quartalsmäßig, hilfsweise monatlich, nach Abzug der Kosten der WEG–Rück- lage an die Wohnungseigentümer auszu- kehren, Ansprüche selbst bzw. – soweit es sich um Rechtsberatung handelt – durch einen Anwalt durchzusetzen, Mietsicher- heiten entgegenzunehmen, zu verwalten, zu verrechnen und Mitteilung über ggf. bestehenden Reparaturbedarf die jeweiligen Einheiten betreffend (auch bei Gewährleis- tungsansprüchen) zu machen. Im Notfall soll der Verwalter berechtigt sein, nach eigenem Ermessen zu handeln. Im Übrigen hat er sich bei Ein- zelreparaturen, die einen Betrag von EUR 500,00 inkl. Umsatzsteuer übersteigen, vor Auftragserteilung vom jeweiligen Wohnungseigentümer (Auftraggeber) eine Genehmigung einzuholen. Der Mietver- walter erstellt die Jahresabrechnung über die Heiz- und Betriebskosten, betreffend die jeweiligen Einheiten, zur Umlage auf (Renovierung etc.) sowie zur Anforderung von Geldmitteln in (garantierter) Höhe des auftretenden Mietfehlbetrages vom Ver- äußerer unter Beachtung der Regelungen in der Bezugsurkunde verpflichtet. Der Mietverwalter erhält hierfür ab Bezugsfertigstellung Auslagenersatz und eine monatliche Grundvergütung pro Wohneinheit in Höhe von EUR 15,00 zu- züglich der jeweils geltenden Mehrwert- steuer, mithin derzeit EUR 17,85. Ver- gütung und Auslagen sind nicht auf den Mieter umlegbar und sind unabhängig vom WEG–Verwalterhonorar vom Erwerber zu leisten, wobei der Mietverwalter berechtigt ist, die Vergütung der jeweiligen Mie- tausschüttung zu entnehmen. Zu den weiteren Inhalten wird auf die Regelungen in der Bezugsurkunde zur Ver- mietergemeinschaft, insbesondere auf die dortige Anlage 6, und zum Mietverwal- tervertrag (Anlage 7 der Bezugsurkunde) verwiesen. 4.3 Mietgarantievertrag Die Verkäuferin verpflichtet sich auf Zeit gegenüber der vorbeschriebenen Vermie- tergemeinschaft zum Zwecke einer Ren- diteerhöhung auf Seiten des Erwerbers zu einer gebührenlosen, jedoch sachlich und der Höhe nach beschränkten Mietsubven- tion. Auf die entsprechenden Regelungen in der Bezugsurkunde und den als Anlage 5 der Bezugsurkunde beigefügten Mietga- rantievertrag wird Bezug genommen. 62 63
Die rechtliche Konzeption a) Garantie Die Verkäuferin garantiert demnach jedem Wohnungserwerber, welcher von An- fang an der Vermietergemeinschaft gemäß Anlage 6 der Bezugsurkunde beigetreten ist (nicht dem jeweiligen Wohnungseigen- tümer, dessen Mitgliedschaft wegen Selbst- nutzung ruht), über den Leistungszeitraum eine monatliche Nettokaltmietausschüt- tung in Höhe von EUR 9,10 für jeden m 2 Wohnfläche. Der Garantiegeber steht demgemäß während der Garantiezeit für den Diffe- renzbetrag zwischen der dem jeweiligen Wohnungserwerber monatlich aus der Vermietergemeinschaft ausgeschütteten Nettokaltmiete und der garantierten Net- tokaltmiete ein und hat Geldmittel in Hö- he der etwaigen Fehlbeträge (Bedarfsfall) dem seitens der Vermietergemeinschaft zu bestellenden und zum Inkasso bevoll- mächtigten Mietverwalter zur Verfügung zu stellen. Umlagefähige Nebenkosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung in Verbindung mit der Betriebskostenverord- nung und eventuelle sonstige vertraglich auf die Mieter umgelegte oder umlegbare Betriebs- und Nebenkosten sind nicht Ge- genstand der Mietsubvention; diese Kos- ten sind somit bei etwaigen Ausfällen von den Wohnungserwerbern selbst zu tragen und daher in ihre Renditeberechnung von Anfang an mit einzustellen. Eingehende Zahlungen der Mieter sind zunächst auf die vereinbarte Miete und sodann auf die Betriebs- und Nebenkosten zu verrechnen. Werden während der Laufzeit des Miet- garantievertrages höhere als die garantierten Mieteinnahmen erzielt, so werden Überschussbeträge zunächst mit ewaigen Garantiezahlungen der Garantiegeberin verrechnet. Die Verrechnung von die Ga- rantiemiete übersteigenden Überschüssen erfolgt über die Gesamtlaufzeit des Ver- trages. Soweit zum Ende der Laufzeit der Mietgarantieverträge, dem 31.12.2015, nach vorstehender Verrechnung noch Überschussbeträge verbleiben, so stehen diese Beträge dem Garantienehmer zu. b) Haftungsbegrenzung und Sicherheit Die Verkäuferin haftet gegenüber der Vermietergemeinschaft für Verbindlich- keiten aus der Inanspruchnahme auf ihre Leistungspflichten aus dem Subventions- versprechen bis zu dem im Mietgaran- tievertrag geregelten Höchstbetrag. Mit Verbrauch dieser Haftungsmasse endet die Einstands- und Zahlungsverpflichtung des Garantiegebers. Die Verkäuferin wird zur Besicherung der Haftungsmasse, spätestens zu Beginn des Leistungszeitraums, auf ihre Kosten für die Vermietergemeinschaft eine Höchstbetragsbürgschaft eines deutschen Kreditinstituts in Höhe der im Mietga- rantievertrag als Höchstbetrag genannten Summe stellen. Die Bürgschaftsurkunde ist beim Mietverwalter zu hinterlegen und darf erst mit Verbrauch der Haftungs- masse zurückgegeben werden; andern falls, also soweit die Haftungsmasse nicht bis zum 31.12.2015 verbraucht wurde, zu diesem Zeitpunkt. Der Umfang der Bürgschaft reduziert sich anteilig entsprechend den garantie- geberseits tatsächlich bereits erbrachten Garantiezahlungen. Der Garantiegeber ist demgemäß berechtigt, zum Ende eines jeden Wirtschaftsjahres, jeweils zum 01.01., die zunächst hinterlegte Bürgschaft durch eine entsprechende Teilbürgschaft zu ersetzen. Ferner reduziert sich die Bürg- schaft zum 01.09.2014 (Beginn des 4 Jahres) auf EUR 60.000,00, sofern nicht aufgrund vorstehender Regelung bereits geschehen. c) Mietvermittlung Der Garantiegeber verpflichtet sich gegen- über dem Garantienehmer, während der Laufzeit des Mietgarantievertrages fort- laufend für die Vermietung der Wohnung Sorge zu tragen, wobei er auch berechtigt ist, im Namen des Garantienehmers Miet- verträge zu schließen, deren monatliche Nettokaltmiete je m 2 unter dem garantierten Betrag liegt. Die Differenz zur garantierten Miete ist dann vom Garantiegeber an den Garantienehmer monatlich zu zah- len, wobei darüber hinausgehende Ansprü- che des Garantienehmers, bspw. wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft oder verminderter Ertragsfähigkeit, aus- geschlossen sind. d) Garantievorbehalte Die Einstands- und Leistungsverpflich- tung des Garantiegebers greift nicht bzw. entfällt, insbesondere wenn die Gemein- schaft der Wohnungseigentümer den ersten Inhalt des Vertrages über die Ver- mietergemeinschaft und/oder die Gemein- schaftsordnung betreffend der Vermie- tungspflicht nicht begründen, aufheben oder inhaltlich dergestalt verändern, dass dies zu wirtschaftlichen Auswirkungen auf das Subventionsversprechen führt; ODER wenn die Vermietergemeinschaft nicht den Vertrag über die vorgesehene Mietverwaltung abschließt oder vorzeitig – ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes – beendet; ODER wenn der Erwerber günstige Be- dingungen zur Vermietung seiner Einheit vereitelt; ODER er diese sonst wie erschwert bzw. er die Nichtzahlung bzw. Teilzahlung bzw. das Nichtzustandekommen bzw. die Auf- hebung des Mietvertrages zu vertreten hat; ODER wenn der Erwerber seine Wohnein- heit nicht in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand während der Mietzeit erhält oder wertmindernde Veränderungen in Bezug auf Gestaltung und Ausstattung der Wohnung zu vertreten hat, mit Ausnahme, dass der Erwerber berechtigte Gewährleistungsansprüche gegenüber der Garantiegeberin geltend macht, welche durch diese nicht fristge- mäß behoben werden; ODER bei Vorliegen höherer Gewalt; ODER wenn die gegenwärtigen, bei Kauf- vertragsabschluss gültigen, mietrecht- lichen Regelungen, Verordnungen oder Satzungen für das vorliegende Subventi- onsversprechen wesentliche Verschlech- terungen zuungunsten der Vermieterseite erfahren; ODER im Falle der Veräußerung der Wohnungseinheit des Erwerbers oder des Selbstbezugs; ODER für Erwerber, deren Mitgliedschaft in der Vermietergemeinschaft zunächst wegen Selbstbezugs ruhte, wenn sie die Wohnung später vermieten und damit ak- tives Mitglied der Vermietergemeinschaft werden. e) Auszahlung Die Auszahlung der Mietgarantie im Be- darfsfall an den Mietverwalter der Ver- mietungsgemeinschaft erfolgt aus verwal- tungstechnischen Gründen monatsweise jeweils zum Monatsende, erstmals Ende November 2010, frühestens am Monat- sende des auf die Fertigstellung des Ob- jekts folgenden Monats. f) Leistungszeitraum Die Einstands- und Leistungsverpflichtung der Verkäuferin im Bedarfsfall beginnt mit dem Monatsersten des vierten auf die Bezugsfertigkeit folgenden Monats (Vor- laufzeit). Die Einstands- und Leistungsver- pflichtungen enden in jedem Fall im Zeit- punkt eines eventuellen Verbrauchs der Haf- tungsmasse, andernfalls spätestens zum 31.12.2015. Die Mietgarantie bzw. die Mietsubven- tion ist im Einzelnen in der Bezugsurkunde sowie in der Anlage 5 zu dieser Urkunde detailliert geregelt, worin weitere Rechte und Pflichten statuiert sind und Vollmach- ten, insbesondere zur Vermietung und zur Prozessführung etc. an die Garantiegebe- rin erteilt werden. Hierauf wird ergänzend verwiesen. 5. SONDEREIGENTUMS– VERWALTERVERTRAG Zum Prospekterstellungszeitpunkt war geplant, dass die nicht der Vermietergemein- schaft beitretenden Erwerber der Dach- geschosswohnungen mit dem Tage des Besitz- und Lastenwechsels in den bestehenden Sondereigentumsverwaltervertrag mit der GOGEMA Gesellschaft für Immo- bilienmanagement mbH gemäß dem Kauf- vertrag eintreten. Der Erwerber genehmigt den mit der Verwalterin abgeschlossenen Sondereigentumsverwaltervertrag und die erteilte Verwaltervollmacht. Die monatliche Grundvergütung des Sondereigen- tumsverwalter soll EUR 15,00 zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, mithin derzeit EUR 17,85 je Wohnungs-/Teil- eigentumseinheit betragen. Die Laufzeit des Vertrages beträgt zunächst 3 Jahre. Zum weiteren Inhalt wird auf die Rege- lungen in der Bezugsurkunde zum Sonde- reigentumsverwaltervertrag, insbesondere auf die dortige Anlage 4, verwiesen. 64 65
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