Das TorQuartier. - FG Finanz-Service

Das TorQuartier. 

Die technischen Details.

Die technischen 

Details 

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Baubeschreibung 

1. VORBEMERKUNGEN 

Die zwei viergeschossigen Berliner Wohn- 

häuser in der Torstraße 79 und 83 sowie 

die beiden fünfgeschossigen Wohnhäuser 

in der Zehdenicker Straße 28 in 10119 

Berlin bilden einen Häuserkomplex mit 

einem gemeinsamen Innenhof, auf dem 

Stellplätze und Garagen für PKW ange- 

ordnet sind. Die Straßenfassade in der 

Torstraße liegt in Ost-West-Richtung. Es 

entstehen insgesamt 38 Wohnungen, da- 

von sind 7 Wohnungen im ausgebauten 

Dachgeschoß gelegen. 

2. BESTAND 

Die Gebäude sind in den Jahren um 1850 

entstanden und wurden in der damals tra- 

ditionellen Bauweise erstellt. Dies bedeutet, 

dass die tragenden Wände aus Ziegelmau- 

erwerk bestehen und dass die Geschoss- 

decken bis auf Teilbereiche der Kellerde- 

cke in allen Ebenen Holzbalkendecken sind. 

Teile der Kellerdecke und die Treppenhaus- 

decken sind in Massivbauweise erstellt. Die 

bauliche Grundsubstanz befindet sich ins- 

gesamt in einem relativ guten Zustand. Bis 

heute wurden an den Gebäuden mehrfach 

bauliche Veränderungen und Sanierungen 

vorgenommen. Zuletzt wurden in einzel- 

nen Wohnungen diverse Instandhaltungs- 

arbeiten durchgeführt. Sämtliche Ausbau- 

teile der Wohnhäuser wie Fenster, Türen, 

Anstriche, die Treppenhäuser, die Außen- 

anlagen etc. sind in einem abgewohnten 

Zustand. Die Dachstühle und die Dach- 

eindeckungen sind sanierungsbedürftig. 

Es wird ein holzschutztechnischer Unter- 

suchungsbericht erstellt. Bezüglich der ge- 

samten Haustechnik, das heißt der Hei- 

zung, der Küchen und Bäder sowie der 

elektrischen Installationen, ist festzustel- 

len, dass diese technisch veraltet und teil- 

weise stark reparaturbedürftig sind. Die 

vorhandenen Leitungssysteme sind teil- 

weise schadhaft und werden, sofern not- 

wendig, erneuert. Mehrheitlich werden die 

vorhandenen Wohnungen derzeit noch mit 

Kohleöfen beheizt, vereinzelt sind in der 

Vergangenheit Gasöfen mit Außenwand- 

entlüftung oder Gasetagenheizungen ein- 

gebaut worden. 

3. MASSNAHMEN 

Die Wohnhäuser sollen komplett instand 

gesetzt und modernisiert werden. Dies 

bedeutet, dass alle erkennbaren Schäden 

beseitigt und wenn notwendig oder an- 

gebracht durch neue Bauteile ersetzt wer- 

den. Zusätzlich werden die Häuser durch 

Neuanstriche in ihrem Erscheinungsbild 

aufgewertet. In den Dachgeschossen sind 

attraktive Wohnungen mit Dachaustrit- 

ten geplant. Jede Wohnung vom 1. bis zum 

4. Obergeschoss soll mindestens einen Bal- 

kon oder eine Terrasse erhalten, die Erd- 

geschosswohnungen erhalten Terrassen. 

Außerdem sollen alle Wohnungen mit 

zeitgemäß ausgestatteten Bädern und Kü- 

chen (Einbauküchen jedoch nur gemäß 

gesonderter Vereinbarung, das heißt, die 

Küchen sind nicht Bestandteil der Bauaus- 

führung) eingerichtet werden. Dies macht 

die in der Planung erkennbaren Grund- 

rissänderungen erforderlich, welche sich 

jedoch nach Möglichkeit an den ursprüng- 

lichen Grundrissen der Wohnungen in den 

Häusern orientieren. In den Treppenhäu- 

sern der Torstraße 79, 83 und der Zehde- 

nicker Straße 28 (Aufgang I) wird jeweils 

ein innen oder außen liegender Aufzug ein- 

gebaut. Im Hof wird die vorhandene Beton- 

versiegelung überarbeitet. Die haustechni- 

schen Anlagen werden – wo erforderlich – 

erneuert. Die Gründungen der Gebäude 

bleiben unverändert im Bestand erhalten. 

4. BAUBESCHREIBUNG 

4.1 Dach 

Die Dacheindeckung einschließlich der 

Unterkonstruktion (wo erforderlich), so- 

wie sämtliche Zinkverwahrungen und 

Entwässerungsrinnen werden komplett 

erneuert. Die Steildachflächen werden, wo 

dies erforderlich ist, neu eingedeckt. Die 

Flachdachflächen werden mit Bitumen 

eingedeckt. Alle Schornsteinköpfe wer- 

den abgetragen, soweit sie nicht mehr ge- 

nutzt werden. Die Brandwände zu den 

Nachbargebäuden werden nach den Er- 

fordernissen der Bauordnung des Landes 

Berlin (BauOBln) saniert und soweit erfor- 

derlich neu aufgemauert oder in angren- 

zenden Bereichen mit feuerbeständigen 

Dachflächenverkleidungen ausgestattet 

und abgedeckt. 

4.2 Fassaden 

Der vorhandene Außenputz wird auf Fehl- 

stellen überprüft, schadhafte Stellen wer- 

den entfernt und erneuert. Die Gestaltung 

der Straßenfassade wird entsprechend 

dem Bestand in Anlehnung an die histo- 

rischen Baupläne vorgenommen und teil- 

weise ergänzt. Der Putz der Straßenfassade 

wird durchrepariert und unter Einbindung 

des Denkmalschutzes angemessen ergänzt. 

An den Hoffassaden wird der Putz, wo dies 

nötig ist, erneuert und mit Fenstereinfas- 

sungen, bestehend aus Nuten oder Faschen, 

verziert, sofern denkmalpflegerisch zuläs- 

sig. An den Fenstern wird die Umrandung 

3-seitig ausgeführt. Ringsum wird ein 

Sockel mit Nutenputz ausgebildet, dieser 

wird farblich abgesetzt, sofern denkmal- 

pflegerisch zulässig. Straßenseitig wird 

die Fassade entsprechend dem gesondert 

vom Initiator zu erstellenden Farbkon- 

zept gestrichen und unter Einbindung des 

Denkmalschutzes wiederhergestellt. Die 

Hoffassade wird hell gestaltet. Sämtliche 

Fensterbleche, Fallrohre und Rinnen wer- 

den erneuert. 

4.3 Modernisierung, Instandsetzung 

und Neubau (Dachgeschoss) der 

Wohnungen 

4.3.1 Decken 

Die Holzbalkendecken werden im Prin- 

zip wie im Bestand vorhanden erhalten. 

Die Ergebnisse des Holzschutzgutachtens 

sind zu beachten und baulich nach den 

Vorgaben aus dem vorhandenen Gutach- 

ten umzusetzen. Die Decken werden ins- 

gesamt in den kritischen Bereichen, das 

sind die Bäder und die Küchen, nochmals 

überprüft und falls erforderlich ebenfalls 

entsprechend den Empfehlungen des Holz- 

schutzgutachtens instand gesetzt bzw. er- 

neuert. Die Deckenfelder unter den künf- 

tigen Bädern sind entsprechend dem Stand 

der Technik mit Flüssigfolie herzustellen. 

Die konstruktive Einbindung der aufge- 

ständerten oder eingespannten neuen Bal- 

kone wird gemäß der Statik ausgeführt. 

Der Bestand der Holzbalkendecken vom 

1. OG bis zur Decke über dem 4. OG wird 

hinsichtlich des Schallschutzes gesichert 

bzw. wiederhergestellt. Hierbei wird kein 

Schallschutz nach DIN erreicht. Bei der 

Kellerdecke werden Stahlträger überprüft, 

entrostet und mit Rostschutz behandelt. 

In den Installationsschächten wird etagen- 

weise ein Deckenschott hergestellt oder 

die Schächte werden feuerbeständig aus- 

geführt. In Räumen, wo es erforderlich ist, 

werden die Decken ggf. komplett abgehängt. 

4.3.2 Decke über 4. OG 

Die Holzbalkendecke wird sofern möglich 

erhalten und entsprechend den gesetzli- 

chen Anforderungen schallschutztech- 

nisch verbessert. Die Ergebnisse der Statik 

und des Holzschutzgutachtens werden 

baulich entsprechend den Anforderungen 

gemäß der BauOBln umgesetzt. 

4.3.3 Mauerwerkswände 

Das bestehende Mauerwerk wird über- 

prüft, augenscheinlich vorhandene Schä- 

den werden fachgerecht ausgebessert. 

Ebenso wird der Wandputz überprüft, lose 

Bereiche abgeklopft und mit Reparatur- 

putz flächenbündig ergänzt. Teilweise wer- 

den nicht mehr benötigte, als Wandvorlage 

in den Raum ragende Schornsteinzüge 

abgerissen. Bei Schornsteinzügen, die in 

den Wänden verbleiben, werden geeignete 

Maßnahmen gegen nachteilige Folgen von 

Versottung getroffen. 

4.3.4 Außenwände Terrassen 

Es wird ein Putz oder eine Verkleidung an- 

gebracht. Der Farbanstrich erfolgt gemäß 

dem noch zu erstellenden Farbkonzept des 

Initiators für die Fassaden. 

4.3.5 Leichte Trennwände 

Verbleibende Trennwände werden hin- 

sichtlich ihrer Standfestigkeit überprüft 

und gegebenenfalls repariert, verstärkt 

oder erneuert. Neue Trennwände werden 

in Trockenbau oder Mauerwerk hergestellt. 

Sämtliche gefliesten Wände werden dop- 

pelt beplankt oder vorschriftsmäßig mit 

verkleinerten Ständerabständen ausgestat- 

tet. Die zweite Schicht wird mit einer im- 

prägnierten Feuchtraumplatte ausgeführt. 

4.3.6 Fußboden der Wohnräume, Flure 

und Essplatz (Küchen) 

Es wird Parkett oder Dielung gemäß Son- 

derausstattungsliste geschliffen und ver- 

siegelt verlegt. Die Böden werden abge- 

schliffen und versiegelt. Ebenso werden 

die Sockelleisten erhalten, stilgerecht er- 

gänzt oder erneuert. Im Erdgeschoss wird 

der gesamte Fußboden oberhalb der Roh- 

decke erneuert. Der neue Fußboden im 

Erdgeschoss wird mit einem Trittschall- 

schutz fachgerecht hergestellt. 

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4.3.7 Fußboden Bäder und Küchen 

Der vorhandene Fußbodenaufbau wird 

fachgerecht erneuert. Vom 1. bis 4. OG 

wird ein neuer Fußboden auf Unterkon- 

struktion mit einer Streichisolierung und 

Fliesen (gemäß Sonderausstattungsliste) 

im Dünnbett eingebracht. Im Erdgeschoss 

erfolgt eine fachgerechte Aufarbeitung 

des Fußbodens unter Berücksichtigung 

des Trittschalls und der Wärmedämmung 

mit schwimmendem Estrich, Streichisolie- 

rung und Fliesen (gemäß Sonderausstat- 

tungsliste) im Dünnbett. Die Bodenfliesen 

werden orthogonal verlegt. In Küchen des 

1. bis 4. OG mit Koch- und Essbereich 

kann die Oberfläche der Fliesen zur an- 

grenzenden Dielung maximal einen Höhen- 

unterschied von 4,5 cm aufweisen. 

4.3.8 Ausstattung Bäder 

Die Bäder werden ausgestattet mit weißen 

Waschtischen, einem Tiefspül-WC aus 

Sanitärporzellan (weiß, wandhängend), 

einem Unterputz-Spülkasten im Instal- 

lationsblock mit Spülstopp und Spartaste 

sowie einem WC-Sitz in Weiß. Die Bade- 

wanne wird Weiß (mindestens 180 x 75 cm 

und mindestens 40 cm tief) als Stahlbade- 

wanne oder Acrylwanne im Styroporblock, 

oder gleichwertigem Unterbau, mit senk- 

rechter Front und verchromter Ab- und 

Überlaufgarnitur eingebaut. Duschwan- 

nen werden als geflieste Duschwanne ge- 

mäß Plan (mindestens 80 x 80 cm) ein- 

gebracht. Des Weiteren wird der Einbau 

einer Einhand-Waschtischbatterie und 

einer Aufputz-Badebatterie erfolgen. Die 

Duschen erhalten eine Handbrause mit 

Duschstange und Aufhängung. Die Mon- 

tage der Aufputz-Badebatterie erfolgt vor- 

zugsweise in der Mitte der Badewanne. In- 

nen liegende Bäder erhalten üblicherweise 

ein fest verglastes Oberlicht oberhalb der 

Wandfliesen, sofern das jeweilige Bad hin- 

ter einer Küche liegt. Über dem Wasch- 

tisch wird ein Spiegel angebracht. Neben 

dem Badspiegel werden Linestra-Leuchten 

angebracht. 

4.3.9 Wände und Decken der Bäder 

Der Fliesenbelag kann gemäß Sonderaus- 

stattungsliste vom Erwerber festgelegt 

werden. Die Fliesen werden grau oder 

weiß verfugt. Die Oberwände und Decken 

werden auf Glätte gespachtelt und weiß 

gestrichen. Die Silikonfugen werden in der 

Fliesenfugenfarbe ausgeführt. Die Grund- 

version sind weiße (Format 10 x 10 cm) 

und graue Fliesen (Format 10 x 10 cm) ent- 

sprechend dem Fliesendesignkonzept des 

Initiators. 

4.3.10 Balkone 

Der Anbau von Balkonen wird aus einer 

statisch nachgewiesenen Stahlkonstrukti- 

on mit einer Auskragung oder Aufstände- 

rung von maximal 1,20 m vorgenommen 

und mit einem Gehbelag aus Holzplanken 

(einheimische Hölzer) ausgelegt. Die Unter- 

sicht der Balkone wird geschlossen gestal- 

tet. Die Hofbalkone werden mit Balkonge- 

ländern gemäß dem vom Initiator noch 

gesondert zu erstellenden Gestaltungskon- 

zept ausgestattet. Es werden geschweißte 

und verzinkte Geländer mit Blumenkasten- 

haltern montiert. Alle Balkone erhalten eine 

von innen schaltbare Steckdose und eine 

von innen schaltbare Außenbeleuchtung. 

4.3.11 Dachaustritte im Dachgeschoss 

Die Begrenzung der Terrassen erfolgt 

durch vorhandenes Drempelmauerwerk 

oder Dachhaut mit Zinkblechabdeckung 

und verzinkten Blumenkastenhaltern oder 

verzinkten Geländern mit Blumenkasten- 

haltern. Der Dachaustrittboden wird aus 

Holzrosten (Holzart Bankirai) und Dich- 

tung auf Dämmung und Blindboden herge- 

stellt. Die Entwässerung erfolgt über eine 

Rinne oder einen Dachaustritteinlauf und 

einem Dachaustrittüberlauf. Die Entwässe- 

rungsebene erhält das nach DIN geforder- 

te Gefälle. Die Dachaustritte erhalten eine 

Wandleuchte und zwei schaltbare Steck- 

dosen (alles von innen schaltbar). 

4.3.12 Dachaustrittfenster und -türen, 

Gauben- und Dachflächenfenster 

Die Holz-Iso-Fenster, weiß endbeschich- 

tet, werden entsprechend der EnEV 2002 

eingebaut. Die innen liegenden Holz-Fens- 

terbänke (weiß lackiert) sind mindestens 

20 cm tief. Die außen liegenden Fenster- 

bänke erhalten eine Zinkblech-Abdeckung. 

Terrassenverglasungen werden auf eine 

maximal ca. 20 cm hohe Schwelle mit der 

Holzabdeckung innen und außen mit einer 

Zinkblechabwässerung eingebaut. Die Dach- 

flächenfenster werden als Schwingfens- 

4.3.13 Fenster und Balkontüren 

Die Fenster im gesamten Gebäudekom- 

plex werden durch neue Holz-Iso-Fenster 

entsprechend der EnEV 2002, gemäß Farb- 

konzept endbeschichtet, ersetzt. Gegebe- 

nenfalls werden nach den Vorgaben des 

Denkmalschutzes jedoch die bestehenden 

historischen Doppelfenster komplett oder 

zum Teil restauriert und erhalten. Die Bal- 

kontüren werden auch in den unteren Feld- 

ern verglast, sofern vom Denkmalschutz ge- 

nehmigt. Die eingebauten Fenster erhalten 

unten und oben Dreh-Kipp-Flügel. Werden 

historische Fenster erhalten, behalten die- 

se Fenster jedoch ihre jetzigen Öffnungs- 

richtungen als reine Drehflügel. Die Fenster- 

aufteilung erfolgt nach dem Ansichtsplan 

oder gesonderten Vorgaben des Denkmal- 

schutzes (straßenseitig sind die dargestell- 

ten Flügel beidseitig zu öffnen). Die Fenster, 

außer Dachflächenfenster und boden-tiefe 

Fenster, erhalten innen eine weiß lackier- 

te, mindestens 20 cm tiefe Holz-Fens- 

terbank und außen eine Abdeckung, die 

gegebenenfalls trittfest ist. Fenster, deren 

Brüstungshöhe weniger als 80 cm, von der 

Oberkante des Fußbodens innen gemessen , 

beträgt, erhalten Absturzsicherungen in 

Form von Sicherungsstangen gemäß den 

Forderungen der BauOBln. 

4.3.14 Innentüren 

Es werden generell neue, glatte Holzzargen- 

Türen (lichte Höhe ca. 2,10 m) eingebaut. 

Die Innentüren sind weiß endbeschichtet 

Riegeln ausgestattet. Bei innen liegenden 

Bädern und Toiletten werden in die Türen 

Nachströmöffnungen mit 150 cm 2 Ge- 

samtquerschnitt (Farbe. Weiß) eingelassen. 

Die neuen Badtüren erhalten ca. 40 x 50 

cm große, mit Milchglas verglaste, Aus- 

schnitte. Neue Küchentüren erhalten zum 

Wohnbereich ausreichende, mit Klarglas 

verglaste, Ausschnitte. Die Schiebetüren 

werden als deckenhohe Holzelemente aus- 

ter mit Eindeckrahmen entsprechend der 

und erhalten Beschläge mit Kurzschild und kungsrissen nicht auszuschließen ist, wird Seite 55 aufgeführten Tabelle. 

EnEV 2002 ausgeführt. Buntbartlochung. Die Badtüren werden mit nicht gewährleistet, dass es sich um Neu- 

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geführt. 

4.3.15 Wohnungseingangstüren 

Die Wohnungseingangstüren werden kom- 

plett, entsprechend den gesetzlichen An- 

forderungen an Wohnungseingangstüren, 

erneuert. Die Eingangstüren zum Dachge- 

schoss sind neu. Die Türen erhalten innen 

und außen Sicherheitsbeschläge mit Lang- 

schild und Profilzylinderlochung. Der An- 

strich erfolgt zweifarbig, innen weiß und 

außen entsprechend dem Farbkonzept 

für die Treppenhäuser, welches vom Initia- 

tor gesondert festgelegt wird. Alle Woh- 

nungseingangstüren erhalten einen Spion. 

4.3.16 Malerarbeiten 

Die Decken und Wände werden soweit er- 

forderlich gespachtelt und weiß gestrichen. 

In den Küchen und Bädern werden die nicht 

gefliesten Wandbereiche gestrichen. Ge- 

mäß Sonderausstattungsliste kann eine 

Ausstattung mit Stuckprofilen erfolgen. 

Für die Verspachtelung der Innenwände, 

bei der das Auftreten von Haar- und Sen- 

baustandard handelt. Zur Sollbeschaf- 

fenheit gehört daher nicht die rissfreie 

Herstellung der Wand- und Deckenver- 

spachtelung. 

4.3.17 Heizung 

Es werden Kompakt-Plattenheizkörper 

nach Wärmebedarf eingebaut. Die senk- 

rechten Steigleitungen werden unter Putz 

verlegt. Die horizontalen Anbindungen 

werden nicht sichtbar entweder unter Putz 

oder im Fußboden bzw. in der Kellerdecke 

verlegt. Die sichtbaren Leitungen werden 

weiß oder silbrig lackiert. In den Bädern 

werden Handtuchtrockner eingebaut. 

4.3.18 Elektroinstallation 

Die Elektroinstallationen in den Wohnun- 

gen werden komplett mit Leitungen, Schal- 

tern, Steckdosen, Wand- und Deckenaus- 

lässen gemäß den geltenden Richtlinien 

erneuert. Die Ausstattung erfolgt entspre- 

chend der auf Seite 55 aufgeführten Tabel- 

le. Eingebaut werden weiße Schalter und 

Steckdosen. Die den Wohnungen zugeord- 

neten Kellerräume erhalten eine Steckdose 

und eine Lampe, die auf den Stromzähler 

des Nutzers geschaltet sind. 

4.3.19 Schwachstrominstallation 

Jede Wohnung erhält an der Haustür und 

an der Wohnungseingangstür eine Klingel 

in Verbindung mit einer Gegensprechanla- 

ge. Die Ausstattung hinsichtlich der Kabel- 

und Telefondosen erfolgt gemäß der auf 

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4.4 Keller 

Es sind die notwendigen Abstellräume, 

Technik- und Versorgungsräume und je- 

weils ein Kellerverschlag pro Wohnung 

vorgesehen. In den Technikräumen muss 

der Keller eine lichte Höhe von 2,00 m 

aufweisen, sofern die für die Technik vor- 

gesehenen Räume niedriger sind, wird der 

Boden abgesenkt. Die restlichen Kellerflä- 

chen bleiben höhenmäßig im Bestand. 

4.4.1 Gemauerte Wände 

Das Mauerwerk im Keller wird, soweit mög- 

lich, außen bis zur Oberkante der Funda- 

mente freigelegt, gereinigt und mit Ze- 

mentputz egalisiert (nur an zugänglichen 

Kellerwänden). Im Keller werden die ge- 

mauerten Wände abgestrahlt, gereinigt 

und loser Fugenmörtel wird ausgekratzt 

und, wo notwendig, ergänzt. 

4.4.2 Trennwände 

Jede Wohnung erhält einen Kellerver- 

schlag in der Größe, die durch die Gege- 

benheiten möglich ist. Die Trennwände 

sind aus feuerverzinkten Stahlgittern aus- 

geführt. 

4.4.3 Fußboden 

Im gesamten Keller wird der vorhan- 

dene Estrich repariert, wenn erforderlich 

neuer Estrich eingebracht oder der Boden 

gepflastert. 

4.4.4 Kellerlichtschächte und Fenster 

Erneuerung der Kellerlichtschächte durch 

Fertigteillichtschächte mit Abdeckung 

und Erneuerung der Kellerfenster durch 

neue verzinkte Elemente. 

4.4.5 Zugangstüren 

Es werden grundsätzlich neue Stahltüren, 

entsprechend der BauOBln eingebaut. 

4.4.6 Heizkörper 

Die Räume im Keller werden nicht beheizt. 


Sämtliche Kellerbereiche werden ausrei- 

chend beleuchtet. Die Schalter werden mit 

Zeitschaltrelais ausgestattet. Jeder Keller- 

verschlag erhält eine Einzelbeleuchtung 

und eine Steckdose, die direkt über den 

Zähler des jeweiligen Nutzers laufen. 


Die sandgestrahlten Wände erhalten kei- 

nen Anstrich. Das Mauerwerk bleibt sicht- 

bar. Hiervon ausgenommen sind die Tech- 

nikräume. Dort werden die Wände mit 

Sanierputz/Zementputz ausgestattet und 

mit offenporigem Anstrich versehen. Alle 

Decken werden gereinigt und weiß, mit of- 

fenporigem Anstrich, versehen. 

4.5 Treppenhäuser, 

Ein- und Durchgänge 

Die Treppenhäuser werden sorgfältig über- 

arbeitet. In jedes Treppenhaus wird eine 

RWA-Anlage (Entrauchung) mit elektrisch 

gesteuertem Dachflächenfenster, entspre- 

chend der BauOBln eingebaut. Es befinden 

sich Auslösestellen deutlich sichtbar im 

Erdgeschoss und im Dachgeschoss. Die 

Anlagen werden den Anforderungen der 

Bauaufsicht und dem zuständigen Schorn- 

steinfegermeister genügen. Es wird je Aus- 

stieg eine passende Leiter (Material Alumi- 

nium) vorgehalten. 

4.5.1 Bodenbelag, Stufen und Podeste 

Es werden Kokosläufer (Farbe nach Ge- 

staltungskonzept des Initiators) mit Filz- 

unterlage, Treppenkanten-Kappen und 

Metallstangen ausgelegt. 

4.5.2 Bodenbelag Eingänge 

und Durchgänge 

Es wird Estrich mit Fliesen aus Feinstein- 

zeug bis zum Stufenantritt verlegt. Es wer- 

den Abtretmatten, die in den Fußboden 

eingelassen werden, verlegt. Der Eingangs- 

bereich wird insgesamt mit Sockelfliesen 

versehen. 

4.5.3 Geländer, Stufen 

und Sockelleisten 

Die Geländer werden repariert und in al- 

len Teilen stabil befestigt, fehlende Teile 

werden durch neue, dem Bestand ange- 

passte ersetzt. Ausgetretene Trittkanten 

der Treppenläufe werden neu angearbei- 

tet, schadhafte Podestdielen werden ausge- 

baut und erneuert. Alle Holzteile werden 

von losen Altanstrichen befreit und erhal- 

ten einen Schutzanstrich sowie eine Grun- 

4.5.4 Fenster 

Die Treppenhausfenster werden erneuert. 

Gegebenenfalls werden nach den Vorga- 

ben des Denkmalschutzes jedoch die be- 

stehenden historischen Fenster komplett 

oder zum Teil restauriert und erhalten. 

4.5.5 Eingangstüren und Tore 

Sämtliche Hauseingangs-, Durchgangs- 

und Kellertüren werden komplett über- 

arbeitet und soweit erforderlich ergänzt 

(nach dem Farbkonzept des Initiators). 

Anschließend werden sie nach einer ent- 

sprechenden Vorbehandlung lackiert. Die 

Türen erhalten, wo erforderlich, einen 

Türschließer. Im gesamten Haus wird 

eine einheitliche, zentrale Schließanlage 

installiert. 

4.5.6 Heizung 

Jedes Treppenhaus erhält einen Heizkör- 

per, falls dieser nach dem Wärmeschutz- 

nachweis erforderlich ist. 


Es wird je eine Wand- oder Deckenleuch- 

te pro Etagenpodest und Zwischenpodest 

und mindestens eine Wandleuchte pro 

Hauseingangsbereich eingebaut. Die Höfe 

werden mit Pollerleuchten beleuchtet. In 

den Durchgängen zum Innenhof werden 

Leuchten integriert. Gesteuert wird die 

gesamte Hofbeleuchtung (inklusive Durch- 

gang) über Bewegungsmelder und Taster. 

Das Hausnummernschild wird neben der 

straßenseitigen Erdgeschossfassaden wird 

zwischen jeder Fensterachse jeweils eine 

Leuchte (mit Dämmerungsschalter) inte- 

griert. Pro Etage wird eine abschließbare 

Außensteckdose verlegt. 

4.5.8 Schwachstrominstallation 

Es wird eine Wechselsprechanlage mit ei- 

nem Klingeltableau pro Hausflur instal- 

dierung und eine mindestens zweifache 

Durchfahrt angebracht und durch indianlagenverordnung. In allgemein zugängtungen werden aus SML-Rohr montiert. 

Lackierung. rekte Leuchtmittel angestrahlt. In die lichen Bereichen werden die Leitungen Das Abwasser, welches unterhalb der » 

liert. 

4.5.9 Briefkastenanlage 

Ausgeführt wird eine zentrale Unterputz- 

Briefkastenanlage im jeweiligen Eingangs- 

bereich der Treppenhäuser. Die Kästen ha- 

ben das notwendige Format nach DIN. 


Die Decken, die Wände, die Laufunter- 

sichten, die Wohnungseingangstüren, die 

Stufen und Geländer werden entsprechend 

dem Farbkonzept des Initiators gestrichen 

bzw. lackiert. Entlang der Sockelleisten 

wird ein Wischrand angebracht. Die Lauf- 

und Podestuntersichten sowie die Decken 

der Ein- und Durchgänge werden mit tuch- 

weißer Farbe gestrichen. Insgesamt wird 

ein 3-farbiges Farbkonzept erstellt. 

4.6 Haustechnik 

Die gesamten nicht mehr brauchbaren und 

störenden haustechnischen Anlagen der 

Gebäude werden entfernt. Die Isolierung 

der im Keller neu verlegten Leitungen er- 

folgt nach den Richtlinien der Heizungs- 

mit einer Grobkornfolie ummantelt. Die 

Leitungen in den Schächten sowie in den 

Mieterkellern erhalten eine alukaschierte 

Isolierung. Generell erfolgt die Erneue- 

rung wie nachfolgend beschrieben. 

4.6.1 Sanitärtechnik Bewässerung 

allgemein 

Die Einzelangaben sind unter dem Punkt 

4.3 vollständig aufgeführt. Die Wasser- 

zuleitung vom öffentlichen Netz in die 

Häuser wird erneuert und verstärkt. Die 

Häuser erhalten eine Warmwasserberei- 

tung mit entsprechenden Steigesträngen 

und Verteilung. Die Trinkwasserleitung 

des gesamten Gebäudekomplexes für 

Kalt- und Warmwasser und der Zirkulati- 

on werden aus einem zugelassenen Kunst- 

stoffrohrsystem neu verlegt. Im Keller 

werden in allgemein zugänglichen Berei- 

chen entleerbare Absperrventile an den 

Steigesträngen für die Bäder und Küchen 

eingebaut. Sämtliche Absperrventile und 

Wasserzähler in den Wohnungen werden 

in Unterputzausführung verlegt. Die Ab- 

sperrventile sind aus der gleichen Serie 

wie die jeweiligen im Raum vorhandenen 

Armaturen. Für die Außensprengventile 

in den Höfen werden separate Wasserzäh- 

ler montiert. 

4.6.2 Sanitärtechnik 

Entwässerung allgemein 


4.3 vollständig aufgeführt. Die Falllei- 

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Rückstauebene anfällt, wird über dieselbe 

Rückstauebene gehoben und dann in die 

Freispiegelleitungen abgeleitet. 

4.6.3 Sanitärtechnik Einrichtung 

Küchen und Bäder allgemein 


4.3 vollständig aufgeführt. Die Bäder wer- 

den mit den üblichen Objekten, wie WC, 

Waschbecken und Badewanne oder Du- 

sche, sowie mit einem Waschmaschinen- 

anschluss (wenn möglich im separaten Ab- 

stellraum) ausgestattet. 

4.6.4 Heizungstechnik allgemein 

Die Gebäude werden über eine Zentral- 

heizung versorgt. Diese ist kombiniert mit 

einer zentralen Warmwasserbereitung, 

die als Speicherladesystem betrieben wird. 

Die Heizungsanlage wird zeit- und außen- 

temperaturabhängig geregelt. Die Ausle- 

gung der Heizungsanlage erfolgt auf Grund- 

lage der Wärmebedarfsberechnung. Alle 

Heizungsleitungen in den Wohnungen 

werden verdeckt verlegt. Die Heizkörper 

erhalten eine Ventilgarnitur mit Ther- 

mostatkopf. 

4.6.5 Raumlufttechnik 

Alle innen liegenden Bäder erhalten einen 

Unterputz-Einraumlüfter, die Schaltung 

erfolgt über den Lichtschalter, mit Verzö- 

gerung und Nachlauf. Zur Einhaltung des 

Brandschutzes werden nur komplett zugel- 

assene Brandschutzsysteme verwendet. 

4.6.6 Aufzüge 

An den Aufgängen der Torstraße 79, 83 

und dem Aufgang I in der Zehdenicker 

Straße 28 wird jeweils ein Personenauf- 

zug für 3 Personen eingebaut. Die Aufzüge 

starten im Erdgeschoss und haben in jeder 

Etage eine Haltestelle. Der Aufzug der 

Torstraße 79 hält nur an jedem zweiten 

Zwischenpodest. Die Geschossdecken 

werden, soweit konstruktiv möglich, 

schalltechnisch gemäß den Vorschriften 

von den Schachtwänden entkoppelt. 

4.6.7 Elektrotechnik allgemein 

Die Einzelangaben sind unter den Punkten 

4.3, 4.4, 4.5 (Elektro) vollständig aufge- 

führt. Die gesamte Elektroinstallation des 

Gebäudes wird erneuert. Die Leitungs- 

verlegung erfolgt in den Wohnungen und 

im Treppenhaus unter Putz, im Keller auf 

Putz in entsprechenden Installationsroh- 

ren. Die Installation erfolgt gemäß den gel- 

tenden gesetzlichen Bestimmungen. Das 

Haus erhält, wenn notwendig, einen ne uen 

EVU-Hausanschluss. Die Montage der 

Zählerzentralisation erfolgt im Kellerge- 

schoss. In den Wohnungen werden die 

Sicherungskästen als Unterputz-Anlagen 

installiert. Die Kellergänge und Technik- 

räume im Keller erhalten eine neue Be- 

leuchtung entsprechend den geltenden 

gesetzlichen Vorschriften. Die Treppen- 

haus- und Kellerbeleuchtung wird über 

Zeitschaltrelais gesteuert. Jede Etage er- 

hält eine Leuchte. Der Eingangsbereich und 

Hof werden adäquat mit entsprechenden 

Leuchten ausgestattet. Es wird eine Türruf- 

Gegensprechanlage mit Türöffner instal- 

liert. Jede Wohnung erhält eine Wechsel- 

sprechstelle mit Klingeltonunterscheidung 

zwischen Hauseingang und Wohnungstür. 

Das Gebäude erhält Leerrohre für die spä- 

tere eventuelle komplette Telefon- und 

Fernsehverkabelung. 

5. AUSSENANLAGEN 

Der Bodenbelag im Innenhof wird über- 

arbeitet. Der Boden der Pflanzflächen wird 

einer Bodenbearbeitung unterzogen. Die 

Wegeflächen werden mit Betonpflaster 

ausgelegt. Es werden Regenwassergrund- 

leitungen (DN 150) mit Hofeinläufen in- 

stalliert. Es wird ein zentraler Müllstandort 

errichtet. Es wird ein Fahrradabstellplatz 

für die Bewohner angelegt. Im Hof werden 

Pollerleuchten, in den Fundamenten ver- 

ankert und aufgestellt. Teile der Höfe wer- 

den gemäß den Plänen den EG-Wohnun- 

gen als Sondernutzungsrechte zugeordnet. 

Die bestehenden Garagen werden instand 

gesetzt und mit einem extensiven Grün- 

dach versehen. Darüber hinaus werden 

weitere Stellplätze auf dem Hof erstellt. 

6. SONSTIGES 

Änderungen der Baubeschreibung, welche 

die Qualität nicht beeinflussen, die Rück- 

sicht nehmen auf Baubelange und die Auf- 

lagen der Baugenehmigung, die technisch 

notwendig, aufgrund von Mietern vorge- 

geben oder sinnvoll sind, bleiben vorbehal- 

ten. Zur Anwendung kommen die zurzeit 

gültigen Vorschriften der Landesbauord- 

nung von Berlin. Verbleibende bzw. aufge- 

ANFORDERUNGEN FÜR 

AUSSTATTUNGSWERT 

arbeitete Bauteile des Gebäudes entspre- 

chen der zum Zeitpunkt der Errichtung 

gültigen Landesbauordnung und haben, 

soweit sie von heutigen Anforderungen ab- 

weichen, Bestandsschutz. Die Auflagen der 

Denkmalschutzbehörde und der sonsti- 

gen Behörden gehen im Zweifel vor. Ände- 

rungen, die sich hieraus ergeben, sind vom 

Erwerber zu dulden und etwaige Schadens- 

ersatzansprüche können nicht geltend ge- 

macht werden. Die jeweilige Farbgebung 

wird durch den Initiator rechtzeitig im 

Sinne der Gesamtkonzeption festgelegt. 

Die Baumaßnahmen werden durch einen 

Sachverständigen kontrolliert. 

7. HINWEISE 

Grundlage der Ausführungen sind die Bau- 

beschreibung und die Planunterlagen des 

Bauantrages bzw. die Baugenehmigung, so- 

bald diese vorliegt. Die in den Plänen vor- 

genommene zeichnerische Möblierung 

stellt lediglich einen Vorschlag dar, ist je- 

doch ausdrücklich nicht Leistungbe- 

standteil. Gleiches gilt für die Küchen- 

einrichtungen und die Waschmaschinen. 

Veränderungen, die aufgrund behörd- 

licher Auflagen vorgenommen werden, 

sind zu tolerieren und gehen in der Aus- 

führung dieser Baubeschreibung vor ohne 

dass hieraus Ansprüche hergeleitet wer- 

den können. Die vorstehende Baubeschrei- 

bung entspricht den zur Zeit der Erstel- 

lung bestehenden Bauvorschriften. Die 

WOHNUNGEN 

Steckdosen Deckenauslässe Fernmeldedosen Antennendose 

Küche 6 1 1 1 

Essplatz * 3 1 1 1 

Hausarbeitsraum * 2 1 1 

Bad 4 2 ** 1 

WC 2 2 ** 

Flur 2 2 1 1 

Wohnzimmer 5 1 1 1 

Zimmer 4 1 1 1 

Balkon 1 *** 1 *** 

Terrasse 2 *** 2 *** 1 

Gerätestromkreise Geschirrspülmaschine, Elektroherd, Waschmaschine, Wäschetrockner 

Stromkreisverteiler 4-reihig 

Baubeschreibung und alle Zeichnungen 

gelten vorbehaltlich aller Genehmigungen 

und Auflagen der zuständigen Behörden 

und Versorgungsbetriebe. Abweichungen 

und Änderungen, die zum Erhalt von Ge- 

nehmigungen, zur Erfüllung von Auflagen 

oder aus der Planung für die Versorgung 

mit Wasser, Strom, Wärme, Telefon, Ab- 

wasserbeseitigung und Ähnlichem erfor- 

derlich oder für die Belange des gesamten 

Bauvorhabens zweckmäßig sind, bleiben 

ausdrücklich vorbehalten, ohne dass dar- 

aus Ansprüche hergeleitet werden können. 

Alle angegebenen Flächen sind unverbind- 

liche Richtmaße. Für die Flächen und Maße 

ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Die 

Darstellung in den Plänen eignet sich nicht 

für das Entnehmen von Maßen. Der Aus- 

tausch von Baumaterialien durch Gleich- 

wertiges bleibt ausdrücklich vorbehalten. 

Die Änderungen zur Aufteilung der Keller 

bleibt ausdrücklich vorbehalten. Die auf 

dem Innenhof eingezeichneten Parkflä- 

chen bleiben im Eigentum des Initiators, 

dem vorbehalten ist, diese einer Wohnung 

zuzuschlagen. 

* sofern im Grundriss vorgesehen 

** davon einer aus der Wand 

*** von innen schaltbar 

Diese Baubeschreibung unterliegt deut- 

schem Recht. Sie wurde in einer deutschen 

und einer englischen Version ausgefertigt. 

Im Zweifelsfalle oder bei Widersprüchen 

zwischen der deutschen und der englischen 

Version gilt die deutsche Version. 

54 55

Die rechtliche Konzeption 

DIE RECHTLICHE KONZEPTION 

Die hier angebotene Immobilieninvestiti- 

on ist mit dem Abschluss mehrerer Verträ- 

ge verbunden. Bei den Verträgen handelt 

es sich um ein Kaufvertragsangebot nebst 

einer noch zu beurkundenden Bezugsur- 

kunde mit 7 Anlagen des Notars Reinhard 

Mielke aus Berlin. Zum Prospekterstel- 

lungszeitpunkt lagen hierzu nur Entwürfe 

vor. Die wesentlichen Inhalte der Verträge 

werden vorbehaltlich noch möglicher Ver- 

änderungen im Folgenden kurz erläutert. 

Die Verträge selbst sind teilweise in der als 

Anlage zu diesem Prospekt beiliegenden 

Vertragssammlung im Muster abgedruckt. 

Gültigkeit haben ausschließlich die notari- 

ell beurkundeten Verträge. 

1. ÜBERBLICK 

Demnach wird die Grundstücksgesell- 

schaft Torstraße 79, 83/Zehdenicker Stra- 

ße 28 GmbH & Co. KG, vertreten durch 

die aureovir ASSET MANAGEMENT 

GmbH, diese vertreten durch den Ge- 

schäftsführer Steffen Goldmann (nachfol- 

gend nur Verkäuferin genannt) als Eigentü- 

merin des gegenständlichen Grundstücks 

Wohnungs- und Teileigentum gemäß der 

noch zu beurkundenden Teilungserklä- 

rung des Notars Reinhard Mielke aus Ber- 

lin bilden und schließt nach Angebot des 

Erwerbers mit diesem einen Bauträger- 

vertrag über WEG-Eigentum über eine 

Wohnungs- bzw. eine Teileigentumsein- 

heit mit Bauverpflichtung und Festpreis auf 

der Grundlage einer detaillierten Baube- 

schreibung (siehe Kaufvertragsangebot 

nebst Anlage 1 in der Bezugsurkunde). 

Zum Prospekterstellungszeitpunkt war 

geplant, dass mit Kaufvertragsabschluss 

alle Erwerber der nach Teilung zu bilden- 

den und im Kaufvertrag zu definierenden 

Einheit (mit Ausnahme der Stellplätze so- 

wie der Erwerber der Dachgeschosswoh- 

nungen) zeitlich befristet einer Vermie- 

tergemeinschaft beitreten (siehe Anlage 6 

in der Bezugsurkunde), welche zum 

Zwecke der Durchführung dieses Ver- 

trages mit der Immobilienverwaltung 

GOGEMA Gesellschaft für Immobilien- 

management mbH einen Mietverwalter- 

vertrag abschließt (siehe Anlage 7 in der 

Bezugsurkunde). Gleichzeitig garantiert 

die Verkäuferin diesen in der Vermieter- 

gemeinschaft zusammengeschlossenen Er- 

werbern zur Renditesicherung sachlich, 

zeitlich und der Höhe nach bedingt einen 

Mietzuschuss, wozu die Vermieterge- 

meinschaft einen Mietgarantievertrag 

abschließt (siehe Anlage 5 in der Bezugsur- 

kunde). Schließlich treten alle Erwerber 

als Mitglieder der zu bildenden Woh- 

nungseigentümergemeinschaft in einen 

WEG-Verwaltervertrag mit der Firma 

GOGEMA Gesellschaft für Immobili- 

enmanagement mbH ein (siehe Anlage 3 

in der Bezugsurkunde). Zum Prospekter- 

stellungszeitpunkt war geplant, dass die 

nicht der Vermietergemeinschaft bei- 

tretenden Erwerber mit Kaufvertragsab- 

schluss nach Teilung der zu bildenden und 

im Kaufvertrag zu definierenden Einheit 

in einen Sondereigentumsverwalterver- 

trag mit der Firma GOGEMA Gesellschaft 

für Immobilienmanagement mbH (siehe 

Anlage 4 in der Bezugsurkunde) eintreten. 

2. KAUFVERTRAG 

2.1. Angebot 

Der Erwerber unterbreitet der Verkäuferin 

ein notarielles Angebot zum Abschluss des 

nachbeschriebenen Kaufvertrages über 

die von ihm gewünschte, noch zu moderni- 

sierende Wohnung. An dieses Angebot ist 

der Erwerber 6 Wochen ab Beurkundung 

unwiderruflich gebunden. Danach kann 

das Angebot jederzeit schriftlich wider- 

rufen werden, es sei denn, die Verkäuferin 

hat das Angebot binnen dieser 6 Wochen 

bereits angenommen. 

2.2. Inhalt 

a) Grundstück 

Die Verkäuferin ist eingetragene Eigen- 

tümerin des nachfolgend bezeichneten 

Grundbesitzes. 

Grundbuch von Prenzlauer Berg, Blatt 

2766N des Amtsgerichts Tempelhof/ 

Kreuzberg, Flur 19 

- Flurstück 4 Gebäude- und Freifläche Tor- 

straße 83, Zehdenicker Straße 28, Größe 

1.098 m 2 

- Flurstück 6, Gebäude- und Freifläche Tor- 

straße 79, Größe 338 m 2 . 

Das Grundstück war zum Zeitpunkt 

der Prospekterstellung wie folgt belastet: 

Abteilung II: lastenfrei 

Abteilung III: 

Lfd. Nr. 1: gelöscht; 

Eschborn, 18 % Zinsen, vollstreckbar nach 

§ 800 ZPO; 

Lfd. Nr. 3: EUR 5.856.000,00 Grund- 

schuld ohne Brief für die Eurohypo AG, 

Eschborn, 18 % Zinsen. 

Die Verkäuferin wird weitere Grund- 

pfandrechte zum Zwecke der Ankaufs- 

und Bauträgerfinanzierung in Höhe von 

insgesamt bis zu EUR 9.000.000,00 zur 

Eintragung bringen. Die Lastenfreistel- 

lung erfolgt im Zuge des Verkaufs nach 

Maßgabe der MaBV. Die Verkäuferin be- 

hält sich vor bzw. ist vom Käufer unwider- 

ruflich bevollmächtigt, Versorgungs- und 

ähnliche Verträge mit Wasser-, Abwasser-, 

Energieversorgungs-, Wärmeversorgungs-, 

Kabel-, Aufzugs- und ähnlichen Ver- und 

Entsorgungsbetreibern nach billigem Er- 

messen zu schließen sowie ggf. Dienstbar- 

keiten auf dem eigenen oder auf den Nach- 

bargrundstücken eintragen zu lassen, wie 

z. B. Feuerwehrzufahrten zu regeln. Ent- 

sprechende Dienstbarkeiten übernimmt 

der Käufer. Gleiches gilt für Baulasten. 

Hierzu erklärt die Verkäuferin im Kaufver- 

tragsangebot, dass Baulasten nicht vor- 

handen sind. Im Kaufvertrag wird darauf 

hingewiesen, dass das Grundstück mit drei 

Mietwohnhäusern bebaut ist, die teilweise 

unter Denkmalschutz stehen. 

Die denkmalschutzrechtlichen Ge- 

nehmigungen für die Sanierung der Wohn- 

gebäude lagen zum Prospekterstellungs- 

zeitpunkt noch nicht vor. Die zum Bau 

erforderlichen Anträge für das Vorhaben 

mit den Behörden abgestimmt sind, geht 

die Prospektherausgeberin davon aus, dass 

diese weitgehend wie prospektiert, ggf. le- 

diglich mit geringen Auflagen und Ände- 

rungen, umgesetzt werden können. 

Im Bereich des Gemeinschaftsgrund- 

stücks befinden sich im Hof Stellflächen/ 

Garagen (siehe den der Teilungserklärung 

als Anlage 1 beigefügten Aufteilungsplan 

(AB-31) – Gebäude und Flächen, welche mit 

Garage und PKW-Stellplätze bezeichnet 

sind). Die Sondernutzungsrechte an den 

Garagen/Stellplätzen sind in den Teilungs- 

erklärungen der TE 39 ausschließlich zu- 

geordnet und von der Nutzung der anderen 

Wohnungseigentümer ausgeschlossen. 

b) WEG-Teilung und Kaufgegenstand 

Die Verkäuferin verpflichtet sich, den 

Kaufgegenstand nach Maßgabe der Be- 

zugsurkunde und der Teilungserklärung 

herzustellen und auszustatten. Die Ver- 

käuferin ist weiter unwiderruflich befugt 

und bevollmächtigt, die Teilungserklärung 

abzuändern. 

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung 

lag zum Prospekterstellungszeitpunkt 

noch nicht vor. 

Der Kaufvertrag hat den Kauf einer 

noch zu sanierenden bzw. noch auszubau- 

enden Sondereigentumseinheit nebst Mit- 

eigentumsanteil am Grundstück sowie 

Sondernutzungsrechte an Kellerräumen 

zum Inhalt. 

Der Kaufgegenstand wird im Übrigen 

diesen zum Eigennutz oder zur Vermie- 

tung erwirbt. 

c) Kaufpreis 

Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Er ist für 

die Wohnungen u. a. aufgespalten nach 

Anteil an Grund und Boden, auf die Alt- 

bausubstanz und auf die ggf. nach § 7 i 

EStG begünstigten Herstellungskosten. 

Hinzuzurechnen sind in jedem Fall die 

Kosten für eine Einbauküche, welche ge- 

sondert ausgewiesen werden. Die Auf- 

schlüsselung der Kosten erfolgt auf der 

Grundlage von Erfahrungswerten. Ob die- 

se steuerlich anerkannt wird, kann nicht 

garantiert werden. 

Die genannten Kosten umfassen alle 

Kosten für die vertragsgemäße Herstel- 

lung, insbesondere Erschließungs- und 

sonstige Anliegerkosten sowie Beiträge 

für die erstmalige Erschließung, die Kosten 

der Außenanlagen, der Architekten- und 

Statikerhonorare, der Bauleitung und alle 

Baunebenkosten. Im Kaufpreis enthalten 

sind des Weiteren die Kosten der Projek- 

tierung, des Marketings und des Vertriebes. 

Hierzu zählt insbesondere auch die Innen- 

provision, die der Veräußerer an den Ka- 

pitalanlagevertrieb bezahlt. Nicht mit ab- 

gegolten sind die potenziell aufgrund des 

Mietgarantievertrages nebst Bürgschafts- 

sicherung zu erbringenden Leistungen. 

Die Kosten, Gebühren und Steuern zur 

Durchführung des Vertrages im Übrigen 

und die Kosten der Verkäuferin zur Mitwir- 

Lfd. Nr. 2: EUR 1.469.000,00 Grund- 

wurden im Übrigen seitens der Verkäufe- im Kaufvertrag exakt bezeichnet. Gleichkung bei der Kaufpreisfinanzierung, insschuld 

ohne Brief für die Eurohypo AG, rin gestellt. Da die geplanten Maßnahmen zeitig soll der Erwerber mitteilen, ob er besondere die Notargebühren, die Kos- » 

56 57


ten des Grundbuchamts, die Grund- 

erwerbsteuer und die Finanzierungskosten 

(z. B. Bankbearbeitungs- und Schätzkosten, 

Darlehens- und eventuelle Bereitstellungs- 

und/oder Zwischenfinanzierungszinsen 

etc.) sowie die vom Erwerber ggf. an einen 

Vermittler zu zahlende Außenprovision, 

trägt der Erwerber gesondert. Gleiches 

gilt für vereinbarte Sonderwünsche, die 

den Aufwand erhöhen. Die Kosten für die 

Abnahme des Sondereigentums sowie der 

Prüfung der Bautenstände durch einen vom 

Verkäufer zu bestellenden Sachverständi- 

gen trägt der Käufer bis zu einer Höhe von 

EUR 500,00. 

Die gesondert zu bezahlende Einbau- 

küche gehört zum zwingenden Leistungs- 

umfang. Ausnahmen können sich aufgrund 

möglicher Sonderwünsche für Eigennutzer 

ergeben, womit sich der Gesamtkaufpreis 

bspw. um den für die Einbauküche veran- 

schlagten Preis vermindert. 

d) Kaufpreisfälligkeit 

Zur Sicherung der Ansprüche des Erwer- 

bers orientiert sich die Fälligkeit seiner 

Zahlungen nach der HausbauVO vom 

23.05.2001 und der Makler- und Bauträ- 

gerverordnung (MaBV). Demnach kann 

die Verkäuferin nach ihrer Wahl den Käu- 

fer entweder durch am Baufortschritt be- 

messene Fälligkeit von Kaufpreisteilzah- 

lungen nach § 3 MaBV oder bei abweichen- 

den Fälligkeiten durch eine Bürgschaft 

nach § 7 MaBV sichern. 

Der Kaufpreis ist also erst zu bezahlen, 

wenn der Kaufvertrag rechtswirksam ist, 

alle zu seiner Durchführung notwendigen 

Genehmigungen vorliegen und etwaige 

vertragliche Rücktrittsrechte der Verkäu- 

ferin erloschen sind sowie die bewilligte 

Auflassungsvormerkung im Grundbuch 

des Kaufgegenstandes eingetragen ist und 

die Löschung von den vom Käufer nicht 

übernommenen, im Range vor der Eigen- 

tumsvormerkung eingetragenen Belastun- 

gen durch ein Freistellungsversprechen 

der Grundpfandrechtsgläubiger sicher- 

gestellt ist, nicht jedoch vor Ablauf von 

6 Wochen seit Vertragsabschluss. Der an 

der MaBV orientierte Ratenzahlungsplan 

nach Bauabschnitten bzw. Baufortschritt 

ist im Einzelnen dem Kaufvertragsentwurf 

zu entnehmen. Bei der Anforderung der 

Raten ist eine schriftliche Bestätigung des 

Verkäufers oder des von ihm beauftragten 

Sachverständigen über den jeweiligen Bau- 

tenstand vorzulegen. Der Käufer gerät 

ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht 

innerhalb von 10 Tagen nach Vorliegen der 

allgemeinen Zahlungsvoraussetzung und 

Benachrichtigung bezüglich des Bauten- 

standes zahlt, und hat den rückständigen 

Betrag gemäß § 288 BGB zu verzinsen. 

Dem Käufer ist Sicherheit für die recht- 

zeitige Herstellung des Vertragsobjektes 

ohne wesentliche Mängel in Höhe von 

5 % gemäß § 632 a BGB zu leisten. Diese 

wird dadurch bewirkt, dass nach Wahl der 

Verkäuferin der Käufer 5 % bei der ersten 

Rate einbehält oder hierfür eine Bürg- 

schaft erhält. 

Alternativ zur vorgeschriebenen Fäl- 

ligkeitsregelung kann die Verkäuferin eine 

dem § 7 Abs. 1 MaBV entsprechende Bürg- 

schaft zur Sicherung eines etwaigen Rück- 

zahlungsanspruches des Erwerbers stellen, 

womit unabhängig von grundbuchrecht- 

lichen Verzögerungen der Kaufpreis frü- 

hestens 6 Wochen nach Vertragsabschluss 

und nach Fortschritt zu begleichen ist. 

Ggf. ist beabsichtigt, eine entsprechende 

Bürgschaft gleich zu Beginn für die be- 

reits vorhandene Altbausubstanz u. a. zu 

legen und den Kaufpreis damit in der hier- 

für vorgesehenen Höhe fällig zu stellen. 

Eine Aufrechnung mit etwaigen For- 

derungen des Erwerbers gegen Ansprüche 

des Verkäufers, insbesondere des Kauf- 

preisanspruches, ist ausgeschlossen, es sei 

denn, dass diese unbestritten oder rechts- 

kräftig festgestellt sind. 

e) Kaufpreisfinanzierungsnachweis 

und Grundstücksbelastungen 

Der Käufer verpflichtet sich gegenüber 

der Verkäuferin innerhalb von 6 Wochen 

nach Zustandekommen des Kaufvertrages 

den Nachweis über die Finanzierung des 

Kaufpreises zu führen, nach Wahl mittels 

Eigenkapitalnachweis oder Finanzierungs- 

zusage eines in der Europäischen Union 

geschäftsansässigen Kreditinstitutes. Aus 

diesem muss ersichtlich sein, dass die Ei- 

genmittel zur Verfügung stehen und etwa 

eingeplante Fremdmittel zugesagt sind. 

Sofern der Käufer dieser Verpflichtung 

nicht (rechtzeitig) nachkommt, kann die 

Verkäuferin den ggf. bereits wirksamen 

Die Verkäuferin bevollmächtigt den 

Käufer, die zur Sicherung der vom Käufer 

angenommenen Darlehen erforderlichen 

dinglichen Rechte (insbesondere Grund- 

schulden) zu bestellen. Entsprechende Be- 

lastungsvollmachten werden wechselseitig 

erteilt. Damit verbundene Kosten über- 

nimmt der Käufer. Zur Sicherung der Kauf- 

preiszahlung ist die Belastungsvollmacht 

mit Bedingungen und Auflagen verbunden, 

die den Zweck haben, dass Auszahlungen 

der finanzierenden Bank ausschließlich die 

Kaufpreisschuld tilgen. Im Übrigen ist die 

Kaufpreisfinanzierung ausschließlich Sa- 

che des Erwerbers. Der Käufer tritt sämt- 

liche Rechte und Ansprüche gegenüber 

Finanzierungsgläubigern auf Auszahlung 

der Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung 

unwiderruflich an die Verkäuferin ab. Vor- 

sorglich weist er diese bereits im Notarver- 

trag an, bis zur Höhe des Kaufpreises nur an 

die Verkäuferin oder nach dessen Weisung 

auf deren Bausonderkonto zu zahlen. Die 

Verkäuferin wird ggf. ihrerseits sämtliche 

Kaufpreisansprüche einschließlich der 

vorstehend an ihn abgetretenen Auszah- 

lungsansprüche an seine baufinanzierende 

Bank abtreten. 

f) Sanierungs- und Ausbauverpflich- 

tung sowie Fertigstellung 

Die Modernisierungs- und Ausbauver- 

pflichtung ergibt sich aus der als Anlage 

2 der Bezugsurkunde beiliegenden Tei- 

lungserklärung sowie der als Anlage 1 der 

Gegenstand des Grundstückskaufvertra- 

ges gemacht. Zum Prospekterstellungs- 

zeitpunkt war geplant, durch die TÜV 

SÜD Industrie Service GmbH u. a. die ge- 

samte Bauausführung durch baubegleiten- 

de Prüfungen auf Kosten der Verkäuferin 

überwachen zu lassen. 

Abweichungen von der vertraglich ge- 

schuldeten Beschaffenheit sind zulässig, 

wenn sie aufgrund behördlicher Auflagen 

rechtlich geboten sind oder wenn sie sich 

als technisch oder wirtschaftlich notwen- 

dig erweisen und dem Käufer zumutbar 

sind. Ferner sind Änderungen in Bezug auf 

Gebäudeteile, die nicht das Sondereigen- 

tum des Käufers betreffen, zulässig, soweit 

sie nicht den vertragsgemäßen Gebrauch 

des Gemeinschaftseigentums unzumutbar 

beeinträchtigen. Abweichungen dürfen 

Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit des 

Vertragsobjektes nicht mindern. Der Fest- 

preis ändert sich dadurch nicht. Auch ge- 

ringfügige Änderungen der Wohnfläche 

(bis zu 3 % des Kaufgegenstandes) und der 

Raumaufteilung haben keinen Einfluss auf 

den Preis und den sonstigen Vertragsin- 

halt. Kaufpreisminderungen oder -erhö- 

hungen erfolgen nur hinsichtlich der die 

Toleranzschwelle von 3 % übersteigenden 

Flächenabweichungen bezogen auf die Ge- 

samtfläche der Einheit. Die Berechnung 

der Wohnfläche erfolgt nach der DIN- 

Norm 277, mit der Maßgabe, dass Terras- 

sen und Balkone mit der vollen Fläche und 

Gartenflächen zu ¼ bei der Flächenberech- 

Es ist geplant, die Bezugsfertigkeit des 

Sondereigentums des Kaufgegenstands 

bis zum 30.10.2010 anzustreben und bis 

zum 31.12.2010 zu garantieren. Die Fertig- 

stellungszeit verlängert sich um denje- 

nigen Zeitraum, in dem das Bauvorhaben 

durch höhere Gewalt, unvorhersehbare 

Streiks, Ausführung von Sonderwünschen 

des Käufers, Zahlungsverzug des Käu- 

fers, vom Arbeitsamt bzw. durch berufs- 

ständische Vereinigungen bestimmte und 

anerkannte Schlechtwettertage, Umstän- 

de aus dem Risikobereich des Käufers 

oder durch nicht vom Verkäufer verur- 

sachte Baueinstellungen oder aufgrund 

öffentlich-rechtlicher oder gerichtlicher 

Entscheidungen verzögert wird. Der Fer- 

tigstellungstermin gilt nicht für das Ge- 

meinschaftseigentum, die Außenanlagen 

und Zuwegungen, welche entsprechend 

den jahreszeitlichen Gegebenheiten und 

nach Maßgabe des Baufortschrittes der 

Gesamtbaumaßnahme erstellt werden. 

Sonderwünsche des Erwerbers müssen 

schriftlich mit der Verkäuferin vereinbart 

werden und sind nur möglich, wenn der 

Baufortschritt es zulässt sowie die Bezugs- 

fertigkeit und fristgemäße Fertigstellung 

des Kaufgegenstandes nicht beeinträchtigt 

werden. Die durch Sonderwünsche zusätz- 

lich entstandenen Kosten trägt der Käufer 

sowie die durch diese verursachten Ver- 

zögerungen bei der Bezugsfertigkeit bzw. 

Fertigstellung des Kaufgegenstandes. 

Kaufvertrag rückabwickeln und Schaden- 

Bezugsurkunde beigefügten Baubeschreinung berücksichtigt werden. 

ersatz verlangen. bung. Die Baubeschreibung wird damit zum 

» 

58 59


g) Abnahme 

Abnahmetermine sind seitens der Ver- 

käuferin rechtzeitig, mindestens 3 Wo- 

chen vorher, schriftlich mitzuteilen. Zur 

Abnahme des Gemeinschaftseigentums 

beauftragt und bevollmächtigt der Käufer 

hierzu den vom Verkäufer auszuwählen- 

den Sachverständigen mit seiner Vertre- 

tung. Die Abnahme des Sondereigentums 

erfolgt wahlweise durch den Käufer oder 

den in seinem Namen beauftragten Sach- 

verständigen. Alternativ dazu kann bei or- 

dentlicher Fristsetzung und wiederholtem 

Nichterscheinen des Erwerbers zum Ab- 

nahmetermin bzw. einer rügelosen Inge- 

brauchnahme des Kaufgegenstandes unter 

gewissen Voraussetzungen eine Abnahme- 

fiktion eintreten. 

Die Kosten des Sachverständigen für 

die Abnahme des Sondereigentums trägt 

der Käufer bis zu einer Höhe von EUR 

500,00 inklusive Umsatzsteuer. Darüber 

hin-ausgehende Kosten des Sachverständi- 

gen sowie dessen Honorar für die Abnahme 

des Gemeinschaftseigentums sind von der 

Verkäuferin zu tragen bzw. werden von die- 

ser übernommen. 

h) Übergang des Vertragsbesitzes 

sowie der Rechte und Pflichten 

Übergang des Vertragsbesitzes, Eintritt 

in Rechte und Pflichten, die Gefahr, die 

Lasten, Nutzen und Abgaben und die den 

Grundbesitz betreffenden Versicherungen 

gehen auf den Käufer mit Abnahme über, 

welche vom Verkäufer von der Begleichung 

von Zahlungsrückständen oder deren 

Sicherstellung abhängig gemacht werden 

kann. Gleichzeitig gehen auch die Rechte 

und Pflichten des Eigentümers als Woh- 

nungs- bzw. Teileigentümer nach dem Woh- 

nungseigentumsgesetz, der Teilungserklä- 

rung und der Miteigentumsordnung auf ihn 

über. Ferner vereinbaren die Verkäuferin 

und der Erwerber ggf. zu diesem Stichtag 

den Übergang von Rechten und Pflichten 

der Vermietergemeinschaft. Auch in ggf. 

von der Verkäuferin abgeschlossene Ver- 

sorgungsverträge mit Wasser-, Abwasser-, 

Energieversorgungs-, Wärmeversorgungs-, 

Kabel-, Ver- und Entsorgungsbetreibern 

sowie Wartungsverträge und Versiche- 

rungen tritt der Erwerber am Übergabe- 

stichtag ein und genehmigt die jeweiligen 

Vertragsschlüsse. 

Die Verkäuferin wird als teilende Ei- 

gentümerin die Hausverwaltung GOGE- 

MA Gesellschaft für Immobilienmanage- 

ment mbH zum ersten Verwalter nach dem 

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestel- 

len. Ab Übergabe des Vertragsbesitzes ist 

der Käufer zur Zahlung von Wohngeld (im 

Wesentlichen bestehend aus Betriebs- und 

Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungs- 

rücklage, Verwalterhonorar sowie ggf. aus 

in der Wohnungseigentümergemeinschaft 

beschlossenen Sonderumlagen) verpflich- 

tet. Zur weiteren Erläuterung wird auf die 

nachfolgenden Ausführungen zum WEG- 

Verwaltervertrag für das Gemeinschafts- 

eigentum verwiesen. 

Die nicht der Vermietergemeinschaft 

beitretenden Erwerber der Dachgeschoss- 

wohnungen treten mit dem Tage des Besitz- 

und Lastenwechsels in den ggf. bestehen- 

den Sondereigentumsverwaltervertrag mit 

der GOGEMA Gesellschaft für Immobi- 

lienmanagement mbH ein. Zur weiteren 

Erläuterung wird auf die nachfolgenden 

Ausführungen zum SE-Verwaltervertrag 

für das Sondereigentum verwiesen. 

i) Gewährleistung 

Soweit nicht neu hergestellte Sachen ge- 

liefert und keine Werkleistungen erbracht 

werden, werden Mängelgewährleistungs- 

ansprüche ausgeschlossen. Dies ist ein 

üblicher Gewährleistungsausschluss für 

Grund und Boden für die vorhandene, 

nicht von der Modernisierung bzw. Neu- 

herstellung betroffene Bausubstanz. Mit 

dem Erwerb akzeptiert der Käufer auch, 

dass durch die erhaltenswerte strukturelle 

Grundsubstanz des Altbaus im Hinblick 

auf Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchte- 

schutz derzeit geltende Normen bzw. der 

heutige Stand der Technik teilweise nicht 

erreicht werden kann. 

Die Verkäuferin haftet auf Schaden- 

ersatz bei Schäden aus der Verletzung des 

Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, 

die auf einer grob fahrlässigen Pflichtver- 

letzung der Verkäuferin, der gesetzlichen 

Vertreter oder ihrer Erfüllungsgehilfen 

beruhen. 

Für alle erbrachten Leistungen, insbe- 

sondere Bauleistungen, stehen dem Käufer 

die Rechte nach den gesetzlichen Vor- 

schriften (BGB) zu. Danach verjähren An- 

Ansprüche des Erwerbers wegen Män- 

geln der etwa mit verkauften neuen tech- 

nischen Geräte und sonstigen beweglichen 

Sachen und Verschleißteile – soweit sie 

nicht Gebäudebestandteile geworden sind 

oder entsprechend ihrer üblichen Verwen- 

dungsweise im Bauwerk verwendet werden – 

verjähren in 2 Jahren – bei gebrauchten be- 

weglichen Sachen in einem Jahr – jeweils ab 

dem gesetzlichen Verjährungsbeginn. 

Eine Haftung für die genauen Maße 

des Bauwerks zum Zwecke der Einrich- 

tungsplanung, für Beschränkungen auf- 

grund des Denkmalschutzes sowie für die 

vom Käufer verfolgten steuerlichen Ab- 

sichten wird seitens der Verkäuferin nicht 

übernommen. Die Verkäuferin weist in die- 

sem Zusammenhang darauf hin, dass bei 

modellhafter Gestaltung einer Kapitalan- 

lage die Verlustverrechnung mit anderen 

Einkunftsarten gem. § 15 b EStG ausge- 

schlossen sein kann und dass vereinzelt 

vertreten wird, dass dies beim gleichzeiti- 

gen Abschluss von Mietpool- und Mietga- 

rantieverträgen der Fall ist. 

j) Voraussetzungen und Folgen 

der Eigentumsübertragung 

Der Käufer bevollmächtigt die Verkäu- 

ferin, die Bestimmung des Kaufgegenstan- 

des und die Auflassung für den Kaufgegen- 

stand zu erklären und entgegenzunehmen 

und alle Erklärungen an das Grundbuch- 

amt abzugeben, die zur Eigentumsum- 

schreibung erforderlich sind. Die Eintra- 

Grunderwerbsteuer. Zur Sicherung des 

Anspruchs auf Eigentumsverschaffung 

wird im Grundbuch eine Auflassungsvor- 

merkung eingetragen. Spätestens ab Ein- 

tragung des Erwerbers als Eigentümer im 

Grundbuch unterliegt dieser selbst den 

denkmalschutzrechtlichen Beschränkun- 

gen, bspw. nach dem Denkmalschutz- 

gesetz Berlin. 

k) Vollmachten 

Im Vertrag sind verschiedene, zum Teil 

weitreichende Vollmachten enthalten. 

Zunächst werden die Notarangestellten 

im für die Vertragsdurchführung nötigen 

Umfang bevollmächtigt. Hierzu zählt auch, 

namens der Parteien Grundpfandrechte 

aller Art zu bestellen, ihre Eintragung zu 

bewilligen und zu beantragen, die Parteien 

der dinglichen Zwangsvollstreckung nach 

Maßgabe von § 800 ZPO zu unterwerfen 

sowie für den Käufer – mehrere als Gesamt- 

schuldner – abstrakte Schuldbekenntnisse 

in Höhe der Grundschuldbeträge nebst 

Zinsen und Nebenleistungen zu erklären 

und ihn insoweit der persönlichen Zwangs- 

vollstreckung nach § 794 ZPO zu unter- 

werfen, des Weiteren bankübliche Zweck- 

erklärungen abzugeben. 

Daneben ist die Verkäuferin unter 

Befreiung von den Beschränkungen des 

Selbstkontrahierungsverbotes und über 

den Tod des Vollmachtgebers hinaus so- 

wie mit dem Recht auf Erteilung einer 

Untervollmacht bevollmächtigt, u. a. die 

geschlossenheitsbescheinigung sowie Ver- 

träge mit Dritten, insbesondere Versor- 

gungsverträge zu schließen. Des Weiteren 

werden Vollmachten zur Bestellung und 

Übernahme von Dienstbarkeiten und Bau- 

lasten erteilt. 

l) Wirksamkeitsbedingungen 

und Rücktritt 

Die Rückgängigmachung des Vertrages 

bzw. der Vertragsrücktritt ist auf die ge- 

setzlichen Rücktrittsmöglichkeiten, vor- 

wiegend bei Vertragspflichtverletzungen 

einer Partei, beschränkt. Eine Ausnahme 

gilt für den Fall, dass der Käufer nicht in- 

nerhalb von 6 Wochen nach Zustande- 

kommen des Kaufvertrages den Finanzie- 

rungsnachweis führen kann. Dann ist die 

Verkäuferin berechtigt, nach fruchtlosem 

Verstreichen einer zu setzenden Nachfrist 

vom Vertrag zurückzutreten und vom 

Käufer Schadenersatz zu verlangen. Ein 

Rücktrittsrecht besteht in der Regel nicht, 

wenn in der Person einer Partei Leistungs- 

erschwernisse eintreten, die die andere 

Partei nicht zu vertreten hat. Hierzu zäh- 

len bspw. Schwierigkeiten bei der Finan- 

zierung oder enttäuschte Erwartungen bei 

der Wertentwicklung bzw. bei steuerlichen 

Gestaltungsmöglichkeiten, da diese nicht 

garantiert werden können. 

sprüche aus Arbeiten an einem Bauwerk in 

gung des Eigentums im Grundbuch erfolgt Teilungserklärung in beliebiger Weise 

5 Jahren ab Abnahme. jedoch erst nach vollständiger Zahlung der abzuändern, ggf. mit Hilfe einer neuen Ab- 

» 

60 61


3. WEG-VERWALTERVERTRAG 

FÜR DAS GEMEINSCHAFTS- 

EIGENTUM 

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz 

(WEG) obliegt die Verwaltung des Ge- 

meinschaftseigentums einem von der Ei- 

gentümergemeinschaft bestellten Verwal- 

ter. Der Eigentümer wird in der Teilungs- 

erklärung (Anlage 2 der Bezugsurkunde) 

die Hausverwaltung GOGEMA Gesell- 

schaft für Immobilienmanagement mbH 

zum ersten Verwalter zunächst für 3 Jah- 

re bestellen und beauftragen und dazu ei- 

nen Verwaltervertrag abschließen, der im 

Wortlaut als Anlage 3 der Bezugsurkunde 

beigefügt ist. 

a) Beitritt und Laufzeit 

Der Verwaltervertrag beginnt mit dem 

Monatsersten, der auf Nutzen-Lasten- 

Wechsel der ersten Wohnungs-/Teileigen- 

tumseinheit erfolgt und gilt jeweils für den 

Zeitraum der Verwalterbestellung für die 

Dauer von drei Jahren. Eine vorzeitige Ab- 

berufung des Verwalters durch die Eigen- 

tümergemeinschaft ist nur aus wichtigem 

Grund möglich. In diesen Vertrag tritt der 

einzelne Erwerber rechtlich ohne weitere 

Erklärung ein, sobald er Wohnungseigen- 

tümer wird, wirtschaftlich kraft Kaufver- 

trag mit Übergang von Besitz, Nutzen und 

Lasten – ohne dass es weiterer Vereinba- 

rungen oder Erklärungen bedürfte. Rechts- 

beziehungen bestehen ausschließlich 

zwischen den einzelnen Wohnungseigen- 

tümern einerseits und dem WEG-Verwal- 

ter andererseits. 

b) Aufgaben und Pflichten 

Der WEG-Verwalter sorgt u. a. für die 

rechtzeitige Erstellung des Wirtschafts- 

planes und die ordnungsgemäße Instand- 

haltung des Eigentums. Die einzelnen 

Aufgaben und Befugnisse sowie Rechte 

und Pflichten ergeben sich aus dem Ver- 

waltervertrag. Für das Verhältnis der Woh- 

nungseigentümer untereinander und für 

die Verwaltung gelten die Beschlüsse der 

Wohnungseigentümer, insbesondere die 

vom Verwalter aufzustellende Hausord- 

nung, die Gemeinschaftsordnung sowie 

die Bestimmungen des WEG. 

c) Instandhaltungsrücklage 

und Hausverwaltervergütung 

Die Hausverwaltung GOGEMA Gesell- 

schaft für Immobilienmanagement mbH 

verwaltet u. a. die von der Wohnungseigen- 

tumsgemeinschaft zu bildende Instandhal- 

tungsrücklage (zurzeit angedacht sind mo- 

natlich EUR 0,25 pro m 2 Wohnfläche) und 

beruft die WEG-Versammlungen ein. Die 

WEG-Verwaltergebühr beträgt monatlich 

zurzeit EUR 29,50 zuzüglich der jeweils 

geltenden Mehrwertsteuer, mithin EUR 

35,11 je Wohnungs-/Teileigentumseinheit. 

Im Übrigen ergeben sich die Gebühren und 

Preise für besondere Leistungen und Maß- 

nahmen aus dem Verwaltervertrag. Eine 

Umlage dieser Kosten auf die Mieter ist 

nicht möglich. 

4. VERMIETERGEMEINSCHAFT, 

MIETVERWALTERVERTRAG 

UND MIETGARANTIE 

4.1 Vertrag über die 

Vermietergemeinschaft 


geplant, die Erwerber der gemäß der Teil- 

ungserklärung zu bildenden Eigentums- 

einheiten (mit Ausnahme der Stellplätze 

sowie der Erwerber der Dachgeschosswoh- 

nungen) zu einer Vermietergemeinschaft 

zusammenzuschließen. Der entsprechende 

Vertrag wird der Bezugsurkunde als Anla- 

ge 6 beigefügt. 

Hintergrund und Zweck dieses Zusam- 

menschlusses ist, zeitlich begrenzt die wirt- 

schaftlichen Chancen und Risiken der 

Vermietung der neu hergestellten Wohn- 

anlage gemeinschaftlich zu tragen und die 

ungleichen Mieteinnahmen u. a. durch eine 

Mietsubvention zum Zwecke der Rendi- 

tesicherung auszugleichen. Dazu werden 

die Einnahmen aus der Vermietung (Miete 

zzgl. Betriebskosten) im Bindungszeitraum 

dieser Vereinbarung an die Vermieterge- 

meinschaft abgetreten, einheitlich ermit- 

telt und unter den Wohnungseigentümern 

im Verhältnis der jeweiligen vermietbaren 

Wohnfläche pro m 2 monatlich verteilt. 

Käufer und Verkäuferin beauftragen 

und bevollmächtigen sich dazu gegenseitig 

unter Befreiung von den Beschränkungen 

des Selbstkontrahierens alles zur Grün- 

dung und zum Beitritt des Käufers zu der 

Vermietergemeinschaft Erforderliche und 

trag – nebst zu erteilender Vollmacht – ge- 

mäß Anlage 7 der Bezugsurkunde sowie 

den unten erläuterten Mietgarantievertrag 

gemäß Anlage 5 der Bezugsurkunde zu 

schließen. Für den Fall der Weiterveräuße- 

rung des Wohnungseigentums verpflichtet 

sich der Käufer, seinem Rechtsnachfolger 

bezogen auf die Vermietergemeinschaft 

zum Beitritt zu verpflichten, und zwar in 

der Weise, dass dieser wiederum verpflich- 

tet ist, seinen Rechtsnachfolger in dersel- 

ben Weise zu binden. 

Die Gemeinschaft endet durch Zeitab- 

lauf zum 31.12.2015. Die Vermietergemein- 

schaft kann bis dahin nur aus wichtigem 

Grund gekündigt werden, wozu auf die in 

dem Vermietergemeinschaftsvertrag ent- 

haltenen Bedingungen verwiesen wird. 

4.2 Mietverwaltervertrag 


geplant, zur Verwaltung der Vermieterge- 

meinschaft die Hausverwaltung GOGEMA 

Gesellschaft für Immobilienmanagement 

mbH zu beauftragen und während der 

bestehenden Vermietergemeinschaft bis 

zum 31.12.2015 vertraglich zu binden und 

zu bevollmächtigen. Der entsprechende 

Mietverwaltervertrag wird als Anlage 7 

der Bezugsurkunde beigefügt. 

Die Mietverwalterin nimmt hierbei 

ihre Tätigkeit betreffend die jeweiligen 

Einheiten mit deren Bezugsfertigstellung 

auf. Hierbei hat die Mietverwalterin für 

die jeweiligen Erwerber (bzw. die Vermie- 

auftragsgemäß wahrzunehmen gemäß 

den Vorgaben des Vertrages über die Ver- 

mietergemeinschaft in Verbindung mit der 

notariellen Bezugsurkunde und dem Kauf- 

Zweckmäßige zu veranlassen und den 

tergemeinschaft) alle Rechte und Pflichten die Mieter. Er ist schließlich zur Überwa- 

nachbeschriebenen Mietverwaltungsver- als Vermieter der jeweiligen Einheit(en) chung der Einhaltung von Mieterpflichten 

» 

vertrag. 

Der Mietverwalter wird dazu beauf- 

tragt und bevollmächtigt, Mietverträge 

abzuschließen, zu ändern, aufzuheben, zu 

kündigen, die Mieterhöhung namens und 

im Auftrag des jeweiligen Wohnungsei- 

gentümers vorzunehmen und alle sonsti- 

gen Erklärungen abzugeben und entgegen- 

zunehmen, das Mietinkasso vorzunehmen 

und quartalsmäßig, hilfsweise monatlich, 

nach Abzug der Kosten der WEG–Rück- 

lage an die Wohnungseigentümer auszu- 

kehren, Ansprüche selbst bzw. – soweit es 

sich um Rechtsberatung handelt – durch 

einen Anwalt durchzusetzen, Mietsicher- 

heiten entgegenzunehmen, zu verwalten, 

zu verrechnen und Mitteilung über ggf. be- 

stehenden Reparaturbedarf die jeweiligen 

Einheiten betreffend (auch bei Gewährleis- 

tungsansprüchen) zu machen. 

Im Notfall soll der Verwalter be- 

rechtigt sein, nach eigenem Ermessen zu 

handeln. Im Übrigen hat er sich bei Ein- 

zelreparaturen, die einen Betrag von EUR 

500,00 inkl. Umsatzsteuer übersteigen, 

vor Auftragserteilung vom jeweiligen 

Wohnungseigentümer (Auftraggeber) eine 

Genehmigung einzuholen. Der Mietver- 

walter erstellt die Jahresabrechnung über 

die Heiz- und Betriebskosten, betreffend 

die jeweiligen Einheiten, zur Umlage auf 

(Renovierung etc.) sowie zur Anforderung 

von Geldmitteln in (garantierter) Höhe des 

auftretenden Mietfehlbetrages vom Ver- 

äußerer unter Beachtung der Regelungen 

in der Bezugsurkunde verpflichtet. 

Der Mietverwalter erhält hierfür ab 

Bezugsfertigstellung Auslagenersatz und 

eine monatliche Grundvergütung pro 

Wohneinheit in Höhe von EUR 15,00 zu- 

züglich der jeweils geltenden Mehrwert- 

steuer, mithin derzeit EUR 17,85. Ver- 

gütung und Auslagen sind nicht auf den 

Mieter umlegbar und sind unabhängig vom 

WEG–Verwalterhonorar vom Erwerber zu 

leisten, wobei der Mietverwalter berech- 

tigt ist, die Vergütung der jeweiligen Mie- 

tausschüttung zu entnehmen. 

Zu den weiteren Inhalten wird auf die 

Regelungen in der Bezugsurkunde zur Ver- 

mietergemeinschaft, insbesondere auf die 

dortige Anlage 6, und zum Mietverwal- 

tervertrag (Anlage 7 der Bezugsurkunde) 

verwiesen. 

4.3 Mietgarantievertrag 

Die Verkäuferin verpflichtet sich auf Zeit 

gegenüber der vorbeschriebenen Vermie- 

tergemeinschaft zum Zwecke einer Ren- 

diteerhöhung auf Seiten des Erwerbers zu 

einer gebührenlosen, jedoch sachlich und 

der Höhe nach beschränkten Mietsubven- 

tion. Auf die entsprechenden Regelungen 

in der Bezugsurkunde und den als Anlage 

5 der Bezugsurkunde beigefügten Mietga- 

rantievertrag wird Bezug genommen. 

62 63


a) Garantie 

Die Verkäuferin garantiert demnach je- 

dem Wohnungserwerber, welcher von An- 

fang an der Vermietergemeinschaft gemäß 

Anlage 6 der Bezugsurkunde beigetreten 

ist (nicht dem jeweiligen Wohnungseigen- 

tümer, dessen Mitgliedschaft wegen Selbst- 

nutzung ruht), über den Leistungszeitraum 

eine monatliche Nettokaltmietausschüt- 

tung in Höhe von EUR 9,10 für jeden m 2 

Wohnfläche. 

Der Garantiegeber steht demgemäß 

während der Garantiezeit für den Diffe- 

renzbetrag zwischen der dem jeweiligen 

Wohnungserwerber monatlich aus der 

Vermietergemeinschaft ausgeschütteten 

Nettokaltmiete und der garantierten Net- 

tokaltmiete ein und hat Geldmittel in Hö- 

he der etwaigen Fehlbeträge (Bedarfsfall) 

dem seitens der Vermietergemeinschaft 

zu bestellenden und zum Inkasso bevoll- 

mächtigten Mietverwalter zur Verfügung 

zu stellen. 

Umlagefähige Nebenkosten gemäß 

§ 27 der II. Berechnungsverordnung in 

Verbindung mit der Betriebskostenverord- 

nung und eventuelle sonstige vertraglich 

auf die Mieter umgelegte oder umlegbare 

Betriebs- und Nebenkosten sind nicht Ge- 

genstand der Mietsubvention; diese Kos- 

ten sind somit bei etwaigen Ausfällen von 

den Wohnungserwerbern selbst zu tragen 

und daher in ihre Renditeberechnung von 

Anfang an mit einzustellen. Eingehende 

Zahlungen der Mieter sind zunächst auf 

die vereinbarte Miete und sodann auf die 

Betriebs- und Nebenkosten zu verrechnen. 

Werden während der Laufzeit des Miet- 

garantievertrages höhere als die garan- 

tierten Mieteinnahmen erzielt, so werden 

Überschussbeträge zunächst mit ewaigen 

Garantiezahlungen der Garantiegeberin 

verrechnet. Die Verrechnung von die Ga- 

rantiemiete übersteigenden Überschüssen 

erfolgt über die Gesamtlaufzeit des Ver- 

trages. Soweit zum Ende der Laufzeit der 

Mietgarantieverträge, dem 31.12.2015, 

nach vorstehender Verrechnung noch 

Überschussbeträge verbleiben, so stehen 

diese Beträge dem Garantienehmer zu. 

b) Haftungsbegrenzung 

und Sicherheit 

Die Verkäuferin haftet gegenüber der 

Vermietergemeinschaft für Verbindlich- 

keiten aus der Inanspruchnahme auf ihre 

Leistungspflichten aus dem Subventions- 

versprechen bis zu dem im Mietgaran- 

tievertrag geregelten Höchstbetrag. Mit 

Verbrauch dieser Haftungsmasse endet die 

Einstands- und Zahlungsverpflichtung des 

Garantiegebers. 

Die Verkäuferin wird zur Besicherung 

der Haftungsmasse, spätestens zu Beginn 

des Leistungszeitraums, auf ihre Kosten 

für die Vermietergemeinschaft eine 

Höchstbetragsbürgschaft eines deutschen 

Kreditinstituts in Höhe der im Mietga- 

rantievertrag als Höchstbetrag genannten 

Summe stellen. Die Bürgschaftsurkunde 

ist beim Mietverwalter zu hinterlegen 

und darf erst mit Verbrauch der Haftungs- 

masse zurückgegeben werden; andern 

falls, also soweit die Haftungsmasse nicht 

bis zum 31.12.2015 verbraucht wurde, zu 

diesem Zeitpunkt. 

Der Umfang der Bürgschaft reduziert 

sich anteilig entsprechend den garantie- 

geberseits tatsächlich bereits erbrachten 

Garantiezahlungen. Der Garantiegeber ist 

demgemäß berechtigt, zum Ende eines je- 

den Wirtschaftsjahres, jeweils zum 01.01., 

die zunächst hinterlegte Bürgschaft durch 

eine entsprechende Teilbürgschaft zu 

ersetzen. Ferner reduziert sich die Bürg- 

schaft zum 01.09.2014 (Beginn des 4 

Jahres) auf EUR 60.000,00, sofern nicht 

aufgrund vorstehender Regelung bereits 

geschehen. 

c) Mietvermittlung 

Der Garantiegeber verpflichtet sich gegen- 

über dem Garantienehmer, während der 

Laufzeit des Mietgarantievertrages fort- 

laufend für die Vermietung der Wohnung 

Sorge zu tragen, wobei er auch berechtigt 

ist, im Namen des Garantienehmers Miet- 

verträge zu schließen, deren monatliche 

Nettokaltmiete je m 2 unter dem garantier- 

ten Betrag liegt. Die Differenz zur garan- 

tierten Miete ist dann vom Garantiegeber 

an den Garantienehmer monatlich zu zah- 

len, wobei darüber hinausgehende Ansprü- 

che des Garantienehmers, bspw. wegen 

Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft 

oder verminderter Ertragsfähigkeit, aus- 

geschlossen sind. 

d) Garantievorbehalte 

Die Einstands- und Leistungsverpflich- 

tung des Garantiegebers greift nicht bzw. 

entfällt, insbesondere wenn die Gemein- 

schaft der Wohnungseigentümer den 

ersten Inhalt des Vertrages über die Ver- 

mietergemeinschaft und/oder die Gemein- 

schaftsordnung betreffend der Vermie- 

tungspflicht nicht begründen, aufheben 

oder inhaltlich dergestalt verändern, dass 

dies zu wirtschaftlichen Auswirkungen 

auf das Subventionsversprechen führt; 

ODER wenn die Vermietergemeinschaft 

nicht den Vertrag über die vorgesehene 

Mietverwaltung abschließt oder vorzeitig – 

ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes – 

beendet; 

ODER wenn der Erwerber günstige Be- 

dingungen zur Vermietung seiner Einheit 

vereitelt; 

ODER er diese sonst wie erschwert bzw. 

er die Nichtzahlung bzw. Teilzahlung bzw. 

das Nichtzustandekommen bzw. die Auf- 

hebung des Mietvertrages zu vertreten hat; 

ODER wenn der Erwerber seine Wohnein- 

heit nicht in einen zum vertragsgemäßen 

Gebrauch geeigneten Zustand während 

der Mietzeit erhält oder wertmindernde 

Veränderungen in Bezug auf Gestaltung 

und Ausstattung der Wohnung zu vertre- 

ten hat, mit Ausnahme, dass der Erwerber 

berechtigte Gewährleistungsansprüche 

gegenüber der Garantiegeberin geltend 

macht, welche durch diese nicht fristge- 

mäß behoben werden; 

ODER bei Vorliegen höherer Gewalt; 

ODER wenn die gegenwärtigen, bei Kauf- 

vertragsabschluss gültigen, mietrecht- 

lichen Regelungen, Verordnungen oder 

Satzungen für das vorliegende Subventi- 

onsversprechen wesentliche Verschlech- 

terungen zuungunsten der Vermieterseite 

erfahren; 

ODER im Falle der Veräußerung der 

Wohnungseinheit des Erwerbers oder des 

Selbstbezugs; 

ODER für Erwerber, deren Mitgliedschaft 

in der Vermietergemeinschaft zunächst 

wegen Selbstbezugs ruhte, wenn sie die 

Wohnung später vermieten und damit ak- 

tives Mitglied der Vermietergemeinschaft 

werden. 

e) Auszahlung 

Die Auszahlung der Mietgarantie im Be- 

darfsfall an den Mietverwalter der Ver- 

mietungsgemeinschaft erfolgt aus verwal- 

tungstechnischen Gründen monatsweise 

jeweils zum Monatsende, erstmals Ende 

November 2010, frühestens am Monat- 

sende des auf die Fertigstellung des Ob- 

jekts folgenden Monats. 

f) Leistungszeitraum 

Die Einstands- und Leistungsverpflichtung 

der Verkäuferin im Bedarfsfall beginnt 

mit dem Monatsersten des vierten auf die 

Bezugsfertigkeit folgenden Monats (Vor- 

laufzeit). Die Einstands- und Leistungsver- 

pflichtungen enden in jedem Fall im Zeit- 

punkt eines eventuellen Verbrauchs der Haf- 

tungsmasse, andernfalls spätestens zum 

31.12.2015. 

Die Mietgarantie bzw. die Mietsubven- 

tion ist im Einzelnen in der Bezugsurkunde 

sowie in der Anlage 5 zu dieser Urkunde 

detailliert geregelt, worin weitere Rechte 

und Pflichten statuiert sind und Vollmach- 

ten, insbesondere zur Vermietung und zur 

Prozessführung etc. an die Garantiegebe- 

rin erteilt werden. Hierauf wird ergänzend 

verwiesen. 

5. SONDEREIGENTUMS– 

VERWALTERVERTRAG 

Zum Prospekterstellungszeitpunkt war ge- 

plant, dass die nicht der Vermietergemein- 

schaft beitretenden Erwerber der Dach- 

geschosswohnungen mit dem Tage des 

Besitz- und Lastenwechsels in den beste- 

henden Sondereigentumsverwaltervertrag 

mit der GOGEMA Gesellschaft für Immo- 

bilienmanagement mbH gemäß dem Kauf- 

vertrag eintreten. Der Erwerber genehmigt 

den mit der Verwalterin abgeschlossenen 

Sondereigentumsverwaltervertrag und die 

erteilte Verwaltervollmacht. Die monat- 

liche Grundvergütung des Sondereigen- 

tumsverwalter soll EUR 15,00 zuzüglich 

der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, mit- 

hin derzeit EUR 17,85 je Wohnungs-/Teil- 

eigentumseinheit betragen. Die Laufzeit 

des Vertrages beträgt zunächst 3 Jahre. 

Zum weiteren Inhalt wird auf die Rege- 

lungen in der Bezugsurkunde zum Sonde- 

reigentumsverwaltervertrag, insbesondere 

auf die dortige Anlage 4, verwiesen. 

64 65

Steuerliche Auswirkungen 

Nachfolgend werden die grundlegenden 

steuerlichen Auswirkungen im Zusam- 

menhang mit Immobilienerwerben nach 

der derzeit aktuellen Gesetzeslage dar- 

gestellt. Die Gebäude wurden ca. 1850 

erbaut und sollen bis Ende 2010 saniert 

werden. 

A. IMMOBILIENERWERB ZUR 

FREMDVERMIETUNG 

1. Voraussetzungen für die steuerliche 

Berücksichtigung 

Der Erwerb und die Nutzung einer Immo- 

bilie zur Fremdvermietung kann einkom- 

menssteuerlich nur dann berücksichtigt 

werden, wenn es sich um keine Liebhabe- 

rei handelt, sondern die Absicht besteht, 

auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse 

zu erzielen. 

Von dieser Absicht wird nach ständiger 

Rechtsprechung bei einer auf Dauer ange- 

legten Vermietung ausgegangen (Schrei- 

ben des Bundesministeriums der Finanzen 

vom 08.10.2004). Sollte die Finanzver- 

waltung daran Zweifel haben, trägt der 

Steuerpflichtige die objektive Beweislast. 

Hierfür kann eine Prognose erstellt wer- 

den, in der sich in dem ganzen Betrach- 

tungszeitraum ein Totalüberschuss aus den 

voraussichtlichen Einnahmen abzüglich 

der kalkulierten Werbungskosten ergibt. 

Der Prognosezeitraum orientiert sich 

laut dem Schreiben des Bundesministeri- 

ums der Finanzen vom 23.07.1992 an der 

„voraussichtlichen Vermögensnutzung“, 

die bei Gebäuden 100 Jahre betragen soll. 

Der Bundesfinanzhof hält dagegen in 

jüngeren Urteilen eine Kalkulation von 

über 50 Jahren für nicht angemessen, da 

diese spekulative Komponenten enthält. 

Darüber hinaus wird nach neuerer 

Rechtsprechung die Einkünfteerzielungs- 

absicht in Abhängigkeit von der Höhe der 

Mietzinsen beurteilt (Urteil des Bundesfi- 

nanzhofs vom 05.11.2002). Beträgt dem- 

nach bei einer langfristigen Vermietung der 

Mietzins mindestens 75 % der ortsüblichen 

Marktmiete, ist grundsätzlich vom Vorlie- 

gen einer Einkünfteerzielungsabsicht aus- 

zugehen. Liegt der vereinbarte Mietzins 

zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen 

Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht 

anhand einer Überschussprognose zu über- 

prüfen. Bei einer positiven Prognose ist das 

Vorliegen einer solchen Absicht zu bejahen. 

Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit in 

einen entgeltlichen und einen unentgelt- 

lichen Teil aufzuteilen. Der unentgeltliche 

Teil ist steuerlich nicht relevant. Die ent- 

sprechenden anteiligen Werbungskosten 

können insoweit nicht abgezogen werden. 

Gleiches gilt, wenn der Mietzins unabhän- 

gig von der Überschussprognose weniger 

als 56 % der ortsüblichen Mieten beträgt 

(§ 21 Abs. 2 EStG). 

Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag 

mit Zustimmung des Bundesrates das Ge- 

setz zur Beschränkung des Verlustabzugs 

im Zusammenhang mit Steuerstundungs- 

modellen beschlossen. Damit wurde unter 

anderem ein § 15 b ins Einkommensteuer- 

gesetz eingeführt. Dieser neue Paragraph 

gilt für Verluste aus Steuerstundungsmo- 

dellen, denen ein Steuerpflichtiger nach 

dem 10.11.2005 beitritt oder für die nach 

dem 10.11.2005 mit dem Außenvertrieb 

begonnen wurde. Bestandteil dieser Ge- 

setzesänderung ist eine Regelung, nach 

der Verluste aus sog. Steuerstundungsmo- 

dellen weder mit anderen positiven Ein- 

künften verrechnet noch nach § 10 d EStG 

abgezogen werden dürfen. Diese Verluste 

mindern jedoch die Einkünfte, die der 

Steuerpflichtige in den folgenden Jahren 

aus derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein 

Steuerstundungsmodell liegt nach dieser 

Vorschrift vor, wenn aufgrund einer mo- 

dellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile 

in Form von negativen Einkünften erzielt 

werden sollen. Diese Regelung soll jedoch 

nur Anwendung finden, wenn innerhalb 

der Verlustphase das Verhältnis der Sum- 

me der prognostizierten Verluste zur Höhe 

des gezeichneten und nach dem Konzept 

auch aufzubringenden Kapitals oder bei 

Einzelinvestitionen des eingesetzten Ei- 

genkapitals 10 vom Hundert übersteigt. 

Betroffen von dieser neuen Regelung sind 

insbesondere Medienfonds, Schiffsbetei- 

ligungen, geschlossene Immobilienfonds 

und ähnliche Konstruktionen. 

Nicht abschließend geklärt ist die Fra- 

ge, ob auch Fälle, in denen ein Bauträger 

Objekte mit Modernisierungszusage an 

Anleger veräußert, von § 15 b EStG er- 

fasst werden. Teilweise wird die Ansicht 

vertreten, dass in solchen Fällen aufgrund 

der vom Anbieter vorformulierten und 

prospektierten Verträge eine Modellhaf- 

§ 15 b EStG komme. Überwiegend wird 

diese Rechtsauffassung jedoch abgelehnt 

(vgl. bspw. Beck in DStR 06, 61 ff.). In der 

Gesetzesbegründung zu § 21 Abs. I Satz 

1 EStG – der § 15 b EStG auch für die Ein- 

künfte aus Vermietung und Verpachtung 

für anwendbar erklärt – heißt es, dass von 

der Neuregelung „Bauträgergestaltun- 

gen, in denen ein Bauträger ein Objekt in 

einem Sanierungsgebiet oder ein Denk- 

mal saniert, für die Sonderabschreibungen 

geltend gemacht werden können und 

bei denen vor Beginn der Sanierung die 

Grundstücke oder Eigentumswohnungen 

an Erwerber außerhalb einer Fondskons- 

truktion veräußert werden“ nicht betrof- 

fen seien. Zum gleichen Ergebnis gelangt 

ein Anwendungsschreiben des Bundesmi- 

nisteriums der Finanzen vom 17.07.2007, 

worin klargestellt wird, dass es zu einer 

Modellhaftigkeit einer solchen Gestaltung 

nur dann kommt, wenn der Erwerber neben 

dem „reinen“ Erwerb der Eigentumswoh- 

nung (hierzu ist auch noch der eventuell 

anfallende Sanierungsaufwand zu rech- 

nen) auch modellhafte Zusatz- oder Ne- 

benleistungen vom Bauträger (selbst, von 

dem Bauträger nahe stehenden Personen, 

von Gesellschaften, an denen der Bauträ- 

ger selbst oder diesem nahe stehende Per- 

sonen beteiligt sind oder auf Vermittlung 

des Bauträgers von Dritten) in Anspruch 

nimmt und wenn die Zusatz- und Neben- 

leistungen einen Steuerstundungseffekt 

ermöglichen sollen. 

und Nebenleistungen ein gesondertes Ent- 

gelt berechnet wird, denn andernfalls wür- 

den sie den Steuerstundungseffekt nicht 

ermöglichen. Dabei reicht bereits die Inan- 

spruchnahme einer einzigen modellhaften 

Zusatzleistung zur Annahme der Modell- 

haftigkeit der Anlage aus. Nicht zu den 

„schädlichen“ Zusatz- und Nebenleistungen 

gehören die Vereinbarungen über Leistun- 

gen, die die Bewirtschaftung und Verwal- 

tung betreffen. Hierzu gehören vor allem 

die Aufwendungen für die Hausverwaltung 

und die Tätigkeit des WEG-Verwalters. 

Auch der Abschluss eines sog. Mietpools 

wird seitens des Finanzministeriums als 

unschädlich angesehen. Voraussetzung für 

die Unschädlichkeit ist jedoch, dass es sich 

nicht um Vorauszahlungen für mehr als 12 

Monate handelt. Zu den „schädlichen“ Ne- 

benleistungen gehören grundsätzlich auch 

Mietgarantien oder Bürgschaften für die 

Endfinanzierung. Voraussetzung für die 

Annahme einer „schädlichen“ Nebenleis- 

tung ist jedoch auch hier, dass diese gegen 

ein besonderes Entgelt gewährt werden. Im 

Umkehrschluss folgt hieraus, dass es nicht 

zur Modellhaftigkeit der Anlage kommt, 

wenn die Nebenleistung lediglich Bestand- 

teil des (einheitlichen) Kaufpreises der 

Eigentumswohnung ist. Zur Problematik, 

dass das BMF-Schreiben vom 17.07.2007 

die pauschale Aussage enthält, dass die 

Vermarktung mittels Prospekt immer ein 

Indiz für die Modellhaftigkeit und damit 

für die Anwendung von § 15 b EStG ist, ist 

Meinung hierbei nur um ein abstraktes In- 

diz handelt. Um zur Anwendung von § 15 b 

EStG zu kommen, bedarf es im Bereich des 

Erwerbs einer Eigentumswohnung vom 

Bauträger konkret der Inanspruchnahme 

von „schädlichen“ Nebenleistungen (siehe 

dazu den Aufsatz von Gragert „Verlust- 

verrechnungsbeschränkung für Steuer- 

stundungsmodelle“ in NWB Nr. 39 vom 

24.09.2007). 

Da zum § 15 b EStG bisher weder 

Rechtsprechung noch längerfristige An- 

wendungspraxis der Finanzverwaltung be- 

kannt ist, besteht bezüglich dieser Rechts- 

auffassung noch keine abschließende 

Rechtssicherheit. 

2. Abgrenzung zwischen Vermögens- 

verwaltung und Gewerbebetrieb 

Ist die Fremdvermietung nach den Ausfüh- 

rungen unter Absatz 1 steuerrelevant, ist 

ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte 

aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 

EStG) oder um Einkünfte aus Gewerbebe- 

trieb (§ 15 EStG) handelt. 

Eine private Vermögensverwaltung 

liegt dann vor, wenn der Investor eine Im- 

mobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung 

vermietet (Einkünfte aus Vermietung und 

Verpachtung). Die Grenze der privaten 

Vermögensverwaltung wird i. d. R. ge- 

wahrt, wenn hinsichtlich der Fremdver- 

mietung neben der Nutzungsüberlassung 

keine gewerblichen Dienstleistungen er- 

bracht werden. 

tigkeit anzunehmen sei und es damit zu 

Voraussetzung für die Anwendbarkeit festzuhalten, dass es sich bei einem Bau- Werden innerhalb von 5 Jahren mehr 

einer Verlustabzugsbeschränkung nach des § 15 b EStG ist also, dass für die Zusatz- trägerprojekt nach der wohl herrschenden als 3 Objekte veräußert, geht die Finanz- » 

66 67


verwaltung davon aus, dass die Gren- 

ze der privaten Vermögensverwaltung 

überschritten wird (sog. Drei-Objekt- 

Grenze), da nicht mehr die Substanz- 

nutzung, sondern die Substanzwertstei- 

gerung in den Vordergrund getreten ist. 

Dadurch wird ein gewerblicher Grund- 

stückshandel begründet. Gewinne und 

Veräußerungsgewinne werden in Einkünf- 

te aus Gewerbebetrieb umqualifiziert. In 

Sonderfällen kann sich die Frist von 5 Jah- 

ren auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere 

Urteile des Bundesfinanzhofs wurde die 

Rechtsprechung zur Drei-Objekt-Grenze 

relativiert, so dass bezüglich des gewerb- 

lichen Grundstückshandels zurzeit keine 

eindeutige Rechtsicherheit besteht. 

Sofern es sich um Einkünfte aus Ge- 

werbebetrieb handelt, unterliegen diese 

neben der Einkommen- auch der Gewer- 

besteuer und zwar unabhängig von der 

Behaltensdauer. 

Handelt es sich um Einkünfte aus Ver- 

mietung und Verpachtung unterliegt ein 

etwaiger Veräußerungsgewinn als sog. 

privates Veräußerungsgeschäft nach der 

derzeitigen Rechtslage nur dann der Ein- 

kommensteuer, wenn zwischen Anschaf- 

fung und Veräußerung der Immobilien 

nicht mehr als 10 Jahre liegen. Als Veräu- 

ßerungsgewinn wird grundsätzlich der 

Überschuss des Verkaufserlöses über den 

um die vorgenommenen Abschreibungen 

reduzierten Anschaffungs- und Herstel- 

lungskosten und den Veräußerungskosten 

angesetzt. Ausgenommen sind Immobi- 

lien, die im Zeitraum zwischen Anschaf- 

fung oder Fertigstellung und Veräußerung 

ausschließlich zu eigenen Wohnzwe- 

cken oder im Jahr der Veräußerung und 

in den beiden vorangegangenen Jahren zu 

eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. 

In der Koalitionsvereinbarung vom 

11.11.2005 zwischen CDU/CSU und SPD 

ist eine Erweiterung der Steuerpflicht für 

solche privaten Veräußerungsgeschäfte 

vorgesehen. So wurde u. a. diskutiert, zum 

01. 01. 2007 auch über die o. g. 10-Jahres- 

Frist hinaus eine pauschale Versteuerung 

von solchen Veräußerungsgewinnen mit 

20 % vorzunehmen. Aussagen zur genauen 

Ausgestaltung dieser geplanten Gesetzes- 

änderung lassen sich derzeit nicht machen. 

Es muss damit gerechnet werden, dass die 

o. g. derzeitige gesetzliche Regelung nur 

zeitlich begrenzt fortbesteht. 

3. ÜBERSCHUSSERMITTLUNG 

Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im 

Rahmen der Vermögensverwaltung aus- 

üben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG. 

Die Ermittlung der Einkünfte aus Ver- 

mietung und Verpachtung erfolgt durch 

die Gegenüberstellung der (Miet-)Einnah- 

men und der im Zusammenhang mit der 

Vermietung angefallenen Werbungskos- 

ten (Überschussermittlung). Steuerliche 

Vorteile können dann eintreten, wenn sich 

ein Überhang von Werbungskosten ergibt 

und dieser mit anderen positiven Einkünf- 

ten des Investors mit steuerlicher Wirkung 

verrechnet werden kann. 

4. VERLUSTVERRECHNUNG 

Die Verlustverrechnung in dem Veranla- 

gungsjahr, in dem der Verlust entstanden 

ist, ist betragsmäßig ab dem Veranlagungs- 

jahr 2004 wieder unbegrenzt möglich. 

Im Veranlagungszeitraum können 

nicht verrechnete Verluste bis zu einem 

Betrag von EUR 511.500,00 in das Vor- 

jahr zurückgetragen werden oder sie wer- 

den in die Folgejahre unbegrenzt vorge- 

tragen. Bei Ehegatten, welche zusammen 

veranlagt werden, erhöht sich der Verlus- 

trücktrag auf bis zu EUR 1.023.000,00 

Der verbleibende Verlustvortrag ist in den 

folgenden Veranlagungsjahren bis zu EUR 

1 Mio. des Gesamtbetrages der Einkünfte 

und der darüber hinausgehende Anteil bis 

zu 60% des Gesamtbetrages der Einkünfte 

abzugsfähig (§ 10 d EStG). Nicht verrech- 

nete Verluste werden vorgetragen. Bei zu- 

sammen veranlagten Ehegatten erhöht sich 

der Betrag auf EUR 2 Mio. 

5. WERBUNGSKOSTEN BEI VER- 

MIETUNG UND VERPACHTUNG 

5.1 Allgemeines 

Gemäß § 9 Abs. 1 EStG sind Werbungskos- 

ten alle Aufwendungen zum Erwerb, zur 

Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. 

Anschaffungs- und Herstellungskos- 

ten können im Rahmen der Überschusser- 

mittlung nur anteilig in Form von Abschrei- 

bungen berücksichtigt werden. Andere 

Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen, sons- 

tige Finanzierungskosten, Betriebskosten, 

im Veranlagungsjahr der Zahlung berück- 

sichtigungsfähig. Aufwendungen für In- 

standsetzungs- und Modernisierungsmaß- 

nahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach 

Anschaffung des Gebäudes durchgeführt 

werden und 15 % der Anschaffungskosten 

übersteigen, zählen zu den Herstellungs- 

kosten (anschaffungsnahe Herstellungs- 

kosten), ansonsten i. d. R. zu den sofort 

abzugsfähigen Werbungskosten. 

5.2 Disagio und Damnum 

Disagio ist die Differenz zwischen dem 

Ausgabebetrag und dem Nennbetrag eines 

Darlehens. 

Bei den Einkünften aus Vermietung 

und Verpachtung darf ein (marktübliches) 

Disagio – unter weiteren Voraussetzun- 

gen – im Zeitpunkt der Zahlung als Wer- 

bungskosten abgezogen werden. Dieser 

Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen 

steuerlichen Verlusten, da hier Zinsauf- 

wendungen zeitlich vorverlagert werden. 

Dies gilt nur, solange das vereinbarte 

Disagio marktüblichen Vereinbarungen 

entspricht. Das Bundesfinanzministerium 

(BMF) legt mit Schreiben vom 20.10.2003 

fest, dass von einer Marktüblichkeit des 

Disagios auszugehen ist, wenn für ein Dar- 

lehen mit einem Zinsfestschreibungszeit- 

raum von mindestens 5 Jahren ein Disagio 

in Höhe von bis zu 5 % vereinbart worden 

ist. Diese Regelung ist erstmals für Darle- 

hensverträge anzuwenden, die nach dem 

31.12.2003 abgeschlossen wurden. 

Form, dass geleistete Vorauszahlungen für 

eine Nutzungsüberlassung von mehr als 5 

Jahren insgesamt auf den Zeitraum gleich- 

mäßig zu verteilen sind, für den sie geleis- 

tet werden (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG). Nach 

dem Gesetzeswortlaut ist auch ein Disagio 

betroffen. Das o. g. BMF-Schreiben steht 

demnach im Widerspruch zum Gesetzes- 

wortlaut. Während der Beratungen zur Ge- 

setzgebung sollte das Disagio jedoch nicht 

in diese Gesetzesregelung einbezogen 

werden. Mit Schreiben vom 05.04.2005 

wurde daher vom Bundesministerium der 

Finanzen im Vorgriff auf eine gesetzliche 

Klarstellung bestimmt, dass es von der Fi- 

nanzverwaltung nicht beanstandet wird, 

wenn die Neuregelung des § 11 Abs. 2 Satz 

3 EStG nicht auf ein Disagio angewendet 

wird, das vor dem 01.01.2006 abgeflossen 

ist. Mit Schreiben des Bundesministeri- 

ums der Finanzen vom 15.12.2005 wurde 

diese Verwaltungsanweisung auch über 

den 31.12.2005 hinaus verlängert. Damit 

bleibt es bei der bisherigen Verwaltungs- 

praxis für entsprechende Disagios. 

Die beschriebenen Regelungen gelten 

entsprechend auch für ein Damnum. 

5.3 Normale Abschreibungen 

Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung 

beträgt grundsätzlich 2 % der Anschaf- 

fungs- oder Herstellungskosten, soweit sie 

auf das Gebäude entfallen. Wurde das Ge- 

bäude vor dem 01.01.1925 fertig gestellt, 

erhöht sich der jährliche Abschreibungs- 

satz auf 2,5 %. 

Die Anschaffungskosten für eine Ein- 

bauküche können linear (gleichmäßig) über 

die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. 

Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwe- 

cken dienen, konnte bisher ggf. eine er- 

höhte degressive Abschreibung nach § 7 

Abs. 5 Nr. 3 EStG vorgenommen werden. 

Im Gesetz zum Einstieg in ein steuerliches 

Sofortprogramm wurde die Möglich- 

keit der degressiven Abschreibung zum 

01.01.2006 abgeschafft. Die bisherige 

Regelung ist nur noch für Objekte an- 

zuwenden, die aufgrund eines nach dem 

31.12.2003 und vor dem 01.01.2006 ge- 

stellten Bauantrags hergestellt oder auf 

Grund eines nach dem 31.12.2003 und 

vor dem 01.01.2006 rechtswirksam abge- 

schlossenen obligatorischen Vertrags an- 

geschafft worden sind. 

5.4 Erhöhte Abschreibungen 

nach § 7 i EStG 

Bei einem im Inland belegenen Gebäude, 

das nach den jeweiligen landesrechtlichen 

Vorschriften ein Baudenkmal ist, können 

erhöhte Abschreibungen vorgenommen 

werden. Beim Erwerb von Eigentumswoh- 

Verwaltungskosten, Grundsteuer etc.) 

Das EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz 

nungen betragen diese erhöhten Abschrei- 

sind als sofort abziehbare Werbungskosten ändert das Einkommensteuergesetz in der 

bungen für den Teil der Anschaffungs- » 

68 69


kosten, der auf die Herstellungskosten 

für Baumaßnahmen entfällt, die nach Art 

und Umfang der Erhaltung des Gebäudes 

als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen 

Nutzung erforderlich sind, im Jahr der 

Herstellung und in den folgenden 7 Jahren 

jeweils bis zu 9 % und in den folgenden 4 

Jahren jeweils bis zu 7 % alternativ zur li- 

nearen Abschreibung von 2 % bzw. 2,5 % 

(§ 7 i EStG, sog. Denkmal – AfA). Erhal- 

tene Zuschüsse mindern die o. g. An- 

schaffungskosten als Abschreibungsbe- 

messungsgrundlage. Die Abschreibung 

erfolgt im Jahr des Abschlusses der Bau- 

maßnahme und in den 11 darauf folgenden 

Jahren. Nicht in Anspruch genommene 

erhöhte Abschreibungen können in spä- 

teren Veranlagungszeiträumen nicht nach- 

geholt werden. Die Baumaßnahmen sind 

nur begünstigt, soweit sie nach Abschluss 

des notariellen Kaufvertrages durchge- 

führt werden. 

Die erhöhten Abschreibungen kön- 

nen nur in Anspruch genommen werden, 

wenn eine entsprechende Bescheinigung 

der nach Landesrecht zuständigen Stelle 

über die denkmalrechtlichen Vorausset- 

zungen und die Erforderlichkeit der Auf- 

wendungen vorliegt. Zweckmäßigerweise 

wird vor Beginn der Baumaßnahme eine 

vorläufige Bescheinigung eingeholt. Un- 

geachtet dessen ist umstritten, inwieweit 

die Finanzbehörden an derartige Beschei- 

nigungen, bspw. des Denkmalschutz- 

amts, gebunden sind oder nicht. Strittig 

sind oftmals auch diejenigen Fälle, in 

denen die Modernisierungsmaßnahmen 

so umfassend sind, dass dadurch ein 

Neubau entsteht oder Umnutzungen, 

bspw. von Gewerbe – in Wohnnutzung. 

In solchen Fällen haben Finanzämter oft- 

mals schon die Denkmalschutzabschrei- 

bung versagt. 

Da das Finanzamt nach Maßgabe der Ein- 

kommensteuerrichtlinien 2005 (R 7 i Abs. 

3) i. d R. die Aufteilung der Anschaffungs- 

kosten auf die Altbausubstanz bzw. auf die 

begünstigten Sanierungsaufwendungen 

überprüft, können sich ggf. zwischen den 

im Kaufvertrag genannten Sanierungsauf- 

wendungen und den steuerlich begünstig- 

ten Aufwendungen Abweichungen erge- 

ben. 

6. EINKOMMENSTEUERVORAUS- 

ZAHLUNG BZW. EINTRAGUNG 

EINES LOHNSTEUERFREIBE- 

TRAGES 

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Ver- 

luste können bereits im Einkommensteu- 

ervorauszahlungsverfahren (§ 37 EStG) 

oder in Form eines Freibetrages auf der 

Lohnsteuerkarte (§ 39 a Abs. 1 Nr. 5 b 

EStG) berücksichtigt werden. Dies gilt erst 

für Veranlagungszeiträume, die nach der 

Fertigstellung oder der Anschaffung der 

Immobilie beginnen. Wird ein Gebäude 

vor dem Kalenderjahr seiner Fertigstellung 

angeschafft, tritt an die Stelle der Anschaf- 

fung die Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 Satz 8 

und 9 EStG). 

Für das Lohnsteuerermäßigungsver- 

fahren ist ein amtlich vorgeschriebener 

Vordruck zu verwenden. Der Antrag muss 

spätestens bis zum 30.11. des Kalender- 

jahres gestellt werden, für das die Lohn- 

steuerkarte gilt (§ 39 a Abs. 2 Satz 3 EStG). 

B. IMMOBILIENERWERB 

ZUR EIGENNUTZUNG 

Eigenheimzulage 

Sofern der Erwerber die Immobilie zu eige- 

nen Wohnzwecken nutzt, konnten bisher 

die Begünstigungen nach dem Eigenheim- 

zulagengesetz in Anspruch genommen 

werden. Im Gesetz zur Abschaffung der 

Eigenheimzulage wurden diese Vergüns- 

tigungen zum 01.01.2006 abgeschafft. 

Die bisherigen Regelungen sind nur noch 

anzuwenden, wenn der Anspruchsbe- 

rechtigte im Fall der Herstellung vor 

dem 01.01.2006 mit der Herstellung des 

Objekts begonnen oder im Fall der An- 

schaffung die Wohnung auf Grund eines 

vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam ab- 

geschlossenen obligatorischen Vertrags 

oder eines gleichstehenden Rechtsakts an- 

geschafft hat. 

Sonderausgaben 

Bei einem Gebäude, das nach den jewei- 

ligen landesrechtlichen Vorschriften ein 

Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer nach 

§ 10 f EStG die Aufwendungen für begün 

stigte Baumaßnahmen im Kalender- 

jahr des Abschlusses der Maßnah- 

me und in den neun folgenden Kalen- 

derjahren jeweils bis zu 9 % wie Sonder- 

ausgaben abziehen (§ 10 f Abs. 1 EStG), 

wenn alle Voraussetzungen des § 7 i EStG 

erfüllt sind (u. a. Vorliegen einer entspre- 

chenden Bescheinigung der zuständigen 

Behörde, vgl. Ausführungen zum § 7 i 

EStG unter A.5.4). Diese Regelung ist bei 

Eigentumswohnungen entsprechend anzu- 

wenden (§ 10 f Abs. 5 EStG). 

Der Abzugsbetrag wird nur gewährt, 

soweit mit den begünstigten Baumaßnah- 

men nach dem Abschluss des notariellen 

Kaufvertrages begonnen wird. Eine Nach- 

holung von nicht ausgenutzten Abzugs- 

beträgen in späteren Perioden ist nicht 

möglich. Der Sonderausgabenabzug wird 

nur insoweit gewährt, wie in dem jewei- 

ligen Kalenderjahr die Wohnung zu eige- 

nen Wohnzwecken genutzt wird (§ 10 f 

Abs. 1 Satz 2 EStG). Die Steuervergüns- 

tigung nach § 10 f EStG kann nur für ein 

begünstigtes Objekt gewährt werden. Bei 

Ehegatten können diese Abzugsbeträge 

insgesamt für zwei Objekte in Anspruch 

genommen werden. 

Einkommensteuervorauszahlung bzw. 

Eintragung eines Lohnsteuerfreibe- 

trages 

Hier gelten die Ausführungen unter 

Abschnitt 6 entsprechend. 

C. SONSTIGE STEUERLICHE 

AUSWIRKUNGEN 

Nach Zustandekommen des notariellen 

Kaufvertrages fällt zu der in Berlin gele- 

genen Immobilie Grunderwerbsteuer in 

Höhe von 4,5 % des Kaufpreises an. Die 

Grunderwerbsteuer entsteht auch bei der 

Veräußerung des Objekts. In der Regel hat 

der Erwerber diese Grunderwerbsteuer zu 

zahlen, wobei der Verkäufer gegenüber 

dem Finanzamt neben dem Käufer gesamt- 

schuldnerisch haftet. Darüber hinaus fällt 

laufend Grundsteuer an. Wird das Objekt 

vermietet, kann diese jedoch im Rahmen 

der Nebenkostenabrechnung auf den Mie- 

ter umgelegt werden. 

D. BERÜCKSICHTIGUNG 

INDIVIDUELLER STEUERLICHER 

RAHMENBEDINGUNGEN EINES 

INVESTORS 

Die steuerlichen Konsequenzen aus der 

Entscheidung zum Kauf einer Immobilie 

und ggf. auch später anstehende Entschei- 

dungen, wie die Anpassung der vertrag- 

lichen Rahmenbedingungen an veränderte 

Marktstrukturen oder die Veräußerung 

bzw. Nutzungsänderungen der Immobi- 

lie und die sich daraus ergebenden steu- 

erlichen Folgen, lassen sich verbindlich 

nur unter Berücksichtigung der individu- 

ellen Rahmenbedingungen des jeweiligen 

Investors ableiten. Die Prospektheraus- 

geberin empfiehlt daher jedem Erwerber 

vor Abschluss eines Kaufvertrages, einen 

Steuerberater seines Vertrauens zu Rate zu 

ziehen. 

70 71

Baubegleitende Objektkontrolle 

BAUBEGLEITENDE OBJEKTKONTROLLE 

UND ABNAHME DURCH DEN TÜV 

Mit der TÜV SÜD Industrie Service GmbH wird für das Bauvorhaben eine qualitätssi- 

chernde Baubegleitung vereinbart und in Auftrag gegeben. Im Rahmen dieser baubeglei- 

tenden Qualitätssicherung begehen Mitarbeiter des TÜV turnusmäßig die Baustelle, 

um auftretende Mängel rechtzeitig zu erkennen und Abhilfe zu empfehlen. Vorgesehen 

sind 8 bis 10 Baustellenbesuche. Ferner begleitet die TÜV SÜD Industrie Service GmbH 

den Auftraggeber bei der Schlussabnahme und erstellt einen entsprechenden Abnahme- 

bericht. Der Prüfumfang der TÜV SÜD Industrie Service GmbH beinhaltet die Mängel- 

erfassung und stellt Folgendes im Schlussbericht fest: 

1. dass das Objekt nach vorliegender, vereinbarter Baubeschreibung gebaut wurde, dass 

die in der Baubeschreibung aufgeführten Vorschriften eingehalten wurden, wobei darauf 

hinzuweisen ist, dass eine Überprüfung nur stichpunktartig erfolgen kann, 

2. dass die anerkannten Regeln der Technik eingehalten wurden und dass die VDE- 

Vorschriften und sonstige Sondervorschriften, wie zum Beispiel die des Fensterinstitutes 

Rosenheim, berücksichtigt wurden. Bei Altbauten gilt dies, soweit es die baulichen Gege- 

benheiten zulassen, 

3. dass keine erkennbaren Mängel vorhanden sind, 

4. rechtsgeschäftliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums, 

5. Optional: rechtsgeschäftliche Abnahme des Sondereigentums. 

Die Vertragspartner 

1. INITIATOR, VERKÄUFER, BAUTRÄGER & MIETGARANT 

Grundstücksgesellschaft Torstraße 79, 83/ Zehdenicker Straße 28 GmbH & Co. KG 

vertreten durch die aureovir ASSET MANAGEMENT GmbH 

Katharina-Heinroth-Ufer 1 | 10787 Berlin 

Ein Unternehmen der Goldmann Group 

www.goldmann-group.de 

2. KAUFMÄNNISCHE BETREUUNG / MARKETING 

PROFI PARTNER AG 

Hausvogteiplatz 10 | 10117 Berlin 

www.profi-partner.de 

3. GENERALBAUUNTERNEHMEN 

BauMan Bau-Management Gesellschaft mbH 

Straße der Nationen 71 | 09113 Chemnitz 

www.bauman-chemnitz.de 

4. PLANUNG 

ARCHITEKTUR. MARK ARETZ | Dipl.-Ing. Architekt 

August-Bebel-Straße 58 | 04275 Leipzig 

5. TECHNISCHE QUALITÄTSKONTROLLE 

TÜV Süd Industrie Service GmbH 

Abteilung Bautechnik 

Westendstraße 199 | 80686 München 

www.tuev-sued.de 

6. VERWALTUNG 

GOGEMA Gesellschaft für Immobilienmanagement mbH 

Katharina-Heinroth-Ufer 1 | 10787 Berlin 

www.gogema.de 

72 

73

Haftungs- & Angabenvorbehalte 

Mit diesem Prospekt werden ausschließ- 

lich Auskünfte zu der angebotenen Immo- 

bilie erteilt. Seitens der Initiatorin, Pro- 

spektherausgeberin und Verkäuferin wird 

keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Ka- 

pitalanlage- oder Wirtschaftsberatung er- 

bracht. Eine Haftung für den Eintritt von 

Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen so- 

wie für die zukünftige Entwicklung der 

Finanzierungs- und Bewirtschaftungskos- 

ten, insbesondere auch für ggf. von dritter 

Seite erstellte Berechnungsbeispiele etc., 

kann nicht übernommen werden. 

Für den Inhalt dieses Prospektes sind 

nur die bis zum Prospekterstellungszeit- 

punkt bekannten oder erkennbaren Sach- 

verhalte maßgebend. Planungs- und Be- 

rechnungsgrundlagen stehen unter dem 

Vorbehalt der jederzeit potenziell mög- 

lichen Veränderung. Die derzeitige Bau-, 

Verwaltungs- und Finanzverwaltungspra- 

xis sowie Rechtsprechung können sich ver- 

ändern. Eventuell im Prospekt enthaltene 

Illustrationen und Fotos sind zum Teil nur 

als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu 

verstehen und nicht als wesentliche Ele- 

mente im Sinne der Baubeschreibung. Die 

tatsächliche Gestaltung und Bauausfüh- 

rung kann hiervon abweichen. Die Rea- 

lisierung von Planungen steht unter dem 

Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit sei- 

tens der entsprechenden Behörden. Gül- 

tigkeit haben ausschließlich die notariell 

beurkundeten Verträge. Die Namensnen- 

nung der gesetzlichen Vertreter der Ge- 

sellschaften erfolgt ausschließlich zur In- 

formation der Vertretungsverhältnisse. 

Eine persönliche Vertrauenswerbung 

mit den genannten Personen wird damit 

nicht bezweckt. Gleiches gilt für die be- 

auftragten Vertragspartner. Verbindliche 

bzw. vom Prospekt abweichende Anga- 

ben darf und kann nur die Prospekther- 

ausgeberin machen. Dritte insbesondere 

mit dem Vertrieb und der Vermittlung 

befasste, Personen sind hierzu nicht legiti- 

miert. Kaufinteressenten wird zur weite- 

ren Aufklärung als Anlage eine Vertrags- 

mappe mit z. T. unverbindlichen Vertrags- 

mustern (Entwürfen) ausgehändigt. Der 

Prospekt ist nur im Zusammenhang mit 

dieser Anlage vollständig. Da auch die ab- 

zuschließenden Verträge Veränderungen 

in sachlicher und rechtlicher Hinsicht un- 

terliegen können, besitzen nur die letzt- 

endlich wechselseitig abgeschlossenen 

Verträge Gültigkeit. Die im Exposé ent- 

haltenen Angaben und Angebote sind 

demnach unverbindlich. 

Sämtliche Texte im Prospekt sind ur- 

heberrechtlich geschützt. Der Prospekt- 

aufbau und -inhalt orientiert sich am IDW- 

S 4 Standard der Wirtschaftsprüfer (Stand 

18.05.2006), ohne dass hieraus Ansprüche 

gegenüber der Prospektherausgeberin her- 

geleitet werden können. Aufgrund des un- 

ten angegebenen frühen Prospekterstell- 

ungszeitpunktes und des daraus resultie- 

renden Umstandes, dass zu diesem Zeit- 

punkt noch nicht sämtliche im Prospekt 

wiedergegebenen Daten, Fakten und 

Zahlen des Projektes feststanden und der 

Erwerber bei Interesse hierzu von den Pro- 

jektbeteiligten jederzeit über den jüngsten 

Stand der Dinge informiert werden kann, 

akzeptiert er, dass Ansprüche aus diesem 

Prospekt – soweit überhaupt gegeben – 

binnen 6 Monaten ab Kenntnis, spätestens 

jedoch 2 Jahre ab dem angegebenen Her- 

ausgabedatum verjähren, es sei denn, die 

Prospektherausgeberin hat im Prospekt 

vorsätzlich oder grob fahrlässig Falsch- 

angaben gemacht. Die Prospektheraus- 

geberin versichert dazu, dass sie nach 

bestem Wissen und Gewissen über alle für 

die Anlageentscheidung wesentlichen Um- 

stände im Prospekt vollständig und richtig 

aufgeklärt hat. Trotz gewissenhaftester 

Prüfung und sorgfältigster Erarbeitung 

können Irrtümer jedoch nicht ausgeschlos- 

sen werden. 

Der Prospekt wurde im Februar 2009 

erstellt und herausgegeben.

www.torquartier.de 

PROFI PARTNER AG | Hausvogteiplatz 10 | 10117 Berlin | www.profi-partner.de 

Ein Projekt der Goldmann Group

Das TorQuartier. - FG Finanz-Service

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